Znalecký posudek č. 1664-198/2015
Objednatel: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. st. 288, včetně rozestavěné stavby rodinného domu bez čp/če, a pozemku parc. č. 70/11, v obci Niměřice, část Horní Cetno, kat. území Niměřice, okres Mladá Boleslav, pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik a zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), podle stavu ke dni 11.03.2015 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu, a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne 21.03.2015
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. st. 288, včetně rozestavěné stavby rodinného domu bez čp/če, a pozemku parc. č. 70/11, v obci Niměřice, část Horní Cetno, kat. území Niměřice, okres Mladá Boleslav, pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:
Pozemek parc. č. st. 288, pozemek parc. č. 70/11, rozestavěný rodinný dům bez čp/če Středočeský Mladá Boleslav Niměřice Niměřice, část Horní Cetno
3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.03.2015 za přítomnosti pana Karla Havla.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 21.03.2015 - Úplný výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.06.2014 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 11.03.2015 panem Karlem Havlem - Částečná stavební dokumentace – architektonicko-stavební řešení, realizační projekt, zpracovaný společností EUROLINE BOHEMIA spol. s r.o., Brno, 05/2007
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Havel Karel, č. p. 57, 47001 Kvítkov Vlastnické údaje k datu ocenění: Havel Karel, č. p. 57, 47001 Kvítkov Nemovitosti: - pozemek parc. č. st. 288 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 106 m2), včetně rozestavěné stavby rodinného domu bez čp/če, - pozemek parc. č. 70/11 (orná půda, výměra 1 136 m2), zapsáno na LV 392, obec Niměřice, část Horní Cetno, kat. území Niměřice, okres Mladá Boleslav.
2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 288 a 70/11 a rozestavěný rodinný dům bez čp/če v obci Niměřice, část Horní Cetno, kat. území Niměřice, okres Mladá Boleslav. Celková situace: Oceňovaná nemovitost se nachází na severozápadním okraji obce Niměřice, části Horní Cetno. V lokalitě probíhá rozsáhlejší výstavba nových rodinných domů, část domů je již dokončených. Okolí nemovitosti je částečně upravené, je již zbudována asfaltová komunikace, chodníky a veřejné osvětlení. V blízkosti lokality jsou rozsáhlejší plochy zeleně. Povodňové riziko v obci je zanedbatelné. Obec Niměřice má pouze minimální občanskou vybavenost – obecní úřad, pošta, obchod se základním sortimentem, autobusové spojení; v části Horní Cetno je pouze hospoda, hřiště a zastávka autobusu. Širší vybavenost je v blízké obci Bezno (MŠ, ZŠ, obchody), kompletní v okresním městě Mladá Boleslav. Vzdálenost do okresního města je 20 km, dojezdový čas automobilem cca 25 minut, hromadnou dopravou cca 35 minut, počet přímých spojení je však minimální. Spádovou oblastí z hlediska zaměstnanosti je především Mladá Boleslav, míra nezaměstnanosti v okrese je pod průměrem kraje. Oceňované pozemky mají tvar přibližně kruhové výseče, na jejich severní okraj navazuje pás lesního porostu. Vzhledem k ochranným pásmům lesa a sousedních pozemků je umístnění domu na pozemku jediné možné, úprava vnějšího rozměru není prakticky možná. Pozemky jsou k datu ocenění částečně udržované, avšak neupravené, neoplocené. V místě je střední radonové riziko. Podle dokumentace má mít dům po dokončení dispozici 4+1: v přízemí obývací pokoj, kuchyň, spíž, koupelna, technická místnost, chodba, zádveří, v podkroví 3x pokoj, koupelna, chodba. Dům je zděný, plánováno je zateplení. V domě budou dvě sociální zařízení. Součástí domu je garáž. K datu ocenění je dům rozestavěný ve stadiu uzavřené hrubé stavby, včetně zastřešení a výplně otvorů (okna, vstupní dveře). Do nemovitosti jsou již přivedeny přípojky, včetně vnitřních rozvodů. V části domu jsou již dokončeny omítky, podlahy i stropy, dokončená je i 1 koupelna. Zcela chybí vnitřní dveře včetně zárubní, vnější omítky, klempířské konstrukce, bleskosvod, zařízení druhé koupelny. Nedokončeny jsou části omítek, stropů, podlahy a zařízení kuchyně. Celkové provedení stavebních prací je dobré. Výstavba probíhala postupně v letech 2008 až 2012, od té doby je stavba zastavena, stav stavby je však dobrý, konstrukce nejsou výrazněji narušeny. Oceňovaný rodinný dům je již zapsán v katastru nemovitostí jako rozestavěná stavba.
Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
samostatný rodinný dům
Počet nadzemních podlaží: 1 + obytné podkroví Počet podzemních podlaží: 0 Dům byl postaven v roce:
2008-2012, stavba není dokončena
Základy:
betonové včetně izolací (hydro, radon) dokončeno
Konstrukce:
zděná konstrukce YTONG Lambda - dokončeno
Tloušťka zdiva:
40 cm
Stropy:
YTONG lité, podhledy (dřevěné, sádrokartonové) v přízemí dokončeny, v podkroví nedokončeny
Střecha:
sedlová – dokončena
Krytina střechy:
betonová taška – dokončena
3
Vnější omítky:
chybí
Vnitřní omítky:
vápenocementové, převážně dokončeny
dokončeno: plastová okna, sprchový kout, splachovací toaleta, keramické umyvadlo, bezpečnostní vstupní dveře Vybavení rodinného domu: nedokončeno: zařízení druhé koupelny (vana, keramické umyvadlo, splachovací toaleta), kuchyňská linka
Popis pozemků:
Dispozice rodinného domu:
plánováno 4+1
Popis místností podle podlaží:
1. NP: obývací pokoj, kuchyň, spíž, koupelna, technická místnost, chodba, zádveří podkroví: 3x pokoj, koupelna, chodba
Energie využívané v rodinném domě:
rozvod elektřiny, rozvod vody, splašky svedené do jímky k datu ocenění je elektřina odpojena
Řešení vytápění v domě:
krb a příprava na elektrokotel
Řešení ohřevu vody v domě:
bojler
Podlahy v domě:
v obytných místnostech plovoucí laminátová podlaha, v koupelně a WC keramická dlažba, v kuchyni keramická dlažba, v předsíni/chodbě keramická dlažba – vše pouze částečně dokončeno
Ostatní konstrukce a vybavení:
klempířské konstrukce – chybí vnitřní obklady – částečně dokončeno vnější obklady – chybí schody – dokončená betonová konstrukce bez povrchové úpravy vrata garáže – plastová s manuálním ovládáním, dokončeny
Popis stavu rodinného domu:
rozestavěný v dobrém stavu
Vady rodinného domu:
místy narušené podlahy, jinak dokončené konstrukce bez viditelných vad
Tvar, sklon, omezení užívání:
společně tvar přibližně kruhové výseče, mírně svažité, omezení zastavitelné plochy kvůli ochrannému pásmu lesa
Zahrada:
převážně neupravená, bez trvalých porostů
Vedlejší stavby:
bez vedlejších staveb
Venkovní úpravy:
pouze přípojky inženýrských sítí, jímka
Přístupová cesta k pozemkům:
přístup bezproblémový po obecní cestě, asfaltové zpevněné, se zbudovaným veřejným osvětlením
4
Popis okolí:
Občanská vybavenost:
v obci Niměřice OÚ, pošta, obchod se základním sortimentem, autobusové spojení; v části Horní Cetno pouze hospoda, hřiště a zastávka autobusu
Životní prostředí:
klidná lokalita, zeleň v bezprostřední blízkosti, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav
Spojení a parkovací možnosti:
špatná dostupnost hromadné dopravy (zastávka do 500 m), omezené parkovací možnosti
Sousedé a lidé v okolí:
se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita
Věcná břemena:
bez věcných břemen
Další informace:
K nemovitosti je v katastru nemovitostí zapsán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zahájení exekuce a zástavní právo smluvní. Vzhledem k účelu ocenění nejsou tato omezení brána v úvahu.
Výpočet obestavěného prostoru:
zastavěná plocha: 10,00*9,00-1,00*3,50-2,50*2,50/2*4,00*6,50 m výšky: 1. NP 2,65+0,27 m, podkroví 1,12+1,43 m, výška hřebene 6,68-7,25 m, výška garáže 2,46+2,97 m
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 5
350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Rodinný dům vč. příslušenství a pozemků II. Ocenění srovnávací metodou 1. Rodinný dům vč. příslušenství a pozemků
6
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Rodinný dům vč. příslušenství a pozemků Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 242,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 242,00) / 1 242,00 = 0,961 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - jiné vlivy neshledány
č. I
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - rozestavěná stavba - omezený okruh kupujících 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,940
i=1
7
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo IV samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci II je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01 0,03 -0,02 0,00 -0,02 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,970 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,970 * 0,970 = 0,884 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 248,87 0,884 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,961 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo st. 288
Výměra [m2] 106,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 orná půda 70/11 1 136,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
8
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 220,00
Jedn. cena [Kč/m2] 220,00
Cena [Kč] 23 320,-
220,00
249 920,273 240,-
Ocenění staveb na pozemcích Rozestavěný rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,00*9,00-1,00*3,50-2,50*2,50/2+4,00*6,50 1. NP podkroví 10,00*9,00-1,00*3,50-2,50*2,50/2
= =
[m2] 109,38 83,38
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 109,38 m2 83,38 m2
Název 1. NP podkroví
Konstr. výška 2,65 m 2,55 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (10,00*9,00-1,00*3,502,50*2,50/2)*(2,92)+(4,00*6,50)*(2,46) podkroví (10,00*9,00-1,00*3,502,50*2,50/2)*(1,12)+(10,00*9,00-1,00*3,502,50*2,50/2)*(2,96)/2+(4,00*6,50)*(2,97)/2
=
[m3] 307,42 m3
=
255,39 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
9
Obestavěný prostor 307,42 m3 255,39 m3 562,81 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu betonové pasy izolované S zděné tl. 40 cm S YTONG S krov dřevěný, vázaný S betonová taška S plechové S dvouvrstvé vápenné omítky S vápenné dvouvrstvé omítky N nezjištěno S běžné keramické obklady S betonové S dřevěné, s obložkami N plastová S plovoucí podlaha N keramická dlažba S elektrický kotel S světelná, třífázová S bleskosvod S plast, studená i teplá voda S bojler S chybí C jímka P vestavěné spotřebiče N umyvadla, vana, sprchový kout, WC N splachovací S krb S Provedení
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 7,82 100,00 7,82 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 20,24 100,00 20,24 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 7,54 80,00 6,03 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 6,97 100,00 6,97 4. Střecha S 3,40 100 1,00 3,40 3,25 100,00 3,25 5. Krytina S 0,90 100 1,00 0,90 0,86 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 5,54 90,00 4,99 7. Vnitřní omítky N 2,80 100 1,54 4,31 4,11 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 0,50 100 1,00 0,50 0,48 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,20 40,00 0,88 10. Vnitřní obklady S 1,00 100 1,00 1,00 0,95 60,00 0,57 11. Schody N 3,20 100 1,54 4,93 4,71 0,00 0,00 12. Dveře 10
S 5,20 13. Okna 2,20 14. Podlahy obytných místností N 1,00 15. Podlahy ostatních místností S S 5,20 16. Vytápění S 4,30 17. Elektroinstalace S 0,60 18. Bleskosvod S 3,20 19. Rozvod vody S 1,90 20. Zdroj teplé vody C 0,50 21. Instalace plynu P 3,10 22. Kanalizace N 0,50 23. Vybavení kuchyně N 4,10 24. Vnitřní vybavení S 0,30 25. Záchod S 3,40 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,54 1,54 1,00 1,00
5,20 3,39 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 1,43 0,77 6,31 0,30 3,40
4,96 3,24 0,95 4,96 4,11 0,57 3,06 1,81 0,00 1,37 0,74 6,02 0,29 3,25
4,96 2,43 0,57 0,50 3,70 0,00 2,75 1,81 0,00 1,23 0,22 2,41 0,14 2,60
104,74 Rozestavěnost: 74,07 1,0474
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena:
100,00 75,00 60,00 10,00 90,00 0,00 90,00 100,00 100,00 90,00 30,00 40,00 50,00 80,00
562,81 m3 * 4 545,34 Kč/m3
2 290,1,1200 1,0474 0,8000 2,1150 4 545,34
=
2 558 162,81 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,7407 1 894 959,10 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,0 % Koeficient opotřebení: (1- 5,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,950 1 800 211,15 Kč 0,912 1 641 792,57 Kč
Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena
=
1 641 792,57 Kč
11
Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rozestavěný rodinný dům Celkem:
Cena stavby 1 641 792,57 Kč 1 641 792,57 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
57 462,74 Kč
Cena staveb celkem
=
1 699 255,31 Kč
Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků - zjištěná cena
=
1 972 495,31 Kč
1 641 792,57 0,0350
II. Ocenění srovnávací metodou 1. Rodinný dům vč. příslušenství a pozemků Detailní popis srovnávaných nemovitostí je v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.
Lokalita
rozměry
stav
pozemek
jiné
Rozestavěný RD, Niměřice Horní Cetno, okr. Mladá Boleslav PP cca 130 m2
zahájení stavby 2008, hrubá stavba vč. střechy, oken, rozvodů, částečně podlah, koupelny, kuchyně; výstavba přerušena 1 242 m2
zděná stavba, 4+1, 2 koupelny; el., voda, jímka; garáž; zahrada neudržovaná bez porostů; komunikace ano, upravené okolí ano
Rozestavěný RD, Dobrovice Chloumek, okr. Mladá Boleslav PP cca 120 m2
nedokončená novostavba, vč. střechy, oken, rozvodů, částečně podlah, koupelny; nízkoenergetická stavba; cena za kompletně dokončenou stavbu 1 260 m2
zděná stavba, 5+1, 2 koupelny; el., voda, jímka; garáž; zahrada upravená a udržovaná; komunikace ano, upravené okolí ano
Vzorek č.2
Rozestavěný RD, Bakov nad Jizerou - Chudoplesy, okr. Mladá Boleslav PP cca 116 m2
nedokončená novostavba, vč. střechy, oken, rozvodů, částečně podlah, koupelny; nízkoenergetická stavba; cena za kompletně dokončenou stavbu 878 m2
montovaná dřevostavba, 4+kk, 2 koupelny; el., voda, jímka; garážové stání; zahrada částečně upravená, v ceně kompletní venkovní úpravy; komunikace ano, upravené okolí ano
Vzorek č.3
Rozestavěný RD, Sukorady Martinovice; okr. Mladá Boleslav UP cca 140 m2
nedokončená novostavba, vč. střechy a oken, ostatní vybavení chybí
zděná stavba, 5+kk; el., voda, jímka; garáž; zahrada neupravená
Oceňovaný objekt
Vzorek č.1
12
1 399 m2
č 1 2 3
Cena Koef. požadovaná, redukce Cena po K4 - stav resp. na redukci na K1 K2 K3 a zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení 3 700 000 0,9 3 330 000 1 1 1 1,3 3 990 000 0,9 3 591 000 1,1 0,95 1 1,3 1 990 000 0,85 1 691 500 1 1 1 0,8
K-6 úvaha K1 x … x K-5 jiné odhadce K6 1,1 1,2 1,716 0,95 1,3 1,678 1 1 0,800
Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna velikost a vybavenost obce, stav okolí K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna podl. plocha objektu, počet koupelen K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemků K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu, stupeň rozestavěnosti, vybavení K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněna technologie, energ. náročnost K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - zohledněn stav zahrady, venkovní úpravy Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 940 559 2 140 370 2 114 375
2 065 101 1 940 559 2 140 370 108 637 1 956 465 2 173 738
Komentář: Okruh porovnatelných nemovitostí pro srovnání je vzhledem k rozestavěnosti nemovitosti omezený, přesto je možné nalézt vhodné objekty pro porovnání. Byly vybrány rozestavěné rodinné domy v relevantně blízkých obcích, s minimálně dokončenou hrubou stavbou, s porovnatelnými výměrami. Hlavní kritéria porovnání byla prakticky stejná jako u dokončených nemovitostí – tedy lokalita (občanská vybavenost), velikost objektu a pozemku, dostupné sítě a samozřejmě stav objektu (byl posuzován jak stupeň rozestavěnosti, tak připravené vybavení domu – např. počet koupelen). Zohledněn byl i stav zahrady a venkovních úprav a celkový stav lokality – např. dokončenost komunikací. Všechny objekty jsou porovnatelné, v relevantně blízkých lokalitách. Rozdíly v dostupné občanské vybavenosti jsou zohledněny v koeficientu K1, rozdíly ve výměrách nemovitostí a ve výměrách pozemků jsou zohledněny v koeficientech K2 a K3. Stav domu, především stupeň rozestavěnosti, se odráží v koeficientu K4. Koeficient K5 zohledňuje technologie (srážka za montovanou dřevostavbu, přirážka za nízkou energetickou náročnost), koeficient K6 pak stav zahrady a venkovních úprav.
Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti k datu zpracování posudku na částku 2 065 000,- Kč.
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu
1 972 495,31 Kč
Srovnávací hodnota
2 065 000,00 Kč 13
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu rozestavěného rodinného domu bez č. p./č.ev. a pozemků st. 288 a 70/11 v obci Niměřice, část Horní Cetno, kat. území Niměřice, okres Mladá Boleslav, v daném místě a čase na:
2 000 000,-- Kč Slovy: Dvamilionykorunčeských
V Praze, dne 21.03.2015
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jitka Mašínová
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1664-198/2015 znaleckého deníku.
E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 2. Srovnávané nemovitosti 3. Fotodokumentace
14
1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí
15
2. Srovnávané nemovitostí
16
17
18
3. Fotodokumentace
19
20
21
