BONDGENOTEN!? Verslag van het minisymposium 16 maart 2009 en een onderzoek

Utrechtseweg 129 Postbus 12

Telefoon +31 (0)30 69 85 900 Fax +31 (0)30 69 85 901 [email protected]

www.wooninvesteringsfonds.nl

WONINGCORPORATIES EN INSTITUTIONELE BELEGGERS: BONDGENOTEN!?

3700 AA ZEIST

WONINGCORPORATIES EN INSTITUTIONELE BELEGGERS: BONDGENOTEN!? Verslag van het minisymposium 16 maart 2009 en een onderzoek

CHARTA NR.1

WIF CHARTA NR.1

Wooninvesteringsfonds

WIF CHARTA NR.1

WONINGCORPORATIES EN INSTITUTIONELE BELEGGERS: BONDGENOTEN!? Verslag van het minisymposium op 16 maart 2009 en een onderzoek

Zeist, juli 2009

INHOUD 4

Voorwoord prof. ir. drs. Willem Vrakking, voorzitter raad van toezicht Wooninvesteringsfonds

6

Inleiding dagvoorzitter prof. Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering en vastgoedbeleggingen Universiteit Maastricht

8

Presentatie enquêteresultaten mr. Marcel Prop, directeur-bestuurder van het Wooninvesteringsfonds

12

De financiële ontwikkeling van woningcorporaties Rinie Teuben, directeur-bestuurder Rentree

14

De zienswijze van een institutionele belegger in woningen mr. Onno Breur, directeur Vesteda

18

De zienswijze van een institutionele vastgoedbelegger ir. Wienke Bodewes, algemeen directeur Amvest

20

De zienswijze vanuit pensioenvermogensbeheer ir. Patrick Kanters MRE, managing director Global Real Estate APG Asset Management

23

Afsluitende discussie met de deelnemers

26

Eindconclusies van de dagvoorzitter

28 30

Bijlagen: Deelnemers minisymposium Enquêteresultaten

Wooninvesteringsfonds Vast en Zeker

3

‘De corporatiesector staat onder druk. Er zijn verwachtingen gewekt die maar moeizaam kunnen worden gerealiseerd. De politiek stelt het arrangement tussen de sector en het rijk ter discussie. Nieuwe vormen van (strenger) toezicht zijn in voorbereiding. De prestaties die woningcorporaties moeten leveren, kosten veel geld. Door allerlei recente overheidsmaatregelen is de investeringskracht van de sector aangetast. Daar bovenop komt de kredietcrisis.

VOORWOORD Prof. ir. drs. Willem Vrakking Voorzitter Raad van Toezicht Wooninvesteringsfonds

Veel corporaties hebben moeite om de eindjes aan elkaar te knopen. Bankfinanciering is niet meer vanzelfsprekend, ondanks de borgingsmechanismen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Corporaties kunnen het hoofd boven water houden door meer woningen te gaan verkopen. Het Wooninvesteringsfonds, zelf ook een toegelaten instelling, is in 2005 opgericht om corporaties daarbij te helpen. Door complexgewijze verkoop aan het Wooninvesteringsfonds, tegen de marktwaarde, creëren corporaties snel de financiële ruimte om de volkshuisvestelijke opgaven te kunnen blijven vervullen. Nu de toegang tot aanvullende bankfinanciering moeizamer wordt, kijken corporaties ook met een schuin oog naar de kapitaalmarkt, van oudsher het domein van de verzekeraars en pensioenfondsen. Initiatieven van het WSW om via de uitgifte van medium term notes deze markt voor de corporaties te ontginnen, hebben tot dusver nog op onvoldoende steun kunnen rekenen. Het Wooninvesteringsfonds heeft het als haar taak gezien een nulmeting te verrichten naar de visie op en bereidheid tot samenwerking tussen corporaties en institutionele beleggers. Via een

Charta nr. 1

4

enquête en een minisymposium op 16 maart 2009, georganiseerd om de opening van het nieuwe kantoor in Zeist luister bij te zetten, zijn betrokken actoren bijeengebracht voor het maken van een eerste verkenning. In deze publicatie, een eerste in een reeks die nog gaat volgen, hebben wij de inleidingen, inhoudelijke discussie en conclusies voor u samengevat. Wij hopen met dit initiatief een vruchtbare bodem te leggen onder mogelijke samenwerkingsvormen in de toekomst. Als één ding duidelijk is geworden dan betreft dat de relatieve onbekendheid over en weer. Het moet niet moeilijk zijn op dit punt schreden voorwaarts te maken. Juist nu lijkt het de goede tijd voor corporaties en beleggers om bondgenootschappen te smeden. Voor de maatschappelijk gedreven volkshuisvesting een uitgelezen mogelijkheid om zelf de agenda weer te bepalen.’


5

‘Het is mij een genoegen dagvoorzitter te zijn op dit minisymposium. Het is voor het Wooninvesteringsfonds een bijzondere dag. Het fonds wil vanmiddag graag ruimte geven aan visie op en discussie over mogelijke samenwerking tussen beleggers en corporaties. Daarna vieren we samen de opening van het nieuwe kantoorpand in Zeist. De opzet van deze middag lijkt gezien de vele aanwezigen nu al geslaagd.

INLEIDING DAGVOORZITTER prof. Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering en vastgoedbeleggingen Universiteit Maastricht

Het Wooninvesteringsfonds vervult een belangrijke rol in de corporatiesector en is daarin succesvol. In het eerste jaar heeft het fonds 1.700 woningen verworven; op dit moment bedraagt de aankoopportefeuille ruim 4.800 woningen. Daarmee geeft het Wooninvesteringsfonds voortvarend invulling aan zijn core business: het verschaffen van financiële ruimte aan de belangrijkste spelers in de sector, te weten de corporaties. Intussen zijn al meer dan 600 woningen verkocht; zelfs in het begin van dit jaar al 55 woningen. De kopersstaking heeft het Wooninvesteringsfonds nog nauwelijks bereikt. Het Wooninvesteringsfonds is een hybride organisatie; een corporatie met de eigenschappen van een belegger. Het Wooninvesteringsfonds is niet sec uit op maximalisering van het rendement, maar lijkt wel op een belegger. De instelling is gefinancierd in de markt. Nu wordt het mogelijk om ook kapitaal van beleggers erbij te krijgen.

Charta nr. 1

6

Het programma van dit symposium zal het hybride karakter van het Wooninvesteringsfonds illustreren. Wat verwachten corporaties van de beleggers en wat verwachten beleggers van de corporaties in termen van samenwerking? Daarop geven verschillende sprekers vanmiddag hun visie. Ik geef echter eerst graag het woord aan de directeur-bestuurder van het fonds, Marcel Prop.’


7

‘Vooruitlopend op dit symposium hielden wij een enquête waarvan ik u de resultaten graag presenteer. Het doel van deze enquête was een nulmeting te houden die meer inzicht biedt in de positie van corporaties en beleggers. We stuurden de enquête naar 140 corporaties en 22 institutionele beleggers.

PRESENTATIE ENQUÊTERESULTATEN mr. Marcel Prop directeur-bestuurder van het Wooninvesteringsfonds

De respons van de eerste groep was 11%; die van de tweede 18%. Hoewel de kwantitatieve opbrengst wellicht beter kan, was de kwaliteit van de antwoorden hoog en bieden deze antwoorden waardevol inzicht in de kansen voor samenwerking, die corporaties en institutionele beleggers zien. Meer dan 50% van de geënquêteerden is van mening dat de werelden van de corporaties en de institutionele beleggers verbonden zijn. Op de vraag welke activiteiten belang hebben bij een gezamenlijke aanpak antwoordden de respondenten: gebiedsontwikkeling, hervorming van de woningmarkt, het bevorderen van de doorstroming en beïnvloeding van de politiek. Volgens de respondenten kan er samengewerkt worden bij de aankoop van woningcomplexen en commercieel vastgoed; in joint ventures door deelname in dochterondernemingen en/of fondsen, door indexleningen.

Charta nr. 1

8

Als belangrijkste hindernissen ziet men dat beide werelden elkaar nog niet goed kennen. Ook worden regelgeving, cultuur en te lage rendementen genoemd. Men is breed van mening dat de aantrekkelijkheid van woningbeleggingen toeneemt. De beleggingsmix in het vastgoed zal gaan veranderen. Ik trek een paar voorlopige conclusies naar aanleiding van de enquête: • Er zijn veel gemeenschappelijke belangen om meer samen op te trekken richting politiek en beleid • De kennis over en weer staat nog op een laag pitje • De kredietcrisis geeft directe aanleiding om elkaar nader te verkennen ter wederzijds nut • Er zijn geen formele belemmeringen die vormen van samenwerking in de weg staan Corporaties moeten meer gaan werken aan • rendementsverbetering • Het beleggen in woningen van corporaties kan nader worden onderzocht.


9

Voldoende hoopgevend voor een nadere kennismaking, dunkt ons. En een mooi bewijs dat dit minisymposium van nut is.’

Enquête: representativiteit van corporaties en IB’ers

Charta nr. 1

10

‘Rentree is een wooncorporatie in Deventer, inmiddels iets kleiner dan gemiddeld door fusies van andere corporaties in het land. Rentree heeft de kerndoelen: emancipatie van bewoners, buurten en wijken; optimale klantbediening; vermeerderen van vastgoedwaarde en rendement.

DE FINANCIËLE ONTWIKKELING VAN WONINGCORPORATIES Rinie Teuben, directeur-bestuurder Rentree

Wij zijn prominent aanwezig in de vastgoedkolom en actief in buurten en wijken. Dat moet strategisch en tactisch goed verankerd worden. Operationele activiteiten zijn uitbesteed. Rentree is een toegelaten instelling waar geen activiteiten meer plaatsvinden. In de organisatorische en juridische structuur is dat zichtbaar: onder die toegelaten instelling bevinden zich verschillende entiteiten. De vernieuwing van de Rivierenwijk, één van de ‘Vogelaar- en Dekkerwijken’, is een belangrijk project. In totaal gaan we er 500 woningen slopen en 900 terugbouwen, waaronder een groot multifunctioneel centrum. Er zal ook aan de infrastructuur gewerkt moeten worden. Een en ander vraagt om enorme investeringen. Met dit project ontwikkelt de vastgoedwaarde zich van € 500 miljoen naar € 900 miljoen in de komende tien jaar. Rentree heeft geld nodig. We hebben te maken met inflatievolgend huurbeleid, nieuwe borgingsregels van het WSW, de integrale Vpb, nieuwe regels van het CFV en de Vogelaarheffing. Deze ontwikkelingen hebben grote negatieve gevolgen voor de corporaties. We moeten woningen verkopen om aan geld te komen. De sector is macro gezien niet borgbaar en moet andere wegen vinden om projecten te financieren. Vorig jaar is Rentree begonnen met een herfi-

Charta nr. 1

12

nancieringstraject, waarna de kredietcrisis zich aandiende. Corporaties en institutionele beleggers hebben veel gemeen. Corporaties doen net als pensioenfondsen een uitkering, maar dan in de vorm van een maatschappelijk dividend, bijvoorbeeld huurkortingen en inspanningen in buurten en wijken. Dat lijkt op wat pensioenfondsen doen. De grootste belemmering die men kan tegenkomen, is dat iedereen erover praat, maar niet iedereen er verstand van heeft.’


13

‘Laat ik beginnen met de titel van dit symposium: ‘Woningcorporaties en institutionele beleggers; bondgenoten!?’ Het vraagteken kan wat mij betreft geschrapt worden. Naar mijn mening zijn corporaties en institutionele beleggers al bondgenoten.

DE ZIENSWIJZE VAN EEN INSTITUTIONELE BELEGGER IN WONINGEN mr. Onno Breur, directeur Vesteda

Zo’n twee jaar geleden kenden we het probleem van te veel geld maar dat is inmiddels door de kredietcrisis en de gevolgen daarvan effectief opgelost, zowel bij de beleggers als bij de corporaties. Pensioenfondsen en verzekeraars hebben door de klappen op de beurzen nauwelijks geld voor extra investeringen. Corporaties hebben vermogen maar steeds minder liquide middelen. Ik maak even onderscheid tussen beleggers als kapitaalverschaffers en institutionele beleggingsfondsen, zoals Vesteda, en tussen de doelstellingen van beleggers en corporaties. Institutionele beleggers investeren direct of indirect in woningen als middel om pensioenaanspraken zeker te stellen. Dat moet dus tegen marktconforme voorwaarden. Corporaties hebben oorspronkelijk als primaire doelstelling de huisvesting van sociaal zwakkeren. Mogelijkheden tot samenwerking zijn bijvoorbeeld het openstellen van de portefeuilles van corporaties voor financiering en participatie door beleggers in hun rol van kapitaalverschaffer. Voor beleggers als Vesteda zijn er legio mogelijkheden om op operationeel of projectniveau samen te werken. De bundeling van kennis en ervaring in specifieke marktsegmenten kan voor beide partijen versterkend werken. Voorwaarden waaraan dan wel voldaan moet worden, zijn een marktconforme governance en bedrijfscultuur. Wat betreft dat

Charta nr. 1

14

eerste: beleggers waren eind jaren ‘80 negatief in het nieuws, corporaties op dit moment. Het is een gegeven waar de branche snel en stevig op moet reageren, omdat het zeer belemmerend werkt bij de verdere ontwikkeling en professionalisering van organisaties. Het maatschappelijk draagvlak komt onder druk. Bedrijfscultuur kan een echt breekpunt zijn bij samenwerking. Voor een deel van de corporaties is er nog sprake van een wereld van verschil. Beleggers en corporaties hebben in mijn optiek beide de opdracht om efficiënt met hun middelen om te gaan, daarin zie ik geen verschil. Het verschil zit in waarvoor de ‘winst’ aan het eind van de dag bestemd wordt: veiligstellen van pensioenen (beleggers) of maatschappelijk rendement en continuïteit van de bedrijfsvoering (corporaties). Transparantie, marktconforme waarderingen en betrouwbare benchmarks zijn voor beleggers en corporaties even belangrijk.


15

Voor de belegger die actief is in de woningmarkt is de duidelijke afbakening tussen het traditionele en het commerciële werkgebied van de corporatie van groot belang. De oorspronkelijke doelstelling, het zorgen voor woningen voor ‘de sociaal zwakkeren’, is geleidelijk aan zo opgerekt dat het de basis is geworden van de discussie rond het level playing field die nog steeds gaande is, die het leven van de belegger op de woningmarkt er niet gemakkelijker op maakt en mogelijk verdere samenwerking tussen beleggers en corporaties in de weg komt te staan. Ik vermoed overigens dat de voorzitter van de IVBN die na mij spreekt daar nog wel iets over zal zeggen. Corporaties worden op dit moment overigens geconfronteerd met maatregelen van overheidswege die evenmin bijdragen aan een level playing field. Het opleggen van op het oog redelijk arbitraire heffingen en belastingen, zonder dat corporaties daarbij dezelfde mogelijkheden als private partijen wordt geboden tot verlaging van die belastingdruk, is onjuist. Overheidsbeleid moet leiden tot echte marktwerking en daarvoor is een brede aanpak, inclusief heikele onderwerpen als hypotheekrenteaftrek, noodzakelijk. Wat betreft het langetermijnperspectief ben ik er van overtuigd, gezien de ontwikkelingen, dat de komende jaren een deel van de corporaties zich verder zal ontwikkelen tot volledig geïntegreerde vastgoedbedrijven met een commerciële bedrijfsvoering. Dan zal de discussie rond de splitsing van sociaal en commercieel wel afgerond moeten zijn. Onder die voorwaarde kan het per saldo een goede ontwikkeling zijn, de professionaliteit neemt toe en de woningmarkt en daarmee de klant - heeft er voordeel bij. Voor ons als relatief kleine partijen neemt de concurrentie toe, maar als dat onder marktconforme voorwaarden is: laat de beste winnen.’

Charta nr. 1

16

‘Op de markt is de klant erg belangrijk - en die heb ik tot nu te gemist in de inleidingen. Als er gesproken wordt over ordening, financiering en de financiële crisis, verdwijnt de klant uit beeld.

DE ZIENSWIJZE VAN EEN INSTITUTIONELE VASTGOEDBELEGGER ir. Wienke Bodewes, algemeen directeur Amvest

Vóór de crisis hadden we een woningmarkt die niet werkte - op slot zat. Die is een aanknopingspunt voor samenwerking, alleen zijn we daar nog niet zo goed in. We hebben onvoldoende kennis van de verwachtingen van de woonconsument, nu en op de lange termijn. De huurmarkt is erg belangrijk. De laatste tijd wordt hij beschreven als een vuilnisvat. Dat moeten we niet laten gebeuren. Hij is voor de overheid ook een melkkoe. Vergelijk de pensioenfondsen. In gouden tijden bulkt het geld; hoe romen we dat af? De discussie over de woningmarkt is erg politiek gestuurd en er is geen ruimte om te ontwikkelen. Waar het geld verdiend wordt, wordt het zo snel mogelijk afgeroomd. Ik vind het vreemd dat in de discussie de markt gezien wordt als een financiële markt. Het is interessant om te kijken wat de politiek en de betrokken partijen samen kunnen doen. Het debat over het huurbeleid zou eens echt gevoerd moeten worden en daarbij moet men wat scherper formuleren welke resultaten bereikt moeten worden. Er moet dan aan de belangen van corporaties en institutionele beleggers voldaan worden. Het level playing field moet opgelost worden. De woningmarkt zit zoals gezegd op slot. Amvest ziet veel op het gebied van stedelijke ontwikkeling. Alle partijen die niet goed gefund zijn, kunnen niet verder in de huidige markt. Ze krijgen hun projecten niet gefinancierd. Het is belangrijk om elkaar daarin te vinden. Amvest werkt daarin samen met corporaties door samen een firma op te zetten en de opbrengst te delen. En dat met respect voor elkaars doelstellingen.

Charta nr. 1

18

Waarom doen we dat ook niet als het om fondsen gaat? Aandacht voor rendement is belangrijk. Een deel van de geschetste problematiek is er dan niet meer. De kosten van exploitatie zijn dan veel lager. In nieuwe producten is het eenvoudig, maar in de bestaande voorraad is het moeilijker. Dan zijn ingewikkelde constructies nodig die fiscaal complex zijn. Ik zie dit als een hindernis. Samenwerking is ook mogelijk als gezocht wordt naar vormen van maatschappelijk verantwoord exploiteren en beheren via een fonds. Het gaat dan ook om het beïnvloeden van wat er in een wijk gebeurt. Waardevermeerdering en plezierig wonen voor de klanten. Er valt nog veel te innoveren. De woningvoorraad muteert langzaam. Het is belangrijk zorgvuldig om te gaan met initiatieven, want de markt verandert wel in vijftig jaar. De woningvoorraad voldoet niet meer aan de kwaliteitseisen. Partijen kunnen elkaar helpen na te denken over de toekomstige vraag. Zo werkt Amvest samen met een corporatie aan een fonds om voor 80-plussers goede woonvoorzieningen te realiseren. Dat heeft een meerwaarde in innovatief opzicht.’


19

‘Na afsplitsing van het pensioenfonds is ons bedrijf 1 maart vorig jaar verder gegaan als zelfstandige pensioenvermogensbeheerder. APG is daarna in september vorig jaar gefuseerd met Cordares. Circa 10% van de vastgoedbeleggingen in de APG-portefeuille is belegd in Nederlandse Vesteda-woningen. Ik licht aan de hand van een ‘nieuw beleggingsraamwerk’ toe hoe wij beleggen.

DE ZIENSWIJZE VANUIT PENSIOENVERMOGENSBEHEER ir. Patrick Kanters MRE, managing director Global Real Estate APG Asset Management

Als pensioenvermogensbeheerder maken wij expliciet onderscheid tussen de twee kerntaken: (1) het afdekken van de verplichtingen (liability hedge via onze zogenaamde Inkomenportefeuille) en (2) het genereren van extra rendement boven een risicovrije belegging door het benutten van de lange beleggingshorizon (via onze Groeiportefeuille). Meer focus op kerntaken zal leiden tot een betere uitvoering van de beleggingsstrategie. Dit heeft een aantal voordelen:

• • • •

betere stroomlijning van het belang van het fonds en de beleggers; sterkere uitvoering en meer innovaties in beleggingsbeleid; benutten van concurrentievoordeel (schaal, kapitaal, geduld); meer (bottom-up) bijdragen front-office aan beleggingsstrategie. Dit nieuwe raamwerk focust op wat de echte kerntaken zijn van pensioenvermogensbeheer. Geïndexeerde pensioenen aanbieden tegen een aantrekkelijke premie is het doel. De beleggingsstrategie is hier volledig op ingericht. Aldus ontstaat tevens de mogelijkheid om een maatwerk risicorendement profiel te kiezen via het flexibel en klantspecifiek combineren van de Inkomen- en Groeiportefeuille. Het is als het mengen van koud en warm water.

Charta nr. 1

20

De focus ligt op een minimaal mismatch-risico in de Inkomenportefeuille. Nadruk dus op beleggingen die in dezelfde richting bewegen als de verplichtingen (liability hedge). Voorbeelden hiervan zijn: langlopende geïndexeerde obligaties (directe hedge) en real assets met hoge kwaliteit inflatiegerelateerde cash flows (op middellange termijn). Zoals winkel & woningbeleggingen en volwassen infrastructuur, bijvoorbeeld tolwegen, ziekenhuizen en scholen. Deze assets/strategieën dienen het mismatch-risico te beperken en een lange termijn indexatieresultaat te genereren. Het is interessant om in deze context een vergelijking te maken tussen de rendementen van de belegging in Vesteda ten opzichte van diverse beleggingen in onze Inkomenportefeuille. Vesteda laat een gemiddeld rendement zien van 10,5%. Het geëiste rendement (op basis van 17-jaars geïndexeerde obligatie) scoort 6,54%. Een correlatieoverzicht toont aan dat een belegging in Vesteda-woningen geen directe liability hedge oplevert die vergelijkbaar is met geïndexeerde obligaties of staats- en bedrijfsleningen. Een andere conclusie is dat het rendement van Nederlandse woningbeleggingen


21

de reële verplichtingen op de langere termijn wel degelijk volgt: dit houdt een aanzienlijk kleiner mismatch-risico in. Soortgelijke resultaten werden gevonden voor Europese winkelcentra. Ik concludeer dat Nederlandse woningen een interessante rendementrisico-karakteristiek leveren voor de structurering van liability hedging investeringen voor pensioenfondsen. Alle aanleiding dus voor pensioenfondsen om serieus naar woningbeleggingen te kijken.’

Pensioenvermogensbeheer: keuze risico-rendement

Charta nr. 1

22

Dagvoorzitter Piet Eichholtz dankt de inleiders voor hun bijdragen en vraagt Wienke Bodewes in te gaan op de verschillen in cultuur tussen institutionele beleggers en corporaties.

AFSLUITENDE DISCUSSIE MET DE DEELNEMERS Wienke Bodewes ziet behoorlijke verschillen: ‘De maatschappelijke gedrevenheid binnen corporaties, al dan niet effectief toegepast, is behoorlijk groot. Scheiden van efficiency in bedrijfsvoering en maatschappelijke taak is vaak lastig, maar ik zie steeds meer een goede combinatie van efficiënt opereren in de bedrijfsvoering waardoor er geld overblijft voor maatschappelijke taken. Cultuurveranderingen gaan echter langzaam. Beleggers sturen primair op geld. Zij staan verder af van de realiteit van de binnenstedelijke gebieden met alle bijbehorende problematiek en hebben minder passie met de huurder. Ik signaleer daarnaast overeenkomsten, maar daar moeten we wel aan werken. Ik denk aan een gemeenschappelijk fonds dat aan rendementseisen moet voldoen. Dat is geen halve afspraak. Op die manier stuur je op de exploitatie van het vastgoed. Corporaties doen steeds meer aan de ontwikkelkant en behalen goede rendementen. Maar dat moet je ook aan de exploitatiekant zien te bereiken.’ Leon Bobbe (Dudok Wonen) licht toe dat zijn een corporatie ook de beleggersfunctie scheidt van de sociale functie: ‘Aan de ene kant verdienen we; aan de andere kant geven we uit. Dan is de samenwerking met beleggers het gemakkelijkst. Je moet wel werken aan het optimaliseren van je winst als corporatie. Hoe werkt dat bij het Wooninvesteringsfonds?’ Marcel Prop licht toe dat het Wooninvesteringsfonds bij aankoop van woningen wel degelijk kijkt naar rendement: ‘Het fonds houdt de continuïteit van zijn onderneming voortdurend in het oog. Daarvoor is leergeld betaald: het fonds koopt nu zuiniger in dan in de begin-


23

fase, op basis van een realistische disconteringsvoet. Ik signaleer ook risico’s in de markt en wil de portefeuille op een goede manier opbouwen.’ Onno Breur: ‘Beleggers hebben de opdracht om rendement te halen. Dat kan maximalisatie maar ook optimalisatie zijn. Een corporatie heeft eigenlijk dezelfde opdracht. Het gaat om maatschappelijk geld. Daar moet je het optimale uit halen. Het verschil komt aan het eind. Het rendement van de beleggers gaat naar de aandeelhouders en het rendement van de corporatie naar maatschappelijke ontwikkelingen.’ Dagvoorzitter Piet Eichholz vraagt Rini Teuben, die gesteld heeft dat zijn vastgoedwaarde aanzienlijk omhoog gaat, hoe hij dat denkt te financieren. Rini Teuben: ‘Het moet ergens vandaan komen. Wij zijn bezig met verjonging van onze portefeuille. Bij Vesteda heeft een omwenteling plaatsgehad; bij Rentree is dat ook het geval. Vastgoed dat niet rendeert, houden we af van maatschappelijk dividend dat we willen uitkeren. Wij willen investeren in nieuwbouw, maar lopen aan tegen de kasstromen en WSW-beperkingen. Ik nodig iedereen van harte uit om hierin mee te denken.’ Wienke Bodewes reageert: ‘Een corporatie kan een sluitende business case hebben, maar ermee geconfronteerd worden dat het WSW niet wil garanderen. Blijkbaar is de vermogenspositie niet zo

Charta nr. 1

24

dat je tegen een aantrekkelijk tarief kunt lenen. Het businessmodel laat een verlies zien. Je krijgt het nooit gefinancierd.’ De heer Teuben bevestigt dit; hij heeft een verkoopopgave. Generiek afprijzen van corporatiewoningen op de huur houdt geen stand. Piet Eichholtz concludeert dat er meer gedifferentieerd moet worden. Peter Seewald van Parteon schetst de kernproblemen: ‘De woningmarkt zit op slot, er is discussie over de huurprijs en er is sprake van beklemmende regelgeving van een onbetrouwbare overheid. Deze discussie was drie jaar geleden ook aan de orde, maar hoe moet dit nu aangepakt worden en: wie neemt het initiatief?’ Rini Teuben zegt dat de noodzaak drie jaar geleden minder was. Nu heeft het WSW de noodzaak zelf gecreëerd met de 2% fictieve aflossing waardoor je als sector macro gezien geen borging meer krijgt. Wienke Bodewes merkt op dat de scheiding tussen activiteiten wel plaatsvindt op het gebied van projectontwikkeling; ‘Daar is het level playing field vraagstuk aan de orde. De discussie met de minister is op dit punt nog niet goed gevoerd.’ De voorzitter stelt vast: ‘We kunnen het met elkaar eens zijn, maar als de regels niet veranderd worden, blijft het een theoretisch verbond. Ik weet nu wat de beleggers wensen en ook wat de corporaties zoeken aan funding.’ Hij geeft het laatste woord aan Marcel Prop: Wat wordt de rol van het Wooninvesteringsfonds in de komende paar jaar? Marcel Prop licht toe dat het Wooninvesteringsfonds voorsorteert op een soort regierol, om de brug te slaan tussen corporaties en institutionele beleggers: ‘De minister geeft ons toestemming om door institutionele beleggers gefund te worden. Het Wooninvesteringsfonds koopt woningen op. Als het tegelijkertijd een verbinding met institutionele beleggers kan smeden, dan ontstaat er een ideale samenwerkingsvorm in de sector. Het is een efficiënte manier om de markt te bedienen. Bij de complexen die het Wooninvesteringsfonds aangeboden krijgt, zit een flink aantal die voor beleggers een interessant rendement zullen opleveren.’ Wienke Bodewes merkt op dat het wel reproduceerbaar moet zijn, een Wooninvesteringsfonds I, II en III. Anders gaat het op den duur niet goed. Marcel Prop zegt dat dit ook het uitgangspunt is.


25

EINDCONCLUSIES VAN DE DAGVOORZITTER

‘Ik concludeer dat er veel gemeenschappelijke belangen zijn en dat er zeker geen onwil tot samenwerking is. Er zijn verschillen in cultuur én veel overeenkomsten. Aan de ene kant is de suggestie gedaan dat een corporatie zich als een commerciële organisatie moet gedragen. Maar aan de andere kant maakt het eigenlijk weinig uit of het maatschappelijke belang het uitkeren van pensioenen is, zoals bij de institutionele beleggers, of het huisvesten van sociaal zwakkeren, zoals bij de corporaties. Ik ben van mening dat de goede gemeenschappelijke wil omgezet moet worden in daadkracht richting het beleid en de politiek. De discussie over de verhouding tussen corporaties en beleggers zal zeker terugkomen. Ik daag partijen uit om coalities te smeden en samen het beleid te beïnvloeden. De brief van de minister aan het Wooninvesteringsfonds is revolutionair voor de rol die het kan vervullen: het Wooninvesteringsfonds mag behalve bij corporaties nu ook kapitaal ophalen bij andere vermogensverschaffers. Daardoor staat het voor een nieuwe periode van groei. Het loket voor de funding wordt groter. Ik dank u allen hartelijk voor uw aanwezigheid en uw bijdragen aan de discussie.’

Charta nr. 1

26

Bijlage 1

Deelnemers minisymposium

Charta nr. 1

Actys Wonen

P. Kremer

Aedes

F. Lustenhouwer

Aedes Magazine

P. van Alden

AKD Prinsen Van Wijmen

L.W.J. Hoppenbrouwers

Altera Vastgoed

R. Hogenboom

Amvest

W.J. Bodewes

Amvest

J.D.M. Touw

APG Investments

P.M. Kanters MRE

Avenue Makelaars

M.R. Mohes Singh

Boer & Croon

S.P.J. Zandhuis

Boer Hartog Hooft Makelaardij B.V.

H.C. Van Wamel

Bouwfonds Asset Management

M. Du Bois

Bouwfonds Asset Management

J. van Susante

CFV

T. van den Berg

Colliers International

C. Schekkerman

Concito Vastgoed

M. Koster

Cordemeyer & Slager Advocaten

B. Cordemeyer

De Goede Woning

P. Driever

Deloitte

P. Klop

DTZ

E. Halter

Finance Ideas

P. Eichholtz

Finance Ideas

T.H. Heijdendael

Finance Ideas

V.D. Burger

Fortis

M.A.J. Visschedijk

Fortis

R. van Deelen

Habion

P. Boerenfijn

Heuvelrug Wonen

J. Sleyfer

ING Real Estate

W. Wensing

IVBN

F.J.W. van Blokland

Jutphaas

M. Zeeman

Kadenza

S. Koelemeijer

Lefier

M. van Olffen

Mozaïek Wonen

H. Oosterom

Omnia Wonen

G. van de Ven

Ons Huis

R. Bouws

Parteon

P. Seewald

PWS

B.C. Pluimer

QNH

A. Kamminga

Rentree

R. Teuben

RWS partner in wonen

A. de Waard

Seeder De Boer

A. Visscher

Seminars op Maat

W. Boonstra

Sharpe

D. Fetter

28

Deelnemers minisymposium SIB Woonservice

A.J. Breur

SSHN

M.R.A. Derks

Staalbankiers

D.A.G. Bech

Staalbankiers

G. van Zanten

De Huismeesters

P.K. Hillenga

Dudok Wonen

L. Bobbe

Dudok Wonen

J. van der Burgt

Nijestee

R. Bouma

Nijestee

H. Raatjes

Tweede Kamer - SP

P.F.C. Jansen

Van Kempen & Co

T. Legtas

Vannimwegen

E. Postma

Verzekerd Wonen

R. van Elferen

Verzekerd Wonen

R. van Uden

Vesteda Groep

O. Breur

Vivare Bestuur en Staf

M. van Kampen

Vivare Bestuur en Staf

R. van Haperen

De Seyster Veste

G.R. Roolvink

Het Grootslag

J.Th. Kröger

Woningstichting Woensdrecht

H.J. de Wolf

Woonbond

R. van Genugten

Woonbron

J.W. Over de Vest

Woonmensen

W.C.I. Vonk

Woonmensen

P. Koburg

Woonpunt

W.G.M. Aussems

Woonstad Rotterdam

R.C. de Gier RA


M.M.A. Prop


K.E. de Graaf


I.M. Kortekaas


E. van Warmerdam


P. van de Geest


A.L. Bovenberg

Raad van Toezicht Wooninvesteringsfonds

J.G.T. Bouwman


M.T. Kooistra


H.W. van Heuven


H. Hooimeijer


W. van de Rotte

Auditcommissie Wooninvesteringsfonds

J.B.J. Stegmann


29

Enquêteresultaten A. Respons

Bijlage 2

uitgezet respons uitgezet IB-ers respons

140 15

11%

belegd vermogen WC in vastgoed 23 miljard

vertegenwoordigd 10% corporatievastgoed n= 230 miljard

22 4

18%

belegd vermogen IB-ers in vastgoed 27 miljard

vertegenwoordigd 54% vastgoed IB n= 50 miljard

B. Enquêteresultaten IB-ers

• Vraag 1 Zijn de corporatiewereld en de instututionele wereld naar uw mening wel of niet met elkaar verbonden? ja > 50% > als investeerder, concurrent en collega op een gezamenlijke markt > martkten komen naar elkaar toe omdat corporaties steeds meer duurdere woningen bouwen nee > 50% > want zowel de doelgroepen als de strategische doelen verschillen nu nog teveel > samenwerking is nog beperkt er zijn nog geen gezamenlijke beleggingsproducten

• Vraag 2 Welke gemeenschappelijke belangen bestaan er tussen corporaties en institutionele vastgoedbeleggers? antwoorden: > integrale planhaalbaarheid met ieder zijn eigen marktsegment, specialisme en risicoprofiel > corporatie kan voor belegger projectontwikkeling doen en beheer > integrale beheersing van de lokale woonketen > opdrachtgeverschap bouwsector > verdelen van de schaarste ( grond/woningen) > maatschappelijk verantwoord ondernemen > door steeds groter wordende opgave in binnen- en randstedelijke ontwikkelingen zal steeds vaker samen moeten worden opgetreden > gebiedsontwikkeling vraagt expliciet om een gemeenscahppelijke visie en langdurige samenwerking > vraag/aanbod kapitaal ( eigen en/of vreemd vermogen)

Charta nr. 1

30

• Vraag 3 Welke acties zouden beleggers en corporaties de komende jaren als groep kunnen ondernemen ter wederzijds nut? antwoorden > gezamenlijke gebiedsontwikkeling > projectontwikkeling en -beheer > afname van wederzijdse producten ( wonen/voorzieningen) > afstemmen van de wederzijdse belangen, samenwerking zoeken i.p.v. concurrentie > politieke invloed uitoefenen om woningmarkt en bouwsector vlot te trekken > op een adqueate manier komen tot een duidelijke splitsing van de sociale kernvoorraad en commerciële bouwactiviteiten van corporaties > hervorming van de overheidsregulering op de woningmarkt > ontwikkelen van en gezamenlijke visie op de markt en de relevante ontwikkelingen > inventarisatie vereiste/gewenste beleggingskarakteristiek en de daarbij horende samenwerkingsvormen

• Vraag 4 Als u in corporaties of corporatiebezit zou willen beleggen, in welke vorm(en) zou dat dan zijn? antwoorden: > overnemen van woningcomplexen > overnemen van commercieel vastgoed > joint ventures > deelname in dochters/fondsen > verstrekken van krediet > verstrekken van indexleningen

50% 50% 75% 50% 25% 25%

• Vraag 5 Wat zijn de hindernissen voor de gewenste beleggingen? antwoorden: > regelgeving > cultuur corporaties > onwil bij corporaties > te lage geboden rendementen > te weinig controle over beleggingen

25% 100% 0% 75% 0%

• Vraag 6 Biedt de kredietcrisis aanleiding om de mogelijkheden van samenwerking met corporaties te herzien? antwoorden: ja > 75% > nu kunnen langjarige afspraken gemaakt worden/ beleggers kunnen geliberaliseerde complexen overnemen nee > 25% > aanleiding bestond ook al voor de kredietcrisis


31

• Vraag 7 Gaan de ontwikkelingen in het bankwezen de aantrekkelijkheid van woningbeleggingen in de komende jaren beinvloeden? antwoorden: ja > 100% > tijdelijk meer huur dan koop > ja want de waarde en rendementen van woningen komen onder druk > partijen die afhankelijk zijn van vreemd vermogen zullen zich moeilijker op de markt kunnen bewegen

• Vraag 8 Is de Europa discussie uitgespeeld? antwoord nee > 75% > zolang gelijk speelveld niet is gerealiseerd blijft de discussie doorwoeden > overheid houdt kosten de kosten voor corporaties kunstmatig laag

• Vraag 9 Wat zijn de kernproblemen als het gaat om het creëren van een level playing field tussen beleggers en corporaties? antwoorden: > goede afbaking tussen 'sociaal' en commercieel > meer huurwoningen verkopen en opbrengst aanwenden voor kerntaakstelling corporaties > er vindt bevoordeling plaats van corporaties die grond kopen van gemeenten > huren meer liberaliseren en echte marktwerking toestaan > verschillen in regelgeving en doelgroepen > verschillen in ondernemingsdoelstellingen > fiscale behandeling/ marktconformiteit rendement/risico

C. Enquêteresultaten Woningcorporaties

• Vraag 1 Zijn de corporatiewereld en de institutionele vastgoedwereld naar uw mening wel of niet met elkaar verbonden? antwoorden: wel verbonden > 73% > spelers op dezelfde vastgoedmarkt > deels overlap in middeldure segment > dezelfde marktontwikkelingen niet verbonden > 27% > de werkterreinen zijn aanvullend > in gebiedsontwikkeling komen we mekaar nog weinig tegen > diensten zijn wel gelijk maar doelgroepen niet > in feite twee gescheiden werelden > maar wel aanvullend om marktvraag naar huurwoningen te voldoen

Charta nr. 1

32

• Vraag 2 Welke gemeenschappelijke belangen bestaan er tussen corporaties en institutionele vastgoedbeleggers? antwoorden: > aanbod van vastgoed en vraag naar kapitaal > vergelijkbare rendementsverwachtingen > toegankelijke financiering > positieve waardeontwikkeling vastgoed > politieke speelveld dat hierop van invloed is > alleen bij gezamenlijke gebiedsontwikkelingen > belang van duurzaamheid > vertrouwen in de vastgoedsector als geheel > creëren van een goede leefomgeving > eén huurbeleid > lostrekken van de woningmarkt > fiscaliteit > waardeontwikkeling van het vastgoed > overlap in belangen, maar verschillen in doelstellingen > continuiteit waarborgen > eerlijke concurrentie > eigendom en beheer in verschillende handen > financiering van de woningmarkt > samenwerking > welvaartsontwikkeling in algemene zin > locatie/gebiedsontwikkeling/kwaliteit > risicospreiding

• Vraag 3 Welke acties zouden beleggers en corporaties de komende jaren als groep kunnen ondernemen tot wederzijds nut? antwoorden: > participatie in portefeuilles > gezamenlijke projectontwikkeling > kapitaal/vermogensverstrekking > beinvloeding politiek > huurbeleid wijzigen > beinvloeding fiscale regels vastgoed > imagoverbetering > betrouwbaarheid vergroten > gebiedsontwikkeling > balans vinden tussen rendement en zekerheid > stimuleren afschaffen hypotheekrenteaftrek > corporaties meer laten beheren > kennisplatvorm optuigen ( gezamenlijk) > meer samenwerking in plaats van concurrentie > mogelijkheden zoeken om bouwvolume op peil te houden > onderzoek omklappen van koop naar huur > gezamenlijk de doorstroming bevorderen


33

• Vraag 4 Heeft u in het verleden samengewerkt met institutionele beleggers? antwoord ja > 60% > inzake financiering projectontwikkeling > als mede initiator voor complementair marktsegment > vastgoed gekocht van IB-er > als beheerder voor IB-er > IB-er gebruikt als uitponder nee > 40% > nee, geen noodzaak > omdat IB-ers nauwelijks actief zijn in segment woningcorporaties > geen bijzondere redenen

• Vraag 5 Overweegt u (verdere) samenwerking met institutionele beleggers? antwoord ja > 60% > als gevolg van kredietcrisis > uitbreiding financierings mogelijkheden > aantrekken financieringen spreiden risico's > omdat funding nog belangrijker wordt > omdat markt- en klantkennis belangrijker wordt nee > 40% > niet in het bijzonder > IB-ers spelen in ons marktsegment nog geen rol > we hebben de keuze gemaakt dit niet te doen

• Vraag 6 Als u zou willen samenwerken met institutionele beleggers, in welke vorm zou dat dan zijn? antwoord > verkopen van woningcomplexen > verkopen van commercieel vastgoed > joint ventures > deelname in dochters of fondsen met corporatiewoningen > verstrekken van krediet > verstrekken van indexleningen anders, namelijk: > aankoop van bezit > gezamenlijke verhuur van woningen

Charta nr. 1

34

66% 46% 40% 26% 26% 13%

• Vraag 7 Wat zijn de hindernissen voor de gewenste beleggingen? antwoord > regelgeving > cultuur beleggers > onwil bij beleggers > te hoge geëiste rendementen > beleggers vragen teveel controle over de beleggingen

26% 33% 0% 53% 7%

anders, namelijk: > willen niet een op een werken > politieke argwaan > onvoldoende bekendheid met elkaar

• Vraag 8 Biedt de kredietcrisis aanleiding om de mogelijkheden van samenwerking met beleggers te herzien? antwoord ja > 73% > beleggers hebben het nu moeilijker > risicospreiding wordt nog belangrijker > meer vermogensverschaffers dringend nodig > dezelfde marktontwikkelingen creëert gemeenschappelijk belang nee > 27% lokaal is daar geen belangstelling voor

• Vraag 9 Gaan de ontwikkelingen in het bankwezen de aantrekkelijkheid van woningbeleggingen in de komende jaren beïnvloeden? antwoord ja > 66% > financierbaarheid neemt af > de risicospreads nemen zo toe dat sociale bouw onmogelijk wordt > assetmix van beleggers gaat wijzigen > geld wordt schaarser nee > 26% > nu nog moeilijk te bepalen > Nederland neemt nog steeds een bijzondere positie in > trends staan los van elkaar weet niet > 8%

• Vraag 10 Is de Europa discussie uitgespeeld? antwoord ja > 6% nee > 66% weet niet > 28%


35

• Vraag 11 Wat zijn de kernproblemen als het gaat om het creëren van een level playing field tussen corporaties en beleggers? antwoord > fiscale ongelijke behandeling > organisatie en mate van extern toezicht > sub-rendabel/maatschappelijk investeren in vastgoed > cultuurverschillen > hogere rendementseisen beleggers > wsw borging/staatssteun > beleid van de rijksoverheid > onbekendheid met elkaar > moeizame regelgeving > verschillen in rendementsverwachting

Charta is een uitgave van: Wooninvesteringsfonds Utrechtseweg 129 3702 AC Zeist Postbus 12 3700 AA Zeist T (030) 698 59 00 F (030) 698 59 01 E [email protected] www.wooninvesteringsfonds.nl Tekst Wooninvesteringsfonds, Zeist Fotografie Bob Strik Productiecoördinatie en realisatie Inge Kortekaas, Wooninvesteringsfonds, Zeist Elsbeth Postma, Vannimwegen, Amsterdam Vormgeving WAT ontwerpers, Utrecht Drukwerk Zalsman Kampen bv

Charta nr. 1

36

Utrechtseweg 129 Postbus 12

Telefoon +31 (0)30 69 85 900 Fax +31 (0)30 69 85 901 [email protected]

www.wooninvesteringsfonds.nl

WONINGCORPORATIES EN INSTITUTIONELE BELEGGERS: BONDGENOTEN!?

3700 AA ZEIST

WONINGCORPORATIES EN INSTITUTIONELE BELEGGERS: BONDGENOTEN!? Verslag van het minisymposium 16 maart 2009 en een onderzoek

CHARTA NR.1

WIF CHARTA NR.1


BONDGENOTEN!? Verslag van het minisymposium 16 maart 2009 en een onderzoek

Recommend Documents