BIJLAGENBOEK
STIMULEREN STEDELIJK WONEN VERSTEDELIJKING ZUIDVLEUGEL MIRT-onderzoek
INLEIDING De populariteit van steden neemt toe, ruim 80% van de mensen wil in het stedelijk gebied wonen. De stad kan vrijwel alle gewenste woonmilieus bieden en er is potentieel voldoende ruimte om dit mogelijk te maken. Tegelijkertijd zijn de economische omstandigheden niet optimaal (crisis, consumentenvertrouwen) en ontdekken alle partijen opnieuw hoe zij die vraag kunnen geleiden om tot realisatie te komen. Partijen, zoals consumenten, overheden en corporaties, hebben tegelijkertijd minder mogelijkheden om te investeren. Dat is niet goed voor de woonconsument en voor de ontwikkeling en kwaliteit van de stad en het stedelijk gebied. Daarom is het wenselijk dat alle partijen stevig inzetten op realisering door kansen te pakken en kansen mogelijk te maken. In de komende periode organiseren de ministeries van Binnenlandse Zaken, Infrastructuur & Milieu en Economische Zaken in samenwerking met Provincie Zuid-Holland, stadsregio Rotterdam, Stadsgewest Haaglanden, Midden-Holland, Holland Rijnland, Drechtsteden, gemeente Rotterdam en gemeente Haag een reeks kennis- en alliantiebijeenkomsten om samen met overheden, marktpartijen, corporaties, kennisinstellingen en consumentenvertegenwoordigers toe te werken aan een vernieuwende aanpak voor stedelijk wonen in de Zuidelijke Randstad.
Doet u ook mee? Namens het Rijk en Samenwerkingsverband Zuidvleugel, Gemma Smid-Marsman, Directeur Ruimte en Mobiliteit bij de Provincie Zuid-Holland en portefeuillehouder Verstedelijking Zuidvleugel Meindert Smallenbroek, Directeur Bouwen bij Ministerie van Binnenlandse Zaken Ministerie van Binnenlandse Zaken, Ministerie van Infrastructuur en Milieu, Ministerie van Economische Zaken, Provincie Zuid-Holland, stadsregio Rotterdam, Stadsgewest Haaglanden, Midden-Holland, Holland Rijnland, Drechtsteden, gemeente Rotterdam en gemeente Den Haag.
INHOUDSOPGAVE
Thema 1 Potentie bestaande woningvoorraad
9
Thema 2 Consumentgericht stedelijk wonen
Thema 3 Verbeteren
OV-georiënteerd wonen
in stationsomgevingen
Postbus 30833 2500 GV Den Haag www.platform31.nl Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV
Thema 4 Woonlasten en Verduurzaming van de woningvoorraad
Thema 5 Bevorderen kwaliteit door tijdelijk bestemmen
THEMA 1
POTENTIE BESTAANDE BESTAANDE (WONING)VOORRAAD (WONING)VOORRAAD
Fanny Gelissen Frank Wassenberg Den Haag, september 2014
INHOUDSOPGAVE 1
Vraagstuk
1.1 Aanleiding 1 1.2 De opgave 4 1.3 Lessen uit casussen over belemmeringen, 6 kansen en coalities 2 Potentie van de bestaande voorraad 7 2.1 Het herbergend vermogen 11 2.2 Bepalen toekomstwaarde van de woningvoorraad 14 2.3 Regels voor of tegen herbestemming 3
Voorbeelden van beter gebruik
3.1 Thuiswonende zorgvragers 3.2 Klushuizen 3.3 Transformatie van kantoorgebouwen 3.4 Samenvoeg- en verbetercoaches 3.5 Particuliere woningverbetering 3.6 Funderingsherstel en verbetering particuliere woningen in Dordrecht 3.7 Van groot naar beter 3.8 Vrijwilligerswerk in ruil voor huurkorting 3.9 Een supermarkt voor duurzaamheid 3.10 Crowdbuilding
15 16 18 20 21 23
4
31
Bronnen en leestips
BIJLAGE 1: Positieve en negatieve kwaliteiten van woning en wijk
25 27 29 30
33
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
1 VRAAGSTUK Hoe kunnen we de aantrekkelijkheid en duurzame benutting van de bestaande (woning)voorraad voor stedelijk georiënteerde bewoners vergroten? Anders gezegd, hoe kan het bestaande aanbod zich aanpassen aan de huidige kwalitatieve vraag inclusief de (maatschappelijk gewenste) kwaliteit van het gewenste woonmilieu dat daar bij hoort? Welke kansen hebben we de afgelopen periode gemist? Hoe vergroten we het benutten van kansen in de toekomst. 1.1 Aanleiding Woningen in de Zuidelijke Randstad staan relatief lang te koop en de druk op de woningvoorraad is lager dan in het Noordelijke deel van de Randstad. In de afgelopen jaren heeft dit geleid tot een verdere waardedaling in delen van de bestaande woningvoorraad. Bij een aantrekkende economie stijgen de prijzen in de ZuidHollandse steden minder snel dan in de Noord-Hollandse. Voor potentiële particuliere en institutionele investeerders kan het daardoor onaantrekkelijker worden om te investeren. En vooral ook om kansen voor het ontwikkelen van gezamenlijke meerwaarde te benutten. Aan de andere kant blijkt uit allerlei onderzoeken dat de vraag naar stedelijk wonen zowel internationaal als in Nederland groter is geworden. Deze trend is ook zichtbaar in het Zuidelijke deel van de Randstad. Het aantal inwoners in de stad stijgt Ondanks de vrijwel stilgevallen woningproductie, is het aantal inwoners in stedelijke gebieden gegroeid. Statistisch gezien leidt dit tot een stabilisering van de woningbezetting en soms recentelijk in sommige steden zelfs tot een stijging. Een ontwikkeling die haaks lijkt te staan op de groei van eenpersoonshuishoudens, waardoor de woningbezetting juist de afgelopen jaren was afgenomen.
1
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
Enerzijds kan dat als een probleem worden gezien. Voor de mensen die voorheen doorstroomden vanuit de stad naar regiogemeenten, en deze stap nu niet meer kunnen maken omdat ze hun huidige woning niet verkocht krijgen. Anderzijds is dat een moment waarop mensen zich zouden kunnen realiseren dat je met je gezin ook in de stad kan wonen. Wat dat betreft is er veel onbenutte potentie in de stad: er staan veel eengezinswoningen, maar die worden niet noodzakelijkerwijs bewoond door gezinnen. Daarnaast blijkt uit recente prognoses dat verreweg toekomstige groei zit bij de eenpersoonshuishoudens. Ook die vraag is voor een groot deel op stedelijk gebied georiënteerd. Hoe kan deze tweetoppige vraag het best worden bediend, uitgaande van een kwalitatieve herontwikkeling van de bestaande voorraad? Steeds meer ruimtegebruik Rudy Uytenhaak heeft in 20091 berekend dat Nederlandse steden in één eeuw tijd maar liefst met een factor 24 zijn gegroeid. Uytenhaak komt als volgt tot die berekening: ›› ›› ›› ››
Het aantal inwoners is verdrievoudigd tussen 1900 en 2000; De huishoudensgrootte is gehalveerd. De gemiddelde woningbezetting is nu circa 2,2; Huizen zijn gemiddeld twee keer zo groot; En ze staan op een dubbel zo grote kavel.
Samen maakt dat 24 keer! Het is duidelijk dat een dergelijke ongebreidelde groei niet zo kan doorgaan. Een beter, intensiever en soms ander gebruik van de bestaande voorraad is nodig.
1
Uytenhaak, R. (2009), Steden vol Ruimte, Kwaliteiten van verdichting, Uitgeverij 010: Rotterdam
2
Het PBL over benutting van de voorraad Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) bracht in september 2014 de Balans van de leefomgeving uit2. Eén hoofdstuk gaat over nieuwe opgaven op de woningmarkt. Het PBL waarschuwt voor ‘het oppakken van de oude draad’: als de economie weer aantrekt, zullen veel gemeenten de neiging hebben om omvangrijke woningbouwprogramma’s te starten (business as usual). Concreet: in flink tempo eengezinswoningen bouwen, liefst als de bekende uitbreidingen in het weiland. Het PBL wijst erop dat demografische ontwikkelingen laten zien dat over een jaar of 10, 15, de grote naoorlogse babyboomgeneratie massaal hun eengezinshuizen zal (moeten) gaan verlaten. Deze woningen zullen in grote aantallen op de markt komen, in grotere aantallen dan de beoogde doelgroep – jonge gezinnen - nodig heeft. Dit speelt in de meeste regio’s, (dus) ook in de Zuidelijke Randstad. Het PBL beveelt daarom aan om terughoudend te zijn met nieuwbouw, zeker met uitbreidingsnieuwbouw. PBL: “Provincies en vooral gemeenten moeten in hun woonbeleid nu al – en in regionaal verband – rekening houden met de bovengeschetste veranderingen in de huishoudensontwikkeling op zowel de korte als de lange termijn.” Totdat de verwachte uitstroom van de ouderen echt goed op gang komt (dus na 2025) kan de actuele woningbehoefte nog pieken, maar dat is tijdelijk, aldus het PBL. Het is beter om in te zetten op tijdelijke en flexibele oplossingen, zoals de herbestemming van leegstaand vastgoed en tijdelijke bebouwingsvormen. Het zal niet verwonderen dat de bouwsector niet blij was met dergelijke conclusies. Bouwend Nederland, Bouwfonds, NVB, Neprom en andere partijen wezen op woonbehoeftes die niet vervuld worden, en de dreiging van oplopende woningtekorten. Op termijn zullen de bewoners van straks wel uitmaken welk woning(typ)en gewild zijn; dat hoeft de politiek nu niet te bepalen. Bovendien: de meeste ‘weilandposities’, in handen van gemeenten, beleggers, 3
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
ontwikkelaars en corporaties, hangen als financiële molenstenen om de nek van de eigenaren, die staan te popelen om juist die uitleglocaties zo snel mogelijk te ontwikkelen. Deze financiële redenen nemen echter de meer fundamentele kritiek van het PBL niet weg. 1.2 De opgave Kwantitatieve tekorten… De toekomstige woonopgave kan zowel kwantitatief als kwalitatief worden beredeneerd. Aanleiding voor het MIRT-onderzoek Stimuleren Stedelijk Wonen was de constatering dat er een spanning bestaat tussen de berekende woningbehoefte, die zich echter niet uit in een grote spanning op de woningmarkt. Er is een grote toekomstige vraag berekend. Tot 2030 is een uitbreiding van de woningvoorraad nodig in de Zuidvleugel van 200.000 woningen. De mogelijkheden om daarin kwalitatief op de juiste plekken te voorzien kent veel belemmeringen Als deze belemmeringen niet kunnen worden opgeheven, bestaat de mogelijkheid dat 85.000 huishoudens over 10 jaar niet in hun woonwens hebben kunnen voorzien. Om dit getal in perspectief te plaatsen: gedurende de periode 2005-2012 werden jaarlijks 11.000 woningen nieuw toegevoegd in Zuid-Holland. In deze provincie staan momenteel (2014) 1.636.000 woningen. Op dit moment is de nieuwbouw fors teruggelopen, terwijl ontwikkelingen als geboortes, huishoudensvorming, migratie, etc. gewoon doorgaan. Waar blijven al die mensen? Ze slapen niet op straat, ze demonstreren niet op het Malieveld, ze zoeken niet de publiciteit. Ze lossen schijnbaar op in de massa: het ‘herbergend vermogen van de bestaande (woning)voorraad’ is groter dan gedacht. 2
http://themasites.pbl.nl/balansvandeleefomgeving/2014/
4
… en kwalitatieve kansen op verbetering Die cijfers zijn maar een prognose, en een prognose wordt nooit werkelijkheid (volgens opstellers van prognoses). Daar gaat het ook niet om. In het debat maakt het niet zoveel uit of die 85.000 nou klopt, of half zo groot is, of juist het dubbele. Dat zal de toekomst uitwijzen. Belangrijker is de vraag hoe we dat herbergend vermogen van de bestaande voorraad woningen en andere gebouwen kunnen optimaliseren. Dit is vooral een kwalitatief verhaal, met kwantitatieve consequenties. Het vergroten van de onbenutte potentie van de bestaande (woning)voorraad biedt kansen op kwalitatieve verbetering. De opgave Het herbergend vermogen van de huidige voorraad is wellicht beter te benutten en groter dan beherende, ontwikkelende en investerende partijen denken. Hoe kunnen zij onbenutte potenties van de voorraad verbinden met de vraag? Wat kunnen alle partijen daarover leren? Welke projecten zijn voorbeelden hiervan, welke rol speelde de overheid hierbij (faciliterend, initiërend, kader stellend?), Welke rol zou deze moeten zijn en wat is er voor nodig om die rol op te pakken?Duidelijk is dat rol van initiatiefnemers en de overheid een verschillende is en blijft. De initiatief nemende partij ( groot en klein) wil nu een kans benutten. De overheid zal de toekomstbestendigheid van het stedelijke gebied willen vergroten. Specifieker: hoe verbinden overheid, ontwikkelaars en investeerders - bij gebiedsontwikkelingen van onderop - deze met de andere gewenste stedelijke functies die gezamenlijk de kwaliteit van de stad vormen? In die zin moet dit vraagstuk niet alleen gezien worden als een kwantitatieve opgave, maar vooral ook als een kwalitatieve opgave.
5
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
1.3 Lessen uit casussen over belemmeringen, kansen en coalities De tijd zal leren welke kant het op zal gaan met de stad en de vraag naar het wonen in de stad, in de tussentijd moeten we zien te achterhalen hoe we de bestaande voorraad beter kunnen benutten dan we nu doen door deze aantrekkelijker te maken, toegespitst op de wensen en leefstijlen van de (toekomstige)bewoners. Aan de hand van een aantal casussen proberen we daar lessen uit te trekken. Daarbij zullen elke keer de volgende vragen worden gesteld: 1. Welke belemmeringen spelen/speelden er en hoe kunnen we die wegnemen? 2. Wat zijn/waren de oorzaken van deze belemmeringen? 3. Welke kansen zijn/waren er om niet alleen belemmeringen weg te nemen maar ook te versnellen? 4. Als die ligt/lag in het smeden van nieuwe coalities, hoe is dan dat op te pakken/opgepakt?
6
2 POTENTIE VAN DE BESTAANDE VOORRAAD 2.1 Het herbergend vermogen Het herbergend vermogen van de bestaande woningvoorraad gaat over het beter benutten van bestaande huizen en andere gebouwen. Woningen worden inefficiënt benut als kleine huishoudens in (te) grote woningen wonen. Maar wat is te groot? Deze definitie is relatief is en arbitrair. In de jaren vijftig was een zespersoons gezin blij met een portiekflatje in een wederopbouwwijk, waar nu iemand alleen in woont. Hetzelfde gezin verhuisde tien jaar later naar een eengezinswoning, maar inmiddels woont er enkel nog een weduwe. Is dat te ruim? En als het geen sobere doorzonwoning is, maar een ruime villa? Maakt het uit of het een (gesubsidieerde) sociale huurwoning is, of een koophuis? In de Engelse social housing sector kennen ze de omstreden ‘bedroomtax’: huurders betalen daar voor een extra slaapkamer. Laten we ‘te’ ruim definiëren als ruimer dan de bewoner gebruikt, en wil gebruiken. In de praktijk gaat het dan meestal om ouderen die de bovenverdiepingen niet meer gebruiken. Zo’n bewoner woont dan ook naar eigen inzicht te ruim. Mogelijk wil zo iemand best uit het grote huis, maar iets houdt hem of haar tegen. De voorraad en het gebruik Waar liggen mogelijkheden om de bestaande voorraad beter te benutten? In het bijgaande schema 1 wordt onderscheidt gemaakt naar twee invalshoeken: ›› De Voorraad ›› Het Gebruik Bij de Voorraad wordt een onderscheid gemaakt tussen woningen en andere gebouwen (bedrijfsgebouwen, scholen, kerken, etc), en tussen het gebouw zelf en het terrein waarop dat gebouw ligt. Veel verouderde bedrijfs- of kazerneterreinen worden bijvoorbeeld tamelijk extensief gebruikt. De locatie van gebouw of terrein in de stad of de regio maakt ook verschil, en biedt verschillende kansen voor een
7
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
betere benutting. Een leeg postkantoor, boerderij of dorpsschool in Oude Pekela biedt andere perspectieven dan eenzelfde gebouw in Barendrecht of Voorschoten. Een tweede onderscheid is naar Gebruik: geen gebruik (leegstand), mager (inefficiënt) gebruik of verouderd gebruik (andere kwaliteitseisen). Leegstand betekent per definitie onderbenutting, in aanmerking nemend dat een bepaald percentage frictieleegstand nodig en wenselijk is voor dynamiek en verhuizingen. In mei 2014 bracht het CBS3 naar buiten dat er ruim 400 duizend woningen leeg staan, waarvan bijna de helft al langer dan anderhalf jaar. Een groot deel betreft woningen die aan toeristen worden verhuurd, maar ook zijn er eigenaren die hun oude huis niet verkocht krijgen. Voor dat laatste zijn fiscale maatregelen getroffen. Naast woningen staan tal van andere gebouwen leeg: kantoren (7 miljoen vierkante meter), winkels (14.000 panden4), kerken (1.700 – 2.000 dreigen legen te komen de komende vijf jaar5), boerderijen, fabrieken, etc. Voor de stad Den Haag liggen de cijfers percentueel nog hoger door de aankondiging van het Rijk om 1 miljoen vierkante meter kantoorruimte af te stoten, meters die vaak in Den Haag liggen.
Daalen, G., e.a. (2014) Leegstand in Nederland anno 2013, CBS, Den Haag Bron: kennisdossier winkelleegstand Platform31 5 Bron: Rijksdienst voor Cultureel erfgoed 2014 3 4
8
Schema 1 Vergroten benutting bestaande voorraad, voorbeelden
Bron: auteurs
9
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
Urgentie Voorbeelden van onderbenut (of mager) gebruik zijn de hierboven genoemde ruimbewoning en het halflege bedrijventerrein, maar ook een antikraak-groepje dat een kantoor van vijftien verdiepingen bewoont. Gebouwen krijgen al eeuwenlang andere bestemmeningen als dat zo uitkomt. De opgave is nu echter groter dan ooit: er staan meer gebouwen, functies wijzigen sneller dan voorheen, maatschappelijke ontwikkelingen gaan sneller. Dit tekent het belang van een groter adaptief vermogen voor gebouwen en omgevingen. Een gebouw (of terrein) zonder gebruiksfunctie verliest sneller waarde dan een met een (nieuwe) bestemming. Ander of beter gebruik duidt op levensduurverlenging, de noodzakelijke kwalitatieve aanpassing om de bestaande voorraad langer mee te laten gaan. Voorbeelden zijn woningverbetering en –aanpassing, waarbij de hardnekkigste problemen blijken te schuilen in de goedkope koopsector. Dan gaat het om onderhoud dat achterwege blijft, maar ook energieverbetering of aanpassing aan zorgbehoeften. Slechte funderingen (door paalrot, wisselende grondwaterstanden, verzakkingen, gasboringen, negatieve kleef) zijn een apart probleem; dikwijls plotseling opkomend, en altijd kostbaar voor een toevallige eigenaar. De eerste klushuizen dateren van een jaar of tien geleden. Deze duiden op een andere eigendomsvorm, waarbij persoonlijke inzet van bewoners tot succes leidt. Herbestemming van vrijkomende gebouwen en herstructurering van een gehele woonwijk zijn andere vormen van kwalitatieve verbeteringen.
10
2.2 Bepalen toekomstwaarde van de woningvoorraad De meeste woningen van straks staan er nu al. De jaarlijkse veranderingen door nieuwbouw, sloop, verkoop of renovatie zijn uiterst bescheiden. Dat geldt zeker bij de lage woningbouwproductie van de laatste jaren, die nationaal liggen tussen de 35.000 en 40.000 woningen. Dat is slechts een kwart van de topjaren begin jaren zeventig. Het slopen van woningen gebeurt ook minder sinds de crisis, maar over een wat langere tijd gerekend, vanaf 2000, ligt deze landelijk op circa 12-15.000 per jaar. Dat is nog geen twee promille van de bestaande voorraad. Statistisch betekent dit dat een gemiddelde woning ongeveer 500 jaar mee zal gaan. Duidelijk zal zijn dat dit niet realistisch is. Dergelijke cijfers hebben twee consequenties. De eerste is dat sloop (vervanging) op termijn op veel grotere schaal zal gaan plaatsvinden. De tweede consequentie is dat woningen veel langer mee zullen moeten. Ook als ze eigenlijk al zijn afgeschreven, als ze versleten en uitgewoond zijn, als ze energetisch zo lek zijn als een mandje, of als ze niet meer voldoen aan huidige woonwensen. Levensduurverlenging van woningen is noodzakelijk. Wat is bekend over de toekomstwaarde van de bestaande voorraad De tijd van grootschalige nieuwbouw, die werd gevoed door schaarste, bevolkingsgroei, huishoudensverdunning en welvaartsgroei, is voorbij. Het zal steeds belangrijker worden om bij te sturen in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en deze aan te laten sluiten bij de vraag. Adviesbureau Companen onderzoeken samen met EIB en Platform31 de toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zij definiëren deze toekomstwaarde als de mate waarin bestaande woningen in de komende vijfentwintig jaar aantrekkelijk blijven voor hun doelgroep of - eventueel met aanpassingen- kunnen voorzien in de woonbehoefte van andere doelgroepen.
11
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
Een andere term hiervoor is het ‘adaptief vermogen’ van de woningvoorraad: de mate waarin woningen en woonomgevingen zijn aan te passen aan andere tijden met andere wensen en behoeften. In een inspiratiepaper over woonwijken van de toekomst uit 2004 vulde Frank Wassenberg dit adaptieve vermogen nader in, door positieve en negatieve kenmerken te geven van woningen en wijken6 (zie bijlage 1). Gemakkelijk aanpasbaar zijn degelijke, ruime, karakteristieke woningen in populaire, gunstig gelegen en goed bekend staande wijken, waar mensen bewust voor kiezen. Minder adaptieve woningen en wijken hebben tegengestelde kenmerken, en zullen in de toekomst met meer problemen te kampen hebben. Companen7 benoemt een aantal indicatoren om de toekomstwaarde te bepalen: 1. Actuele courantheid woningen en woongebieden; Denk hierbij aan locatie en de omgeving, de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, een positief imago, maar de mogelijkheden om de woningvoorraad aan te passen aan veranderende wensen van consumenten. 2. Flexibiliteit en aanpasbaarheid; in hoeverre kunnen woningen van segment of doelgroep veranderen. 3. Urbanisatie of suburbanisatie; binnen- en bovenregionale migratieontwikkelingen.
6 7
Wassenberg, F. (2004), Denken over de toekomst van wijken, Habiforum: Gouda. Projectplan Onderzoek naar de toekomstwaarde van de bestaande voorraad, 2014 Platform31.
12
Mede op basis van bovengenoemde indicatoren heeft Companen een classificatie gemaakt om aan te geven waar mogelijke interventies gewenst zijn: a. Risicoloos; segmenten die voldoende courant zijn en waar mogelijke investeringsruimte is om zich autonoom aan te passen aan de vraag b. Einde levenscyclus; segmenten waar aanpassing aan de veranderende consumentenvraag niet tot stand komt, maar ook redelijkerwijs niet mogelijk is. Hier ligt het accent op transformatie bij de vastgoedstrategie. c. Potentiële mogelijkheden; segmenten waar geen proces van autonome aanpassing aan de vraag plaats vindt, maar waar er wel potentie is. Deze potentie kan worden aangeboord door gerichte interventies. Het EIB8 voert op dit moment een onderzoek uit om de toekomstwaarde in Arnhem en Nijmegen in beeld te brengen op basis van bovenstaande indicatoren. Zij gebruiken hiervoor de volgende bronnen: ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
8 9
13
Samenstelling woningvoorraad naar segmenten; Samenstelling voorraad naar woonmilieus; Verhuizingen tussen en binnen buurten; Bevolkingssamenstelling; Populariteit (bij woonruimteverdeling), voor sociale en vrije sector huur; M2-prijs van woningen; Prijsontwikkeling van woningen in de afgelopen jaren; Betaalbaarheid / functie voor het sociale doelgroepen.
Zie noot 6 http://www.kennisbankherbestemming.nu/kennisdossiers/gemeenten/de-regels-en-deinitiatiefnemer
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
2.3 Regels voor of tegen herbestemming De Kennisbank Herstemming gaat expliciet in op regelgeving die herbestemming van lege kantoren, scholen, voorzieningen, winkels, fabrieken en andere gebouwen in de weg staat. Deze paragraaf is gebaseerd op hun website9. De meeste belemmerende regelgeving komt van de gemeenten, niet vanuit het Rijk, of Europa. De gemeenten zijn daarom als eerste aan zet om overbodige regels op te ruimen. Overigens blijkt dat er dikwijls meer kan binnen de bestaande regelgeving dan gedacht. De gemeente kan op verschillende manieren herbestemming bevorderen. Dat is om te beginnen medewerking verlenen – een bezoek en goed woordje van de wethouder of ambtenaar kan al veel doen. Doorlooptijden van vergunningentrajecten blijken veel zorgen op te leveren. Gemeenten kunnen op voorhand duidelijkheid geven over (on-)mogelijkheden voor functiewijziging en over termijnen voor vergunningverlening. Begeleiding en steun kan worden gecoördineerd vanuit één aanspreekpunt, bijvoorbeeld een transformatieloket. Oudere bestemmingsplannen spelen meestal niet in op het vraagstuk van leegstand en herbestemming. Ze zijn vaak erg rigide: alles is verboden, behalve dat wat nadrukkelijk is toegestaan. In nieuwere bestemmingsplannen wordt steeds vaker een gemengde bestemming vastgelegd. Daar mag in beginsel alles, behalve overlastgevende functies. Ook kan B&W een wijzigingsbevoegdheid krijgen waarmee binnen een plangebied op beperkte schaal hergebruik en herbestemming kan worden toegestaan. Een aantal gemeenten heeft een leegstandsverordening ingesteld voor een bepaald gebied op basis van de Leegstandswet. Binnen dit gebied moeten eigenaren van vastgoed leegstand melden bij de gemeente om vervolgens samen naar invulmogelijkheden te zoeken. Amsterdam, Tilburg en Brunssum zijn gemeenten die een leegstandsverordening hebben ingesteld voor bepaalde gebieden, zoals problematische kantoorwijken, bedrijventerreinen en winkelstraten. 14
3 VOORBEELDEN VAN BETER GEBRUIK 3.1 Thuiswonende zorgvragers De komende jaren zal de scheiding van wonen en zorg een van de omvangrijkste opgaven voor gemeenten zijn. Binnen een periode van 5 tot 8 jaar zal de groei van het aantal thuiswonende zorgvragers bijna 60.000 ouderen bedragen. Vermeerderd met de groei door de vergrijzing, zullen in totaal de komende jaren 100.000 ouderen die voorheen in het verzorgingshuis verbleven, zelfstandig blijven wonen. In de Monitor Investeren voor de Toekomst10 wordt voor de periode tot 2021 een forse opgave aan geschikte woningen voorspeld, met name op het gebied van verzorgd wonen. In de monitor is een tekort geconstateerd van 40.000 woningen in dit segment, hetgeen zonder ingrepen zal oplopen tot 130.000 woningen in 2030. Hierbij is het goed om op te merken dat de naoorlogse babyboomgeneratie – geboren vanaf 1946 – langzaam op leeftijd komt. Als mensen gemiddeld pas na hun 75e of 80e echt op zorg aangewezen zijn, betekent dat dat deze zorgvraag pas na circa 2025 aanzienlijk zal toenemen. Het is niet realistisch te veronderstellen dat de vraag naar geschikte woningen voor ouderen op korte termijn beantwoord zal worden door een grote stijging in nieuwbouwproductie. Corporaties die tot nu toe voornamelijk in dit segment investeerden, zijn terughoudend geworden. In de particuliere sector vormt met name de financiering door banken een belemmering. Daarbij speelt het probleem dat eigenaar-bewoners hun woning slecht kwijtraken in de vastzittende koopmarkt. Voor de hand ligt dus partijen zoeken naar de mogelijkheden voor het opplussen van de particuliere woningvoorraad, een gebiedsgerichte aanpak van wonen-zorgwelzijn en de upgrading van bestaande wooncomplexen tot verzorgd wonen. Deze mogelijkheden worden onderzocht in het experimentenprogramma ‘Langer thuis’, geïnitieerd door Platform31, Aedes-Actiz en Movisie11. Ook wordt in dit kader een onderzoek uitgevoerd naar het inzicht dat gemeenten hebben in de woonbehoeften van zorgvragende huishoudens en de specifieke 15
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
eisen die deze stellen aan de samenstelling en kwaliteit van de bestaande voorraad. Conclusies volgen later dit jaar. 3.2 Klushuizen In een tijd van een economische crisis en een terugtredende overheid zijn klushuizen interessant om burgers meer ruimte te geven12. Klushuizen resulteren in meer variatie, eigenzinnigheid en zelfwerkzaamheid. Deze panden komen niet alleen tegemoet aan de wens van mensen een uniek en betaalbaar huis te hebben waar ze hun hele ziel en zaligheid in kunnen leggen, maar ook uit de wens van beleidsmakers minder gewilde buurten te upgraden. De meeste kluspanden staan in wijken met kwalitatief slechte, maar karakteristieke panden. Vaak wordt het concept ingezet bij woningen die aan het einde van hun levensloop zijn. Slopen en vervolgens nieuw bouwen zijn kostbaar en niets doen leidt tot verzwakte buurten met woningen met achterstallig onderhoud die niet langer voldoen aan woonwensen. Leegstand ligt dan snel op de loer. De eerste klushuizen zijn opgeleverd in 2006 in het Wallisblok in de wijk Spangen, Rotterdam. Later bleek dit concept ook succesvol in Den Haag, Utrecht, Amsterdam, Schiedam, Den Bosch en Arnhem. Een nieuwe doelgroep van stedelingen kan op deze manier behouden blijven voor de stad. Stedelingen vaak met niet zo veel geld, maar wel veel veerkracht en energie, en een grote wil om een woning met eigen handen aan te pakken. Bovendien zijn het vaak geëngageerde bewoners die niet onverschillig of apathisch tegenover hun buurt Galen, van J., e.a. (2013) Monitor investeren voor de toekomst. ABF Research, Delft Meer informatie: http://www.platform31.nl/nieuws/kennis-en-experimentenprogramma-langerthuis-van-start 12 Engbersen, R, Visser, A. (2014) Klushuur biedt kansen voor huurder en verhuurder, Tijdschrift voor de volkshuisvesting ; Schreuders, H., F. Wassenberg en H. Vos, 2013, De kluswoning voegt kwaliteit toe aan de stad, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, december 10 11
16
staan en die stadsbestuurders daarom juist graag willen vasthouden of aantrekken. In Rotterdam, de bakermat van de klushuizen, zijn al meer dan 500 kluswoningen verkocht. De meeste klussers kopen meer dan één oude woning – dat is juist een van de charmes- waardoor minder nieuwe woningen, maar wel grotere, resteren. Projecten worden, ook in de andere steden met klushuizen, doorgaans per blok(je) met een tiental of enkele tientallen woningen tegelijk aangeboden. Het grootste project is Consortium De Flat in de Amsterdamse Bijlmermeer. Alle oorspronkelijke 31 hoogbouwflats in de Bijlmermeer waren daar rond 2010 onderhanden genomen (renovatie, sloop of herbestemming), op één na: Kleiburg. Dat was met 500 woningen meteen ook een van de grootste. Corporatie Rochdale had geen geld meer voor welk plan dan ook, en voor een symbolisch bedrag kreeg De Flat één jaar de tijd om in het eerste segment van honderd woningen minimaal 70% te verkopen aan ‘klussers’. Binnen enkele maanden, en met de nodige publiciteit, werd dit gehaald. Momenteel worden ook het tweede en derde segment ontwikkeld. De vierde en laatste fase gaat op 1 november 2014 in de verkoop, onder het motto: “Niet eerder was het mogelijk om zo goedkoop een huis kopen in Amsterdam”. Het casco van het flatblok wordt opgeknapt, terwijl de flatwoningen zelf, uitgeleefd en al, worden aangeboden voor prijzen die op ongeveer de helft liggen van vergelijkbaar stedelijk aanbod. Kopers zien kansen, loven de (nog immer) groenrijke omgeving, houden van klussen en hebben vertrouwen in het perspectief van de wijk.
17
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
Wat andere wijken kunnen leren zijn de nieuwe mogelijkheden. Juist in zo’n achterstandswijk is veel ruimte voor vernieuwing en experiment. Niet uitgaan van belemmeringen en tekorten, maar experimenteren en de grenzen van vernieuwing opzoeken. Juist in probleemwijken liggen mogelijkheden.13 Tot nu toe wordt het klusconcept voornamelijk in de koopsector toegepast, terwijl er juist ook in de huursector vele mogelijkheden zijn. Er zijn steeds meer corporaties die experimenteren met zogenaamde klushuur. In dit geval krijgen huurders door te klussen aan de woning korting op de huur. 3.3 Transformatie van kantoorgebouwen Aan de ene kant zijn er in Nederland mensen die snel op zoek zijn naar een woning, zoals bijvoorbeeld studenten, jongeren die op zichzelf gaan wonen of die begeleiding nodig hebben, mensen die net een scheiding achter de rug hebben, arbeidsmigranten of mensen met een tijdelijk arbeidscontract. Aan de andere kant staan er veel kantoorpanden leeg in Nederland. Het lijkt logisch om deze twee problemen aan elkaar te koppelen. Dit is echter makkelijker gezegd dan gedaan. In 2012 heeft SEV, later opgegaan in Platform31, een handreiking14 uitgebracht. In een 29-stappenplan worden partijen begeleid bij deze transformatietrajecten. In kennisdossier 5 Tijdelijke herbestemming wordt een aantal voorbeelden beschreven van tijdelijke transformatie; hieronder een tweetal voorbeelden van permanente transformatie.
Meer informatie zie: www.klushuizen.nl; http://www.rotterdam.nl/klushuizen; http://www. klushuisamsterdam.nl 14 SEV (2012), Wonen buiten kantoortijd, Rotterdam 13
18
Een klassiek voorbeeld van een geslaagde permanente transformatie is het voormalige GEB-gebouw aan de Rochussenstraat in Rotterdam15. In 1990 werd het pand door het gemeentelijke energiebedrijf afgestoten en gekocht door de Stichting Studenten Huisvesting Rotterdam (tegenwoordig Vestia/Stadswonen) voor 2,3 miljoen euro. De kosten van de verbouwing bedroegen 4,8 miljoen euro. Het gebouw werd in 1995 opgeleverd en fungeert sindsdien als studentenflat met 235 eenheden (waarvan 40 procent zelfstandig). Het pand is grotendeels intact gebleven; draagconstructie, gevels, trappen en liften konden opnieuw worden gebruikt. Bij de transformatie zijn het uiterlijk en de gevel van het gebouw gehandhaafd en er is geen volume toegevoegd. Na de ombouw is het pand aangewezen als rijksmonument, waardoor het goed in de markt ligt. De transformatie heeft bovendien een belangrijke impuls gegeven aan upgrading van de buurt. Een ander voorbeeld van permanente transformatie is het kantoorgebouw aan de Bomansplaats in Eindhoven. Het gebouw dateert uit de jaren zestig en staat al enige tijd leeg. Eigenaar van het pand is Camelot, de grootste leegstandsbeheerder in Europa en actief in zes landen. Het bedrijf legt zich ook toe op het transformeren van kantoorpanden naar studentenwoningen. Het gebouw op de Bomansplaats heeft een dubbele bestemming (wonen en kantoren). Een wijziging van het bestemmingsplan was daarom niet nodig. De vorige eigenaar heeft het pand flink moeten afwaarderen om het te kunnen verkopen, wat mogelijk was door de compensatiemogelijkheden van een grote portefeuille. Bomansplaats ondergaat een permanente transformatie met een termijn van 25jaar. De huur is afgestemd op het puntenstelsel en de verhuur gaat volgens een campuscontract (tijdelijke huur voor de duur van studie). Er is voor de doelgroep studenten gekozen omdat er veel vraag was en omdat er afspraken zijn gemaakt met de gemeente. Daarnaast was Camelot al goed bekend met studenten als doelgroep. Er met de gemeente bij de toetsing maar uiteindelijk is uitgegaan van bestaande bouw. Aanvankelijk waren er strubbelingen bij 19
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
Bouw- en Woningtoezicht, die afhoudend was en uitging van nieuwbouwnormen. Op aandringen van de wethouder is er, vanwege de komst van veel studenten naar Eindhoven, toch toestemming door de gemeente verleend. 3.4 Samenvoeg- en verbetercoaches De gemeente Rotterdam stimuleert inwoners om hun woningen te verbeteren en desgewenst samen te voegen. Veel mensen verlaten hun woonwijk of zelfs de stad omdat ze denken ergens anders gemakkelijker grotere of betere woningen te kunnen vinden. Rotterdam wil dat bewoners dergelijke wensen ook in hun eigen wijk kunnen realiseren en stimuleert daarom het verbeteren en/ of vergroten van woningen. Een van de middelen hiertoe is het samenvoegen van woningen tot grotere woningen. Hierdoor komt er meer variatie in woningen. Het huidige woningaanbod in de oude stadswijken bevat voornamelijk kleinere woningen, vaak met een oppervlakte van minder dan zeventig vierkante meter. Rotterdam stimuleert het samenvoegen en verbeteren van woningen door het aanbieden van begeleiding en door subsidie beschikbaar te stellen. Begeleiding wordt geboden door een zogenaamde samenvoegof verbetercoach. Deze medewerker van de gemeente helpt en adviseert de eigenaar of huurder stap voor stap op weg, heeft kennis van de gemeentelijke procedures en heeft een bouwkundige achtergrond. De coach is voor de inwoners van Rotterdam kosteloos inzetbaar. De kracht van de aanpak van de verbetercoach zit er vooral in dat de gemeente niet een investering afdwingt, maar in overleg probeert de eigenaar het onderhoud te laten oppakken. Dit resulteert er in de praktijk in dat de eigenaren meer open staan voor advies en actiever meedenken over de eigen mogelijkheden. Zo beklijft het belang van onderhoud en beheer beter. Voor meer informatie zie Andriesse en Wesemann (2013). 15
SEV (2012), Wonen buiten kantoortijd, Rotterdam
20
3.5 Particuliere woningverbetering Dat de kwaliteit van de woningen in Nederland onder druk staan is het meest zichtbaar aan de onderkant van de particuliere markt, zowel in de koopsector als in de particuliere huursector16. De onderkant van de woningmarkt groeit en bovendien belemmert de crisis investeringen. Dalende inkomensperspectieven, te hoge hypotheken, onwil en onwetendheid staan voor sommige eigenaren behoorlijk onderhoud in de weg. Nederland heeft 5 miljoen woningen in particulier bezit, 10% daarvan is matige tot slechte staat en 1% is in zeer slechte bouwtechnische staat17. De problematiek rondom particuliere woningkwaliteit verschilt per regio. In gemeenten op het veen rotten palen weg door wijzigende grondwaterstanden. In modderig gebied verzakken zandplaten, waarop woningen ‘op staal’ zijn gebouwd. Hele huizenblokken bewegen tegelijk, vertonen scheuren, deuren en ramen klemmen en soms is onderstutting noodzakelijk. Funderingsherstel vraagt om grote investeringen waarbij iedereen uit het bouwblok moet meedoen. Ook andere bouwtechnische problemen, zoals betonrot, komen voor. In andere gevallen gaat het om slecht gevelonderhoud waardoor de woning of woonblok een rotte kies in het gebied vormt. Slecht onderhouden gevels zijn vrijwel altijd ook slecht geïsoleerd, waardoor aan alle kanten kostbare energie weglekt. Er zijn meerdere oorzaken voor het afglijden van de kwaliteit aan de onderkant van de particuliere koopwoningen: het percentage koopwoningen wordt groter dus groeit ook het segment aan de onderkant van deze markt. De ouderdom van de voorraad neemt toe, een trend die steeds verder doorzet. In 1973 was 40 procent van de woningvoorraad ouder dan 25 jaar, in 2003 ging het al om 70 procent, en in 2012 is dit cijfer nog iets toegenomen. De derde oorzaak is het
21
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
aantal mensen dat als gevolg van de recessie in financiële problemen is gekomen steeds groter wordt. Bovendien staan momenteel 1 (volgens CBS) à 1,3 (volgens DNB) miljoen woningen ‘onder water’, een aantal dat toeneemt naarmate woningprijzen verder dalen. Kwaliteitsverbeteringen op een breder vlak, zoals het vergroten van de energiezuinigheid van de woning, worden dan al helemaal niet uitgevoerd. Particuliere woningverbetering is in beginsel een eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar, maar andere partijen spelen een rol die groter wordt naarmate de woningkwaliteit achter blijft: de gemeente, de bank, de medebewoners, de buurt, de onderhoudssector, de energievoorziener, etc. Wanneer meerdere woningen in een gebied er slecht bij staan, heeft dit negatieve gevolgen voor de waarde-ontwikkeling in het gebied, het imago en de leefbaarheid. Een negatieve spiraal – die wellicht nog veel meer geld gaat kosten – is het gevolg. In dat geval is wel degelijk sprake van een maatschappelijke ofwel publieke opgave. De tijd van forse subsidies voor particuliere woningverbetering is verleden tijd. Gemeenten beschikken niet meer over voldoende financiële middelen voor een kostbare aanpak. Het lijkt zinvol dat alle betrokken partijen de verschillende opgaven voor de particuliere voorraad beter combineren. Het accent zal steeds meer komen te liggen op preventie en particuliere eigenaren faciliteren en ondersteunen bij de organisatie en financiering van de aanpak. Particulieren die wel willen en financiële middelen hebben, kunnen actief ondersteund worden bij het opknappen van hun woning. Hulp, advies, de juiste instrumenten en begeleiding zijn een eerste begin en kosten relatief weinig.
16 17
Bron: Kennisdossier Particuliere woningverbetering Website Platform31 Bron: Schreuders en Wassenberg, 2013, Aandacht voor de onderkant van de koopwoningenmarkt
22
3.6 Funderingsherstel en verbetering particuliere woningen in Dordrecht In Dordrecht zijn er projecten voor zowel particuliere woningverbetering18 als voor funderingsherstel19. In het Dichterskwartier in Oud-Krispijn bestaat een groot contrast tussen de oude particuliere woningen en de nieuwbouw. De gemeente heeft daarom in 2010 een plan ontwikkeld voor particuliere woningverbetering, met als uitgangspunt de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaren. De gemeente wil er samen met bewoners voor zorgen dat de woningen weer minimaal 25 jaar meekunnen. De gemeente verstrekt laagrentende leningen, stelt subsidie beschikbaar, stimuleert een gezamenlijke aanpak en ondersteunt technische en sociale begeleiding. De verbeterplannen bestaan uit drie zogenaamde OP-concepten: OP-poetsen (het opruimen van rommel en het uitvoeren van klein onderhoud), OP-knappen (casco-aanpak en groot onderhoud waardoor de woningen weer 25 jaar meegaan.) en OPwarmen (de woningen energiezuiniger maken. Bewoners kunnen investeringen hiervoor terugverdienen door afnemende stookkosten). Huiseigenaren in het Dichterskwartier konden tot maart 2013 gebruik maken van de subsidieregeling, met een maximum van € 9.800. In totaal kwamen er 112 woningen voor een subsidie of lening in aanmerking. In totaal hebben 26 eigenaren zich gemeld voor de regeling. In april 2013 is de regeling vanwege de lage belangstelling stop gezet.
23
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
Daarnaast bestaat er in Dordrecht een programma voor funderingsherstel (zie Van den Engel e.a., 2014). Dordrecht is een van de zes gemeenten die in 2001 een rijksbijdrage kreeg van 2,4 miljoen euro. Samen met de 30 miljoen die de gemeente zelf te beschikking heeft gesteld konden ze particuliere eigenaren een funderingsonderzoek aanbieden, een subsidie, lening tegen een lage rente en vanaf 2005 een maatwerklening voor eigenaren voor wie een normale lening niet mogelijk is. Sinds 2011 schrijft de gemeente onwillige eigenaren aan wanneer ten minste 50% van de eigenaren in een bouwblok schade aan de fundering en casco wil herstellen. Dat gebeurde daarvoor pas bij 80%. Van de 1.100 woningen die een hersteladvies hebben gekregen, is eind 2013 de fundering bij 676 woningen hersteld. Voor de gemeente blijkt de funderingsaanpak een complex, arbeidsintensief en kostbaar proces te zijn. Ze zijn zich ervan bewust dat aanvullend beleid nodig zal zijn om het probleem om ook de laatste lastigste groep eigenaren over de streep te trekken. Voor meer informatie over funderingsproblematiek zie ook www.kcaf.nl.
Gemeente Dordrecht, Raadsinformatiebrief over Voortgang Particuliere Woningverbetering Dichterskwartier, 2012 19 Engel, van, W, D. de Jong, W. Koops en F. Wassenberg, 2014, Omvang funderingsproblematiek vraagt om een actieve overheid, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, februari 2014 18
24
3.7 Van groot naar beter Op diverse plekken in Nederland en door diverse corporaties (Ymere; Eigen Haard; Goed Wonen Gemert) worden stimuleringsmaatregelen toegepast om senioren van wie de kinderen (al lang) het huis uit zijn te verleiden om te verhuizen naar een woning die beter bij hun huidige woonwensen en leefstijl passen. Dit kan bijvoorbeeld een verhuiskostenvergoeding zijn of een urgentieverklaring. Corporatie Vidomes werkt met een Seniorenmakelaar20, die senioren met een verhuiswens begeleidt. Onderzoek toont aan dat de inzet van deze makelaar werkt. Er komen meer grote woningen vrij dan verwacht, er is een hoge klanttevredenheid en het levert Vidomes extra huurinkomsten op. De Seniorenmakelaar van Vidomes is er speciaal voor huurders die van groot naar kleiner willen verhuizen. Van vitale vijftigers en zestigers, van wie de kinderen de deur uit zijn, tot oudere huurders die niet meer zo makkelijk trappen lopen. De makelaar helpt hen bij hun zoektocht naar een passende woning voor de toekomst. Vidomes maakt het zo mogelijk dat senioren langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarnaast komen er meer betaalbare sociale huurwoningen vrij voor starters en gezinnen. Een voordeel voor alle partijen. RIGO heeft in februari 2014 in opdracht van Vidomes de inzet van de Seniorenmakelaar geëvalueerd21. De belangrijkste uitkomsten op een rij: ›› ››
25
De senioren die de Seniorenmakelaar heeft geholpen, zijn erg tevreden. Ze geven een 8 als gemiddelde voor de dienstverlening. De Seniorenmakelaar legde 245 huisbezoeken af in twee jaar. Maar liefst 96 bezochte senioren verhuisden vervolgens ook. Van deze 96 huishoudens lieten er 58 een schaarse woning achter: een eengezinswoning of een ruim appartement.
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
››
›› ››
De inzet van de Seniorenmakelaar levert Vidomes een fors financieel resultaat op. Die 96 verhuizingen zorgen de komende tien jaar voor ongeveer € 200.000 aan extra huurinkomsten (na aftrek van de kosten). Er komen dankzij de verhuizing meer schaarse betaalbare woningen beschikbaar voor gezinnen met een beperkt inkomen. En daar zijn die ook voor bedoeld. De tussenkomst van de Seniorenmakelaar levert langere verhuisketens op in de regio Haaglanden. De huurder die een vrijgekomen schaarse woning betrekt, laat weer een andere woning achter waar weer een andere woningzoekende in kan. Zorgde een vrijgekomen woning eerst voor gemiddeld 1,6 verhuizingen, nu ligt dat cijfer op 2,5. Zo profiteren veel meer mensen van één vrijkomende woning.
Het succes wordt bepaald door de persoonlijke benadering. De senioren die de hulp van de Seniorenmakelaar inroepen, hebben wel een verhuiswens, maar aarzelen om in actie te komen of weten niet goed hoe. Seniorenmakelaar Maud Godie: “Tijdens het huisbezoek krijg ik goed zicht op de wensen en overwegingen van onze senior huurders die willen verhuizen. Het is echt maatwerk. Ik luister goed om voor hen een passende woning te zoeken. Ook help ik bij andere zaken, zoals het aanvragen van een inschrijfformulier bij Woonnet Haaglanden of het in kaart brengen hoe de woning achter te laten. Kort gezegd: ik haal zoveel mogelijk drempels weg om de stap naar verhuizen makkelijker te maken.”
20 21
Vidomes magazine, Vidome introduceert de seniorenmakelaar, aug 2011 Zeelenburg, S. (2014) Ouderen over de drempel?, RIGO, Amsterdam
26
3.8 Vrijwilligerswerk in ruil voor huurkorting In den landen worden op diverse plaatsen bewoners in een wijk gehuisvest op voorwaarde dat zij zich inzetten voor de wijk. Zo verhuurt corporatie Trudo22 in Woensel-West geen woningen meer op de ‘normale’ manier, maar alleen nog via ‘inplaatsing’. Om de instroom van probleemhuurders een halt toe te roepen worden nieuwe huurders geselecteerd. Woningen die vrijkomen, worden enkel toe gewezen aan huurders die op een of andere manier een maatschappelijke bijdrage willen leveren aan de wijk. Trudo verhuurt in Woensel West circa 800 woningen, waarvan er nu 175 personen ‘ingeplaatst’ zijn in 124 huurwoningen. In een speciale huurovereenkomst is vastgelegd dat de bewoners in ruil voor huurkorting deelnemen aan een zinvolle activiteit voor de wijk. Jonge bewoners (25+) die werken krijgen voorrang om zo meer balans te krijgen in de samenstelling in de wijk. Ook geeft Trudo in overleg met de bewonerscommissie voorrang aan bewoners van allochtone afkomst die actief willen zijn in de wijk. Het project is niet vrijblijvend: aanmelders ontvangen veel (woning, huurkorting, sociaal plan, opbouw van huurrechten en duur) maar verplichten zich tot minimaal 10 uur vrijwilligerswerk per maand. Deze afspraken zijn vastgelegd in de huurovereenkomst. In Amsterdam-West kunnen studenten in ruil voor een maatschappelijke activiteit een woning krijgen. Dit VoorUit project23 is in 2007 gestart door stichting Studenten voor Samenleving. Studenten van de Vrije Universiteit en de Universiteit van Amsterdam krijgen huisvesting in de wijk waar ze actief zijn in ruil voor het verrichten van 40 uur per maand maatschappelijke activiteiten. Wat het project uniek maakt is het feit dat de studenten in de wijk wonen en voor de wijk werken. Als maatschappelijke activiteiten geven de studenten onder andere huiswerkbegeleiding, computerles, Nederlandse les en organiseren (sport-) activiteiten. De studenten wonen in sloop- en renovatiepanden in Amsterdam-West in woningen van de woningcorporaties Ymere, Eigen Haard, Rochdale en Stadgenoot.
27
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
In 2012 heeft Atrivé in opdracht van Corpovenista een onderzoek uitgevoerd naar de bijdragen die studenten kunnen leveren aan wijken, ‘Student, wondermiddel voor wijkkwalen’24. Voor dit onderzoek zijn veertig projecten zijn tegen het licht gehouden en elf nader geanalyseerd. Dit heeft geresulteerd in een ‘Medicijnwijzer voor inzet studenten in de wijk’. Uit dit onderzoek blijkt dat studenten ingezet worden bij veel verschillende projecten: van huiswerkbegeleiding tot juridisch advies. Ze hebben verschillende motieven om mee te doen. Ze willen graag maatschappelijk zinvol werk doen, maar een extra stimulans, als korting op de huur van hun woning en/of studiepunten verdienen, speelt ook zeker een rol. En kunnen ze het ook? Zeker, al zijn sollicitatiegesprekken vooraf en een goede begeleiding tijdens het traject van groot belang. Als dat goed geregeld is, kunnen bewoners en ook de buurt als geheel profiteren van de inbreng van de studenten. Onderzoeker Fokke de Jong van Atrivé: ‘Zij hebben echt een meerwaarde. Zij zijn goedkoop, ze zijn vaak creatief en hebben een speelse aanpak. Zij vinden vaak makkelijk aansluiting bij de jeugd. Ook bij bewoners die soms moeite hebben met professionele werkers, wil het studenten vaak nog wel lukken contact te krijgen.´
Atrivé (2012) Corpovenista projectevaluatie Student en stadsbuurt, inplaatsing Woensel-West, Utrecht 23 Website www.vooruitproject.nl 24 Atrivé (2012), Student, wondermiddel voor wijkkwalen, Utrecht 22
28
3.9 Een supermarkt voor duurzaamheid In een aantal gemeenten in Nederland bestaat inmiddels een renovatiewinkel, een daadwerkelijke en digitale winkel voor duurzaam wonen. Huurders en particuliere eigenaren kunnen terecht voor duurzame producten voor hun huis. De producten worden geleverd door zowel grote bouwpartijen als lokale ondernemers. De renovatiewinkels bestaan inmiddels in verschillende gemeenten, uiteenlopend van Amersfoort, Delft, Reuver en Rotterdam. Ze verschillen in omvang en leveren naast producten ‘ontzorging’, van advies tot en met oplevering. En ze kunnen mensen op ideeën brengen. Een mooi voorbeeld is de Reimarkt25 in Enschede, een soort supermarkt voor duurzaam wonen. Deze opende in mei 2014 de deuren als resultaat van een lokale prijsvraag om marktpartijen meer bij duurzaamheid te betrekken. (Zie ook kennisdossier 4 over Duurzaamheid en woonlasten.)
25
29
Meer informatie: : http://energiesprong.nl/blog/renovatiewinkels/ ; www.reimarkt.nl
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
3.10 CrowdBuilding CrowdBuilding is een digitaal platform waar mensen terecht kunnen om hun woonwensen vorm te geven in leegstaande gebouwen. Het is een initiatief van projectontwikkelaar Blauwhoed, en bouwt vanzelfsprekend voort op bekende digitale mogelijkheden (crowdfunding) om mensen te betrekken bij hun eigen leefsituatie. De ontwikkelaar stelt zich actief op als intermediair tussen leegstaand aanbod en woningzoekenden. De site (www.crowdbuilding.nl) toont lege gebouwen, waarvoor liefhebbers zich kunnen aanmelden. Bij voldoende belangstelling gaat een architect namens Blauwhoed aan de slag met een ontwerp dat past bij de wensen van de groep. Hoe groter de groep, des te groter de kans op voldoende belangstelling voor een bepaald type verbouwing van het leegstaande pand.
30
4 BRONNEN EN LEESTIPS ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
31
ndriesse, L. en J. Wesemann. Verbetercoach kan het verschil maken, A 2013, In Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, december. Atrivé (2012) Corpovenista projectevaluatie Student en stadsbuurt, inplaatsing Woensel-West, Utrecht Atrivé (2012), Student, wondermiddel voor wijkkwalen, Utrecht Daalen, G., e.a. (2014) Leegstand in Nederland anno 2013, CBS, Den Haag Engbersen, R, Visser, A. (2014) Klushuur biedt kansen voor huurder en verhuurder, Tijdschrift voor de volkshuisvesting. Engel, van, W, D. de Jong, W. Koops en F. Wassenberg, 2014, Omvang funderings-problematiek vraagt om een actieve overheid, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, februari 2014 Galen, van J., e.a. (2013) Monitor investeren voor de toekomst. ABF Research, Delft Gemeente Dordrecht, Raadsinformatiebrief over Voortgang Particuliere Woningverbetering Dichterskwartier, 2012 Daphne Glazenburg, D. en F. van den Bosch, 2014, Marktpartijen verduurzamen Enschede, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, juni
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek, www.kcaf.nl Kennisbank Platform31, Overzicht Crowdfunding bij wijkinitiatieven Onderzoeksopzet Onderzoek toekomstwaarde van de woningvoorraad (Companen, EIB en Platform31), juli 2014 Schreuders, H. en F. Wassenberg, 2013, Themanummer De onderkant van de koopwoningmarkt, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, december Schreuders, H., F. Wassenberg en H. Vos, 2013, De kluswoning voegt kwaliteit toe aan de stad, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, december Toolbox samenvoegen (gemeente Rotterdam), januari 2012 WIJK BV werkconferentie op 13 december 2013 (o.a Kennismotor stadsontwikkeling en AIR) Uytenhaak, R. (2009), Steden vol Ruimte, Kwaliteiten van verdichting, Uitgeverij 010: Rotterdam Wassenberg, F. (2004), Denken over de toekomst van wijken, Habiforum: Gouda. Zeelenburg, S. (2014) Ouderen over de drempel?, RIGO, Amsterdam
32
BIJLAGE 1
Uit: Denken over de toekomst van wijken, Frank Wassenberg, 2004, Deel 1 Inspiratiepapers Woonwijken van de Toekomst, Gouda: Habiforum
33
THEMA 1 - potentie bestaande (woning)voorraad
34
THEMA 2
CONSUMENTGERICHT CONSUMENTGERICHT STEDELIJK WONEN STEDELIJK WONEN
Hans-Hugo Smit Den Haag, 1 oktober 2014
INHOUDSOPGAVE 1
Vraagstuk
2
Waarom consumentgericht stedelijk wonen?
1.1 Aanleiding 39 41 1.2 Lessen uit casussen 2.1 Hernieuwde belangstelling voor de stad 43 44 2.2 De eindgebruiker in beeld 45 2.3 Organische ontwikkeling 3 Wat is consumentgericht? 47 3.1 Inleiding 3.2 Definitie consumentgerichtheid 48 48 3.3 Participatie en zeggenschap 3.3.1 Van bouwen voor de buurt tot particulier opdrachtgeverschap 3.3.2 Projectmatig en consumentgericht? 3.3.3 Klantbetrokkenheid varieert
51 53 55
4
Perken aan consumentgerichtheid 57
5
Een consumentgerichte overheid? 63
6
Bronnen en leestips
65
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
1 VRAAGSTUK Hoe kunnen we de aantrekkelijkheid en duurzame benutting van nieuw te ontwikkelen stedelijke woonmilieus voor stedelijk georiënteerde bewoners vergroten? Hoe kunnen locaties voor herstructurering en transformatie voorzien in de kwalitatieve vraag inclusief de (maatschappelijk gewenste) kwaliteit van het gewenste woonmilieu dat daar bij hoort? Hoe vergroten we het benutten van kansen in de toekomst? Hoe kunnen we kortom vormgeven aan consumentgericht stedelijk wonen? 1.1 Aanleiding In de Zuidelijke Randstad is een omvangrijke vraag naar stedelijke woonmilieus geconstateerd. De Vereniging Deltametropool doet een studie naar de binnenstedelijke beschikbare ruimte. Eerste concept resultaten wijzen uit dat er in principe voldoende (binnen) stedelijke ruimte is om deze vraag te accommoderen. Toch wordt er binnenstedelijk relatief weinig gebouwd. Geschat wordt dat zo naar verwachting voor 85.000 huishoudens in de Zuidelijke Randstad over 10 jaar niet in hun vraag naar stedelijk wonen zal zijn voorzien. De vraag is hoe in de groeiende vraag naar stedelijke woonmilieus kan worden voorzien en wat consumentgericht stedelijk wonen is. Deze vraag laat zich in principe beantwoorden met voorbeelden van typen woningen en woonmilieus die goed in de markt liggen. Het resultaat is dan een breed palet van verschillende vormen van stedelijk wonen anno 2014 die – ergens in Nederland - hun succes in de markt hebben bewezen. Van renovatieprojecten tot – al dan niet historiserende- nieuwbouw, van hoogstedelijke woningtypes als appartementen met goede balkons, tot creatieve vormen van compacte laagbouw met tuin en van reguliere eigendomsvormen
39
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
als “middeldure huur” en “betaalbare koop, tot meer innovatieve tussenvormen met bijvoorbeeld leaseconstructies en shortstay. Zulke voorbeelden en studies zijn al voorhanden (zie bijvoorbeeld Buitelaar e.a. 2014, Verdonk e.a. 2009), maar de kans bestaat dat wat op de ene plek succesvol – en consumentgericht - is dat elders of op een ander moment niet hoeft te zijn. Dat raakt aan een meer fundamentele vraag; namelijk wat is consumentgerichtheid? Die vraag gaat in wezen vooraf aan de vraag wat voor soort woningen en woonomgevingen consumentgericht zijn1. Omdat in praktijk die vraag niet door iedereen hetzelfde wordt beantwoord, maar hij wel heel wezenlijk is, wordt hierop in dit kennisdossier nader ingegaan. Als de partijen die samen verantwoordelijk zijn voor het vormgeven aan en ontwikkelen van woningen en woonmilieus het eens zijn over het feit dat nieuwe ontwikkelingen consumentgericht moeten zijn en over de manieren waarop dat zou kunnen dan volgen de consumentgerichte stedelijke producten vanzelf. Misschien is dat soms een experimentele grondgebonden woning ontwikkeld door een CPO in een gated community met een koophuurcontract, maar misschien is dat soms ook een traditioneel huurappartement van 80 vierkante meter en 2 slaapkamers en heel misschien zelfs wel zónder balkon.
1
Dat neemt niet weg dat in dit hoofdstuk veel praktijkvoorbeelden van (meer of minder) consumentgerichte woon- en ontwikkelvormen zijn opgenomen, over Branding (p.11), Cocreatie (p.11), CPO (p.11), Huurvouchers (p.14), Klushuizen (p.12), Wijk BV (p.7) en Wooncoöperaties (p.10).
40
1.2 Lessen uit casussen over belemmeringen kansen en coalities Hoe kunnen we de bestaande voorraad aanvullen voor woonconsumenten die stedelijk willen wonen in woningen, woonvormen en woonmilieus waarin de bestaande voorraad niet kan voorzien? Bestaat de stedelijke woonconsument wel of is er sprake van een diffuse veelheid aan verschillende wensen voor woningen en plekken, combinaties met werken en voorzieningen en het zoeken naar dezelfde culturele achtergronden? Aan de hand van een aantal casussen probeert het MIRT-onderzoek daar lessen uit te trekken. Daarbij zullen elke keer de volgende vragen worden gesteld: 1. Welke belemmeringen spelen/speelden er en hoe kunnen we die wegnemen? 2. Wat zijn/waren de oorzaken van deze belemmeringen? 3. Welke kansen zijn/waren er om niet alleen belemmeringen weg te nemen maar ook te versnellen? 4. Als die ligt/lag in het smeden van nieuwe coalities, hoe is dan dat op te pakken/opgepakt?
41
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
42
2 WAAROM CONSUMENTGERICHT STEDELIJK WONEN? 2.1 Hernieuwde belangstelling voor de stad Sinds begin jaren ’90 staat de stad weer volop in de belangstelling als aantrekkelijke plek om te wonen, werken, winkelen en simpelweg te verblijven. Vooral hoogopgeleide, creatievelingen kiezen de stad als hun woon-, werk- en of leefplek (zie bijvoorbeeld het werk van Richard Florida). En waar vroeger mensen het werk volgden en het vooral draaide om de productievoordelen van steden, zien we nu dat werkgelegenheid mensen volgt en mensen vooral wonen in (die) steden die grote consumptievoordelen (Glaeser 2011) en woonattracties (Marlet 2009) bieden. Werd tot in de jaren ’80 nog vooral in negatieve termen over de stad gesproken (la crise urbaine; the death of the city), tegenwoordig is er sprake van een urban renaissance en een triumph of the city (Glaeser 2011). Naast de hernieuwde positieve belangstelling voor de stad treden er autonoom en/of samenhangend ook andere maatschappelijke ontwikkelingen op die relevant zijn voor de stad. De ruimtebehoefte verandert door o.a. demografische (krimp, vergrijzing, toename van eenpersoonshuishoudens etc.), sociaal-culturele, technologische (mobiel internet, het nieuwe werken), en ecologische (duurzaamheid en MVO) trends. De stad moet zich blijvend aanpassen aan deze kwantitatief en kwalitatief veranderende ruimtebehoefte. De “bestaande stad” is in die zin nooit af en vraagt om continue (her-) ontwikkeling en transformatie, oftewel stedelijke gebiedsontwikkeling (SGO). En als het gaat om wonen; het creëren van op de behoefte afgestemde stedelijke woningen en woonmilieus. Al eeuwen wordt actief vormgegeven aan het in goede banen leiden van stedelijke groei en het vormgeven aan stedelijke woonmilieus. Maar de manier waarop SGO vorm heeft gekregen staat de laatste jaren wel ter discussie. Vooral sinds de start van de economische
43
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
2.2 De eindgebruiker in beeld crisis (2008) –maar als gevolg van ook andere, meer structurele trends- is duidelijk dat de traditionele manier van SGO vaak niet meer tot de gewenste resultaten leidt. Het traditionele ontwikkelproces zag er zo uit; er was ergens een stuk grond, of er was een bouwprogramma opgesteld. Dus werd een bouwplan bedacht en gebouwd. Ergens in de loop van het traject werd het verkocht. En aan het eind werd het in gebruik genomen. De “eindgebruiker” stond ook letterlijk aan het eind van de keten (Hutten 2012). Steeds meer ontstaat het besef dat omdat de eindgebruiker bereid is een huisvestingslast te dragen het hele ontwikkelproces in gang wordt gezet. Het traditionele ontwikkelproces wordt als het ware omgedraaid, hetgeen wordt aangeduid met de term waardecreatieketen (Rompelberg & Hesp 2008) (zie figuur). Gebiedsen gebouwontwikkeling moet dus beginnen met een inventarisatie van wat voor de eindgebruiker van waarde is en niet met het maken van een stedenbouwkundige of rekenkundig ontwerp, wat voorheen gebruikelijk was. Alle betrokkenen moeten uit de programmeerstand en in de vraagstand, en zich afvragen wat willen “zij” in plaats van wat willen “wij” (Nicis 2012).
Figuur: Waardecreatieketen Bron: Rompelberg & Hesp (2008)
44
Deze verandering wordt vaak aangeduid met de verschuiving van aanbodgestuurd naar vraaggericht. En de planologisch-juridische verschuiving die daar bij hoort is die van toelatingsplanologie naar uitnodigingsplanologie. Er zijn veel onderzoeken verricht naar de nodige veranderingen, die in uiteenlopende bewoordingen worden weergegeven. Het gaat dan om andere processen, andere producten, andere partijen, andere bronnen van financiering. Het is niet alleen van aanbodgestuurd naar vraaggericht, maar ook van top-down naar bottom-up, van kwantiteit naar kwaliteit, van aanbodgedreven naar vraaggestuurd, van maakbaarheid naar co-creatie, van grootschalig naar kleinschalig, van publiek(/-privaat) naar particulier, van blauwdruk naar flexibel, van stad maken naar stad zijn etc.. 2.3 Organische ontwikkeling De “andere” manier van gebiedsontwikkeling wordt vaak aangeduid met de overkoepelende term “organisch ontwikkelen”. Een eenduidige definitie daarvoor ontbreekt. Urhahn stelt dat “organische gebiedsontwikkeling een optelsom [is] van relatief kleinschalige (her)ontwikkelingen, met een open-einde-proces zonder blauwdruk, waarbij ontwikkeling en beheer door elkaar lopen, met een dominante rol voor eindgebruikers en een faciliterende rol voor de overheid”. Dit zou burgers meer betrokken moeten maken bij de stad, meer diversiteit in het stedelijk weefsel opleveren en het systeem minder kwetsbaar maken voor onvoorziene omstandigheden, zoals veranderende behoeften. Rydin (2014) pleit voor een soortgelijke vorm van gebiedsontwikkeling die zij community based planning noemt. Deze gaat uit van de kracht van lokale gemeenschappen en is –anders dan de growth dependent planning die we gewend zijn- niet afhankelijk van economische groei. Deze aanpak levert nieuwe middelen op voor het beschermen en het verbeteren van
45
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
achterstandswijken en kwetsbare groepen en maakt bijvoorbeeld ook gemeenschappelijk bezit mogelijk. Deze manier van plannen is dus niet meer van bovenaf gestuurd en draait veelal om waarden die zich niet (direct) laten uitdrukken in economische waarden. En om andere vormen van kapitaal dan vreemd vermogen. Waardegestuurd in plaats van winstgestuurd (Van Heijningen en Van der Zande 2014). Waardesturing ligt ook ten grondslag aan het concept Wijk BV, waarin bewonersinitiatieven en de inzet van bijvoorbeeld scholen en ondernemerschap uit de wijk worden verbonden met de kracht van vitale bedrijven. Door beslissingen over de uitvoering bij één partij of consortium te leggen, kunnen problemen eerder worden opgelost, kansen eerder worden verzilverd en kan er langjarig een vaste koers gevaren worden. Voor de wijk betekent de Wijk BV langdurig gerichte aandacht in plaats van korte termijn hit & run acties. Met sterke lokale verbindingen kan de wijk gewilder en gezonder worden, onderwijs beter aansluiten op de behoeften van bedrijven, lokale werkgelegenheid en ondernemerschap versterkt worden, sociale veiligheid verbeteren en criminaliteit verminderen. Op dit moment wordt er in de Rotterdamse wijk Bospolder Tussendijken geëxperimenteerd met een Wijk BV. Daar is behoefte aan meer gerichte aandacht en investeringen. De woningvoorraad in de wijk is eenzijdig en bestaat grotendeels uit goedkope sociale huurwoningen. Doel van de Wijk BV is om met integrale herontwikkeling waarde toe te voegen aan zowel de bewoners als aan de wijk Bospolder Tussendijken. De verschuiving richting een meer organische vorm van gebiedsontwikkeling wordt door sommige auteurs aangeduid als paradigmashift of een systeemwisseling. Anderen (zoals Peek 2014 en De Zeeuw 2014) wijzen op de mogelijkheid van het “oude systeem” om zich nieuwe vaardigheden en kwaliteiten eigen te maken en zo ook in de veranderende behoefte te kunnen voorzien. Dat het anders moet betekent niet dat álles anders zou moeten. 46
3 WAT IS CONSUMENTGERICHT? 3.1 Inleiding Het centrale thema in dit kennisdossier –“consumentgericht stedelijk wonen”- sluit aan bij de verschuiving van aanbodgedreven naar vraaggericht ontwikkelen en van toelatingsplanologie naar uitnodigingsplanologie. Dat raakt natuurlijk aan het bredere fenomeen organisch ontwikkelen, maar het zal in dit kennisdocument toch separaat worden beschouwd. Consumentgericht is niet altijd organisch en omgekeerd is niet elke vorm van organisch ontwikkelen per definitie consumentgericht. De stelling dat het proces van stedelijke gebiedsontwikkeling en de woonproducten die daar de uitkomst van zijn consumentgerichter moeten worden kent weinig tegenstanders. Woningen en woonmilieus die niet voldoen aan de wensen van de consument vinden simpelweg geen afzet (bij nieuwbouw), of dalen in waarde en marktpositie (bij bestaande bouw). Er zijn veel begrippen in omloop, die iets met consumentgerichtheid te maken hebben. Consument wordt ook vervangen door vraag, markt of klant. Gericht wordt ook vervangen door gedreven en gestuurd. Alle varianten komen voor: klant-gericht, vraag-gedreven, marktgestuurd. Doorgaans als synoniemen, zonder duidelijke definitie. Wat onder consumentgericht moet worden verstaan is dus niet eenduidig. Betekent het vooral dat aanbieders zich moeten richten op de consument? Of dat het product (gebouwen en gebieden) kwalitatief moet aansluiten bij de consumentenvraag? Of gaat het om betrekken van consumenten in het ontwikkelproces?
47
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
3.2 Definitie Consumentgerichtheid In dit kennisdossier wordt onder consumentgericht ontwikkelen verstaan: een ontwikkelproces verstaan waarbij bewust gestuurd wordt op het realiseren van producten, die zo goed mogelijk aansluiten bij de wens van de consument. Met deze definitie van consumentgericht wordt aangesloten bij de benadering van ontwikkeling als waardecreatie, die hierboven werd beschreven. Daarmee wordt afgeweken van een andere opvatting die draait om het betrekken van de consument in het proces. Deze andere opvatting wordt hierna beschreven. 3.3 Participatie en zeggenschap De opvatting dat consumentgerichtheid samenhangt met participatie en zeggenschap van de consument komen we o.a. tegen bij het Rijk: meer vraaggerichte ontwikkeling wordt vertaald als meer zeggenschap van de consument in het proces. Die zeggenschap neemt toe naarmate men eerder en intensiever in het ontwikkelproces wordt betrokken. In deze visie is een indeling in gradaties van consumentgericht ontwikkelen naar de mate van zeggenschap van de consument te maken over de woning zelf en/ of over de woonomgeving. Aan het ene uiterste staat de traditionele ontwikkelpraktijk, waarbij de consument hooguit iets mag zeggen over de kleur van de tegels in de badkamer. Aan de andere kant van het spectrum staat particulier opdrachtgeverschap, waarbij de consument in feite de projectontwikkelaar is van zijn woningen en soms zelfs wijk (Smit 2011).
48
Inspraak en participatie zijn geen nieuw thema in de Nederlandse volkshuisvestingsgeschiedenis, maar toch ook zeker niet vanzelfsprekend. Verstedelijking is in Nederland van oudsher –en zeker na WOII- sterk verweven met de bouw van nieuwe woningen. Er was een nijpend woningtekort dat voortvarend en op rationele wijze moest worden verholpen. Doorgaans werd op basis van planologische kengetallen, een woningbouwprogramma vastgesteld. Hieruit volgde een Programma van Eisen, op basis waarvan een stedenbouwkundige een ontwerp voor het gebied maakte. Het overheidsbeleid was hoofdzakelijk gericht op kwantiteit met een minimale basiskwaliteit (Klein 2009) en er was weinig oog voor het realiseren van klantwensen. Die kwam toch wel. Toen eind jaren zeventig de ergste noden vervuld waren, verschoof langzamerhand de aandacht in de richting van kwaliteit en productdifferentiatie. Dit werd getracht te bereiken door meer marktwerking, hetgeen te plaatsen is binnen het meer liberale overheidsbeleid in de jaren ‘80. In het woningbouw- en Ruimtelijke Ordeningsbeleid zien we dit onder andere terug in de Nota Heerma (1989) en het VINEX-beleid (vanaf 1993). Er bleef echter sprake van een sterk sturende en regulerende overheid en van marktwerking was amper sprake.
49
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
De wooncoöperatie De wooncoöperatie, een vorm van zelforganisatie van huurders en kopers, is een oud concept dat momenteel nieuw leven wordt ingeblazen. Wooncoöperaties, als tussenvorm tussen huur en koop, zouden vooral uitkomst moeten bieden voor mensen met een inkomen tussen €34.000 en €43.000. Dat is te hoog voor een sociale huurwoning en eigenlijk te laag voor een koopwoning. Doordat betaalbare particuliere huurwoningen er nauwelijks zijn, vallen zij tussen wal en schip. Bovendien wordt gedacht dat een wooncoöperatie positief bijdraagt aan sociale cohesie tussen bewoners en integratie van nieuwkomers, bijvoorbeeld doordat gezamenlijke afspraken moeten worden gemaakt over zaken als onderhoud en schoonmaak. Platform31 start momenteel een experiment om coöperaties op te zetten. (Zie: http://www.platform31.nl/nieuws/starten-met-een-wooncooperatiekoplopers-en-kennispartners-gezocht). Hoewel de eerste wooncoöperaties in Nederland al meer dan een eeuw geleden zijn opgericht, nam hun aantal door fiscale belemmeringen (onder meer rondom successierechten en hypotheekverschaffing) gaandeweg af. Maar in sommige landen om ons heen zijn ze onverminderd populair. In Scandinavische steden als Oslo en Gotenborg woont zelfs de meerderheid van de inwoners in een coöperatieve woning. De coöperatie is eigenaar van het gebouw, en dikwijls ook van de woonomgeving, en leden kopen een appartementsrecht. Werd aanvankelijk een coöperatie daar beschouwd als een variant op huren, tegenwoordig geldt het veel meer als variant op kopen. Belangrijk verschil met een koopappartement (en lidmaatschap van een VvE) is dat bij het coöperatieve model de coöperatie eigenaar is en niet het individu. De coöperatie kan een parapluhypotheek afsluiten voor het hele gebouw. De “koper” kan zich bij deze parapluhypotheek aansluiten, maar wordt niet als eigenaar ingeschreven in het kadaster en kan bijvoorbeeld ook geen gebruik maken van hypotheekrenteaftrek. (Zie: http://kennisbank.platform31.nl/pages/27599/ Van-huur-en-koop-naar-cop.html)
50
3.3.1 Van Bouwen voor de Buurt tot Particulier Opdrachtgeverschap Formele participatie bestaat al sinds de stadsvernieuwing uit de jaren ‘70, met het ‘bouwen voor de buurt’. Het inspraaktraject is sindsdien geïnstitutionaliseerd en aan veel protocollen en regels gebonden. Het is een onlosmakelijk goedmakertje in elk bestemmings- en bouwproces geworden (Stroink 2014). Ging inspraak bij ‘Bouwen voor de buurt” vooral over de buurt, met de Nota Wonen kwam er daarnaast ook meer ruimte voor inspraak in de eigen woning. De Nota Wonen stelde in 2000 “de burger” expliciet centraal. Doelstelling was het bieden van meer keuzevrijheid, onder andere door de burger meer zeggenschap te geven. Gemeenten en marktpartijen moesten daartoe beide de burger eerder en intensiever betrekken bij planprocessen. Als meest geëigende vorm daarvoor werd particulier opdrachtgeverschap gezien. Zeker omdat particulier opdrachtgeverschap met de invoering van de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening een wettelijke basis heeft gekregen is het van belang de formele definitie die het Rijk hanteert te noemen. Van particulier opdrachtgeverschap is volgens het Rijk sprake als “een burger (of groep burgers zonder winstoogmerk) de volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning” (VROM 2000). In geval van een groep burgers wordt gesproken van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Een recente, gepropageerde maar tevens arbitraire vorm van collectief opdrachtgeverschap is mandeligheid, het gezamenlijke beheer van de woonomgeving. Dat lijkt goed te gaan bij gemotiveerde groepen bewoners en waar gezamenlijkheid extra kwaliteiten oplevert (bijvoorbeeld het gezamenlijk inrichten en beheren van een binnentuin), maar levert al snel problemen op als het gaat om onderhoud aan de (semi-)openbare weg (kapotte lampen vervangen, onkruid bijhouden, scheve stoeptegels, etc.)
51
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
Minder vergaande vormen dan particulier opdrachtgeverschap worden aangeduid met begrippen als consumentgericht ontwikkelen en mede-opdrachtgeverschap. Dit gold als alternatief voor particulier opdrachtgeverschap, zolang het nadrukkelijk om méér zou gaan dan enkel inspraak over indeling en afwerking van de woning. Essentie is dat de eindgebruiker in een vroeg stadium door de ontwikkelende partij wordt betrokken om voorkeuren ten aanzien van proces, ontwerp en realisatie te communiceren. De regie over het proces blijft in al deze gevallen doorgaans bij de professionele partij (SEV 2008). Anders dan bij particulier opdrachtgeverschap blijft ook het risico bij de ontwikkelaar. In totaal zou éénderde van de nieuwbouwwoningen middels PO of CPO gerealiseerd moeten worden (VROM 2000). Beide vormen van zeggenschap werden vanaf de Nota Wonen ook in praktijk gebracht. Aanvankelijk betrof het met name verschillende gradaties van consumentgericht bouwen door een professionele partij. Maar de laatste jaren vinden ook veel projecten in particulier opdrachtgeverschap plaats. In totaal komt de afgelopen tien jaar slechts 12% van de totale jaarlijkse woningproductie op deze vraaggerichte wijze tot stand (Beenders 2011). Overigens zijn er wel sterke regionale verschillen; in sommige gebieden zoals West Brabant en Twente ligt het percentage eigenbouw hoger.
52
3.3.2 Projectmatig en consumentgericht? In langdurige ontwikkeltrajecten is de animo van veel (potentiële) eindgebruikers om te participeren in het proces gering, zeker als al in een vroeg stadium ook (grote) financiële deelname van hen gevraagd wordt. Particulieren kunnen of willen vaak niet de financiële risico’s dragen, die samenhangen met seriematige woningbouwontwikkeling (Beenders 2011). Ook als vroegtijdige participatie –al dan niet met eigen financiële inbreng- niet nodig mocht zijn, blijkt voor veel potentiële eindgebruikers de gewenste mate van zeggenschap beperkt. Freeling (2014) wijst erop dat er weliswaar veel geslaagde CPO projecten zijn aan te wijzen –en noemt o.a. Roombeek in Enschede, en het Homeruskwartier in Almere – maar verklaart hun succes door (al dan niet verkapte) overheidssubsidie en/of de betrokkenheid van een professionele partij, die grond, geld en gebruikers bijeen heeft gebracht en dus in feite als projectontwikkelaar heeft opgetreden. In veel projectmatige ontwikkelingen is het tegenwoordig wel gebruikelijk in een vroegtijdig stadium de consument bij het ontwerp te betrokken. Niet altijd noodzakelijkerwijs als beoogde koper of eindgebruiker, maar dan toch als representant daarvan. Gezocht wordt naar manieren om de individuele klantvraag in zekere zin op te schalen om projectmatige ontwikkeling mogelijk te maken (zie ook Peek 2014). Het ontwerp van de woningen in het Haagse nieuwbouwproject Vroondaal (http://www.vroondaalzuid.nl/) is m.b.v. focusgroepen tot stand gekomen en dat heeft onder meer geleid tot de keuze voor “retro-haagse” architectuur. Hoewel de verkoop nog moet starten is de animo groot. Ook in de Prinsenpoort in Zwolle, moet de verkoop nog starten, maar is het stedenbouwkundig plan het resultaat van een intensief participatietraject met bewoners (http:// www.prinsenpoort.nl/). Het plan voor de herontwikkeling van het Defensie eiland in Woerden (www.defensieeilandherleeft.nl) is het resultaat van co-creatie met potentieel geïnteresseerden. Dat hiermee woningen zijn ontstaan die mensen zeer weten te waarderen blijkt uit de relatief hoge verkoopprijzen. 53
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
Branding en leefstijlen als doelgroepsegmentatie Consumentgericht ontwikkelen is lastig als ‘de’ consument niet bestaat. ‘Vroeger’ was het eenvoudig: in tijden van schaarste mocht de woonconsument immers blij zijn als hij wat kon krijgen. Dat gold voor de bewoner-van-driehoog-achter die in 1962 eindelijk aan de beurt was voor zo’n wederopbouw- portiekhuurflat en voor de aspirant-koper die in 2005 werd ingeloot voor die populaire VINEX rijtjeswoning. Tegenwoordig ontleden ontwikkelaars de markt in segmenten om gericht producten te ontwikkelen die aansluiten bij consumentenwensen. Bij ‘branding’ bepalen bouwende partijen samen met eindgebruikers een toekomstige identiteit voor een buurt. Leefstijlprofilering groepeert mensen - op basis van hun gedrag, meningen en normen en waarden in het leven - in leefstijlen, die richtinggevend zijn voor hun woonwensen. Zowel in de koopsector als in de huursector wordt met doelgroepsegmentatie gewerkt. Bij beide is de achterliggende gedachte dat het met gelijkgestemde buren prettiger samenleven is. Recente voorbeelden zijn Le Medi in RotterdamWest, Theresia’s Rozen in Tilburg, Malberg in Maastricht en de Orient in Den Haag-Transvaal. Uit evaluatie blijkt dat bewoners een dergelijke voorselectie weliswaar op prijs stellen (‘ze zetten niet iedereen zomaar ergens neer’), maar dat doelgroepsegmentatie niet merkbaar bijdraagt aan meer woongenot. Bij nieuwbouw werkt branding, mits consequent doorgevoerd, tot onderscheidende woonomgevingen en hoge tevredenheid onder bewoners. Leefstijl speelt bij die tevredenheid echter geen rol. Dat sluit aan bij de bevinding dat woonwensen, koop- en huurredenen en woonwaardering in de praktijk niet erg verschillen tussen de leefstijlgroepen.
54
3.3.3 Klantbetrokkenheid varieert Veel mensen willen helemaal geen inspraak en betrokkenheid, maar gewoon een woning en woonomgeving die goed bij hun wensen aansluiten (Smit 2011, Freeling 2014). Het is raadzaam onderscheid te maken in verschillende doelgroepen, die allemaal een andere mate van klantbetrokkenheid wensen. Bouwfonds Ontwikkeling onderscheidt vijf niveaus van klantbetrokkenheid (Bouwfonds 2012). Ook Freeling benoemt verschillende doelgroepen voor inspraak, waarbij hij met name kijkt naar leeftijd en inkomen en stelt dat de groep die het meest hecht aan een eigen invulling van een nieuwbouwwoning die is tussen 46 en 55 jaar. Maar ook onder hen is de animo aanzienlijk kleiner als er ook het dragen van financieel risico’s bij hoort (Freeling 2014). Dit alles laat onverlet dat er ook een groep mensen is die wel zijn eigen huis of woonomgeving zelf actief wil vormgeven, al dan niet met ook met acceptatie van de inspanning en risico’s die daarbij horen. Op veel plekken dienen particulieren, woongroepverbanden en mensen met een zelfde culturele achtergrond zich aan met initiatieven voor woonprojecten in de stad die voorzien in een kleine specialistische behoefte. In het Haagse Laakhaven West heeft focus op deze ‘kleine opdrachtgevers’ onder meer geleid tot de bouw van een nieuwe Hindoetempel en ook tot die van een appartementenproject met een retailplint door twee Turkse ondernemers (Van den Berg 2013). Soms weten deze mensen zelf hun weg in de wereld van RO en projectontwikkeling te vinden (er zitten opvallend vaak mensen in een CPO die op enige manier zelf werkzaam zijn in het veld), maar vaak kunnen ze hier hulp bij gebruiken. Omgekeerd is het ook voor gemeenten nog moeilijk de initiatiefnemers van kleinschalige initiatieven vroegtijdig te kennen en onbekend hoe je ze vervolgens adequaat kunt bedienen. Er ontstaan verschillende initiatieven om zoekers en aanbieders van kavels of panden die zich lenen voor PO en CPO bij elkaar te brengen. Soms op gemeentelijk niveau en dan 55
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
Klushuizen Klushuizen geven invulling aan consumentgericht verbouwen, vergelijkbaar met zelfbouw op kavels, maar dan in de bestaande woningvoorraad. Klushuizen zijn oude, uitgeleefde, huizen die door de gemeente of woningcorporatie goedkoop verkocht worden onder de voorwaarde dat de nieuwe eigenaar ze zelf opknapt. Dat heeft verschillende voordelen. De nieuwe bewoners kunnen naar eigen inzicht opknappen met inzet van hun energie, tijd en geld. Slechte woningen krijgen zo een tweede kans. Het is voordeliger voor de eigenaar dan zelf (kostbaar) op te knappen. Het is goed voor de saamhorigheid in het bouwblok. En ten slotte vaart de buurt er wel bij als er een groep geëngageerde bewoners arriveert. De eerste klushuizen staan in het Rotterdamse Spangen. Het duurde een aantal jaren, maar inmiddels krijgen ze in een stuk of acht steden navolging (zie uitgebreider de beschrijving bij thema 1, beter benutten van de voorraad).
ook vaak door een gemeente geïnitieerd (zoals in Amsterdam), maar er zijn ook landelijke initiatieven, zoals Wikaza (zie www.wikaza.nl) Conclusie; van zeggenschap van de burger of consument in de ontwikkeling van woningen en buurt is over het algemeen nauwelijks sprake geweest, noch in het overheidsbeleid, noch in de ontwikkel- en bouwpraktijk. Er werd afwisselend door het Rijk, lagere overheden en/of marktpartijen voor en over hem beslist. Tegelijkertijd is zeggenschap ook geen noodzakelijke voorwaarde voor consumentgericht stedelijk wonen in de eerder aangegeven definitie. Zeggenschaptrajecten kunnen leiden tot eindproducten die achteraf nauwelijks consumentgericht gericht blijken te zijn geweest. Omgekeerd kunnen centraal –door overheid en/of marktaangestuurde processen best leiden tot consumentgerichte vormen van stedelijk wonen. Stroink noemt in dit verband de populariteit van jaren dertig-architectuur, die het resultaat is van “een centralistisch aangestuurd proces, dictatoriaal opgelegd door stadsarchitecten zoals Witteveen in Rotterdam en Berlage in Amsterdam” (Stroink 2014). 56
4 PERKEN AAN CONSUMENTGERICHTHEID In dit paper is consumentgericht stedelijk wonen opgevat als stedelijke woningen en woonmilieus die zo goed mogelijk aansluiten bij de behoeften van de consument. Hierboven stonden we al wel stil bij een andere benadering van consumentgericht, maar die sluit op zich de eerder gekozen opvatting niet uit. In dit hoofdstuk wordt een aantal punten aangegeven die wel paal en perk stellen aan de mogelijkheid om de consument optimaal te bedienen (gebaseerd op Smit 2011). Het gaat dan zowel om technische zaken als om meer politieke of ethische zaken. Veel ligt al vast Stedelijke gebiedsontwikkeling (en zeker binnenstedelijk) vindt plaats binnen een bestaande context. Het overgrote deel van de stad van de toekomst is al gebouwd: dus stedelijke invulprojecten moeten zich voegen naar wat er al is. Veel randvoorwaarden liggen daarmee al vast. Denk aan infrastructuur, bouwhoogtes, aanwezige voorzieningen etc. Dit kadert de vrijheidsgraden voor inspraak van consumenten in woning en zeker ook woonomgeving sterk in. Botsende behoeften Een stad wordt gebruikt –of geconsumeerd- door verschillende groepen mensen. Bewoners, bezoekers, bedrijven, beleggers, etc. hebben uiteenlopende behoeften, die niet per definitie overeen komen en elkaar soms zelfs uitsluiten. Juist daar waar individueel belang en maatschappelijk belang mogelijk niet stroken, of esthetische kwesties aan de orde zijn komen –feitelijke of wenselijke- grenzen aan het
57
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
kunnen voldoen aan individuele wensen in beeld. In dat gegeven ligt het ontstaan van de overheid ook besloten. De overheid waakt over het publieke belang en komt ook op voor de belangen van zwakkere groepen in de samenleving. Van de overheid mag een afweging verwacht worden die lang niet altijd samen valt met die van “de consument”. Als het gaat om wonen stimuleert de overheid enerzijds meer zeggenschap en keuzevrijheid voor de eindgebruiker . Anderzijds perkt zij deze keuzevrijheid sterk in door wet- en regelgeving en beleid. Dat begint al bij het ruimtelijke beleid op basis waarvan nieuwbouwlocaties worden vastgesteld en in bestemmingsplannen. Ook voert de overheid een zekere beeldregie - in de vorm van supervisie of beeldkwaliteitsplan- om “witte schimmel” of “Belgische toestanden” te voorkomen. Overheid heeft belang bij duurzame ontwikkelingen op lange termijn Samenhangend met vorige punt: ook de lange termijn waarvoor vastgoed doorgaans gebouwd wordt rechtvaardigt in de ogen van sommigen het stellen van grenzen aan honoreren van huidige consumenten. Het kan heel goed zijn dat de consument vandaag iets heel graag wil, maar dat een overheid daar vanuit haar langere termijn visie op de maatschappij geen gehoor aan wil geven. Er is een bepaald maatschappelijk toekomstig belang dat paal en perk kan stellen aan de mogelijkheid om individuele belangen vandaag te bedienen.
58
Functiemenging versus individuele wensen Een ander kenmerk van stedelijke ontwikkeling is dat er zorgvuldig omgegaan moet worden met ruimte vanwege schaarse grond c.q. hoge grondrijzen. Dit leidt vaak tot een gemengd programma, dat bovendien in een hoge dichtheid moet worden gebouwd. Daarmee gelden de vorige twee beperkingen extra sterk. Er ligt bij gemengde projecten al veel vast en bovendien is binnen één ontwikkeling sprake van verschillende “consumentengroepen” en van mogelijk botsende behoeften. “De consument weet niet wat hij wil” Een heel andere beperking is de in de ogen van sommigen vermeende beperkte mogelijkheid van consumenten om hun wensen kenbaar te maken. Slater & Narver (1998) stellen dat “customers lack notoriously in foresight and cannot express latent needs”. Zij maken onderscheid tussen een customer-led en een marketoriented strategie. De eerste stelt het bevredigen van door de klant geuite wensen voorop en is meestal reactief en korte termijn. De tweede strategie kijkt ook naar latente behoeften en is meer proactief en langere termijn. Je hoeft niet alleen dingen te ontwikkelen die gevraagd worden. De T-Ford en de i-Pad zouden nooit zijn ontwikkeld als enkel naar de manifeste vraag was geluisterd. Toch was de ontwikkeling van beide zeer vraaggericht (Smit 2012).
59
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
“Doen wat de consument wil, is lastig” Het doel van de ontwikkelaar is snel en met een bepaalde marge woningen te ontwikkelen, omdat zijn belang is geld verdienen en bedrijfscontinuïteit te waarborgen. Afhankelijk van de marktverhoudingen is voldoen aan de wensen van de consument daarbij noodzakelijk. In de schaarstemarkt zoals we die lang kenden, werden ook woningen die niet goed aansloten op de wens van de consument voor veel geld snel verkocht. Blijkbaar was het niet nodig om “consument-gericht” te ontwikkelen. Als de aspirant-koper niet (meteen) kocht, deed een ander dat wel. In een vragersmarkt kan de consument kiezen. Als de ontwikkelaar geen producten ontwikkelt, die wél aan de vraag voldoen en die wél afgezet worden dan maakt hij geen winst en komt de bedrijfscontinuïteit in gevaar. De ontwikkelaar moet dan dus wel consumentgericht werken. Dat begint met het kennen van de wensen van die consument. In de literatuur wordt doorgaans gesteld dat één van de typische kenmerken van de ontwikkelaar is, dat hij de wensen van de klant kent. Dat wordt door sommigen betwist, soms ook door ontwikkelaars zelf. Rudy Stroink zegt daarover (in Harms 2010): “We zijn toeleveranciers van het publieke domein geweest. Maar we wisten helemaal niet wat de markt, onze klanten, nu op hun wensenlijstje hadden staan. […] Onze bedrijfsvoering is gebaseerd op een maakfilosofie in plaats van op een vraagfilosofie”.
60
“Doen wat de consument wil is verwerpelijk” Voor sommigen heeft het woord “consument” een nare bijsmaak, omdat het neigt naar freeriders, consumentisme, kapitalisme, vluchtigheid en “de grijze massa”. Veel architecten geven aan de wens van de eindgebruiker niet één-op-eén te willen omzetten in een ontwerp. Dat kan voortkomen uit de opvatting dat de consument niet goed weet wat goed voor hem is, zoals hiervoor al werd gesteld. Ook wijzen architecten er vaak op dat consumenten enkel kunnen vragen wat ze al kennen. Dat botst met de drijfveer van veel architecten om vernieuwend te willen zijn. Ontwerpers willen consumenten verleiden met tot dan toe ongekende oplossingen en die vind je niet door je oor te laten hangen naar de wil van het volk. Volgens Kolhoff heeft “demoscopische gevoeligheid” fatale consequenties en mag deze nooit in de plaats komen van “echte empathie en deskundige vakbekwaamheid” (Kolhoff 1993). Naast een algemene weerstand, lijkt er onder ontwerpers ook een bepaalde weerstand te bestaan naar het type architectuur dat de consument vraagt. Veel consumenten blijken retro-architectuur aantrekkelijk te vinden. Dat wordt door veel ontwerpers laatdunkend afgedaan als conservatief, Anton Pieckarchitectuur of zelfs populistisch en PVV architectuur (Teunissen 2011). Architecten hechten aan uniciteit, terwijl de meeste bewoners juist willen kopen wat ze al kennen, of wat ze verderop al in het echt kunnen zien. Zij zien geen probleem in een cataloguswoning – of hechten hier juist aan – iets waarvan menig architect gruwelt.
61
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
Huurvouchers: wordt “de consument” wel vertrouwd? In alle West-Europese landen wordt huisvesting voor mensen met weinig geld gesubsidieerd. Hetzij door huizen onder de marktprijs te bouwen (met objectsubsidies, zoals premies, fiscale voordelen of lage grondprijzen). Hetzij door subjectsubsidies, waarmee bewoners een deel van hun maandhuur gesubsidieerd krijgen. In verschillende landen bestaat een vorm van ‘vouchers’ of referentiehuren (VS, Ierland, Vlaanderen, Duitsland, VK). Dat wordt veelal beschouwd als zeer consumentgericht: als iemand ervoor kiest een duur huis te bewonen, moet hij bijbetalen, en bij een goedkoop huis houdt hij geld over. Deze ‘tweezijdige shopping incentives’ klinken weliswaar heel consumentgericht. Toch wordt het in praktijk enkel toegepast bij de te dure huurwoningen. De optie “goedkoop wonen en geld sparen” wordt niet aangeboden omdat het wordt gezien als profiteren (en sponsoren van ‘feesten en lange vakanties’). Blijkbaar vertrouwen we de consument deze keuze niet toe. (Platform31 werkt aan een project voor flexibeler huurwoningmarkt: resultaten zijn begin 2015 gereed.)
62
5 EEN CONSUMENTGERICHTE OVERHEID? In dit kennisdossier is ingegaan op consumentgericht stedelijk wonen. Daarbij is vooral ingegaan op de vraag wat consumentgerichtheid eigenlijk is. Of het nu gaat om organisch ontwikkelen, de consument meer inspraak en zeggenschap bieden of gewoon om het “zo goed mogelijk voldoen aan de wens”; consumentgericht ontwikkelen vraagt een consumentgerichte houding van alle betrokken partijen, dus ook van de overheid. Over de meer faciliterende en uitnodigende rol die de overheid dient te vervullen bij organisch ontwikkelen en/of uitnodigingsplanologie is elders al veel gezegd en geschreven. Eén van de vaak gehoorde conclusies is daarbij dat meer flexibiliteit nodig is. In de eerste plaats omdat het niet draait om een eindbeeld maar om een (open einde) proces. In de tweede plaats omdat er een grotere rol is weggelegd voor de burger (initiatieven van onderop) en daarvan niet kan worden aangenomen dat die de traditionele manier van ontwikkelen per se volgen of overal op dezelfde manier plaatsvinden. Ook de RLi wijst erop dat meer maatschappelijke initiatieven automatisch ook tot meer verschillen leiden (RLi 2014). Een bijna net zo vaak getrokken conclusie is dat meer flexibiliteit meestal helemaal niet in flexibeler regels zit, maar in een flexibeler attitude van de mensen die ermee werken. Het is meestal niet de letter van de regel die in de weg staat maar de praktische weerslag ervan in afspraken en protocollen. Minstens zo belangrijk als flexibeler regels en plannen is een flexibeler attitude van de gemeentelijke (beleids)medewerker, projectleider en of bestuurder (Nicis 2012). Urhahn (2012) onderscheidt formele (wetten en regels) en informele instituties (gewoonten en werkpraktijken) en stelt dat gemeenten vooral die laatste moeten aanpassen.
63
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
Uitnodigingsplanologie vraagt een veel proactievere houding en goed procesmanagement nodig. Dat vraagt om “een type ambtenaar dat in staat is om een aantrekkelijke uitnodiging te herkennen en te ondersteunen (Nicis 2012). Mensen die uitgaan van “ja, mits” in plaats van “Nee, tenzij”. De noodzaak om consumentgericht te ontwikkelen betekent volgens sommigen een paradigmashift, en volgens anderen slechts een wijziging van het bestaande op onderdelen. Sommigen omarmen organisch ontwikkelen als dé manier om vorm te geven aan toekomstbestendige steden. Anderen lijken te verlangen naar vroeger tijden en zien in de thans aantrekkende woningverkopen bijvoorbeeld een signaal dat “het wel weer goed komt”. Maar ook als de woningmarkt inderdaad weer aantrekt, zullen wijken en gebieden in de toekomst toch op een andere manier ontwikkeld moeten worden dan we toe nu toe gewend waren. Niet alleen maar, maar zeker deels met andere partijen en andere initiatiefnemers met andere wensen dan voorheen. Minder gebaseerd op aantallen, groei en ruime beschikbaarheid van financiering. En beter aansluitend bij de behoeften van consumenten. De uitdaging is om daaraan vorm te geven op een “ja, mits manier”; zo goed mogelijk voorzien in individuele woonbehoeften en er tegelijk voor te zorgen dat die consumentgerichte stedelijke ontwikkeling tot meerwaarde voor de gehele stad leidt.
64
6 BRONNEN EN LEESTIPS ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
65
BEENDERS, R. (2011). Vraaggestuurd bouwen in Nederland. Literatuuronderzoek naar de stagnatie van vraaggestuurd bouwen bij gebiedsontwikkeling in Nederland. Delft: TU. BERG, R. VAN DEN E.A. (2013) Smart talks. Over binnenstedelijke gebiedsontwikkeling,lessen uit de praktijk en een veranderende bestuurlijke rol. BOUWFONDS (2012). Samen op Woonreis. In: NAW Dossier #43, maart 2012. BUITELAAR, E. E.A. (2014). De waarde van stijl, een prijsanalyse van historiserende bouwstijlen. Den Haag: PBL/ASRE FLORIDA, R. (2008). Who is your city? Basic Books. FREELING, M. (2014). Wil de echte projectontwikkelaar nu opstaan? Column op www.gebiedsontwikkeling.nu, d.d. 09-01-2014. GLAESER, E. (2011). Triumph of the City. How Urban spaces make us human. PanMacmillan Unabridged. HARMS, E. (2010). Wie niet aan marketing doet gaat honger lijden. Real Estate Vastgoed 2010/69 nr. 24. HEIJNINGEN, A. & B. VAN DER ZANDE (2014). Bouw je eigen buurt. Column op www.ruimtevolk.nl, d.d. 07-07-2014. HUTTEN, J. (2012) Startgebruikers. NederlandBovenWater, ebook. KLEIN,W.B.A. (2009). Als de consument bepaalt. Amsterdam: ASRE. KOLHOFF, H. (1993). De Stad. In : S.Gall e.a. (red.), Stedebouw in beweging. Rotterdam: 020 MARLET G. (2009). De aantrekkelijke stad. Moderne locatietheorieën en de aantrekkingskracht van Nederlandse steden. Nijmegen. VOC Uitgevers. NICIS (2012). Essay stedelijke vernieuwing op uitnodiging. Den Haag: Nicis. NIROV (2012). Nieuwbouw in de toekomst: meer keuzevrijheid en slimme begeleiding voor de woonconsument
THEMA 2 - Consumentgericht stedelijk wonen
›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
PEEK, G.J. (2014). Organiseer de vraag naar de stad. Column op www. duurzaamgebouwd.nl, geraadpleegd op 25-08-2014. PLATFORM31 (2014). Meer ruimte voor initiatief. Den Haag: Platform31 RLI (2014). De Toekomst van de stad. De kracht van nieuwe verbindingen. ROMPELBERG, L. & M. HESP (2008). Financiële regie bij gebiedsontwikkeling. Rotterdam: Fakton. RYDIN, Y. (2014). The future of planning; beyond growth dependence. Bristol: Policy Press. SEV (2008). Evaluatie mede-opdrachtgeverschap in de koopsector. Rotterdam: Ecorys. SLATER, S. & J. NARVER (1998). Customer-led and market-oriented; let’s not confuse the two. Strategic Management Journal 19. SMIT, J.H. (2011). Binnenstedelijke balkons in beeld. Een onderzoek naar het belang van het voldoen aan de wens van de consument in de optiekl van bij binnenstedelijke appartementenontwikkeling betrokken actoren. Rotterdam: MCD. SMIT, J.H. (2012). Particuliere wensen en privaat opdrachtgeverschap. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, juni 2012. STROINK, R. (2014). Luisteren naar de klant. Column op www.platformvoer. nl d.d. 08-07-2014. TEUNISSEN, L. (2011). Alles van waarde is weerloos. Architect, februari 2011. URHAHN (2012). Vormgeven aan de spontane stad. Den Haag: Urhahn/Pbl. VERDONK, N. E.A. (2009). Intense Laagbouw. Woningbouw in hoge dichtheden. Platform GRAS. VROM (2000). Nota Mensen, Wensen, Wonen. Den Haag: VROM. ZEEUW, F. DE (2014). Bundel krachten en mijd onnodige complexiteit. Column op www.gebiedsontwikkeling.nu d.d. 12-08-2014.
66
THEMA 3
VERBETEREN OV-GEORIËNTEERD VERBETEREN OV-GEORIËNTEERD WONEN IN STATIONSSTATIONSOMGEVINGEN OMGEVINGEN
Han Oei Jan Klinkenberg Den Haag, september 2014
INHOUDSOPGAVE 1
Vraagstuk
1.1 Aanleiding 1.2 De opgave 1.3 Lessen uit casussen over belemmeringen, kansen en coalities 1.4 Welke casussen? 2
Wonen in stationsomgevingen
2.1 Wat zijn de kenmerken van de HOV georiënteerde leefstijlgroep 2.2 Woonmilieuvraag is doorslaggevend voor concentratie van woningen rondom HOV 2.3 Een nuancering 2.4 Belemmeringen wonen rond stations 2.4.1 Fysieke barrière en looproutes 2.4.2 Bouwen in de stad en bij een station is – soms nodeloos – ingewikkeld 2.4.3 Verdeling kosten–baten binnenstedelijk bouwen en uitleggebied 2.4.4 Geen verouderde blauwdruk najagen, maar gefaseerd ontwikkelen
71 72 73 74 75 76 77 78 78 79 79 80
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
3 Voorbeelden en kansen voor binnenstedelijk bouwen benutten
3.1 Proces en sturing
3.1.1 Zet ambulante expertteams in voor ingewikkelde projecten 3.1.2 Stimuleren voorrang bouwen in stad door toepassing ladder Duurzame Verstedelijking 3.1.3 Aliantiegesprekken 3.1.4 Psychologisch eigenaarschap
3.2 Juridische en financiële instrumenten 3.2.1 Ontschot rijksbudgetten
3.2.2 Ontschot rijksbudgetten 3.2.3 Meer gemeentelijke belastingen, minder rijksbelasting 3.2.4 Terugkopen gronden van ontwikkelaars
3.3 3.4 3.5 3.6
Transit oriented development Innovaties Impulsprogramma zwerfafval Onderzoek geluid en trillingen
4
Bronnen en leestips
81 83 83 83 84
85 85 85 86 86
87 87 89 90 91
1 VRAAGSTUK Hoe kunnen woonmilieus in de directe omgeving van stations van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) aantrekkelijk(er) worden voor de op dit vervoer georiënteerde bevolkingsgroepen. Woonconsumenten geven aan stedelijke woonmilieus te wensen in de nabijheid van stedelijke voorzieningen waarvan goede bereikbaarheid met HOV er een van is.1 1.1 Aanleiding Uit enquêtes van woontests blijkt de groep consumenten in Haaglanden en de Rotterdamse Regio - die graag bij een treinstation, metro- of sneltramhalte woont waarvan een deel zelfs bereid zegt te zijn geheel of gedeeltelijk af te zien van hun auto en meer het OV te gebruiken, mits die stationsomgevingen ook als woonleefomgevingen worden ingericht - omvangrijk. In die groep komen relatief weinig huishoudens met kinderen t/m 17 jaar voor, en in de levensfase 35 t/m 44 jaar is een relatieve daling te zien. Geïnteresseerden hebben een relatief hoog opleidingsniveau en de grootste groep een inkomen van 4.000 tot 5.000 euro netto per maand.2 Complicerende factor bij het ontwikkelen van een aantrekkelijk woonmilieu is het feit dat stationsomgevingen op dit moment niet altijd prettige omgevingen zijn. Gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op deze plekken komen niet vanzelfsprekend van de grond. Er is soms leegstand van bestaande kantoren en voorzieningen rond stations en nieuwe plannen houden vanwege normeringen afstand tot de stationsomgeving. Bij het ontwikkelen van woonmilieus rond HOV-halten wordt op dit moment door ontwikkelende partijen
71
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
nog niet nadrukkelijk ingezet op Transit Oriented Development (TOD)3. De complexiteit daarvan is in centraal in de stad gelegen stationsomgevingen met vele functies en eigenaren zeer groot en als er al op TOD wordt ingezet betreft het voornamelijk kantoorontwikkeling rond deze centrale stations. Marktpartijen investeren nog nauwelijks in TOD rond perifeer gelegen stations en HOV-halten. Daardoor wordt nog vrijwel niet voorzien in woonmilieus die duidelijk op de kenmerken van de HOV-gebruiker zijn gericht. 1.2 Opgave Hoe komt het dat deze stationsomgevingen met constante mensenstromen, ruimte voor ontwikkeling en een doelgroep die zich tot TOD aangetrokken voelt, nog niet tot ontwikkeling komen? Het verbeteren van deze stationsomgevingen en hun omringende woonmilieus kan leiden tot een beter OV-product en daarmee tot grotere kansen voor wonen nabij de stad (en borrowed size). Hoe is een station te ontwikkelen als waardige entree en aangename verblijfomgeving in de stad? En hoe gaat het met de waarde, waardering en waardeontwikkeling?
Wonen in stationsomgevingen, mei 2014 - Uitkomst aanvullende analyse Grote Woontest Haaglanden. http://www.zuidvleugel.nl/sites/www.zuidvleugel.nl/files/book/downloads/thema_3_ wonen_in_stationsomgevingen_-_aug2014.pdf 2 Wonen in stationsomgevingen, mei 2014 - Uitkomst aanvullende analyse Grote Woontest Haaglanden. http://www.zuidvleugel.nl/sites/www.zuidvleugel.nl/files/book/downloads/thema_3_ wonen_in_stationsomgevingen_-_aug2014.pdf 3 Transit-oriented development (TOD) of knooppuntontwikkeling is het bundelen van ruimtelijke ontwikkelingen nabij openbaar vervoersknooppunten. Op deze manier vindt er integrale gebiedsontwikkeling plaats waarin verschillende functies (wonen, werken, winkels) en modaliteiten (OV, fiets, auto) samenkomen. 1
72
In dit thema zal de wens van mensen om stedelijk te wonen nabij HOV-halten nadrukkelijk worden verbonden met bereikbaarheid van werk en voorzieningen, en met de OV-exploitatie (bijvoorbeeld de frequentie van treinen) en op kenmerken van de op OV- en langzaam verkeer georiënteerde woonmilieus. Centrale vragen zijn: 1. Wat is er voor nodig om ontwikkelaars en/of gemeenten te bewegen om de voor deze op HOV georiënteerde woonconsumenten het gewenste voor hen kenmerkende woonmilieu te ontwikkelen? 2. Welke aanpassing in regelgeving moeten worden gedaan om de onbenutte of niet te benutten open ruimten rondom OV-haltes en -stations in te vullen? 3. Welke ordeningsprincipes moeten op welke wijze worden toegepast om succesvolle interactie/verblijfsmilieus van deze locaties te maken, die bijdragen aan en verbonden zijn met het stedelijke netwerk? Intensivering van woningbouw bij stations zou OV-georiënteerd wonen kunnen opleveren, met als effect functiegemengde stedelijkheid als bijdrage aan de stedelijke kwaliteit en verbetering van de OVexploitatie (‘spoorboekloos rijden’). 1.3 Lessen uit casussen over belemmeringen, kansen en coalities Het ontwikkelen van woonmilieus rond HOV-halten komt steeds meer in de belangstelling van overheden en ontwikkelaars te staan. Aan de hand van een aantal nog uit te voeren casussen proberen we lessen te trekken.
4
73
Knooppunten! Bereikbaarheid en ruimtelijke ontwikkeling op knooppunten van openbaar vervoer http://deltaoost.verdus.nl/upload/documents/111024_boek_overzichtsdocument%20 knooppunten.pdf
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
Daarbij zullen elke keer de volgende vragen worden gesteld: 1. Welke belemmeringen spelen/speelden er en hoe kunnen we die wegnemen? 2. Wat zijn/waren de oorzaken van deze belemmeringen? 3. Welke kansen zijn/waren er om niet alleen belemmeringen weg te nemen maar ook te versnellen? 4. Als die ligt/lag in het smeden van nieuwe coalities, hoe is dan dat op te pakken/opgepakt? 1.4 Welke casussen? De volgende knooppunten4 kunnen worden onderscheiden: ›› Centraal station: centraal stedelijk station als grootste overstapen bestemmingslocatie voor wonen, werken, winkels en leisure (bijv. Delft, Den Haag, Leiden, Rotterdam); ›› Voorstadshalte: stedelijk station van een nevencentrum in de stad met een concentratie van hoogwaardige combinaties van wonen, werken, winkels, onderwijs en zorg (bijv. Laan van NOI, Mariahoeve, Moerwijk); ›› Regiostation: eigenstandig station met regionale functie als ontsluiting van de grotere kernen binnen de regio met een volwaardig pakket van woon- en werkfuncties in combinatie met recreatieve en maatschappelijke voorzieningen (bijv. Rijswijk, Schiedam, Zoetermeer; ›› Regiopoort: grootschalig transferstation voor de overstap van auto, fiets en openbaar vervoer met een beperkt stedelijk programma (bijv. Berkel en Rodenrijs, Melanchtonweg, Nootdorp, Pijnacker, Ypenburg; ›› Dorpshalte: kleinschalig station als opstap c.q. uitstaphalte aan de kleine kernen met een ontsluitende functie voor het omringende gebied. Voorstel is om drie type casussen uit te voeren. Op welke knooppunten en stations de keuze valt, moet nog worden uitgewerkt. 74
2 WONEN IN STATIONSOMGEVINGEN 2.1 Wat zijn de kenmerken van de HOV georiënteerde leefstijlgroep Aanvullend onderzoek5 op basis van de Grote Woontest in de regio Haaglanden levert op dat een kwart van deze leefstijlgroep positief is over wonen bij een station als de omgeving op hun leefstijl wordt aangepast. Juist het feit dat er een verscheidenheid aan voorzieningen (horeca, dagelijkse boodschappen, vervoer) samenkomen met het wonen, spreekt deze groep aan. 80% van deze groep geeft aan hun mobiliteitsgedrag daar op te willen oriënteren. Ruim 42% zou bij een veranderende woonomgeving overwegen de auto weg te doen en 48% alternatieven als Greenwheels overwegen. De trein wordt door hen steeds vaker gebruikt voor woon/werkverkeer. Centrale vraag is welke kansen zijn er dat deze groep investeringen t.b.v. woningbouw wil doen t.b.v. een hen aansprekend woonmilieu rond HOV-halten? En welke concrete aanbevelingen passend bij deze doelgroep zijn hierover te doen? En zijn er verschillende aanbevelingen per type station (langs spoorlijnen en langs sneltram/ metrolijnen)? In welke andere regio’s bevinden zich op HOV georiënteerde leefstijlgroepen?
75
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
2.2 Woonmilieuvraag is doorslaggevend voor concentratie van woningen rondom HOV6 Het Portefeuilehoudersoverleg Wonen en verstedelijking (POHO7) heeft de ambitie uitgesproken om 60 tot 80 procent van de toevoeging van woningen te concentreren binnen de invloedsgebieden van HOV, met als doel om ‘spoorboekloos rijden’ met OV mogelijk te maken. De mogelijke bijdrage aan deze ambitie is gekoppeld aan het aantal StedenbaanPlus-halten in een regio en daarmee per regio verschillend. Ten aanzien van de aanpak van het wonen rondom HOV zijn door het POHO aan de regio’s en gemeenten de volgende suggesties gedaan: ›› Zorg voor een goed beeld hoe de markt aankijkt tegen de koppeling van woningbouw en OV. ›› Het is nodig een proces te organiseren om tot duidelijke stationsprofielen en één set van woonmilieutypologieën voor minimaal de Oude Lijn te komen. Dit is inmiddels uitgevoerd door de Vereniging Deltametropool. ›› Maak gebruik van de potentie van aantrekkelijke locaties, waar wonen gecombineerd wordt met andere functies (multifunctionele gebieden).
Transit Oriented Development in Haaglanden; een onderzoek naar de verblijfskwaliteit van zeven stationslocaties in de regio Haaglanden en de potentie voor woonontwikkeling, januari 2014 6 Verslag Kennisnetwerkbijeenkomst ‘Het HOV-netwerk van StedenbaanPlus, netwerk, invloedsgebieden en stedelijke knooppunten’, Zuidvleugel StedenbaanPlus, 27 oktober 2011 http://www.stedenbaanplus.nl/sites/www.stedenbaanplus.nl/files/book/downloads/verslag_ kennisnetwerkbijeenkomst_27_oktober_2011_def_0.pdf 7 POHO bestaat uit de provincie Zuid-Holland, ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksaangelegenheden, de Gemeenten Rotterdam, Den Haag en de regionale samenwerkingsverbanden Holland-Rijnland, Haaglanden,Stadsregio Rotterdam, Midden-Holland en Drechtsteden) 5
76
2.3
Een nuancering
In Rooilijn 2014/3 wordt op een aantal plekken ingegaan op de meest recente kennis over voorstadstations, kennis die de te verwachten effecten van het beleidsmatig sterk inzetten op intensiveren van wonen rond HOV-halten enigszins nuanceert. Lees daarvoor het artikel van Geurs en Klinkenberg (vanaf pagina 202). De laatste jaren zijn in de Randstad veel voorstadstations geopend. Koster (Vrije Universiteit Amsterdam) toonde aan dat de opening van nieuwe voorstadhaltes nauwelijks noemenswaardige effecten heeft op de huizenprijzen en de prijzen van commercieel vastgoed. Een verklaring hiervoor is dat deze nieuwe haltes concurreren met grotere intercitystations die meer stations elders bereikbaar maken binnen één overstap. Volgens Kager (Universiteit van Amsterdam) worden deze intercitystations steeds belangrijker als het fietsbeleid sterker wordt doorgezet (fiets-treincombinatie). Geurs (Universiteit Twente) tenslotte heeft geconstateerd dat de kantorenleegstand rond Stedenbaanstations niet lager is dan elders in de Randstad, helaas. Hubers en Maat (beiden TU Delft) concludeerden uit onderzoek rond Stedenbaan dat de keuze voor de trein voor inwoners van de zuidelijke Randstad sterker wordt bepaald door de afstand van de werklocatie tot het station dan de afstand tot de woonlocatie. Het stimuleren van het treingebruik vraagt volgens hen om een breder pakket van beleidsmaatregelen dan het creëren van nieuwe woningen bij haltes.
77
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
2.4 Belemmeringen wonen rond stations8 2.4.1 Fysieke barrière en looproutes Kleine stations zijn vaak eenzijdig georiënteerd aan één zijde van het spoor. Een betere ontsluitingsstructuur, ruimere P+R en aanleg van nieuwe veilige onderdoorgangen stimuleren het gebruik van OV. Bij de keuze om al of niet de trein te nemen vormt het voor- en natransport de belangrijkste bottleneck. Het makkelijkst is om gewoon te kunnen lopen van en naar het station, maar te midden van alle andere modaliteiten delft de voetganger vaak het onderspit. Die situatie kan verbeteren door de stationsomgeving te verdichten, waardoor meer herkomsten en bestemmingen op loopafstand van het station komen te liggen, èn door routes aantrekkelijker en ook veiliger te maken, waardoor lopen prettiger wordt en bestemmingen minder ver lijken.9
Nu de stad! Bedrijvig, Levend en Groen, Natuur&Milieu, september 2010 http://www.de-alliantie.nl/alliantie/files/82/82b55ddd-621b-4468-b6e0-4da098ab4953.pdf 9 Voetsporen rond het station, Annemieke Molster (Molster Stedenbouw) en Sandra Schuit (Zijaanzicht) 8
78
2.4.2 Bouwen in de stad en bij een station is – soms nodeloos – ingewikkeld Bouwen in de stad is meestal complexer dan bouwen buiten de stad. De aankoop van grond en vastgoed kan soms jaren duren doordat deze in handen zijn van veel verschillende eigenaren. Daarnaast hebben ontwikkelaars in de stad te maken met veel belanghebbenden (burgers, winkeliers, bedrijven, OV), specifieke regelgeving (bijvoorbeeld monumentenzorg), ingewikkelde berekeningen voor de luchtkwaliteit en geluid (milieuregels) en inpassingproblemen die om maatwerk vragen. Tegenstrijdige wetten, versnipperde regelgeving en het rigide toepassen van bepaalde normen (zoals parkeernormen die als richtlijn bedoeld zijn) leiden tot onnodige vertraging en tot financieel onhaalbare oplossingen. Door de verkokering moet ook steeds het wiel opnieuw worden uitgevonden. Slimme oplossingen die met veel moeite tot stand zijn gebracht in de ene gemeente stuiten in een andere op een muur van (sectorale) weerstand. 2.4.3 Kosten – baten van binnenstedelijk bouwen en uitleggebied is meestal ongunstig verdeeld In tegenstelling tot bouwen in de stad en bij een station worden de kosten voor bouwen in de wei deels afgewenteld op andere partijen. En lange termijnkosten, voor bijvoorbeeld onderhoud, worden niet meegerekend. Grondeigenaren en initiatiefnemers voor bouwen (gemeentelijke grondbedrijven, ontwikkelaars) verdienen vooral makkelijker aan uitbreiding, terwijl bouwen in de stad hen verhoudingsgewijs geld kost. Voor de burger en (rijks)overheid is dit andersom. Bouwen in de wei betekent voor de overheid hoge kosten (aanleg en onderhoud van wegen en riolering), terwijl inbreiding een positief saldo oplevert. De hoge kosten voor de burger zijn het gevolg van grotere reisafstanden en de noodzaak om meer voorzieningen in stand te houden, gespreid over een groter gebied.
79
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
2.4.4 Geen verouderde blauwdruk najagen, maar gefaseerd ontwikkelen Overheden en vastgoedsector zullen minder moeten uitgaan van een eindbeeld en meer van gefaseerd ontwikkelen om beter in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen en de actuele vraag. Beter is een structuurvisie als basis, die zorgt voor samenhang. In plaats van een bestemmingsplan dat werkt als een blauwdruk en al bijna is achterhaald als het is vastgesteld. Het is nodig om de wettelijke mogelijkheden te verkennen en te benutten om de publieke kosten, zoals aanleg van wegen en groen, te verhalen op private investeerders in het hele plangebied over een lange periode. Zo nodig moeten wetten en regels hiervoor worden aangepast.
80
3 VOORBEELDEN VAN INSTRUMENTEN VOOR BINNENSTEDELIJK BOUWEN10 Het bouwen op stationslocaties vindt vrijwel alleen binnenstedelijk plaats. Dat betekent dat maar enkele specifiek op bouwen bij OVhalten toegesneden maatregelen bekend zijn. Het bouwen rond stations wordt gedomineerd door het vinden van oplossingen die algemeen geldend zijn voor bouwen in de stad. Daarmee zijn de oplossingen die bijdragen aan het wegnemen van belemmeringen voor binnenstedelijk bouwen eveneens van belang voor thema 2; stimuleren stedelijk wonen. In “Nu in de stad” (zie noot 9) worden diverse instrumenten weergegeven. In deze paragraaf worden slechts enkele genoemd. 3.1 Proces en sturing Recentelijk afgerond onderzoek naar de implementatiemogelijkheden van TOD in Nederland11 heeft specifieke kennis opgeleverd over de noodzakelijke innovaties in proces en sturing. De aanbevelingen worden gedaan op gedegen verkenning van succes- en faalfactoren van TOD binnen en buiten Europa (o.a. Scandinavische landen, Zuideuropese landen, Verenigde Staten, Canada, Australië). Professor Bertolini (Universiteit van Amsterdam) gaat in Rooilijn 2014/3 expliciet in op de noodzakelijke verandering van rol en werkwijze van de overheid: meer afstemmen, meer faciliteren, meer betrekken en meer experimenteren. Verder komt hij op basis van een omvattende vergelijking en analyse van een tiental internationale praktijkvoorbeelden tot een set van vijf succesfactoren die doorslaggevend zouden kunnen zijn voor het succes en de uitvoering van TOD: 1. Stabiliteit in politiek en continuïteit in beleid op rijksniveau; 2. Effectieve samenwerkingsrelaties tussen partners met taken, bevoegdheden en/of middelen op het gebied van TOD; 81
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
3. Adequate afstemming tussen beleidssectoren; 4. Aanwezigheid van een regionaal orgaan voor ruimte en mobiliteit; 5. Publieke participatie in TOD. In het onderzoek van Bertolini zijn casussen in de Zuidvleugel van de Randstad vergeleken met die in de Noordvleugel en de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Uit deze benchmark komt o.a. naar voren dat de Zuidvleugel bovengemiddeld scoort op de succesfactor 2 en 4, maar benedengemiddeld op succesfactor 5: het organiseren van het maatschappelijk debat en het daarmee betrekken van het brede publiek bij TOD-plannen en keuzes. Specifiek voor de Nederlandse context moet volgens Modder en Van Uum12 een zesde succesfactor ‘Maatschappelijk eigenaarschap van lokale partijen’ aan worden toegevoegd. Dit is gebaseerd op de resultaten van Alliantiegesprekken in Gouda, Delft en Den Haag. De Alliantiegesprekken worden toegelicht in paragraaf 3.1.3. Lokale ondernemers en maatschappelijke partijen zouden ‘mede-eigenaar’ moeten worden voor de kwaliteit van het station en de stationsomgeving. Zij zouden ook de ruimte moeten krijgen om veel meer activiteiten rond die stations te kunnen organiseren, waarmee die stations niet zozeer poorten naar de stad, maar vooral ook onderdeel van de stad worden! En daarmee worden het ook aantrekkelijker woonomgevingen.
Nu de stad! Bedrijvig, Levend en Groen, Natuur&Milieu, september 2010 http://www.de-alliantie.nl/alliantie/files/82/82b55ddd-621b-4468-b6e0-4da098ab4953.pdf 11 Wetenschappelijk onderzoek in het kader van de programma’s Duurzame Bereikbaarheid Randstad en Urban Regions in the Delta, waarvan de resultaten zijn samengevat in 2 Rooilijnthemanummers (themanummer DBR juni 2014 en themanummer URD augustus 2014) en in het rapport ‘Meer rendement van spoor en stations’ (mei 2014) 12 Meer rendement van spoor en station, Modder J. en Van Uum E., NWO/VerDuS, mei 2014, Den Haag 10
82
3.1.1 Zet ambulante expertteams in voor ingewikkelde projecten Binnenstedelijk bouwen is complex. Om binnenstedelijk bouwen te versnellen kunnen partners meer van elkaar leren en overwegen ambulante expertteams te vormen met deskundigen van gemeenten, bouwers en adviesbureaus, die kunnen optreden als ambulante aanjaagteams voor lastige projecten. Veel gewenste ontwikkelingen zijn wel degelijk mogelijk binnen de huidige maar vaak zeer complexe wetgeving, maar vaak weet men niet hoe deze mogelijkheden goed te benutten. De expertteams kunnen daarbij helpen. 3.1.2 Stimuleren van voorrang voor bouwen in de stad door middel toepassing van de Ladder van Duurzame Verstedelijking Dat geldt voor zowel kantoren, kleinschalige bedrijven als woningen. Van elk nieuwbouwplan moet wettelijk (Besluit Ruimtelijke Ordening 2012 ) de noodzaak worden aangetoond aan de hand van de Ladder van Duurzame Verstedelijking: eerst moet worden gekeken naar ruimte binnen bestaand stedelijk gebied; als tweede moet worden gekeken naar mogelijkheden voor intensiever ruimtegebruik, bijvoorbeeld bij herstructurering; pas als dat onvoldoende oplevert dan kunnen er plannen gemaakt worden voor uitbreiding van steden en dorpen. Toepassing van deze ladder begint langzaam gemeengoed te worden voor bedrijventerreinen, maar is eveneens verplicht worden gesteld voor woningbouw. 3.1.3 Alliantiegesprekken13 Om de kwaliteit van stationsgebieden te verbeteren is samenwerking tussen de betrokken partijen onmisbaar. Maar die samenwerking is vaak complex. Allianties van publieke en private partijen kunnen de ontwikkeling op gang brengen. Stedenbaan wil een impuls geven aan die alliantievorming op locatie, hiervan in de praktijk leren en de ervaringen verspreiden.
83
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
In een alliantiegesprek gaan de verschillende partijen die nodig zijn voor de verbetering van hun stationsgebied, met elkaar in dialoog over concrete kwesties en mogelijkheden. Doel van het alliantiegesprek is om de deelnemers tot een gezamenlijke ontwikkelingsstrategie te laten komen. Het is de eerste stap in een proces naar een doelgerichte samenwerking: een alliantie. Twee of drie gesprekken zijn genoeg om duurzame allianties te vormen rond urgente kwesties in het stationsgebied. In kort tijdsbestek kunnen gebiedspartijen die elkaar niet goed kennen, uitgroeien tot partners voor vernieuwing en verbetering. Initiatieven lukken alleen als partijen elkaar vinden, urgentie voelen om de schouders eronder te zetten, samen tijd en energie vrijmaken en hun ‘potjes’ bij elkaar leggen. Pas dan komt er iets van de grond. Dat is precies de inzet van het alliantiegesprek. 3.1.4 Psychologisch eigenaarschap Onder psychologisch eigenaarschap wordt verstaan het gevoel dat iets van “mij” of van “ons” is. Het omvat drie basisbehoeften (Pierce en anderen, 2001)14. De eerste behoefte is efficiëntie en effectiviteit: om gewenste uitkomsten te kunnen realiseren. De tweede behoefte is zelfidentiteit: helpt mensen bij het definiëren van zichzelf; bij het uitdrukken van hun zelfidentiteit aan anderen en bij het behouden van deze identiteit door de tijd heen. De derde en laatste behoefte is een thuishaven hebben: mensen hebben een aangeboren behoefte voor een territorium. Deze kenmerken van psychologisch eigenaarschap kunnen veranderingsprocessen stimuleren. Als bijvoorbeeld leden van een team of alliantie de kans wordt geboden om zich eigenaar te voelen, winnen ze hun gevoel van eigenwaarde en hun trots over de bereikte resultaten. Ze voelen zich meer Alliantiegesprekken;samenwerken aan stationsgebieden, Zuidvleugel Stedenbaan, 2014 http://www.zuidvleugel.nl/sites/www.zuidvleugel.nl/files/book/downloads/stedenbaan_ alliantiegesprekken_web.pdf 14 Psychologisch eigenaarschap en de factoren die er gerelateerd aan zijn, Universiteit Twente http://essay.utwente.nl/58911/1/scriptie_G_Rook.pdf 13
84
verbonden met de organisatie en kennen een actievere participatie bij veranderingsprocessen (Lambrechts et al., 2009 a; b), wat de slaagkansen van het veranderingsproces verhoogt15. 3.2 Juridische en financiële instrumenten 3.2.1 Met bestaande instrumenten kan al veel Recentelijk afgerond onderzoek naar de implementatiemogelijkheden van TOD in Nederland16 heeft specifieke kennis opgeleverd over de noodzakelijke innovaties in financiering van TOD. Met name Professor Van der Krabben (Radboud Universiteit Nijmegen) heeft zich verdiept in de toepassingsmogelijkheden van een aantal bestaande financiële instrumenten voor TOD, namelijk: 1. Tax Increment Financing (TIF); 2. BedrijfsInvesteringsZones (BIZ); 3. Stedelijke herverkaveling; 4. Verhandelbare ontwikkelingsrechten. De conclusie is dat er al heel veel mogelijk is op lokaal niveau. In Rooilijn 2014/3 worden deze instrumenten op de pagina’s 205 en 206 door Geurs en Klinkenberg toegelicht. 3.2.2 Ontschot rijksbudgetten Meer bouwen in de stad vereist samenhangende overheidsinvesteringen in infrastructuur, herstructurering, openbare ruimte en groen. Eén rijksbudget voor investeren in stedelijke ontwikkeling zou een einde kunnen maken aan belemmerende schotten in de financiering. Overheidsgelden waarover in het MIRT wordt beslist zouden meer gericht kunnen zijn op de ontwikkeling
85
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
van binnenstedelijke kwaliteit: samenhangend investeren in infrastructurele knooppunten, herstructurering, transformatie, meervoudig ruimtegebruik, openbare ruimte, OV en groen. 3.2.3 Meer gemeentelijke belastingen, minder rijksbelasting Lagere overheden moeten ook over meer eigen middelen kunnen beschikken. Die zijn nu het laagste in de EU. De hogere belastingen door economische groei, winst en hogere inkomens vloeien nu bijna volledig weg naar het rijk. Een mogelijk is een systeemverandering in het locale en provinciale belastingstelsel, waardoor de locale economische groei en waardecreatie, die wordt bereikt in de ontwikkeling van stedelijke knooppunten en economische kerngebieden, toevloeit naar de regio zelf en beschikbaar komt voor herinvestering. Zo ontstaat in de gemeenten meer dynamiek om te kunnen investeren in bouwen en kwaliteit. 3.2.4 Terugkopen gronden van ontwikkelaars De afgelopen twintig jaar hebben veel projectontwikkelaars, overheden en corporaties grond in potentiële uitleggebieden aangekocht in de verwachting dat hier gebouwd kon worden. Soms kan worden geconstateerd dat deze gronden niet meer in aanmerking komen voor bebouwing. Maar zolang de grond in de portefeuilles van de projectontwikkelaars, overheden en corporaties zit, blijft de druk om toch op uitleg te bouwen bestaan waardoor een deel van de stedelijke vraag zich buiten de stad zou kunnen richten (dat betreft met name groenstedelijk woonmilieu). Maak werknemers psychologisch eigenaar van de verandering, KU Leuven http://pwo.hubkaho.be/?q=projecten/groeikracht-familiebedrijven-maak-werknemerspsychologisch-eigenaar-van-de-verandering 16 Wetenschappelijk onderzoek in het kader van de programma’s Duurzame Bereikbaarheid Randstad en Urban Regions in the Delta, waarvan de resultaten zijn samengevat in 2 Rooilijnthemanummers (themanummer DBR juni 2014 en themanummer URD augustus 2014) en in het rapport ‘Meer rendement van spoor en stations’ (mei 2014) 15
86
Gedacht kan worden om de gronden via de Dienst voor het Landelijk Gebied terug te verkopen aan boeren of aan organisaties voor natuur en recreatie. Dat levert een verlies op, waar mogelijk iets tegenover moet staan, want anders gebeurt het niet. Bijvoorbeeld voor ontwikkelaars een voorkeursrecht bij binnenstedelijke bouwprojecten. 3.3 Transit oriented development17 (en Transit Adjacent Development) TOD of knooppuntontwikkeling is het bundelen van ruimtelijke ontwikkelingen nabij openbaar vervoersknooppunten. Op deze manier vindt er integrale gebiedsontwikkeling plaats waarin verschillende functies (wonen, werken, winkels) en modaliteiten (OV, fiets, auto) samenkomen. De Nederlandse praktijk leert dat het ingewikkeld is om TOD te implementeren: economische effecten zijn lastig te meten en lijken gering te zijn. Daarnaast worden TOD-projecten gekenmerkt door institutionele complexiteit. Toch is men het erover eens dat knooppuntontwikkeling bijdraagt aan een duurzame stedelijke ontwikkeling waarbij begrippen als leefbaarheid, duurzaamheid, bereikbaarheid centraal staan. Om TOD te kunnen implementeren zijn nieuwe, stevige instrumenten (beleid, instrumenten, financiering) nodig. Het huidig planologisch instrumentarium schiet veelal nog te kort. NB: Volgens onderzoek lijkt een aantal Amerikaanse TOD’s meer op TAD’s. Volgens Reid Ewing18 is TAD een kwade tweelingbroer van TOD. In tegenstelling tot TOD’s komen TAD’s namelijk voor in gebieden met een lage dichtheid, gericht op autogebruik, veel ruimte voor parkeren, slecht toegankelijk voor voetgangers en fietsers, etc.
87
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
3.4 Innovaties in rail en ruimte19 Innovaties in rail en ruimte moeten vooral gevonden worden in betere en lokaal geaarde stedenbouwkundige ontwerpen en programma’s, voorts in een drastische verbetering van de micro bereikbaarheid (fiets in 3 km zone), in een procesaanpak op corridor niveau en in verbetering van internationale knopen met Schiphol Airport en Europese (rail) bestemmingen. Innovatie van juridische en financiele instrumenten bieden perspectieven om uitvoering te geven aan TOD. Te noemen zijn onder meer instrumenten als bouwenveloppen, Unbundled Parking, DBFM, garantieregelingen en meer. Een kansrijk instrument in dit verband is de inzet op verhandelbare ontwikkelrechten: een instrument om ontwikkelrechten over te dragen, te verkopen en hiervoor (financieel) gecompenseerd te worden. Andere, meer financieel gerichte instrumenten bieden kansen voor gerichte co-financiering tussen publieke en private partijen. Zo kan de overheid via een instrument als Tax Increment Financing (TIF) een impuls gegeven aan de investeringsbereidheid van private en particuliere partijen in een gebied. TIF is een instrument waarbij de meeropbrengsten van belastingen van de nieuwe gebiedsontwikkeling in de toekomst, als voorinvestering in het heden wordt ingezet. Dit kan een belangrijke hefboomwerking hebben om een project van de grond te krijgen, zoals in het stationsgebied van Nijmegen is onderzocht. Maar ook private eigenaren en bedrijven kunnen onderling tot investeringen komen voor collectieve voorzieningen in een gebied via het instrument van Business Improvement Districts. Ook voor het mobiliteitsmanagement van hun
Knooppunt Ontwikkeling in Nederland, Platform31, VU en UVA, oktober 2013 TOD’s blog, John L. Renne, 25 februari 2014, http://todindex.com/the-tod-blog/ + The ABC of TOD’s http://plannersweb.com/2009/02/the-abcs-of-tod-transit-oriented-development/ 19 Meer rendement van spoor en stations, NWO/Verdus, mei 2014 http://www.gebiedsontwikkeling.nu/workspace/uploads/2014.05.13_meer-rendement-van-5 37211775c89f.pdf 17 18
88
gebied, met bus-, shuttle- en fietsarrangementen voor werknemers en bezoekers, gekoppeld aan knooppuntontwikkeling, lokaal en regionaal. Een belangrijk en in Nederland nauwelijks gebruikt instrument om innovatie te genereren is het praktijkexperiment. Nieuwe technoIogie zoals simulatie/”serious gaming” en allerlei “decision support” systemen stelt ons steeds meer en beter in staat “droog’ te oefenen op systeeminnovatie. Inzet van dit instrument kan niet zonder daadkrachtig opdrachtgeverschap. In “Knooppunt Ontwikkeling Nederland” (Zie noot 11) en “Meer rendement van spoor en stations” (Zie noot 12) worden diverse instrumenten weergegeven. In deze paragraaf worden slechts enkele genoemd. 3.5 Impulsprogramma zwerfafval20 NederlandSchoon wil zwerfafval in Nederland voorkomen en bestrijden. Zij voeren campagnes tegen zwerfafval, doen onderzoek, adviseren bedrijven en zetten aanstekelijke acties op Door een relatief hoge consumptie in het openbaar vervoer is de vervuilingsgraad op trein-, bus en metrostations relatief hoog. De focus van de handhaving ligt logischerwijs op het gedrag van de reiziger. De locaties zijn opgedeeld in grotere stationsgebieden, kleinere stationsgebieden en OV-haltes. Bij grotere stationsgebieden heeft de gemeente te maken met vele actoren. Samenwerking en een integrale aanpak zijn daarom de sleutel tot succes. Verhoog daarnaast de subjectieve pakkans door de reiziger aan te spreken
89
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
via de aanwezige partijen. Voor de kleinere stations en OV-haltes gelden deze regels niet, vanwege een gebrek aan personeel. Hierom kan de aanpak voor deze locaties geïntegreerd worden in de handhavingsaanpak van de gemeente. Een belangrijk onderdeel van deze geïntegreerde aanpak is voorlichting en communicatie. Gemeenten kunnen tevens gebruik maken van het activiteitenbesluit en nieuwe regels opstellen in de afvalstoffenverordening om ondernemers meer te betrekken bij het schoon houden van de omgeving. 3.6
Geluid en trillingen
Het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft strikte normen voor het geluid langs het spoor opgesteld: de ‘geluidsproductieplafonds’. Meer informatie staat op www.geluidspoor.nl en https://www.prorail.nl/ overheden/vernieuwen-van-het-spoor/werken-aan-minder-geluid-entrillingen. Het RIVM is oktober 2013 gestart met een onderzoek21 naar ervaringen met geluid en trillingen van mensen die langs het spoor wonen. Deelnemers zijn vijftienduizend mensen die binnen 300 meter van het spoor wonen. Het onderzoek wordt uitgevoerd, als voorbereiding op de eventuele uitbreiding van de bestaande regelgeving voor geluid en trillingen langs het spoor.
Samenwerken aan een Schoner Nederland, impulsprogramma zwerfaval; NederlandSchoon ism SenterNovem, 2009 http://www.nederlandschoon.nl/sites/default/files/media/Documenten/ preventie-rokengerelateerd-zwerfafval.pdf 21 Effecten van wonen langs het spoor, RIVM-persbericht 01-10-2013 / wijzigingsdatum 14-042014 http://www.rivm.nl/Documenten_en_publicaties/Algemeen_Actueel/Nieuwsberichten/2013/ Effecten_van_wonen_langs_het_spoor 20
90
4 BRONNEN EN LEESTIPS ››
››
›› ››
›› ›› ››
›› ››
91
Achtergrondinfo Wonen in stationsomgevingen, mei 2014 - Uitkomst aanvullende analyse Grote Woontest Haaglanden. http://www.zuidvleugel. nl/sites/www.zuidvleugel.nl/files/book/downloads/thema_3_wonen_in_ stationsomgevingen_-_aug2014.pdf Transit-oriented development (TOD) of knooppuntontwikkeling is het bundelen van ruimtelijke ontwikkelingen nabij openbaar vervoersknooppunten. Op deze manier vindt er integrale gebiedsontwikkeling plaats waarin verschillende functies (wonen, werken, winkels) en modaliteiten (OV, fiets, auto) samenkomen. Transit Oriented Development in Haaglanden; een onderzoek naar de verblijfskwaliteit van zeven stationslocaties in de regio Haaglanden en de potentie voor woonontwikkeling, januari 2014 Verslag Kennisnetwerkbijeenkomst ‘Het HOV-netwerk van StedenbaanPlus, netwerk, invloedsgebieden en stedelijke knooppunten’, Zuidvleugel StedenbaanPlus, 27 oktober 2011 http://www.stedenbaanplus. nl/sites/www.stedenbaanplus.nl/files/book/downloads/verslag_ kennisnetwerkbijeenkomst_27_oktober_2011_def_0.pdf Nu de stad! Bedrijvig, Levend en Groen, Natuur&Milieu, september 2010 http://www.de-alliantie.nl/alliantie/files/82/82b55ddd-621b-4468-b6e04da098ab4953.pdf Voetsporen rond het station, Annemieke Molster (Molster Stedenbouw) en Sandra Schuit (Zijaanzicht) Wetenschappelijk onderzoek in het kader van de programma’s Duurzame Bereikbaarheid Randstad en Urban Regions in the Delta, waarvan de resultaten zijn samengevat in 2 Rooilijn-themanummers (themanummer DBR juni 2014 en themanummer URD augustus 2014) en in het rapport ‘Meer rendement van spoor en stations’ (mei 2014) Knooppunt Ontwikkeling in Nederland, Platform31, VU en UVA, oktober 2013 Meer rendement van spoor en stations, NWO/Verdus, mei 2014 http://www. gebiedsontwikkeling.nu/workspace/uploads/2014.05.13_meer-rendementvan-537211775c89f.pdf
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
›› ›› ›› ››
›› ›› ›› ›› ››
›› ›› ››
Alliantiegesprekken;samenwerken aan stationsgebieden, Zuidvleugel Stedenbaan, 2014 http://www.zuidvleugel.nl/sites/www.zuidvleugel.nl/files/ book/downloads/stedenbaan_alliantiegesprekken_web.pdf Psychologisch eigenaarschap en de factoren die er gerelateerd aan zijn, Universiteit Twente http://essay.utwente.nl/58911/1/scriptie_G_Rook.pdf Maak werknemers psychologisch eigenaar van de verandering, KU Leuven Wetenschappelijk onderzoek in het kader van de programma’s Duurzame Bereikbaarheid Randstad en Urban Regions in the Delta, waarvan de resultaten zijn samengevat in 2 Rooilijn-themanummers (themanummer DBR juni 2014 en themanummer URD augustus 2014) en in het rapport ‘Meer rendement van spoor en stations’ (mei 2014) TOD’s blog, John L. Renne, 25 februari 2014, http://todindex.com/the-todblog/ + The ABC of TOD’s http://plannersweb.com/2009/02/the-abcs-of-todtransit-oriented-development/ Knooppunt Ontwikkeling in Nederland, Platform31, VU en UVA, oktober 2013 Samenwerken aan een Schoner Nederland, impulsprogramma zwerfaval; NederlandSchoon ism SenterNovem, 2009 http://www.nederlandschoon.nl/ sites/default/files/media/Documenten/preventie-rokengerelateerd-zwerfafval. pdf Effecten van wonen langs het spoor, RIVM-persbericht 01-10-2013 / wijzigingsdatum 14-04-2014 http://www.rivm.nl/Documenten_en_publicaties/ Algemeen_Actueel/Nieuwsberichten/2013/Effecten_van_wonen_langs_het_ spoor Onderzoeksproject VerDus en Radbouduniversiteit, 2010/2011 http:// deltaoost.verdus.nl/upload/documents/120116_boek_brochure%20 knooppunten!.pdf Geluid en trillingen, Ministerie van Infrastructuur en Miieu, http//www. geluidspoor.nl Geluid en trillingen, RIVM, okt 2013, https://www.prorail.nl/overheden/ vernieuwen-van-het-spoor/werken-aan-minder-geluid-en-trillingen
92
›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
93
Knooppuntontwikkeling Nederland, UvA/VU/Platform31 Rooilijn, themanummer Duurzame bereikbaarheid Randstad, nr. 3 – 2014 (o.a. TOD) Rooilijn, themanummer Urban Regions in the Delta, nr. 4 - 2014 (o.a. nieuwe gebiedsontwikkeling, hoogopgeleiden en stad) S+RO, nr. 3 – 2013 (uitgave over TOD) http://www.zuidvleugel.nl/sites/www. zuidvleugel.nl/files/book/downloads/mkba_binnenstedelijk_of_uitleg.pdf (o.a. effecten van stedelijk bouwen) http://stadsregio.nl/sites/stadsregio.nl/files/files/Eindrapport%20 knoopwonen(1).pdf (o.a. TOD in 3 stedelijke condities getest) http://stedenbaan.nl/sites/www.stedenbaanplus.nl/files/book/downloads/ monitor_stedenbaanplus_2013_poster_web.pdf (overzicht van OPGAVEN PER STATION OP DE ‘OUDE LIJN o.b.v. stationsprofielen) Onderneem de stad; Werkconferentie Watertorenberaad Zó kan kostenverhaal verankeren van uitnodigingsplanologie als basis voor adequaat kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling, februari 2014 Kostenverschil binnenstedelijk bouwen en bouwenop uitleglocaties inNoordHolland, EIB – nov 2013
THEMA 3 - Verbeteren OV-georiënteerd wonen in stations-omgevingen
94
THEMA 4
DUURZAAMHEID IN DUURZAAMHEID IN RELATIE TOT VERLAGING VAN RELATIE TOT VERLAGING WOONLASTEN VAN WOONLASTEN
Anouk Corèl-Schuitemaker Marten Witkamp Den Haag, september 2014
INHOUDSOPGAVE 1
Vraagstuk
2
Voorbeelden
1.1 1.2 1.3 3
Aanleiding De opgave Lessen uit casussen over belemmeringen, kansen en coalities
99 100 101
2.1 Experiment Woonlasten 2.2 Duurzaamheidslening 2.3 Stroomversnelling Huur 2.4 Hoogspringers 2.5 Revolverend Fonds 2.6 Een supermarkt voor verduurzaming 2.7 Vernieuwende vraag-aanbodprocessen 2.8 Financieringsregelingen van Rijkswege 2.9 Warmterotonde Zuid-Holland
103 105 106 108 109 110 110 111 113
Bronnen en leestips
115
THEMA 4 - Duurzaamheid in relatie tot verlaging van woonlasten
1 VRAAGSTUK 1.1 Aanleiding Woonlasten bestaan primair uit de kosten voor huur of hypotheekrente – en aflossing plus energiekosten, gemeentelijke belastingen, afvalstoffenheffingen, water en internet. De energiekosten zijn hiervan doorgaans de op één na hoogste en bovendien het minst voorspelbaar. De afgelopen decennia zijn deze kosten gemiddeld veel harder gestegen dan woning- en huurprijzen, wat er toe heeft geleid dat er, vooral onder minima, inmiddels steeds vaker sprake is van energiearmoede: bewoners kunnen de energierekening niet meer betalen. Verlaging van de energiekosten draagt bij aan lagere woonlasten en creëert daarmee ruimte om de kwaliteit van de (te verwerven) woning en woonomgeving te vergroten. Daarmee is de directe relatie tussen verduurzaming en woonlasten geïllustreerd. Dit vraagstuk speelt vooral bij woningen van voor de tweede oliecrisis. Vanaf de jaren ’80 zijn woningen stapsgewijs steeds beter geïsoleerd en speelt dit vraagstuk minder. Deze slecht geïsoleerde 65% van de Nederlandse woningvoorraad verbruikt circa 397 PJ, ofwel 69% van alle energie die de ruim 7 miljoen woningen in Nederland per jaar verbranden (Bron: CBS). Deze woningen zijn bovendien bovengemiddeld vaak seriematig gebouwd en inmiddels van matige tot slechte kwaliteit, zodat ingrijpen zowel nodig is als schaalbaar zou moeten zijn. Er wordt in Nederland wel nieuwbouw gepleegd, maar niet voldoende om te voorzien in tijdige volledige vervanging van de bestaande voorraad. Vernieuwing deze ‘oudbouw’ is daarom noodzakelijk.
99
THEMA 4 - Duurzaamheid in relatie tot verlaging van woonlasten
Dit stuk concentreert zich daarom op de seriematig geproduceerde woningen van circa 1945 tot 1980. Hiermee is inmiddels veel ervaring opgedaan en er valt dan ook veel over te schrijven. Veel van die ervaringen zijn ook, en in toenemende mate, bruikbaar voor andere typen woningen, zowel ouder als nieuwer. Verduurzaming heeft natuurlijk ook een ander doel, naast woonlastenverlaging en verbetering van de woonkwaliteit, namelijk het terugdringen van het gebruik van fossiele brandstoffen en de uitstoot van koolstofdioxide. Dat wordt in dit stuk als context meegenomen en niet verder toegelicht. Woonlasten worden, zoals gezegd, niet alleen beïnvloed door de energiekosten. Een bredere kijk op het woonlastenvraagstuk staat centraal in het voorbeeld dat in 2.1 geschetst wordt. 1.2 De opgave De opgave die hier centraal staat is het verlagen van de (lange termijn) woonlasten, terwijl tegelijkertijd de woonkwaliteit vergroot en het gebruik van fossiele energie teruggedrongen wordt. Het verlagen van het energiegebruik is daarin instrumenteel zowel als een doel op zich. Momenteel blijven veel initiatieven op dit vlak juist steken in kleinschaligheid, waardoor het druppels op een gloeiende plaat zijn. Meer specifiek gaat het in deze opgave daarom om hoe te komen tot voldoende schaalgrootte bij renovatie en nieuwbouw.
100
1.3 Lessen uit casussen over belemmeringen, kansen en coalities De opgave rondom woonlasten en verduurzaming waar de Zuidelijke Randstad mee kampt is niet uniek in Nederland. Op veel plaatsen is al jaren geëxperimenteerd met bepaalde aanpakken. Platform31 heeft, met name middels het bij haar ondergebrachte en door het Ministerie van Binnenlandse Zaken gefinancierde transitieprogramma Energiesprong, de afgelopen jaren veel projecten, zowel klein- als grootschalig en in heel Nederland uitgevoerd. Deze projecten bouwen voort op eerdere initiatieven, zoals Blok voor Blok, Meer Met Minder, Gebieden Energie Neutraal en lokale energiecoöperatieven. Kortom, door vooral te focusen op het beschrijven van de ervaringen van Energiesprong is in dit beknopte Kennisdossier een rijk en veelomvattend inzicht te behalen in de state of the art rond de thema’s verduurzaming en woonlasten. Voor een kort overzicht van deze programma’s, zie paragraaf 3 (Bronnen en leestips). In de tweede paragraaf (‘Voorbeelden’) staat een overzicht van volgens de auteurs belangwekkende aanpakken en initiatieven. Dit Kennisdossier leent zich niet voor een uitgebreide evaluatie van al deze voorbeelden. Wel is het mogelijk, vanwege de persoonlijke betrokkenheid van de auteurs bij tenminste een aantal van de genoemde voorbeelden (zie paragraaf 2 voor specificatie), een aantal daar geleerde lessen te benoemen.
101
THEMA 4 - Duurzaamheid in relatie tot verlaging van woonlasten
Algemeen
Bestaande bouw
Nieuwbouw
Rol overheden
Koop 1. Comfort en betaalbaarheid zijn bij bewoners thema’s die leiden tot meer actiebereidheid dan duurzaamheid en woonlasten. 2. Energiecoöperaties kunnen lokaal de vraag aanwakkeren, maar kunnen ook leiden tot investeringen met ‘regret’, zoals pv-panelen op een ongeïsoleerd dak. 5. Duurzaamheidsleningen zijn voor bewoners met het huidige aanbod en in de huidige context niet aantrekkelijk. De renovatie is nu niet terug te verdienen. Bovendien vereist het kunnen inschatten van de investering veel kennis. 6. Veel kleinschalige initiatieven hebben niet de potentie voor opschaling in zich, omdat ze niet voldoen aan een aantal marktvoorwaarden, zoals betaalbaarheid (zonder subsidie). 7. Herontwikkeling van leegstaand vastgoed wordt gezien als een kansrijke mogelijkheid, maar vindt nog slechts kleinschalig plaats door gebrek aan bereidheid tot prijsverlaging. 8. Kopers met een hoge hypotheek in relatie tot de woningwaarde zijn niet altijd staat om extra kapitaal aan te trekken om de duurzaamheidsingrepen te bekostigen. 13. Het kost nauwelijks meer om een Nul-op-de-Meter nieuwbouwwoning te bouwen dan een woning volgens Bouwbesluit, maar levert wel veel besparingen en betere woonkwaliteit op. 14. Er is een trend naar door de bouw ontwikkelde woningconcepten, waarbij een vastgoedmanager een kant en klare woning inkoopt. 15. Veel gemeenten hanteren hoge grondprijzen waardoor ontwikkelaars (te) duur moeten bouwen. 18. De overheid als verbindende partij die helpt richting bepalen en vasthouden wordt ervaren als zeer nuttig (zie voorbeeld Hoogspringers).
Huur 3. Comfort en betaalbaarheid zijn bij bewoners thema’s die leiden tot meer actiebereidheid dan duurzaamheid en woonlasten 4. Bewoners maken zich zorgen om gebruiksgemak (bijv. “kan dat kiepraampje straks nog wel open?”) en renovatiefouten (“bijv. “mijn bonsaiboom is omgezaagd). 9. Nul-op-de-Meter renovaties (zie voorbeeld Stroomversnelling) stabiliseren woonlasten, verbeteren duurzaamheid en zijn betaalbaar en opschaalbaar. Dat is niet uniek aan deze standaard, maar momenteel is deze het meest ontwikkeld. 10. Veel kleinschalige initiatieven hebben niet de potentie voor opschaling in zich, omdat ze niet voldoen aan een aantal marktvoorwaarden, zoals betaalbaarheid. 11. Er is nog weinig ervaring met maar veel potentie in een beleidsmatige woonlastenbenadering, waarbij verschillende (afdelingen van) overheden samenwerken. Een Nulop-de-Meter of vergelijkbare renovatie maakt hier onderdeel van uit, maar is slechts instrumenteel (zie voorbeeld Experiment Woonlasten). 12. Een revolverend fonds is voor woningcorporaties slechts aantrekkelijk als het geld uitleent tegen een lagere rente dan via het WSW verkregen leningen. 16. Een revolverend fonds is voor woningcorporaties slechts aantrekkelijk als het geld uitleent tegen een lagere rente dan via het WSW verkregen leningen. 17. Er is veel woonkwaliteit en betaalbaarheid te winnen bij innovatieve vraag-aanbodprocessen. Dit kan botsen met ketensamenwerking (zie voorbeeld NiaNesto). 19. De overheid als verbindende partij die helpt richting bepalen en vasthouden wordt ervaren als zeer nuttig (zie voorbeeld Hoogspringers).
102
2 VOORBEELDEN 2.1 Experiment Woonlasten Uitvoerder: Energiesprong Bron: Leonie van der Steen (projectleider) Naast de hoogte van de huur speelt voor bewoners ook de hoogte van de energierekening een belangrijke rol bij het bepalen van de betaalbaarheid van een woning. Het Experiment Woonlasten kijkt verder en betrekt in het project óók sociale uitkeringen en andere kasstromen die gekoppeld zijn aan het woonadres, zoals rioleringskosten en onder water staande woningen. Het doel van dit experiment is om te achterhalen in hoeverre (en hoe) meervoudige en gelijktijdige waardecreatie rondom de woning kan leiden tot lastenvermindering voor zowel de bewoner als de gemeente. Het renoveren tot een Nul-op-de-Meter woning (zie voorbeeld Stroomversnelling) is daarvan onderdeel en pas een eerste stap. Dit experiment is nog in volle gang. De gemeenten Enschede, Lelystad, Emmen, Zwolle en ’s Hertogenbosch waren hier in de vraagdefinitiefase bij betrokken en gaan mogelijk vanaf de hersft van 2014 over tot het uitproberen van concrete oplossingsrichtingen.
103
THEMA 4 - Duurzaamheid in relatie tot verlaging van woonlasten
Uit die eerste fase lijkt een aantal thema’s als kansrijk naar boven te komen, namelijk: ›› Afval Vooral waterberging en –zuivering vindt nu plaats op een niet bijzonder efficiënte wijze. Decentrale sanitatie zou vanaf 700 woningen goedkoper kunnen zijn, maar ook het scheiden van grijs en zwart water kan leiden tot grote kostenbesparingen. ›› Zorg Het renoveren van een woning naar Nul-op-de-Meter kan goed samengaan met het levensloopbestendig maken van die woning. Voor lage meerkosten kan dit in het renovatieoncept worden geïntegreerd. ›› Minima Koopwoningen die onder water staan leiden tot negatief vermogen en verborgen armoede. Deze woningeigenaars kunnen om die reden vaak geen gebruik maken van de extra hypotheekruimte voor het komen tot een Nul-op-de-Meter woning, wat juist zou helpen bij het verlagen of stabiliseren van de woonlasten. In overleg met het Ministerie van BZK wordt gekeken of een pachtconstructie tot oplossing kan dienen.
104
2.2 Duurzaamheidslening Uitvoerder: Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) Bron: Jan Willem van Beek (directeur) Meerdere financiële dienstverleners hebben de afgelopen jaren duurzaamheidsleningen aan consumenten aangeboden. Op dit moment is er één dominante variant: het gaat om het door particulieren voor een gunstig tarief lenen van een bedrag tot € 25.000. Met het geleende geld moeten de particulieren vervolgens hun huis verduurzamen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) is de uitvoerder van deze dienst. Het geld is afkomstig uit ofwel het landelijke Nationaal Energiebespaarfonds (Rijksoverheid, ASN, Rabobank) ofwel uit regionale potjes, zoals een fonds dat de Provincie Overijssel hiervoor heeft opgezet. Het rentetarief staat momenteel op 3.6%, lager dan de marktrente voor consumentenkrediet. Het succes van deze Duurzaamheidslening is in de huidige context desondanks beperkt. Tekenend is dat er weinig particulieren zijn die de lening af willen sluiten, wat de opschaalbaarheid in twijfel trekt. Particulieren die zich wel aanmelden voor de lening worden vaak juist afgewezen omdat hun schuldpositie het niet toelaat. Overigens gaat deze lening uit van het door de particulier zelf uitzoeken en (laten) uitvoeren van de renovatie, ofwel het is niet gekoppeld aan een bepaald renovatieaanbod. Het lijkt er op alsof dat renovatieaanbod niet aantrekkelijk genoeg is om mensen er een aanvullende lening voor af te laten sluiten.
105
THEMA 4 - Duurzaamheid in relatie tot verlaging van woonlasten
2.3 Stroomversnelling Huur Uitvoerder: Vereniging De Stroomversnelling Bron: Marten Witkamp (projectmedewerker) De Stroomversnelling is een ‘Deal’ tussen een 4-tal grote bouwbedrijven en een 6-tal (en groeiend aantal) woningcorporaties met als doel om de markt aantrekkelijke renovatieproposities voor goed, duurzaam en betaalbaar wonen te laten ontwikkelen. Het initiatief lag bij Energiesprong maar is inmiddels verzelfstandigd. De kern van de Stroomversnelling is om de huidige energierekening van mensen in te zetten als kasstroom die een investering om de woning te verduurzamen en vernieuwen kan financieren. Hoewel dat in principe mogelijk is met elk niveau aan besparingen (bijvoorbeeld ook renovaties tot Label B), hebben de partijen er unaniem voor gekozen om te allen tijden te renoveren tot niveau ‘Nul-op-de-Meter’. Dit betekent dat er op jaarbasis in de woning evenveel energie gebruikt wordt als de woning zelf opwekt. Eventueel kan dat worden aangevuld met duurzame energie uit een straal van 10 kilometer om de woning heen. De redenen hiervoor zijn meerderlei: ›› Nul-op-de-Meter is een resultaatgarantie en geen ontwerpgarantie, wat de financiële return zekerder maakt. Dit is noodzakelijk voor het mogen rekenen met de betreffende kasstroom. ›› Nul-op-de-Meter communiceert beter dan een procentuele of theoretische besparing. ›› De investering per besparing neemt af naarmate men meer bespaart, wat ertoe leidt dat een Label B renovatie meestal niet terugverdiend kan worden en een Nul-op-de-Meter renovatie wel. De technische manier waarop Nul-op-de-Meter bereikt wordt staat niet voorgeschreven, maar is in de regel All Electric, vanwege risico’s
106
omtrent de beschikbaarheid en betaalbaarheid van gas, vanwege risico’s omtrent de salderingsregeling, en omdat netwerkbeheerders hebben aangegeven dat zij de benodigde meerinvesteringen in het electriciteitsnetwerk op die manier kunnen betalen door besparingen op het gasnetwerk. De keuze voor Nul-op-de-Meter heeft op zijn beurt tot gevolg gehad dat de bouwers en corporaties op een volstrekt andere manier zijn gaan werken. De woningen worden comfortabeler en duurzamer, maar bewoners krijgen ook de garantie dat hun woonlasten de komende 40 jaar niet met meer dan inflatie zullen toenemen. Tot groot plezier, zo blijkt, van de bewoners, die (letterlijk) in de rij staan om hun woning te laten renoveren. De Stroomversnelling lijkt tot veel beweging en vernieuwing in de sector te leiden en geeft aanleiding om te vermoeden hier een nieuwe standaard tot stand aan het komen is. De eerste woningen uit dit initiatief zijn inmiddels gebouwd. Er volgen de komende jaren volgens afspraak nog zeker 11.000. Kennis uit het iniatief wordt breed gedeeld. Het kost nu gemiddeld 5 dagen om een woning volledig te ‘vernieuwbouwen’. Het interessante aan dit initiatief is dat het zich volledig richt op de voorwaarden voor grootschalige toepassing, en dat het die met de samenwerkende partijen bewerkstelligt. Het gaat bij de Stroomversnelling specifiek om renovatie in de huursector. Nog specifieker is het een oplossing voor kwalitatief en energetisch verslechterde oningen – zowel eengezinswoningen als portieketageflats zijn getest, hoogbouw volgt later dit jaar – met een energierekening vanaf circa € 125 per maand. Het richt zich momenteel vooral op seriematig gebouwde woningen uit de jaren ‘50 tot ‘70. Een spin-off voor woningeigenaren, Stroomversnelling Koop, eveneens op initiatief van Energiesprong en met meer betrokken bouwpartijen, is in ontwikkeling.
107
THEMA 4 - Duurzaamheid in relatie tot verlaging van woonlasten
2.4 Hoogspringers Uitvoerder: Energiesprong Bron: Marten Witkamp (projectmedewerker) Hoogspringers loopt erg samen op met de Stroomversnelling, onder andere met de focus op renovatie van sociale huurwoningen en de Nul-op-de-Meter propositie. Zie voor meer details daarover het hierboven beschreven voorbeeld. Het verschilt van de Stroomversnelling in dat het een specifiek lokale context kent, namelijk dat gemeenten lokale partijen met elkaar verbinden en de te renoveren woningen van verschillende partijen helpen bundelen, alsook in het algemeen het proces faciliteren. Hoogspringers is daarmee expliciet een zoektocht naar de rol die lokale en regionale overheden in deze tijd kunnen spelen bij het moderniseren van de gebouwde omgeving. Het project loopt nu ruim een jaar en de deelnemende gemeenten – Utrecht, Groningen, Tilburg, Amersfoort en Amsterdam – hebben inmiddels een modus operandi gevonden: ›› het is zinvol dat de gemeente de grote lijn vast houdt waar op gekoerst wordt; corporaties en bouwers verliezen zich nog wel eens in details; ›› de gemeente bepaalt niet hóe iets gedaan wordt, maar geeft juist (mede) richting aan wát er gedaan wordt; ›› geen subsidie voor fysieke goederen, eventueel wel voor proceskosten rondom (inherent risicovolle) innovatie; ›› het vormgeven van een goede samenwerking is uitdagend en vereist blijvend aandacht van de gemeente (of andere faciliterende partij). Het potentieel voor opschaling is bij de Hoogspringer aanpak sterk aanwezig, in de zin dat het inhoudelijk leunt op de op opschaling gerichte Nul-op-de-Meter propositie, en daarnaast met de gemeente een partij erbij betrekt die het proces kan helpen aanjagen en faciliteren. Het gaat per gemeente, met bijbehorende woningcorporaties, al snel om duizenden woningen. 108
2.5 Revolverend Fonds Uitvoering: diversen Bron: Marten Witkamp In de aanloop naar de totstandkoming van De Stroomversnelling is uitvoerig gekeken naar de rol die revolverende fondsen kunnen spelen bij het opschalen van het aantal duurzame renovaties. In de context van sociale huurwoningen lijken revolverende fondsen slechts kansrijk indien het rentepercentage van dat fonds lager ligt dan de rente op WSW-geborgde leningen. Het WSW telt alle leningen die een corporatie heeft mee bij het beoordeling van de schuldenpositie van de betreffende corporatie, zodat het praten over eventueel aanvullende leningen bovenop de geborgde leningen geen aanvullende waarde heeft. In de context van koopwoningen is hier mogelijk meer te halen. Het lijkt in dat geval veel op de hierboven al genoemde Duurzaamheidsleningen. Er is bij bewoners weliswaar behoefte aan leenruimte om de woning te kunnen verduurzamen, maar op dit moment lijkt er nog onvoldoende aanbod op de renovatiemarkt te zijn om het voor bewoners aantrekkelijk te maken ook daadwerkelijk zo’n extra lening aan te gaan. Mogelijk dat de Stroomversnelling Koop (zie het voorbeeld Stroomversnelling) of initiatieven als de Reimarkt (zie het voorbeeld hieronder) daar verandering in kunnen brengen. Een revolverend fonds op zichzelf lijkt dus niet kansrijk, in samenspraak met aanbodontwikkeling voor de particuliere markt leidt het mogelijk wel tot impact.
109
THEMA 4 - Duurzaamheid in relatie tot verlaging van woonlasten
2.6 Een supermarkt voor verduurzaming (Reimarkt) Uitvoerder: Bijvoorbeeld Reimarkt Bron: Frank Wassenberg (Platform31) In een aantal gemeenten in Nederland bestaat inmiddels een renovatiewinkel, een daadwerkelijke en digitale winkel voor duurzaam wonen. Huurders en particuliere eigenaren kunnen terecht voor duurzame producten voor hun huis. De producten worden geleverd door zowel grote bouwpartijen als lokale ondernemers. De renovatiewinkels bestaan inmiddels in verschillende gemeenten, uiteenlopend van Amersfoort, Delft, Reuver en Rotterdam. Ze verschillen in omvang en leveren naast producten ‘ontzorging’, van advies tot en met oplevering. En ze kunnen mensen op ideeën brengen. Een mooi voorbeeld is de Reimarkt in Enschede, een soort supermarkt voor duurzaam wonen. Deze opende in mei 2014 de deuren als resultaat van een lokale prijsvraag om marktpartijen meer bij duurzaamheid te betrekken. (Zie ook kennisdossier 1.) 2.7 Vernieuwende vraag-aanbodprocessen (NiaNesto, Slim & Snel) Uitvoerder: Portaal (NiaNesto) en Energiesprong (Slim & Snel) Bron: Arthur Lippus (projectleider NiaNesto) en José van der Loop (procesbegeleider Slim & Snel) De laatste jaren is er een trend richting ketensamenwerking, waarbij aanbieders en vragers van bouw- en renovatiediensten langjarige samenwerkingsverbanden aangaan met als doel tot betere producten te komen en proceskosten te verlagen. In tenminste twee recente experimenten heeft het tegenovergestelde plaatsgevonden. Bij zowel NiaNesto als Slim & Snel ging het om vernieuwende vraagaanbodprocessen. Beiden wilden producten uit de markt halen die er nog niet waren. Wat beide experimenten verder met elkaar
110
verbond is een focus op ‘functioneel specificeren’, namelijk het door de woningcorporatie benoemen van de prestatiedoelen (in plaats van de ontwerpdoelen) van de beoogde bouwopgave. Dit betekent dat er door de corporatie niet werd gewerkt met uitgebreide bestekken en technische vereisten maar dat de verantwoordelijkheid daarvoor nadrukkelijk bij de bouwer werd neergelegd. NiaNesto werd als een wedstrijd neergezet, Slim & Snel als een iteratief vraag-aanbod proces met voorselectie. Uit beide projecten zijn vergelijkbare lessen getrokken, namelijk onder andere: ›› Niet elke partij kan alles leveren. Ketensamenwerking heeft waarde, maar een ketenpartner is niet per sé de beste voor de klus. ›› Functioneel (prestatiegericht) specificeren door de corporatie levert bij de bouwer ruimte op voor creatieve en slimme ontwerpen. De corporatie functioneert dan meer als een sociale vastgoedpartij, de bouwer als een ontwerpbureau. ›› Iteratieve vraag-aanbod interactie leidt tot een beter begrip van de opgave en betere oplossingen dan een aanbesteding. Beide projecten hebben vervolgens ook de totstandkoming en uitvoering van de Stroomversnelling beïnvloed, in de zin dat de rolverdeling tussen corporatie als functioneel opdrachtgever en bouwer als ontwerper en uitvoerder uit deze experimenten is overgenomen. 2.8 Financieringsregelingen van Rijkswege Uitvoerder: Rijksoverheid, op initiatief van het Ministerie van BZK Bron: Kamerbrief voortgang rijksacties Energieakkoord In navolging van afspraken die zijn gemaakt in het Energieakkoord en dynamieken in de markt, heeft het Ministerie van BZK werk gemaakt
111
THEMA 4 - Duurzaamheid in relatie tot verlaging van woonlasten
van diverse financieringsregelingen. Het gaat om: ›› Nationaal Energiebespaarfonds Zie voorbeeld 2.2 ›› Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP) Directe subsidie voor sociale woningbouw per labelstap, tot 4.500 euro per woning. ›› Revolverend fonds Laagrentende lening voor verhuurders onder én boven de liberalisatiegrens, tot 15.000 euro per woning. Zie voorbeeld 2.5 ›› Introductie wetgeving Energieprestatievergoeding (EPV) Wetgeving opdat verhuurders bij huurders een EPV in rekening kunnen brengen, opdat de Stroomversnelling en soortgelijke initiatieven doorgang kunnen vinden. Zie voorbeeld 2.3. ›› Financiering voor VvE’s Nog geen invulling. Het lijkt op voorbeeld 2.2. ›› Ondersteuning Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) Vanuit het Ministerie van BZK is 15 miljoen beschikbaar voor leden van de VNG om energiebesparingsprojecten te faciliteren. ›› Modernisering meetmethode energieprestatie De EPC wordt aangepast tot een resultaatgerichte (i.p.v. theoretische) meetmethode, gebaseerd op een aantal kWh/m2/ jaar. De uitwerking hiervan volgt. Deze maatregelen worden genomen na (vaak uitgebreide) marktconsultatie. In de regel sluiten ze daarom goed aan op behoeften in de markt, bijvoorbeeld op de Stroomversnelling en op gemeentelijke initiatieven. De verwachting is echter wel dat beschikbare middelen voor het Nationaal Energiebespaarfonds, het Revolverend Fonds en de financiering voor VvE’s – als het aanbod van renovatieconcepten op de markt niet op korte termijn sterk verbeterd – niet volledig aangesproken zullen worden. Het aanjaageffect van de mogelijkheid tot het aangaan van een lening is in dat opzicht te klein.
112
2.9 Warmterotonde Zuid-Holland Uitvoerder: n.n.b., Provincie Zuid-Holland is aanjager Bron: Rapport MKBA Warmte Zuid-Holland (2014) en Rapport Warmtenetten en Nul-op-de-Meter Renovaties (2014) De Provincie Zuid-Holland heeft er baat bij dat restwarmte uit het havengebied ergens in de provincie gebruikt wordt, om zo de koolstofdioxidedruk van de zware industrie te kunnen verminderen. Om die reden wordt al jaren gekeken naar de toepassing van een warmtenet in dit gebied. Recentelijk is er een Maatschappelijke Kosten-Baten Analyse uitgevoerd voor een dergelijk net, die laat zien dat dit inderdaad de moeite waard zou kunnen zijn. De aanleg en het onderhoud van een warmtenet is echter zeer kapitaalintensief en heeft een lange horizon. Dit heeft een aantal perverse prikkels tot gevolg: ›› Hoe minder warmte er per aansluiting afgenomen wordt, des te lager het rendement van het net. Energiebesparing op woningniveau verhoudt zich daardoor slecht tot aansluiting op een warmtenet. ›› Het aantal aansluitingen per wijk moet voor het rendement van het net zo groot mogelijk zijn. De keuzevrijheid van bewoners wordt daar uiteindelijk door beperkt. Nu is al te zien dat dat twee gevolgen heeft: lager bewonersenthousiasme over en hogere energieprijzen voor energie geleverd door warmtenetten. Daarnaast zijn er nog andere structurele uitdagingen die te maken hebben met een warmtenet: ›› De energiebron is vaak zelf niet duurzaam. Inmiddels draaien sommige gascentrales in Nederland slechts puur om het warmtenet van warmte te kunnen voorzien, terwijl de elektriciteit die ze ook opwekken te duur is voor de markt en daarom niet wordt verkocht. De warmte heet dan nog steeds ‘restwarmte’, maar leidt niet tot een daadwerkelijk duurzame energievoorziening. 113
THEMA 4 - Duurzaamheid in relatie tot verlaging van woonlasten
››
Geothermie is niet oneindig. Na een enkele exploitatietermijn van een geothermiebron voor 50 tot 100 jaar duurt het vaak 300 tot 5.000 jaar voordat de temperatuur in die bron weer op peil is.
De Stroomversnelling heeft om die reden een onderzoek laten uitvoeren door Evert Vrins Energieadvies naar de relatie tussen warmtenetten en Nul-op-de-Meter renovaties. De conclusie daaruit is dat het wel mogelijk is om Nul-op-de-Meter wonen te combineren met warmtenetten, maar slechts als de warmteleveranciers open staan voor verduurzaming van de warmtebron(nen) en verbeterde contractuele voorwaarden, waaronder duidelijke lange termijn prijsafspraken en meer keuzevrijheid voor bewoners. Zowel provincie Zuid-Holland als de gemeente Den Haag werken aan het uitbreiden van stadsverwarming. In Den Haag is volledige verduurzaming van de energiehuishouding alleen mogelijk als ook het warmtenet wordt uitgebreid. Doelstelling hierbij is dat de bedrijfsvoering zo wordt ingezet dat een goed aanbod naar de burger centraal staat. Berekeningen laten zien dat een financieel gunstig aanbod kan worden gerealiseerd voor huurder, eigenaar én leverancier. Bij berekeningen van businesscases wordt hierbij uitgegaan van eerst verregaande isolatie, en dan pas aansluiting op het warmtenet. Bij alle projecten die voortkomen uit het uitbreiden van stadsverwarming zijn bovenstaande uitdagingen punt van aandacht. Deze aandacht dient niet te verslappen. Kortom: een warmterotonde lijkt, onder voorwaarden, verbeterde woonlasten en verduurzaming van de woningvoorraad niet in de weg te staan.
114
3 BRONNEN EN LEESTIPS ›› ›› ››
››
››
115
Energiesprong – Innovatieprogramma van het ministerie van BZK, in uitvoering bij Platform31, met als doel om op grote schaal vraag en aanbod te laten ontstaan voor gebouwen zonder energienota. Eindigt 2015. Blok voor Blok – Programma van het ministerie van BZK, in uitvoering bij RVO, met als doel om op grote schaal woningen energiezuiniger te maken. In uitvoering. Meer Met Minder – Initiatief van het ministerie van BZK, Bouwend Nederland, Energie-Nederland en Uneto-VNI om jaarlijks de energieprestatie van 300.000 woningen met 2 labelstappen te verbeteren. Inmiddels zelfstandig. Gebieden Energie Neutraal – Initatief van het ministerie van BZK en 13 kennisinstellingen, bouwbedrijven en energieleveranciers om energieneutrale ambities op gebiedsniveau vooruit te helpen. Inmiddels zelfstandig. Energiecoöperaties – Particulier gedreven coöperatieve verbanden met als doel lokaal en voor eigen gewin duurzame energie op te wekken.
THEMA 4 - Duurzaamheid in relatie tot verlaging van woonlasten
››
›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
Kamerbrief voortgang rijksacties Energieakkoord (Min. BZK) http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/bzk/documenten-en-publicaties/ kamerstukken/2014/06/23/kamerbrief-voortgang-rijksacties-energieakkoordvoor-energiebesparing-woningen.html Documentatie Systeemwoningen 1950-1975 http://energielinq.nl/uploads/attachment/file/4/78/Documentatie_ systeemwoningen-1395931244.pdf Stroomversnelling Samenvatting + FAQ http://energielinq.nl/uploads/attachment/file/1/34/9_Stroomversnelling_ Principe___FAQ_9_mei_2013-1395930896.pdf Business Case Stroomversnelling http://energielinq.nl/resources/822426 Financiering van Nul-op-de-Meter renovaties door woningcorporaties http://energielinq.nl/uploads/attachment/file/5/84/Financiering_ Stroomversnelling-1409052939.pdf Lokale Condities voor Nul-op-de-Meter (Hoogspringers) http://energielinq.nl/uploads/attachment/file/5/76/Lokale_condities_cre_ren_ voor_grote_sprongen__1_-1405088713.pdf Beschrijving Slim & Snel Experimenten http://energielinq.nl/resources/915014 Renovatiewinkel Reimarkt http://energielinq.nl/resources/914994 Extra Hypotheek voor Energieneutrale Woningen (Nibud) http://energielinq.nl/resources/914817 Onderzoek naar Ervaringen van Bewoners http://energielinq.nl/resources/915014 Warmtenetten en Nul-op-de-Meter Renovaties http://energielinq.nl/uploads/attachment/file/5/68/Warmtenetten_en_nul-opde-meter_renovaties-1400571179.pdf MKBA Warmte Zuid-Holland http://www.ce.nl/?go=home.downloadPub&id=1500&file=CE_Delft_7D18_ MKBA_Warmte_Zuid-Holland_DEF.pdf
116
THEMA 5
BEVORDEREN KWALITEIT BEVORDEREN KWALITEITDOOR DOOR TIJDELIJK BESTEMMEN TIJDELIJK BESTEMMEN
Eduard Herkes Anne-Jo Visser Den Haag, oktober 2014
INHOUDSOPGAVE 1
Vraagstuk
1.1 Aanleiding 1.2 Leegstaand vastgoed 1.3 Anders denken over tijdelijkheid
2
Verbeteren kwaliteit door tijdelijke bestemming
Van stad maken naar stad zijn (Tijdelijke) herbestemming Effecten van tijdelijk herbestemmen Wonen als grote ruimtevrager Tijdelijkheid is meer dan een noodoplossing Strategieën van tijdelijk herbestemmen Vijf soorten haalbaarheid
121 121 123 125 126 127 127 128 129 130
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
3
Voorbeelden van hergebruik
133
4
Bronnen en leestips
147
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
1 VRAAGSTUK Hoe kunnen tijdelijke herbestemmingen van vastgoed- en ontwikkellocaties bijdragen aan de verbetering van het stedelijke woonmilieu, het aantrekkelijker maken van buurten en wijken en het losmaken van investeringen in het stedelijke woonmilieu? 1.1 Aanleiding ‘Een toekomstbestendige stad heeft het vermogen mee te bewegen met de veranderende behoefte van haar inwoners. Maar het toenemende oppervlak aan braakliggende bouwgrond en leegstand wijst erop dat onze steden minder meebewegen dan nodig is.’ Zo begint het hoofdstuk over de inflexibele stad en haar uitdagingen in het boek De Flexibele stad van Bergevoet & van Tuijl uit 2013. Het legt meteen de vinger op de zere plek: er is veel aanbod van leegstaand vastgoed, maar we doen er (tijdelijk) te weinig mee. Het tijdelijk herbestemmen is wel de laatste jaren populairder geworden in Nederland. We hebben sinds decennia weer meer aanbod dan vraag van vastgoed en de grootschalige gebiedsontwikkeling is stil komen te vallen. Beiden vragen om een tijdelijke invulling. 1.2 Leegstaand vastgoed In veel gemeenten in de Zuidelijke Randstad is sprake van een toenemende leegstand van vastgoed (overheidsgebouwen, zorgtehuizen, maatschappelijk vastgoed, winkels, etc.) en braakliggende locaties (bedrijfsterreinen, slooplocaties waarop herontwikkeling stagneert). In heel Nederland staat op dit moment (2014) 9,2 miljoen m2 gebouwen leeg. Kantorenleegstand heeft de laatste jaren de meeste aandacht gekregen. Landelijk staat momenteel 17% (PBL, 2014) van alle kantoorruimte leeg. In Den Haag is het beeld wat gunstiger (met ‘slechts’ 10,3 procent), in Rotterdam wat ongunstiger met 18,3 procent (Q1 2014, Jones Lang LaSalle). Vermeldenswaard is dat de kantorenleegstand in Nederland het hoogste is van heel Europa. 121
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
De grootste eigenaar van leegstand is het Rijk. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft 900.000 m2 kantoorruimte leeg staan en daarnaast nog 1,9 miljoen m2 andere objecten (Rijksvastgoedbedrijf, 2014). Dat is samen ongeveer 6% van alle Rijksvastgoed, maar 30% van alle lege gebouwen, wat het Rijk tot de grootste probleemeigenaar maakt. Juist in Zuid-Holland is het rijksbelang groot. In één keer alle leegstaande panden op de markt brengen, kan zeer marktverstorend werken. Het Rijk verkoopt zijn overbodige vastgoed (gebouwen en terreinen) al twee eeuwen lang; meestal krijgt het dan een andere functie. De kunst is om te doseren, aanbieden wat de markt kan opnemen. Dat noemt het Rijk ‘afstootplanning’. Tegenwoordig staat rijksvastgoed te koop op www.biedboek.nl.
122
1.3 Anders denken over tijdelijkheid Herbestemmen biedt een uitkomst om lege gebouwen of gebieden nieuw leven in te blazen. Leeg vastgoed en braakliggende terreinen vormen potentiële transformatie- en herontwikkellocaties voor nieuwe toepassingen: voorlopig of meer definitief. Meer of minder definitief, want voor elke functie en elk gebruik geldt dat deze in de, soms nabije, toekomst alweer heel anders kan zijn. Dat betekent dat we moeten (leren) omgaan met tijdelijkheid. Volgens sommige deskundigen is tijdelijke herbestemming al aardig ingeburgerd (www.herbestemming.nu). Deze koplopers zien het tijdelijk herbestemmen als HET nieuwe ontwikkelmodel. Toch is de omslag bij de grote groep professionals nog bezig. Het is een zoektocht naar anders denken over het begrip tijdelijkheid en tijdelijke herontwikkeling. In de jaren vijftig, zestig en zeventig waren een baan, een relatie en een huis voor het eeuwige leven. In de huidige ingewikkelde maatschappij, met steeds wisselende
123
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
flexarbeidscontracten en wisselende relaties, bestaan een baan en relatie voor het leven veel minder. Ook de langdurige grootschalige gebiedsontwikkeling bestaat nog maar zeer beperkt. Tot de crisis was de discours dat we gebieden voor de eeuwigheid gingen bebouwen, maar sindsdien ontstond het besef dat we toe moeten naar een andere vorm van (organische) planning, waarin definitieve eindbeelden (meer) plaats maken voor tijdelijke processen. We leven van tussentijd naar tussentijd. De literatuur van strategieën van tijdelijkheid en de effecten van tijdelijke herbestemming op steden, gebieden/ buurten en gebouwen is nog beperkt. Er is wel veel literatuur beschikbaar met voorbeelden van (tijdelijke) herbestemming (Saris e.a., 2008; Lindeman & Schutten 2010; Bergevoet & van Tuyl, 2013), maar de theoretische onderbouwing van effecten van deze (tijdelijke) herbestemming is vaak nog mager.
124
2 VERBETEREN KWALITEIT DOOR TIJDELIJKE BESTEMMING 2.1 Van stad maken naar stad zijn Steden ontwikkelen zich voortdurend – crisis of niet – maar het patroon van stedelijke ontwikkeling was decennialang tamelijk voorspelbaar. Gevoed door een voortdurende vraag naar woningen, kantoren, bedrijven, winkels, voorzieningen, en zo voort, breidden steden zich steeds verder uit. Vanaf de jaren zeventig ontstond gaandeweg meer aandacht voor hergebruik van het bestaande, maar ondanks inbreidingen, verdichtingen, compacte stad, herontwikkeling en hergebruik, bleef het accent liggen op de uitbreidingsbouw. Die uitleg kennen we als de Vinex-locaties en andere, eerdere, buitenwijken, de zichtlocaties voor kantoren langs de snelwegen en de meubelboulevards, handig gelegen aan de rand van de stad. Allemaal symptomen van de stad maken. Intussen richten gemeenten zich steeds meer op wat er al staat. Dat betekent meer aandacht voor behoud, onderhoud, hergebruik, herontwikkeling, herstructurering en transformatie, allemaal termen en activiteiten die net weer iets anders impliceren. “Voor de crisis zeiden wij dat we een stad in wording waren. Nu gaan we uit van de bestaande stad”, aldus Martin Aarts, strategisch adviseur Ruimtelijke Ordening gemeente Rotterdam (Smart talks, 2013). Dit betekent meer nadruk voor het stad zijn. De overgang Van stad maken naar stad zijn is in verschillende publicaties naar voren gekomen (Stipo, 2014; Kei/ Nicis, 2012). Stad zijn betekent een andere wijze van stedelijke ontwikkeling, met meer aandacht voor het bestaande, met meer en veelvuldige kleinere investeringen, met meer betrokken partijen, met een breed pallet aan partners, en met een kort cyclisch proces van initiatief tot uitvoering. Het proces wint aan belang. Belangrijk zijn het initiëren en mogelijk maken van allerlei initiatieven, het verbinden van ondernemende partijen (burgers, markt, instellingen).
125
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
2.2 (Tijdelijke) herbestemming Herbestemmen, al dan niet tijdelijk bedoeld, is niet nieuw, dat is eigen aan een vitale stad of dorp. Er is een Nationale agenda herbestemmen waar dertig organisaties hun activiteiten hebben gebundeld en die gericht is op het bevorderen van (tijdelijke) herbestemming. Dit is gericht op obstakels in de praktijk wegnemen, ontsluiten van kennis en ontwikkelen van nieuwe inzichten en instrumenten. De kennisbank hiervan richt zich vooral op voorbeelden en op randvoorwaarden, zoals regelgeving, ontwerp, financiering. Maar minder nog op de (kwalitatieve) effecten. Als er gesproken wordt over kwaliteit, dan is dat vaak in relatie tot waardecreatie en veelal financieel uitgedrukt. Door jarenlange uitbreidingen zijn er meer gebouwen en meer bestemmingen in Nederland dan ooit, terwijl de toekomstige vraag onzekerder is dan ooit. Meer aandacht voor het bestaande betekent meer herbestemming en meer transformatie. De tijd van groei en nieuwbouw is voorbij. Transformatie en herbestemming van gebouwen en gebieden is de belangrijkste nationale opgave voor de komende jaren. Voor lang niet allemaal ligt transformatie voor de hand. Leegstand wordt daarmee een steeds groter probleem, zowel kortdurende als langjarige leegstand. De opgave wordt groter naarmate we meer waarde hechten aan de culturele erfgoedwaarde van de vrijkomende gebouwen of terreinen. Hoe groter de beleefde cultuurwaarde, des te groter de aversie tegen opruimen (sloop), en des te groter de uitdaging van een herbestemming: al dan niet tijdelijk.
126
2.3 Effecten van tijdelijk herbestemmen Tijdelijke herbestemming heeft grote voordelen voor de leefbaarheid in de buurt, de economische ontwikkeling van buurt, wijk en stad. Hoe kan een tijdelijke herbestemming van vastgoed en ontwikkellocaties bijdragen aan de verbetering van het stedelijke woonmilieu, het aantrekkelijker maken van buurten en wijken en het losmaken van investeringen in het stedelijke woonmilieu? Effecten van tijdelijk herbestemmen verschillen per schaalniveau, van gebouw-, buurt- tot stedelijk niveau. De kwaliteit van het gebied gaat door het toevoegen van functies omhoog. Er is meer levendigheid. Door gebruik neemt ook de kans op potentieel verval en afname van kwaliteit af. Tijdelijk herbestemmen kan bovendien een groter ontwikkelproces versnellen, doordat tijdelijke gebruikers al kennismaken met de potenties van het gebied. Ook de samenwerking tussen partijen komt dan al tot stand, hetgeen een opmaat kan zijn naar een meer langdurige samenwerking. Een mooi voorbeeld is Coolhaveneiland, Delfshaven Rotterdam. In 2020 moet dit een gewild, karakteristiek stedelijke woongebied zijn met zelfredzame bewoners. Totdat de bouw in 2015 van start gaat, bieden gemeente, deelgemeente en corporaties ruimte voor initiatief van onderop. Een braakliggend terrein op het eiland is inmiddels veranderd in Strandpark Coolhaven (Ruimte voor initiatief, organische stedelijke ontwikkeling; Nirov/Platform31, 2012). 2.4 Wonen als grote ruimtevrager Wonen is nog één van de laatste ruimtevragers. Er is inmiddels een overschot aan veel andere functies, zoals kantoren, bedrijven, winkels en zorginstellingen. De VROM-raad presenteerde in 2009 het rapport ‘Wonen in ruimte en tijd’, dat het groeiende belang onderstreept van tijdelijke woonvormen. De vraag hiernaar zal snel naar ruim 20% van de totale vraag schuiven. In een stedelijke omgeving kan die vraag nog groter zijn (VROM-raad, 2009). 127
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
De ruimtevraag voor wonen verandert ook. Het aantal alleenstaanden neemt enorm toe, zowel bij starters (ook arbeidsmigranten, beperkt nog studenten), en veel ook bij ouderen. Vooral die eerste groep is gericht op die tussentijd. 2.5 Tijdelijkheid is meer dan een noodoplossing Tijdelijkheid van wonen helpt voor placemaking, om binnensteden weer vitaal te krijgen en om gaten in het stedelijk weefsel van andere functies op te vullen. Vaak ontstaan er in deze gebieden eerst activiteiten op het gebied van kunst&cultuur en economische activiteit. Pas als het gebied enige betekenis heeft gekregen en mensen bekend zijn met de plek als werknemer of bezoeker, wordt de overstap naar wonen gemaakt. Het is belangrijk om tijdelijkheid niet als een noodoplossing te zien, als een ‘second best’, maar te accepteren dat een tijdelijke invulling niet alleen beter is dan niets, maar ook extra kansen biedt voor een wijk. Tijdelijk gebruik kan gaan om enkel twee doeltjes op het grasveldje van een slooplocatie, maar ook om het gebruik van hetzelfde veldje als moestuin voor de buurt, of festivalterrein. Een pop-up store in een winkelstraat is weliswaar na drie maanden weer verdwenen, maar beter dat, dan het al die tijd leegstaande pand in de zijstraat. Een mooi voorbeeld is Tussentijd Rotterdam. Hier werken Stipo en Anna Vastgoed & Cultuur, samen met corporaties, Dienst Stadsontwikkeling, Rotterdamse Nieuwe en andere spelers in de stad. De tussentijd wordt benut als kans, zowel voor tijdelijke functies, als voor functies die aansluiten bij een lange termijn doel, zoals onderzoek naar ruimte voor zorg, onderwijs en nieuwe economie in bestaand leegstaand vastgoed in de stad of leegstaande huurpanden proberen een tijdelijke bestemming te geven.
128
2.6 Strategieën van tijdelijk herbestemmen Strategieën van tijdelijk herbestemmen kunnen gericht op drie schaalniveaus: de stad, het gebied / de buurt of de specifieke locatie of gebouw. Tijdelijk herbestemmen kenden we vooral op locatie / gebouwniveau. Dit leidde tot producten als een Transformatiewijzer (Arcadis), een handreiking voor transformatie ‘Wonen buiten kantoortijd’ van SEV (2012) en een Transformatiemeter Zorg van BNA Onderzoek / TU Delft (2011). Door de stil gevallen planontwikkeling is tijdelijk herbestemmen op buurt en stadsniveau een meervoorkomende strategie geworden. Het Zomerhofkwartier in Rotterdam is een voorbeeld van een gebied dat eerst op gebouwniveau startte, maar al snel over het gehele gebied ging. En waarbij eerst alleen over kantoor-, en bedrijfsfuncties werd nagedacht, maar er ook al snel horeca bij kwam, en de werknemers er nu ook wel zouden willen wonen (Stipo, 2014). Steeds vaker blijkt dan ook dat tijdelijk herbestemmen wel degelijk een sluitende businesscase op kan leveren (www.herbestemming.nu).
129
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
2.7 Vijf soorten haalbaarheid Bij alle drie de schaalniveaus komen vijf soorten haalbaarheid in beeld (Remøy, 2011). Het gaat dan om esthetische, functionele, technische, juridische en financiële haalbaarheid. Waar in eerste instantie alleen gebouwen met een cultuurhistorische waarde in aanmerking kwamen voor herbestemmen, is de beeldvorming over esthetiek verbreed. Het uiterlijk van gebouwen en gebieden dicteert niet als enige meer de transformatiewaarde. De functionele haalbaarheid kijkt vooral naar locatie, ontsluiting, maatvoering, casco en buitenruimte. Hier blijft de vastgoedwijsheid ‘Locatie, locatie, locatie’ een zeer belangrijke rol spelen. Met name bij (tijdelijke) transformatie naar wonen, speelt de bereikbaarheid met auto, ov en fiets een grote rol. Sommige kantoor- en bedrijventerrein liggen (bijv RDM Heijplaat) dan vanuit het wonen gezien onbereikbaar in de stad. Andere gebouwen (zie voorbeeld Schieblock in Rotterdam, Nieuw Energie in Leiden). De technische haalbaarheid is ook functieafhankelijk. Een pand moet verkavelbaar zijn naar woningen met voldoende daglicht en fatsoenlijke woonruimte qua afmetingen (Expertteam Transformatie Kantoren BZK). Gebouwen zijn soms te diep, waardoor hele delen van het pand onbruikbaar zijn en geen sluitende business case gerealiseerd kan worden. De meeste technische obstakels blijken echter goed oplosbaar (Remøy, 2011). De vierde vorm van haalbaarheid en tevens een groot potentieel obstakel is de juridische haalbaarheid. Het gaat dan over bestemmingsplanwijzigingen op gebiedsniveau en brandveiligheid en bouwbesluiteisen op pandniveau. Daarnaast zijn er veel milieu-eisen (geluid, fijnstof) waar rekening mee gehouden moet worden. Bij de juridische haalbaarheid van tijdelijk herbestemmen komen niet alleen obstakels bij de investering kijken, maar ook bij de exploitatie. Vaak is een tijdelijk huurcontract gewenst, omdat anders de tijdelijkheid
130
niet gegarandeerd kan worden. Hier speelt ook vaak de angst van bestuurders en omwonenden dat tijdelijkheid toch definitief wordt. Ook op dit terrein zet het Rijk stappen om tegemoet te komen aan de wens van tijdelijkheid. Zo heeft de Minister van I&M in afwachting van de Omgevingswet zes gemeenten de ruimte gegeven om alvast aan de slag te gaan met hele flexibele bestemmingsplannen (vrijstelling i.h.k.v. Crisis en Herstelwet bij experiment flexibele bestemmingsplannen van Platform31). De voorgenomen mogelijkheid om niet vijf, maar tien jaar tijdelijk te bestemmen, is echter nog steeds geen wettelijk feit. Ook de minister voor Wonen en Rijksdienst komt hieraan tegemoet doordat hij tijdelijke huurcontracten meer mogelijk wil gaan maken. Ook de financiële haalbaarheid, de laatste vorm, is door de crisis in een ander daglicht komen te staan (Peek en Van Remmen 2012). Er zijn nieuwe verdienmodellen gekomen die tijdelijk herbestemmen mogelijk maken. Daarbij is veel meer gebruik gemaakt van lokale financiële flexibiliteit (bijvoorbeeld via crowdfunding), gebruiksgerichte financiële flexibiliteit (gericht op de daadwerkelijke gebruiker, waardoor het opvoeren van speculatieve waarden
131
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
niet meer nodig is) en de tijdgerelateerde financiële flexibiliteit (bij tijdelijkheid zijn geen grote langlopende cashflows met forse voorinvesteringen nodig en kunnen uitgaven en opbrengsten dichter bij elkaar komen, waardoor grote risico’s uitblijven) (Bergevoet & van Tuyl, 2013). Er is een nieuw palet aan bestaande, maar veelal nieuwe financiële instrumenten bijgekomen: afwaarderen, urban marketing, innovatiesubsidie, natura, microfinanciering, crowdfunding, cashflowsturing, upgraden, life cycle finance (Bergevoet & van Tuyl, 2013). Hierbij speelt ook mee dat de bouwsector zich tijdens de crisis vernieuwd heeft, waardoor veel sneller gebouwd en verbouwd kan worden. Tijdelijk herbestemmen wordt zo sneller en makkelijker. Haalbaarheid heeft tot slot ook te maken met het vormen van stevige coalities. Saris c.s. (2008) concludeerden bij de start van de crisis al ‘Hoe beter het samenspel, hoe sterker het concept, hoe groter de aantrekkingskracht op huurders, omwonenden en bezoekers, en hoe groter de economische en culturele betekenis van het gebied. De crisis heeft ons denken over tijdelijkheid veranderd, maar deze wijsheid geldt ook nu voor tijdelijke herbestemmen en de versterking van kwaliteit in steden en buurten.
132
3 VOORBEELDEN VAN HERGEBRUIK Het Schieblock Het Schieblock is een leegstaande pand aan het Hofplein in Rotterdam. Het vormt een onderdeel van de ontwikkeling van het Schiekadeblok – Delftsehof in het Rotterdam Central District. Sinds de crisis zijn de plannen voor het Schiekadeblok aangepast met een compacter programma en een flexibele planning. De overeenkomst bestaat eruit dat het Schieblock onder dezelfde condities zal voortbestaan, waardoor ook een eerder dreigende uitplaatsing van huurders van de baan is. Het Schieblock Stadslaboratorium heeft een verlenging gekregen, variërend van 5 tot 10 jaar. LSI project investment, CODUM en ZUS (Zones Urbaines Sensibles) en de Gemeente Rotterdam hebben overeenstemming over de tijdelijke herontwikkeling van het leegstaande pand aan het Hofplein in Rotterdam. Besloten is tot het doorzetten van deze ontwikkeling. In het gebouw zitten inmiddels 85 verschillende bedrijven.
133
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
De Schilde De Schilde is een multifunctioneel bedrijfsverzamelgebouw met zeven verdiepingen. De gemeente Den Haag heeft ondernemers uitgenodigd om stadslandbouw te realiseren in het gedeeltelijk leegstaande kantoorpand. Hiervoor zijn twee etages beschikbaar van elk 1.500 m2. Op de begane grond is er 200 m2 voor detailhandel of horeca (inclusief terras). Het gebouw is oorspronkelijk in gebruik geweest voor industriële productie (Philips) en heeft daardoor ook de bijbehorende vloerbelasting en overige kenmerken, zoals een grote goederenlift. Dat betekent dat reguliere teeltopstellingen geen problemen geven. De gemeente Den Haag zet in op Stadslandbouw, omdat steeds meer mensen duurzaam voedsel willen eten, gezonde voeding, waarvan je weet waar het vandaan komt. Bovendien staat ongeveer 11 procent van de kantoren in Den Haag leeg. De gemeente wil deze een nieuwe functie geven, omdat hiermee kostbare ruimte behouden blijft en het voor nieuwe dynamiek in de omliggende wijken zorgt.
134
Oesterzwammen kweken in koffiedrab van Lebkov Het voormalige subtropische zwemparadijs Tropicana in Rotterdam is weer in gebruik en horeca speelt er een belangrijke rol. In het oude buitenzwembad wil Picknick een terras exploiteren en binnen worden oesterzwammen gekweekt die groeien in koffiedrab van Lebkov & Sons. In de kelders, de voormalige kleedruimtes van het personeel en de oude beautysalon van Tropicana hangen nu zakken vol koffiedik en stro waar roze en grijze oesterzwammen uit groeien. Het initiatief draagt de naam RotterZwam en komt uit de koker van Siemen Cox en Mark Slegers. Het koffiedik waarin de oesterzwammen groeien, komt van het aan het Stationsplein gevestigde Lebkov. De initiatiefnemers richten zich met de oesterzwammen op de horeca en op consumenten. RotterZwam bevindt zich in de onderzoeksfase. Cox en Slegers hopen daarna stadslandbouw te kunnen realiseren in het voormalige zwembad.
135
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
RDM Campus Heijplaat Het RDM-terrein en Heijplaat zijn deelgebied van de grote gebiedsontwikkeling Stadshavens Rotterdam, dat geleidelijk oude havengebieden transformeert naar een stedelijke omgeving. Er is besloten nieuw leven in het project Stadshavens te blazen. Allereerst met RDM Campus, maar ook het dorp wordt onder handen genomen. Het oude dorp blijft wat het was en wordt waar nodig opgeknapt. Echte rotte plekken zijn vervangen door nieuwbouw die goed past in de stijl en het stratenplan van de oudbouw. Hierdoor blijft de kwaliteit en de sfeer van het oude dorp behouden. Het nieuwe dorp is al gedeeltelijk gesloopt en maakt plaats voor nieuwbouw. Hier en daar is al begonnen met de bouw. Maar het wordt geen gewone nieuwbouw. Er wordt hard gewerkt om het nieuwe dorp aan te laten sluiten op het oude dorp. De andere uitdaging is het buitendijks bouwen, waardoor er zogenoemd adaptief gebouwd moet worden, aangepast op klimaatsverandering en rijzing van de zeespiegel. Het gebied wordt duurzamer en energievriendelijker gemaakt. Zo mogelijk moet de energie opgewekt worden die gebruikt wordt. Het dorp en de campus moeten een toonbeeld voor bouwen en ontwikkelen en 21ste eeuws denken worden.
136
RiF010, Stadsinitiatief RiF010 is een stichting met een sociaal doel: alle Rotterdamse scholieren kennis laten maken met actieve watersporten zoals surfen, raften, duiken, en kajakken midden in hun eigen stad. RiF010 heeft dit idee ingebracht voor het Stadsinitiatief; hiermee wil de gemeente Rotterdam de samenwerking met Rotterdamse inwoners en organisaties versterken. Rotterdammers kunnen meedenken en meebouwen aan een mooie en aantrekkelijke stad. Plaats van handeling is de Steigersgracht dat een spectaculair watersport gebied met schoon water en hoge golven moet worden. RiF010 heeft als doel een stukje ‘oud centrum’ weer bruisend te maken met een nieuw initiatief, nieuwe energie in de stad. Met dit plan is sprake van een complete gebiedsontwikkeling die de investeringen rond de Markthal kan versterken.
137
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
Nieuwe Energie, Leiden De in 1941 gebouwde productiehal van spinnerij Clos & Leembruggen is na jaren van verwaarlozing getransformeerd tot een bedrijfsgebouw waar daklozen een volwaardige plaats in hebben gekregen. De zorgfunctie was de grote uitdaging van Nieuwe Energie, want de buurt stond niet op voorhand te juichen. Leiden had behoefte aan ruimten voor de overal impopulaire groep van daklozen met (vaak) een alcoholprobleem. Als beste locatie kwam de voormalige spinnerij van Clos & Leembruggen naar voren. Woningcorporatie Portaal was vanuit haar maatschappelijke functie bereid om het pand en de rol van opdrachtgever op zich te nemen. Toen Portaal besloot zich ook zelf in het pand te vestigen werd voor de buurt een stuk geloofwaardiger dat de gevreesde overlast tot een minimum zou worden beperkt.
138
Binckhorst De Binckhorst is een bedrijventerrein in Den Haag met enkele hoogwaardige kantoorlocaties, zoals het hoofdkantoor van KPN en het Internationaal Strafhof aan de Maanweg, maar ook met autosloperijen en handelaren en opslag. De Binckhorst is een gebied in beweging. In 2009 werd een bestemmingsplan vastgesteld, waarin de transformatie van het zuidelijke deel van Binckhorst tot Nieuw Binckhorst Zuid wordt omschreven als een gemengd woon-, werk- en leefgebied met, volgens de gemeente, ‘mondiale allure en hoogstedelijke kwaliteit’. De crisis gooide roet in deze ambitieuze plannen, en er werd een radicaal andere koers ingezet. De voorgestelde gebiedsontwikkeling werd omgezet in een open planproces, uitgaande van de huidige functies, en met een uitnodiging aan partijen met lokale initiatieven.
139
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
De gemeente investeert de komende jaren in ontwikkeling en onderhoud van eerder aangekocht vastgoed en werkt aan het verbeteren van de openbare ruimte. In de Binckhorst loopt een aantal initiatieven om wonen in het (voornamelijk bedrijfs-)gebied te stimuleren. De Binckhorsttower aan de Binckhorstlaan is hiervan een voorbeeld. In dit voormalige kantoorpand zijn concrete plannen voor studentenhuisvesting, short-stay-kamers voor studenten en de daarbij passende voorzieningen. Het Juno-blok is een oud kantoorgebouw en voormalig asielzoekerscentrum waarin op dit moment kluswoningen te koop worden aangeboden via de Haagse kavelwinkel. Bewoners kunnen woningen van verschillende grootte kiezen en naar eigen inzicht invullen.
140
Station Hofplein, mini mall In 2006 hebben woningcorporaties Com.wonen, PWS, Stadswonen en Vestia gezamenlijk het spoorwegviaduct van de Hofpleinlijn aangekocht om het rijksmonument weer in oude glorie te herstellen. De ontwikkeling van Station Hofplein tot compacte shopping mall voor creatieve ondernemers heeft als doel dit gebied een nieuw leven in te blazen. Dit project wordt gefinancierd door het Ministerie OCW regeling Impuls Herbestemming en met steun van het Europese Fonds voor Regionale Ontwikkeling van de Europese Unie.
141
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
Schil-West, Dordrecht Drie teams van ontwerpers en onderzoekers ontwikkelen nieuwe mogelijkheden voor de aanpak van gebieden met leegstaande en ongebruikte gebouwen in Dordrecht, Den Haag en de Achterhoek. Voor Dordrecht gaat het om het gebied Schil-West waar onder andere de Rozenhof onder valt. Dit kantoorpand heeft jarenlang leeggestaan. Spuiboulevard, Dordrecht Dordrecht neemt met Den Haag en de Achterhoek deel aan een experiment van het Rijk om leegstand van (rijks)gebouwen op een vernieuwende manier aan te pakken. De pilot moet oplossingen opleveren die als voorbeeld kunnen dienen voor de aanpak van leegstand op andere plekken in ons land. In Dordrecht is de opgave het bedenken van een nieuwe bestemming voor de kantorenzone aan de Spuiboulevard.
142
Herbestemming kantoren Aan de ene kant zijn er in Nederland mensen die snel op zoek zijn naar een nieuwe woning, de zogenaamde ‘spoedzoekers’ zoals bijvoorbeeld studenten, jongeren die voor het eerst op zichzelf gaan wonen of die begeleiding nodig hebben, mensen die net een scheiding achter de rug hebben of arbeidsmigranten. Aan de andere kant staan er veel kantoorpanden leeg. Het lijkt logisch om deze twee problemen aan elkaar te koppelen. Dit is echter makelijker gezegd dan gedaan. In 2012 heeft SEV, later opgegaan in Platform31, daarom een handreiking uitgebracht. In een stappenplan van 29 stappen worden partijen begeleid bij deze transformatietrajecten. In kennisdossier 1 ‘Vergroten onbenutte potentie tijdelijke voorraad’ is een aantal voorbeelden beschreven van permanente transformatie. Hieronder een tweetal voorbeelden van tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen. Na het vertrek van KPN uit het kantoorpand aan de Kanaalweg in Utrecht, stond het gebouw op de nominatie om te worden gesloopt. Omdat de sloop niet direct kon plaatsvinden, heeft de ontwikkelaar van de locatie, Kanalenstaete, het pand voor een periode van drie jaar verhuurd aan de Stichting Tijdelijk Wonen. Voor deze tijdelijke herbestemming is een beroep gedaan op artikel 17 WRO. Met de bewoners is een tijdelijk huurcontract afgesloten op basis van de Leegstandwet. Het kantoorgebouw bleek zeer geschikt voor gebruik als studentenhuisvesting. Daardoor konden in het pand 140 kamers worden gerealiseerd met een oppervlakte van 11 tot 35 vierkante meter. De kamerprijzen zijn opgebouwd uit kale huur en servicekosten. Het pand ligt op een rustige locatie en heeft een bakstenen gevel met ramen die open kunnen. Hierdoor waren er aan de gevel nauwelijks extra voorzieningen nodig. Via de Stichting Jongerenhuisvesting Utrecht zijn gegadigden voor het project geselecteerd. Zij konden in aanmerking komen voor een kamer als zij minimaal 64 uur zouden meehelpen om het kantoorpand
143
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
bewoonbaar te maken. Door zelfwerkzaamheid kon de huur worden beperkt tot driekwart van de maximaal redelijke huur zoals die door VROM is vastgesteld. Bijkomend voordeel is dat de zelfwerkzaamheid heeft gezorgd voor een sterke sociale betrokkenheid. Het project is financieel mogelijk gemaakt door een voorfinanciering van 15.000 euro van ontwikkelaar Timpaan en een laagrentende lening van 250.000 euro die via de gemeente Utrecht is verstrekt door SVN. Het gebouw is opgeleverd in 2004. De verbouwingskosten bedroegen ongeveer 2000 euro per eenheid. Er waren geen kosten om het pand aan te kopen. Na het verlopen van het contract van vijf jaar is het pand naar tevredenheid weer overgedragen aan de eigenaar en inmiddels ook gesloopt. Een ander voorbeeld van tijdelijke herbestemming is het ACTAgebouw van de voormalige tandartsenopleiding tegenover het Slotervaart Ziekenhuis In Amsterdam-West. Eigenaar is sinds 2010 woningcorporatie De Alliantie, die op termijn plannen heeft met deze locatie. Om leegstand te voorkomen, wil de woningcorporatie het enorme pand ter beschikking stellen voor tijdelijk wonen. Samen met het Transformatieteam is hiervoor een plan ontwikkeld voor een studentencomplex met 460 kamers. De begane grond en de eerste verdieping (circa 6000 m2 ) worden ingericht als culturele broedplaats. De Alliantie draagt het gebouw voor een periode over aan twee beheerders: de stichting Tijdelijk Wonen Amsterdam (TW-A), die verantwoordelijk wordt voor het woongedeelte en de organisatie Urban Resort voor de culturele broedplaats. Het gebouw wordt zo veel mogelijk in de huidige staat benut, maar er zijn flinke aanpassingen nodig, zoals de plaatsing van sanitair en een nieuwe cv-installatie. Ook moeten er in de hele gevel nieuwe ramen worden geplaatst, die open kunnen. De aanpassings- en beheerkosten moeten worden terugverdiend uit de huuropbrengsten. Kamers variëren van 11m2 tot 21m2. Centraal in de aanpak staat de zelfwerkzaamheid van de bewoners. Hulp bij de verbouwing levert een korting op de huur op. 144
Mede door de inzet en creativiteit van oud-studenten is een voormalige HTS in Amsterdam weer open gegaan. De school is nu een combinatie van hostel, kunstenaarshuisvesting, restaurant en creatieve hotspot. De voormalige HTS beslaat 8.500 m2. Op de begane grond zijn sociaal publieke functies zoals een restaurant, moestuin, galerie, werkplekken en ateliers te vinden. Op de verdiepingen 1 en 2 zijn 51 studio’s gecreëerd van 25-36 m2, bestemd voor net afgestudeerde (buitenlandse) kunstenaars die het willen maken in Amsterdam. Het zijn betaalbare woon-/werkplekken voor circa 370-505 euro per maand, voor een periode van één jaar. Met het bieden van huisvesting en werkruimte, hoopt Amsterdam dat talentvolle buitenlandse studenten ook na hun studie in Amsterdam zullen blijven. Op verdieping 3 en 4 zijn de low budget hostelkamers gesitueerd voor toeristen die het culturele en artistieke Amsterdam willen ontdekken. Met een beperkt budget heeft het gebouw een nieuwe functie gekregen met naar verwachting meerwaarde voor de stad in het algemeen en de Kolenkitbuurt (een Vogelaarwijk) in het bijzonder. Het alternatief was sloop geweest. Tijdelijke transformatie biedt antwoord op toekomstige vergrijzing In Nul20 staan enkele voorbeelden van tijdelijke herbestemming van leegstaande zorgwoningen. Maatschappelijke ontwikkelingen, bezuinigingen en nieuwe wetgeving zorgen voor leegstaande zorginstellingen. Een fors deel van het zorgvastgoed wordt daardoor overbodig. De vraag neemt al jaren af doordat senioren langer zelfstandig wonen, maar die terugloop wordt versneld door nieuw overheidsbeleid waarbij de indicatie voor een plek in een zorginstelling wordt verzwaard. Mensen worden geacht zo lang mogelijk op eigen benen te staan. Eigenaren willen van hun overbodige zorgvastgoed af.
145
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
Op de wat langere termijn kan de vraag naar zorgvastgoed echter weer stijgen. De meeste zorgbehoevenden zijn in de praktijk 80plus, en die groep neemt op de wat langere termijn aanzienlijk toe. Heel concreet is dat pas vanaf 2026, wanneer de naoorlogse babyboomgeneratie de 80-jarige leeftijd bereikt. Het risico bestaat dat er de komende jaren overal zorghuizen worden gesloten en afgestoten, die op de wat langere termijn weer nodig kunnen zijn. Sommige zorgaanbieders zien dit toekomstbeeld en kiezen daarom voor een tijdelijke herbestemming. In Amsterdam zijn het A.H. Gerhardhuis en Sint Jacob twee voorbeelden. Het eerste wordt in zijn geheel verhuurd aan jongeren en studenten, en wordt daartoe (beperkt) verbouwd. Het gebouw blijft in eigendom, om het eventueel later weer voor senioren te kunnen gebruiken. Sint Jacob, centraal gelegen, blijft deels bewoond door senioren, waartussen studenten zullen worden gehuisvest. Die worden wel zorgvuldig geselecteerd en moeten hun woongedrag aanpassen, maar de verwachting is ook dat jong en oud iets voor elkaar zullen kunnen betekenen. Als voorbeelden worden computerles, een wandelingetje maken of het voorlezen van een boek genoemd. Beide gebouwen krijgen tijdelijk andere bewoners, met de optie om de oorspronkelijke bestemming (zorgwoningen voor ouderen), weer terug te kunnen nemen als de omstandigheden veranderen. Overigens is dit geen nieuwe ontwikkeling. In de jaren tachtig ontstond er op diverse plaatsen in Nederland overcapaciteit in ouderenhuisvesting. Ook toen werden jongeren in de lege woningen geplaatst, onder meer in Vijverdal in Maastricht; momenteel is dat weer een zorghuis.
146
4 BRONNEN EN LEESTIPS ›› ›› ›› ››
www.herbestemming.nu, een online magazine www.kennisbankherbestemming.nu www.pbl.nl voor leegstandsinfo www.rvo.nl/transformatie Info over expertteam (Kantoor) transformatie
›› ›› ›› ›› ›› ››
http://www.schieblock.com/index.php?pageID=4&messageID=4 http://stadslandbouwdenhaag.nl/het-gebouw https://www.facebook.com/PicknickAlohaBar http://www.rotterzwam.nl/ http://www.rdmcampus.nl/ http://www.rif010.nl/; zie het filmpje: https://www.youtube.com/ watch?v=Uqt99-dfEWE http://www.nieuweenergieleiden.nl/ http://www.denhaag.nl/home/bewoners/wonen-en-bouwen/to/ProjectBinckhorst.htm http://www.stationhofplein.nl/de-hofbogen/ http://cms.dordrecht.nl/ondernemers/nieuws/dordrecht-doet-mee-aan-proefaanpak-leegstand-kantoren?swords=spuiboulevard http://www.nul20.nl/dossiers/tijdelijke-transformatie-biedt-antwoord-optoekomstige-vergrijzing http://www.denhaag.nl/ik-bouw-in-den-haag/klushuizen/to/Klushuizen-tekoop-in-het-Junoblok.htm
›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
147
T. Bergevoet & M. van Tuijl (2013), De flexibele stad. Oplossingen voor leegstand en krimp. Uitgever: NAI010 uitgevers Decisio BV (2006), Stimuleren hergebruik en herbestemmen lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Uitgave: NICIS.
THEMA 5 - Bevorderen kwaliteit door Tijdelijk bestemmen
›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
D. van Egeraat e.a,, (2012) Meer met minder, de kosten en baten van ruimtelijke investeringen. Uitgever: NIROV W. Heesen e.a. Wie maakt Nederland? (2014) Jaar van de ruimt 2015 Uitgave: Platform31 S. Lindeman & I. Schutten (2010) Stedelijke transformatie in de tussentijd, Uitgave: SUN Trancity G.J. Peek en Y. van Remmen (2012), Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl, Handreiking voor samenwerking en verdienmodellen. Uitgave: NIROV A. Raatgever & J. Niemans (2013), Ruimte voor initiatief, organische stedelijke ontwikkeling Uitgever: Platform31 H. Remøy & T. van der Voort (2011), Zorg voor leegstand. Herbestemmen van leegstaande kantoren van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen. Uitgave: BNA onderzoek & TU Delft J. Saris, S. van Dommelen & T. Metze (2008), Nieuwe ideeën voor oude gebouwen, Creatieve economie en stedelijke herontwikkeling. Uitgever: NAI uitgevers S. van Schijndel & M. Rutherglen (2010), Aanvalsplan krimp Holwerd. Uitgave: SEV J. Singelenberg, J.B. Benraad, R. Scheldwacht. (2012), Wonen buiten kantoortijd, Uitgave SEV & Gemeente Amsterdam O. van der Wal, F. Wassenberg & B. Heijkers (2012), Stedelijke vernieuwing op uitnodiging. Uitgave: KEI / NICIS Smart talks. (2013) Over binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, lessen uit de praktijk en een veranderende bestuurlijke rol. Vormgeven aan de bestaande stad (2013), Uitgave: PBL / Urhahn Design VROM-raad, (2009) Wonen in ruimte en tijd
148
MIRT Onderzoek - Verstedelijking Zuidvleugel