kantorenmonitor
Lelystad
Metropoolregio Amsterdam 2013
Muiden Weesp
Naarden
Huizen
Bussum
Gooien Gooi en Vechtstreek Laren Vechtstreek Hilversum Wijdemeren
Forse omzetting en minder nieuwbouw voorkomt toename leegstand
In 2012 werd in de metropoolregio Amsterdam slechts 90.000 mC kantoorruimte opgeleverd en per saldo 245.000 mC door omzetting onttrokken. Omdat de voorraad hierdoor met 155.000 mC daalde en het gebruik van kantoorruimte met 150.000 mC terugliep, nam de leegstand met 5.000 mC af naar 2.590.000 mC, waarvan voor 190.000 mC een nieuwe huurder bekend was en 940.000 mC langer dan 3 jaar leeg stond zonder dat een nieuwe huurder bekend was. Er werd vorig jaar 775.000 mC kantoorruimte in gebruik genomen. De ingebruikname was daarmee 5 procent hoger dan in 2011. In Amsterdam werd bijna 40 procent meer betrokken dan in 2011; in de overige regiogemeenten 25 procent minder. De afgelopen vijf jaren zijn in de metropoolregio initiatieven genomen voor omzetting naar andere functies van in totaal 1.060.000 mC en vond 170.000 mC verkantoring plaats. Daarmee werd per saldo driekwart van de in deze jaren aan de voorraad toegevoegde 1.155.000 mC nieuwbouw vereffend.
Vorig jaar werd 25.000 mC aan de voorraad toegevoegd door omzetting vanuit andere functies naar kantoorruimte en werd 270.000 mC aan de voorraad onttrokken door omzetting naar andere functies en door sloop. Het betreft grotendeels omzetting naar hotels en wonen, alsmede omzetting naar winkels en sloop van verouderde kantoorruimte. Voor een deel van de panden moet feitelijke omzetting nog plaatsvinden of is deze in uitvoering. In afwachting van de benodigde vergunningen of sloop worden deze niet meer als (lege) kantoorruimte in beschouwing genomen.
Amsterdam, Keizersgracht 271-287, wordt gedeeltelijk onderwijs en winkels
betrokken kantoorruimte naar schaal gebruikers
x 1.000 m2 schaal 0-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.500 m2 2.500-5.000 m2 5.000-10.000 m2 10.000+ m2 totaal
Amsterdam 2011 2012 135 165 75 90 60 85 25 65 30 20 25 60 350 485
overig regio metropoolregio 2011 2012 2011 2012 130 100 265 265 55 55 130 145 45 65 105 150 45 35 70 100 25 35 55 55 85 0 110 160 385 290 735 775 (1)
fig. 1 30%
effect nieuwbouw en omzetting op leegstand in Metropoolregio Amsterdam
Amsterdam, Damrak 25-26, wordt wonen 25%
20%
15%
10%
5%
0% ‘05
‘06
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
leegstand per januari leegstand indien geen nieuwbouw had plaatsgevonden leegstand indien geen omzetting had plaatsgevonden
fig. 2 ontwikkeling van de kantorenmarkt in de metropoolregio 30%
Metropoolregio
Amsterdam
overig regio
Amsterdam, Weesperzijde 150, wordt hotel
25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 10% ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 betrokken opgeleverd leegstand eind december
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
groei gebruik groei voorraad onverhuurde leegstand eind december
Mede door de recessie en oplopende leegstand werd vorig jaar nog maar 75.000 mC kantoorruimte in aanbouw genomen. Samen met de vóór 2012 in aanbouw genomen 95.000 mC die nog niet was opgeleverd was er januari 2013 170.000 mC in aanbouw, waarvan naar verwachting dit jaar 130.000 mC zal worden opgeleverd. De ontwikkeling van het kantoorgebruik hangt sterk samen met de economische groei. Door de recessie sloeg het gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio om van een groei met 2 procent in 2008 naar een krimp met V procent in 2009, 1 procent in 2010, 1 procent in 2011 en 1V procent in 2012. Gezien de aanhoudende recessie moet voor 2013 rekening worden gehouden met een verder dalend kantoorgebruik. Rekening houdend met de oplevering van 1 procent kantoorruimte en met 1 procent onttrekking zal
de leegstand dit jaar verder oplopen als het kantoorgebruik daalt.
Amsterdam
In Amsterdam werd vorig jaar 55.000 mC opgeleverd en per saldo 145.000 mC kantoorruimte aan de voorraad onttrokken, waardoor de voorraad met 90.000 mC kromp. Vooral in Centrum en Westpoort wordt veel kantoorruimte omgezet naar andere functies, vooral naar hotels en winkels. Omdat er sprake was van een beperkte daling van het gebruik met 10.000 mC nam de leegstand met 80.000 mC af naar 1.190.000 mC ofwel van 17 naar 16 procent. Binnen Amsterdam daalde de leegstand vooral in Centrum, Zuidoost en West, maar steeg in Oost. Vooral in Oost, Zuid en Westpoort daalde het kantoorgebruik. Daartegenover stond een groei van het kantoorgebruik in Zuidoost met 35.000 mC en Centrum met 15.000 mC.
De ingebruikname van kantoorruimte nam met bijna 40 procent toe naar 490.000 mC. Van de ingebruikname groter dan 5.000 mC betrok Douwe Egberts Masterblenders uit Utrecht kantoorruimte op het Oosterdokseiland, verhuisde Bookings.com binnen Centrum naar het Rembrandtplein, verhuisde TMF Group van Zuid naar Amstel III in Zuidoost, ING Bank vanuit Hoofddorp en diverse locaties in Amsterdam naar Centrumgebied Zuidoost, verhuisde Barts binnen het gebied Minervahaven naar nieuwbouw en Gaastra van Amstelveen naar Minervahaven. Voorts keerde Allen & Overy na tijdelijke huisvesting in de Zuidas weer terug in haar gerenoveerde pand aan de Apollolaan in Zuid. In Amsterdam werd vooral kantoorruimte opgeleverd voor Barts, Aegis Media, Rick Engelkes, Brandnew Design en Sole Technology in Minervahaven, Y-dock aan de (2)
Amsterdam, Rokin 55, wordt winkels
fig. 3 35%
ontwikkeling van de kantorenmarkt per gemeente Amsterdam
Diemen
Ouder-Amstel
Amstelveen
Haarlemmermeer
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 betrokken opgeleverd leegstand eind december
Amsterdam, Overtoom 57, hotel
groei gebruik groei voorraad onverhuurde leegstand eind december
Zuidelijke IJ-oever en New Loft Office in Centrumgebied Zuidoost. In aanbouw is 80.000 mC die in 2013 zal worden opgeleverd. Het betreft met name kantoorruimte voor Justitie aan de Zuidelijke IJoever, Piet Hein Buildings in het Oostelijk Havengebied, Matrix 6 in Science Park, Heelmeesters in het Eenhoorngebied, en onder meer voor Tuvalu Media en United Broadcast Facilities in Minervahaven. Voorts wordt 40.000 mC in 2014 opgeleverd die vorig jaar in de Zuidas in aanbouw werd genomen voor Deloitte uit Teleport.
Diemen
Vorig jaar werd een gefaseerde omzetting van het complex Diemervijver in Bergwijkpark naar studentenwoningen in gang gezet, waardoor inmiddels al 45.000 mC aan de voorraad is onttrokken. Toch daalde de leegstand maar met ruim 15.000 mC naar 85.000 mC (van 30V
Diemen, Dalsteindreef 17-139, wordt studentenwoningen
naar 29 procent). Dat was vooral het gevolg van vertrek uit Bergwijkpark Noord van Makro, Praxis, Bull, Bureau Jeugdzorg en de William Schrikker Stichting. Er werd 10.000 mC betrokken, onder meer door KWS Infra, Arq en Stichting ’40-’45. (3)
Amsterdam, Paasheuvelweg 21-23, wordt studentenwoningen
Amsterdam, Oostelijke Handelskade 997-999, restaurant
Amsterdam, Overtoom 33, hotel
fig. 4 35%
Amsterdam, La Guardiaweg 5-7, wordt hotel
Amsterdam, Molenwerf 1-3, hotel
ontwikkeling van de kantorenmarkt per gemeente Zaanstad
Almere
Haarlem
Hilversum
Lelystad
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% betrokken opgeleverd leegstand eind december
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
groei gebruik groei voorraad onverhuurde leegstand eind december
Amstelveen
Amsterdam, Hettenheuvelweg 45, oogziekenhuis
In Amstelveen was met bijna 40.000 mC juist sprake van de grootste daling van het kantoorgebruik. Dat was onder meer het gevolg van afstoten van kantoorruimte door Logica CMG en HP. De leegstand steeg naar 180.000 mC (van 21V naar 26V procent). Er werd 15.000 mC betrokken, onder meer door Pentair en Borrie & co.
Ouder-Amstel
Haarlemmermeer
Binnen de metropoolregio was OuderAmstel vorig jaar de gemeente waar met bijna 15.000 mC de grootste groei van het kantoorgebruik werd gerealiseerd. Dat was onder meer het gevolg van de vestiging van Makro uit Diemen in Amstel II. Er werd vorig jaar 25.000 mC betrokken. De leegstand daalde naar 30.000 mC (van 23 naar 18 procent). Vorig jaar werd in Amstel II voor G-star 20.000 mC in aanbouw genomen.
In Haarlemmermeer werd vorig jaar 10.000 mC opgeleverd voor Schneider Electric en Fox Vakanties in BeukenhorstZuid. Daartegenover staat een omzetting van 15.000 mC, grotendeels naar hotels in Beukenhorst-West en SchipholRijk. De leegstand steeg iets naar 340.000 mC en bleef daarmee op 23V procent. De ingebruikname daalde met 20 procent naar 70.000 mC. Van de ingebruikname groter dan 5.000 mC betrok
Haarlemmermeer, Neptunusstraat 1, hotel
Alcatel Lucent uit Hilversum en Rijswijk kantoorruimte in Beukenhorst-Oost, en Schneider Electric uit Haarlem nieuwbouw in Beukenhorst-Zuid. In aanbouw is 20.000 mC die dit jaar wordt opgeleverd. Het betreft kantoorpanden voor de Marechaussee bij Schiphol en voor Sonion en Fifpro in Beukenhorst-Zuid. (4)
Hilversum, ’s Gravelandseweg 15-17, wordt gesloopt
Amstelveen, Burgemeester Haspelslaan 131, medisch centrum
Amstelveen, Laan van Kronenburg 2, wordt wonen
Zaanstad
In Zaanstad werd vorig jaar 5.000 mC omgezet naar andere functies. Omdat het gebruik van kantoorruimte met 10.000 mC daalde nam de leegstand toe naar 65.000 mC (van 16 naar 18 procent). Er werd 10.000 mC betrokken, onder meer door GGD Zaanstreek-Waterland en Search-trends.
Almere
In Almere werd vorig jaar ruim 5.000 mC omgezet naar andere functies. Met bijna 30.000 mC was sprake van een forse daling van het kantoorgebruik waardoor de leegstand met ruim 20.000 mC toenam naar 200.000 mC (van 26V naar 30 procent). Dat was onder meer het gevolg van het vertrek uit Gooise Poort van Genzyme. Er werd 20.000 mC betrokken, onder meer door De Alliantie Flevoland, Present Time en Vesting Finance.
Beverwijk, President Kennedyplein 1, wordt gesloopt
Haarlem
Vorig jaar werd in Haarlem ruim 5.000 mC omgezet naar andere functies. Ook hier was met bijna 25.000 mC sprake van een forse daling van het kantoorgebruik waardoor de leegstand toenam naar 145.000 mC (van 20 naar 23 procent). Dat was onder meer het gevolg van het afstoten van kantoorruimte door KPN Telecom en door de Rijksgebouwendienst. Er werd 25.000 mC betrokken, onder meer door Brijder Palier en Global hardware solutions. In aanbouw is 10.000 mC, onder meer voor de gemeente Haarlem in Centrum en voor Teva in de Waarderpolder.
Hilversum
In Hilversum daalde het gebruik van kantoorruimte vorig jaar met 5.000 mC waardoor de leegstand toenam naar 145.000 mC (van 18 naar 18V procent). Er werd 45.000 mC betrokken, onder meer door Talpa.
Lelystad
In Lelystad daalde het gebruik van kantoorruimte vorig jaar met 5.000 mC waardoor de leegstand toenam naar 45.000 mC (van 16V naar 17V procent). Er werd 5.000 mC kleinschalige kantoorruimte betrokken.
Overige gemeenten
In de rest van de metropoolregio werd vorig jaar 20.000 mC opgeleverd en 20.000 mC omgezet naar andere functies. Omdat het kantoorgebruik vorig jaar met 10.000 mC daalde nam de leegstand toe naar 165.000 mC (van 14 naar 15V procent). Vooral in Heemskerk daalde de leegstand, terwijl de leegstand onder meer in Weesp steeg. Er werd 65.000 mC betrokken. Van de ingebruikname groter dan 5.000 mC verhuisde Lidl naar nieuwbouw in Het Plaveem in Huizen en Gemeente en Milieudienst naar nieuwbouw in Beverwijk. (5)
Almere, Haak 58-60, wordt wonen
Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de Metropoolregio Amsterdam geregistreerd. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 2012 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Voor nadere gegevens:
Haarlemmermeer, Beechavenue 142-160, hotel
kantorenmonitor b.v. ad wagemakers pentagon 11 postbus 15029 1001 ma amsterdam 06 17 55 66 84
[email protected] www.kantorenmonitor.nl
© drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V., mei 2013
Heemskerk, Bachstraat 6, gesloopt
Bloemendaal, Bloemendaalseweg 90-92, hotel
(6)
