Bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank) Gemeente Ommen

Bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank) Gemeente Ommen

Bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank) Gemeente Ommen

Rapportnummer:

211x02263.042898_1 NL.IMRO.0175.20081005002-0001

Datum:

25 maart 2010

Contactpersoon opdrachtgever: De heer T. Prins, de heer S.Dom Projectteam BRO:

Wim de Ruiter, Henk Linders

Concept:

9 januari 2004

Voorontwerp:

11 augustus 2004

Ontwerp:

19 oktober 2009

Vaststelling:

18 februari 2010

Trefwoorden:

gemeente Ommen, bestemmingsplan, Centrum

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte (4)

Beknopte inhoud:

-

BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401

Toelichting

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel van het plan 1.2 De voorgeschiedenis 1.3 De groene variant en de kade-variant 1.4 Opnieuw ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan 1.5 De belangrijkste veranderingen ten opzichte van het Voorontwerp

5 5 6 10 11 11

1.5.1 Aanpassingen van formele aard (plankaart) 1.5.2 Aanpassingen van stedenbouwkundige en verkeerskundige aard (plankaart) 1.5.3 Aanpassingen in de toelichting en regels 1.6 De belangrijkste veranderingen ten opzichte van de eerste versie van het ontwerpbestemmingsplan

12 13 14

1.6.1 Aanpassingen van de plankaart 1.6.2 Aanpassingen van de regels 1.6.3 Aanpassingen van de toelichting 1.7 Ligging en begrenzing van het plangebied 1.8 Geldende bestemmingsplannen 1.9 Leeswijzer

15 15 16 17 19 19

15

DEEL A – VISIE

2. ONTWIKKELINGSPLAN 2.1 Inleiding 2.2 Doelstellingen Ontwikkelingsvisie 2.3 Het Ontwikkelingsplan Westflank 2.4 Nadere beschrijving van de deelgebieden

23 23 23 25 31

2.4.1 Markt, Kop Varsenerstraat, Varsenerdijk en Vechtoevers 2.4.2 Voormalige Aldi vestiging en omgeving 2.4.3 Het 11 April Plein 2.5 Beeldkwaliteit en inrichting openbare ruimte 2.6 Totaaloverzicht functies 2.7 Verkeer en parkeren

32 35 36 37 38 40

2.7.1 Verkeer

40

3. JURIDISCHE VISIE 3.1 Systematiek van de regels

Inhoudsopgave

47 47

1

3.2 De nieuwe Wet ruimtelijke ordening 3.3 De indeling van de regels 3.4 De toelichting op de bestemmingen

47 48 51

DEEL B - VERANTWOORDING

4. BESTAANDE SITUATIE 4.1 Inleiding 4.2 Beschrijving plangebied 4.3 Directe omgeving

59 59 59 60

5. BELEIDSKADER 5.1 Inleiding 5.2 Rijksbeleid 5.3 Provinciaal beleid 5.4 Gemeentelijk beleid

61 61 61 64 70

6. MILIEU- EN OVERIGE ASPECTEN 6.1 Inleiding 6.2 Geluidhinder en luchtkwaliteit 6.3 Hinder van bedrijven 6.4 Bodem- en grondwaterkwaliteit 6.5 Externe veiligheid 6.6 Waterhuishouding 6.7 Cultuurhistorische waarden 6.8 Flora en Fauna 6.9 De groenstructuur 6.10 Molenbiotoop

79 79 79 84 88 88 91 96 98 99 102

7. FINANCIËLE HAALBAARHEID

107

8. MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID 8.1 Inleiding 8.2 Eerste vooroverleg 8.3 Tweede vooroverleg 8.4 Inspraak

109 109 109 115 117

2

Inhoudsopgave

BIJLAGENBOEK (separaat): 1. Ontwikkelingsvisie Ommen-Centrum (Centrumvisie), BRO, Vught, 2002 2. Ontwikkelingsplan de Westflank Ommen-centrum, Bureau voor Integrale Stadsplanning’ (BIS), Amersfoort, 4 augustus 2004; 3. Ommen-Centrum de Westflank, Beeldkwaliteitplan, Gemeente Ommen, Bureau voor Integrale Stadsplanning, 15 september 2009 4. Verkeersmodel Ommen, technische rapportage, Goudappel Coffeng, OMN010/Bgj/0069, 4 juni 2008 5. MER N340, technische rapportage Verkeersmodel Zwolle – Hardenberg, Goudappel Coffeng, HDM081/Bgj/0792, 4 februari 2009 6. Verkeersgegevens bij bestemmingsplan ‘Ommen-centrum (Westflank)’, Goudappel Coffeng, OMN021/Avr/0101, 8 oktober 2009 7. Markt: huiskamer van Ommen, Goudappel Coffeng, OMN021/Avr/0096, 8 oktober 2009 8. Parkeeronderzoek centrum Ommen –technische rapportage-, gemeente Ommen, BVA, Zwolle, 3 september 2009 9. Parkeerbalans Westflank, gemeente Ommen, BVA, Zwolle, 5 oktober 2009 10. Woonplan 2003-2007, gemeente Ommen, SGBO, juni 2004 11. Uittreksel databestand Locatus, Retail Verkenner 2008 12. Koopstromenonderzoek 2005, deelrapport kern Ommen, Goudappel Coffeng, 25 januari 2006 13. Verkeerscirculatieplan Ommen-Centrum, Royal Haskoning, Steenwijk, april 2004 14. Verkeersstructuurplan, Goudappel Coffeng, 10 april 2008 15. Milieuaspecten bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank), Goudappel Coffeng, OMN021/Anf/0102, 8 oktober 2009 16. Verkennend bodemonderzoek Westflank Centrum Ommen, Aveco de Bondt, Rijssen, januari 2006 17. Verkennend bodemonderzoek Uitbreiding ‘Westflank’, deellocatie 4 en 5 te Ommen, Aveco de Bondt, Rijssen, 2 oktober 2009 18. Onderzoek EV Centrum Ommen (Westflank), risico-analyse, Oranjewoud, 6 oktober 2009 19. Onderzoek EV Centrum Ommen (Westflank), de verantwoordingsplicht, Oranjewoud, 6 januari 2010 20. Advies onderzoek externe veiligheid Centrum Ommen (Westflank), Veiligheidsregio IJsselland, 25 september 2009 21. Geohydrologisch onderzoek, BRM fase I centrumplan te Ommen, MOS Grondmechanica, Rhoon, 23 april 2007 22. Principe uitspraak Waterschap Velt & Vecht, 30 oktober 2009 23. Inventariserend archeologisch veldonderzoek, BAAC, Deventer, januari 2006 24. Quickscan Natuur en voortoets, bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank), gemeente Ommen, BRO, Boxtel, 12 oktober 2009 25. Bomenbeleidsplan 2005, november 2005

Inhoudsopgave

3

26. Boomtechnische Inventarisatie Gemeente Ommen, Copijn Utrecht bv, Utrecht, juni 2007 27. Erfgoednota 2009-2012 ‘Toekomst voor erfgoed Ommen’ , gemeente Ommen in samenwerking met het Oversticht, november 2008 28. Exploitatieplan bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank), BRO, Boxtel, 12 januari 2010 29. Planschaderisico Analyse – III, artikel 6.1 Wro (Westflank) Centrum Ommen, Nomis Advies, Heino, 12 januari 2010 30. Reacties vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan (11 augustus 2004) 31. Reacties vooroverleg tweede versie ontwerpbestemmingsplan 32. Inspraakverslag Centrumontwikkeling Ommen, vastgesteld door de gemeenteraad op 28 april 2005 33. Boomtechnische Inventarisatie Ommen-Centrum ‘de Westflank’, Copijn Boomspecialisten BV, Utrecht, januari 2010 34. Windtunnelonderzoek naar het effect van de bebouwing conform project Westflank op het windveld bij de molen De Konijnenbelt in Ommen, TNO februari 2010 35. Invoergegevens akoestisch onderzoek centrum Ommen (Westflank), Goudappel Coffeng, 5 januari 2010 36. Het Waterplan gemeente Ommen, vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2009.

4

Inhoudsopgave

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding en doel van het plan De stad Ommen is volop in beweging. In en buiten het centrum zijn diverse ruimtelijke plannen in ontwikkeling voor nieuwbouw van woningen en (winkel-) voorzieningen. Daarnaast is Rijkswaterstaat in 2008 begonnen met de omlegging van de Rijksweg N34. Hiervoor wordt de N36 vanaf de Witte Paal doorgetrokken ten noorden van Ommen om uit te komen bij de N48 ter hoogte van Ommerkanaal-Oost. Door de omlegging, die medio 2010 wordt opgeleverd, ontstaan er tal van kansen en uitdagingen om het centrum van Ommen ruimtelijk, functioneel en stedenbouwkundig te versterken. De gemeente Ommen heeft de ambitie om van deze gelegenheid gebruik te maken ten einde het centrum van Ommen de noodzakelijke kwaliteitsimpuls te geven. Zowel de ruimtelijke en economische kwaliteiten van het centrum als de belevingswaarde van de openbare ruimte laten sterk te wensen over. Dat blijkt uit de analyses uit de “Ontwikkelingsvisie Ommen Centrum”, die door BRO in opdracht van de gemeente Ommen en in samenspraak met de toenmalige Stuurgroep Centrumvisie Ommen1 werd opgesteld in 2002. De gemeenteraad heeft dan ook de nadrukkelijke wens uitgesproken te komen tot een structurele versterking van het centrum voor stad en ommeland. Daarbij gaat het niet alleen om versterking van de economische functies, maar ook om versterking van de woonfunctie en de recreatieve functie. Daarbij hoort noodzakelijkerwijs ook een substantiële impuls voor de ruimtelijke kwaliteit en belevingswaarde van het centrum. Intussen staan de ontwikkelingen in “concurrerende” centra in de regio bepaald niet stil. Zij leiden ertoe dat de inwoners van Ommen en de regio rondom Ommen meer keuzemogelijkheden krijgen op uiteenlopende terreinen. Dat geldt ook voor recreatieve bezoekers. Dat noopt tot een voortvarend en dynamisch beleid voor de centrumontwikkeling in Ommen. Zonder een dergelijke aanpak zal Ommen haar positie als (sub)regionaal centrum niet vast kunnen houden. Het uitblijven van duidelijkheid kan funest zijn voor het investeringsklimaat in het centrum. De Ontwikkelingsvisie is vastgesteld door de gemeenteraad op 6 maart 2003. Eén van de conclusies was om op zo kort mogelijke termijn te beginnen met de nadere uitwerking van een ontwikkelingsplan voor de Westflank, waaronder het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan, om de gewenste ontwikkelingen in dit gebied mogelijk te maken. 1

Hierin hadden zitting de gemeente Ommen, de Handelsvereniging Ommen, Horeca Ommen, het bankwezen, de Kamer van Koophandel regio Zwolle, een delegatie van bewoners van het centrum, en de gehandicaptenorganisatie OOG

Hoofdstuk 1

5

1.2 De voorgeschiedenis Al in 2001 is het voor de gemeenteraad van Ommen duidelijk dat er iets moet gaan gebeuren in het centrum. Dat is ook de mening van ondernemers en ondernemersorganisaties. Op basis van deze gezamenlijke overtuiging wordt vervolgens een convenant gesloten met als doel een gezamenlijke visie op de beoogde kwaliteitsversterking te ontwikkelen. Dat is de basis voor de opdracht aan BRO voor het opstellen van de bovengenoemde Ontwikkelingsvisie in 2001. De Stuurgroep Centrumvisie Ommen fungeert als begeleidingscommissie bij de totstandkoming van de Ontwikkelingsvisie. Het convenant vormt het fundament voor de samenwerking in de Stuurgroep. De Ontwikkelingsvisie wordt in het voorjaar van 2002 geaccordeerd door de Stuurgroep en het College en vervolgens door de raad vrijgegeven voor inspraak. Vooruitlopend op de vaststelling van de Ontwikkelingsvisie door de raad in 2003, waarvan de prioriteitsstelling voor de gehele Westflank onderdeel uitmaakt, wordt gestart met een selectieprocedure voor het aantrekken van een ter zake kundige ontwikkelaar in de tweede helft van 2002. BRO wordt gevraagd deze procedure te begeleiden. Aan een aantal bedrijven wordt gevraagd een visie op de aanpak van de Westflank te ontwikkelen op basis van de uitgangspunten van de Ontwikkelingsvisie. Dat leidt uiteindelijk tot een presentatie van drie geselecteerde partijen aan het College van B en W en de Stuurgroep in het najaar van 2002. Op basis van de inhoud van de presentaties valt de keuze op Artica Vastgoedontwikkeling, waarmee vervolgens een intentieovereenkomst wordt gesloten, die in mei 2003 wordt ondertekend. In de intentieovereenkomst krijgt Artica de opdracht om binnen een afgebakende periode in samenwerking met de gemeente een uitgewerkt plan voor de gehele Westflank te ontwikkelen. Artica werkt in nauwe samenspraak met het Beleidsteam Centrumvisie2 de plannen verder uit in het Ontwikkelingsplan “Westflank Ommen-Centrum”. In deze periode vindt regelmatig terugkoppeling plaats naar de Stuurgroep en diverse raadscommissies. Het Ontwikkelingsplan is een nadere uitwerking van de vastgestelde Ontwikkelingsvisie. De Stuurgroep adviseert in meerderheid positief aan het College. Alleen de vertegenwoordiging van de bewoners verklaart zich tegen de schaal van de bebouwing op de Varsenerdijk. Het plan wordt medio 2004 door het Beleidsteam en het College geaccordeerd, inclusief de bijbehorende exploitatieopzet, en vervolgens gepresenteerd aan de gemeenteraad. Het tempo ligt hoog; de visie van Artica wordt door BRO vertaald in het voorontwerpbestemmingsplan “Ommen-Centrum (westflank)” van 11 augustus 2004, dat in het najaar van 2004 ter inzage ligt. De plannen worden vervolgens ook gepresen2

In het Beleidsteam Centrumvisie hebben zitting de verantwoordelijke portefeuillehouders, vertegenwoordigers van de ambtelijke organisatie, van Artica Vastgoedontwikkeling en BRO (als adviseur van de gemeente)

6

Hoofdstuk 1

teerd en toegelicht aan de bevolking en ondernemersgroeperingen. Op het voorontwerpbestemmingsplan worden verscheidene zienswijzen ingediend, waarvan een aantal leidt tot planaanpassingen op onderdelen. In hoofdstuk 8 wordt nader verslag gedaan van deze inspraak. Het Ontwikkelingsplan “Westflank Ommen-Centrum”, inclusief bijbehorende exploitatieopzet, vergezeld van het voorontwerpbestemmingsplan Ommen-Centrum (westflank) en het bijbehorende inspraakverslag, wordt op 28 april 2005 door de gemeenteraad vastgesteld. Het College besluit, na consultatie van de raad, tot het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met Artica Vastgoedontwikkeling. De samenwerkingsovereenkomst wordt ondertekend in mei 2005. Doel van de overeenkomst is realisatie van de plannen voor de onderscheiden deelgebieden in de Westflank. Het vooroverleg ex artikel 10 BRO start in mei 2005. Tijdens de behandeling van de plannen in de gemeenteraad wordt de wens uitgesproken om voor de bebouwing op de Varsenerdijk een aantal varianten uit te werken. De studie dient zich met name te richten op het creëren van meer “transparantie” van de bebouwing ten opzichte van de Vechtoever. Daarnaast vraagt de raad aandacht voor de toekomstige verkeersintensiteit op de Markt. De nadere studies op deze onderwerpen vragen de nodige tijd. Inmiddels wordt ook duidelijk dat het juridisch niet mogelijk is om het voorgenomen integrale bestemmingsplantraject voor alle onderdelen van de Westflank voort te zetten, omdat het Tracébesluit voor de omlegging van de N34 op zich laat wachten. Daarom, en ook om verdere vertraging te voorkomen, wordt in 2006 besloten om voor een aantal deelplannen binnen de Westflank, die niet afhankelijk zijn van de omlegging van de N34, separate vrijstellingsprocedures ex artikel 19 WRO op te starten. In dit kader zijn vervolgens de volgende bouwplannen nader uitgewerkt tot op bouwplanniveau door verschillende architecten: • Bouwplan kop Varsenerstraat/Voormars. • Bouwplan Marktgebouw. • Bouwplan 11 April Plein. De locatie van de voormalige Aldi en omgeving wordt nog niet uitgewerkt omdat nog overleg met eigenaren plaatsvindt over de verwerving van het vastgoed. Gelijktijdig wordt ook het ontwerp voor de openbare ruimte in de omgeving van deze bouwplannen uitgewerkt in een drietal inrichtingsplannen: • Herinrichting Markt. • Herinrichting (voormalige) Varkensmarkt. • Verplaatsing aansluiting N34. Artica dient vervolgens in februari 2007 voor de 3 bouwplannen bouwaanvragen in.

Hoofdstuk 1

7

8

Hoofdstuk 1

Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning

Gevelimpressie Vechtoever met kade ter hoogte van de Markt

Gevelimpressie Vechtoever met ‘groene’ oever ter hoogte van de Markt Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning

Gevelimpressie Varsenerdijk ter hoogte van de Markt Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning

De vrijstellingsprocedures voor de deelplannen worden gelijktijdig opgestart. Er wordt daarbij veel aandacht besteed aan communicatie via informatieavonden en huis aan huis verspreide nieuwsbrieven. Een ieder heeft schriftelijk zijn of haar zienswijze kunnen indienen. Tijdens het bestuderen van de zienswijzen wordt duidelijk dat het ontbreken van het totaalkader van het Ontwikkelingsplan door veel indieners wordt ervaren als een ernstige beperking voor de onderbouwing van de deelplannen. Om zich een goed oordeel te kunnen vormen over de deelplannen dient er naar de mening van velen ook duidelijkheid te bestaan over de bebouwing op de Varsenerdijk. Daar komt bij dat inmiddels het Tracébesluit voor de omlegging van de N 34 onherroepelijk is geworden. Daarom wordt in overleg besloten de procedures niet door te zetten, en besluit Artica om de bouwaanvragen in te trekken. Er wordt besloten om terug te keren naar de oorspronkelijke procesgang en alle projecten gezamenlijk in het onderhavige bestemmingsplan juridisch en planologisch te regelen. Er is daarbij wel rekening gehouden met de in het kader van de artikel 19 procedures ingebrachte zienswijzen. Deze hebben, samen met de reacties op het voorontwerp bestemmingsplan van 2004, geleid tot diverse aanpassingen van de genoemde bouwen herinrichtingsplannen. In paragraaf 1.45. en hoofdstuk 8 wordt hier nader op ingegaan. Zoals eerder gezegd is, op verzoek van de gemeenteraad (tijdens de behandeling van het Ontwikkelingsplan) en mede naar aanleiding van de inspraak op het voorontwerpbestemmingsplan, een extra “ontwerpslag” gemaakt ten aanzien van de bebouwing op de Varsenerdijk (de bestaande N34). De voornaamste vraag heeft betrekking op de “transparantie van het stedenbouwkundig ontwerp”, anders gezegd de openheid naar de Vecht. Artica ontwerpt daarop enkele varianten, waarin twee thema’s centraal staan, namelijk: 1. De openheid van de bebouwing ter hoogte van de Markt, ofwel de grootte van het zogenaamde balkon. 2. Het karakter van de noordelijke Vechtoever bij het centrum: keuze tussen een groene oever of een meer stedelijke kadeontwikkeling. Op verzoek van de gemeenteraad worden in het voorjaar van 2008 verschillende modellen na een uitvoerige voorlichtingsperiode in een representatieve enquête voorgelegd aan de bevolking door een onafhankelijk extern onderzoeksbureau. In totaal worden 400 respondenten via een aselecte steekproef benaderd. Ook de Stuurgroep wordt actief bij de meningsvorming betrokken. Na kennis te hebben genomen van de resultaten van het onderzoek, het advies van de Stuurgroep en de adviezen van het Beleidsteam en het College, spreekt de gemeenteraad op 26 juni 2008 haar voorkeur uit voor nadere uitwerking van de zogenaamde variant D, de “kade-variant”. Deze wordt gekenmerkt door een grote openheid ter hoogte van de Markt en een kade-karakter in plaats van de huidige

Hoofdstuk 1

9

groene oever. Daarmee wordt, naar de mening van velen, recht gedaan aan de bijzondere ligging van dit binnenstadsplein aan de oevers van de Vecht.

1.3 De groene variant en de kade-variant Zowel bij de gemeenteraad als bij de bevolking gaat de voorkeur uit naar de zogenaamde kade-variant. In dit model krijgt het water meer ruimte op het punt waar het centrum van Ommen en de Vecht elkaar treffen. Het model voorziet in de realisatie van een kademuur langs de Vecht inclusief een promenade en aanvullende aanlegmogelijkheden voor boten. Echter, er is nog nader onderzoek nodig naar de haalbaarheid van deze variant. Daartoe is een projectgroep in het leven geroepen die, in nauw overleg met onder andere het Waterschap, dit onderzoek zal uitvoeren. Om te voorkomen dat er vertraging ontstaat bij de realisering van de ambities voor het centrum, wordt in overleg besloten om niet te wachten op de uitkomsten van dit onderzoek. Het is nu zaak om zo snel mogelijk een aanvang te maken met de noodzakelijke structuurversterking van het centrum3. Daarom wordt besloten om in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan uit te gaan van de groene variant en parallel daaraan het onderzoek naar de haalbaarheid van de kade-variant op te starten. Voor de bebouwing op de Varsenerdijk bestaat in fysieke zin geen verschil tussen “groen” of “kade” (zie ook de tekeningen met gevelimpressies). Indien de kade-variant niet haalbaar blijkt te zijn, behoudt de oever de groene functie. De geplande nieuwbouw zal dan, in combinatie met de huidige groene oever, zeker leiden tot een stedenbouwkundige en landschappelijke hoogwaardige inrichting van dit deel van Ommen. In het onderhavige bestemmingsplan is de toekomstige bebouwing op de Varsenerdijk voorzien “achter” de huidige hoogwatergrens, zodat er in die zin geen wijziging plaatsvindt aan de bestaande groene oever. Daar komt bij dat de huidige groene oever in de geldende bestemmingsplannen ‘Ommen-Kom’ en ‘Buitengebied’ op een adequate wijze wordt beschermd. Daarom is besloten dit deel niet meer in het onderhavige bestemmingsplan op te nemen. Mocht uit de in te stellen onderzoeken blijken dat de kade-variant haalbaar en uitvoerbaar is, dan zal voor de realisatie daarvan te zijner tijd een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure worden gevolgd.

3

Inmiddels is het officiële startsein gegeven voor de herinrichting van de openbare ruimte in de oude binnenstad.

10

Hoofdstuk 1

1.4 Opnieuw ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan Reeds vanaf 22 januari 2009 heeft een ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter visie gelegen. In deze periode zijn 18 zienswijzen binnengekomen. De inhoud van sommige zienswijzen was voor de gemeente reden om een aantal onderzoeken, dat ten grondslag lag aan het plan, kritisch te beoordelen en aan te passen. Ook bleek ten onrechte een aantal bijlagen niet op de website te staan. De procedure is dan ook stop gezet. De indieners van zienswijzen tegen het eerste ontwerpbestemmingsplan zijn hiervan schriftelijk op de hoogte gebracht. Naast het kritisch beoordelen dan wel aanpassen van de onderzoeken heeft de gemeente tevens de gelegenheid aangegrepen om het tweede ontwerpbestemmingsplan, waar nodig, te voorzien van aanvullingen, verduidelijkingen en verbeteringen. Van belang is te vermelden, dat de wettelijke procedure op grond van artikel 3.8 Wro, met het ter visie leggen van het nieuwe aangepaste ontwerpbestemmingsplan opnieuw gevoerd zal worden. Belanghebbenden kunnen hun zienswijze weer mondeling dan wel schriftelijk indienen. Ook degenen die tegen het eerste ontwerpbestemmingsplan een zienswijze hebben ingediend dienen dit nogmaals te doen tegen het onderhavige aangepaste ontwerpbestemmingsplan. De belangrijkste veranderingen van het aangepaste ontwerpbestemmingsplan ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, dat in de periode van 22 januari 2009 t/m 5 maart 2009 ter inzage heeft gelegen, zijn in paragraaf 1.6 op een rij gezet.

1.5 De belangrijkste veranderingen ten opzichte van het Voorontwerp Als gevolg van de gewijzigde omstandigheden sinds het najaar van 2004, de inspraakreacties op het voorontwerpbestemmingsplan van 2004, de reacties op de artikel 19 procedures, het overleg met de Stuurgroep en de gemeenteraad, heeft het voorliggende ontwerpbestemmingsplan een aantal wijzigingen ondergaan ten opzichte van het voorontwerp, dat in het najaar van 2004 ter visie heeft gelegen. In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste aanpassingen. Op sommige punten is dit overzicht achterhaald c.q. gewijzigd, omdat in het onderhavige aangepaste ontwerpbestemmingsplan andere beslissingen zijn genomen dan wel onderzoeken zijn aangevuld of gewijzigd. Indien dit het geval is, is dit als zodanig aangegeven. In paragraaf 1.6 staat beschreven hoe het desbetreffende punt in de nieuwe versie van het ontwerpbestemmingsplan is verwerkt.

Hoofdstuk 1

11

1.5.1 Aanpassingen van formele aard (plankaart) Op de volgende onderdelen wijkt de plankaart van het ontwerpplan af van het voorontwerp: 1. De groene Vechtoever valt buiten het plangebied. Zoals in paragraaf 1.3 hiervoor is uiteengezet worden in de Vechtoever vooralsnog geen activiteiten voorzien. De geprojecteerde bebouwing is beperkt tot de Varsenerdijk achter de hoogwaterlijn. Als na het haalbaarheidsonderzoek alsnog wordt besloten tot realisatie van de kade-variant, zal een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure worden opgestart, waarin de Vechtoever dan integraal betrokken zal worden. 2. De wijzigingsbevoegdheid ten zuiden van de Hema is vervallen. De achtergrond daarvan is dat in de huidige situatie nog onvoldoende zicht bestaat op mogelijke planontwikkeling voor de Hema-locatie en omgeving. Te zijner tijd zal hiervoor desgewenst een aparte procedure worden gevolgd. 3. De wijzigingbevoegdheden voor het woningblok aan de Wethouder Paarhuisstraat, voor de winkels aan het plein achter de voormalige Aldi en voor het makelaarskantoor aan de Voormars zijn vervallen. De reden daarvoor is dat er geen concrete plannen bestaan voor functiewijziging of andere vormen van ontwikkeling. 4. De waardevolle bomen zijn op de plankaart niet meer aangeduid. Er is intussen een uitgewerkt Bomenbeleidsplan ontwikkeld en vastgesteld. De bescherming van waardevolle bomen vindt plaats via de APV (kapvergunning) en hoeft daarom niet in het bestemmingsplan te worden geregeld. 5. De nokhoogte van het voormalige gemeentehuis is in overeenstemming gebracht met de werkelijkheid. 6. De plangrens aan de Bermerstraat, direct noordelijk van het voormalige postkantoor is aangepast aan de feitelijke eigendomssituatie. 7. Het bestemmingsvlak en de hoogtebepalingen van het Marktgebouw zijn aangepast op basis van het definitieve bouwplan. 8. Overkragende balkons aan de oeverzijde van de bebouwing op de Varsenerdijk zijn in het plan mogelijk gemaakt. 9. Op de bouwlocaties aan de Varsenerdijk, op de locatie van de voormalige Aldi en omgeving, op de hoek Wethouder Paarhuisstraat – Varsenerstraat en ter plaatse van de geprojecteerde woning ten noorden van de voormalige Aldi is een “dubbelbestemming archeologie” gelegd. Hier kan in de meeste gevallen pas gebouwd worden of werkzaamheden worden uitgevoerd na ontheffing van de bouwregels dan wel na het verlenen van een aanlegvergunning (Inmiddels achterhaald/gewijzigd). 10. Op een strook binnen het plangebied langs de Vechtoever is een “dubbelbestemming waterkering” gelegd. Hier kan pas gebouwd worden of kunnen pas werkzaamheden worden uitgevoerd na ontheffing van de bouwregels dan wel na het verlenen van een aanlegvergunning.

12

Hoofdstuk 1

11. De bestemming “dienstverlening” voor de nieuwbouw op de hoek Wethouder Paarhuisstraat – Varsenerstraat is gewijzigd in “woondoeleinden”, met de mogelijkheid tot dienstverlening op de begane grond. 12. In het geprojecteerde bouwblok op de kop Varsenerstraat - Voormars is dienstverlening op de begane grond mogelijk gemaakt. 13. Omdat het bouwplan voor het 11 April Plein geheel is uitgewerkt is besloten de ‘zone verblijfsgebied’ binnen de bestemming ‘Centrumdoeleinden’ te wijzigen in de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’. Dit geeft maximale duidelijkheid over de inrichting van dit gebied. 14. De maximale goot- en bouwhoogte voor een deel van de bebouwing aan de Bermerstraat is verlaagd naar respectievelijk 6 en 9 meter. Hier is alsnog de regeling uit het geldende bestemmingsplan ‘Ommen Kom’ als uitgangspunt genomen. De nu gehanteerde maximale hoogtes sluiten beter aan op het huidige stedenbouwkundige beeld van deze straat. 15. In verband met de leesbaarheid van het plan is de bestemming ‘Dienstverlening’ geschrapt. De desbetreffende gronden hebben of de bestemming ‘Gemengde doeleinden’ of de bestemming ‘Woondoeleinden’ (met de aanduiding ‘dienstverlenende functies toegestaan’) gekregen. 1.5.2 Aanpassingen van stedenbouwkundige en verkeerskundige aard (plankaart) 1. De geprojecteerde bebouwing op de Varsenerdijk is aangepast. Zoals beschreven in paragraaf 1.3 vond een uitvoerige discussie plaats met alle betrokkenen over de stedenbouwkundige opzet van de bebouwing op de Varsenerdijk. Het stedenbouwkundig plan is aangepast aan de resultaten daarvan. Ten opzichte van het voorontwerp is het meest westelijke bouwblok een kwartslag gedraaid. Daarnaast is gekozen voor een grotere openheid naar de Vecht toe, ter hoogte van de Markt. Het in de oorspronkelijke opzet naast het voormalige gemeentehuis geprojecteerde bouwblok is om die reden vervallen. De bebouwing op de Varsenerdijk is vervolgens niet meer geheel aaneengesloten. De bebouwing is zo gesitueerd dat de monumentale krimlindes worden behouden. Er wordt een (horeca)paviljoen met eventueel watersportfuncties voorzien aan de Vechtoever ter hoogte van de Markt. 2. De westgrens van het plangebied is ter hoogte van de Voormars in westelijke richting opgeschoven (In het nieuwe ontwerpbestemmingsplan is deze grens nog meer naar het westen opgeschoven). De reden hiervoor is ingegeven door de noodzaak om daar een verharde permanente parkeervoorziening aan te leggen. Deze noodzaak vloeit voort uit de Parkeerbalans. 3. Het geprojecteerde appartementengebouw op de kop Varsenerstraat – Voormars is circa 5 meter in westelijke richting verschoven.

Hoofdstuk 1

13

Dit is gedaan op grond van ingediende zienswijzen en de nadrukkelijke wens tot het duurzaam sparen van waardevolle bomen: zie ook het Bomenbeleidsplanplan. De vormen zijn aangepast op basis van het uitgewerkte bouwplan. 4. De stedenbouwkundige invulling van het plein achter de voormalige Aldi is gewijzigd van een woonhof in groene sfeer tot een groen woonplein met parkeerplaatsen. De twee aanvankelijk geprojecteerde dubbele woningen zijn vervangen door één vrijstaande woning en het aantal parkeerplaatsen is uitgebreid tot 36 (inclusief 6 parkeerplaatsen aan de Wethouder Paarhuisstraat), te realiseren in een groene setting. De stedenbouwkundige intentie is het creëren van een besloten groen binnenstadspleintje. 1.5.3 Aanpassingen in de toelichting en regels Het spreekt voor zich dat de hiervoor beschreven aanpassingen ook consequenties hebben voor de toelichting en regels. In de voorliggende toelichting wordt, zowel in deel A Visie als in deel B Verantwoording, nader ingegaan op de veranderde inzichten. Op een aantal plaatsen wordt ook een meer uitgebreide motivering gegeven. Daarnaast zijn de volgende meer specifieke aanpassingen en toevoegingen van belang: 1. De passages over verkeer en parkeren zijn aangepast en uitgebreid op basis van nieuwe inzichten, die voortvloeien uit recente onderzoeken en adviezen (met name de rapportages van BVA en Goudappel en Coffeng). Ook ingediende zienswijzen en de reactie van de Provincie tijdens het vooroverleg hebben hierbij een rol gespeeld (Inmiddels achterhaald door aanvullend c.q. nieuw onderzoek). 2. De paragraaf over de waterhuishouding is aangepast en uitgebreid naar aanleiding de reactie van het Waterschap bij het vooroverleg en op basis van recent overleg met het Waterschap. 3. Er is een paragraaf over de groenstructuur toegevoegd, waarbij relatie is gelegd met het opgestelde Bomenbeleidsplan. 4. Enkele andere paragrafen, met name in het hoofdstuk “Milieu- en overige aspecten” zijn op onderdelen vervolledigd. 5. Diverse facetkaarten in de toelichting zijn aangepast. De consequenties van de beschreven wijzigingen zijn uiteraard doorgevoerd in de bestemmingsregels. Vermeld moet nog worden dat in de begripsomschrijvingen het begrip “dakruiter” is toegevoegd. Dit in verband met het gegeven dat in het bouwplan voor het Marktgebouw een dergelijke dakruiter is voorzien. In de regels wordt deze mogelijk gemaakt boven de maximaal toegestane bouwhoogte van 18,5 meter.

14

Hoofdstuk 1

1.6 De belangrijkste veranderingen ten opzichte van de eerste versie van het ontwerpbestemmingsplan 1.6.1 Aanpassingen van de plankaart Op de volgende onderdelen wijkt de plankaart van het nu voorliggende ontwerpbestemmingsplan af van de eerste versie: De dubbelbestemming ‘Archeologisch verwachtingsvol gebied’ ligt nu over het hele plangebied. 1. De goot- en bouwhoogte van het nieuw te bouwen pand hoek Varsenerstraat/ Wethouder Paarhuisstraat is verlaagd naar respectievelijk 6 en 9 meter. 2. Om de bevoorrading van enkele panden aan de Bermerstraat veilig te stellen is de bestemming van het achterpad gewijzigd in de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’. 3. De plangrens ter hoogte van de Gasthuisstraat is verlegd om de doorgaande verbinding hier te handhaven. De nieuwe woonkavel is ook iets verkleind. 4. De plangrens is in westelijke richting uitgebreid in verband met het vergroten van het parkeerterrein in het groen naar aanleiding van de nieuwe parkeerbalans. 5. De meest recente GBKN ondergrond is als ondergrond gebruikt van de nieuwe plankaart. 1.6.2 Aanpassingen van de regels Op de volgende onderdelen wijken de regels van het voorliggende ontwerpbestemmingsplan af van de eerste versie: 1. In artikel 1 is het begrip ‘ Waterpeil’ opgenomen en gedefinieerd. 2. Aan artikel 1 is een definitie van het begrip ‘Servicetheater’ toegevoegd. 3. Aan artikel is een definitie van het begrip ‘Hoofdgebouw’ toegevoegd. 4. Aan artikel 3, lid 4 is de bepaling toegevoegd dat ondergrondse bouwwerken ook mogelijk zijn binnen de op de plankaart aangegeven zone ‘pk’ (parkeerkelder). 5. Artikel 4, lid 1, onder c: nieuwvestiging van supermarkten is uitgesloten. 6. Artikel 4, lid 1 en 2 en artikel 5, lid 1 en 2: bij verschillende functies wordt verwezen naar de staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging. Deze laatste is opgenomen als een bijlage bij de regels 7. Artikel 4, lid 2: langs de Bermerstraat is horeca ook in de kelder toegestaan. 8. Artikel 4, lid 7 onder b en artikel 5, lid 6 onder b zijn aangevuld met de bepaling, dat de ‘eerder niet genoemde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 3 meter hoog mogen zijn. 9. Artikel 6: Bed and Breakfast is toegestaan binnen de woonbestemming in hoofdgebouwen en met hoofdgebouwen verbonden bijgebouwen. Na onthef-

Hoofdstuk 1

15

10.

11. 12.

13. 14.

15. 16.

fing is ook in vrijstaande bijgebouwen deze voorziening toegestaan (artikel 12, lid 5). Een definitie van Bed and Breakfast is opgenomen in artikel 1. Aan artikel 7, lid 4 is een nieuw sublid b gevoegd: ‘De afstand van het in lid 1 sub d vermelde horecabedrijf en de in lid 1 sub e vermelde muziekkoepel ten opzichte van woningen dient minimaal 15 meter te zijn’. Aan artikel 7, lid 4 , sublid c is de maximale oppervlakte en bouwhoogte van openbare toiletvoorzieningen opgenomen. Aan artikel 7, lid 4 is een nieuw sublid d toegevoegd: ‘wat betreft de in lid 1, sub b, genoemde parkeerkelder geldt dat deze is toegestaan binnen de aanduiding ‘pk’. Voor het overige is het bepaalde in artikel 3, lid 4 van toepassing’. In artikel 8, lid 2 aanhef is de zinsnede: ‘welke gebruik mag worden ten tijde van piekbelasting’ geschrapt. Artikel 10 (archeolosch verwachtingsvol gebied (dubbelbestemming) is aangepast. In dit kader is ook aan artikel 13 lid 3 toegevoegd en zijn de begripsbepalingen uitgebreid (artikel 1). Artikel 12, lid 4: de vestiging van een muziekcafé is alleen mogelijk via een ontheffing; Artikel 17, lid 8 is geschrapt.

1.6.3 Aanpassingen van de toelichting Ook de toelichting is op onderdelen gewijzigd. De belangrijkste aanpassingen zijn: 1. Paragraaf 2.4.1 is aangevuld met een nadere ruimtelijke onderbouwing van de bebouwingsvoorstellen (Vechtoevers en kop Varsenerstraat). 2. Paragraaf 2.7 Verkeer en parkeren 2.7 is aangepast en aangevuld op basis van de nieuwe onderzoeken. Deze nieuwe onderzoeken zijn als separate bijlage 8 en 9 bij de toelichting gevoegd. 3. Paragraaf 3.4 Toelichting op de bestemmingen is waar nodig aangepast. 4. Paragraag 5.3 is aangepast vanwege de inwerkingtreding van het Omgevingsvisie van de Provincie Overijssel. 5. Paragraaf 5.4. is op het punt van distributie-planologische aspecten en verkeer en vervoer geactualiseerd en aangepast. 6. De paragraaf 5.9 Flora en Fauna is aangepast vanwege een actualisatie van de Quickscan Natuur en voortoets Centrum Ommen (Westflank). 7. Paragraaf 6.2 Geluidhinder en Luchtkwaliteit is aangepast naar aanleiding van een nieuw onderzoek. Dit nieuwe onderzoek is als separate bijlage 15 bij de toelichting gevoegd. Ook is nader ingegaan op de te nemen verkeersbesluiten. 8. Paragraaf 6.3 Hinder van bedrijven is aangevuld. 9. Paragraaf 6.5 Externe veiligheid is aangepast naar aanleiding van een nieuw rapport. De nieuwe rapporten zijn als separate bijlage 18 en 19 bij de toelichting gevoegd.

16

Hoofdstuk 1

10. Paragraaf 6.6. Waterhuishouding is alsnog een verwijzing gemaakt naar het geohydrologisch onderzoek. Deze is als separate bijlage 21 bij de toelichting gevoegd. 11. Paragraaf 6.7 Cultuurhistorische waarden is aangepast. 12. Paragraaf 6.8 Flora en Fauna is aangepast. 13. Paragraaf 6.9 De groenstructuur is aangevuld. 14. Paragraaf 6.10 Molenbiotoop is toegevoegd aan de toelichting. 15. Het Ontwikkelingsplan Westflank is aangepast ter hoogte van de Gasthuisstraat (deze is weer een doorgaande weg geworden) en ter hoogte van de Voormars (het parkeerterrein is uitgebreid). 16. Hoofdstuk 7 Financiële haalbaarheid is aangepast , geactualiseerd en aangevuld. 17. Hoofdstuk 8 Maatschappelijke haalbaarheid is aangevuld met een verslag van het tweede vooroverleg.

1.7 Ligging en begrenzing van het plangebied Het plangebied van het bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)’ omvat de Westflank van het centrum van Ommen en wordt globaal begrensd door de Vechtoever tot aan de Prinses Julianastraat, de Bermerstraat, de Gasthuisstraat, de Wethouder Paarhuisstraat, de Varsenerstraat, de Voormars en het parkeerterrein direct ten westen van de Markt, samen met een deel van het aangrenzende grasveld. Het plangebied komt nagenoeg overeen met het plangebied uit het Ontwikkelingsplan “Westflank Ommen-Centrum” (zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 28 april 2005). Het plangebied staat op bijgevoegd kaartje weergegeven.

Hoofdstuk 1

17

18

Hoofdstuk 1

1.8 Geldende bestemmingsplannen Voor het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)’ gelden op dit moment de volgende bestemmingsplannen: Bestemmingsplan

Datum vaststelling raad

Bestemmingsplan “Kom Ommen, herziening 24 februari 1983

Datum goedkeuring GS 30 oktober 1984

Varsenerstraat” Bestemmingsplan “Ommen Kom”

31 mei 1990

8 januari 1991

Bestemmingsplan “Laarakkers”

28 mei 2003

18 november 2003

De groene Vechtoever, die om eerdergenoemde redenen niet meer in het onderhavige plan is opgenomen, wordt beschermd in de bestemmingsplannen “Ommen Kom” en “Buitengebied”.

1.9 Leeswijzer Deze toelichting op het bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)’ omvat twee delen: een deel ‘visie’ en een deel ‘verantwoording’. Deel A “Visie” geeft de doelstellingen voor en de visie op het plangebied weer en vormt de kern van het plan. De visie beschrijft het beleid dat de gemeente wil gaan voeren in dit deel van het centrum van Ommen (hoofdstuk 2). In hoofdstuk 3 worden de juridische uitgangspunten uiteen gezet. Om een indruk te krijgen van wat met het bestemmingsplan wordt beoogd, is het lezen van dit deel voldoende. Deel B “Verantwoording” geeft de achtergrond, toelichting en motivatie weer op de in het eerste deel gegeven keuzes. In dit deel komen bijvoorbeeld de functionele en ruimtelijke beschrijving en analyse van de bestaande situatie aan de orde, het beleidskader en de daaruit vloeiende aandachtspunten voor het bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)’ en een beschrijving van de relevante milieuaspecten die een belangrijke randvoorwaarde vormen. Daarnaast omvat dit deel ook een verslag van het vooroverleg en de gehouden inspraak.

Hoofdstuk 1

19

20

Hoofdstuk 1

DEEL A – VISIE

2.

ONTWIKKELINGSPLAN

2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden allereerst de doelstellingen en voorgestelde maatregelen voor de Westflank van het centrum van Ommen weergegeven, zoals die verwoord zijn in de ‘Ontwikkelingsvisie Ommen-Centrum (door de gemeenteraad vastgesteld op 6 maart 2003), ook wel de centrumvisie genoemd. Deze doelstellingen en maatregelen zijn in het Ontwikkelingsplan ‘Westflank Ommen-Centrum’ (door de gemeenteraad vastgesteld op 28 april 2005) nader uitgewerkt. In paragraaf 2.3. en volgende paragrafen komt het Ontwikkelingsplan aan de orde.

2.2 Doelstellingen Ontwikkelingsvisie In de Ontwikkelingsvisie, die als separate bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd, is de volgende doelstelling geformuleerd voor het centrum van Ommen: “Het keren van de stagnatie in het economisch functioneren in het centrum van Ommen in een ontwikkeling van functionele en ruimtelijke versterking en uitbouw”. Door de recente ontwikkelingen in concurrerende centra in de regio (onder andere Hardenberg) is deze doelstelling des te actueler geworden. Om dit doel te bereiken wordt voorgesteld om: 1. Te kiezen voor een compact, geconcentreerd voorzieningenaanbod in een duurzame structuur. 2. De branchestructuur en de ruimtelijke opzet van het voorzieningenaanbod naar hedendaagse functionele inzichten te reorganiseren. 3. De historische karakteristiek als onderscheidende identiteit van Ommen te ontwikkelen en te verzilveren. Deze specifieke kwaliteit kan een autonome motor zijn achter de verdere uitbouw en diversificatie van het aanbod aan winkels, horeca, dienstverlening en toeristisch-recreatieve voorzieningen. Vervolgens is deze algemene doelstelling vertaald in meer concrete doelstellingen aan de hand van de volgende driedeling: ruimtelijk-functionele doelstellingen, ruimtelijk-stedenbouwkundige doelstellingen en doelstellingen op het gebied van verkeer en parkeren. Ruimtelijk-functionele doelstellingen • Concentratie van de winkelvoorzieningen in het kernwinkelgebied in het zuidelijke deel van de (historische) binnenstad. • Terugdringen van de winkelfuncties in aanloopgebieden van het centrum (indikken winkelstructuur).

Hoofdstuk 2

23

• •

• •

Creëren van een nieuw en herkenbaar winkelcircuit met strategische invulling (trekkers en subtrekkers) van de hoeklocaties. Selectieve uitbouw van de horecafunctie (horeca-as) van Varsenerpoort (plein) via Bermerstraat naar de Markt/Vechtoevers (met vertakking naar het Kerkplein). Concentratie van dienstverlenende functies rond ‘t Vrijthof; Herontwikkeling en waar mogelijk herbestemming van functies in het noordelijk deel van het centrum naar een overwegende woonfunctie.

Ruimtelijk-stedenbouwkundige doelstellingen • Herstellen en ontwikkelen van de relatie van de binnenstad met de Vecht. • (Her-)ontwikkelen van het gebied Markt-Varsenerstraat (11 April Plein) ten behoeve van een goede doorstroming van het gewenste winkelcircuit. • (Her-)ontwikkelen van de locatie van de voormalige Aldi en omgeving, alsmede van het daar achter gelegen plein tot een woonhofje met parkeerplaatsen in een groene sfeer. • Systematische aanpak en herinrichting van het binnenstadserf (zowel wanden als vloer) naar een comfortabel voetgangersgebied en expliciteren van haar historische identiteit. • Stedenbouwkundige vorming en verbinding van de Markt en de Vechtkade met bebouwing. • Het creëren van herkenbare (voetgangers)toegangen vanuit de randen van de Markt. Doelstellingen op het gebied van verkeer en parkeren • Terugdringen van het doorgaand verkeer op de Varsenerdijk/N34 en het versterken van de relatie met de Vecht door het ‘knijpen’ van verkeersstromen op de Varsenerdijk/N34 tussen de Prinses Julianastraat en de Voormars, door het afwaarderen van de Varsenerdijk / N34 tussen de Danteweg en de Hessel Mulertbrug / Julianastraat • Het creëren van een evenwichtige parkeerstructuur zowel voor lang- als voor kortparkeerders aansluitend op de belangrijkste invalsroutes.

24

Hoofdstuk 2

Ontwikkelingsplan Westflank (Bureau voor Integrale Stadsplanning, vastgesteld 28 april 2005)

2.3 Het Ontwikkelingsplan Westflank Ontwikkelingsplan Westflank (vastgesteld 28 april 2005) De in de vorige paragraaf genoemde doelstellingen zijn voor de zogenaamde Westflank van het centrum uitgewerkt in het “Ontwikkelingsplan de Westflank OmmenCentrum (vastgesteld door de gemeenteraad 28 april 2005). Dit plan is als separate bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd. Door het vervallen van de N34 als doorgaande verkeersader zal het mogelijk worden de binnenstad van Ommen, zowel in omvang als in de betekenis van stedenbouwkundige ruimtes, een kwaliteitsimpuls van grote betekenis te geven. Het historische binnenstadsweefsel krijgt een vervolg in nieuwe karakteristieke ruimtes: 1. Een nieuw stadsplein ontstaat tussen de huidige rand van de binnenstad (de noordkant van de Markt) en de Vechtoever: de toekomstige huiskamer van de stad. 2. De Varsenerdijk wordt straks een verblijfsgebied als onderdeel van het binnenstadsweefsel: noodzakelijk gemotoriseerd verkeer speelt zich af in een menging met andere verkeersdeelnemers. De straatprofielen zijn aangepast aan de be-

Hoofdstuk 2

25

scheidener verkeersfunctie: algehele versmalling van de rijbaan, de oversteek over de toekomstige Markt door middel van drempels, een poortvorming aan de westkant van de Markt. Om de nieuwe functie te benadrukken krijgt de Varsenerdijk een bochtig verloop. 3. De (voormalige) Varkensmarkt behoudt haar functie als parkeerterrein maar ligt niet meer aan de rand van de stad maar vormt een begrensde ruimte, nu de zuidzijde van de (voormalige) Varkensmarkt wordt bebouwd door nieuwbouw op de Varsenerdijk. 4. Aan de westkant van de (voormalige) Varkensmarkt wordt een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd ter vervanging van de huidige aansluiting ter hoogte van de Smulwereld. Deze weg vormt als het ware de nieuwe begrenzing van de binnenstad, ondersteund door bebouwing op de “kop” van de Varsenerstraat, alsmede het meest westelijke bouwblok op de Varsenerdijk. Andere veranderingen staan los van de ontmanteling van de N34, maar versterken in gelijke mate de doelstelling om te komen tot een verbetering van het binnenstadsweefsel. 1. Het 11 April Plein wordt omgevormd van bevoorradingsplein naar binnenstadsplein omzoomd door winkels, als belangrijk onderdeel van het nieuwe winkelcircuit. 2. Ter plaatse van het voormalige Aldigebouw en naastliggende voormalige apotheek gaat nieuwbouw de betekenis van de Varsenerstraat als belangrijke winkelstraat ondersteunen. Doel daarvan is herstel van de rooilijn. 3. Ten noorden van de nieuwbouw ter plaatse van de voormalige Aldi-vestiging is als nieuw te duiden ruimtesoort- een groen binnenstadspleintje met parkeerplaatsen ontworpen. Het aangepaste Ontwikkelingsplan Westflank (oktober 2008) Het hierboven beschreven ontwikkelingsplan “Westflank Ommen-Centrum” (vastgesteld 28 april 2005) is de basis geweest voor het voorontwerpbestemmingsplan, dat eind 2004 voor de inspraak ter visie heeft gelegen en als separate bijlage was bijgevoegd. Vanwege de inspraakreacties zijn diverse planuitwerkingen en planmutaties aan de orde geweest, die hebben geleid tot een aangepast stedenbouwkundig plan (zie afbeelding). Eén en ander is reeds gememoreerd in paragraaf 1.2 en 1.4. Uiteraard zijn de doelstellingen van het oorspronkelijke plan onverkort gehandhaafd.

26

Hoofdstuk 2

Aangepast Ontwikkelingsplan Westflank, september 2009. Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning

Hieronder zijn de wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke ontwikkelingsplan op een rij gezet. Een belangrijke mutatie is doorgevoerd op het verkavelingbeeld van de bebouwing op de Varsenerdijk en de inrichting van de Vechtoever. Op verzoek van de gemeenteraad zijn diverse varianten gepresenteerd. Deze varianten zijn door middel van een representatief onderzoek onder inwoners en belanghebbenden getoetst en hebben geleid tot een aanpassing van het Ontwikkelingsplan als volgt: • Het marktplein opent zich over een veel grotere breedte naar de Vecht, waardoor recht wordt gedaan aan de bijzondere ligging van dit binnenstadsplein aan de oevers van de Vecht: het is niet meer “het balkon” als een opening tussen twee bouwblokken maar het plein opent zich volledig naar het water. • Door het vervallen van het bouwblok direct ten westen van het voormalige gemeentehuis is er nu vanaf het marktplein “vrij zicht” op het monumentale voormalige stadhuis.

Hoofdstuk 2

27

•

•

•

•

De karakteristiek van de bebouwing op de Varsenerdijk is overwegend twee lagen met kap, uitzondering vormt het westelijke bouwblok, haaks op de richting van de Vecht, hier is sprake van drie lagen met kap. Een nieuw paviljoen op de Markt aan de Vechtoever ondersteunt in functionele zin de toekomstige levendigheid van het marktplein. In het paviljoen kan een horeca-functie, maar ook een watersport gerelateerde of andere recreatieve functie worden gehuisvest. Het parkeerterrein op de Voormars is met 120 parkeerplaatsen uitgebreid op basis van het recente parkeeronderzoek en de daaruit afgeleide nieuwe parkeerbalans. Het gaat hier ook om een groen ingericht parkeerterrein, dat alleen benut wordt bij een grote parkeerbehoefte. Dit terrein wordt groen ingericht evenals het al eerder geprojecteerde parkeerterrein van 80 parkeerplaatsen. Beide terreinen zijn niet vanaf de Voormars bereikbaar, maar alleen vanaf het ‘verharde’ parkeerterrein. Wat betreft de inrichting van de Vechtoever gaat de voorkeur uit naar de kadevariant. Vooralsnog wordt uitgegaan van de groene variant. Na de haalbaarheidsstudie zal definitief worden besloten of dit model zal worden gerealiseerd. Hiermee is rekening gehouden bij de vormgeving van de bebouwing. De woningen op de Varsenerdijk krijgen in de groene variant op de begane grond een uitkragend terras. Indien overgegaan wordt tot realisatie van de kade-variant zullen de terrassen niet meer uitkragen. Zij vormen dan als het ware een onderdeel van het kadeprofiel.

Doorsnede groene oevers Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning

28

Hoofdstuk 2

Doorsnede kade Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning

Verdere uitwerking in bouwkundige en architectonische zin is gegeven aan een drietal bouwplannen: 1. Marktgebouw. In overeenstemming met het Ontwikkelingsplan is het bouwplan (horeca en winkels op de begane grond, bioscoop op de verdieping) uitgewerkt. Hieronder staat een impressie van dit gebouw weergegeven.

Hoofdstuk 2

29

2. 11 April Plein. In overeenstemming met het Ontwikkelingsplan is het bouwplan (winkels op de begane grond en 11 bovenwoningen) uitgewerkt; zie onderstaande impressie.

3. “kop” Varsenerstraat. In overeenstemming met het Ontwikkelingsplan is het plan uitgewerkt (zie onderstaande impressie). Op twee aspecten is het plan afwijkend: de begane grondlaag kan nu in zijn geheel worden ingevuld met dienstverlening (bijvoorbeeld een apotheek).

30

Hoofdstuk 2

Tevens is het plan circa 5 meter in westelijke richting verschoven teneinde de bestaande waardevolle bomen duurzaam te kunnen handhaven. De volgende onderdelen zijn nog niet architectonisch uitgewerkt tot op bouwplanniveau. Ten aanzien van het programma, alsmede de beeldkwaliteit, zijn wel steeds kaders gesteld. Het gaat om: 1. Het nieuwbouwblok op de locatie van de voormalige Aldi en omgeving (geen wijziging t.o.v. het ontwikkelingsplan): zie onderstaande afbeelding. 2. De bouw van één vrijstaande woning aan het groene pleintje ten noorden van de voormalige Aldivestiging. 3. Het bebouwingsvoorstel voor een woon-werkunit op de hoek Varsenerstraat/Wethouder Paarhuisstraat. 4. De voorstellen voor de bebouwing met woningen en appartementen op de Varsenerdijk.

2.4 Nadere beschrijving van de deelgebieden In deze paragraaf wordt een nadere omschrijving gegeven van het aangepaste ontwikkelingsplan, dat de basis is geweest voor het onderhavige ontwerpbestemmingsplan. Hierbij wordt de volgende driedeling aangehouden: 1. Markt, bebouwing kop Varsenerstraat , Varsenerdijk en de Vechtoever. 2. De voormalige Aldi – vestiging en omgeving. 3. Het 11 April Plein.

Hoofdstuk 2

31

2.4.1 Markt, Kop Varsenerstraat, Varsenerdijk en Vechtoevers

Markt, Kop Varsenerstraat, Varsenerdijk en Vechtoevers, september 2009. Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning

Op verschillende plaatsen in het centrum van Ommen wordt de woonfunctie versterkt. Binnen het deelgebied Markt, Kop Varsenerstraat, Varsenerdijk en Vechtoevers gaat het om in totaal circa 43 appartementen langs de Vecht en 5 appartementen op de kop van de Varsenerstraat ter hoogte van de Voormars. De woonfunctie draagt bij aan de levendigheid in het centrum en vergroot tevens de sociale controle. Bij de planvorming is sprake van een ruime differentiatie in het aanbod, door variatie in oppervlakte en prijsniveaus van de woningen in de verschillende delen van het centrum. De bebouwing op de Varsenerdijk langs de Vechtoevers omvat overwegend bebouwing in twee lagen met kap. Alleen de meest westelijk geprojecteerde bebouwing bevat drie bouwlagen met een kap. De bebouwing is bedoeld voor appartementen in het hogere segment. Het parkeren wordt opgelost in een ondergrondse parkeergarage. De gemeente Ommen blijft terughoudend ten aanzien van de mogelijkheden voor nieuwe horeca in het centrum. Binnen het Ontwikkelingsplan is daarom gekozen voor een geleidelijke en selectieve ontwikkeling van de horeca. Mogelijkheden daartoe zijn aanwezig in het nieuwe Marktgebouw en eventueel in het paviljoen aan de Vechtoever. Daarnaast zijn er mogelijkheden in de Bermerstraat, waar zich al diverse

32

Hoofdstuk 2

horecagelegenheden bevinden. De Bermerstraat is daarmee aanvullend op de reeds bestaande horeca aan de Varsenerpoort en het Kerkplein. Er wordt gestreefd naar een servicetheater/bioscoop met ondersteunende horeca (circa 450 m2 bvo) en detailhandel (circa 450 m2 bvo) in een solitaire nieuwbouw aan de westzijde van het marktplein, het zogenaamde Marktgebouw. Aan de oever van de Vecht is een paviljoen geprojecteerd, waarmee de relatie tussen het centrum en de Vecht kan worden versterkt. Hier kan bijvoorbeeld een horeca-functie worden gevestigd, maar ook een watersportgerelateerde functie. De landschappelijke en toeristische kwaliteit van de Vecht wordt zo meer verbonden met de historische binnenstad en verkrijgt daarmee een bijzondere extra belevingswaarde Doel van de selectieve uitbreiding is het toevoegen van extra kwaliteit en daardoor het versterken van de recreatieve functie van het centrum. De recreatieve winkelfunctie is naast het boodschappen doen belangrijk voor het centrum. Horeca hoort daarbij. Onderdeel van de historische kwaliteit is ook de markering van de toegangen van de binnenstad. Waar mogelijk wordt de kenmerkende gesloten en overwegend kleinschalige ruimte-ervaring benadrukt door ‘poort-achtige’ vernauwingen van de toegangsstraten door bebouwing. Zo wordt bijvoorbeeld ter hoogte van het nieuwe Marktgebouw een ‘poort’ gevormd in de overgang van ‘buiten de stad’ naar ‘binnen’ (het marktplein). De ruimtelijke en functionele herontwikkeling van het marktplein is de cruciale schakel tussen binnenstad en Vecht. Een solitair gebouw met een torenaccent (het Marktgebouw) begrenst de markt aan de westkant. Dit torenaccent van het Marktgebouw speelt daarnaast een cruciale rol in meerdere zichtlijnen en vervult een belangrijke poortfunctie voor de entree vanuit westelijke richting. Nadere stedenbouwkundige onderbouwing voor de bebouwing langs de Vecht Bebouwingsvoorstellen tussen de huidige noordwand van de Varkensmarkt en Markt komen voort uit de opdracht om in dit deel van de stad betekenisvolle openbare ruimtes te creëren die een bijdrage leveren aan het binnenstadsgevoel, waarbij de bijzondere relatie van de binnenstad en de Vecht het belangrijkste ontwerpmotief is. Dit betekent dat er sprake zal dienen te zijn van een stedenbouwkundig ontwerp dat meerdere ruimtesoorten zodanig combineert dat de huidige situatie straks niet meer op het netvlies staat. Immers er is nu sprake van één grote ruimte met een monofunctionaleit (verkeer en parkeren) over de totale lengte, die niet meer past bij het toekomstig imago van Ommen.

Hoofdstuk 2

33

Bij deze ruimtelijke metamorfose hoort natuurlijk ook een programma: een bijzonder gebouw aan de ruimtesoort “huiskamer”, daarnaast woningbouw en enkele andere functies op daartoe geëigende plaatsen. Voor de huiskamer geldt dat openingen in de wanden van een dergelijk plein niet te groot mogen zijn. Immers de beslotenheid is van belang: smalle openingen verbinden de ene ruimtesoort met de andere (in verscheidene documenten de poorten genoemd). De rechtvaardiging van de bebouwing langs de Vecht in westelijke richting wordt gevoed vanuit de wens tot een verscheidenheid aan ruimtesoorten. Een plein is geen plein als er geen overgang is naar meer besloten ruimtes. Er is vervolgens intensief ontworpen aan de mogelijkheden die zich aandienden voor de relatie met de Vecht. Daarbij is nooit uit het oog verloren, dat de maat en schaal bij Ommen moet passen. Daarom is twee-laagse bebouwing met kap voor de woningbouw altijd uitgangspunt geweest. Na een beoordeling van de vele varianten door de bevolking is de huidige variant tot stand gekomen (overigens met een verkleining van het programma van 50 naar 43 appartementen). De bevolking van Ommen heeft gekozen voor de brede opening vanuit de huiskamer naar de Vecht, direct “gedoopt” als “a room with a view”. Daarmee schoof het woningbouwprogramma op in westelijke richting met pas weer een opening ter plaatse van de eerste van een reeks te sparen Krimlindes. De Varkensmarkt verkrijgt hierdoor een eenduidige begrenzing. De “opening” heeft nu een maat en schaal gekregen die zich niet meer verdraagt met nog meer openingen. Zoals gezegd is de hoogte van het grootste deel van de bebouwing twee lagen met kap. Als westelijke begrenzing is een bouwblok gesitueerd haaks op de oever: hierdoor neigt de begrenzing van het plein naar het noorden. In samenhang met het bouwblok op de kop van de Varsenerstraat is aan de westkant van het plein sprake van een zekere beslotenheid. De situering van het blok haaks op de oever is ook van belang om nadrukkelijk de verkeerkundige betekenis van de Varsenerdijk als stadsstraat in plaats van als doorgaande verbinding te benadrukken: vanuit beide richtingen wordt het huidige lineaire verloop van de N34 onderbroken. Vanwege de solitaire plaats van het blok geflankeerd door de monumentale lindes is het alleszins verantwoord dit blok één laag hoger te doen zijn. Nadere stedenbouwkundige onderbouwing voor de bebouwing kop Varsenerstraat Al in de structuurvisie van BRO wordt de wens uitgesproken om in samenhang met de te wijzigen verkeersafwikkeling van de verbinding Voormars/Varkensmarkt te komen tot een verbetering van het stedenbouwkundig weefsel op deze plek, nl. te komen tot een bouwvolume, die het begin van het binnenstadsweefsel op deze plek herkenbaar maakt. De ontwerpopgave is complex: er dient een karakteristiek “kop-

34

Hoofdstuk 2

gebouw” ontworpen te worden met drie voorkanten: naar de Varkensmarkt, naar de Voormars en naar de Varsenerstraat. Bovendien moet rekening gehouden worden met de bestaande “bomenhaak”. In de loop van het ontwerpproces is zeer terecht gekozen voor een dienstverlenende functie op maaiveldniveau, passend bij het gegeven, dat de noordkant van de Varkensmarkt al meerdere dienstverlenende functies kent. Het bouwblok neigt iets naar voren (een verzoek van welstandscommissie): de noordkant van de Varkensmarkt heeft geen rechte rooilijn en de betekenis van het bouwvolume in relatie tot het “haakse blok” van de Vechtoever bebouwing wordt versterkt. Door het opschuiven van het bouwblok in westelijke richting hoeven geen extra bomen gekapt te worden. Integendeel, door het opschuiven heeft het bouwblok nu een zodanige afstand tot de zuidoostelijke “bomenhaak”, dat deze duurzaam kan worden ingepast. 2.4.2 Voormalige Aldi vestiging en omgeving

De locatie van de voormalige Aldi en omgeving is een belangrijk hoekpunt in het winkelcircuit. In stedenbouwkundige zin staan drie zaken centraal: • Het vormen van een ‘poort’ in de Varsenerstraat. • Het vormen van een duidelijke ruimte achter het voormalige Aldi-pand. Het streven is hier een groen woonpleintje met parkeerplaatsen te creëren. • Het herstellen van de rooilijnen op de hoek van de Varsenerstraat en de Wethouder Paarhuisstraat. Om deze doelen te kunnen realiseren dient het nieuwe gebouwencomplex op de locatie van de voormalige Aldi en omgeving ontworpen te worden als een stedenbouwkundig en architectonisch samenhangend geheel, te bouwen in één bouwstroom.

Hoofdstuk 2

35

In deze nieuwbouw is op de begane grond een trekker gedacht (cruciaal voor de routing in het winkelcircuit). Het gaat hier om een oppervlakte van circa 1.250 m² bvo, in te vullen met detailhandel en eventueel dienstverlening. De rooilijn in de Varsenerstraat wordt gedeeltelijk versmald, waardoor benadrukt wordt dat er sprake is van een overgang naar het winkelerf van de Varsenerpoort. Op de verdiepingen zijn circa 18 appartementen geprojecteerd. Het gebouw heeft overwegend een goothoogte van 8 meter en een bouwhoogte van 11 meter. In verband met bestaande woningen aan de oostzijde van het nieuwbouwcomplex bedraagt de maximale bouwhoogte hier 4 meter. Het parkeren voor de bewoners wordt opgelost op eigen terrein in de vorm van een parkeergarage met circa 22 parkeerplaatsen. De in- en uitrit bevinden zich aan de noordzijde van het nieuwe gebouw. De hoek van de Varsenerstraat en de Wethouder Paarhuisstraat wordt ‘ingevuld’ met een woon/ werkunit bedoeld voor wonen met bijvoorbeeld een kantoor. Het Varsenerplein ten noorden van het voormalige Aldi-pand wordt een groen woonpleintje met parkeervoorzieningen. 2.4.3 Het 11 April Plein De toekomstige detailhandels- en horecafuncties worden zoveel mogelijk geconcentreerd in het kernwinkelgebied, waarvan zich een belangrijk deel binnen onderhavig plangebied bevindt. Dat is van groot belang ter versterking van de concurrentiepositie. Zaken als herkenbaarheid, overzichtelijkheid, logische en korte looproutes e.d. zijn vanuit de optiek van bezoekers/ consumenten van groot belang. Het 11 April Plein vormt een belangrijke schakel in het winkelcircuit. Het winkelcircuit verloopt van het belangrijkste bronpunt (het parkeerterrein op de voormalige Varkensmarkt) via het 11 April Plein naar de Varsenerstraat en vervolgens via de Varsenerpoort naar de Brugstraat en Kerkplein en vervolgens langs de noordwand van de Markt weer terug naar de voornaamste parkeeraccommodatie (voormalige Varkensmarkt). Op de hoekpunten van dit winkelcircuit bevinden zich nu al belangrijke trekkers (Super de Boer, Hema) of worden nieuwe trekkers of sub-trekkers voorzien.

36

Hoofdstuk 2

De huidige situatie op het 11 April Plein maakt weliswaar dit circuit ook mogelijk, echter men dient dan het plein in zijn huidige functie (achterkanten, bevoorrading en parkeren) te trotseren. Voor de ontwikkeling van het 11 April Plein wordt in functionele zin gedacht aan meerdere kleinere winkelunits volgens een gethematiseerd concept. Dit mede in verband met de beperkte mogelijkheden voor (grootschalige) bevoorrading op de plek. Door precieze aansluitingen op bestaande gevels en achterkanten is op de begane grond sprake van wisselende dieptematen van de winkels. De plannen voorzien niet alleen in een uitbreiding van de commerciële ruimten (circa 850 m² bvo detailhandel), maar ook in de bouw van een elftal appartementen om zo de sociale controle te verbeteren en te zorgen, dat ook ’s avonds het plein ‘levendig’ is. De appartementen zijn bedoeld voor starters.

2.5 Beeldkwaliteit en inrichting openbare ruimte Het ontwikkelingsplan De Westflank geeft de nieuwe stedenbouwkundige structuur weer van dit deel van het centrum van Ommen. Separaat aan het bestemmingsplan voor dit gebied is een beeldkwaliteitplan gemaakt, dat meer ingaat op de vormgeving van de bebouwing en de ruimte daaromheen (openbare ruimte). Voorzover ruimtelijk relevant (bouwmassa, maximale (goot)hoogte van gebouwen) zijn de geformuleerde beeldkwaliteitseisen verwerkt in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitplan ‘Ommen-Centrum de Westflank’ is een uitwerking van de gemeentelijke welstandsnota en wordt via de daartoe geëigende wettelijke procedure in de welstandsnota opgenomen. Deze procedure zal afgerond zijn voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2

37

Ter informatie is het beeldkwaliteitplan als bijlage 3 (separaat) bij deze toelichting gevoegd.

2.6 Totaaloverzicht functies Op verschillende plaatsen in het centrum van Ommen is en wordt de woonfunctie versterkt. De woonfunctie draagt bij aan de levendigheid van de binnenstad en vergroot de “sociale controle”. In het onderhavige plangebied is sprake van de volgende aantallen: Bebouwing Varsenerdijk 11 April Plein Kop Varsenerstraat Aldi – locatie

Ca. 43 appartementen 11 maisonnettes 5 appartementen Ca. 18 appartementen

Hoek Varsenerstraat / Weth. Paarhuisstraat Ten noorden van de Aldi-locatie Totaal

1 woon-werkunit 1 vrijstaande woning Ca. 79 wooneenheden

Er is sprake van een diversiteit aan prijsklassen. Op het 11 April Plein zijn appartementen voor starters voorzien. Op de locatie van de voormalige Aldi en omgeving zullen appartementen worden gerealiseerd in het middenmarktsegment. De bebouwing op de kop van de Varsenerstraat-Voormars en op de Varsenerdijk voorziet in appartementen in het hogere segment.

38

Hoofdstuk 2

Functiekaart


Naast het wonen, komt er ook voor andere functies nieuwe ruimte. In de tabel op de volgende pagina is één en ander op een rij gezet (de cijfers zijn indicatief).

Hoofdstuk 2

39

detailhandel

horeca

zakelijke

en

schappelijke

maat- servicetheater/ (dienst- bioscoop

verlenende) functies Paviljoen, bebouwing Vars.dijk

-

11 April Plein Kop Varsenerstraat

850 m² bvo -

Marktgebouw Aldi – locatie Hoek

150 m² bvo

450 m² bvo

450 m² bvo

-

-

-

-

-

350 m² bvo

-

450 m² bvo

-

850 m2 bvo

-

140 m² bvo

-

600 m² bvo

940 m² bvo

850 m2 bvo

1250 m² bvo*

Varsenerstraat/

Weth. -

Paarhuisstraat Totaal

2550 m² bvo*

* waarvan 700 m² bvo reeds bestaand; Eén en ander is ook aangegeven op de hiervoor opgenomen functiekaart.

2.7 Verkeer en parkeren 2.7.1 Verkeer Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de verkeerssituatie en de verkeersintensiteiten in het plangebied en omgeving, na de omlegging van de N34 en het afwaarderen van de Varsenerdijk tot een verblijfsgebied met een snelheidsregime van maximaal 30 km/uur en de daarbij behorende inrichting. In de fase van het opstellen van het Verkeersstructuurplan is begin 2008 door Goudappel Coffeng een actualisatie gemaakt van een oorspronkelijk verkeersmodel uit 2002. Bij dit model is een verantwoordingsdocument uitgebracht (Verkeersmodel Ommen, technische rapportage, Goudappel Coffeng, OMN010/Bgj/0069, 4 juni 2008), dat als bijlage 4 (separaat) bij deze toelichting is gevoegd. In 2008 en 2009 is in opdracht van de provincie Overijssel een uitgebreide studie verricht naar de verbetering van de regionale wegenstructuur. Er is toen gewerkt aan het model Zwolle – Hardenberg. Ook bij dit model is een verantwoordingsdocument gemaakt (MER N340, technische rapportage Verkeersmodel Zwolle – Hardenberg, Goudappel Coffeng, HDM081/Bgj/0792, 4 februari 2009), dat als bijlage 5 (separaat) bij deze toelichting is gevoegd. Uit dit verbeterde regiomodel is in februari 2009 voor Ommen een aangepast model afgeleid en aan de gemeente geleverd. Dit model is verder verfijnd. De ontwikkelingen in de Westflank zijn gemodelleerd (ontwikkelingen, snelheden, netwerkwijzigingen) en ingepast in dit ommense model.

40

Hoofdstuk 2

In de notitie ‘Verkeersgegevens bij bestemmingsplan ‘Ommen-centrum (Westflank)’ van Goudappel Coffeng (OMN021/Avr/0101, 8 oktober juli 2009) wordt het bovenstaande nader uitgewerkt. De verkeersintensiteiten in de centrumstraten van Ommen worden erin weergegeven en onderbouwd. Deze notitie is als bijlage 6 (separaat) bij deze toelichting gevoegd. Nieuwe verkeerssituatie In onderstaande afbeelding wordt weergegeven van welke toekomstige verkeerssituatie in dit bestemmingsplan en in de uitgevoerde onderzoeken is uitgegaan. Overal waar een rode pijl is opgenomen geldt éénrichtingsverkeer. Voor het overige geldt tweerichtingsverkeer.

Verleggen kruising Markt/Varsenerdijk Om de Markt een hogere ruimtelijke kwaliteit te geven zal de kruising Markt/Varsenerdijk verlegd worden naar het westen. De huidige verbinding tussen de Varsenerdijk en Varsenerstraat loopt tussen de Markt en de parkeerlocatie Voormars door en baant zich verder een weg naar het westelijk deel van Ommencentrum. Het nieuwe tracé ligt ten westen van de parkeerlocatie op de voormalige Varkensmarkt en sluit aan op de Varsenerdijk en de Varsenerstraat.

Hoofdstuk 2

41

Nieuwe verkeersintensiteiten In onderstaande tabel zijn van de wegen en straten in het plangebied voor de huidige situatie, de autonome situatie en de plansituatie de intensiteiten (gemiddelde werkdag) weergegeven. Deze zijn rechtstreeks ontleend aan het verkeersmodel voor Ommen. In de bijgevoegde afbeelding worden de ‘telpunten’ aangegeven.

Tabel 1. Verkeersintensiteiten in centrumstraten (mvt/etm, gemiddelde werkdag)

Overzicht van de telpunten genoemd in tabel 1.

Toekomstige situatie Varsenerdijk Uit deze tabel blijkt dat de verkeersintensiteit op de Varsenerdijk sterk afneemt naar 3.700 mvt/etmaal (gemiddelde werkdag). Hiermee zal het woonen leefklimaat ter plekke sterk verbeteren. In een aparte notitie “Markt: huiskamer van Ommen’ (OMN021/Avr/0096, 8 oktober 2009) is Goudappel Coffeng hier verder op ingegaan. Deze notitie is als bijlage 7 (separaat) bij deze toelichting gevoegd en de conclusies daaruit zijn hieronder integraal overgenomen.

42

Hoofdstuk 2

“De intensiteit op de Varsenerdijk zal door de maatregelen in de Westflank afnemen tot maximaal 4.000 mvt/etm. De straat wordt versmald en voorzien van bochten, klinkerverharding en de voorrang wordt opgeheven. Auto’s en fietsers rijden gezamenlijk op de hoofdrijbaan, voetgangers worden gescheiden via een (half)hoge band met een breed voetpad, dat overgaat in het plein van de Markt. Bovendien wordt dit deel verboden voor vrachtverkeer, met uitzondering van bestemmingsverkeer. Het ontwerp van de nieuwe straat is getoetst aan het concept Duurzaam Veilig en aan een CROW-richtlijn (publicatie 226) aangaande oversteekbaarheid. Het ontwerp voldoet goed aan de kenmerken, die gesteld worden aan de Duurzaam Veilig wegcategorie erftoegangsweg. Daarmee komt de verblijfsfunctie beter tot zijn recht. Verder blijkt uit toetsing aan CROW 226 bij een intensiteit van 4.000 mvt/etm en een oversteeklengte van 6,0 meter de wachttijd voor voetgangers beperkt is. Met andere woorden op grond van objectieve kenmerken is de oversteekbaarheid goed te noemen. Uitgaande van de voorziene verkeersintensiteiten is het oordeel dat de voorgenomen (her)inrichting goed kan functioneren om de Markt daadwerkelijk als de huiskamer van Ommen te kunnen laten functioneren, waarin de verblijfsfunctie primair is en de verkeersfunctie ondergeschikt”. Toekomstige situatie overige wegen in en nabij het plangebied Uit tabel 1 blijkt, dat de verkeersintensiteit op de Varsenaarstraat-west, het zuidelijkste puntje van de Wethouder Paarhuisstraat en de verbindingsweg met het parkeerterrein achter de voormalige Aldi vestiging toeneemt. Deze toename is te verklaren: • door de autonome ontwikkeling van mobiliteit (demografie, bezit rijbewijs, economie op termijn); • door nieuwbouw in Ommen (extra inwoners, recreatie-impuls, etc.) • door nieuwbouw in het centrum; bijvoorbeeld de nieuwe detailhandel op de locatie van de voormalige Aldi genereert bezoekersverkeer van en naar het parkeerterrein erachter. Maar ook nieuwe woningen genereren extra motorvoertuigen. • door het verdringingseffect; door de herinrichting en snelheidsverlaging van de Varsenerdijk/Markt, waardoor de route via het eerste deel van de Wethouder Paarhuisstraat, het parkeerterrein achter de voormalige Aldi en de van Dr. A. C. van Raaltestraat relatief aantrekkelijker wordt. De genoemde straten kunnen de toename aan verkeersintensiteit goed aan. Herinrichting is niet noodzakelijk. De gevolgen hiervan voor het milieu (geluid, luchtkwaliteit) komen in paragraaf 6.2 en 6.5 aan de orde.

Hoofdstuk 2

43

2.7.2 Parkeren Spreiding/ evenwicht parkeren Om de beeldkwaliteit van de historische binnenstad te versterken zijn de parkeervoorzieningen zoveel mogelijk aan de buitenkant van het centrum gesitueerd. De parkeerlocaties sluiten zoveel mogelijk aan op de belangrijkste invalsroutes naar het centrumgebied. Binnen de historische kern blijft alleen het parkeerterrein achter de voormalige Aldi (gedeeltelijk) en op het Vrijthof en de Tuinstraat (gelegen buiten onderhavig plangebied) behouden. Op bijgaande tekening staan alle geclusterde parkeerterreinen in de Westflank weergegeven. Duidelijk is, dat de zo strategisch gelegen omvangrijke parkeerfunctie voor bezoekers aan de binnenstad van Ommen, namelijk het parkeerterrein aan de voormalige Varkensmarkt, zal blijven bestaan. Wel zal het terrein heringericht worden. Aan de westzijde van de (verlegde) aansluiting Markt/N34 komt een verhard parkeerterrein en een halfverhard parkeerterrein gelegen in het groen. Het halfverharde parkeerterrein is alleen vanaf het verharde parkeerterrein bereikbaar. In parkeerkelders onder de nieuwbouwlocaties langs de Vecht en ter plaatse van de voormalige Aldivestiging worden privé-parkeerplaatsen ten behoeve van de nieuwe woningen voorzien.

44

Hoofdstuk 2

Overzicht geclusterde parkeerterreinen


Parkeerbehoefte In juni 2009 is een parkeeronderzoek (Parkeeronderzoek centrum Ommen –technische rapportage-, BVA, 3 september 2009) verricht in het hele centrum van Ommen om inzicht te krijgen in de huidige parkeersituatie en de ‘drukke’ momenten. Dit onderzoek heeft als basis gediend voor de notitie ‘Parkeerbalans Westflank, gemeente Ommen ( BVA, 5 oktober 2009), waarin inzicht wordt gegeven in de parkeersituatie in de Westflank na realisatie van alle geplande ontwikkelingen. Beide onderzoeken zijn als bijlage 8 en 9 (seperaat) bij de toelichting gevoegd. Uit de ‘Parkeerbalans Westflank’ blijkt dat de in het plangebied te realiseren 506 parkeerplaatsen voldoende zijn om de extra behoefte aan parkeerplaatsen na realisatie van de nieuwe bouwplannen op te kunnen vangen. Er wordt ruim voldaan aan het berekende minimum parkeerbehoefte conform de CROW normen. In deze berekening is uitgegaan van een 100% bezettingsgraad van de aanwezige 506 parkeerplaatsen. Er is ook onderzocht wat de situatie is bij een lagere bezettingsgraad van 90%: de zogenaamde 90% kwaliteitseis. Dan is er alleen op de vrijdagavond een onbelans van 26 en op de zaterdagmiddag een onbalans van 15 parkeerplaatsen.

Hoofdstuk 2

45

Dit kan opgevangen worden in de nog aanwezige restruimte ten westen van de geprojecteerde parkeerterreinen op de Voormars. Deze restruimte is gelegen binnen het plangebied en heeft de bestemming ‘Groenvoorzieningen’ met de aanduiding P gekregen.

46

Hoofdstuk 2

3.

JURIDISCHE VISIE

3.1 Systematiek van de regels Het bestemmingsplan bestaat uit de juridisch bindende regels en plankaart en gaat vergezeld van een toelichting. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/ of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken (zie ook volgende paragraaf). De plankaart heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de plankaart worden de bestemmingen weergegeven. De plankaart vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

3.2 De nieuwe Wet ruimtelijke ordening Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Dit betekent, dat onderhavig bestemmingsplan, waarvan het ontwerp na 1 juli 2008 ter visie wordt gelegd, hieraan moet voldoen. Het voorontwerpbestemmingsplan is waar nodig aangepast. Met de inwerkingtreding van de Wro worden ook de resultaten van het programma DURP (Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen) wettelijk verankerd: nagenoeg alle instrumenten uit de Wro moeten door bronhouders digitaal gemaakt en beschikbaar gesteld worden, en de bestemmingsplannen moeten onderling vergelijkbaar worden. Hiervoor is het pakket RO standaarden 2008 ontwikkeld, dat wettelijk is verankerd in de bij de Wro behorende Regeling standaarden ruimtelijke ordening. Het pakket RO standaarden 2008 omvat (voor zover relevant voor het bestemmingsplan): • De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008). • Het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO 2008). • De Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2008).

Hoofdstuk 3

47

•

De Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen (PRBP2008).

Om de overgang van een analoge naar een digitale ruimtelijke ordening soepel en verantwoord te laten verlopen is besloten alle onderdelen van de RO standaarden 2008 pas op 1 januari 2010 verplicht te stellen. Dit betekent concreet, dat tot die datum bestemmingsplannen niet conform de standaarden 2008 (of oudere standaarden) behoeven te worden opgesteld, indien het ontwerpbestemmingsplan voor 1 januari 2010 ter inzage wordt gelegd. VROM adviseert wel om nieuwe bestemmingsplannen als PDF op de gemeentelijke website te plaatsen. De gemeente zal dit advies opvolgen. Dit voldoet aan artikel 3.8 Wro, sorteert voor op de digitale werkwijze zoals die vanaf 1 januari 2010 verplicht is en levert meteen een stuk dienstverlening richting burgers en andere gebruikers. Onderhavig bestemmingsplan heeft al een lange geschiedenis. Het voorontwerpbestemmingsplan is niet conform de DURP-standaarden opgebouwd, omdat die bij het maken van het plan nog niet bekend waren. Omdat het voorontwerpbestemmingsplan reeds ter visie heeft gelegen en de opbouw van het voorontwerp bekend mag worden verondersteld, is besloten de opbouw van het onderhavige plan zoveel mogelijk te laten aansluiten bij het voorontwerp. Daarnaast is in paragraaf 1.4 een overzicht gegeven van de wijzigingen ten opzichte van het voorontwerp. Wel hecht de gemeente eraan, dat het plan goed digitaal ontsloten wordt. Daarom is besloten het plan IMRO te coderen. Dit betekent, dat er een rechtstreekse koppeling is gemaakt tussen plankaart en regels.

3.3 De indeling van de regels De indeling van de regels is als volgt. De hier aangegeven hoofdstukindeling correspondeert met die van de voorschriften (regels). HOOFDSTUK 1: INLEIDENDE REGELS Dit hoofdstuk bevat bepalingen die nodig zijn om de overige regels goed te kunnen hanteren: • Begripsomschrijving: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven; • Wijze van meten en berekenen: bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling; • Overige toepassingen: bevat algemene bepalingen over bouwen die op alle bestemmingen van toepassing zijn, zoals een anti-dubbeltelbepaling, een algemene bepaling omtrent ondergronds bouwen.

48

Hoofdstuk 3

HOOFDSTUK 2: BESTEMMINGSREGELS In dit hoofdstuk komen de verschillende bestemmingen aan de orde. Alle zelfstandige regelingen die gevolgen hebben voor de bouw- of gebruiksmogelijkheden van de gronden zijn als een bestemming vormgegeven. Per bestemming is het volgende stramien gehanteerd. Het gebruik • Doeleindenomschrijving: een omschrijving van de doeleinden van de bestemming. Het gaat hierbij om de functies. De aard van de toegelaten fysieke elementen van de grond, zoals bouwwerken en werken, geen gebouwen zijnde, vloeit (rechtstreeks) voort uit de toegelaten functies. • Bepaling van strijdig gebruik: hierin wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval strijdig zijn met de bestemming. Soms bestaat er onduidelijkheid welk gebruik wel of niet onder de doeleinden valt. Een voorbeeld: mag je van een vrijstaand bijgebouw op gronden met de bestemming ‘Woondoeleinden’ een zelfstandige woonruimte maken? Om een goed handhaafbaar plan te krijgen en discussies uit te sluiten is besloten om direct na de omschrijving van de doeleinden in een aparte bepaling duidelijkheid te scheppen over deze ‘grensgevallen’. Het bouwen Bouwregels: regels omtrent de hoogte, de bebouwingspercentage en dergelijke volgens de vierdeling: 1. Algemene bouwregels; 2. (Hoofd)gebouwen; 3. Bijgebouwen; 4. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Indien flexibiliteitsbepalingen aan de orde zijn wordt daarnaar verwezen. Besloten is om deze in hoofdstuk 3 op te nemen. HOOFDSTUK 3: BIJZONDERE REGELS In dit hoofdstuk zijn alle flexibiliteitsbepalingen, waar in hoofdstuk 2 naar wordt verwezen, en andere hieronder te bespreken bepalingen opgenomen. Deze regels kunnen algemene bijzondere bepalingen zijn (zoals de algemene wijzigingsbevoegdheid), maar ook bepalingen die slechts betrekking hebben op één bestemming. Deze laatste zijn dus apart gezet van de rechtstreeks werkende bepalingen. De redenen hiervoor zijn: 1. Dat het algemeen besef terug gebracht moet worden bij de gebruikers van bestemmingsplannen dat (met name) ontheffingen niet zonder meer als recht aangenomen kunnen worden (in de zin van recht op ontheffing). Het zijn rege-

Hoofdstuk 3

49

lingen om in bijzondere situaties toch medewerking te kunnen verlenen aan een gewenste ontwikkeling, zonder daarvoor een planherziening te hoeven maken; 2. Dat alle flexibiliteitsbepalingen bij elkaar worden gehouden, wat de overzichtelijkheid ten goede komt; 3. Dat een flexibiliteitsbepaling op meerdere bestemmingen van toepassing kan zijn. Om herhaling te voorkomen kan op deze wijze worden verwezen naar de betreffende flexibiliteitsbepaling die voor meerdere bestemmingen kan gelden. De bijzondere bepalingen betreffen: 1. Nadere eisen: een aanvullend stelsel van nadere eisen die Burgemeester en Wethouders kunnen stellen; deze regeling gebaseerd op artikel 3.6, lid 1, sub d Wro heeft tot doel op een later tijdstip dan bij de totstandkoming van het plan te bezien of op bepaalde punten een nadere eis in het concrete geval noodzakelijk is. Een nadere eis kan worden gezien als een beperking van hetgeen zonder de toepassing van de nadere eisen regeling op grond van de planregels mogelijk zou zijn. Hiermee is dus de nadere eisenregeling in beginsel het tegenovergestelde van de ontheffingsregeling. Bij een nadere eis vindt een beperking van de norm plaats, bij een ontheffing een verruiming. Conform de jurisprudentie dienen de regels al een primaire eis te bevatten. 2. Ontheffingen: ontheffingsregelingen van Burgemeester en Wethouders met betrekking tot het gebruik en bouwen; 3. Wijzigingen: wijzigingsbevoegdheden van Burgemeester en Wethouders. In dit hoofdstuk is een aantal wijzigingsbevoegdheden opgenomen; 4. Algemeen toetsingskader: Het stellen van nadere eisen, het verlenen van een ontheffing of het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid is geen automatisme, maar vergt voor elke situatie een aparte afweging. Om deze afweging zo veel mogelijk transparant te maken, is een algemeen toetsingskader opgenomen. Voordat een bijzonder bepaling wordt toegepast dient mede aan de hand van dit kader bepaald te worden of toepassing verantwoord is. 5. Verwezenlijking in de naaste toekomst: In artikel 3.4 Wro is bepaald, dat in een bestemmingsplan, voor zover het gronden betreft waarvan het gebruik afwijkt van het plan, een of meer onderdelen kunnen worden aangewezen, ten aanzien waarvan de verwezenlijking van het plan in de naaste toekomst nodig wordt geacht. Er is dan sprake van een versnelling van de onteigeningsprocedure. Ter verwezenlijking van het bouwplan ter plaatse van de voormalige Aldi is op korte termijn verwerving van alle gronden noodzakelijk. Het betreft één bouwplan, dat niet in onderdelen kan worden ontwikkeld. De gemeente wil één gebouwencomplex, dat stedenbouwkundig en architectonisch een samenhangend geheel dient te zijn; door één architect ontworpen en in één bouwstroom gerealiseerd. Daarom is besloten op het perceel kadastraal bekend gemeente Ommen, sectie C, nummers 250, 390 A1 en 390 A2 artikel 3.4 van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing te verklaren. 6. Hoofdstuk 2 eindigt met enkele procedurebepalingen.

50

Hoofdstuk 3

HOOFDSTUK 4: SLOTREGELS Dit hoofdstuk is het sluitstuk van de regels en bevat alle bepalingen die nog niet elders ondergebracht zijn. Deze bepalingen zijn algemeen van aard en gelden in principe voor alle bestemmingen. Dit zijn de: • Overgangsrecht; bepalingen, die betrekking hebben op het overgangsrecht. • Slotregel: titel van het bestemmingsplan.

3.4 De toelichting op de bestemmingen In de regels zijn de volgende bestemmingen opgenomen: • Centrumdoeleinden; • Gemengde Doeleinden; • Woondoeleinden; • Verblijfsdoeleinden; • Groenvoorzieningen; • Waterkering (dubbelbestemming) • Archeologisch Verwachtingsvol Gebied (dubbelbestemming) Bestemming ‘Centrumdoeleinden’ De als zodanig bestemde gronden zijn onderdeel van het kernwinkelgebied. In deze bestemming is de nadruk gelegd op publieksgerichte functies. De gronden die op de plankaart zijn aangewezen als ‘Centrumdoeleinden’ zijn dan ook bestemd voor detailhandel, publieksgerichte kantoren, horecabedrijven categorie I tot en met III (II en III voor zover reeds aanwezig), (ondergronds) parkeren, maatschappelijke voorzieningen en wonen. Waar nodig is een relatie gelegd met de ‘ Staat van Bedrijfsactiviteiten – Functiemenging’ (categorie A en B), zoals opgenomen in een bijlage bij de regels (zie verder paragraaf 6.3 van deze toelichting) Wonen is alleen op de verdieping toegestaan, tenzij de woonfunctie op de begane grond reeds aanwezig is op het moment van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan. De overige functies mogen uitsluitend op de begane grond worden gesitueerd, met uitzondering van kantoren en het ondergronds parkeren. Het onderling wijzigen van eerder genoemde functies is grotendeels toegestaan. Uitzondering is de wijziging in een horecabedrijf categorie II, III en V. Terwijl wijziging in een horecabedrijf categorie I (winkelondersteunende horeca) overal binnen de bestemming is toegestaan, mag een wijziging in de horeca categorieën II, III en V alleen plaatsvinden in de Bermerstraat (binnen het desbetreffende differentiatievlak) waar conform de ontwikkelingsvisie en het ontwikkelingsplan een ‘horeca-as’ is gedacht. Hier is horeca in de kelder ook toegestaan. Voor de nieuwvestiging van een muziekcafé (categorie B) is een uitzondering gemaakt. Deze is alleen na ontheffing mogelijk. Uit nader onderzoek moet blijken, dat een goed woonen leefklimaat blijft gegarandeerd.

Hoofdstuk 3

51

Het aantal te bouwen woningen is niet aan een maximum gebonden vanwege de kwalitatieve insteek van het gemeentelijk en provinciaal woningbouwbeleid (zie ook paragraaf 4.3 en 4.4 van deze toelichting). Conform het ontwikkelingsplan is in de regels vastgelegd, dat de voorgevel van het nieuwe gebouw ter plaatse van de voormalige Aldi-vestiging in de bouwgrens (aan de Varsenerstraat) gebouwd moet worden. Op deze manier wordt hier een ‘poortachtige’ vernauwing van het openbaar gebied gewaarborgd. Zo ontstaat een duidelijk entree van het kernwinkelgebied. Voor de maximale goothoogte en de daaraan gerelateerde bouwhoogte wordt verwezen naar de plankaart. Nieuwe gebouwen voor zover direct gelegen aan de openbare weg moeten voorzien zijn van een kap. De hoofdentree van de gebouwen dient gelegen te zijn aan de zijde van de voorgevelrooilijn. Buiten het bouwvlak zijn bijgebouwen toegestaan binnen de zone bijgebouwen. De maximale bouwhoogte van bijgebouwen binnen deze zone bedraagt 5 m¹. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn overal toegestaan binnen de bestemming. Bestemming ‘Gemengde doeleinden’ De gronden met deze bestemming zijn geen onderdeel meer van het kernwinkelgebied en krijgen daarom een andere bestemming. Binnen deze bestemming is geen nieuwe detailhandel toegestaan. Een uitzondering hierop is het nieuwe Marktgebouw waar wel nieuwe winkels zijn toegestaan (tot een maximum van 450 m2 bvo). Per bestemmingsvlak is aangegeven welke functies zijn toegestaan. Daarnaast is in artikel 5, lid 1 sub h geregeld, dat ter plaatse van het perceel Markt 32 wonen is toegestaan conform de geldende bestemming. Ook hier is waar nodig een relatie gelegd met de ‘ Staat van Bedrijfsactiviteiten – Functiemenging’ (categorie A en B), zoals opgenomen in een bijlage bij de regels (zie verder paragraaf 6.3 van deze toelichting). Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak ’hoofdgebouwen met bijgebouwen’. Het bouwvlak ‘hoofdgebouwen met bijgebouwen’ mag voor 100% worden bebouwd. Voor de maximale goothoogte en de daaraan gerelateerde bouwhoogte wordt verwezen naar de plankaart. Het Marktgebouw krijgt een architectonisch accent in de vorm van een torentje met een ‘dakruiter’. In de regels is bepaald, dat boven de maximale bouwhoogte van 18,5 meter een dakruiter is toegestaan. De maximale hoogte van de dakruiter bedraagt 2,5 meter.

52

Hoofdstuk 3

Bijgebouwen mogen zowel binnen het bouwvlak ‘hoofdgebouw en bijgebouwen’ worden gebouwd alsook binnen de ‘zone bijgebouwen’. Bouwwerken geen gebouwen zijnde mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden gerealiseerd. Het is de bedoeling dat een deel van een nieuw te bouwen gebouw direct aan de Vecht in gebruik zal worden genomen door een in Ommen actieve watersportvereniging voor de opslag van boten en een toiletvoorziening. Het zal niet de functie krijgen van verenigingsgebouw. Verder zullen hier sanitaire voorzieningen worden aangelegd voor waterrecreanten, die hun boot hebben aangelegd aan de vlakbij gelegen steigers in de Vecht. In dit nieuwe gebouw zijn dan ook door middel van een specifieke aanduiding deze ‘watersport gerelateerde functies’ mogelijk gemaakt. Bestemming ‘Woondoeleinden’ De gronden die op de plankaart zijn aangewezen als ‘Woondoeleinden’ zijn bestemd voor wonen, (ondergronds) parkeren en beroepsmatige activiteiten op maximaal 40% van het oppervlak van het hoofd- en bijgebouw tot maximaal 45 m². Binnen de bestemming is ook Bed and Breakfast toegestaan. Wel moet voldaan worden aan een aantal voorwaarden. Ter plekke van de desbetreffende aanduiding ‘dienstverlenende functies’ (dv) zijn op de begane grond ook publieksgerichte kantoren en vormen van maatschappelijke dienstverlening toegestaan. Op de plankaart staat aangegeven welk woningtypen gebouwd mogen worden. De volgende woningtypen worden onderscheiden: • Vrijstaande woningen; • Halfvrijstaande woningen; • Aaneengesloten woningen; • Gestapelde woningen. Hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd in het bouwvlak ‘hoofdgebouwen en bijgebouwen’ met dien verstande dat buiten het bouwvlak ter plaatse van de desbetreffende aanduiding op de plankaart balkons zijn toegestaan. Bijgebouwen zijn ook toegestaan binnen de achtertuin. Het maximale oppervlak aan bijgebouwen is afhankelijk van de omvang van het bouwperceel. Voor de bebouwing op de Varsenerdijk zijn de bouwplannen nog niet uitgewerkt. De bouwgrenzen, waarbinnen gebouwd mag worden, zijn iets ruimer getrokken, zodat de architect bij de uitwerking enige vrijheid heeft in de definitieve indeling van het gebouw. Indien de extra ruimte niet benut wordt hebben Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid dat deel van de woonbestemming te wijzigen in ‘Verblijfsdoeleinden’.

Hoofdstuk 3

53

Bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’ De gronden die op de plankaart zijn aangewezen als ‘Verblijfsdoeleinden’ zijn bestemd voor wegen met een functie voor verblijf alsmede ter ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden en voor o.a. parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voorzieningen van beeldende kunst, voorzieningen van algemeen nut en watergangen en –partijen. Wat betreft de parkeervoorzieningen het volgende. Onder de twee geprojecteerde appartementengebouwen op de Varsenerdijk zal een parkeerkelder worden aangelegd. Het is toegestaan deze parkeerkelders met elkaar te verbinden. Het verbindende deel ligt binnen de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’ en is door middel van de aanduiding ‘parkeerkelder’ op de plankaart aangegeven. Binnen de bestemming zijn ook een muziekkoepel en winkelondersteunende horeca (horecabedrijf, categorie II) toegestaan. Het gaat om bestaande voorzieningen, die na de herinrichting een andere locatie krijgen. De exacte locatie is nog niet bekend. Daarom is alleen de maximale hoogte, het maximale oppervlakte en de minimale afstand tot woningen in de regels vastgelegd. De minimale afstand tot woningen bedraagt 15 meter. Voor een motivering van deze afstand wordt verwezen naar paragraaf 6.3. Bestemming ‘Groenvoorzieningen’ De gronden die op de plankaart zijn aangewezen als ‘Groenvoorzieningen’ zijn bestemd voor o.a. groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, watergangen- en partijen en langzaamverkeersroutes. Ter plekke van de aanduiding parkeren is de aanleg en instandhouding van een in het landschap ingepast parkeerterrein toegestaan. Dit parkeerterrein dient te voldoen aan een aantal voorwaarden met betrekking tot de soort verharding, zoals nader beschreven in de regels (artikel 8, lid 2). De gronden mogen maar beperkt worden bebouwd. Dubbelbestemming ‘Waterkering’ Een strook van 5 meter uit de lijn van de waterkering heeft de dubbelbestemming ‘Waterkering’ gekregen. Deze gronden zijn primair bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van de waterkering. Indien strijd ontstaat tussen het belang van de waterkering en de overige geldende bestemmingen prevaleert het eerste belang. Alleen na ontheffing dan wel na de verlening van een aanlegvergunning mag hier worden gebouwd dan wel werken en werkzaamheden worden uitgevoerd.

54

Hoofdstuk 3

Dubbelbestemming ‘Archeologisch verwachtingsvol gebied’ In verband met de bescherming van archeologische waarden kent het plan de dubbelbestemming ‘Archeologisch verwachtingsvol gebied’. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar paragraaf 6.7 van deze toelichting.

Hoofdstuk 3

55

56

Hoofdstuk 3

DEEL B - VERANTWOORDING

4.

BESTAANDE SITUATIE

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie binnen het plangebied kort beschreven, waarbij ruimtelijke, functionele, stedenbouwkundige en verkeerskundige aspecten aan de orde worden gesteld. Voor een uitgebreide analyse van het plangebied wordt verwezen naar de Ontwikkelingsvisie Centrum Ommen en het ontwikkelingsplan De Westflank Ommen-centrum. Ook de directe omgeving (de directe omgeving van het centrum en het centrum zelf) van het plangebied komt kort aan de orde.

4.2 Beschrijving plangebied De functionele situatie Het plangebied bevat een mix aan functies en een redelijk divers winkelaanbod, maar de spreiding van de voorzieningen schiet tekort. Er bevindt zich een aantal vertegenwoordigers van de modische branches verspreid over het gebied. Met de Super de Boer beschikt het plangebied over een belangrijke trekker, die redelijk centraal in het plangebied ligt. Het horeca-aanbod is divers. Verspreid over het plangebied zijn er verschillende typen woningen aanwezig. De ruimtelijk/ functionele situatie Het plangebied maakt onderdeel uit van het kernwinkelgebied van Ommen. De detailhandel bevindt zich vooral in het zuidelijk deel van het centrum (Brugstraat en Varsenerstraat). Het plangebied bevat bijzondere historische en recreatieve kwaliteiten, die echter nog niet volledig worden benut. De ruimtelijk/ stedenbouwkundige situatie De Markt en het naastliggende parkeerterrein aan de Voormars vormt in functionele zin één van de entrees van het centrum van Ommen. In ruimtelijke zin is deze entree echter niet duidelijk aanwezig. De Markt wordt in haar beleving gedomineerd door de verkeersfunctie van de N34 en het parkeren. Stedenbouwkundig is de ruimte niet gedefinieerd. Het 11 April Plein is eveneens een stedenbouwkundig onbestemde ruimte. In functionele zin is het een verbinding tussen het hoofdwinkelgebied aan de Varsenerstraat en de voornaamste parkeervoorziening aan de Markt. In ruimtelijke zin bestaat het plein gevormd uit achterkanten van bebouwing en parkeer- en expeditiefuncties. De locatie van de voormalige Aldi/Apotheek vormt de kop van het winkelgebied aan de Varsenerstraat. De huidige bebouwing vervult deze ‘poort-

Hoofdstuk 4

59

functie’ in onvoldoende mate en heeft tevens een matige architectonische kwaliteit. De noordwand wordt verstoord door een ‘gat’ in de rooilijn op de hoek met de Wethouder Paarhuisstraat. Het plein aan de achterzijde van de voormalige Aldi vormt geen heldere stedenbouwkundige ruimte. Ter hoogte van de kruising van de N34 en de Prinses Julianastraat is geen sprake van een goede entree tot het centrum van Ommen. In algemene zin is er sprake van een matige afstemming tussen de inrichting van de openbare ruimte en de functionele en/ of stedenbouwkundige functie. De verkeerskundige situatie Het plangebied herbergt een groot aantal parkeerplaatsen. Daarnaast is op te veel locaties sprake van een menging van verkeerssoorten. Verblijfsfuncties en verkeersfuncties zitten elkaar soms in de weg. De N34 is een knelpunt, omdat het een barrière vormt tussen de Vecht en het stadscentrum. De Markt wordt te veel gedomineerd door de verkeersfunctie en ontbeert (mede daardoor) een voldoende verblijfs- en verbindingsfunctie. Kabels en leidingen Binnen het plangebied bevinden zich geen hoofdtransportleidingen.

4.3 Directe omgeving Functioneel gezien heeft het centrum van Ommen een groot aantal sterke punten die voor een deel overeenkomen met de sterke punten zoals deze zijn beschreven voor de Westflank. Zo is er sprake van een goede mix aan verschillende functies, is er onder andere een omvangrijk en redelijk divers winkelaanbod en is er een sterke toeristisch-recreatieve functie. Daar komt bij dat de woonfunctie de levendigheid van het centrum buiten de openingstijden positief bevordert. Daarentegen staat de concurrentiepositie van Ommen onder druk en is de afgelopen jaren de regiofunctie per saldo teruggelopen; er is enige leegstand van winkelruimte en er blijven een aantal potenties onbenut. Ruimtelijk functioneel is een aantal verbeteringen mogelijk. Zo is onder andere de hoofdwinkelstructuur onvoldoende in balans en is er een groot verschil tussen de inrichtingen en profielen van de centrumstraten. Positief zijn echter de bijzondere, vooral ook historische, kwaliteiten en de ambiance van de binnenstad. De verkeerskundige situatie binnen het gehele centrum van Ommen bevat sterke en zwakke punten die ook deels overeenkomen met de sterke en zwakke punten binnen het plangebied. Er is sprake van een redelijke bereikbaarheid en goede parkeermogelijkheden. Op de N34 is er echter net als bij het kruispunt Hessel Mulertbrug sprake van congestie; er zijn diverse knelpunten in de verkeersstructuur rond het centrum.

60

Hoofdstuk 4

5.

BELEIDSKADER

5.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het relevante beleid ten aanzien van het Centrum van Ommen en omgeving. Allereerst wordt ingegaan op het rijksbeleid, vervolgens komen relevante aspecten uit het provinciale en regionale beleid aan de orde: dit vormen de kaders voor het gemeentelijke beleid. Het gemeentelijke beleid wordt in de laatste paragraaf behandeld.

5.2 Rijksbeleid Nota Ruimte De Nota Ruimte4 heeft als hoofddoel op een efficiënte en duurzame wijze zowel in kwantitatieve, als ook in kwalitatieve zin ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat. Meer specifiek richt het rijksbeleid zich op: • Versterking van de concurrentiepositie van Nederland; • Bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland; • Borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden, en; • Borging van de veiligheid (m.n. gericht op water en externe veiligheid). Algemene uitgangspunten van de Nota zijn ontwikkelingsplanologie, decentralisatie, deregulering en uitvoeringsgerichtheid. Het rijk zal zich intensief bemoeien met de uitwerking van het beleid en de uitvoering die betrekking heeft op de selectie van gebieden en netwerken die onderdeel uitmaken van de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). Daarbuiten zal het rijk zich terughoudend en selectief opstellen en stelt ze slechts een beperkt aantal regels om te zorgen voor een generieke basiskwaliteit in heel Nederland. Het beleid is gericht op bundeling van verstedelijking en economische activiteiten, maar wel met ruimte voor elk gemeente om te bouwen voor de opvang van de natuurlijke bevolkingsgroei zowel op het gebied van wonen als werken. Dit geldt ook voor het landelijke gebied en voor de nationale landschappen. Voorkomen moet 4

De Tweede en Eerste Kamer der Staten Generaal hebben ingestemd met de nota op respectievelijk 17 mei 2005 en 17 januari 2006. Met de bekendmaking op 27 februari 2006 is de Nota Ruimte formeel in werking getreden. Op grond van artikel 9.1.2 lid 1 Overgangsrecht Wro is bepaald dat een planologische kernbeslissing (zoals de Nota Ruimte) gelijkgesteld wordt met een structuurvisie. Het recht van de planologische kernbeslissing zoals deze gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro blijft van toepassing.

Hoofdstuk 5

61

worden dat de landelijke gebieden leeglopen doordat te beperkte ontwikkelingsruimte wordt geboden. Wettelijke basiskwaliteitsregels ten aanzien van water, natuur en externe veiligheid kunnen hieraan echter aanzienlijke ruimtelijke beperkingen opleggen. Voor bedrijven en voorzieningen wordt gestreefd naar een ‘goede plaats’ voor elk bedrijf. Voor zover de schaal, het gevaar en de hinder het toelaten verdient functiemenging voorrang, anders moet ruimte worden geboden op specifiek daarvoor te bestemmen (bedrijven)terreinen met een passende (multimodale) aansluiting op (bestaande) verkeers- en vervoersverbindingen. Optimale benutting van bestaand bebouwd gebied blijft van groot belang. Herstructurering, revitalisering en transformatie verdient de voorkeur boven nieuwe uitleglocaties. De verstedelijking dient optimaal aan te sluiten en gebruik te maken van de bestaande infrastructuur en van de potenties van knooppunten in deze infrastructuur. Ook aansluiting op het watersysteem (gronden oppervlakte water) is van groot belang om wateroverlast te voorkomen en de waterkwaliteit te beschermen. Het belang van water als sturend principe heeft betekenis gekregen in de (verplichte) watertoets. Naast ruimte voor ‘rode’ functies moet ook ruimte worden gevonden voor parken, groengebieden, sportterreinen en ‘groene’ en ‘blauwe’ recreatiemogelijkheden in en om de stad. Met het in ontwikkeling zijnde beleid legt de nationale overheid een grotere verantwoordelijkheid bij decentrale overheden. De uitvoering van het beleid ligt primair bij de gemeenten, terwijl voor de provincies een belangrijke kaderstellende, coördinerende en controlerende taak is weggelegd. Het onderhavig bestemmingsplan is een ontwikkelingsplan gericht op het optimaal benutten van bestaand bebouwd gebied. Doel is door herstructurering, revitalisatie en transformatie de ruimtelijke en functionele structuur van het centrum van Ommen en daarmee van geheel Ommen aantrekkelijker en vitaler te maken. De ontwikkelingen uit onderhavig bestemmingsplan passen dan ook binnen het rijksbeleid. Ruimte voor de rivier Het klimaat verandert, de zeespiegel stijgt, de bodem daalt. Er komt steeds meer water in de Nederlandse Rivierendelta. Het klassieke concept van dijkverzwaring is daarom niet langer de eerste oplossing. ‘Ruimte voor de rivier’ is een beleidsconcept waarin wordt aangegeven wat de mogelijkheden er zijn om de rivier meer ruimte te geven en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit in het rivierengebied te verbeteren. De beleidslijn ‘Ruimte voor de rivier’ maakt onderdeel uit van de Vijfde Nota op de ruimtelijke ordening. De beleidslijn geldt onder andere voor de Overijsselse Vecht en

62

Hoofdstuk 5

moet in het streekplan verder uitgewerkt worden. Deze uitwerking is het toetsingskader voor bestemmingsplannen. Doordat Ommen tegen de winterdijk van de Overijsselse Vecht aan ligt heeft het project Ruimte voor de rivier veel invloed op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Ruimte voor de rivier kent twee doelstellingen: de veiligheid moet gewaarborgd worden en ruimtelijke kwaliteit van het rivierengebied moet een impuls krijgen. De beleidslijn geldt voor alle nieuwe activiteiten (inclusief wijziging van bestaande activiteiten) in het winterbed van de grote rivieren. Bij de bedijkte rivieren is de beleidslijn van toepassing in het gebied tussen de winterdijken aan beide zijden van de rivier. Tussen deze winterdijken zijn in principe geen bouwmogelijkheden aanwezig. Om aansluiting te vinden bij de uitgangspunten van ‘Ruimte voor de rivier’ is uitgebreid overleg gevoerd met het Waterschap. Onderhavig bestemmingsplan voldoet aan de beleidslijn. De geplande nieuwbouwactiviteiten zijn gelegen buiten het ‘hoogwaterprofiel’ van de Vecht. Zoals in paragraaf 1.1 al vermeld staat is een projectgroep de haalbaarheid van een kadevariant aan het onderzoeken. In dat kader zal zeker ook de beleidslijn ‘Ruimte voor de rivier’ meegenomen worden. Tracébesluit Omleiding Ommen N34/N36 De Rijksweg 34 (N34) is een belangrijke (noordoost)verbinding van het hoofdwegennet voor het verkeer tussen Twente (N36 [Twente-Witte Paal]) en NoordNederland (N48 [Ommen-Hoogeveen]). Daarnaast vervult de weg een belangrijke functie voor het (regionale) verkeer in oost-westrichting tussen Zwolle en Coevorden-Emmen. Mede door de dubbele functie levert de N34 reeds jaren problemen op in de regio Noordoost-Overijssel. De problemen hebben betrekking op de structuur van het wegennet, de capaciteit van de kruising met de Hessel Mulertbrug, het sluipverkeer, de verkeersonveiligheid en de leefbaarheid (barrièrewerking, geluidhinder en luchtvervuiling). De verwachte verdere groei van het verkeer leidt tot een versterking van de bovengenoemde problemen. Om deze problemen op te lossen zal de N36 vanaf de Witte Paal doorgetrokken worden ten noorden van Ommen om uit te komen bij de N48 ter hoogte van Ommerkanaal-Oost. Dit alles conform het Tracébesluit Omleiding Ommen N34/N36, dat op 29 augustus 2007 onherroepelijk is geworden. Door de omleiding, die medio 2010 wordt opgeleverd, ontstaan er tal van kansen en uitdagingen om het centrum van Ommen ruimtelijk, functioneel en stedenbouwkundig te versterken.

Hoofdstuk 5

63

5.3 Provinciaal beleid Omgevingsvisie Overijssel Inleiding Op 1 juli 2009 is de omgevingsvisie van de Provincie Overijssel vastgesteld door Provinciale Staten. In de omgevingsvisie zijn het streekplan, verkeer- en vervoerplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan met elkaar geïntegreerd zodat één beleidsplan ontstaat voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de omgevingsvisie benoemt de provincie de provinciale belangen en geeft ze aan hoe ze de maatschappelijke opgaven samen met de partners gaat realiseren. De omgevingsvisie is een structuurvisie in het kader van de nieuwe Wro. Leidende thema's in de omgevingsvisie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Duurzaamheid wordt volgens de omgevingsvisie gerealiseerd door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities. Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd. Het door de provincie gekozen sturingsmodel in de omgevingsvisie kan als volgt worden beschreven. Allereerst vindt de afweging plaats of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Dit is opgenomen in de generieke beleidskeuzes. Vervolgens wordt gekeken waar deze ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. In de omgevingsvisie zijn ontwikkelingsperspectieven opgenomen voor de gebieden. Tot slot wordt met behulp van de gebiedskenmerken aangegeven hoe de ontwikkeling plaats moet vinden. Generieke beleidskeuzes: (of-vraag) Bij ontwikkelingen ten aanzien van wonen, werken en voorzieningen in de stedelijke omgeving wordt ingezet op herstructurering. Als uitbreiding echt noodzakelijk is dan geschiedt uitvoering via integrale gebiedsontwikkeling conform de gebiedskenmerken. Onderstaand zijn de generieke beleidskeuzes weergegeven die het meest relevant zijn voor onderhavig initiatief. Woonomgeving De provincie zet in op differentiatie in woonmilieus die nu en in de toekomst voldoende ruimte bieden aan de huisvesting van alle doelgroepen. Dit stelt een duidelijke opgave zowel aan nieuwbouw als aan herstructurering. Daarnaast wordt ingezet op het behouden en versterken van de leefbaarheid in steden en dorpen door te sturen op de concentratie van voorzieningen en stimule-

64

Hoofdstuk 5

ren van herstructurering. Hierbij is de kwaliteit van de openbare ruimte (voldoende groen, speelvoorzieningen, etc.) een belangrijk aandachtspunt. Economie en vestigingsklimaat Doel is de aantrekkingskracht te vergroten door aandacht voor cultuur, cultuurhistorie en recreatie- en winkelvoorzieningen. (Binnen)steden en landschap De provincie zet in op zuinig ruimtegebruik door het toepassen van de SER-ladder en de concentratie van bovenlokale behoefte aan woningen, bedrijven en voorzieningen in de stedelijke netwerken en streekcentra. De motivering van ruimtelijke planning gebeurt op basis van de beleidskaart, ontwikkelingsperspectieven, de Catalogus Gebiedskenmerken en regionale behoefteraming. Daarnaast wordt ingezet op het versterken van de kracht van de binnensteden door afspraken over binnenstedelijke woningbouw te maken en een proces dat voorziet in borging van de kwaliteit van stadsrandzones te ontwikkelen. Watersysteem en klimaat Binnen het stedelijk gebied is het waterbeheer afgestemd op de functie van wonen en werken. De ontwikkeling van het watersysteem biedt kansen voor het behoud en de versterking van ruimtelijke kwaliteit. Bij nieuwbouw en herstructurering wordt het belang van het water goed meegewogen. Het watertoetsproces is hiervoor een belangrijk instrument. Binnen de Stedelijke omgeving is de waterbeheersing van groot belang. Het bebouwde gebied moet bereikbaar en toegankelijk zijn, alleen zo kan het functioneren. Binnen het stedelijk gebied wordt het waterbeheer afgestemd op de functie van wonen en werken. Dit betekent bescherming tegen overstromingen en beperking van wateroverlast. Waterschappen en gemeenten dragen daar gezamenlijk zorg voor. Het watertoetsproces is een goed instrument om bij nieuwbouw en herinrichting van bestaand gebied de vereiste watercondities in beeld te brengen. In stedelijk gebied is water ook een verrijkend element. De kwaliteit van de leefomgeving en het bebouwde gebied worden versterkt door meer open water. Grachten en waterpartijen trekken publiek en bieden kansen voor specifieke woonmilieus en recreatievormen. Door de in aantal en hevigheid toenemende stortbuien is het nodig om meer waterberging te realiseren. De inrichting van de publieke ruimte kan door het vergroten van waterberging- en waterafvoermogelijkheden een kwaliteitsimpuls krijgen. De provincie vraagt gemeenten de kansen die de verdere ontwikkeling van het watersysteem biedt voor het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit, zoals zichtbaarheid en beleefbaarheid, te benutten bij nieuwbouw en herstructurering. Daarbij is de waterkwaliteit een belangrijk aandachts-

Hoofdstuk 5

65

punt, omdat de wateren in de bebouwde omgeving deel uitmaken van grotere watersystemen. Veiligheid en gezondheid De Overijsselse rivieren kunnen bij hoog water een bedreiging zijn voor veel mensen. Er zijn in Overijssel vier dijkringgebieden die risico lopen op overstroming. Deze zijn bij wet vastgelegd (Waterwet). Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico’s toe. Omdat de provincie wil dat alle inwoners voldoende beschermd zijn tegen hoog water, geven zij rivieren ruimte voor extreme waterafvoer. In vrijwel heel Overijssel bestaat kans op wateroverlast. Door de klimaatverandering neemt de kans daarop nog toe. Aangezien herstructurering en nieuwbouw altijd invloed hebben op het regionale watersysteem, verwacht de provincie van waterschappen en gemeenten dat zij bij ontwikkelingen in de Stedelijke omgeving altijd aandacht besteden aan de invloed op de grondwaterstand, de aanleg van ruime mogelijkheden voor waterberging, de capaciteit van het rioleringsstelsel en de afvoermogelijkheden van het watersysteem waarop wordt geloosd. Hiervoor is de watertoets een goed instrument. Afkoppelen van regenwater voor voeding van het watersysteem is standaard. De provincie heeft hierbij een stimulerende rol. In bijzondere gevallen zijn ze bereid financieel bij te dragen, bijvoorbeeld wanneer sprake is van vernieuwende projecten met een voorbeeldfunctie of onevenredig hoge kosten. Door creatief ontwerpen kan het realiseren van de wateropgave in combinatie met herinrichting van de openbare ruimte bijdragen aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit en groen in de wijk. Ondergrond De kenmerken, kwaliteiten en waarden van de ondergrond worden beschermd (toekomstwaarde van de bodem) en waar mogelijk ingezet om de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van gebieden te versterken (verbinden van kwaliteiten). Aardkundige, archeologische en cultuurhistorische waarden worden zoveel mogelijk behouden en beleefd door mensen dankzij informatie, gebruik en ontwikkeling. Ontwikkelingsperspectieven groene en stedelijke omgeving (waar-vraag) Op de Overzichtskaart van de provincie worden de volgende ontwikkelingsperspectieven geschetst voor het plangebied. Het grootste deel van het plangebied valt onder ontwikkelingsperspectief 5. Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus (historische kern, woonwijk en geplande woonwijk). Een kleiner deel van het plangebied (het groen bij de Voormars) valt onder ontwikkelingsperspectief 3. Buitengebied – accent veelzijdige gebruiksruimte (mixlandschap: met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren). Met onderhavig bestemmingsplan wordt voorzien in een aantal nieuwe woningen en voorzieningen en de daarbij benodigde parkeergelegenheid. De parkeergele-

66

Hoofdstuk 5

genheid is gesitueerd op de gronden die in de omgevingsvisie zijn aangeduid als ‘Buitengebied, accent veelzijdige gebruiksruimte: mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren’. Slechts een klein deel van het aan te leggen verharde parkeergelegenheid ligt hier in. Voor het overige zal het parkeerterrein een groen karakter krijgen en slechts halfverhard worden. Naar de mening van de gemeente wordt zo in voldoende mate recht gedaan aan de ‘Groene omgeving’. De woningen en voorzieningen worden gerealiseerd op gronden die in de omgevingsvisie zijn aangeduid als ‘Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus: historische kern, woonwijk en geplande woonwijk’. Er is in de omgevingsvisie dus al rekening gehouden met de nieuwbouw van woningen. Daarnaast bevindt het plangebied zich binnen bestaand stedelijk gebied. Volgens de SER-ladder dient eerst bestaande bebouwing benut te worden en herstructurering plaats te vinden, alvorens uitbreiding plaatsvindt. Daar wordt met onderhavig bestemmingsplan aan voldaan. De ontwikkelingen vinden plaats in bestaand bebouwd gebied. Gebiedskenmerken (hoe-vraag) Als in een bepaald gebied een verandering aan de orde is, dan geven de gebiedskenmerken richting aan de manier hoe dit moet plaatsvinden. Bij de gebiedskenmerken is in de kolom 'sturing' onder de kop norm aangegeven welke kenmerken altijd, met elke ontwikkeling, gerespecteerd en versterkt dient te worden, omdat ze gerekend worden tot het provinciale belang. Onder de kop richting is een manier van omgang met kenmerken weergegeven, die de provincie zeer wenselijk vindt. Hier mag van worden afgeweken. Onder de kop inspiratie staan ontwikkelingen vermeld die denkbaar zijn in het betreffende gebiedstype met respect voor de gebiedskenmerken. Voor het plangebied zijn de volgende lagen met de daarbijbehorende gebiedskenmerken uit de omgevingsvisie van toepassing. Stedelijke laag: historische centra, binnensteden, landstadjes Vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. Eigen karakter van het centrum wordt opgezocht en versterkt. Het patroon van straten, pleinen en andere openbare ruimten wordt in stand gehouden en waar mogelijk versterkt of hersteld. Archeologische en historische waarden worden zichtbaar gemaakt en ingezet ter versterking van de eigen identiteit van gebieden. Cultuurhistorische waardevolle en beeldbepalende gebouwen krijgen waar nodig nieuwe functies en economische dragers. Bijzondere condities (waterfront) worden benut. Behouden en versterken van de leefbaarheid van de centra door het behouden en versterken van de mix van functies (bijvoorbeeld door het stimuleren van wonen boven winkels) en integrale oplossingen voor de functionele claim op de openbare ruimte (bijvoorbeeld door het toepassen ‘shared space’ concept: een integrale herinrichting van weg en omgeving met minimaal gebruik van verkeersborden, belijning, gescheiden rijbanen, drempels etc ).

Hoofdstuk 5

67

Met onderhavig bestemmingsplan krijgt de binnenstad een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van het bestaande, historische patroon van wegen en bebouwing. De ontwikkelingen die op basis van het bestemmingsplan plaats kunnen vinden, dragen bij aan behoud en versterking van de mix van functies, het historisch gegroeide patroon van wegen en openbare ruimten en de leefbaarheid. Het plan wordt ingepast met respect voor de historie, het individuele karakter van de bebouwing en de leefbaarheid, in relatie tot de problematiek van verkeer en parkeren. Lust & leisure laag: stads- en dorpsfront: front Stad en landschap tonen zich van hun beste kant. Creëer balustrades en boulevards waar stad of dorp en het omliggende landschap prominent hun gezicht laten zien en situeer er voorzieningen bij (cultuur, horeca) om van de zichten te genieten. Nieuwe landmarks en hoogwaardige architectuur op beeldbepalende locaties in de stads- en dorpsfronten. Koester het landschap in de stad waar dit onder de grond is geschoffeld. Combineren van de ontwikkeling van fronten met de wateren/of gebiedsopgaven, zoals ruimte voor de Vecht, is kansrijk. Als voorbeeld heeft de provincie een schets bijgevoegd van het centrum van Ommen (pag. 141, Catalogus Gebiedskenmerken). Deze schets is afkomstig uit ‘ Levende Vecht, Atelier-Overijssel 2006’ en toont ter hoogte van het plangebied een stadsfront bestaande uit bebouwing evenwijdig aan de Vecht. De verstedelijking van dit deel van Ommen is op de schets veel groter dan wat mogelijk gemaakt wordt in het bestemmingsplan voor de Westflank. De openingen naar de Vecht toe zijn veel minder en ook het hele grasveld aan de Voormars wordt bebouwd. Met onderhavig bestemmingsplan wordt het gebied ten noorden van de Vecht ontwikkeld. Veel zorg is besteed aan het creëren van betekenisvolle openbare ruimtes, die een bijdrage leveren aan het binnenstadsgevoel. Daarbij is de bijzondere relatie van de binnenstad en de Vecht een belangrijk ontwerpmotief geweest. De omgevingsverordening In de omgevingsverordening wordt aangegeven welke aspecten aan de orde moeten komen in de toelichting en de regels van het bestemmingsplan. In onderstaande tabel is aangegeven welke aspecten relevant zijn voor onderhavig bestemmingsplan en hoe hiermee is omgegaan. Relevante aspecten uit Omgevingsverordening

Verwerking in bestemmingsplan

Bestemmingsplan voorziet alleen in woningbouw, detail- Verwezen wordt naar de toelichting paragraaf 2.7 handel , infrastructuur en groenvoorzieningen om te en 5.4. Wat betreft de woningbouw wordt primair voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bij- gebouwd voor de lokale bevolking. zondere doelgroepen.

68

Hoofdstuk 5

Het bouwen en verharden van de groene ruimte moet Zie hierboven. aannemelijk worden gemaakt. Bestemmingsplan dient bij te dragen aan het versterken Zie hierboven en hoofdstuk 2 toelichting. van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Bestemmingsplan dient bij te dragen aan het versterken Zie hierboven en hoofdstuk 2 toelichting. van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Aangeven op welke wijze toepassing is gegeven aan de Zie hierboven. vierlagenbenadering; Motiveren waarom de ontwikkeling past binnen het pro- Zie hierboven. vinciale ontwikkelingsperspectief voor het plangebied Onderbouwen dat het bestemmingsplan bijdraagt aan het Zie hierboven. versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Indien er sprake is van normerende dan wel richtingge- Wat betreft de stedelijke laag ‘historische centra, vende uitspraken behorende bij de gebiedskenmerken binnensteden, landstadjes’ zijn op onderstaande moeten deze doorwerken in de regels van het bp

wijze de normerende en richtinggevende uitspraken verwerkt in het bestemmingsplan: 1.

De regeling is gericht op de instandhouding van het bestaande, historische patroon van wegen en bebouwing. De bouwgrenzen volgen de historische lijnen en ook de maximale goot- en nokhoogten zijn zodanig, dat het historische karakter gewaarborgd blijft.

2.

De nieuwe bebouwing is ingepast met respect voor de historie, het individuele karakter van de bebouwing en de leefbaarheid, in relatie tot de problematiek van verkeer en parkeren. Verwezen wordt naar de desbetreffende relevante paragrafen.

Wat betreft de Lust & Leasure laag: stads en dorpsfront zijn op onderstaande wijze de normerende en richtinggevende uitspraken verwerkt in het bestemmingsplan: 1.

Mede op basis van een analyse van cultuurhistorische en architectonische waarden is het ontwikkelingsplan ontworpen.

2.

Uit de toelichting (o.a. par. 2.4) blijkt, dat veel zorg is besteed aan het creëren van betekenisvolle openbare ruimtes, die een bijdrage leveren aan het binnenstadsgevoel. Daarbij is de

Hoofdstuk 5

69

bijzondere relatie van de binnenstad en de Vecht een belangrijk ontwerpmotief. Woningbouw moet in overeenstemming zijn met de Verwezen wordt naar paragraaf 5.4 (Woonplan woonvisie (aard, omvang en locatie), waarover overeen- 2003 -–2007). Momenteel wordt gewerkt aan een stemming is bereikt met buurgemeenten en GS

nieuwe woonvisie in nauw overleg met de provincie en naburige gemeenten.

Er mogen geen bestemmingen aangewezen worden, die Verwezen wordt naar paragraaf 6.8 van de toelichactiviteiten mogelijk maken die significante negatieve ting. effecten hebben op de wezenlijke natuurkenmerken en natuurwaarden In de toelichting op bestemmingsplannen wordt aangege- Verwezen wordt naar hoofdstuk 2 en paragraaf 6.7 ven op welke wijze bij de planontwikkeling rekening is en 6.10 van de toelichting. gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden In de toelichting moet ingegaan worden op de externe Verwezen wordt naar paragraaf 6.5 van de toelichveiligheid nabij transport gevaarlijke stoffen en Bevi in- ting. richtingen.

5.4 Gemeentelijk beleid De afgelopen jaren zijn diverse nota’s opgesteld die van belang zijn voor het functioneren en de positie van Ommen-centrum. In dit kader vormen ‘Ontwikkelingsvisie Ommen-centrum’ en het ‘Ontwikkelingsplan Westflank Ommen-centrum’ de belangrijkste documenten. Een samenvatting van deze plannen vindt u terug in deel A van deze toelichting. Al deze plannen zijn als separate bijlagen 1 en 2 bij de toelichting gevoegd. Woonplan 2003-2007 Het Woonplan 2003-2007 (zie separate bijlage 10) vormt de basis voor afspraken tussen de gemeente en de provincie over de te leveren prestaties. De provincie hanteert een subregionale indeling, waarmee de provincie flexibel wil omgaan. Het is uiteindelijk aan de gemeenten om de bovenlokale afstemming vorm te geven. In het Woonplan 2003-2007 worden een vijftal beleidsdoelen geformuleerd. Voor onderhavige ontwikkeling is met name het tweede beleidsdoel van belang: ‘Het gemeentelijk woonbeleid is erop gericht bij woningaanpassingen en nieuwbouw zo goed mogelijk in te spelen op de sterk toegenomen diversiteit van de kwalitatieve woningvraag van alle woningzoekenden’. Kwantitatief In de uitwerking van het hiervoor omschreven beleidsdoel wordt verder ingegaan op Ommen-centrum en de daarbijbehorende ontwikkelingsvisie. Aangegeven wordt dat het doel is de concurrentiepositie van Ommen te herstellen en het imago, de

70

Hoofdstuk 5

identiteit van het centrum, een impuls te geven. Ook zijn er enkele (inbreidings)locaties benoemd voor in totaal ongeveer 100 nieuwe woningen. Onderhavig bestemmingsplan omvat de realisatie van circa 80 nieuwe woningen en past daarmee binnen het gemeentelijke woonplan, welke uitgaat van 100 nieuwe woningen. Kwalitatief In het woonplan wordt aangegeven dat drie doelgroepen extra aandacht verdienen: • Ouderen; • Starters; • Minder draagkrachtigen. In het ontwikkelingsplan Westflank Ommen-centrum is hier rekening mee gehouden. Er is een ruime differentiatie aangebracht in het type te bouwen woningen. De oppervlakte en prijsniveaus van de woningen verschillen. De nieuw te bouwen woningen op het 11 April Plein zijn met name bedoeld voor starters. Ter plaatse van de voormalige Aldi-vestiging komen appartementen voor het middensegment. Aan de Vechtoever komen vooral woningen voor het hoge segment. Distributie-planologische aspecten In de Ontwikkelingsvisie Ommen centrum, die in maart 2003 werd vastgesteld door de gemeenteraad, werd ingegaan op de uitbreidingsmogelijkheden voor detailhandel. Kort samengevat bleek uit onderzoek, dat er in het centrum van Ommen voor de periode van 2001 tot 2010 een totale kwantitatieve uitbreidingsruimte bestond van circa 1.900 m² vvo5 (circa 2.400 m2 bvo6). Daarnaast werd ervoor gepleit een extra programma van 1.000 m² vvo (circa 1.250 m2 bvo) te reserveren voor verplaatsingen naar het centrum vanuit de randen en voor schaalvergroting van bestaande bedrijven in het centrum. In totaal dus + 2.900 m2 vvo (circa 3.650 m2 bvo) tot 2010. Bovendien werd gesteld dat het kwantitatieve aspect weliswaar belangrijk is, maar dat het er vooral om zou moeten gaan om nieuwe kwaliteit aan te trekken en op die manier de aantrekkingskracht van het centrum te versterken. Ten aanzien van de horeca werd in de Ontwikkelingsvisie aangegeven dat gestreefd zou moeten worden naar selectieve versterking. Dat is deels ook reeds gerealiseerd door de functieverandering van het voormalige postkantoor in een grand café. Deze uitgangspunten van de Ontwikkelingsvisie zijn ook in 2009 nog onverkort van kracht. In de periode 2002-2009 is het areaal aan detailhandelsruimte niet of nauwelijks toegenomen. Dat heeft onder andere ook te maken met het niet beschikbaar zijn van nieuwe locaties. In andere centra in de omgeving zijn daarentegen wel 5 6

vvo = verkoopvloeroppervlak bvo = bedrijfsvloeroppervlak

Hoofdstuk 5

71

nieuwe ontwikkelingen tot stand gekomen, onder andere in Hardenberg, of in voorbereiding. De belangrijkste mutaties in de detailhandel in het centrum van Ommen in de periode 2002-2009 zijn van kwalitatieve aard geweest: • De in 2002 geconstateerde leegstand is voor een deel opnieuw ingevuld; er is echter nog steeds leegstand. • De Aldi supermarkt is uit het centrum vertrokken; het pand is door de gemeente aangekocht met het oog op de beoogde herontwikkeling van de locatie, en tijdelijk verhuurd aan een koopjeshal. • In een aantal panden hebben zich brancheverschuivingen voorgedaan, die in het algemeen hebben geleid tot kwaliteitsversterking van het bestaande aanbod. Met andere woorden: wel interne verschuivingen in de branchestructuur, maar nauwelijks uitbreiding in kwantitatieve zin. De nieuwste gegevens uit de “Retail Verkenner 2008” van Locatus bevestigen dit (zie ook de separate bijlage 11 ‘Uittreksel databestand Locatus, Retail Verkenner 2008). Locatus volgt de ontwikkelingen in de detailhandel voor alle binnensteden en ander winkelcentra in Nederland en wijdt daaraan jaarlijks een publicatie. Volgens de retailverkenner 2008 beschikt het centrum van Ommen in 2008 over 13.191 m2 winkelvloeroppervlak, ten opzichte van 12.670 m2 in 2002. Met andere woorden: nauwelijks uitbreiding in kwantitatieve zin. Wel een aantal interne verschuivingen in de branchestructuur. De belangrijkste daarvan zijn hierboven vermeld. De kwantitatieve toename in de periode 2002-2009 wordt voornamelijk veroorzaakt door een zekere afname van de leegstand. Wat betreft een eventuele nieuwvestiging van een tweede supermarkt het volgende. Alleen op de locatie van de voormalige Aldi is een vestiging van een supermarkt mogelijk gelet op de noodzakelijke fysieke ruimte voor een moderne supermarkt. Echter deze locatie heeft belangrijke praktische nadelen voor een tweede supermarkt. De parkeermogelijkheden zijn beperkt, de verkeersaantrekkende werking is voor die locatie niet acceptabel en ook de bevoorrading zal de nodige problemen opleveren. Op grond van deze ruimtelijk relevante argumenten is daarom de vestiging van een tweede supermarktvestiging in de regels expliciet uitgesloten. In de horeca-sector is de uitbreiding van het aanbod in de periode 2002-2009 beperkt gebleven tot de vestiging van grand café Tante Pos in het voormalige postkantoor. Dit wordt zowel door ondernemers binnen de horeca als in ondernemerskringen daarbuiten gezien als een kwaliteitsversterking. Versterking van het detailhandels- en horeca aanbod in het centrum van Ommen is anno 2009 nog steeds noodzakelijk. Dat klemt te meer door de recente ontwikkelingen in de regio, die de marktpositie van Ommen in sterke mate kunnen beïnvloeden. Het Koopstromenonderzoek dat in 2005 werd gehouden door de Kamer van

72

Hoofdstuk 5

Koophandel (zie separate bijlage 12) laat zien dat het consumentenoordeel over een aantal kwalitatieve aspecten, zoals “aantal winkels”, “sfeer en gezelligheid”, “inrichting en aankleding”, etc. lager scoort dan het vergelijkbare onderzoek van 2000. Ook de cijfers over de koopkrachtbinding, en vooral de koopkrachttoevloeiing, duiden gemiddeld genomen niet op een verbetering van de economische positie. De effecten van de recente versterking van enkele concurrerende centra, met name in Hardenberg, konden in het Koopstromenonderzoek uiteraard nog niet gemeten worden. De uitgangspunten van de Ontwikkelingsvisie Ommen centrum van 2003 zijn dus nog steeds van kracht. In het Ontwikkelingsplan Westflank Ommen-centrum is aan detailhandelscapaciteit voorzien van: • 11 April Plein: 850 m² bvo7, (circa 700 m² vvo8). • Aldi locatie: 1.250 m² bvo, (circa 1.000 m² vvo). • Marktgebouw: 450 m² bvo, (circa 350 m² vvo). In totaal voor de gehele Westflank is dat dus 2.550 m² bvo (circa 2.050 m² vvo). Daarvan is echter 700 m² bvo (550 m² vvo) reeds bestaande winkelruimte, namelijk de tijdelijke invulling van de voormalige Aldi met een koopjeshal. De netto kwantitatieve uitbreiding van het detailhandelsareaal in de plannen voor de Westflank bedraagt derhalve 1.850 m² bvo (circa 1.500 m² vvo). Dat bevindt zich ruim binnen de in de Ontwikkelingsvisie berekende distributieve ruimte van circa 3.650 m2 bvo (circa 2.900 m2 vvo) tot 2010. In andere delen van het centrum wordt bovendien geen uitbreiding van detailhandel nagestreefd. Daarbij kunnen nog de volgende kanttekeningen worden gemaakt: • De feitelijke ontwikkeling van het aantal inwoners in de kern Ommen ligt iets hoger dan in de berekening van de Ontwikkelingsvisie is aangenomen. • De berekening van de Ontwikkelingsvisie gaat slechts tot 2010. In de periode daarna zal de marktontwikkeling niet stilstaan. Dat versterkt de conclusie dat de toevoeging van nieuwe m2’s detailhandel bescheiden is ten opzichte van de berekende distributieve ruimte. Horeca en bioscoop/servicetheater Voor wat betreft de horeca voorzien de plannen in een uitbreiding van 450 m² bvo in het Marktgebouw. Ook in het nieuw te bouwen paviljoen aan de Vechtoever is horeca toegestaan (circa 150 m2 bvo). Binnen de bestemming ‘Woondoeleinden’ is (onder voorwaarden) Bed and Breakfast toegestaan. Verder zal in het Marktgebouw een bioscoop/(service)theater worden gevestigd. Doel hiervan is extra kwaliteit toe te voegen aan het bestaande aanbod aan voorzieningen in het centrum en daardoor de recreatieve functie van het centrum te versterken conform de doelstellingen van de Ontwikkelingsvisie Ommen-Centrum. 7 8

bvo = bedrijfsvloeroppervlak vvo = verkoopvloeroppervlak

Hoofdstuk 5

73

Verkeer en Vervoer In 2008 is door de gemeenteraad het Verkeersstructuurplan van Ommen vastgesteld. Dit was een resultaat van een opbouwend proces dat uit de volgende stappen bestaat: ‘Gebaande wegen’ In 2003 zijn in de notitie ‘Via de gebaande wegen op weg naar 2020’’ de oplossingsrichtingen voor de hoofdwegenstructuur in Ommen aangegeven. Deze notitie gold als een eerste aanzet tot het opstellen van het verkeersstructuurplan die verder uitgewerkt zou moeten worden. De notitie behelsde een verkeersanalyse van de bestaande situatie en een verkeerstechnisch onderzoek naar de knelpunten en oplossingsrichtingen in 2010 en 2020. Het onderzoek dat met behulp van het verkeersmodel is verricht was uitsluitend gericht op het autoverkeer in en rond de kern van Ommen. De oplossingsrichtingen zijn doorgerekend op effectiviteit voor wat betreft de doorstroming van het geprognosticeerde verkeersintensiteiten in 2020. Het doel van de notitie was een discussie op hoofdlijnen te voeren om zodoende de varianten te bepalen die voor de verdere uitwerking in aanmerking komen. Een van de conclusies die vanuit de notitie zijn getrokken was dat het weliswaar wenselijk zou zijn de Danteweg door te trekken tot de Balkerweg maar dat het niet urgent c.q. noodzakelijk is voor de toekomstige hoofdwegenstructuur van Ommen. Ook de commissie Ruimte heeft gesproken over de oplossingsrichtingen die naar voren zijn gekomen uit de eerste verkeersonderzoeken. Commissie Ruimte was in principe akkoord met de wegenstructuur ten noorden van de Vecht. Voor de structuur ten zuiden van de Vecht heeft de Commissie Ruimte om een nader onderzoek gevraagd om een oplossing te vinden voor het zuidwestelijk doorgaand verkeer via de Markt. ‘Verkeerscirculatieplan’ Ten behoeve van de Centrumvisie en op basis van de notitie ‘Gebaande wegen’ is in 2004 door Haskoning het Verkeerscirculatieplan Ommen-centrum opgesteld. Ten tijde van het opstellen van het Verkeerscirculatieplan was de doortrekking van de Danteweg een reële optie (ook politiek gezien) en maakte onderdeel van het basis wegennetwerk (hierbij opgemerkt dat de doortrekking van de Danteweg geen invloed heeft op verkeersbelastingen op de Varsenerdijk/Markt of andere wegen in het centrum). In de notitie ‘Gebaande wegen’ is uitgegaan van een maximale verkeersbelasting van 2000 mvt/etmaal op de Markt. Gaandeweg het proces van het VCP is echter deze grens verlegd naar 4000 mvt/etmaal welke als uitgangspunt voor VCP is aangehouden. Op grond van de parallel aan het VCP opgestelde studie naar ‘Alternatieve routes voor doorgaand verkeer op de Vasenerdijk’ is destijds de conclusie getrokken dat alleen door de aanleg van een tweede brug over de Vecht het uitgangspunt van 4000 mvt/etmaal op de Varsenerdijk te halen was. Als tweede (verkeerstechnisch) minder goede optie was de aansluiting van de Zwolseweg op de N348 plus twee knippen op de Prinses Julianastraat en de Vasenerdijk genoemd. Geen van beide voorgelegde oplossingen uit deze studie zijn achteraf haalbaar ge-

74

Hoofdstuk 5

bleken. Desalniettemin is dit plan door de raad van 28 april 2005 vastgesteld. Het Verkeerscirculatieplan is als separate bijlage 13 bij deze toelichting gevoegd. In het Verkeerscirculatieplan Ommen-centrum worden de volgende voor de reconstructie van de Westflank relevante verkeersmaatregelen voorgesteld: • De afwaardering van de verkeersfunctie van de Varsenerdijk tussen de nieuwe aansluiting op de Voormars en de Hessel Mulertbrug/Julianastraat tot een verblijfsgebied met een snelheidsregime van maximaal 30 km/uur en de daarbij behorende inrichting. • Een aanpassing van de inrichting van de Varsenerstraat aan de huidige functie, namelijk: verblijfsgebied, waarbij bevoorrading mogelijk blijft. Ook in de oude binnenstad hebben alle straten nu al een 30 km/uur-regime. • Het creëren van een evenwichtige parkeerstructuur voor zowel lang- als kortparkeerders aansluitend op de belangrijkste invalsroutes. Verkeersstructuurplan De raad heeft in mei 2006 besloten om een integraal verkeerstructuurplan op te laten stellen. Het Verkeersstructuurplan (als separate bijlage 14 bij deze toelichting gevoegd) is door de raad in juni 2008 vastgesteld en kent o.a. de volgende onderscheidende elementen ten opzichte van het Verkeerscirculatieplan: • breed gedragen plan Dit plan is tot stand gebracht in nauwe samewerking met de bevolking van Ommen en diverse belangenorganisaties. Het resultaat was een breed gedragen voorstel voor voorkeursvariant van de hoofdwegenstructuur Ommen tot 2015. Na deze periode dient het plan te worden herzien afhankelijk van de regionale ontwikkelingen (N340, N348) en nadat de effecten van de aanleg van de omleiding N36 daadwerkelijk in beeld zijn. • synergie op vier fronten Op grond van de evaluatie van de verrichte onderzoeken zijn in VSP diverse scenario's aangescherpt en ontstond een beeld van een voorkeursvariant. In dit voorkeursvariant zijn de keuzen zodanig gemaakt dat op vier fronten synergie is ontstaan (vier pijlers van VSP): verkeerskundig, ruimtelijk, milieutechnisch en economisch. Vanuit de brede discussie in de ontwerpateliers zijn de keuzen voor hoofdstructuren goed gemotiveerd. • nieuw verkeersmodel Bij het verkeersstructuurplan is uiteindelijk het criterium verkeer kwantitatief onderbouwd. Daarbij is gebruik gemaakt van het meest geavanceerde en voor dit doel opgestelde verkeersmodel Omnitrans. In tegenstelling tot het model dat gebruikt is voor het opstellen van de ‘Gebaande wegen’ en VCP dat meer geschikt is voor de vergelijking van de varianten (alles of niets toedeling) geeft het nieuwe model meer betrouwbare prognoses van de belastingen op het wegvakniveau (capaciteitsafhankelijke toedeling). Mede omdat dit model rekening houdt met de ‘intensiteit/capaciteit verhouding zowel op de wegvakken als op

Hoofdstuk 5

75

•

de kruispunten zijn de verkeersintensiteiten op de Varsenerdijk achteraf acceptabel gebleken zonder dat een nieuwe zuidwestelijke verbinding gerealiseerd moest worden. doortrekking Danteweg niet noodzakelijk Uit het onderzoek is ook gebleken dat de doortrekking van de Danteweg niet noodzakelijk is voor het goed functioneren van de hoofdwegenstructuur in Ommen. Het doortrekken van de Danteweg heeft vooral een lokaal effect zodat de raad in 2008 het VSP heeft vastgesteld zonder de Danteweg door te laten trekken.

Het in het verkeersstructuurplan gebruikte verkeersmodel is inmiddels geactualiseerd. Het geactualiseerde verkeersmodel is basis geweest voor dit bestemmingsplan en de in het kader van dit bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken (zie verder paragraaf 2.7.1). Dit bestemmingsplan is een uitwerking van bovenstaand beleid. Wel zijn voor de onderbouwing en verantwoording van de plannen waar nodig de onderzoeken geactualiseerd. Het Waterplan Op 15 december 2009 is door de gemeenteraad het Waterplan gemeente Ommen vastgesteld. Het waterplan kan worden gezien als de weerslag van de gezamenlijke visie van de gemeente en waterschappen op het waterbeheer. Dit plan is als bijlage 36 bij deze toelichting gevoegd. In de praktijk zijn de voornaamste functies van een waterplan: 1. het geven van een beleidskader voor wat betreft het aspect water; 2. om gemeentebreed het onderwerp water zowel intern binnen de eigen organisatie als extern met de waterschappen af te stemmen; 3. het geven van een overzicht van de huidige situatie op het gebied van water in de gemeente; 4. het geven van een overzicht van de nog te nemen maatregelen op het gebied van water; 5. het leveren van een waterparagraaf voor de op stellen structuurvisie. Het vastgestelde waterplan is richtinggevend voor andere plannen met name op het gebied van ruimtelijke inrichting en bouwen. Ten aanzien van de stedelijke wateropgave dient een gemeente aan te geven hoe aan deze opgave invulling wordt gegeven. Daarbij betreft het maatregelen die getroffen moeten worden om in het bebouwde gebied de kans op wateroverlast zoveel mogelijk te voorkomen.

76

Hoofdstuk 5

Het gaat daarbij om wateroverlast als gevolg van oppervlaktewater, overbelasting van de riolering en door te hoge grondwaterstanden. Voor het watersysteem in Ommen zijn de volgende zaken van belang: - het terugdringen van de vuiluitworp uit de riolering (overstorten); - zoveel mogelijk afkoppelen van verhard oppervlak; - goed kunnen beheersen van het regenwaterafvoersysteem; - bestand zijn van het systeem tegen calamiteiten en klimaatverandering; - kunnen bergen van voldoende water in noodsituaties. De ontwikkeling van het plan Westflank en de waterparagraaf (paragraaf 6.6) zijn in overeenstemming met deze aandachtspunten.

Hoofdstuk 5

77

78

Hoofdstuk 5

6.

MILIEU- EN OVERIGE ASPECTEN

6.1 Inleiding Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beide beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de afweging van het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Tevens is het van belang milieubelastende functies (zoals bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op die milieuaspecten die van belang zijn voor het plangebied ‘Centrum-Ommen (Westflank)’ en haar omgeving. Ook komen andere voor het bestemmingsplan relevante onderwerpen aan de orde.

6.2 Geluidhinder en luchtkwaliteit Algemeen In dit bestemmingsplan worden nieuwe geluidsgevoelige functies toegelaten. Daarom is akoestisch onderzoek noodzakelijk. Verder moeten de ontwikkelingen getoetst worden aan de Wet luchtkwaliteit. De milieuaspecten geluid en luchtkwaliteit zijn nader onderzocht door Goudappel Coffeng (Milieuaspecten bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank), Goudappel Coffeng, OMN021/Anf/0102, 8 oktober 2009). Dit onderzoek is als separate bijlage 15 bij deze toelichting gevoegd. Voor de leesbaarheid van het rapport zijn niet alle gehanteerde parameters uit het rekenmodel opgenomen in de rapportage van 8 oktober 2009. Het betreft hier standaardinstellingen en parameters. Naar aanleiding van de zienswijzen is alsnog besloten deze standaardinstellingen en parameters als bijlage 35 bij de toelichting te voegen. Het gaat om de bijlage: ‘Invoergegevens akoestisch onderzoek centrum Ommen (Westflank)’.

Hoofdstuk 6

79

Geluidhinder De onderzochte situaties In het akoestisch onderzoek zijn verschillende situaties beschouwd: • De nieuw te bouwen woningen zijn ondergezocht op geluidhinder, zowel in de situatie dat de N34 is afgewaardeerd als de situatie, waarin dit nog niet het geval is; • De bestaande woningen zijn onderzocht bij een afgewaardeerde N34; • De bestaande en nieuwe woningen zijn onderzocht naar de geluidseffecten van de nieuwe noord-zuidverbinding tussen de Varsenerdijk en de Varsenerstraat; • Verder zijn de geluidseffecten elders binnen en buiten het plangebied in beeld gebracht. Er is een vergelijking gemaakt tussen de toekomstige situatie zonder ontwikkelingen Westflank (autonome situatie) en een toekomstige situatie, waarbij deze ontwikkelingen wel zijn opgenomen (plansituatie). Daarbij is in de meeste gevallen sprake van een 30 km/uur regime. Alleen de Prinses Julianastraat heeft en behoudt een 50 km/uur regime. En in de situatie dat de N34 nog niet is afgewaardeerd heeft deze weg ook nog een 50 km/uur regime. Volgens de Wet geluidhinder kan bij een 30 km/uur regime akoestisch onderzoek achterwege blijven. De gemeente heeft echter besloten om in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch te kijken wat de toekomstige geluidsbelasting is vanwege de wegen met een 30 km/uur regime en/of een aanvaardbaar woonen leefklimaat kan worden gegarandeerd. De conclusies van het onderzoek Uit het onderzoek blijkt allereerst, dat ten gevolge van het verkeer op de Prinses Julianastraat en de N34 (nog niet afgewaardeerd) de voorkeursgrenswaarde van 48 dB nergens wordt overschreden. Het vaststellen van een hogere grenswaarde is dan ook niet noodzakelijk. In de situatie, dat de Varsenerdijk is afgewaardeerd en het centrum is heringericht, geldt een 30 km/uur regime. Dan is er sprake van een relatief hoge gecumuleerde geluidsbelasting op de nieuw te bouwen woningen vanwege de Varsenerdijk. De hoogste waarde bedraagt 64 dB bij een wegverharding van ‘gewone’ elementenverharding en zonder de correctie van - 5 dB conform artikel 110g van de Wet geluidhinder. De afwaardering van de N34 heeft een positief effect op de geluidsbelasting op de bestaande woningen. Globaal is sprake van een afname van de geluidsbelasting van 5 tot 8 dB (met een ‘gewone’ klinkerverharding). De afname wordt voornamelijk veroorzaakt door de lagere verkeersdruk, het lagere aandeel vrachtverkeer en het verlagen van de maximum snelheid.

80

Hoofdstuk 6

De maximale gecumuleerde geluidsbelasting vanwege de nieuwe NoordZuidverbinding (30 km/uur regime) op de nieuwe woningen bedraagt 63 dB bij een ‘gewone’ elementenverharding. Voor de bestaande woning bedraagt deze maximaal 56 dB. Ook hier is weer niet de correctie van – 5dB toegepast. Tenslotte is gekeken naar de ‘gevolgen elders’: waar is sprake van een geluidsbelasting van meer dan 2 dB? Uit het onderzoek blijkt dat allereerst op het zuidelijke gedeelte van de Wethouder Paarhuisstraat (vanaf de Varsenerstraat tot aan de eerste weg naar rechts) sprake is van een toename van de geluidsbelasting van 4 dB. De geluidsbelasting bedraagt hier circa 61 dB (zonder correctie van – 5dB en met ‘gewone’ klinkerverharding). Verder is op een deel van de Varsenerstraat sprake van een toename van 3 dB (geluidsbelasting circa 60 dB, zonder correctie) en op een deel van de Dr. A. C. van Raalteweg (ten westen van de Prinses Julianastraat) een toename van 2 tot 3 dB (geluidsbelasting circa 61 dB zonder correctie). In beide situaties is hier weer gerekend met ‘gewone’ klinkerverharding. Buiten het centrumgebied is alleen op de Zwolseweg sprake van een toename van de geluidsbelasting. De geluidsbelasting zal ongeveer rond de 50 dB liggen (zonder correctie en met een asfaltverharding). Een goede ruimtelijke ordening Indien een weg een 50 km/uur regime heeft kan een gemeente bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (zonder correctie 53 dB) een hogere grenswaarde vaststellen: • bij nieuwe woningen aan een bestaande weg tot 63 dB (zonder correctie 68 dB) • bij bestaande woningen aan een nieuwe weg tot 58 dB (zonder correctie 63 dB). In onderhavige situatie wordt de 48 dB alleen overschreden vanwege wegen met een 30 km/uur regime. Zoals hierboven reeds beschreven is conform de Wet geluidhinder akoestisch onderzoek niet noodzakelijk bij 30 km/uur wegen. Dezelfde wet biedt dan ook niet de mogelijkheid om hogere grenswaarden vast te stellen. Echter in het kader van een zorgvuldige besluitvorming is de gemeente van mening, dat ook bij 30 km/uur wegen sprake moet zijn van een aanvaardbaar woonen leefklimaat. Hierboven is duidelijk geworden, dat de geluidsbelasting in sommige situaties hoger is dan 48 dB. De genoemde geluidsbelastingen zijn alle zonder de wettelijke correctie van – 5 dB en met een ‘gewone’ klinkerverharding.

Hoofdstuk 6

81

De gemeente Ommen heeft Goudappel Coffeng laten onderzoeken welke geluidsbelasting optreedt bij het gebruiken van een ‘stille’ elementenverharding. Deze verharding kent een geluidsreducerende werking ten opzichte van normale elementenverharding van circa 4 dB. Stille verharding heeft niet alleen gunstige gevolgen voor het woonen leefklimaat, maar ook voor de minimaal benodigde gevelisolatie om te kunnen voldoen aan de binnenwaarde van de woning. Allereerst is gekeken naar de effecten van deze stille verharding voor de nieuwe en bestaande woningen langs de Varsenerdijk en de nieuwe Noord-Zuidverbinding. Uit het onderzoek blijkt dat in grote lijnen de geluidsbelastingen op zowel de nieuwe als de bestaande woningen afnemen met circa 4 dB. De geluidsbelasting (zonder correctie van – 5 dB) is weergegeven in de tabellen 7 en 8 van het onderzoek. Bij gebruik van stille elementenverharding zal na aftrek van de correctie van 5 dB de geluidsbelasting bij alle bestaande en nieuw te bouwen woningen lager zijn dan de maximale hogere grenswaarde, die op basis van de Wet geluidhinder mag worden vastgesteld bij wegen met een 50 km/uur regime. De gemeente Ommen heeft besloten om alle nieuw aan te leggen wegen te voorzien van de stille elementenverharding om zo een goed woonen leefklimaat veilig te stellen. Langs een klein deel van de Wethouder Paarhuisstraat, de Varsenerstraat en de Doctor A.C. van Raaltestraat is ten gevolge van het plan Westflank sprake van een toename van de geluidsbelasting. Dit omdat de verkeersintensiteiten op deze wegvakken toenemen. Wettelijk gezien zijn maatregelen niet verplicht. Desondanks heeft de gemeente Ommen besloten ook hier stille elementenverharding te gaan toepassen. Dit zal geëffectueerd worden in het kader van het reguliere onderhoudsprogramma (vervanging). Wanneer deze wegen uitgevoerd worden met een stille elementenverharding is voor deze wegen geen sprake meer van toenames van de geluidsbelasting (van afgerond 2 dB of meer). Langs de Zwolseweg zal de geluidsbelasting circa 50 dB bedragen (zonder correctie van – 5 dB). Deze geluidsbelasting is niet ongebruikelijk langs dit type wegen en wanneer de correctie wordt toegepast wordt voor het grootste deel voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB (uitgaande van asfaltverharding). Ook hier blijft dus sprake van een aanvaardbaar woonen leefklimaat. Verkeersbesluiten 30-km uur regime De herstructurering van de Varsenerdijk (na de afwaardering van de N34) zal plaatsvinden na vaststelling van het bestemmingsplan. De Varsenerdijk kent nu nog een 50 km/uur regime. Het is niet mogelijk om voor de vaststelling van het bestemmingsplan een verkeersbesluit te nemen tot instelling van een 30 km-regime ter

82

Hoofdstuk 6

hoogte van de Varsenerdijk. Immers de gemeente Ommen is nog geen wegbeheerder van de N34 en de overdracht van de weg door Rijkswaterstaat aan de gemeente Ommen (zoals vastgelegd in de bestuursovereenkomst) zal pas plaatsvinden nadat de omlegging gereed is. De verwachting is dat dit gebeurd medio 2010, na de vaststelling van dit bestemmingsplan. Verder zal er ook een nieuwe noord-zuidverbinding komen richting de Varsenerstraat. Van deze gronden is de gemeente Ommen wel wegbeheerder, maar het nemen van een verkeersbesluit is op dit moment nog zinloos, omdat de herstructurering hier pas plaatsvindt nadat de omlegging gereed is. Voor de overige (bestaande) wegen geldt reeds een 30 km/uur regime. Indien de maximumsnelheid van 30 kilometer per uur nog niet geldt ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan dient het besluit tot het instellen daarvan door het bevoegd gezag al wel te zijn genomen. Dit is het geval. Allereerst is dit gebeurd in het Ontwikkelingsplan Westflank, zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 28 april 2005. Op pagina 30 van dit plan wordt aangegeven, dat ‘het uitgangspunt is de bovenstedelijke verkeersfunctie aan de Varsenerdijk te onttrekken. In het plan is sprake van een doorgaande verkeersfunctie in de vorm van een bomenlaan, vorm te geven als een 30-km zone’. Zie ook pagina 34, waarin staat dat ‘de zogenaamde “knijp” van de Varsenerdijk, nu is vormgegeven door een bochtig verloop van deze route, waardoor het 30-km regime visueel ondersteund wordt’. Vervolgens wordt in het ‘Verkeersstructuurplan Ommen’, van 10 april 2008 in alle varianten uitgegaan van ‘het herinrichten/downgraden (intensiteit, aandeel vrachtverkeer, lagere snelheid en ruimtelijke ontwikkelingen) van onder andere de Varsenerdijk (Markt)’ (pag. 16 onderaan). Tenslotte is de herinrichting van de Varsenerdijk, zoals voorgesteld in dit bestemmingsplan, zodanig vormgegeven, dat voldaan wordt aan alle wettelijke voorwaarden voor het instellen van de 30-km uur/regime. Luchtkwaliteit De ruimtelijke ontwikkelingen zijn getoetst aan de normen voor de buitenlucht, zoals deze zijn opgenomen in de Wet luchtkwaliteit. In de gehele gemeente Ommen is voor zowel de huidige situatie, de tijdelijke toekomstige situatie zonder afwaardering van de N34 en de toekomstige situatie met afwaardering van de N34 bestudeerd of sprake is van overschrijdingen van de normen zoals deze zijn opgenomen in de Wet luchtkwaliteit. Dit is niet het geval. De voorgenomen ontwikkelingen kunnen dan ook wat betreft het aspect luchtkwaliteit doorgang vinden.

Hoofdstuk 6

83

6.3 Hinder van bedrijven Algemeen Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van nieuwe functies op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woonen leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’.9 Richtafstandenlijsten De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-publicatie. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Twee omgevingstypen De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-publicatie zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Hier is het uitgangspunt: functiescheiding. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven en kantoren) voor. Binnen gemengde gebieden – hier aangeduid als gebieden met functiemenging – heeft men te maken met milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd. Hier is het uitgangspunt niet functiescheiding maar functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Voorbeelden van gebieden met functiemenging 9

‘Bedrijven en Milieuzonering’, Uitgave VNG, Den Haag, 2009.

84

Hoofdstuk 6

zijn horecaconcentratiegebieden, stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden van dorpskernen, woon-werkgebieden met kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies en lintbebouwing in het buitengebied met veel agrarische en andere bedrijvigheid. In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieen: - categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd; - categorie B: activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden; - categorie C: de activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij door de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen. Voor het toestaan van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden: 1. het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid; 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats; 3. de activiteiten (inclusief opslag) vinden hoofdzakelijk inpandig plaats; 4. activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur. Naast bovengenoemde 4 randvoorwaarden zijn bij de keuze van de activiteiten de volgende criteria gehanteerd: - voor categorie A gaat het om activiteiten in milieucategorie 1; - voor categorie B betreft het activiteiten: - in categorie 1 voor het aspect gevaar; - in maximaal categorie 2 voor de aspecten stof en geur; - in maximaal categorie 3.1 voor het aspect geluid; - met een index voor verkeer van maximaal 1G (goederen) en 2P (personen); - voor categorie C gaat het om activiteiten zoals bij categorie B, maar met een index voor verkeer van maximaal 2G (goederen) en 3P (personen). Op basis van de bovenstaande categorie-indeling, voorwaarden en criteria is in bijlage 4 van de VNG-publicatie een voorbeeld van een Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging opgenomen.

Hoofdstuk 6

85

Consequenties plangebied Het plangebied is aan te wijzen als een gemengd gebied, een gebied met functiemenging. Het plangebied immers kan getypeerd worden als een ‘winkelgebied in een dorpskern’. Waarborgen goed woonen leefklimaat in plangebied Binnen het plangebied wordt detailhandel, publieksgerichte kantoren, bepaalde vormen van horeca, maatschappelijke dienstverlening en een bioscoop/theater toegestaan. In de nabijheid van deze functies zijn nu woningen aanwezig en worden ook nieuwe woningen toegestaan (soms op de verdieping boven bijvoorbeeld winkels. Gelet hierop is de volgende regeling opgenomen in dit bestemmingsplan: • Rechtstreeks zijn binnen de bestemming centrumdoeleinden en gemengde doeleinden die activiteiten toegestaan die in de staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging zijn opgenomen (zie bijlage bij de regels). Het gaat hier om categorie A activiteiten • Rechtstreeks zijn die activiteiten toegestaan, die behoren tot categorie B en zijn opgenomen in de staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging en bouwkundig afgescheiden zijn van woningen en andere gevoelige functies; • Na ontheffing zijn ook categorie B bedrijven toegestaan, die niet bouwkundig zijn afgescheiden van woningen en andere functies. Door het treffen van speciale bouwkundige maatregelen dan wel door de kleinschaligheid van de categorie B activiteiten is het goed mogelijk dat deze samen kunnen gaan met de gevoelige functies. Voorwaarde daarbij is dat middels onderzoek aangetoond wordt dat deze activiteiten een goed woonen leefklimaat voor woningen en andere gevoelige functies niet in de weg staan. Binnen het Marktgebouw is een bioscoop/servicetheater toegestaan. Deze behoort tot categorie C van de staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging, omdat sprake is van een relatief grote verkeersaantrekkende werking. In dit gebouw zijn verder geen geluidsgevoelige functies toegestaan. Ook is een goede ontsluiting op de hoofdinfrastructuur aanwezig. De komst van de bioscoop is meegenomen in het onderzoek naar de luchtkwaliteit en de geluidhinder. Uit dit onderzoek (zie paragraaf 6.2) blijkt dat voldaan wordt aan de wettelijke normen. Een goed woonen leefklimaat is hier dus gegarandeerd. De voorgestane ontwikkelingen binnen het plangebied leveren aldus geen hinder (in de zin van bedrijven en milieuzonering) op voor de woningen in en rondom het plangebied. Consequenties voor reeds bestaande bedrijven De aard van de nieuwe functies is zodanig dat gesteld kan worden, dat bestaande voorzieningen in en nabij het plangebied (het gaat hier dan om winkels, horeca, en

86

Hoofdstuk 6

allerlei vormen van dienstverlening) ook in de toekomst hun activiteiten duurzaam kunnen blijven uitvoeren. Immers geconcludeerd kan worden, dat de bestaande voorzieningen vallen onder de categorie A of B. In de nieuwe situatie worden geen nieuwe woningen toegestaan die bouwkundig verbonden zijn met bestaande categorie B bedrijven (zoals een supermarkt). Gelet op de toegestane functies in het nieuwe Marktgebouw heeft ook dit gebouw geen negatieve (milieu)consequenties voor de bestaande voorzieningen. Bestaande bedrijven worden dus qua milieuhinder niet duurzaam belemmerd door de ontwikkeling van de Westflank. Aan te houden afstanden van activiteiten in het openbaar gebied Het bestemmingsplan laat in het openbaar gebied (met de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’) een muziekkoepel, een (klein) horecabedrijf en fietsenstallingen. De exacte locatie van deze voorzieningen is nog niet bekend. Muziekkoepels worden niet genoemd in ‘Bedrijven en milieuzonering’. De geplande muziekkoepel wordt slechts incidenteel gebruikt en zal moeten voldoen aan het Activiteitenbesluit. Omdat de muziekkoepel in een gebied met functiemenging is gelegen kan in principe uitgegaan worden van een aan te houden afstand van 0 meter. In verband met zichthinder, privacy en dergelijke is besloten een afstand van minimaal 15 meter aan te houden tussen een muziekkoepel en woningen. Dit is geregeld in de voorschriften. Het horecabedrijf dat binnen de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’ mogelijk is behoort tot categorie A. Ook hier is in een gebied met functiemenging de aan te houden afstand 0 meter ten opzichte van woningen. Ook hier is in verband met zichthinder, privacy en dergelijke besloten, dat de minimale afstand tussen het horecabedrijf en een woning 15 meter dient te zijn. Voor een fietsenstalling zijn in de brochure “Bedrijven en milieuzonering” geen richtafstanden opgenomen. De gemeente heeft desondanks besloten om de regels aan te vullen en ook wat betreft de fietsenstallingen een situeringseis op te nemen in de regels. Deze luidt alsvolgt: “de situering van een fietsenstalling als bedoeld in lid 1, sub c, dient zodanig te zijn dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het uitzicht van bewoners van nabijgelegen panden en deze panden goed bereikbaar blijven”.

Hoofdstuk 6

87

6.4 Bodem- en grondwaterkwaliteit In het kader van dit bestemmingsplan is ook onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit. Uit het verkennend bodemonderzoek Westflank Centrum Ommen (januari 2006), als separate bijlage 16 bij de toelichting gevoegd, blijkt dat gezien de vastgestelde bodemkwaliteit er geen risico’s zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu op de onderzochte nieuwbouwlocaties (voormalig Aldi-terrein e.o., Marktgebouw, 11 April Plein, bebouwing Varsenerdijk en op de kop Varsenerstraat). De grond wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het huidige grondgebruik en de voorgenomen ontwikkelingen. Voor het meest westelijk deel van het plangebied (waar voor een deel een nieuw parkeerterrein zal worden gerealiseerd) is in 2009 een aanvullend verkennend bodemonderzoek verricht. Dit onderzoek is als separate bijlage 17 bij deze toelichting gevoegd. Ook deze gronden worden vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het huidige gebruik en de voorgenomen ontwikkelingen. Voor wat betreft het bodemaspect zijn er geen milieuhygiënische belemmeringen of bezwaren tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

6.5 Externe veiligheid Ook het aspect externe veiligheid is nader onderzocht. Door Oranjewoud zijn de volgende twee rapporten opgesteld, die als bijlage 18 en 19 bij deze toelichting zijn gevoegd: • Onderzoek EV Centrum Ommen (Westflank), risico-analyse, d.d. 6 oktober 2009; • Onderzoek EV Centrum Ommen (Westflank), de verantwoordingsplicht, d.d. 6 januari 2010. Allereerst blijkt, dat er geen bedrijven in de nabijheid van het plangebied zijn gelegen, waarbinnen gevaarlijke stoffen worden toegepast of opgeslagen. De enige activiteit, die van invloed is op de externe veiligheid situatie van het bestemmingsplangebied, is het transport van gevaarlijke stoffen over de Varsenerdijk (de N34). In het najaar van 2008 is een begin gemaakt met de omlegging van de Rijksweg N34. De nieuwe weg zal naar verwachting medio 2010 worden opgeleverd. Daarna vervalt de N34 als risicobron. Wel blijft dan de lokale routering als risicobron over. De geplande nieuwbouw zal op zijn vroegst in 2010 starten. Besloten is in het onderzoek naar de externe veiligheid vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen een aantal varianten te bekijken. Hieronder staan ze op een rij:

88

Hoofdstuk 6

• • •

Varsenerdijk als route van gevaarlijke stoffen in 2009 en in 2020 zonder de realisatie van de Westflank (variant 0 en 2 in het onderzoek); Varsenerdijk als route van gevaarlijke stoffen na realisatie van de Westflank (voorzover mogelijk) in 2020 (variant 1 en 3 in het onderzoek); (Heringerichte) Varsenerdijk (zonder route van gevaarlijke stoffen) in 2009 en na realisatie van de Westflank (variant 4 en 5 in het onderzoek).

Uit het eerste hierboven vermelde onderzoek van Oranjewoud blijkt, dat zowel bij gebruik van de Varsenerdijk als route van gevaarlijke stoffen als bij een heringerichte Varsenerdijk het plaatsgebonden risico geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkelingen. Wat betreft het groepsrisico zal door de ontwikkeling van de Westflank -in het geval dat de Varsenerdijk nog gebruikt wordt als route van gevaarlijke stoffen- toenemen. Immers de personendichtheid binnen het invloedsgebied van de N34 neemt toe. Dit geldt ook nadat de Varsenerdijk is heringericht. De verklaring hiervoor is dat door de nieuwe ontwikkelingen een toename van de personendichtheid binnen het invloedsgebied van de lokale routering mogelijk is. In de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen wanneer het groepsrisico (significant) toeneemt. Bij de verantwoordingsplicht dient de gemeente de toename en de ligging van het groepsrisico te onderbouwen en te verantwoorden. In het tweede hierboven vermelde onderzoek van Oranjewoud wordt dit gedaan. In de conclusies worden kort de belangrijkste constateringen en te nemen maatregelen samengevat op basis waarvan het College van Burgemeester en Wethouders haar verantwoording kan baseren. Deze conclusie is hieronder integraal overgenomen. “Basissituatie groepsrisico • Het groepsrisico ligt met inbegrip van de ontwikkeling onder de oriëntatiewaarde; • Het groepsrisico neemt toe door de ontwikkeling; • Na omlegging van de N34 neemt de verandering in het groepsrisico af. Overige veiligheidsaspecten • Weinig functies van het plangebied liggen binnen het invloedsgebied van brandbare vloeistoffen; • Van de bron af gerichte vluchtroutes uit het plangebied zijn voldoende aanwezig; • Er zijn geen functies met beperkt zelfredzame personen in het plangebied geprojecteerd;

Hoofdstuk 6

89

• • •

De bereikbaarheid, op het 11 April Plein na, wordt door de lokale brandweer als voldoende beoordeeld; De lokale brandweer beoordeelt de bluswatervoorzieningen als toereikend; De oprichting van een extra WAS installatie voor het plangebied wordt niet noodzakelijk geacht. De gemeente zet in op SMS-alerts bij een mogelijke calamiteit.

Tijdsaspect Een bijzonder aspect binnen deze verantwoording vormt het tijdsaspect. Na medio 2010, als de N34 niet meer in gebruik is als route gevaarlijke stoffen, neemt de veiligheid toe. Naar verwachting neemt de omvang van de transporten die langs het plangebied gaan af en minder functies binnen het plangebied zullen liggen binnen het 100%- letaliteitsgebied van een BLEVE. Dit heeft een positief effect op de risico's in het gebied. Maatregelen ter beperking van de omvang van het groepsrisico Om de veiligheid verder te verhogen kunnen bouwkundige maatregelen worden afgewogen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het beschermen van bouwwerken tegen de impact van een BLEVE. Deze maatregelen zijn niet te treffen in de ruimtelijke procedure zelf, maar kunnen wél door de gemeente worden opgenomen als voorwaarde in de overwegingen voor het verlenen van medewerking aan de ruimtelijke procedure”. Consequenties voor dit bestemmingsplan Zoals hierboven al is opgemerkt, is wat betreft de externe veiligheid het tijdsaspect van groot belang. Theoretisch gezien kan het bestemmingsplan in het voorjaar van 2010 van kracht worden: vóór het tijdstip, dat de N34 wordt omgeleid. Daarom is de situatie, dat de N34 nog bestaat als route gevaarlijke stoffen in het hele onderzoek meegenomen. Omdat pas na het van kracht worden van het bestemmingsplan een bouwvergunning kan worden verleend zal praktisch gezien de nieuwe bebouwing in het plangebied altijd gebouwd worden na de verplaatsing van de route gevaarlijke stoffen. Na de omlegging van de N34 zal de gemeente het instrumentarium van hoofdstuk 3 van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen inzetten om het gewenste verbod van vervoer van gevaarlijke stoffen in het plangebied en de verplaatsing van de route gevaarlijke stoffen te realiseren. In de verantwoordingsplicht wordt nog geadviseerd om de regels in het bestemmingsplan zo op te stellen, dat niet onbedoeld functies ontstaan die wél gekenmerkt worden door de aanwezigheid van beperkt zelfredzame personen. Het gaat dan bijvoorbeeld om bewoners van verpleegtehuizen en kleine kinderen in de kinderopvang. In een bijlage van de regels is een ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten – func-

90

Hoofdstuk 6

tiemenging’ opgenomen. De bedoelde functies staan niet vermeld onder het kopje ‘Maatschappelijke en overige dienstverlening’ en zijn dan ook niet mogelijk binnen de desbetreffende bestemmingen. Reactie Veiligheidsregio IJsselland De veiligheidsregio IJsselland heeft gereageerd op het ‘Onderzoek Externe Veiligheid Centrum Ommen’ bij brief van 25 september 2009. Deze brief is als separate bijlage 20 bij deze toelichting opgenomen. De conclusie is, dat binnen het plangebied voldoende ontsluitingswegen en bluswatervoorzieningen aanwezig zijn. Uitzondering hierop is het 11 April Plein. De gemeente heeft met de brandweer afgesproken dat in de plansituatie het 11 April Plein van twee kanten bereikbaar is. Verder wordt het 11 April Plein voorzien van een brandkraan. De plaatsing hiervan zal bij de verdere uitwerking van de inrichting van het plein in overleg met de brandweer worden bezien. Met de voorgestelde maatregelen door de gemeente rondom het 11 April Plein beoordeelt de brandweer de bestrijdbaarheidsituatie in het plangebied alsnog als voldoende. Opgemerkt wordt, dat bij de verdere invulling van het plan nader overleg dient plaats te vinden met de afdeling preventie van de brandweer Ommen en het team Risicobeheersing van de Veiligheidsregio Ijsselland over de exact benodigde ontsluitingswegen en bluswatervoorzieningen. Dit overleg zal plaatsvinden. Paragraaf 3.3.1 van de Risicoanalyse is wat betreft de transportintensiteiten op de Prinses Julianastraat verduidelijkt.

6.6 Waterhuishouding Inleiding Het uitvoeren van de watertoets maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan. Er wordt naar gestreefd om het bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren. Er moet worden aangegeven of en op welke wijze de waterhuishouding wordt beïnvloed en op welke wijze negatieve effecten worden voorkomen of gecompenseerd. Daarnaast bevat de waterparagraaf een weergave van het doorlopen proces en het wateradvies van de waterbeheerder. De belangrijkste beleidsdocumenten met betrekking tot water zijn de Vierde Nota Waterhuishouding, Waterbeleid 21e eeuw en de Europese kaderrichtlijn Water. Op 14 februari 2001 is de startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw (WB21) ondertekend door het Rijk, het Interprovinciaal Overlegorgaan (IPO), de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Unie voor Waterschappen. In deze startovereenkomst is vastgelegd dat de watertoets vanaf deze datum zal worden toegepast in de

Hoofdstuk 6

91

procedures voor ruimtelijke plannen en besluiten. De watertoets zoals die wordt uiteengezet in de Handreiking Watertoets 2 én de juridische verankering zoals die per 1 november 2003 heeft plaatsgevonden in het Besluit op de ruimtelijke ordening (BRO) vullen elkaar in deze goed aan. Het Waterschap Velt & Vecht heeft dit beleid onder andere vertaald in haar beleid. Hierin is met betrekking tot de waterhuishoudkundige infrastructuur een aantal richtlijnen aangegeven waar bij ruimtelijke ontwikkelingen van uit wordt gegaan. Naast de richtlijnen van het waterschap worden voor de watertoets de thema's van de "Handreiking watertoets II" grotendeels gevolgd. De aanpak van de watertoets is verwoord in de beleidsnotitie “Water en Ruimtelijke Ordening” en is ontwikkeld met de bestuurlijke keuze op welke thema’s en aspecten de ruimtelijke plannen beoordeeld worden. Als uitgangspunt geldt de kwantiteitstrits "vasthouden-bergen-afvoeren": Bij de ruimtelijke inrichting wordt rekening gehouden met de waterhuishoudkundige situatie. Vertrekpunt is dat de huidige situatie niet nadelig wordt beïnvloed. Hemelwater zal zoveel als mogelijk binnen het plangebied worden vastgehouden en/of worden geborgen. Hemelwater afkomstig van schone oppervlakte kan worden afgekoppeld. Infiltratiemogelijkheden worden maximaal benut. Om eventuele verontreiniging van bodem, gronden oppervlaktewater te voorkomen worden duurzame, niet-uitlogende bouwmaterialen en een milieuvriendelijk beheer en onderhoud toegepast. In paragraaf 5.3 staat het waterbeleid van de provincie beschreven. Naar aanleiding daarvan het volgende. In het vervolg van deze paragraaf worden de vereiste watercondities in beeld gebracht. Ook wordt ingegaan op (het behoud van) de waterkering en het overleg met het Waterschap. Het plangebied is van dien aard, dat hier geen (fysieke) ruimte is om door het vergroten van de waterberging- en waterafvoermogelijkheden een kwaliteitsimpuls te geven. Door het waterschap is informatie aangereikt voor het opstellen van deze waterparagraaf. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste aspecten. Karakterisering van het plangebied Het plangebied grenst direct aan de Vecht, waarbij de noordoevers van de Vecht in het plangebied zijn gelegen. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in bouwmogelijkheden op de Varsenerdijk. Dit is een (natuurlijke) waterkering. De kern Ommen ligt relatief hoog t.o.v. het plangebied. Het gemeentelijk grondgebied wordt gekenmerkt door een grote variëteit aan hoogten en laagten. Een gedeelte van de Markt is een oude Vechtarm en het gebied De Dante (woonwijk grenzend aan het plangebied) is een gebied dat bij hoge Vecht waterstanden onderbemalen wordt. Bij hoge waterstanden van de Vecht wordt al het overtollige water via de onderbemalen vijvers van de Dante geloost op het Ommerkanaal. Bij nieuwe projecten moet altijd de bodemgesteldheid goed in beeld worden gebracht.

92

Hoofdstuk 6

Hoewel Ommen overwegend geschikt is om regenwater te infiltreren moet in het plangebied voor wat betreft de hoogteligging rekening worden gehouden met de invloed van hoogwater van de Vecht. Kenmerken huidig bodem watersysteem Bodem en maaiveld De bodem van het plangebied bestaat voornamelijk uit matig fijn en matig siltige zandgronden. Het maaiveld van het plangebied is nabij het centrum ca. NAP+6,20 en nabij de te realiseren parkeerplaats Voormars NAP+5,00. De huidige kade / waterkering langs de Vecht heeft een hoogte van ca. NAP+6,00. Grondwater Het grondwater loopt in zuidelijke richting naar de Vecht. De waterstand van de Vecht is van grote invloed op de grondwaterstand in de kern van Ommen. Bij Hoogwater wordt bijna al het regenwater en oppervlaktewater van het bebouwde gebied van Ommen via het gemaal de Dante naar het Ommerkanaal afgevoerd. De overstorten op de Vecht en Galgengraven van het rioolsysteem Ommen-Noord worden bij een waterstand van ca NAP +4,00 en hoger automatisch afgesloten. De overstorten op de Dante vijvers nemen de functie van de afgesloten overstorten over. In het verleden heeft dit systeem naar behoren gewerkt. De normale grondwaterstand in het gebied van de Markt en Voormars is ca. NAP+3,40. Bij het oprichten van gebouwen dient men rekening te houden met een grondwaterstand van NAP +4,00. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) ligt tussen 50 centimeter onder maaiveld en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) ligt op meer dan 170 centimeter onder maaiveld. Er zijn geen aanwijzingen dat er binnen de kern sprake is van wateroverlast. Oppervlaktewater In het te bebouwen gebied van het plan komt geen oppervlaktewater voor. De Vecht heeft een zomerpeil van NAP+2,65 en winterpeil van NAP+2,35. Tijdens hoogwater zijn in het verleden waterstanden tot NAP+5,60 gemeten. Afvoer regenwater en afvalwater Rioleringstechnisch maakt het rioolsysteem van de Westflank onderdeel uit van het rioolsysteem Ommen-Noord. De afvoer van regenwater van het verhard oppervlak en daken vindt plaats via een gemengd rioolstelsel. Voor het totale rioolsysteem Ommen-Noord is de wettelijk verplichte Basisinspanning gerealiseerd. Daarnaast heeft de gemeente Ommen voor het Rioolsysteem Ommen-Noord een afvalwaterakkoord gesloten met het waterschap Velt en Vecht.

Hoofdstuk 6

93

In dit afvalwaterakkoord zijn maatregelen opgenomen die verder gaan dan de verplichte basisinspanning. Ommen heeft de intentie uitgesproken om maatregelen te nemen die er toe leiden dat uiterlijk 2012 de vuilemissie via overstorten gereduceerd zal zijn tot 20 á 50% beneden de toegestane norm. Het gebied de Westflank is onderdeel van dit afvalwaterakkoord. Voor de Westflank zelf is in het afvalwaterakkoord aangegeven, dat bij de herinrichting meer dan 50% van het verharde oppervlak van het gemeentelijk rioolstelsel wordt afgekoppeld. Toekomstige situatie Bodem en maaiveld. Het huidige niveau van de wegen, maaiveld en gebouwen blijft gehandhaafd. Om drooglegging van de gebouwen te garanderen wordt voor het bouwpeil van de op te richten gebouwen uitgegaan van een hoogte van 30 cm boven de as van de rijbaan. Tevens wordt rekening gehouden met de bestaande bebouwing en de begaanbaarheid (mensen met een handicap). Langs de Vecht wordt voorlopig voor de gebouwen rekening gehouden met een nieuwe hoogte waterkering van NAP+6,40. Uitgangspunt is onderkant van de bovenstrooms gelegen Hessel Mulertbrug, NAP+5,90, verhoogd met 0,50 m voor veiligheid. Bij de definitieve ontheffingsaanvraag zal door het waterschap Velt en Vecht de definitieve hoogte van de waterkering worden vastgesteld. Afvoer regenwater en afvalwater. Hier onderscheiden we twee onderdelen. Te weten. Het reeds bebouwde en verharde gebied en de nieuw aan te leggen parkeerplaats op de Voormars. Het reeds bijna geheel bebouwde gebied is nu voorzien van een gemengd rioolstelsel. Daar waar het openbare gebied wordt heringericht wordt deze riolering vervangen door een gescheiden stelsel. De nieuw op te richten gebouwen krijgen tevens een gescheiden stelsel. In de oude situatie werd het regenwater gemengd met afvalwater naar de RWZI afgevoerd of tijdens hevige regenval overgestort op het oppervlaktewater. In de nieuwe situatie wordt het schone regenwater waar mogelijk direct op de Vecht geloosd. Het overige regenwater wordt naar een buiten het plangebied aan te leggen wadi/watergang en vervolgens naar het oppervlaktewater afgevoerd. Voor parkeerkelders worden voorzieningen getroffen om te voorkomen dat deze bij calamiteiten onderlopen. De nieuwe parkeerplaats op de Voormars wordt voorzien van een infiltratiesysteem. Deze zorgt er voor het regenwater via bodempassage vertraagd naar het oppervlaktewater wordt afgevoerd. Het infiltratiesysteem mondt, als het gevuld is, uit op een

94

Hoofdstuk 6

Wadi. Hier vindt eveneens bodeminfiltratie plaats. Uit een uitgevoerd geohydrologisch onderzoek (dat als separate bijlage 21 bij deze toelichting is gevoegd) is gebleken, dat de infiltratie mogelijkheden beperkt zijn en dat daarom ook een overloop via een infiltratie sloot met voldoende capaciteit aanwezig moet zijn. Dit zal als volgt gebeuren. Via een duikersysteem kan, bij onvoldoende infiltratie en/of aanhoudende hevige regenval de Wadi afvoeren naar het onderbemalen gebied van de vijvers en heeft een constant peil van NAP+3,32. Afspraken Waterschap In 2007 heeft de gemeente Ommen met het waterschap Velt en Vecht een afvalwaterakkoord afgesloten. Het rioolsysteem Ommen-Noord voldoet op dit moment al ruimschoots aan de verplichte basisinspanning. Voor het reeds bebouwde gedeelte van het plangebied is afspraak dat er meer dan 50% van het hemelwater van het gemengde stelsel wordt afgekoppeld. Door te werk te gaan als omschreven onder “Toekomstige situatie” wordt ruimschoots voldaan aan de maatregelen ten behoeve van de optimalisatie die onderdeel uitmaken van het afvalwaterakkoord. Waterkering De zuidzijde van het plangebied is onderdeel van de hoogwaterkering van de Vecht. Het voorliggend plan gaat uit van een groene variant. Dit houdt in dat er geen aanpassingen plaatsvinden in het natte profiel van de Vecht. Een deel van de geprojecteerde bebouwing op de Varsenerdijk ligt binnen de zogenaamde kernzone en beschermingszone van deze hoogwaterkering. Om hier daadwerkelijk bebouwing op te kunnen richten is naast een bouwvergunning een ontheffing van de keur noodzakelijk. Voor deze ontheffing is het waterschap bevoegd gezag. Tussen gemeente en waterschap heeft hierover ambtelijk overleg plaatsgevonden. In het overleg is geconstateerd dat de voorgestelde principeoplossing verder uitgewerkt dient te worden. De uitwerking, waarbij ten aanzien van de tijdelijke- (bouwfase) en definitieve situatie onder meer de stabiliteit en waterkerende functie van het dijklichaam gewaarborgd wordt door technische maatregelen, is schriftelijk aan het bestuur van het waterschap Velt en Vecht voorgelegd voor een principe uitspraak. Het waterschap heeft een principe uitspraak gedaan in een brief van 30 oktober 2008. Deze brief is als separate bijlage 22 bij deze toelichting gevoegd. Het waterschap geeft aan medewerking te zullen verlenen aan een Keurontheffing. Met de aanvraag voor de bouwvergunning zal de definitieve keurontheffing worden ingediend. Op de plankaart is het gedeelte van het plangebied dat binnen de legger als waterkering is vastgelegd, voorzien van een dubbelbestemming. De primaire functie van de waterkering is hiermee planologisch gewaarborgd.

Hoofdstuk 6

95

6.7 Cultuurhistorische waarden Artikel 38a van de Monumentenwet 1988 vraagt het College van B&W onder andere bij nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de in het geding zijnde archeologische waarden in het plangebied. Gemeenten hebben de mogelijkheid om naar eigen bestuurlijke inzichten om te gaan met de in het geding zijnde archeologische waarden. Een afgewogen besluitvorming gericht op een zorgvuldige omgang met de in het geding zijnde archeologische waarden staat de gemeente Ommen daarbij voor ogen. Van belang daarbij is gemeentelijk archeologiebeleid dat voor een ieder – burgers, vergunningaanvragers en anderen - inzichtelijk wordt op welke wijze de gemeente Ommen ook de archeologische waarden in dit plan heeft gewogen en heeft verankerd als onderdeel van het ruimtelijk ordeningsproces. Gebouwde monumenten In het plangebied is er één gemeentelijk gebouwd monument, gelegen aan De Markt (nr. 32). Dit is een voormalig woonhuis, vrijstaand met aangebouwde schuur uit 1900 op de hoek van de Markt en de Varsenerstraat. Het pand ligt iets teruggerooid van de straat. Daarnaast is er nog het voormalige stadhuis, aan de Markt en de Vecht, dat een gebouwd rijksmonument is. Het rijksmonument is beschermd op basis van de Monumentenwet 1988, het gemeentelijk monument is beschermd door middel van de gemeentelijke monumentenverordening. Hiermee is voor beide monumenten een adequaat beschermingsniveau gerealiseerd. Archeologie Ommen heeft zich ontwikkeld op een strategische plek langs de Vecht. Wanneer het is ontstaan is niet bekend, maar de naam ‘Umme’ komt voor het eerst voor in 1133. De stad heeft stadsrechten gekregen in 1248. In 1330 is de stad verwoest en bleef, waarschijnlijk als gevolg van geldgebrek, jarenlang zonder vestingwerken. Aan het einde van de 14e eeuw liet bisschop Floris van Wevelinkhoven de stad, als dank voor de hulp bij de verwoesting van kasteel Eerde, weer van muren en poorten voorzien. In 1624 is Ommen op 13 huizen na geheel afgebrand. Om rekening te houden met de in de bodem aanwezige archeologische waarden heeft de gemeente Ommen archeologiebeleid geformuleerd. Dit beleid is vastgelegd in de Erfgoednota 2009-2012 ‘Toekomst voor erfgoed ommen’ welke op 6 november 2008 door de gemeenteraad is vastgesteld. Om een goede basis te hebben voor een zorgvuldige omgang met haar archeologische waarden heeft de gemeente Ommen een archeologische waarden- en verwachtingenkaart alsmede een beleidsadvieskaart laten opstellen. Deze beide documenten maken onderdeel uit van de Erfgoednota. De archeologische waarden- en verwachtingenkaart geeft aan waar op het grondgebied van de gemeente Ommen vastgestelde archeologische waarden aanwezig zijn en waar mogelijke archeologische waarden te verwachten zijn. Op de beleidsadvieskaart zijn adviezen opgenomen op welke wijze in het ruimtelijke orde-

96

Hoofdstuk 6

ningsproces rekening gehouden kan worden met archeologische waarden en verwachtingen. Op de archeologische waarden- en verwachtingenkaart van de gemeente Ommen staat het plangebied aangegeven als een gebied met een onbekende archeologische verwachting. Dit betekent niet dat er geen archeologische waarden aanwezig zullen zijn of dat het gebied geen archeologische verwachting kent, maar dat er geen archeologische gegevens bekend zijn over dit gebied om een betrouwbare uitspraak te doen over de aanwezigheid van archeologische waarden en/of verwachtingen. Om toch een indicatie te krijgen van mogelijk aanwezige sporen in de bodem heeft de gemeente Ommen Bureau BAAC BV opdracht gegeven inventariserend archeologisch onderzoek uit te voeren. Het onderzoek heeft plaatsgevonden op en in de nabijheid van de nieuwbouwlocaties: 1. ter plaatse van de voormalige Aldi en omgeving (deelgebied 1) 2. op het 11 April Plein (deelgebied 2) 3. op de Varsenerdijk, de Markt en Vechtoever, en de kop Varsenerstraat (deelgebied 3.10 Vanwege bebouwing heeft op de overige gronden binnen het plangebied geen vooronderzoek plaatsgevonden. Dit onderzoek is als separate bijlage 23 bij deze toelichting gevoegd. Volgens het onderzoek van BAAC BV zijn er geen concentraties archeologische indicatoren aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van een specifieke vindplaats. Gegeven de aangetroffen sporen en de niet onderzochte delen van de bodem wordt evenwel vervolgonderzoek aanbevolen. Gegeven de archeologische verwachting en waarde van de omliggende gebieden rond het plangebied, de uitkomsten van het BAAC-onderzoek en het in de Erfgoednota voorgestelde archeologiebeleid heeft het hele plangebied een dubbelbestemming ‘Archeologisch Verwachtingsvol Gebied’ gekregen. In de bestemmingsplanregels zijn archeologische eisen opgenomen die de gemeente stelt aan de aanvragers van een bouw-, sloop- of aanlegvergunning. Ten behoeve van de gemeente Ommen overleggen aanvragers van een bouw-, sloop- of aanlegvergunning een archeologisch rapport waarin de archeologische waarde van de te verstoren bodem wordt aangegeven. Afhankelijk van de aangetroffen sporen in de bodem besluit de gemeente Ommen tot vervolgonderzoek en mogelijk tot het voorschrijven van arche10

Na de uitvoering van het inventariserend onderzoek is besloten om het plangebied in westelijke richting uit te breiden om te kunnen voldoen aan de benodigde parkeerbehoefte. Deze uitbreiding valt buiten het onderzochte gebied. Gelet op de wijze waarop de conclusies van het onderzoek verwerkt zijn in het bestemmingsplan (een dubbelbestemming ‘Archeologisch verwachtingsvol gebied’) is het niet noodzakelijk dit deel alsnog in dit stadium te onderzoeken. Immers het verrichten van bouwerkzaamheden dan wel het uitvoeren van werken of werkzaamheden in het gehele plangebied is alleen toegestaan, nadat in voldoende mate is aangetoond of er archeologische waarden zijn en zo ja hoe die worden veiliggesteld (artikel 10 van de regels).

Hoofdstuk 6

97

ologische maatregelen of stelt de gemeente vast dat er geen nader onderzoek noodzakelijk is. Dan zijn er vanuit het archeologisch perspectief geen belemmeringen om de aangevraagde vergunning te verlenen. Aansluitend op het planologische regime voor gebieden met een hoge archeologische verwachting zal ook hier een ondergrens gelden van 100 m2 en een diepte van 30cm. Bodemverstoringen die onder deze oppervlaktegrens blijven en die de bodem niet verstoren tot een diepte van meer dan 30 cm beneden maaiveld zijn derhalve niet onderzoeksplichtig. Voor bodemverstoringen die groter zijn dan 100 m2 en de bodem verstoren tot een diepte die verder reikt dan 30 cm beneden maaiveld is, zoals de bestemmingsplanregels aangeven, archeologisch vooronderzoek verplicht. Met dit beschermingsregime is een evenwicht gevonden tussen een zorgvuldige omgang met mogelijk in de bodem aanwezige archeologische sporen en het niet onnodig belasten van vergunningaanvragers. Dit planologisch regime sluit tevens aan bij de in de Wet op de archeologische monumentenzorg genoemde ondergrens van 100m2 en het planologische regime dat door vele andere gemeenten wordt gehanteerd in bestemmingsplannen in historische kernen. Opgemerkt wordt, dat op grond van (artikel 53 en 54 Monumentenwet) er een meldingsplicht is ook voor niet-vergunningplichtige werkzaamheden.

6.8 Flora en Fauna Ook de natuur is een waarde waarmee rekening moet worden gehouden. De wettelijke kaders zijn de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998. Er heeft zowel een verkennend flora- en faunaonderzoek (Quickscan Natuur) als een voortoets plaatsgevonden (op grond van de Natuurbeschermingswet). Dit onderzoek ‘Quickscan Natuur en Voortoets, bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank)’ is als separate bijlage 24 bij deze toelichting gevoegd. Quickscan Natuur Uit het verkennend flora- en faunaonderzoek blijkt dat er vanuit de Flora- en Faunawet geen belemmeringen zijn voor het bestemmingsplan. Wel gelden enkele voorwaarden, waaraan moet worden voldaan bij de uitvoering van werkzaamheden die voortvloeien uit het bestemmingsplan: • In de bomen in het plangebied kunnen vaste verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Voorafgaand aan de kap van bomen dient te worden onderzocht of deze inderdaad aanwezig zijn. Indien dit het geval is moet een ontheffing van de Flora- en Faunawet worden aangevraagd. Op basis van ervaring met vergelijkbare plannen is de verwachting dat deze ontheffing redelijkerwijs verkregen kan worden. Het plan heeft per saldo geen negatieve gevolgen op het foe-

98

Hoofdstuk 6

•

•

rageergebied van vleermuizen. Wel moet tijdens werkzaamheden aan de groenstructuur steeds voldoende foerageergebied beschikbaar blijven. In het rapport staan aanbevelingen om dit te kunnen waarborgen. De sloop van panden aan het 11 April Plein mag vanwege de mogelijke aanwezigheid van een enkele vleermuis alleen plaatsvinden in de periode tussen 15 april en 1 oktober tussen een uur na zonsopgang en uur voor zonsondergang. Werkzaamheden die broedende vogels kunnen verstoren, zoals kap-, sloop- en bouwwerkzaamheden, mogen alleen worden uitgevoerd, wanneer er geen vogels in de te kappen of te slopen objecten broeden. De kans op broedende vogels is het kleinst buiten de periode maart - augustus.

Voortoets Natuurbeschermingswet Natura-2000 gebied Het plangebied ligt op een afstand van circa 400 meter van het (toekomstig) Natura 2000 gebied Vecht- en Beneden-Reggegebied. Uit de uitgevoerde Voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet blijkt dat het bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank) geen negatieve effecten heeft op dit Natura 2000 gebied. EHS Vechtdal De Vechtoever, gelegen buiten het plangebied van het bestemmingsplan, maakt onderdeel uit van de provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Voorliggend bestemmingsplan heeft geen negatieve effecten op de te realiseren EHS-natuurdoelen langs de Vechtoever. Het plan belemmert de ontwikkeling van de ecologische verbindingszone niet.

6.9 De groenstructuur De ontwikkelingsmogelijkheden, die in het onderhavige bestemmingsplan worden gegeven hebben consequenties voor de huidige groenstructuur in het plangebied. In “Ommen-centrum de Westflank, Beeldkwaliteitplan” (separate bijlage 3) wordt een beeld geschetst van de toekomstige inrichting van het plangebied en meer specifiek wordt ingegaan op de toekomstige boomstructuur in het plan. De gemeente heeft bij raadsbesluit van 24 november 2005 het Bomenbeleidsplan vastgesteld. In dit bomenbeleidsplan wordt geformuleerd dat de gemeente op een zorgvuldige wijze wenst om te gaan met de bestaande bomen in haar gemeente en meer in het bijzonder met de bescherming van monumentale en waardevolle bomen (het bomenbeleidsplan is als separate bijlage 25 bij de toelichting gevoegd). In het Bomenbeleidsplan worden ook bomen genoemd die binnen het plangebied de Westflank waardevol en daarmee beschermingswaardig worden geacht.

Hoofdstuk 6

99

Teneinde deze genoemde bomen op actuele waarde te kunnen schatten is juni 2007 een Boomtechnische Inventarisatie uitgevoerd door Bureau Copijn. Tevens zijn in genoemde Boomtechnische Inventarisatie andere bomen binnen het plangebied geïnventariseerd. Deze inventarisatie is als separate bijlage 26 bij deze toelichting gevoegd. Omdat in de inventarisatie van 2007 niet alle te rooien bomen zijn onderzocht heeft in januari 2010 een aanvullende inventarisatie plaatsgevonden. Deze aanvullende inventarisatie is als bijlage 33 bij deze toelichting gevoegd. In het bomenbeleidsplan is een voorlopige11 lijst van Gemeentelijke Groene Monumenten opgenomen. Twee bomen12 uit deze lijst bevinden zich in het plangebied: • een llex aquifolium ook op het 11 April Plein (boom 65 uit de Boomtechnische Inventarisatie) • een juglans regia op het 11 April Plein (boom 66 uit de Boomtechnische Inventarisatie) Uit de Boomtechnische Inventarisatie van juni 2007 blijkt, dat deze bomen een middelhoge toekomstverwachting hebben13. Het zijn bomen met beperkte toekomstmogelijkheden. Door intensivering van het ruimtegebruik is de standplaats ongeschikt c.q. problematisch geworden. Daarom heeft het gemeentebestuur besloten deze bomen niet te behouden. Uit de Boomtechnische Inventarisaties van juni 2007 en januari 2010 blijkt dat volgens de gehanteerde puntentelling alle bomen in aanmerking komen voor een kapvergunning (zie ook de samenvatting op pagina 4 van de Boomtechnische Inventarisatie van juni 2007 ). Er is hier geen strijd met het beleid van de gemeente. Een overzicht van de te rooien, te handhaven en te planten bomen staat in bijgaande tekening.

11 12

13

Er bestaat nog geen definitieve lijst. In de voorlopige lijst van Gemeentelijke Groene Monumenten wordt ook een Tilla europaea genoemd op het 11 April Plein. Deze boom is inmiddels gerooid (boom 64 uit de Boomtechnische Inventarisatie). Dit betekent, dat de toekomstverwachting betrekking heeft op de eerste 5 jaren na opname (in 2007).

100

Hoofdstuk 6

Stedenbouwkundig plan, overzicht van te rooien, te handhaven en te planten bomen, Bron: BIS Bureau voor Integrale Stadsplanning

De aanbevelingen van Bureau Copijn (zie samenvatting van de Boomtechnische Inventarisatie van juni 2007) worden onderschreven: het nieuwe groenplan (zie genoemd inrichtingsplan (onderdeel van het beeldkwaliteitsplan) en bijgaande tekening) tonen (indicatief) de mogelijkheden om te komen tot een vergroting van de groene uitstraling, niet alleen in een ruime getalsmatige vergroting van het aantal nu bestaande bomen, maar ook door het borgen van de groeiomstandigheden van de te handhaven en nieuwe bomen. Enkele onderdelen van de toekomstige groenstructuurvisie zijn als volgt te omschrijven: - bomen handhaven die door hun betekenis als solitair van belang zijn en/of door hun “lijnkarakter”; - de nieuwe pleinen omzomen bomen; - nieuwe of aangepaste wegen begeleiden door laanbomen; - een nieuwe groene woonhof met dubbele bomenrij laten ontstaan ten noorden van de huidige Aldivestiging. In een enkel geval is het beter een boom te rooien om het gewenste (uniforme) eindbeeld met nieuw aan te planten bomen te bereiken.

Hoofdstuk 6

101

Graag noemen we ook dat door de omzoming van parkeerplaatsen door hagen, door de introductie van kleinschaliger groen (tussen de bouwblokken van de appartementenbebouwing op de Varsenerdijk en het 11 April Plein) de groene uitstraling mede gestalte krijgt. Tenslotte nog het volgende: buiten het plangebied bevinden zich 3 monumentale krimlindes. Deze zullen gehandhaafd blijven. De geprojecteerde bebouwing op de Vechtoever heeft een voldoende afstand tot deze bomen, zodat deze hun ontwikkelingsmogelijkheden behouden.

6.10 Molenbiotoop Inleiding In de nabijheid van het plangebied Westflank staan twee molens, te weten de Konijnenbelt en Den Oordt bij het streekmuseum. De gemeente is eigenaar van deze molens. De molens worden beheerd door de Stichting Ommer Molens. De doelstelling van deze stichting is onder meer het in stand houden van de bestaande molens in Ommen. De molens zijn niet meer maalvaardig. Bij de ligging van een molen in of nabij een ontwikkelingsgebied is het van belang om inzichtelijk te maken hoe is omgegaan met de molenbiotoop. Dit geldt ook voor molens, die niet meer maalvaardig zijn. In het bestemmingsplan moet worden aangegeven hoe met de molenbiotoop is rekening gehouden. De Molenbiotoop De molenbiotoop is als volgt te definiëren: de gehele omgeving van de molen, voor zover die omgeving van invloed is op het goed functioneren van de molen als maalwerktuig en als monument. Het gaat hierbij dus om twee zaken: In de eerste plaats moet de molenomgeving zo zijn ingericht dat de molen voldoende windtoevoer en –afvoer heeft. In de tweede plaats gaat het om de belevingswaarde van de molen waarbij de schaal en het karakter van de omringende bebouwing van grote invloed is. De stichting "De Hollandse Molen" heeft ter bescherming van de molenbiotoop in november 1995 de "Handleiding Molenbiotoop" opgesteld. Hierin is onderzoek gedaan naar de afstand en toelaatbare hoogte van bebouwing in de directe omgeving van een molen. Uit dit onderzoek is een formule ontwikkeld die bepaalt welke bebouwing is toegestaan in de nabijheid van de molen.

102

Hoofdstuk 6

Dit is de formule: H=X/n + (c.z) Waarin: H = hoogte obstakel X = afstand tot molen n = omgevingsfactor: 140 voor open, 75 voor ruw en 50 voor gesloten gebied c = constante 0,2 z = askophoogte Het gehanteerde percentage maximale windreductie hierbij bedraagt 95%. De eerste 100 meter dient vrij te zijn van obstakels. Bij stellingmolens en andere verhoogde molens is de stellinghoogte bepalend. Obstakels binnen 100 meter moeten onder dit niveau blijven. Vanaf 100 meter geldt een oplopende lijn die met de biotoopformule te bepalen is. Wanneer de omgeving van de beschouwde molen voldoet aan deze eisen uit de formule is er sprake van een toelaatbare situatie. Obstakels die op meer dan 400 meter van de molen liggen worden niet meer als hinderlijk beschouwd. Met behulp van deze formule is vast te stellen wat de consequenties zijn van de molens de Konijnenbelt en Den Oordt op onderhavig plangebied. Uitgangspunt daarbij is de omgevingsfactor voor gesloten gebied (50 meter). De Molenbiotoop Konijnenbelt Het overgrote deel van het plangebied ligt binnen de 400 meter cirkel van de molenbiotoop Konijnenbelt. De bebouwing binnen het plangebied ligt buiten de eerste 100 meter, zodat geconcludeerd kan worden, dat (nieuwe) bebouwing wel is toegestaan. De maximale toegestane hoogte in het bestemmingsplan bedraagt meer dan de maximale toegestane hoogte volgens de molenbiotoop. De Molenbiotoop Den Oordt Een belangrijk deel van het plangebied ligt binnen de 400 meter cirkel van de molenbiotoop Den Oordt. De bebouwing binnen het plangebied ligt buiten de eerste 100 meter, zodat geconcludeerd kan worden, dat (nieuwe) bebouwing wel is toegestaan. Ook hier bedraagt de maximale toegestane hoogte in het bestemmingsplan meer dan de maximale toegestane hoogte volgens de molenbiotoop. Gemeentelijk beleid De hierboven beschreven molenbiotoop is een landelijke richtlijn en heeft geen wettelijke basis. De gemeente heeft dan ook de bevoegdheid van deze richtlijn af te

Hoofdstuk 6

103

wijken. Zij moet wel te allen tijde een zorgvuldige afweging maken, waarbij zij aangeeft hoe rekening is gehouden met de (monumentale) waarde van de molens. Volgens de Erfgoednota Ommen ‘Toekomst voor erfgoed’ (zie separate bijlage 27) worden beide molens aangewezen als gebouwde monumenten met een molenbiotoop. Het gaat om Rijksmonumenten. In het algemeen heeft de gemeente Ommen de ambitie haar erfgoed te behouden en te beschermen. Het erfgoed draagt in belangrijke mate bij aan de identiteit van Ommen. Door behoud van het erfgoed blijven de specifieke kenmerken van het gemeentelijk grondgebied behouden. De ambitie van de gemeente is om: • de unieke plaats van het erfgoed in de regio verder te versterken door behoud te stimuleren en reguleren èn betrokkenheid van eigenaren te vergroten; • een actief beleid te voeren, dat verder gaat dan de wettelijke kaders en zich richt op kansen in het belang van behoud van erfgoed; • behoud van erfgoed te waarborgen door erfgoedbeleid integraal mee te nemen in andere gebiedsgerichte ontwikkelingen. In de Erfgoednota wordt verder niet ingegaan op de wijze waarop de twee nabij het plangebied gelegen molens behouden en beschermd moeten worden. Doorwerking naar dit bestemmingsplan. Molen Den Oordt Tussen het plangebied en molen Den Oordt ligt reeds andere bebouwing. Deze bebouwing heeft een zodanige hoogte dat de nieuw geprojecteerde bebouwing in het plangebied geen invloed heeft op het functioneren van Den Oordt als monument. De nieuwe bebouwing verandert de windtoevoer en –afvoer naar de molen niet. Ook de belevingswaarde van de molen wordt niet aangetast. Wat betreft de maximaal toegestane hoogte van de bestaande bebouwing in het bestemmingsplan geldt dat deze zodanig is dat ook hierdoor niet het functioneren van Den Oordt als monument wordt beïnvloed. Molen Konijnenbelt De doelstelling van de gemeente Ommen ten aanzien van de molen De Konijnenbelt is het in stand houden van de molen als cultuurhistorisch erfgoed conform de Erfgoednota. Deze doelstelling is ook uitgangspunt bij de beoordeling van de molenbiotoop. Daarbij is de huidige situatie als uitgangspunt genomen, waarbij is beoordeeld of de bebouwing van de Westflank onaanvaardbare gevolgen heeft voor de molenbiotoop van deze molen.

104

Hoofdstuk 6

Hierboven staat reeds beschreven, dat de molenbiotoop een richtlijn is. Op basis van deze richtlijn is geconcludeerd dat de maximaal toegestane hoogte in het bestemmingsplan, de hoogte volgens de rekenregels van de stichting ‘’De Hollandse Molen’’ overschrijdt. Dit was, mede ook op basis van de ingebrachte zienswijzen, voor de gemeente aanleiding om door middel van een onafhankelijk windtunnelonderzoek vast te stellen wat de invloed van de nieuwbouwplannen is voor de molenbiotoop van de molen De Konijnenbelt. Dit windtunnelonderzoek14 is als bijlage 34 bij deze toelichting gevoegd. Door het uitvoeren van een windtunnelonderzoek is nagegaan of en in hoeverre de veranderingen invloed hebben op het functioneren van de molen De Konijnenbelt. Voor de meting is een maquette van de molen De Konijnenbelt gemaakt op schaal 1:200. De naaste omgeving van de molen is in een straal van maximaal 250 m rond het gebouw op de maquette schematisch gemodelleerd. Vervolgens worden er twee metingen uitgevoerd: 1. de huidige situatie; 2. de huidige situatie waarbij de bebouwing van de Westflank is toegevoegd. Tijdens het onderzoek is op 4 representatieve plaatsen binnen het wiekoppervlak van de molen bij 12 windrichtingen tussen 0º en 330º in stappen van 30º de gemiddelde windsnelheden en turbulentie-intensiteiten gemeten. De gemeten windsnelheden worden gecombineerd met de windstatistiek van een representatief weerstation (Eelde). Hiermee worden per windrichting de jaargemiddelde windsnelheden berekend. Om een goed oordeel te krijgen van het effect van de geprojecteerde bebouwing op het windveld ter plaatse van de wieken worden tevens de maximale windsnelheidsverschillen en maximale turbulentie-intensiteiten over het oppervlak dat door de wieken wordt bestreken, berekend. Tevens wordt het aantal draaiuren berekend op basis van windsnelheidsgebied waarin de molen draait. Uit de resultaten van het onderzoek is gebleken dat uit noordelijke richting de windsnelheid wat afneemt door de bouw van de Westflank. Over de rest van de windroos neemt de windsnelheid, met uitzondering van het zuiden, over het algemeen iets toe. Waarschijnlijk is dit het gevolg van opstuwing en geleiding ten gevolge van de nieuwe bebouwing. Uit de metingen over alle windrichtingen is gebleken dat er een beperkte toename is van het aantal draaiuren (+1 %) ten opzichte van de huidige (referentie-) situatie. Daarnaast is er een toename van de gemiddelde windsnelheid over het wiekopper14

Windtunnelonderzoek naar het effect van de bebouwing conform project Westflank op het windveld bij de molen De Konijnenbelt in Ommen, TNO februari 2010

Hoofdstuk 6

105

vlak met + 2,7 %. Deze beide kentallen zijn de zogenaamde ‘’eerste orde kentallen’’ en zijn bepalend voor het effect van de bebouwing op de molen. Samenvattend kan gesteld worden dat uit het windtunnelonderzoek blijkt dat er weinig invloed is van de nieuwe bebouwing Westflank op het windveld van de molen De Konijnenbelt. Uit de resultaten blijkt dat ook in de toekomstige situatie er voldoende draaiuren aanwezig zijn om de molen regelmatig te laten draaien, hetgeen belangrijk is voor de bouwkundige staat van de molen. Geconcludeerd kan dan ook worden dat de nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestemmingsplan geen onaanvaardbare gevolgen heeft voor de molenbiotoop van De Konijnenbelt. Er treedt een lichte verbetering op in het aantal draaiuren, maar dat is verwaarloosbaar. Het behoud van de molen komt dus na totstandkoming van de plannen zeker niet in gevaar. Er wordt dan ook voldaan aan het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in de Erfgoednota.

106

Hoofdstuk 6

7.

FINANCIËLE HAALBAARHEID

Voor de ontwikkeling van de Westflank van het centrum van Ommen is een exploitatieplan opgesteld (zie separate document nummer 28). Voor de vaststelling van het exploitatieplan wordt een aparte procedure gevoerd parallel aan de bestemmingsplanprocedure Uiteindelijk zal de gemeenteraad in een apart besluit het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan vaststellen. Op basis van oppervlaktemetingen naar functie en normen ten aanzien van inrichtingskosten openbare ruimte zijn de totale kosten van de (her)inrichting berekend. Daarnaast is een verwervingsplan opgesteld om de totale verwervingskosten betrouwbaar te kunnen inschatten. De opbrengsten van het commerciële vastgoed zijn bepaald op basis van de residuele grondwaarde. Met de ontwikkelaar zijn hierover afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de kosten en opbrengsten. Kosten exploitatiegebied Opbrengsten exploitatiegebied Tekort

€ 7.891.341,€ 5.737.464,- € 2.153.877,-

Bijdrage exploitatie (deel parkeervoorzieningen) Totaal tekort

€ 448.098,- € 2.601.975,-

De volgende conclusies kunnen worden getrokken: • De totale exploitatieberekening voor het plangebied de Westflank laat een gecalculeerd tekort zien. • Voor dit gecalculeerde tekort is de reserve “Ontwikkelingsfonds Centrumvisie” gevormd. • De reserve heeft een dusdanige omvang dat het gecalculeerde tekort zal worden afgedekt. • Voor zover mogelijk wordt voor dit plandeel een beroep gedaan op subsidiemogelijkheden en overige bijdragen van derden om het beroep op de reserve “Ontwikkelingsfonds Centrumvisie” te beperken. In het kader van het bestemmingsplan heeft ook een planschaderisico analyse plaatsgevonden. Deze is als separate bijlage 29 bij deze toelichting gevoegd. De uitkomsten zijn meegenomen in de exploitatieopzet.

Hoofdstuk 7

107

108

Hoofdstuk 7

8.

MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID

8.1 Inleiding De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en het waterschap, de diensten van provincie en rijk en de besturen van andere betrokken gemeenten overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid krijgen te reageren op het voorontwerpbestemmingsplan. Pas daarna gaat de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start. Er heeft tweemaal vooroverleg plaatsgevonden: allereerst over het voorontwerpbestemmingsplan van 11 augustus 2004; vervolgens over het concept van de tweede versie van het ontwerpbestemmingsplan. In de paragrafen 8.2 en 8.3 wordt hiervan verslag gedaan. Het verslag van de inspraak is opgenomen in paragraaf 8.4.

8.2 Eerste vooroverleg In het kader van het vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan (van 11 augustus 2004) verzonden aan een aantal instanties. De binnengekomen reacties zijn als separate bijlage 30 bij deze toelichting gevoegd. Hieronder zijn de reacties samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. 1. Waterschap Velt en Vecht, 23 mei 2005 Ten aanzien van de waterkwaliteit en waterkwantiteit is in het bestemmingsplan aangegeven dat deze onderdelen nog nader ingevuld moeten worden na overleg met het waterschap. Er moeten onder andere nog concrete keuzes gemaakt worden over riolering, het afkoppelen en bergen van hemelwater. De gemeente Ommen moet nog het nodige doen om het rioolstelsel te optimaliseren en om aan de wettelijke basisinspanning te voldoen. Het voorliggende bestemmingsplan biedt volgens het waterschap volop mogelijkheden voor verbetering van het bestaande rioolstelsel. Het proces van de watertoets is voor dit bestemmingsplan nog niet doorlopen. Er wordt door het waterschap verzocht om met vaststelling van het bestemmingsplan te wachten tot het waterschap de wateraspecten voldoende met elkaar hebben afgestemd en de concrete keuzes in de waterparagraaf van het bestemmingsplan hebben vastgelegd.

Hoofdstuk 8

109

Reactie gemeente: In overleg met het Waterschap is een waterparagraaf opgesteld, waarmee het Waterschap heeft ingestemd. Verwezen wordt naar paragraaf 6.6 van de toelichting. 2. Het Oversticht, 13 mei 2005 Terecht wordt gewezen op de hoge archeologische verwachting van een deel van het plangebied langs de Vecht. Door het Oversticht wordt aangegeven dat ook in het bebouwde deel van het plangebied zeker archeologische waarden aanwezig kunnen zijn. Voor dit gebied kan een archeologisch bureauonderzoek worden gedaan (met veldverkenning), zodat de gehele archeologische waarde van het plangebied bekend is. De adviseur archeologie van het Oversticht kan hiervoor ingeschakeld worden. Reactie gemeente: Er heeft een archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Voor de conclusies wordt verwezen naar paragraaf 6.7. 3. Ministerie van Economische Zaken, Regio Oost, 22-3-2005 Deelt mede geen opmerkingen te hebben. Reactie gemeente Voor kennisgeving aannemen. 4. Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek, 15-4-2005 Deelt mee geen opmerkingen te hebben vanuit het rijksbelang voor de archeologie. De inhoudelijke beoordeling van de archeologische paragraaf wordt overgelaten aan de provinciaal archeoloog. Reactie gemeente Voor kennisgeving aannemen. 5. VROM-Inspectie, Regio Oost, 15-4-2005 Deelt mee geen opmerkingen te hebben. Het voorontwerp-bestemmingsplan kan een basis vormen voor het verlenen van vrijstelling ex artikel 19, lid 2 WRO, mits er ook een positief advies van de provincie is. Reactie gemeente Voor kennisgeving aannemen. 6. Vitens, 21-4-2005 Gewezen wordt op de aanwezigheid van een aantal drinkwatertransportleidingen in het plangebied met het verzoek om hier rekening mee te houden.

110

Hoofdstuk 8

Reactie gemeente Met de aanwezige leidingen zal rekening worden gehouden. 7. Rijkswaterstaat Oost-Nederland, 20-4-2005 Men gaat ervan uit, dat de nieuwe bestemming voor de huidige rijksweg pas zal worden geëffectueerd nadat de omleiding Ommen is gerealiseerd en in gebruik is genomen. Reactie gemeente: Dit is inderdaad het geval. In 2008 is een start gemaakt met de aanleg van de omleiding. Deze zal naar verwachting medio 2010 gereed zijn. 8. Kamer van Koophandel Regio Zwolle, 10-5-2005 De financiële onderbouwing is nog onderwerp van nadere studie en men ziet de resultaten daarvan met belangstelling tegemoet. Reactie gemeente Verwezen wordt naar hoofdstuk 7 van de toelichting. 9. Rijksdienst voor de monumentenzorg, 21 maart 2005 Het plan voor De Westflank bevat uitnodigende ontwikkelingsmogelijkheden. De nieuwbouw op de Varsenerdijk –tussen Markt en Vecht- krijgt als het ware twee voorkanten en dient daarmee twee doelen: er ontstaat een waterfront met maat en allure en de Markt wordt een veel behaaglijker ruimte door de aldus ontstane beslotenheid. Verder wordt onderschreven, dat de herontwikkeling van diverse locaties aansluiting moet zoeken bij de schaal en de karakteristiek van de aanwezige bebouwing, maar dat er ook ruimte moet zijn voor nieuwe verfrissende architectuur. De totstandkoming van een beeldkwaliteitsplan wordt met belangstelling tegemoet gezien. Reactie gemeente Deze inhoudelijke ondersteunende reactie wordt als prettig ervaren en voor kennisgeving aangenomen. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als (separate) bijlage 3 bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd. 10. Brandweer regio IJssel Vecht, 17-5-2005 Meegezonden is een beoordeling van de plannen door de Brandweer regio IJssel Vecht te Zwolle, waarin op vrij gedetailleerde wijze aanwijzingen en adviezen met betrekking tot de in- en externe veiligheid van de voorzieningen die binnen het plangebied gerealiseerd gaan worden. Met name wordt de nadruk gelegd op de bereikbaarheid van het plangebied in de toekomstige situatie voor de hulpverleningsdiensten. Ook verdient het ontvluchten (2e vluchtweg) bij de inbreidingslocaties

Hoofdstuk 8

111

extra aandacht. Verder wordt geadviseerd een bluswaterplan te laten opstellen en een afzonderlijke veiligheidsparagraaf toe te voegen aan het bestemmingsplan, waarin alle veiligheidsaspecten aan de orde komen. Wellicht is het zinvol om een (beperkt) veiligheidseffect rapportage (v.e.r.) te laten opstellen. Reactie gemeente Paragraaf 6.5 over de externe veiligheid is aangevuld. Het bluswaterplan zal te zijner tijd worden opgesteld. Provincie Overijssel, eenheid ruimte, wonen en bereikbaarheid, 25-07-2005 1. De doelstelling om het voorzieningenniveau van Ommen verder gestalte te geven wordt van harte onderschreven. Reactie gemeente Voor kennisgeving aangenomen 2. Er wordt van uitgegaan dat de aangegeven woningbouwbehoefte in het plan, alsmede de woningbouwdifferentiatie overeenkomen met het woonplan van de gemeente. Reactie gemeente In het Woonplan 2003-2007 worden seniorenhuishoudens en starters aangemerkt als doelgroepen van beleid, waarvoor in de looptijd van het woonplan woonruimte moet worden gemaakt. Het project De Westflank voorziet in appartementen voor beide doelgroepen. Het project voorziet in een gedifferentieerd aanbod, waarin de diverse doelgroepen in een uiteenlopende prijscategorie kunnen worden bediend (zie ook paragraaf 4.4). 3. De doelstelling om de huidige verkeersfunctie van de Varsenerdijk aan de passen wordt onderschreven. Maar geconstateerd wordt, dat er verschillende ingrijpende verkeerskundige maatregelen gerealiseerd moeten worden om na aanpassing van de Varsenerdijk het doorgaande verkeer goed te kunnen afwikkelen. Daarvoor worden in het verkeerscirculatieplan voorstellen gedaan, zoals de doortrekking van de Danteweg en de aanleg van een tweede Vechtbrug. Dit zijn financieel en maatschappelijk zeer ingrijpende maatregelen waarover nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden. Onduidelijk is of deze maatregelen het gewenste verkeerskundige effect hebben. De provincie is van mening dat er voldoende zekerheid moet zijn over de uitvoering van bedoelde verkeerskundige maatregelen buiten dit plangebied voordat dit plan verder in procedure kan worden gebracht. Loopt het bestemmingsplan Westflank niet te ver vooruit op de besluitvorming, die nodig is om deze maatregelen te nemen?

112

Hoofdstuk 8

De ingrepen in het plangebied van de Westflank moeten in een groter perspectief worden geplaatst. Een aanvulling van de bestaande rapporten, die zijn meegezonden op dit punt is noodzakelijk. Door de provincie wordt verzocht om de gevolgen van het bestemmingsplan nog verder in beeld te brengen en te onderbouwen dat vaststelling van dit plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening (categorie 1). Reactie gemeente Verwezen wordt naar 2.7.1. 4. De verkeerskundige ingrepen buiten het plangebied moeten in beeld worden gebracht en aangetoond worden, dat deze ingrepen het gewenste verkeerskundige resultaat opleveren, alsmede, dat deze maatregelen ook daadwerkelijk financieel en maatschappelijk uitvoerbaar zijn. Het Verkeerscirculatieplan biedt op dit moment onvoldoende basis voor deze ingrepen. (categorie 1) De provincie verzoekt om de gevolgen van dit bestemmingsplan voor het genoemde gebied ten zuiden van de Vecht in beeld te brengen en te onderbouwen dat vaststelling van dit plan geen onevenredige schadelijke gevolgen heeft voor dit gebied (categorie 2). De kwetsbaarheid van dit gebied maakt het ongewenst dat verkeersintensiteiten in dit gebied onevenredig toenemen. Reactie gemeente Zie hierboven en de verrichte milieuonderzoeken van geluidhinder en luchtkwaliteit. 5. Het realiseren van een ondergrondse parkeerruimte kan tijdens de bouwwerkzaamheden en na realisatie van de voorzieningen, (structureel) gevolgen hebben voor de grondwaterstromen. Verzocht wordt om deze gevolgen in beeld te brengen en om in het vastgestelde bestemmingsplan het aantal bouwlagen ten behoeve van de parkeergarage vast te leggen. Reactie gemeente In het overleg met het Waterschap is een waterparagraaf opgesteld. Deze is door het Waterschap goedgekeurd. In het bestemmingsplan was reeds een beperking opgenomen van het aantal ondergrondse bouwlagen. De maximale diepte van ondergrondse bouwwerken is bepaald op 4 meter onder peil. Op de Varsenerdijk bedraagt de maximale diepte 2,5 meter onder peil (artikel 3, lid 4 sub b). 6. Gevraagd wordt om de resultaten van het overleg met het Waterschap in de plantoelichting op te nemen.

Hoofdstuk 8

113

Reactie gemeente Verwezen wordt naar paragraaf 6.6. 7. Gevraagd wordt om rekening te houden met de normen van de Wet Geluidhinder en de aanstaande wijziging daarvan waar het betreft de akoestische gevolgen binnen 30-km gebieden (cat. II). Reactie gemeente Verwezen wordt naar paragraaf 6.2 8. Verzocht wordt om in de toelichting van het vastgestelde bestemmingsplan aan te geven of de planontwikkeling in overeenstemming is met het Besluit Luchtkwaliteit. Noodzakelijk is dat inzichtelijk wordt gemaakt wat het aanpassen van de verkeerscirculatie voor effect heeft op de luchtkwaliteit binnen die gebieden (Cat. II). Reactie gemeente Verwezen wordt naar paragraaf 6.2 9. Verzocht wordt om het plan aan te vullen met resultaten van het Archeologisch onderzoek (cat. II). Reactie gemeente Een archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden. De uitkomsten zijn verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 6.7) 10. Gevraagd wordt om de resultaten van het vereiste Bodemonderzoek op te nemen (cat. II). Reactie gemeente Het vereiste bodemonderzoek is verricht. De uitkomsten zijn verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 6.4). 11. Gelet op het bovenstaande wordt door de provincie geconstateerd dat het voorliggende ontwerpbestemmingsplan op hoofdlijnen past binnen het provinciaal ruimtelijk beleid, maar dat het noodzakelijk is om het plan op essentiële punten aan te passen om tot een zorgvuldige besluitvorming te komen over met name de verkeersproblematiek. Reactie gemeente Zie bovenstaande reacties

114

Hoofdstuk 8

8.3 Tweede vooroverleg Over een concept van de tweede versie van het ontwerpbestemmingsplan heeft nogmaals vooroverleg plaatsgevonden conform artikel 3.1.1. Bro. Deze reacties zijn als separate bijlage 31 bij deze toelichting gevoegd. De volgende instanties hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben over het plan: • Gemeente Dalfsen, bij mail van 22 september 2009 • Rijkswaterstaat Oost Nederland, bij mail van 5 oktober 2009 • Vitens, bij mail van 5 oktober 2009 • Gemeente Hardenberg, bij mail van 7 oktober 2009 • Ministerie van Economische Zaken, bij mail van 7 oktober 2009 Hieronder worden kort de reacties samengevat van de instanties, die wel opmerkingen hebben over de tweede versie van het ontwerpbestemmingsplan. Het Oversticht, per mail van 2 oktober 2009 1. Opgemerkt wordt dat de bebouwingswand tussen de Vecht en de Varkensmarkt transparanter zou kunnen. De keuze om het blok naast het voormalige gemeentehuis te laten vervallen wordt van harte ondersteund. Reactie gemeente Naar aanleiding van de inspraak op het voorontwerpbestemmingsplan is een extra ‘ontwerpslag’ gemaakt ten aanzien van de bebouwing op de Varsenerdijk. Op verzoek van de gemeenteraad zijn verschillende modellen in een representatieve enquête aan de bevolking voorgelegd. Mede op basis van deze enquête heeft de gemeenteraad op 26 juni 2008 een definitieve keuze gemaakt over de bebouwing langs de Vechtoever. Deze keuze is verwerkt in dit bestemmingsplan (zie ook paragraaf 1.2 en 1.3 van de toelichting). 2. Het gebouw op de kop bij de Voormars zou een duidelijk forser en hoger gebouw (urban villa) kunnen zijn, waarmee de entree tot het centrum wordt gemarkeerd. Reactie gemeente Verwezen wordt naar het gestelde onder punt 1 en paragraaf 2.3 en 2.4 van de toelichting). 3. Het verdient aanbeveling om in het beeldkwaliteitsplan het begrip ommer architectuur goed te onderbouwen en te verduidelijken.

Hoofdstuk 8

115

Reactie gemeente De begrippen worden voldoende duidelijk geacht. Dit blijkt ook uit de concrete uitwerking van de bouwplannen. 4. De keuze voor een verharde parkeervoorziening westelijk van de Voormars vraagt om een goed ontwerp voor de ruimtelijke en landschappelijke inpassing. Daarvoor dient ruimte te zijn in het bestemmingsplan. Reactie gemeente Verwezen wordt naar paragraaf 6.9 van de toelichting. De regels bieden de gewenste ruimte. VROM-Inspectie bij brief van 8 oktober 2009 1. Er is sprake van één nationaal belang (namelijk Nationaal cultureel erfgoed), dat aanleiding geeft tot het maken van twee opmerkingen: a) De eerdere positieve reactie op het plan (zie paragraaf 2) wordt onverkort herhaald. b) Naar aanleiding van paragraaf 6.7 wordt opgemerkt, dat het planologisch instrumentarium met betrekking tot archeologie ook nog de meldingsplicht (artikel 53 en 54 Monumentenwet) omvat. Deze geldt ook bij nietvergunningplichtige werkzaamheden. Reactie gemeente 1a. Voor kennisgeving aangenomen. 1b. Paragraaf 6.7 is aangevuld. Gemeente Hellendoorn per mail van 16 oktober 2009 1. De verwachting is, dat de wijziging van de wegenstructuur in Ommen niet leidt tot wezenlijke veranderingen in de gemeente Hellendoorn. Reactie gemeente Voor kennisgeving aangenomen. Provincie Overijssel, verslag periodiek ambtelijk overleg op 24 september 2009 1. Geadviseerd wordt in paragraaf 5.3 (provinciaal beleid) de relatie met het provinciaal beleid specifieker aan te geven en daarbij het uitvoeringsmodel aan te houden. Reactie gemeente Paragraaf 5.3 is aangepast.

116

Hoofdstuk 8

2. Geadviseerd wordt om de conclusies uit de quick scan Flora en Fauna met betrekking tot de toetsing aan de E.H.S. in paragraaf 6.8 van de plantoelichting op te nemen. Reactie gemeente Paragraaf 6.8 is aangevuld.

8.4 Inspraak Aanloop Als separate bijlage 32 is bij deze toelichting gevoegd het inspraakverslag Centrumontwikkeling Ommen. Dit verslag is de weergave van de gevoerde inspraakprocedure, die heeft geduurd van 8 november tot 13 december 2004 over de volgende plannen: • Het ontwikkelingsplan De Westflank; • Het voorontwerp-bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank); • Het ontwerp-verkeerscirculatieplan Ommen centrum. In het verslag zijn de inspraakresultaten opgenomen en ook is de gemeentelijke reactie op deze inspraakresultaten opgenomen. Het verslag is vastgesteld door de gemeenteraad op 28 april 2005, gelijktijdig met het ontwikkelingsplan De Westflank. De vaststellingsprocedure voor het bestemmingsplan voor de Westflank kon niet verder vervolgd worden omdat de besluitvorming omtrent de aanleg van de omlegging N34 (rondweg Ommen) nog niet onherroepelijk was afgerond. Zolang dat niet het geval was kon nl. binnen het bestemmingsplan niet worden aangetoond, dat realisering van de bebouwing op de Varsenerdijk (N34) ook realiseerbaar was. Er is toen besloten te wachten tot het moment waarop daarover meer duidelijkheid was ontstaan. Toen het desbetreffende Tracébesluit onherroepelijk (29 augustus 2007) werd kwam de weg vrij om het bestemmingsplantraject te vervolgen. In het inspraakverslag wordt in de gemeentelijke reactie erop gewezen, dat de plannen op een aantal punten nog nader uitgewerkt moeten worden. Tevens heeft de gemeenteraad bij de vaststelling van het ontwikkelingsplan De Westflank op 28 april 2005 de opdracht meegegeven om voor de bebouwing op de Varsenerdijk te zoeken naar een vormgeving, die zoveel mogelijk recht doet aan de wens tot voldoende transparantie in deze bebouwing. In de periode 2005 – 2008 is de ontwikkeling van het project Vecht voor het Centrum, waar het gebied De Westflank deel van uitmaakt, doorgegaan. Voor het gebied De Westflank heeft dit betekend, dat het ontwikkelingsplan voor dit gebied op een aantal punten verder is uitgewerkt en bijgesteld en dat dit thans zijn weerslag

Hoofdstuk 8

117

vindt in het ontwerp-bestemmingsplan. De inspraakresultaten, evenals voortschrijdend inzicht zijn daarbij leidraad geweest. Intermezzo In 2006 is besloten om – vooruitlopend op de totstandkoming van het bestemmingsplan – een begin te maken met de 1e fase van de Westflank. Deze besloeg het gebied 11 April Plein, de Markt en de (voormalige) Varkensmarkt/Voormars. Voor deze 1e fase zijn procedures gestart ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening teneinde de benodigde vrijstellingen te kunnen verlenen. Rondom deze procedures is een uitvoerige inspraakronde met mogelijkheid tot indiening van zienswijzen gevoerd. Uiteindelijk is besloten deze procedures te stoppen omdat het vanuit meerdere gezichtspunten beter was de procedure tot vaststelling van het bestemmingsplan weer op te vatten. Immers is dan sprake van een integrale afweging van de planvorming en dat werd en wordt als een zuiverder werkwijze beschouwd. Tengevolge van deze nadere uitwerking en bijstelling wijkt het ontwerpbestemmingsplan nu op een aantal punten af van het voorontwerp van 2005. De meest in het oog springende zijn de volgende: 1. Voor de bebouwing op de Varsenerdijk is inmiddels een traject doorlopen, waarbij door de gemeenteraad een keuze is gemaakt uit een aantal bebouwings- en inrichtingsvarianten: gekozen is voor variant D - een open verbinding van de Markt met de Vecht en een invulling van de Vechtoevers met een kade + havenvoorzieningen; de gemeenteraad heeft deze keuze op 26 juni 2008 gemaakt; voor deze keuze is een uitgebreide informatieronde gehouden, bestaande uit een tweetal informatiebijeenkomsten, openstelling forum op gemeentelijke website en een en onderzoek onder een representatief aantal inwoners van de gemeente; het aantal appartementen op de Varsenerdijk bedraagt nu 43 stuks; het meest westelijk gelegen bouwblok is een kwartslag gedraaid, zodat deze parallel loopt met de nieuwe ontsluitingsweg en aldaar een opvallend hoekelement vormt in de bebouwing; 2. Het bouwblok van het nieuwe Marktgebouw is aangepast aan het inmiddels ontwikkelde bouwplan; ten gevolge daarvan is het bouwvolume iets vergroot; 3. Ten westen van de nieuwe ontsluitingsweg tussen de N34 en de Voormars/Varsenerstraat is een permanente parkeerplaats geprojecteerd; dit is een uitvloeisel van het in 2005 uitgevoerde onderzoek Parkeren en Circuleren centrumgebied Ommen, welk onderzoek als uitvoering van het Verkeerscirculatieplan Ommen Centrum is gedaan; 4. Het appartementengebouw op de kop Varsenerstraat/Voormars/Markt is in westelijke richting verschoven; dit in verband met de aanwezige bomenstructuur ter plaatse en het gewenste stratenpatroon;

118

Hoofdstuk 8

5. De stedenbouwkundige invulling van het zgn. Varsenerplein (achter de voormalige Aldi-locatie) is gewijzigd: de aanvankelijk 2 geprojecteerde dubbele woningen zijn vervangen door 1 geprojecteerde vrijstaande woning en het aantal parkeerplaatsen is uitgebreid naar 30; Vervolg Nu het ontwerp-bestemmingsplan op een aantal punten afwijkt van het eerdere voorontwerp kan de vraag gesteld worden of over het ontwerp-bestemmingsplan in de huidige vorm dan ook weer een nieuwe inspraakprocedure gevoerd zou moeten worden. Er is gekozen voor de normale procedure, waarbij zienswijzen kunnen worden ingediend. Een nieuwe inspraakprocedure wordt om de volgende redenen niet nodig geacht: • In de afgelopen 3 jaar is over de afwijkingen, zoals die hierboven zijn genoemd, uitgebreid gecommuniceerd met de bevolking (alleen punt 5 is een nieuw element); • In 2007 zijn procedures gestart om vrijstellingen te verlenen ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening voor de realisering van de 1e fase van de Westflank; • Deze 1e fase besloeg het gebied 11 April Plein, Markt en (voormalige) Varkensmarkt/Voormars en het was de bedoeling deze 1e fase te realiseren vooruitlopend op de totstandkoming van het bestemmingsplan voor de Westflank; • Daarin waren opgenomen de wijzigingen zoals genoemd onder de punten 2, 3 en 4; • De onderdelen, die in deze 1e fase waren opgenomen hebben allemaal ter inzage gelegen en de gelegenheid is geboden hiertegen zienswijzen in te dienen; daarvan is gebruik gemaakt door zo’n 30 tal personen; • Uiteindelijk is besloten deze procedures stop te zetten de procedure tot vaststelling van het ontwerp-bestemmingsplan voor de Westflank te vervolgen; • Met betrekking tot de bebouwing Varsenerdijk en inrichting Vechtoever is in de 1e helft 2008 een uitvoerig informatietraject gevolgd voor de Ommer bevolking; zoals hierboven al is genoemd, bestond dit traject uit meerdere informatiebijeenkomsten, publicaties op de gemeentelijke website en een enquête onder een representatief aantal mensen uit Ommen; dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een raadskeuze voor variant D; deze keuze wordt nu – voorzover het de bebouwing op de Varsenerdijk betreft – opgenomen in het ontwerp-bestemmingsplan. Wat is er gebeurd met de inspraakresultaten? Zoals uit het inspraakverslag van 2005 ook blijkt hebben de inspraakreacties betrekking op een aantal hoofdonderwerpen. Deze worden in het verslag dan ook als volgt onderscheiden: a. Ontwikkeling Markt b. Ontwikkeling Vechtoevers

Hoofdstuk 8

119

c. Ontwikkeling 11 April Plein d. Ontwikkeling Aldi-locatie e. Ontwikkeling omgeving Voormars f. Verkeersaspecten g. Economische aspecten h. Overige aspecten. De ingediende reacties hebben niet geleid tot annulering of stopzetting van de plannen met betrekking tot de Westflank. In de paragraaf “samenvatting en conclusies” van het inspraakverslag wordt een opsomming gegeven van zaken, die de beoordeling van de inspraakreacties heeft opgeleverd. Aanvullend daarop moet worden gesteld, dat op onderdelen de inspraak reden is geweest om de planvorming bij te stellen. Ook vanuit de gemeenteraad is de wens naar voren gekomen om rekening te houden met aspecten, die tijdens de inspraakprocedure naar voren zijn gebracht. Gewezen wordt op de wens om meer transparantie in de bebouwing op de Varsenerdijk aan te brengen en de wens om een meer open verbinding van de Markt met de Vecht tot stand te brengen. Dat zijn belangrijke aspecten geweest in uiteindelijke planvorming. Hoewel qua vormgeving gewijzigd is het voorontwerp-bestemmingsplan van 2005 niettemin op hoofdlijnen hetzelfde gebleven, nl. het mogelijk maken van een nieuwe invulling van het gebied De Westflank met het doel de relatie centrum-Vecht te versterken. Nu sinds 2005 verder is gewerkt aan de diverse onderdelen van de planvorming (zoals de stedenbouwkundige uitwerking van de Varsenerdijk en de Vechtoever, maar ook de beleidsvorming met betrekking tot de verkeersaspecten – vaststelling van het verkeersstructuurplan door de gemeenteraad op 26 juni 2008 – en opstelling Nota parkeren en circuleren) is het planproces thans zover, dat het ontwerpbestemmingsplan de route voor vaststelling conform de Wet ruimtelijke ordening kan ingaan. Daartoe heeft vanaf 22 januari 2009 het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter visie gelegen. Mede naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen heeft de gemeente Ommen besloten het ontwerpbestemmingsplan nogmaals ter visie te leggen (zie verder paragraaf 1.4).

120

Hoofdstuk 8

Regels

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDENDE REGELS Artikel 1 - Begripsomschrijvingen Artikel 2 - Wijze van meten Artikel 3 - Overige toepassingen

3 3 9 10

2. BESTEMMINGSREGELS Artikel 4 - Centrumdoeleinden Artikel 5 - Gemengde doeleinden Artikel 6 - Woondoeleinden Artikel 7 - Verblijfsdoeleinden Artikel 8 - Groenvoorzieningen Artikel 9 - Waterkering (dubbelbestemming) Artikel 10 - Archeologisch verwachtingsvol gebied (dubbelbestemming)

11 11 15 19 25 28 30 32

3. BIJZONDERE REGELS Artikel 11 - Nadere eisen Artikel 12 - Ontheffing Artikel 13 - Wijzigingen Artikel 14 - Algemeen toetsingkader bijzondere regels Artikel 15 - Verwezenlijking in de naaste toekomst Artikel 16 - Procedure regels

37 37 38 42 44 46 47

4. SLOTREGELS Artikel 17 - Overgangsrecht Artikel 18 - Slotregel

49 49 51

Bijlagen: • Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging • Plankaart nr. 100226004b-1.CAD

Inhoudsopgave

1

2

1.

INLEIDENDE REGELS

Artikel 1 -

Begripsomschrijvingen

In deze regels wordt verstaan onder: 1. aaneengesloeen woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer ten woning: dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde gestapelde woningen; 2. archeologisch in een schriftelijke rapportage vastgelegd bureau- en/of veldonderzoek: onderzoek naar de materiële neerslag van menselijke aanwezigheid en menselijk handelen in het verleden; 3. archeologisch door burgemeester en wethouders aangewezen terrein waarverwachtings- van op grond van historische gegevens of door archeologische vol gebied: vondsten en onderzoek vermoed wordt dat het van algemeen belang is wegens zijn betekenis voor de archeologische monumentenzorg; 4. archeologische de aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarde: kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden, tenminste ouder dan 50 jaar; 5. afvalcontainer: een container voor het inzamelen van huishoudelijke afvalstoffen; 6. bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 7. bebouwingseen in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van percentage: het deel van een bouwperceel c.q. bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat minimaal dan wel maximaal mag worden bebouwd; hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen; 8. bedrijfsmatige het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen activiteiten in van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door een woning: middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend; 9. bedrijfsvloerde totale oppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met oppervlak: inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten; 10. Bed and Break- een voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid fast: tot overnachting en het serveren van ontbijt als toeristisch recreatieve activiteit aan maximaal 8 personen, die onderge-

Hoofdstuk 1

3

11. beroepsmatige activiteiten in een woning:

12. bestaand bouwwerk:

13. bestemmingsgrens: 14. bestemmingsvlak: 15. bijgebouw:

16. bodemverstorende activiteiten 17. bouwen:

18. bouwgrens:

19. bouwperceel: 20. bouwvlak: 21. bouwwerk:

22. brutovloeroppervlak (bvo)

4

schikt is aan de hoofdbestemming. Onder een bed and breakfast voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid; een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebieden dat door zijn beperkte omvang in woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend; een bouwwerk, dat: a) op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan bestaat of in uitvoering is; b) na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarbij de bouwaanvraag voor dat tijdstip is ingediend; een op de plankaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bestemmingsvlak; een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming; een met het hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand gebouw, dat door zijn ligging, constructie of afmeting ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw; het plegen van ingrepen die de bestemming van de grond veranderen en/of waardoor het grondwaterpeil verandert of het uitvoeren van grondbewerkingen. het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; een op de plankaart aangegeven lijn die niet door gebouwen mag overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten afwijkingen; een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; een op de plankaart aangegeven vlak dat door bouwgrenzen omsloten is en waarop gebouwen zijn toegelaten; elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; de totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of (horeca)bedrijven met in begrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten;

Hoofdstuk 1

23. dakruiter: 24. detailhandel

torentje, koepel of klokkenstoel op de nok van een dak; het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/ of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan voor verbruik ter plaatse; 25. evenement: een voor het publiek toegankelijke verrichting van vermaak met een duur van ten hoogste 15 dagen per evenement. Het aantal evenementen per jaar bedraagt maximaal 10; 26. gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 27. gebouw van gebouw ten behoeve van een op het openbare net aangesloalgemeen nut: ten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer of het wegverkeer; 28. halfopenverOppervlakteverharding bestaande uit elementen (keien, steharding: nen) die in een bepaald verband zijn gelegd, met dien verstande dat maximaal de helft van het verhard oppervlak gesloten mag zijn; 29. halfverharOppervlakteverharding bestaande uit losliggend materiaal ding: (korrels, zoals grind); 30. halfvrijstaande een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van maxiwoning: maal twee aaneengebouwde woningen; 31. hoekperceel: een bouwperceel dat zowel aan de zijde van de voorgevel als aan één zijdelingse zijde grenst aan de weg of het openbaar groen; 32. hoofdgebouw: een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken; 33. horecabedrijf: een bedrijf dat tot doel heeft het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf en/of ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van een zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening; 34. horecabedrijf, een horecabedrijf, die qua exploitatievorm aansluit bij wincategorie I: kelvoorzieningen en waar naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank worden verstrekt. Bij de openingstijden wordt aangesloten op de openingstijden van de winkels. Deze bedrijven behoren tot categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging 35. horecabedrijf, een horecabedrijf waar in hoofdzaak bedrijfsmatig overwecategorie II: gend ter plaatse bereide maaltijden worden verstrekt, al dan niet in combinatie met het bedrijfsmatig verstrekken van al-

Hoofdstuk 1

5

36. horecabedrijf, categorie III:

37. horecabedrijf, categorie IV:

38. horecabedrijf, categorie V:

39. kantoren:

40. maatschappelijke dienstverlening:

41. ondergeschikt bouwdeel:

6

coholhoudende dranken, en die in het algemeen gedurende de avonduren zijn geopend. Deze bedrijven behoren tot categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging; een horecabedrijf waar in hoofdzaak bedrijfsmatige alcoholhoudende dranken worden verstrekt, al dan niet in combinatie met het bedrijfsmatig verstrekken van kleinere etenswaren en/ of (al dan niet mechanische) muziek ten gehore wordt gebracht. Deze bedrijven hebben een in het algemeen hoge bezoekersfrequentie gedurende de avond en de nacht. Deze bedrijven behoren tot categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Een uitzondering hierop vormen muziekcafé’s, die –indien zij bouwkundig niet afgescheiden zijn van woningen en andere gevoelige functies- behoren tot categorie B van de Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging; een horecabedrijf dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor gebruik ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk onderdeel vormen, zoals discotheken dancings en jongerencentra; een horecabedrijf waar in hoofdzaak bedrijfsmatig gelegenheid van nachtverblijf wordt verstrekt al dan niet in combinatie met het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse bereide maaltijden en (alcoholhoudende) dranken; Deze bedrijven behoren tot categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging. een bedrijfsmatige activiteit uitsluitend of overwegend gericht op het verlenen van administratieve diensten en/of het uitvoeren van handelingen die een administratieve voorbereiding of uitwerking behoeven al dan niet publieksgericht; een kantoor is publieksgericht, indien het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen; Dienstverlening op het gebied van: Openbaar bestuur en overheidsdiensten; Levensbeschouwelijke organisaties; Onderwijs; Gezondheidszorg, veterinaire diensten en welzijnszorg; Uitvaartverzorging, crematoria, mortuaria en begraafplaatsen; een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend ondergeschikt deel van een bouwwerk met uitzondering van een uitge-

Hoofdstuk 1

42. ondergeschikte horecaactiviteiten: 43. ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden: 44. ondergronds bouwwerk: 45. opgraving:

bouwd gedeelte van een gebouw dat dient ter uitbreiding van het oppervlak; het qua aard en omvang beperkt verstrekken van dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse in direct verband met andere ter plaatse toegestane hoofdactiviteiten; werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden die onder peil plaatsvinden;

een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen op minimaal 1,75 m1 onder peil; archeologische maatregel waarbij een aangetroffen en gewaardeerde vindplaats ex situ wordt behouden; 46. parkeervoorelke al dan niet overdekte stallingsgelegenheid ten behoeve zieningen: van gemotoriseerd verkeer; 47. perceelsgrens: grens van een bouwperceel; 48. plan: het bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)' van de gemeente Ommen (identificatienummer: NL.IMRO.0175.20081005002-0001); 49. plankaart: de tekening (nr.100226004b-1) van het bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)'; 50. servicetheater: een gebouw bedoeld voor het kijken naar toneel, ballet of andere podiumkunsten; 51. seksinrichting: een voor publiek toegankelijke ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elke geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar; 52. voorgevelrooi- de langs de weg gelegen lijn, welke zoveel mogelijk een relijn: gelmatige of nagenoeg regelmatige ligging heeft ten opzichte van de voorgevels van de bestaande hoofdgebouwen op de naastgelegen bouwpercelen; 53. voorzieningen op het openbare net aangesloten werken en bouwwerken van algemeen ten behoeve van het openbaar nut, het telecommunicatievernut: keer, het openbaar vervoer of het wegverkeer; 54. vrijstaande een woning die hoogstens door middel van de bijgebouwen woning: met een andere woning verbonden is en waarvan geen van beide zijgevels in de zijdelingse perceelsgrens staan;

Hoofdstuk 1

7

55. waterpeil:

56. weg:

57. winkel:

58. woning:

8

de hoogte (het niveau) van de waterspiegel gemeten naar NAP op het moment van aanvraag van de vergunning, ontheffing of bestemmingswijziging. Dit kan betrekking hebben op zowel oppervlaktewater als grondwater. een voor het openbaar verkeer openstaande weg of pad, met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten; een gebouw, dat dient voor de uitoefening van detailhandel, inclusief het gebruik voor ambachtelijke bedrijvigheid, voor zover dat gebruik in verband staat en essentieel onderdeel is van de ter plaatse uitgeoefende detailhandel, zoals bijvoorbeeld onderhoud, reparatie en installatie; een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de zelfstandige huisvesting van maximaal één huishouden.

Hoofdstuk 1

Artikel 2 -

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 1. afstand tot de (zijdede kortste afstand van enig punt van een gebouw lingse) perceelsgrens: tot de (zijdelingse) perceelsscheiding van het bouwperceel; 2. afstand tussen geboude kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelwen: vlakken van de gebouwen; 3. goothoogte van gebouverticaal vanaf de horizontale snijlijn van het dakwen: vlak met het daaronder gelegen buitenwerks gevelvlak tot aan het peil; 4. grondoppervlak van een tussen (de buitenste verticale projecties van) de bouwwerk: buitenzijde van de gevels (en/of het hart van scheidsmuren); 5. brutovloeroppervlak gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs van een gebouw: de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw; 6. (bouw)hoogte/ vanaf peil tot het hoogste punt van een bouwwerk; nokhoogte van een wat gebouwen betreft worden antennes, schoorbouwwerk: stenen en andere ondergeschikte dakopbouwen niet meegerekend; 7. lengte, breedte en diepte tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde bouwwerk: van de gevels (en/of hart van de gemeenschappelijke scheidsmuren); 8. ondergrondse bouwdiep- vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwte van een bouwwerk: werk, de fundering en ondergeschikte bouwdelen zoals liftputten, niet meegerekend; 9. peil: a) voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b) in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

Hoofdstuk 1

9

Artikel 3 -

Overige toepassingen

Anti-dubbeltelbepaling

Lid 1. Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ondergeschikte bouwdelen

Lid 2. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, liftkokers, trappenhuizen, (bordes)trappen en opgangen, galerijen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel -en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de –overschrijding van bouwc.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Ondergrondse werken

Lid 3. Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.

Ondergronds bouwen

Lid 4. Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende regels: a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan: a) binnen de bouwvlakken, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen (zoals toegangen tot een parkeergarage) die ook buiten de bouwvlakken zijn toegestaan; b) binnen de op de plankaart aangegeven zone ‘pk’(parkeerkelder); b. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 m1 onder peil, met dien verstande dat voor de bebouwing op de Varsenerdijk een maximale ondergondse bouwdiepte van 2,5 meter geldt.

10

Hoofdstuk 1

2.

BESTEMMINGSREGELS

Artikel 4 Algemene doeleinden

Hoofdstuk 2

Centrumdoeleinden Lid 1. De gronden die op plankaart aangewezen als ‘Centrumdoeleinden’ zijn bestemd voor: a. wonen op de verdieping (bovenwoningen), met dien verstande, dat ook wonen op de begane grond is toegestaan, indien deze woonfunctie reeds aanwezig is op het moment van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan; b. detailhandel, die staat vermeld in de categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging. Nieuwvestiging van een supermarkt is niet toegestaan; c. kantoren, voor zover ze publieksgericht zijn en staan vermeld in de categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging; d. horecabedrijf ,die staat vermeld in de categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging’ en behorende tot: (1) Categorie I; (2) Categorie II, III voor zover deze horeca aanwezig is op het moment van de tervisielegging van onderhavige ontwerpbestemmingsplan (dit geldt voor zowel categorie A en B van de Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging’ e. maatschappelijke en overige dienstverlening, die staat vermeld in categorie A en B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging, met dien verstande dat vormen van maatschappelijke dienstverlening, die behoren tot categorie B, afgescheiden van woningen en andere geluidgevoelige functies dienen plaats te vinden f. de in sub b, d en e genoemde bestemmingen mogen uitsluitend op de begane grond worden gesitueerd; g. parkeren zowel boven- als ondergronds. De parkeerkelder ter plaatse van de aanduiding ‘pk’ dient van voldoende omvang te zijn om te voldoen aan de parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning. Deze parkeerplaats dient via maximaal 1 in- en uitrit bereikbaar te zijn.

11

Specifieke doeleinden

Lid 2. Overeenkomstig de ter zake op de plankaart opgenomen aanduiding zijn de gronden bestemd voor horecabedrijven categorie I, II, III en V, met dien verstande, dat nieuwvestiging van muziekcafé’s die niet bouwkundig zijn afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies niet is toegestaan. De hierboven genoemde horecabedrijven I, II en III en V zijn binnen de desbetreffende aanduiding ook in de kelder toegestaan. Horeca bedrijven categorie V zijn daarnaast op de verdieping toegestaan.

Strijdig gebruik

Lid 3. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen; b. het gebruik ten behoeve van seksinrichting; c. Horecabedrijf, behorende tot de categorie IV.

Algemene bouwregels

Lid 4. Voor het bouwen geldt dat de aanduidingen op de plankaart van toepassing zijn.

Hoofdgebouwen

Lid 5. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. hoofdgebouwen mogen binnen het hele bouwvlak ‘hoofdgebouw met bijgebouwen’ worden gebouwd; b. hoofdgebouwen moeten voldoen aan de maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema: Hoofdgebouwen

Eis

maximale bouwhoogte

zie plankaart

maximale goothoogte

zie plankaart

c. de hoofdgebouwen, voor zover direct gelegen aan de openbare weg, moeten voorzien zijn van een kap, met uitzondering van de gebouwen waar tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan een kap ontbreekt. Bij nieuwbouw dient de kap te beschikken over een dakhelling van ten minste 30° en ten hoogste 60°; voor het overige mag de dakhelling van een kap van gebouwen maximaal 45° bedragen; d. de hoofdentree van de functies dient gelegen te zijn aan de zijde van de voorgevelrooilijn;

12

Hoofdstuk 2

e. het gebouw gelegen in het bouwvlak ten noorden van de Varsenerstraat (met de aanduiding ‘pk’) dient (inclusief de parkeergarage als bedoeld in lid 1, sub g) als één samenhangend geheel gebouwd te worden met één parkeergarage, die via één in- en uitgang aan de noordzijde van het pand ontsloten moet worden; f. het gebouw gelegen in het bouwvlak ten noorden van de Varsenerstraat (met de aanduiding ‘pk’) dient gebouwd te worden in de op de kaart aangegeven bouwgrens voorzover gelegen aan de Varsenerstraat. Bijgebouwen

Lid 6. Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende regels: a. bijgebouwen mogen worden gebouwd in het bouwvlak ‘hoofdgebouw met bijgebouwen’ en in de ‘zone bijgebouwen’; b. bijgebouwen dienen voor het overige te voldoen aan de maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaande schema: Bijgebouwen

Eis

maximale bouwhoogte

5 m¹

maximale goothoogte

3 m¹

c. de ‘zone bijgebouwen’ mag voor maximaal 70% worden bebouwd. Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Lid 7. Met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn overal binnen de bestemming toegestaan; b. voor het overige gelden de volgende maatvoeringseisen: Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Maximale bouwhoogte

Erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn

1 m¹

Erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn

3 m¹

Armaturen voor verlichting en bewakingsappa- 5 m¹ ratuur

Hoofdstuk 2

Vlaggenmasten en antennes

5 m¹

Reclameobjecten op de gebouwen*

5 m¹

Vrijstaande reclameobjecten

8 m¹

13

Niet eerder genoemde bouwwerken, geen 3 m¹ gebouwen zijnde *

de maximale bouwhoogte van reclameobjecten op gebouwen wordt gemeten vanaf het hoogste punt van het gebouw (ondergeschikte bouwdelen niet meegerekend).

Lid 8. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen overeenkomstig het bepaalde in artikel 11. Lid 9. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van dit artikel overeenkomstig het bepaalde in artikel 12, lid 1, 4 en 5 Lid 10. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 lid 1.

14

Hoofdstuk 2

Artikel 5 -

Gemengde doeleinden

Algemene doeleinden

Lid 1. De gronden die op plankaart aangewezen als ‘Gemengde doeleinden’ zijn, voor zover als zodanig met een aanduiding op de plankaart aangegeven, bestemd voor: a. kantoren, die staan vermeld in de categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging; b. horecabedrijf categorie I, II, III met een oppervlakte van maximaal 450 m2 bvo (per gebouw), die staan vermeld in de categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging. Een horecabedrijf is alleen op de begane grond toegestaan met uitzondering van ondergeschikte horeca-activiteiten ten behoeve van de bioscoop/servicetheater, zoals genoemd in lid 1 sub e van dit artikel. Deze zijn ook op hogere verdiepingen toegestaan; c. maatschappelijke en overige dienstverlening, die staat vermeld in categorie A en B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging, met dien verstande dat vormen van maatschappelijke dienstverlening, die behoren tot categorie B, afgescheiden van woningen en andere geluidgevoelige functies dienen plaats te vinden; d. detailhandel met een oppervlakte van maximaal 450 m2 bvo (per gebouw), die staan vermeld in de categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging. Detailhandel is alleen op de begane grond toegestaan. De vestiging van supermarkten is niet toegestaan; e. bioscoop/servicetheater, met dien verstande dat de hoofdentree gelegen moet zijn aan de oost- dan wel zuidzijde van het desbetreffende bouwvlak; f. met de watersport gerelateerde functies, inclusief sanitaire voorzieningen; g. wegen met een functie van verblijf ter plaatse van de aanduiding ‘overkragende bebouwing’; h. wonen ter plaatse van het perceel Markt 32; i. de bij sub a t/m h behorende voorzieningen.

Strijdig Gebruik

Lid 2. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik ten behoeve van: a. een horecabedrijf behorende tot de categorie IV en V; b. een seksinrichting; c. een gokhal.

Hoofdstuk 2

15

Algemene bouwvoor schriften


Hoofdgebouwen

Lid 4. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak hoofdgebouw met bijgebouwen; b. het bouwvlak hoofdgebouw met bijgebouwen mag voor 100% worden bebouwd, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding ‘overkragende bebouwing’ de gebouwen alleen overkragend mogen zijn, waarbij de afstand tussen het peil en de onderzijde van het overkragende bouwdeel minimaal 3 m¹ dient te bedragen; c. gebouwen moeten voldoen aan de maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema: Hoofdgebouwen

Eis

maximale bouwhoogte

zie plankaart

maximale goothoogte

zie plankaart

met dien verstande dat: (1) op het deel van het gebouw, waar een maximale bouwhoogte van 18 meter geldt een “dakruiter” is toegestaan van maximaal 2,5 meter hoog; (2) ter plaatse van het voormalige gemeentehuis met de aanduiding k, h en md een dakruiter is toegestaan van maximaal 5 meter boven op de toegestane bouwhoogte van 11 meter; d. de hoofdgebouwen, voor zover direct gelegen aan de openbare weg, moeten voorzien zijn van een kap, met uitzondering van de gebouwen waar tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan een kap ontbreekt. Bij nieuwbouw dient de kap te beschikken over een dakhelling van ten minste 30° en ten hoogste 60°; voor het overige mag de dakhelling van een kap van gebouwen maximaal 45° bedragen.

16

Hoofdstuk 2

Bijgebouwen

Lid 5. Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende regels: a. bijgebouwen mogen worden gebouwd in het bouwvlak ‘hoofdgebouw met bijgebouwen’ en in de ‘zone bijgebouwen’; b. bijgebouwen dienen voor het overige te voldoen aan de maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaande schema: Bijgebouwen

Eis

maximale bouwhoogte

5 m¹

maximale goothoogte

3 m¹

c. de ‘zone bijgebouwen’ mag voor maximaal 70% worden bebouwd. Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Lid 6. Met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn overal binnen de bestemming toegestaan; b. voor het overige gelden de volgende maatvoeringseisen: Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Maximale bouwhoogte

Erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn

1 m¹

Erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn

3 m¹

Armaturen voor verlichting en bewakingsappa- 5 m¹ ratuur Vlaggenmasten en antennes

5 m¹

Reclameobjecten op de gebouwen*

5 m¹

Vrijstaande reclameobjecten

8 m¹

Niet eerder genoemde bouwwerken, geen 3 m¹ gebouwen zijnde *

de maximale bouwhoogte van reclameobjecten op gebouwen wordt gemeten vanaf het hoogste punt van het gebouw (ondergeschikte bouwdelen niet meegerekend).

Bijzondere regels

Lid 7. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen overeenkomstig het bepaalde in artikel 11. Lid 8. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van gebruik en bouwen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 12, lid 1, 4, 7 en 8.

Hoofdstuk 2

17

Lid 9. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 lid 1.

18

Hoofdstuk 2

Artikel 6 -

Woondoeleinden

Doeleinden

Lid 1. De gronden die op de plankaart aangewezen als ‘Woondoeleinden’ zijn bestemd voor: a. het wonen; b. beroepsmatige activiteiten op maximaal 40% van het oppervlak van het hoofd- en bijgebouw tot maximaal 45 m²; c. (ondergronds) parkeren; de parkeerkelder ter plaatse van de aanduiding ‘pk’ dient (tezamen met het deel van de parkeerkelder onder de bestemming ‘Verkeersdoeleinden’) van voldoende omvang te zijn om te voldoen aan de parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per woning; d. de bij sub a t/m c behorende voorzieningen.


Lid 2. Overeenkomstig de ter zake op de plankaart opgenomen aanduiding ‘dienstverlenende functies toegestaan’ zijn de gronden op de begane grond tevens bestemd voor publieksgerichte kantoren en maatschappelijke dienstverlening, met dien verstande, dat: a. ter plaatse van de aanduiding ‘dv 1’ het maximale oppervlakte aan dienstverlenende functies 200 m2 bvo bedraagt; b. ter plaatse van de aanduiding ‘dv 2’ het maximale oppervlakte aan dienstverlenende functies 250 m2 bvo bedraagt; c. ter plaatse van de aanduiding ‘dv’ het maximale oppervlakte aan dienstverlenende functies 350 m2 bvo bedraagt. Lid 3. Binnen de bestemming Woondoeleinden is ‘Bed and Breakfast’ (B&B) als horecavoorziening toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. B&B is alleen toegestaan binnen het hoofdgebouw; b. B&B is niet toegestaan in gestapelde woningen; c. de exploitant van de B&B moet hoofdbewoner zijn; d. ten hoogste 25% van het bewoonde oppervlak mag ingericht worden voor deze horecavoorziening.

Strijdig gebruik

Hoofdstuk 2

Lid 4. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval het wonen in vrijstaande bijgebouwen gerekend.

19

Algemene bouwvoorschriften


Hoofdgebouwen

Lid 6. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. voor zover op de plankaart is aangegeven mogen uitsluitend de woningtypen worden gebouwd zoals aangegeven in onderstaand schema: Code

Woningtype

v

vrijstaande woningen

hv

halfvrijstaande woningen

ag

aaneengesloten woningen

gs

gestapelde woningen

b. hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd in een bouwvlak ‘hoofdgebouw met bijgebouwen’, met dien verstande dat balkons ook zijn toegestaan buiten het bouwvlak ter plaatse van de desbetreffende aanduiding op de plankaart; c. hoofdgebouwen dienen voor het overige te voldoen aan de maatvoeringseisen, zoals aangegeven in tabel 1; d. in aanvulling op het bepaalde in tabel 1 gelden de volgende afwijkingen/ uitzonderingen: (1) Minimaal 50% van de breedte van de voorgevel dient in de voorgevelrooilijn te worden gebouwd; (2) De voorgevelrooilijn mag uitsluitend worden overschreden voor erkers, mits de diepte niet meer bedraagt dan 50% van de afstand tussen de voorgevelrooilijn en de weg of openbaar groen, met een maximum van 1,2 m¹; (3) Woningen dienen afgedekt te worden met een kap, met een dakhelling van minimaal 30º en maximaal 60º. Bijgebouwen

20

Lid 7. Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende regels: a. bijgebouwen mogen worden gebouwd in het bouwvlak ‘hoofdgebouw met bijgebouwen’ en in de gronden met de aanduiding ‘achtertuin’;

Hoofdstuk 2

b. bijgebouwen dienen voor het overige te voldoen aan de maatvoerings- en situeringseisen, zoals aangegeven in tabel 2; c. in afwijking op het bepaalde in tabel 2 gelden de volgende aanvullingen/ afwijkingen: (1) Voor de maximale goothoogte geldt dat deze in ieder geval, de hoogte van de eerste bouwlaag of de hoogte van het verlengde van de dakhelling van het hoofdgebouw mag bedragen; (2) Indien een bijgebouw in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd en een bouwhoogte van meer dan 3 m¹ (de maximale goothoogte) dient het dak waarmee het bijgebouw wordt afgedekt een dakhelling te hebben van maximaal 45° en dient de dakhelling op de zijdelingse perceelsgrens te zijn georiënteerd. Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Lid 8. Met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn overal binnen de bestemming toegestaan; b. voor het overige gelden de maatvoeringseisen zoals aangegeven in tabel 3.

Bijzondere regels

Lid 9. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen overeenkomstig het bepaalde in artikel 11. Lid 10. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van dit artikel overeenkomstig het bepaalde in artikel 12 lid 1, 2 en 6. Lid 11. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 lid 1, 2 en 5.

Hoofdstuk 2

21

22

Hoofdstuk 2

Tabel 1: Bouwregels voor hoofdgebouwen (woningen) - Ommen Hoofdgebouwen

Vrijstaande woning

Halfvrijstaande wo-

Aaneengesloten

Gestapelde wonin-

ning

woning

gen

Maatvoeringseisen maximale goothoogte

zie plankaart

Zie plankaart

zie plankaart

zie plankaart

maximale bouwhoogte

zie plankaart

Zie plankaart

zie plankaart

zie plankaart

12 m¹

8 m¹

6 m¹

n.v.t.

minimale breedte bouwperceel (bij nieuw te bouwen woningen)

Tabel 2: bouwregels voor bijgebouwen -Ommen Maatvoeringseisen

eis

totale maximale oppervlakte aan bijgebouwen: •

bouwpercelen tot en met 300 m

•

bouwpercelen groter dan 300 m

2

50 m²

2

50 m², vermeerderd met 10% van het aantal meters dat het perceel groter is dan 300 m² tot een maximum van 250 m²

maximale goothoogte

3 m¹

maximale bouwhoogte

5 m¹

Hoofdstuk 2

23

Tabel 3: bouwregels voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde -Ommen maximale bouwhoogte

erfafscheidingen

tuinmeubilair

vlaggenmasten

overige

en speeltoe-

en antennes

werken

bouw-

stellen Tussenperceel 1

1

1

voor de voorgevelrooilijn:

1 m¹

1m

5m

1m

achter de voorgevelrooilijn:

2 m¹

3 m¹

5 m¹

1 m¹

1 m¹

1m

1

1 m¹

voor de zijgevelrooilijn:

1 m¹

achter de zijgevelrooilijn:

2 m¹

Hoekperceel voor de voorgevelrooilijn:

1

5m

3m

1

5m

1

1 m¹

3 m¹

5 m¹

1 m¹

aan de zijde van het zijerf dat direct grenst aan de openbare weg of openbaar groen (zijgevelrooilijn):

24

Hoofdstuk 2

Artikel 7 -

Verblijfsdoeleinden

Algemene doeleinden

Lid 1. De gronden op de plankaart aangewezen als ‘Verblijfsdoeleinden’ zijn bestemd voor: a. wegen met een functie voor verblijf alsmede ter ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden; b. parkeervoorzieningen; de parkeerkelder ter plaatse van de aanduiding ‘pk’ dient (tezamen met het deel van de parkeerkelder onder de bestemming ‘Woondoeleinden’) van voldoende omvang te zijn om te voldoen aan de parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per woning; c. fietsenstallingen; d. maximaal één horecabedrijf, categorie II; e. een muziekkoepel; f. groenvoorzieningen; g. speelvoorzieningen; h. voorzieningen van beeldende kunst; i. voorzieningen van algemeen nut; j. watergangen en –partijen; k. evenementen; l. openbare toiletvoorzieningen; m. tuinen; n. onoverdekte terrassen, met dien verstande dat ten behoeve van het horecabedrijf als bedoeld in lid 1, sub d een (permanent) overdekt terras is toegestaan; o. de bij sub a t/m n behorende voorzieningen.

Strijdig Gebruik

Lid 2. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. een verkooppunt van motorbrandstoffen; b. opslag van materialen, behoudens voorzover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; c. ondergrondse parkeervoorzieningen buiten het op de plankaart aangegeven vlak met de aanduiding ‘parkeerkelder’.

Algemene bouwregels


Hoofdstuk 2

25

Gebouwen

Lid 4. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. er zijn gebouwen toegestaan ten dienste van de in lid 1 genoemde doeleinden; b. de afstand van het in lid 1 sub d vermelde horecabedrijf en de in lid 1 sub e vermelde muziekkoepel ten opzichte van woningen dient minimaal 15 meter te zijn; c. gebouwen moeten voldoen aan de maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema: gebouwen van algemeen nut

Eis

maximale bouwhoogte

3 m¹

maximale oppervlakte

15 m²

Horecabedrijf, categorie II maximale bouwhoogte

3 m¹

maximale oppervlakte (inclusief permanente overkapping en terras)

60 m²

muziekkoepel maximale bouwhoogte

5 m¹


100 m²

fietsenstalling maximale bouwhoogte

3 m¹


100 m²

openbare toiletvoorzieningen maximale bouwhoogte

3 m¹


10 m²

d. wat betreft de in lid 1, sub b, genoemde parkeerkelder geldt dat deze is toegestaan binnen de aanduiding ‘pk’. Voor het overige is het bepaalde in artikel 3, lid 4 van toepassing; e. de situering van een fietsenstalling als bedoeld in lid 1, sub c, dient zodanig te zijn dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het uitzicht van bewoners van nabijgelegen panden en deze panden goed bereikbaar blijven. Bouwwerken geen gebouwen zijnde

26

Lid 5. Met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn overal binnen de bestemming toegestaan;

Hoofdstuk 2

b. binnen de desbetreffende aanduiding op de plankaart zijn balkons toegestaan gekoppeld aan de naast de bestemming gelegen woonbebouwing; c. voor het overige gelden de volgende maatvoeringseisen: Bouwwerken, geen gebouwen

Maximale

Maximale op-

zijnde

Bouwhoogte

pervlakte

speeltoestellen

3 m¹

afvalcontainers

2m

1

4 m², indien bovengronds geplaatst

overige bouwwerken

Bijzondere regels

1

1m

Lid 6. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen overeenkomstig het bepaalde in artikel 11. Lid 7. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van bouwen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 12 lid 1. Lid 8. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 lid 1.

Hoofdstuk 2

27

Artikel 8 -

Groenvoorzieningen

Algemene doeleinden

Lid 1. De gronden die op de plankaart aangewezen als ‘Groenvoorziening’ zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. speelvoorzieningen; c. watergangen- en partijen; d. langzaamverkeersroutes; e. voorzieningen van beeldende kunst; f. voorzieningen van algemeen nut; g. evenementen; h. de bij sub a t/m g behorende voorzieningen.


Lid 2. Ter plekke van de aanduiding p (parkeren) zijn de gronden tevens bedoeld voor de aanleg en instandhouding van een in het landschap ingepast parkeerterrein, met dien verstande dat: a. de inritten naar het parkeerterrein mogen worden verhard door middel van een klinkerverharding of een halfopen verharding; b. de rijlopers en de parkeervakken mogen worden verhard door middel van een halfopen verharding dan wel een halfverharding.

Strijdig gebruik

Lid 3. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het verharden van de gronden anders dan omschreven in lid 2.

Algemene bouwregels


Gebouwen

Lid 5. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen moeten voldoen aan de maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema:

28

Gebouwen van algemeen nut

Eis

maximale bouwhoogte

3 m¹


15 m²

Hoofdstuk 2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Lid 6. Met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn overal binnen de bestemming toegestaan; b. binnen de desbetreffende aanduiding op de plankaart zijn balkons toegestaan gekoppeld aan de naast de bestemming gelegen woonbebouwing; c. voor het overige gelden de volgende maatvoeringseisen: Bouwwerken, geen gebouwen

Maximale

Maximale op-

zijnde

Bouwhoogte

pervlakte

speeltoestellen

3 m¹

afvalcontainers

2m

1

4 m², indien bovengronds geplaatst

overige bouwwerken

Bijzondere regels

1

1m

Lid 7. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen overeenkomstig het bepaalde in artikel 11. Lid 8. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van gebruik en bouwen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 12 lid 1. Lid 9. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 lid 1.

Hoofdstuk 2

29

Artikel 9 -

Waterkering (dubbelbestemming)

Algemene doeleinden

Lid 1. De gronden op de plankaart aangewezen voor ‘Waterkering’ zijn naast de overige daaraan gegeven bestemmingen primair bestemd voor: a. de aanleg en instandhouding van voorzieningen voor de directe en indirecte kering van het water; b. de aanleg en instandhouding en/of bescherming van de waterkering; c. verhardingen; d. groenvoorzieningen; e. de bij sub a t/m d behorende voorzieningen.

Voorrangsregeling

Lid 2. Indien strijd ontstaat tussen het belang van de bescherming van de waterkering als bedoeld in dit artikel en het bepaalde in de overige artikelen prevaleert de bestemming Waterkering.

Bouwregels

Lid 3. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming. Lid 4. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Lid 5. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de maximale hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt 3 meter.

Bijzondere regels

Lid 6. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in de leden 3, 4 en 5 overeenkomstig het bepaalde in artikel 12 lid 3.

Aanlegvergunning

Lid 7. Het is verboden om zonder of in afwijking van een vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren, a. het aanleggen van wegen, paden en andere oppervlakteverhardingen; b. het uitvoeren van graafwerkzaamheden; c. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen;

30

Hoofdstuk 2

d. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen in de bodem ; e. het ophogen, verlagen, afgraven of egaliseren van de bodem, of anderszins wijzigen in maaiveld- of weghoogte. Toelaatbaarheid

Lid 8. De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 7 zijn slechts toelaatbaar, mits: a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering; b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

Uitzonderingen

Lid 9. Het in lid 7 opgenomen verbod geldt niet voor werken en werkzaamheden: a. binnen het kader van het op de bestemming van die gronden gericht normale onderhoud en beheer, dan wel die welke voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming; b. welke ten tijde van het van kracht worden van het plan in uitvoering waren; c. welke mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

Hoofdstuk 2

31

Artikel 10 - Archeologisch verwachtingsvol gebied (dubbelbestemming)

Algemene doeleinden

Lid 1. De gronden op de plankaart aangewezen voor ‘Archeologisch verwachtingsvol gebied’ zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Bouwregels

Lid 2. Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een bouwvergunning, voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 30 centimeter, een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld. Lid 3. Indien uit het in lid 2 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de bouwvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de bouwvergunning: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

32

Hoofdstuk 2

Aanlegvergunning

Hoofdstuk 2

Lid 4. Het is verboden voor de aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a. het ophogen van de bodem, zulks indien de oppervlakte 100 m² of meer bedraagt; b. het aanleggen, verbreden en/of verharden van wegen, paden, banen en/of parkeergelegenheden en/of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de oppervlakte 100 m² of meer bedraagt; c. het aanleggen, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt; d. het verlagen of het verhogen van het waterpeil; e. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt waarbij de breedte van deze werken tenminste 1,25 meter bedraagt; f. het bebossen van gronden die op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan niet als bos zijn bestemd, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 30 centimeter g. het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 30 centimeter; h. het aanleggen van bos of boomgaard, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 30 centimeter; i. het scheuren van grasland, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 30 centimeter; j. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 30 centimeter, waartoe ook wordt gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen, zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt.

33

Toelaatbaarheid

Lid 5. De aanlegvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in lid 4 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal. Lid 6. Voor zover de in lid 4 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan de vergunning worden verleend, indien aan de vergunning één van de volgende voorschriften wordt verbonden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen, c. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties. Lid 7. De vergunning wordt niet verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.

Sloopvergunning

Lid 8. Het is verboden voor de aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (sloopvergunning) de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 100 m2 en de diepte meer dan 30 cm bedraagt gemeten vanaf 30 cm boven het maaiveld. Lid 9. Aan de sloopvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een gekwalificeerd deskundige. Lid 10. Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burge-

34

Hoofdstuk 2

meester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de sloopvergunning. Lid 11. De vergunning wordt niet verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Bijzondere regels

Hoofdstuk 2

Lid 12. Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 13, lid 3.

35

36

Hoofdstuk 2

3.

BIJZONDERE REGELS

Artikel 11 - Nadere eisen Algemeen

Lid 1. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan: a. de bouwhoogte en/of de goothoogte van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals bepaald in artikel 4 tot en met 10; b. de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals bepaald in artikel 4 tot en met 10.

Voorwaarden

Lid 2. De nadere eisen als bedoeld in dit artikel mogen slechts worden gesteld indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van: a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken; b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving; c. de milieukwaliteit; d. de verkeersveiligheid; e. de sociale veiligheid; f. de brandveiligheid en rampenbestrijding; g. en het woonen leefklimaat.

Verwijzing algemeen toetsingskader

Lid 3. Voor de aspecten waarmee rekening gehouden moet worden bij de toetsing van de begrippen stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit, milieukwaliteit, verkeersveiligheid, sociale veiligheid, brandveiligheid en rampenbestrijding en woonen leefklimaat wordt verwezen naar artikel 14.

Procedure

Lid 4. Bij toepassing van de bevoegdheden als bedoeld in dit artikel zijn de procedureregels zoals opgenomen in artikel 16, lid 1, van toepassing.

Hoofdstuk 3

37

Artikel 12 - Ontheffing Algemeen

Lid 1. Indien niet op grond van een andere regel van de regels ontheffing kan worden verleend, zijn burgemeester en wethouders bevoegd ontheffing te verlenen van de desbetreffende regels van het plan voor: a. het afwijken van de in het plan voorgeschreven maatvoeringseisen met ten hoogste 10%; b. voor overschrijding van de in het plan voorgeschreven situeringseisen met ten hoogste 10%.

Ontheffing bestemming ‘Woondoeleinden’

Lid 2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 6 lid 1 voor de uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten in het hoofd- of bijgebouw, met dien verstande dat: a. bedoeld gebruik geen hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt. Dat wil zeggen dat geen ontheffing wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid die vergunningplichtige of meldingsplichtig is in het kader van de Wet milieubeheer, tenzij het betreffende gebruik door het stellen van voorwaarden verantwoord is; b. er geen sprake mag zijn van een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving; c. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degen die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijgebouw uitvoert tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is; d. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten; e. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop in het klein in verband met bedrijfsmatige activiteiten in of bij het hoofdgebouw; f. maximaal 40% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 45 m²;

38

Hoofdstuk 3

g. er geen sprake mag zijn van een onevenredige aantasting van de milieukwaliteit, de brandveiligheid en rampenbestrijding en het woonen leefklimaat. Ontheffing bestemming ‘Waterkering’

Lid 3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen voor het bepaalde in artikel 9, de leden 3, 4 en 5 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits: a. de aanleg, instandhouding en/of bescherming van de waterkering niet onevenredig wordt aangetast; b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

Ontheffing bestemming ‘Centrum' en ‘Gemengde doeleinden’

Lid 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 4, lid 1 sub e en artikel 5, lid 1 sub c voor vestiging van vormen van maatschappelijke dienstverlening, die niet bouwkundig afgescheiden zijn van woningen of andere geluidgevoelige functies (behorende tot categorie B van de Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging), met dien verstande dat door onderzoek aangetoond wordt dat deze activiteiten een goed woonen leefklimaat voor woningen en andere gevoelige functies niet in de weg staan.

Ontheffing bestemming ‘Centrum’

Lid 5. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 4, lid 2 voor vestiging van een horecabedrijf categorie III, muziekcafé behorende tot categorie B van de Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging en niet bouwkundig afgescheiden van woningen of andere geluidgevoelige functies, met dien verstande dat door onderzoek aangetoond wordt dat deze activiteiten een goed woonen leefklimaat voor woningen en andere gevoelige functies niet in de weg staan.

Ontheffing bestemming ‘Woondoeleinden'

Lid 6. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 6, lid 3, voor vestiging van een Bed and Breakfast (B&B) in een vrijstaand bijgebouw, met dien verstande dat: a. de maatvoering ten aanzien van bijgebouwen in artikel 6, lid 7 van toepassing is;

Hoofdstuk 3

39

b. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten; c. er geen sprake mag zijn van een onevenredige aantasting van de milieukwaliteit, de brandveiligheid en rampenbestrijding en het woonen leefklimaat. Ontheffing bestemming ‘Gemengde doeleinden’

Lid 7. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 5, lid 1 voor de vestiging van kantoren en maatschappelijke dienstverlening in het nieuwe ‘Marktgebouw’ met de bestemming ‘Gemengde doeleinden’ en met de aanduidingen h, bi en d, met dien verstande dat uit onderzoek blijkt dat voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte gebaseerd op de kengetallen uit publicatie 182 van het CROW (Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering) en rekening houdend met bijlage 9 van dit bestemmingsplan ‘Parkeerbalans Westflank, gemeente Ommen’.

Ontheffing bestemming ‘Gemengde doeleinden’

Lid 8. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 5, lid 1 voor de vestiging van kantoren en maatschappelijke dienstverlening in het nieuwe ‘Paviljoen’ gelegen aan de Vecht met de bestemming ‘Gemengde doeleinden’ en met de aanduidingen h en wp, met dien verstande dat uit onderzoek blijkt dat voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte gebaseerd op de kengetallen uit publicatie 182 van het CROW (Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering) en rekening houdend met bijlage 9 van dit bestemmingsplan ‘Parkeerbalans Westflank, gemeente Ommen’.


Lid 9. Voor de aspecten waarmee rekening gehouden moet worden bij de toetsing van de begrippen stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit, milieukwaliteit, sociale veiligheid, brandveiligheid, rampenbestrijding en woonen leefklimaat wordt verwezen naar artikel 14.

40

Hoofdstuk 3

Procedure

Hoofdstuk 3

Lid 10. Bij toepassing van de bevoegdheden als bedoeld in dit artikel zijn de procedureregels zoals opgenomen in artikel 16, lid 2 van toepassing.

41

Artikel 13 - Wijzigingen Algemeen

Lid 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 sub a van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen, ten aanzien van: a. een enigszins andere situering van de bestemmingsgrenzen indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken, dat verschuivingen in verband met de ingekomen bouwaanvragen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan, met dien verstande dat de verschuiving ten hoogste 2 m¹ bedraagt; b. het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar regels in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van het plan worden gewijzigd.

Wijziging bestemming ‘Woondoeleinden’

Lid 2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 sub a van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming ‘Woondoeleinden’ te wijzigen in de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’, indien bij de nadere uitwerking van de bouwplannen blijkt dat gronden binnen de bestemming ‘Woondoeleinden’ geen woonfunctie krijgen, maar een verblijfsfunctie.

Wijziging bestemming ‘Archeologisch verwachtingsvol gebied’

Lid 3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming “Archeologisch verwachtingsvol gebied”, als bedoeld in artikel 10 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Wijziging bestemming ‘Woondoeleinden’

Lid 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 sub a van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming ‘Woondoeleinden’ te wijzigen in de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’ voor zover gelegen binnen het op de plankaart gelegen ‘gebied met wijzigingsbevoegdheid’, indien blijkt dat het noodzakelijk is om op deze wijze een zichtrelatie te garanderen vanaf het ten zuidwesten gelegen parkeerterrein op het bedrijfspand aan de Wethouder Paarhuisstraat 16a.

42

Hoofdstuk 3


Lid 5. Voor de aspecten waarmee rekening gehouden moet worden bij de toetsing van de begrippen stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit, verkeersveiligheid, sociale veiligheid, brandveiligheid, rampenbestrijding en woonen leefklimaat wordt verwezen naar artikel 14.

Procedure

Lid 6. Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in dit artikel zijn de procedureregels zoals opgenomen in artikel 16, lid 3 van toepassing.

Hoofdstuk 3

43

Artikel 14 - Algemeen toetsingkader bijzondere regels Functie

Lid 1. De in dit lid genoemde criteria worden mede als toetsingskader gehanteerd, voor het stellen van nadere eisen, het verlenen van ontheffing en het wijzigen van het plan.

Stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit

Lid 2. Ten aanzien van de stedenbouwkundige en beeldkwaliteit moet in ieder geval rekening gehouden worden met de volgende aspecten: a. de verhouding tussen bouwmassa en open ruimte; b. de verhouding tussen de hoogte en de breedte van de gebouwen; c. de samenhang van de bouwvorm, bouwmassa, hoogte en breedte van gebouwen met de directe omgeving; d. en de situering van de gebouwen op het bouwperceel.

Milieukwaliteit

Lid 3. Ten aanzien van de milieukwaliteit moet in ieder geval rekening gehouden worden met de volgende aspecten: a. de mate van hinder voor de omliggende functies; b. de gevolgen voor de externe veiligheid; hieronder wordt verstaan het overlijdensrisico als gevolg van activiteiten met gevaarlijk stoffen; c. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; d. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; e. en de gevolgen voor de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Verkeersveiligheid

Lid 4. Ten aanzien van de verkeersveiligheid moet in ieder geval rekening gehouden worden met de volgende aspecten: a. de mate van toename van de verkeersintensiteit als gevolg van het gebruik van de gronden; b. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; c. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg c.q. fiets- en voetpaden; d. en de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte.

44

Hoofdstuk 3

Sociale veiligheid

Lid 5. Ten aanzien van de sociale veiligheid moet in ieder geval rekening gehouden worden met de volgende aspecten: a. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; b. en de mate waarin het toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt.

Brandveiligheid en rampenbestrijding

Lid 6. Ten aanzien van de brandveiligheid en rampenbestrijding moet in ieder geval rekening gehouden worden met de volgende aspecten: a. de aanwezigheid van vluchtwegen; b. de bereikbaarheid van de bouwwerken; c. en de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen.

Woon- en leefklimaat

Lid 7. Ten aanzien van het woonen leefklimaat moet in ieder geval rekening gehouden worden met de volgende aspecten: a. de toename van het verkeer en de parkeerbehoefte; b. overlast door lawaai, stank en/ of trillingen; c. de bezonning; d. het uitzicht; e. en privacy.

Hoofdstuk 3

45

Artikel 15 - Verwezenlijking in de naaste toekomst De gronden met de aanduiding ‘gronden als bedoeld in artikel 3.4 Wro’ (kadastraal bekend gemeente Ommen, sectie C, de nummers 250, 390 A1 en 390 A2 worden in de naaste toekomst voor de verwezenlijking nodig geacht, zulks overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.4 van de Wet ruimtelijke ordening.

46

Hoofdstuk 3

Artikel 16 - Procedure regels Nadere eisen

Lid 1. Bij toepassing van de nadere eisen regeling, als bedoeld in artikel 11 is op de voorbereiding van een besluit de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Ontheffing

Lid 2. Bij het verlenen van ontheffing, als bedoeld in artikel 12 is op de voorbereiding van een besluit de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Wijziging

Lid 3. Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, als bedoeld in artikel 13 is op de voorbereiding van een besluit de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Aanlegvergunning

Lid 4. Bij het verlenen van een aanlegvergunning als bedoeld in artikel 9 en 10 is de procedure als vervat in artikel 3.18 van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing.

Hoofdstuk 3

47

48

Hoofdstuk 3

4.

SLOTREGELS

Artikel 17 - Overgangsrecht Bouwwerken

Lid 1. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Lid 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 1 voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder lid 1 met maximaal 10%. Lid 3. Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Gebruik

Lid 4. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Lid 5. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in lid 4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Hoofdstuk 4

49

Lid 6. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde in lid 4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. Lid 7. Het bepaalde in lid 4 is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

50

Hoofdstuk 4

Artikel 18 - Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)'.

Behoort bij het besluit van de raad der gemeente Ommen d.d. 18 februari 2010 tot vaststelling van het bestemmingsplan 'Centrum Ommen (Westflank)'. Mij bekend,

de voorzitter

de griffier.

maart 2010

Hoofdstuk 4

51

52

Hoofdstuk 4

Bijlage: Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging

Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging

Bijlage

CATEGORIE

OMSCHRIJVING

SBI-CODE 2008

nummer

SBI-CODE

52 52 5211/2,5246/9 5222, 5223 5224 5231, 5232 5249 527

47 47 471 4722, 4723 4724 4773, 4774 4778 952

DETAILHANDEL - DETAILHANDEL EN REPARATIE T.B.V. PARTICULIEREN A Detailhandel voor zover niet elders genoemd Supermarkten, warenhuizen Detailhandel vlees, wild, gevogelte, met roken, koken, bakken Detailhandel brood en banket met bakken voor eigen winkel Apotheken en drogisterijen Detailhandel in vuurwerk tot 10 ton verpakt Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen)

A B A A A A A

55 5511, 5512 553 554 554 5551 5552

55 5510 561 563 563 5629 562

HORECA LOGIES-, MAALTIJDEN- EN DRANKENVERSTREKKING Horecabedrijven categorie V Horecabedrijven categorie I en II 1 Horecabedrijven categorie III, geen muziekcafé's 2 horecabedrijven categorie III, muziekcafé's Kantines Cateringbedrijven

A A A B A B

65, 66, 67 65, 66, 67

64, 65, 66 64, 65, 66

KANTOOR - FINANCIELE INSTELLINGEN EN VERZEKERINGSWEZEN A Banken, verzekeringsbedrijven

B

70 70

41, 68 41, 68

- VERHUUR VAN EN HANDEL IN ONROEREND GOED A Verhuur van en handel in onroerend goed

A

74 7484.4

63, 69t/m71, 73, 74, 77, 78, 80t/m82 63, 69t/m71, 73, 74, 77, 78, 80t/m82 82992

91 9111

94 941, 942

74

-

-

OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING

A Overige zakelijke dienstverlening: kantoren Veilingen voor huisraad, kunst e.d. -

DIVERSE ORGANISATIES Bedrijfs- en werknemersorganisaties (kantoren)

MAATSCHAPPELIJKE EN OVERIGE DIENSTVERLENING OPENBAAR BESTUUR, OVERHEIDSDIENSTEN, SOCIALE - VERZEKERINGEN A Openbaar bestuur (kantoren e.d.)

A A

A

75 75

84 84

80 801, 802 803, 804

85 852, 8531 8532, 854, 855

-

85 8512, 8513 8514, 8515 9305

86 8621, 8622, 8623 8691, 8692 9609

GEZONDHEIDS- EN WELZIJNSZORG Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven Consultatiebureaus B Persoonlijke dienstverlening niet elders genoemd

A A A

91 9131 9133.1

94 9491 94991

DIVERSE ORGANISATIES Kerkgebouwen e.d. A Buurt- en clubhuizen

B B

92 9234 9234.1 9251, 9252 926

59 8552 85521 9101, 9102 931

CULTUUR, SPORT EN RECREATIE Muziek- en balletscholen Dansscholen Bibliotheken, musea, ateliers, e.d. F Sportscholen, gymnastiekzalen

B B A B

93 9301.3 9301.3 9302 9303 9304 9305

96 96013 96013 9602 9603 9313, 9604 9609

- OVERIGE DIENSTVERLENING A Wasverzendinrichtingen B Wasserettes, wassalons Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten 0 Begrafenisondernemingen: uitvaartcentra Fitnesscentra, badhuizen en sauna-baden B Persoonlijke dienstverlening niet elders genoemd.

B A A A B A

ONDERWIJS Scholen voor basis- en algemeen voortgezet onderwijs Scholen voor beroeps-, hoger en overig onderwijs

A

B B

-

-

-

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Genk www.BRO.nl

Bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank) Gemeente Ommen

Recommend Documents