Bc. Tereza Kšírová. v Lipně nad Vltavou

VYSOKÁ ŠKOLA HOTELOVÁ V PRAZE 8, SPOL. S R. O.

Bc. Tereza Kšírová

Analýza lokality a vhodnosti parcely pro výstavbu hotelu v Lipně nad Vltavou

Diplomová práce

Analýza lokality a vhodnosti parcely pro výstavbu hotelu v Lipně nad Vltavou

Diplomová práce


Vysoká škola hotelová v Praze 8, spol. s r. o. katedra hotelnictví

Studijní obor: Management hotelnictví a lázeňství Vedoucí diplomové práce: Ing. Petr Studnička Datum odevzdání diplomové práce: 2014-11-13 Datum obhajoby diplomové práce: E-mail: [email protected]

Praha 2014

Master’s Dissertation

Analysis of the location and suitability of the parcel for a hotel in municipality of Lipno nad Vltavou


The Institute of Hospitality Management in Prague 8, Ltd. Department of Hotel Management

Major: Hospitality and Spa Management Thesis Advisor: Ing. Petr Studnička Date of Submission: 2014-11-13 Date of Thesis Defence: E-mail: [email protected]

Prague 2014

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Analýza lokality a vhodnosti parcely pro výstavbu hotelu v Lipně nad Vltavou zpracovala samostatně a veškerou použitou literaturu a další podkladové materiály, které jsem použila a uvádím v seznamu použitých zdrojů a že svázaná a elektronická podoba práce je shodná. V souladu s § 47b zákona č. 111/1998 Sb., o vysokých školách v platném znění souhlasím se zveřejněním své diplomové práce, a to v nezkrácené formě, elektronické podobě ve veřejně přístupné databázi Vysoké školy hotelové v Praze 8, spol. s r.o.

……………………………………………. Bc. Tereza Kšírová

V Praze dne 13. listopadu 2014

Chtěla bych poděkovat vedoucímu práce Ing. Petru Studničkovi, za věcné připomínky, rady a typy při psaní diplomové práce. Za jeho čas a pomoc, který mé práci věnoval. Současně bych chtěla poděkovat své rodině za podporu po celou dobu studia a svému příteli Zdeňkovi za pomoc, pochopení a trpělivost při psaní diplomové práce.

Abstrakt

KŠÍROVÁ, Tereza. Analýza lokality a vhodnosti parcely pro výstavbu hotelu v Lipně nad Vltavou. [Diplomová práce]. Vysoká škola hotelová. Praha: 2014. 86 stran.

Tématem diplomové práce je analýza lokality a vhodnosti parcely pro výstavbu hotelu v Lipně nad Vltavou. Jedná se o dvou-sezonní destinaci, obec má za cíl zvyšovat atraktivitu území a tím přispívá k rozvoji podnikání a zkvalitnění života obyvatel. Vhodnost lokality je posuzována dle územního plánu, do kterého je zařazena sociálně demografická struktura obyvatel, hospodářská činnost v obci, základní služby, zařízení a instituce. Jako analýzu lokality z pohledu vnějšího prostředí jsme zvolili analýzu PESTEL. Vhodnost parcely je stanovena na základě územního plánu, kde jsou vymezena ochranná pásma a vymezení zastavěného území. Příklad dvou parcel vhodných pro výstavbu hotelu a doporučené služby, vhodných v rozsáhlém konkurenčním prostředí. Při výstavbě hotelu je důležitá komunikace se zastupitelstvem obce Lipno nad Vltavou. Nový hotel by měl vyplnit prázdná místa v nabídce služeb konkurenčních zařízení a tím přispívat k dalšímu rozvoji obce v oblasti cestovního ruchu. Obec a její okolí je malé území, které díky nedostatečné nabídce v oblasti ubytovacích, stravovacích a doplňkových služeb není schopno pojmout všechny možnosti, které trh cestovního ruchu nabízí.

Klíčová slova: Analýza lokality, vhodnost parcely, analýza PESTEL, územní plán, ochranné pásmo, zastavitelnost území, vnější prostředí, rekreační oblast.

Abstract KŠÍROVÁ, Tereza. Analysis of the location and suitability of the parcel for a hotel in municipality of Lipno nad Vltavou.[The dissertation]. Institute of Hospitality Management. Prague: 2014. 86 pages.

The thesis is concerned about the analysis of the locality and the suitability of the parcel for a hotel in Lipno nad Vltavou, which is a two-season destination resort. The locality aims to increase the attractiveness of the area and contributes to the development of entrepreneurship and improving the lives of the inhabitants. The suitability of the locality is assessed according to the territorial plan, into which is included socio-demographic structure of the population, economic activity in the village, basic services, facilities and institutions. As an analysis of locality from the perspective of the external environment, we chose PESTEL analysis. The suitability of the parcel is determined based on the territorial plan, where are defined protection zones and built-up areas. Example of two plots suitable for the construction of the hotel and recommended services, appropriate in a large competitive environment. During the construction of the hotel is an important communication with the political council of the village Lipno nad Vltavou. The new hotel should fill in the blanks in the services offering competitive equipment and thereby contribute to the further development of village tourism. The village and its surroundings is a small territory, which, due to shortage of supply in the areas of accommodation, catering and additional services is not able to accommodate all the opportunities that tourism market offers.

Keywords: Analysis of the locality, suitability of the parcels, PESTEL analysis, territorial plan, the protection zone, area suitable for construction, external environment, recreation area.

Obsah Úvod ..................................................................................................................................... 11 1

Teoreticko – metodologická východiska ...................................................................... 13 1.1

Hotel ...................................................................................................................... 13

1.2

Analýza .................................................................................................................. 15

1.3

Investiční rozhodování .......................................................................................... 18

1.4

Legislativní dokumenty ......................................................................................... 18

1.5

Územní plán .......................................................................................................... 24

1.6

Destinace cestovního ruchu .................................................................................. 25

1.7

Prostředí organizace ............................................................................................. 27

1.7.1

Vnější prostředí .............................................................................................. 27

1.7.2

Vnitřní prostředí............................................................................................. 30

1.8 2

Marketingový plán ................................................................................................ 31

Metodické přístupy analýzy lokality a vhodnosti parcely pro výstavbu hotelu v Lipně

nad Vltavou .......................................................................................................................... 34

3

2.1

Historie regionu Lipno ........................................................................................... 34

2.2

Lipno nad Vltavou ................................................................................................. 35

2.3

Územní plán obce Lipno nad Vltavou ................................................................... 37

2.3.1

Sociálně demografická struktura obce .......................................................... 43

2.3.2

Hospodářská činnost v Lipně nad Vltavou ..................................................... 46

2.3.3

Základní služby, zařízení a instituce ............................................................... 47

2.4

Analýza PESTEL aplikována na Lipno nad Vltavou ................................................ 49

2.5

Stavební parcely v Lipně nad Vltavou ................................................................... 52

2.5.1

Ochranné pásmo ............................................................................................ 53

2.5.2

Účel vymezení zastavěného území ................................................................ 60

Návrhová část ............................................................................................................... 65

3.1

Návrh hotelu a služeb............................................................................................ 68

3.2

Shrnutí ................................................................................................................... 71

Závěr .................................................................................................................................... 72 Literatura ............................................................................................................................. 74 Přílohy

Seznam tabulek, ilustrací a grafů

Schéma 1:

Fáze výstavby hotelu

Tabulka 1:

Zainteresované osoby (stakeholdeři) a jejich očekávání

Tabulka 2:

Analýza SWOT

Tabulka 3:

Investice do rozvoje infrastruktury obce Lipno nad Vltavou

Tabulka 4:

Obecná charakteristika území

Tabulka 5:

Funkční využití urbanizovaných ploch územního plánu obce Lipno nad Vltavou

Tabulka 6:

Druhy pozemků

Tabulka 7:

Demografie obyvatel

Tabulka 8:

Hospodářská činnost podle převažující činnosti

Tabulka 9:

Základní služby, zařízení, instituce

Tabulka 10:

Porovnání stavebních parcel vhodných pro výstavbu hotelu

Tabulka 11:

Přibližný rozpočet pro přípravu stavební parcely

Obrázek 1:

Stavební parcela mezi Doky a přístavem Rosenberger

Obrázek 2:

Stavební parcela v lokalitě Riviera Lipno

Graf 1:

Počet obyvatel od roku 1989 do roku 2013

Seznam zkratek, symbolů a vysvětlivek

ERDF

evropský regionální fond rozvoje

ESF

evropský sociální fond

ZPF

Zemědělský půdní fond

ÚSES

Územní systém ekologické stability

Sb.

Sbírky

odst.

Odstavec

mil.

milion

mj.

mimo jiné

apod.

a podobně

aj.

a jiné

atp.

a tak podobně

tzv.

tak zvaně

vč.

včetně

kv

kilovat

km

kilometr

m

metr

ha

hektar

Úvod Cestovní ruch patří v dnešní době mezi vysoké potenciály destinací po celém světě. Pokud má oblast jakoukoliv atraktivitu, která zaujme návštěvníky, stává se lokalitou vhodnou pro další rozvoj cestovního ruchu. Tento potenciál rozvoje cestovního ruchu obec Lipno nad Vltavou podchytila již na samém začátku rozvoje cestovního ruchu v České republice. Tato obec byla zaměřena na dřevařský průmysl, který v této lokalitě nebyl dostačující pro kvalitní život obyvatelů obce. Rozvoj atraktivit v obci a okolí, využití vodních zdrojů, přírodních krás a kulturních hodnot v okolí přispěly ke zvýšení návštěvnosti celé rekreační oblasti Lipenska a obec Lipno nad Vltavou se stala vyhledávanou lokalitou pro trávení volného času. Cílem práce je zjistit, zda je tato lokalita vhodná pro výstavbu hotelu a zda se zde nachází vhodná parcela. Jaké jsou podmínky výstavby hotelů. Jaké služby, typy hotelů a nabídka ubytování zde chybí. Jestli bude hotel v rozsáhlém konkurenčním prostředí prosperovat. Práce se celkově skládá ze tří částí. V rámci metodické práce jsou v první teoretické části vymezeny pojmy cestovní ruch, hotel a rozdělení do klasifikačních tříd, analýza, a definovány nejvýznamnější analýzy potřebné v hotelnictví. Dále je vymezen pojem investiční rozhodování - jedná se o vynaložení velkého finančního objemu a je nutné brát v úvahu čas a riziko, které přináší. Největší část obsahuje vymezení legislativních dokumentů, neboť vhodnost lokality a parcely pro výstavbu hotelů je z největší části ovlivňována zákony, které stanovují podmínky výstavby rekreačních zařízení. Mezi významné dokumenty při výstavbě patří stavební zákon 183/2006 Sb., katastrální zákon 256/2013 Sb. a ostatní vyhlášky a zákony související s výstavbou. Územní plánování je samostatná kapitola, protože tohoto dokumentu se z největší části dotýká druhá, analytická část diplomové práce. Rovněž je v teoretické části vymezen pojem prostředí organizace, které je rozděleno na vnitřní a vnější. Závěrem je definován marketingový plán - struktura je v přílohách diplomové práce. Druhou částí diplomové práce je část analytická, která byla rozdělena na pět úseků. První část je zaměřena na historii celého regionu Lipno, vznik přehrady Lipno I a Lipno II. Druhá 11

část je již zaměřena pouze na obec Lipno nad Vltavou, její historii před vznikem přehradní nádrže a rozvoj obce po roce 1989. Třetí, rozsáhlá část je zaměřena na územní plán obce: možnost a podmínky výstavby, sociálně demografickou strukturu obce, hospodářskou činnost, základní služby, zařízení a instituce v obci Lipno nad Vltavou. Do čtvrté části je zařazena analýza PESTEL, která je aplikována přímo na obec Lipno nad Vltavou. V této části je analyzováno politicko-právní prostředí obce, ekonomické vlivy, sociálně-kulturní vlivy, technologické a ekologické prostředí. Poslední subkapitola analytické části je věnována parcelám vhodným pro výstavbu hotelů v obci Lipno nad Vltavou, podmínkám výstavby na stavebních pozemcích, zařazení obce do ochranných pásem a účelu vymezení zastavěného území. Ve třetí, návrhové části je vytvořen návrh konceptu hotelu, který v obci Lipno nad Vltavou znatelně schází. Konkrétní návrhy vycházejí z provedené studie v analytické části diplomové práce. Zde je doporučená parcela vhodná pro výstavbu hotelu. Služby, které v obci i okolí obce Lipno nad Vltavou vůbec nejsou anebo je jejich kvalita fádní. Tento návrh je založen na strategii rozvoje obce v tržním směru, který v obci nemá konkurenci a tím se zvýši návštěvnost obce a vyplní se chybějící možnosti trhu cestovního ruchu. Zde autorka diplomové práce vytvořila shrnutí potřebných bodů k zahájení výstavby hotelu. V rámci vypracování této diplomové práce, z důvodu zaměření tématu na územní rozhodnutí, plánovaní a výstavbu, bylo čerpáno z mnoha zákonů týkajících se výstavby, stavebního povolení a územního plánování. Dále také z odborných publikací, zaměřených na problematiku cestovního ruchu, marketingu a hotelového managementu.

12

1 Teoreticko – metodologická východiska

Cestovní ruch je v současné době označován v mnoha zemích za jednu z nejdůležitějších součástí HDP i celosvětové ekonomiky. Díky cestovnímu ruchu zároveň dochází k rozvoji mnoha regionů, neboť cestovní ruch má nepopíratelný a mnohdy i zásadní vliv na zaměstnanost, rozvoj služeb a celkový ekonomický přínos mnoha oborů. Zároveň se taktéž mohou začít projevovat, s růstem jeho významu a celkovým rozvojem, různé negativní dopady, spojené zejména s ekologickými, politickými a sociálními faktory. Cestovní ruch patří mezi významné ekonomické oblasti v České republice. Česká republika má velký potenciál v kultuře a historii, a též v oblasti s přírodním bohatstvím je mnoho příležitostí. To dokazují statistiky, které uvádějí, že devizové příjmy z turistiky představují 1/5 exportu a kolem 7 % HDP. Cestovní ruch a hotelnictví v České republice patří mezi ryze soukromé sektory. Stát ani Evropská unie příliš nezasahují ani nespecifikují oblasti cestovního ruchu. Avšak existuje mnoho programů pro podporu rozvoje cestovního ruchu. Především jsou tyto programy zaměřeny regionálně, a to na střední a malé podniky tak, aby byly schopné konkurovat velkým řetězcům a koncernům, jako je například Evropský regionální fond rozvoje ERDF, Evropský sociální fond ESF aj.. Pokud je tento program v daném regionu dobře organizován, stává se velkým přínosem pro všechny oblasti ekonomiky a splňuje dané cíle. Pokud investor vypracuje důkladně svůj podnikatelský plán a domyslí všechny detaily, je investice do cestovního ruchu v České republice stabilní a návratná. Nesmí opomenout zohlednit několik makroekonomických faktorů, které podnikatelský plán mohou ovlivnit.

1.1 Hotel

,,Hotel může být definován jako místo, kde se za úplatu poskytuje (zpravidla krátkodobé) ubytování všem kategoriím turistů. Vedle ubytovacích služeb jsou v závislosti na klasifikaci, respektive v závislosti na zařízení do jakostní třídy poskytovány další služby - stravovací, společensko–zábavní, relaxační, konferenční a obecně všechny služby, které jsou rele13

vantní v této oblasti služeb. Obvyklá minimální kapacita je 10 pokojů, ale v závislosti na národní normě nebo historické zvyklosti může být vyžadován i větší počet pokojů.“ (Křížek, Neufus, 2011, s 22). Podle hotelové klasifikace HotelStars.eu jsou stanoveny hotely do dvou typů a to hotel a hotel garni. Hotel garni je specifický svým omezením stravovacích služeb a zpravidla poskytuje pouze snídani. Hotel může být zařazen do pěti tříd, které se hodnotí pěti hvězdamia pěti hvězdami superior. Hotel garni a hotel dependance mohou získat a užívat pouze čtyři hvězdy a čtyři hvězdy superior. Mezi specifické hotelové zařízení dle oficiální jednotné klasifikace ubytovacích zařízení v České republice se řadí: 

Spa hotel,



lázeňský hotel garni,



wellness hotel



resort/golf resort



depandance

Klasifikace ubytovacích zařízení a rozdělení do tříd: 

*

tourist



**

economy



***

standard



**** first class



***** luxury

Hotel slouží především k přechodnému ubytování a stravovaní, ale jeho funkčnost má i sociální roli a to jako místo, kde se střetávají kultury, lidé s různými typy povah, přání, požadavků a to vše by měl kvalitní hotel umět pojmout tak, aby se zde každý bez rozdílu národnosti cítil dobře. Služby, které hotel poskytuje a jejich kvalita závisí mnohdy na maličkostech a detailech. Tím se nejen odlišuje od konkurence, ale i zpříjemňuje pobyt hostů v hotelu. Poskytovat kvalitní ubytování, stravování a doplňkové služby, tak aby se stal hotel konkurence schopný je v dnešní době s velkým množstvím ubytovacích kapacit, velmi důležité. Neboť poptávka po hotelových pokojích je nepředvídatelná a mění se v závislosti na počasí, politické situaci, segmentaci trhu, momentálních trendech a jiných faktorech. 14

1.2 Analýza

Analýza patří mezi základní prvky získávání informací při zahájení podnikání v jakémkoliv oboru. Hotelnictví je v této oblasti specifické, protože zde hraje velkou roli i umístění, strategie, konkurence a trh. Jen správnou analýzou trhu a dalších faktorů si poté můžeme být jisti v našich rozhodnutích a připravit se na možná rizika, která dříve či později nastanou. ,,Příležitost získat konkurenční výhodu totiž nepochybně začíná už ve fázi analýzy dat. A mohou to být data nejrůznějšího charakteru: z marketingových výzkumů, z průzkumu konjunkturních, z cenových či odvětvových statistik, z bankovních zpráv či třeba jen z denního tisku. Umět zhodnotit tato obecná data v cenné informace, to je právě šance získat konkurenční výhodu ještě předtím, než navrhneme svou výrobní, marketingovou či jinou firemní strategii.“ (Hindls, 1999, s. 10) ,,Nelze s určitostí tvrdit, že pouhá analýza dat je pro konstrukci efektivního konceptu fungování organizace postačující. Stejně tak důležitá je schopnost rozpoznat spolehlivost disponibilních informací, jejich odpovídající interpretace a v neposlední řadě jejich účelné seřazení tak, aby výsledkem bylo kvalifikované, kvalitní a dostatečné strukturované rozhodnutí. To vše by mělo spolu se schopnostmi manažerů prakticky a operativně realizovat své záměry vytvořit prostor pro to, aby přijímaná rozhodnutí byla předpokladem prosperity organizace.“ (Hindls, 1999, s. 12) Mezi základní analýzy využívané v hotelnictví můžeme zařadit analýzu nabídky a poptávky, analýzu vnitřního prostředí a vnějšího okolí hotelu, analýzu konkurence a především zákazníků - tyto analýzy jsou zařazeny mezi marketingové výzkumy. ,,Marketingovými výzkumy se obvykle rozumí shromažďování, zpracování a vyhodnocování údajů, které jsou potřebné pro úspěšné marketingové řízení firmy. K nim patří podle povahy výzkumu: údaje o struktuře a dynamice trhu, údaje o kupním chování podniků a organizací, domácností i individuálních spotřebitelů, údaje o odezvě spotřebitelů na nové výrobky, údaje, charakterizující účinnost reklamy, údaje o konkurenci a řada dalších.“(Hindls, 1999, s.84) 15

,,Pokud jsem schopni odpovědět si následující otázky: 

Co víme o trhu?



Kdo jsou naši hosté?



Jaké jsou trendy na trhu?

A nalezení odpovědí na pět základních otázek, a to: 

Kde jsme nyní?



Kde bychom chtěli být?



Jak se tam dostaneme?



Jak zajistíme, že se tam dostaneme?



Jak zjistíme, že jsme se tam dostali?“ (Királóvá, 2006, s. 22).

Je analýza vypracována správně a můžeme se o výsledky opírat v dalších krocích. Analýza poptávky a nabídky by měla předcházet mnoha firemním rozhodnutím. Jedním z důležitých úkolů je analyzování a zejména prognózování poptávky na straně jedné a analyzování nabídky na straně druhé. ,,Na základě provedené analýzy pak volíme takovou kombinaci marketingových nástrojů (produktu, distribuce, ceny a marketingové komunikace), aby se poptávka a nabídka dostávaly do vzájemného souladu ve všech případech, kdy je to v zájmu společnosti jako takové, to znamená s ohledem na přírodní zdroje, životní prostředí, udržitelná rozvoj aj.“ (Jakubíková, 2008, s. 46) Analýza SWOT je prvním krokem k určení současné pozice hotelu na trhu cestovního ruchu.,,Určení silných a slabých stránek hotelu znamená odpovědět na otázku: ,,Z čeho se skládá nabídka hotelu na trhu?“Poznání příležitostí a ohrožení na trhu znamená odpovědět na otázku: ,,Co ovlivňuje úspěšnosti nabídky hotelu na trhu a v jakém směru?“ (Királóvá, 2006, s. 25) ,,Silné stránky představují výhody hotelu proti konkurenci na trhu. Může to být bohatost nabídky, dobrá dopravní dostupnost, přírodní prostředí, dlouhá historie, architektonické ztvárnění, dobrá image, ale i péče o hosta, odbornost zaměstnanců hotelu apod. Analýza a následné využití silných stránek, je předpokladem úspěšnosti nabídky hotelu na trhu cestovního ruchu.“ (Királóvá, 2006, s. 25) 16

,,Nevýhodou oproti konkurenci představují slabé stránky. Je potřeba je co nejdříve specifikovat, snížit jejich vliv na minimum, případně je úplně odstranit. V této souvislosti je nutno říct, že není žádoucí koncentrovat se na odstraňování slabých stránek za každou cenu. Může to zbytečně oslabit silné stránky i pozici hotelu na trhu cestovního ruchu.“ (Királóvá, 2006, s. 25) ,,Analýza vnějších prostředí spolu s analýzou silných a slabých stránek a následným určením specifických předností umožňuje hotelu odhadnout příležitosti a ohrožení na trhu. V rámci analýzy vnějšího okolí by měl hotel zaměřit pozornost na získání relevantních informací o makroekonomických faktorech, a to ekonomických kulturně-sociálních, politických, technologických, ekologických apod. Další součástí analýzy vnějšího prostředí hotelu je analýza současného i potencionálního trhu a vyhodnocení nejsilnějších konkurentů.“ (Királóvá, 2006, s. 30) ,,Periodická analýza konkurence na trhu cestovního ruchu umožňuje využít silné stránky a specifické přednosti hotelu k odvrácení ohrožení ze strany konkurence na trhu. Dnes už nestačí znát zákazníka-hosta, management hotelu musí věnovat neustálou pozornost i svým konkurentům a porovnávat vlastnosti a ceny služeb, analyzovat efektivnost prodeje, vyhodnocovat komunikaci konkurence s hosty a apod. Management hotelu musí především hledat odpovědí na následující otázky: 

Kdo jsou naši konkurenti?



Jaké jsou jejich strategie?



Jaké jsou cíle?



Kdo jsou jejich zákazníci?



Jaké jsou jejich silné a slabé stránky?



Jak obvykle reagují na své ohrožení?“ (Királóvá, 2006, s. 32)

17

1.3 Investiční rozhodování

V investičním rozhodnutí se vždy jedná o vynaložení velkého objemu finančních prostředků na daný projekt, který bude efektivní po určité několikaleté období. Proto je nutné brát v úvahu čas i riziko, které přináší. Rozhodnutí o investování nikdy není tzv. sázka na jistotu, protože ani ty nejlepší analýzy nedokážou odhadnout, jak se bude trh a ostatní faktory ovlivňující finanční výsledky vyvíjet. Investice musí být posuzována z mnoha pohledů, především je důležité strategické rozhodnutí, které je nutné brát jako celek s dalšími dlouhodobými záměry podniku. R. Hindls (1999, s. 259) uvádí, že dlouhodobost investic vyvolává nutnost úvah o vhodnosti investování určité částky právě v daný okamžik, o budoucím vývoji hodnoty peněz. Nerespektování faktoru času v těchto souvislostech je zřejmě nereálné. Přesto lze, a to především z důvodu jednoduchosti úvah a snadnosti výpočtu, nalézt postupy, které čas, resp. časovou hodnotou peněz, neuvažují. V takovém případě mluvíme o kritériích investičního rozhodování v případě jistoty, resp. o kritériích neuvažujících faktor času, tj. o statistických kritériích. V opačném případě, který považujeme za reálný, se jedná o kritéria uvažující faktor času, tj. o dynamická kritéria výnosnosti investic.

1.4 Legislativní dokumenty

Při každé stavbě je důležité řídit se zákony a především je znát. Výstavba hotelu má mnoho speciálních aspektů, které se velmi liší od výstavby jiných budov. Před zahájením stavby je nutná spolupráce se stavebním úřadem příslušné destinace. Stavební úřad musí dát souhlas ke stavebnímu řízení, při kterém je vázán závěry rozhodnutí o územním plánování. Vydává územní souhlas, poskytuje informace pro pořizování územně plánovacích podkladů a dokumentace a další činnosti stanovené zákonem. ,,Vyhláška ministerstva pro místní rozvoj o obecných technických požadavcích na stavbu (č. 268/2009 Sb.) nahradila předchozí vyhlášku ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb. a uplatní se mj. při stavebních úpravách, udržovacích pracích a při změnách v užívání 18

staveb. S ohledem na nově upravené, respektive omezené zmocnění Ministerstva zemědělství k vydání právních předpisů upravujících obecné požadavky na výstavbu vyhláška stanoví rovněž technické požadavky na stavbu pro zemědělství. Cestovního ruchu se mj. dotýkají § 40 Rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci a § 43 Stavby ubytovacích zařízení.“ (Ryglová, Burian, Vajčnerov, 2011, s. 75) Legislativní dokumenty pro výstavbu hotelu se skládají z mnoha zákonů a rozhodnutí, které nelze obejít nebo nějakým způsobem změnit. Mezi důležité legislativní dokumenty můžeme zařadit katastrální zákon č. 256/2013 sb., kde jsou stanoveny důležité pojmy: 

Pozemek: část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků,parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou…

Dále mezi důležité legislativní dokumenty pro výstavbu hotelu patří stavební zákon183/2006. 2012 sb., který stanoví: Územní plánování: Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby: 

současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích. Územní plánování zajišťuje předpoklady pro udržitelný rozvoj území soustavným a komplexním řešením účelného využití a prostorového uspořádání území s cílem dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území. Za tím účelem sleduje společenský a hospodářský potenciál rozvoje.

19



Na základě schváleného zadání územního plánu, nebo schválených pokynů pro zpracování návrhu územního plánu, pořizovatel pořídí pro obec zpracování návrhu územního plánu a vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území, pokud se zpracovává.

Působnost ve věcech územního plánování: Působnost ve věcech územního plánování podle tohoto zákona vykonávají orgány obcí a krajů, ministerstvo a na území vojenských újezdů Ministerstvo obrany. Orgány a obce zajišťují ochranu a rozvoj hodnot území obce, pokud nejsou svěřeny působnosti v záležitostech nadmístního významu orgánům kraje nebo na základě zvláštních právních předpisů dotčeným orgánům. Ministerstvo pro místní rozvoj může zasahovat do působnosti orgánů krajů a obcí jen v zákonem stanovených případech, a to pouze v záležitostech týkajících se rozvoje území státu; postupuje přitom v součinnosti s orgány obcí. Orgány obce: Krajský úřad v přenesené působnosti: 

pořizuje zásady územního rozvoje a v zákonem stanovených případech regulační plán pro plochy a koridory nadmístního významu,



pořizuje územně plánovací podklady,



je dotčeným orgánem v územním řízení a v řízení podle zvláštních právních předpisů, v nichž se rozhoduje o změnách v území, které se dotýkají více správních obvodů obcí s rozšířenou působností,



je dotčeným orgánem v územním řízení o záměrech, které vyžadují posouzení vlivu na životní prostředí,



vydává územní rozhodnutí v zákonem stanovených případech



určuje stavební úřad příslušný k územnímu řízení v zákonem stanovených případech,



vkládá data do evidence územně plánovací činnosti za svůj správní obvod



vykonává další činnost podle tohoto zákona 20

Zastupitelstvo kraje: 

vydává v samostatné působnosti zásady územního rozvoje,



schvaluje v samostatné působnosti zadání, případně pokyny pro zpracování návrhu zásad územního rozvoje,



schvaluje v samostatné působnosti zprávu o uplatňování zásad územního rozvoje,



vydává regulační plán v zákonem stanovených případech,



vykonává další činnosti podle tohoto zákona.

Ministerstvo je ústředním správním orgánem ve věcech územního plánování a: 

vykonává státní dozor ve věcech územního plánování,



pořizuje politiku územního rozvoje a k tomu potřebné územně plánovací podklady,



vede evidenci územně plánovací činnosti



vykonává další činnosti podle tohoto zákona

Náležitosti obsahu územního plánování: vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území v rozsahu § 19 odst. 2 stanoví prováděcí právní předpis. Pořizovatel oznámí místo a dobu konání společného jednání o návrhu územního plánu a vyhodnocení jeho vlivů na udržitelný rozvoj území, pokud se zpracovává, nejméně 15 dnů předem jednotlivě dotčeným orgánům, krajskému úřadu, obci, pro kterou je územní plán pořizován, a sousedním obcím; krajskému úřadu zároveň předá návrh územního plánu pro posouzení podle odstavců 5 až 7 spolu s vyhodnocením jeho vlivů na udržitelný rozvoj území, pokud se zpracovává. Dotčené orgány vyzve k uplatnění stanovisek ve lhůtě 30 dnů ode dne jednání. Ve stejné lhůtě mohou sousední obce uplatnit připomínky. K později uplatněným stanoviskům a připomínkám se nepřihlíží. Pokud návrh územního plánu obsahuje návrh zadání regulačního plánu (§ 43 odst. 2), postupuje se přiměřeně podle § 37 odst. 2. Pořizovatel doručí návrh územního plánu a vyhodnocení vlivů návrhu územního plánu na udržitelný rozvoj území, pokud se zpracovává, veřejnou vyhláškou. Do 30 dnů ode dne

21

doručení může každý uplatnit u pořizovatele písemné připomínky. K později uplatněným připomínkám se nepřihlíží. Územní rozhodnutí: Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. Každý, kdo navrhuje vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, je povinen dbát požadavků uvedených v § 90 a být šetrný k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb, za tímto účelem si může vyžádat územně plánovací informaci, nejsou-li mu podmínky využití území a vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu známy. Územním rozhodnutím je rozhodnutí o 

umístění stavby nebo zařízení (dále jen „rozhodnutí o umístění stavby“),



změně využití území,



změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území,



dělení nebo scelování pozemků,



ochranném pásmu.

Územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán, a to v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušná územní rozhodnutí. Stavební povolení: Stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání. Podmínkami zabezpečí ochranu veřejných zájmů a stanoví zejména návaznost na jiné podmiňující stavby a zařízení, dodržení obecných požadavků na výstavbu, včetně požadavků na bezbariérové užívání stavby, popřípadě technických norem. Podle potřeby stanoví, které fáze výstavby mu stavebník oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; může též stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu.

22

Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Dobu platnosti stavebního povolení může stavební úřad prodloužit na odůvodněnou žádost stavebníka podanou před jejím uplynutím. Podáním žádosti se staví běh lhůty platnosti stavebního povolení. Stavební povolení pozbývá platnosti též dnem, kdy stavební úřad obdrží oznámení stavebníka o tom, že od provedení svého záměru upouští; to neplatí, jestliže stavba již byla zahájena. Před zahájením výstavby hotelu je především pro investora důležitá politická situace a prognóza vývoje cestovního ruchu v dané zemi, ale i v regionu kde se hotel bude nacházet. Další z parametrů je oblast a okolí hotelu, rozvoj dané lokality a například i cena. Plánovací proces pro výstavbu hotelů je dlouhodobý, zpravidla trvá několik let, za nejkratší dobu můžeme považovat tři roky. Hotel je dlouhodobá investice, návratnost vložených finančních prostředků je až deset let, proto je velmi důležité důkladně zhodnotit všechny aspekty, které jsou velmi proměnlivé. Správná předvídatelnost vývoje zde hraje velkou roli. Výstavbu hotelu lze také nazvat development, toto slovo zahrnuje několik fází, které zahrnují celý proces výstavby. Patří sem vytipování lokality, vypracování projektu realizace a financování stavby. Jako první si musí investor určit svůj investiční záměr, do kterého patří volba místa, základní struktura záměru, jako například objem investičních prostředků, druh hotelového provozu, časový harmonogram výstavby, podnikatelský záměr. Dále pak hledání tržního segmentu, analýza konkurence a studie proveditelnosti. Podnikatelský záměr je zpracován z pohledu základních požadavků na jeho vypovídající schopnost a to podle účelu jeho použití. Částečně rozdílné jsou požadavky jednotlivých adresátů takového materiálu. Finanční ústav bude pro své rozhodování o poskytnutí úvěru požadovat jasné a fakty podložené údaje o předpokládané návratnosti vložených investic, tedy bude jej zajímat vedle objemu investice především její návratnost doložená projekcí příjmů a nákladů. Jeho posuzování se soustředí hlavně na výkaz zisků a ztrát. Součástí vyžadovaných dokladů bude i marketingový plán, který musí vznikat jako podklad pro samotný podnikatelský záměr, zejména pro jeho analytickou část, ve které bude žadatel dokumentovat zajištění příjmů (smlouvy o ubytování apod.).

23

,,Architekt se potřebuje orientovat v navrhované velikosti objektu, znát počet pokojů, druh a počet odbytových středisek a dalších provozů, standard hotelu apod. Akcionáře (resp. společníka) bude zajímat ekonomická rozvaha, která se o podnikatelský plán bude opírat, a proto v takovém plánu bude hledat originalitu záměru, posouzení jeho budoucí úspěšnosti z hlediska dlouhodobé poptávky a míry rizika apod.“ (Veselý, 2009, s. 9). ,,Analýza konkurence nám musí dát jasné odpovědi na otázky: 

jak je trh nasycen z pohledu našeho podnikatelského záměru



jak je trh nasycen z pohledu našich podnikatelských možností



jaké jsou silné a slabé stránky naší konkurence a kde je tedy ona podnikatelská příležitost.“ (Veselý, 2009, s. 10).

,,Studie proveditelnosti by měla názorně ukázat, jaké jsou příjmy a náklady z dlouhodobého hlediska, návratnost investice, míru očekávaného zisku a také míru rizika, které na sebe investor přijímá, včetně zajištění takového rizika.“ (Veselý, 2009, s.11). Nástin projektu ukáže, zda je projekt realizovatelný či ne. Na jeho vývoji se podílí několik odborníků z mnoha oblastí. Tým je sestaven například z právníků, architektů, stavebních inženýrů, marketingových konzultantů, finančních poradců a dalších specialistů z různých oblastí a podle specifikace hotelu a jeho služeb.

1.5 Územní plán Územní plán je zařazen ve stavebním zákoně 183/2006 Sb. O schválení územního plánu jsou žadatelé informováni vyvěšením na úřední desce zastupitelstvem obce a je účinný po uplynutí zákonné lhůty. Územní plán obsahuje podrobný textový popis a grafickou část, kterou tvoří výkresová dokumentace v měřítku 1:5 000 nebo 1:10 000. Je vyhotoven na základě územně analytických podkladů, doplňujících průzkumů, vlastních podkladů a rozborů daného území, popřípadě územních studií. Pokud zastupitelstvo obce územní plán schválí, zpracuje pořizovatel návrh ve spolupráci s určeným zastupitelstvem. V návrhu zadání stanoví hlavní cíle a požadavky na zpracování návrhu územního plánu, případně vymezí řešené území. Náležitosti obsahu zadání územního plánu stanoví prováděcí právní předpis. 24

Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání (dále jen „urbanistická koncepce“), uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území (dále jen „plocha přestavby“), pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů. Územní plán může ve vybraných plochách a koridorech uložit prověření změn jejich využití územní studií nebo pořízení regulačního plánu jako podmínku pro rozhodování o změnách v území; v tomto případě stanoví podmínky pro jeho pořízení a pro jeho vydání, které jsou zadáním regulačního plánu. Pořízení regulačního plánu jako podmínka pro rozhodování pozbývá pro vybranou plochu nebo koridor platnosti, pokud nedojde k vydání regulačního plánu do 2 let od podání úplné žádosti v souladu s právními předpisy a zadáním regulačního plánu. Územní plán v souvislostech a podrobnostech území obce zpřesňuje a rozvíjí cíle a úkoly územního plánování v souladu se zásadami územního rozvoje kraje a s politikou územního rozvoje. Je závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu zastupitelstvem obce, pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí. Poskytování prostředků z veřejných rozpočtů podle zvláštních právních předpisů na provedení změn v území nesmí být v rozporu s vydaným územním plánem.

1.6 Destinace cestovního ruchu

,,Odvětví cestovního ruchu z hlediska jeho nabídky nelze chápat jako všudypřítomně působící a rozvíjející se fenomén. Ve skutečnosti je cestovní ruch územně koncentrován, neboť prostorové souvislosti cestovního ruchu jsou determinovány nerovnoměrným rozmístěním jeho primárních zdrojů. Na destinaci cestovního ruchu lze poté nahlížet jako na komplex různých služeb koncentrovaných právě v určitém místě nebo oblasti, které jsou poskytovány v návaznosti na potenciál cestovního ruchu (atraktivity) tohoto místa. Atrak25

tivity oblasti tak představují podstatu destinace a hlavní motivační stimul návštěvnosti destinace.“ (Palatková, 2006, s.197) ,,Destinace cestovního ruchu je proto přirozeným celkem, který má z hlediska podmínek rozvoje cestovního ruchu jedinečné vlastnosti, odlišné od jiných destinací.“(Királóvá, 2003, s. 35). Podle UNWTO a většiny dalších autorů se destinací rozumí „geografický prostor (stát,region, místo), který si návštěvník vybírá jako svůj cíl cesty. Představuje místo s atraktivitami a s nimi spojenými zařízeními a službami cestovního ruchu, které si účastník cestovního ruchu nebo skupina vybírá pro svou návštěvu a které poskytovatelé přinášejí na trh.“(Galvasová, 2008, s. 26). Dle Heskové (2006) je podstatné, že veškeré definice vymezují destinaci z pohledu zákazníků. Významné je, jak zvolený geografický prostor přináší návštěvníkovi celkový užitek.Obdobně vidí destinaci cestovního ruchu i Ashworth a Voogd, kteří upozorňují na to, že do značné míry definuje destinaci sám klient svým vnímáním a výběrem konzumovaných služeb. ,,Podle D. Buhalise je pro destinaci cestovního ruchu charakteristických šest komponentů, které nazýváme též „6 A“. Jsou jimi: 

attractions - primární nabídka, která množstvím, kvalitou a atraktivitou vyvolává návštěvnost (přírodní a kulturně-historický potenciál)



accessibility a ancillary services - všeobecná infrastruktura, která umožňuje přístup do destinace, pohyb za atraktivitami destinace, ale také služby využívané především místními obyvateli



amenities - suprastruktura a infrastruktura cestovního ruchu, které umožňují pobyt v destinaci a využití jejích atraktivit



available packages - připravené produktové balíčky



activities - rozmanité aktivity“ (Királóvá, 2003, s. 16)

,,Na destinace může být ale zároveň nahlíženo ze strany poptávky, respektive jako na soubor příležitostí. Z tohoto úhlu pohledu destinace představují kombinaci typu turismu, sezony, místa, způsobu organizace cesty, typu ubytování a motivace v daném čase. Zdroje 26

a atributy destinace tak určují z tohoto pohledu pouze typ a rozsah cestovního ruchu v destinaci.“ (Palatková, 2006, s. 81).

1.7 Prostředí organizace

Prostředím organizace můžeme nazývat veškeré faktory, které přímo či nepřímo ovlivňují existenci, chod a veškeré aspekty činností určité organizace. Prostředí organizace se v zásadě dělí na vnitřní a vnější.

1.7.1 Vnější prostředí

Vnějším prostředím lze nazývat vše, co organizaci externě obklopuje a co nemůže organizace vlastními silami měnit ani korigovat. Vnější faktory působí na organizaci dlouhodobě a jsou téměř nepředvídatelné.

Pro úspěšné řízení organizace však musí vyšší ma-

nagement znát podstatu těchto vnějších faktorů, z části je předvídat a znát možné dopady jejich jednotlivých stavů, které mohou mít na danou organizaci zásadní pozitivní, ale i negativní dopady. K tomu, aby podnik byl úspěšný, musí být jeho strategie v souladu s okolím, jen tehdy podnik dosáhne lepších výsledků. K souladu lze dojít jen při důsledném sledování, analyzování a vyhodnocování podniku a tím si podnik zajistí konkurenční výhodu. ,,Nejčastěji se pro označení vlivů (sil) makroprostředí používá zkratka PEST nebo také PESTEL, kde jednotlivá písmena znamenají: P: politicko-právní; E: ekonomické; S: sociálně-kulturní; T: technické a technologické;

27

EL: ekologické.“ (Jakubíková,2009, s.120) Politicko-právní vlivy patří do základních faktorů při rozhodování o investicích a podnikání v dané zemi. Tyto vlivy zahrnují především zákony, vládní úřady a nejrůznější organizace, které ovlivňují politickou stabilitu. Jedná se o antimonopolní zákony, ochranu životního prostředí a spotřebitele, daňové zákony, regulace v zahraničním obchodu, pracovní právo apod. Ekonomické vlivy, jak již název napovídá, ovlivňují ekonomickou část. Jedná se především o devizové kurzy měn, státní zásahy do ekonomiky, nezaměstnanost a vývoj průměrných mezd, inflaci a daňové zatížení. Tyto vlivy také ovlivňují vývoj cen energií a kupní sílu spotřebitelů. Sociálně-kulturní vlivy jsou ovlivňovány demografickým vývojem obyvatelstva dané destinace, životní úrovní obyvatelstva, vzděláním a veřejných služeb jako například zdravotnictví, školství aj. Také sem patří pracovní podmínky, přístup k práci a možnosti pracovních nabídek. Kulturní prostředí je tvořeno z vlivů, které ovlivňují základní hodnoty a chování společnosti. V oblasti technologických vlivů dochází především k rychlému zastarávání technologií, inovacím anebo k celkové obměně technologických výrobků, tento vliv způsobuje mnoho faktorů, například nové produkty a nové příležitosti na trhu, ale také má negativní dopad na stávající trh, kdy inovace a investice do nových technologií mohou způsobit i zánik firem či velkou finanční zátěž. Dodatek EL – ekologické vlivy, vznikl z důvodu zhoršování přírodního prostředí, které se stalo celosvětovým problémem. Nejenže se neustále zhoršuje ovzduší, ale dochází ke změně prostředí, k úbytkům a nedostatkům některých surovin a životně důležitých potravin, jako například pitné vody. Z těchto důvodů světové politiky zavedly regulační opatření a zákony pro ochranu přírody, vod, živočichů apod. Úlohou státu je chránit území s jedinečným charakterem a dbát na ohleduplnost firem k životnímu prostředí tak, aby byla zachována rovnováha. V cestovním ruchu se stala ekologie vyhledávanou atraktivitou a tím dochází i k rozvoji environmentálního myšlení firem a hledání jiných cest ve svém podnikání. 28

Mezi další vnější faktory, které zásadně ovlivňují vnější prostředí firmy patří zákazníci, dodavatelé, distributoři, konkurence a v neposlední řadě veřejnost. Customers - zákazníci ,,Pro podnik je podstatné znát své zákazníky. Proto je důležité prvně definovat, kdo vlastně zákazníci jsou a jaké produkty či služby budou poptávat. Dále je také nezbytné vědět, jaká očekávání a požadavky budou zákazníci na produktu či služby klást. Analýza zákazníků by tedy měla být zaměřena na identifikaci zákazníků a faktorů, které ovlivňují jejich rozhodnutí nakupovat, demografické faktory, které vytvářejí změny v určitých kategoriích zákazníků a geografické faktory a geografické rozmístění trhů.“ (www.podnikator.cz) Collaborators - dodavatelé a všichni ostatní, kteří pomáhají zajišťovat chod organizace a dosahovat její cíle ,,Především pro výrobní podniky, ale i pro podniky poskytující služby, jsou dostupnost, kvalita a cenová politika důležitým faktorem. Pokud chce podnik obstát v konkurenci a uspokojit své zákazníky, musí, velmi zjednodušeně, nakupovat od dodavatelů co nejlevněji a v co nejvyšší kvalitě. Schopnost a pozice podniku při vyjednávání s dodavateli závisí mimo jiného i na velikosti, síle a postavení podniku na trhu. Při analýze faktorů souvisejících s dodavateli je třeba brát na zřetel dostupnost a náklady na materiál a meziprodukty, dostupnost a náklady na energie a dostupnost a náklady na pořízení.“ (www.podnikator.cz) Competitors - konkurenti Analýza konkurentů by měla být zaměřena především na zjištění, jaká je současná pozice podniku vůči konkurentům, jak se konkurence vyvíjí a mění, v jaké fázi životních cyklů se nachází rozhodující výrobky daného odvětví, jaká je rentabilita odvětví vůči jiným srovnatelným odvětvím, zda vstupují noví konkurenti do oboru, dostupnost substitutů nebo jaká je strategie a postavení současných konkurentů. Veřejnost je tvořena vládními institucemi, sdělovacími prostředky, neziskovými organizacemi, obecnou veřejností a také finančními institucemi a zaměstnanci.

29

Tabulka 1: Zainteresované osoby (stakeholdeři) a jejich očekávání Zainteresovaná osoba

Očekávání

Zaměstnanci

Finanční odměna, uspokojení z práce, jistota

Majitelé podniku

Prosperita, rozvoj, ekonomická expanze

Akcionáři

Růst kapitálu, dividendy

Dodavatelé

Pravidelné a uhrazené dodávky

Zákazníci, spotřebitelé

Kvalita, hodnota, jedinečnost, luxus

Státní orgány, vláda

Zaměstnanost, výběr daní

Manažeři

Prestiž, uznání, hrdost

Menšiny

Zaměstnání bez diskriminace

Věřitelé

Včasné úhrady, bezpečnost vkladu

Obec

Zaměstnanost, daně, lobbing, sponzoring

Společenské a politické skupiny

Podpora vlastních zájmů

Konkurenti

Rozdělení trhu, specializace

Obchodní a průmyslové svazy

Vyjádření k návrhům zákonů, oborová specializace, účast

Zdroj: MILAN KAŠÍK, Karel Havlíček. Podnikový marketing: (jak získat a udržet zákazníka)

1.7.2 Vnitřní prostředí

Vnitřní prostředí zahrnuje takové faktory, které se týkají v zásadě samotné organizace a které může organizace sama měnit. Tyto vnitřní faktory jsou úzce spjaty například s řízením organizace z pohledu zaměstnanců, solventnosti obchodních parterů, investic, nákladů a výnosů a mnoha dalšími faktory, které jsou téměř pod kontrolou vyššího managementu. Vnitřní prostředí firmy proto zahrnuje aspekty jako: strategie podniku, zaměstnance, konkurenty, odběratele, dodavatele, sortiment, technické i kapitálové vybavení, rozsah činností, zákazníky, distribuční cesty, cenovou politiku firmy apod.

30

Podle Jakubíkové (2009) vnitřní prostředí „tvoří síly blízké společnosti, které ovlivňují její schopnost sloužit zákazníkům – společnost, distribuční firmy, zákaznické trhy, konkurence a veřejnost – a které společně vytvářejí systém poskytování hodnoty firmy“. Na rozeznání a analýzu vnitřních faktorů se v praxi nejčastěji využívá tzv. SWOT analýzy, která podrobně analyzuje nejen stávající situaci silných a slabých stránek vnitřního prostředí firmy, ale též analyzuje příležitosti a hrozby prostředí vnějšího. Tabulka 2: Analýza SWOT Silné stránky

Slabé stránky

(strenghts)

(weaknesses)

Zde se zaznamenávají skutečnosti, které Zde se zaznamenávají ty věci, které firma přinášejí výhody, jak zákazníkům, tak firmě.

nedělá dobře, nebo ty, ve kterých si ostatní vedou lépe.

Příležitosti

Hrozby

(oportunities)

(threats)

Zde se zaznamenávají ty skutečnosti, které Zde se zaznamenávají ty skutečnosti, trendy mohou zvýšit poptávku nebo mohou lépe a události, které mohou snížit poptávku uspokojit zákazníky a přinést firmě úspěch

nebo zapříčinit nespokojenost zákazníků

Zdroj:JAKUBÍKOVÁ, Dagmar. Strategický marketing,2008, s. 103

1.8 Marketingový plán

Pro úspěšné splnění marketingových cílů a výsledků z analýz je důležité sestavit marketingový plán. Jeho cíle by měly být měřitelné a realizovatelné, určeny především pro segment zákazníků a trh, který je pro danou lokalitu a hotelové podnikání vhodný. Pokud je marketingový plán vypracován kvalitně, tak i nadále může docházet k odchylkám, tyto výkyvy se musí důkladně analyzovat a hledat příčinu vzniku. 31

,,Každý produkt (výrobek, služba, myšlenka, místo aj.) musí být podložen marketingovým plánem. Tento plán má logickou strukturu, prokazuje návratnost investovaného času a finančních prostředků. V tabulce je uvedena základní struktura marketingového plánu. Z tabulky vyplývá, že marketingový plán v sobě spojuje tyto součásti: situační analýzu, SWOT analýzu, cíle, strategie, taktiky, rozpočet a kontrolní mechanismy.“ (Jakubíková, 2008, s. 69), tabulka: podnikatelský plán viz přílohy Schéma 1: Fáze výstavby hotelu

1

Vymezení konceptů, plánování a

5

2

zahájení výstavby Fáze řízení provozu, managenet

Příprava realizace stavby 3 4 Fáze závazků

Designová a konstrukční fáze

Zdroj:GEE, Chuck Y. Resort development and management, 1996, s.95. Chuck Y. Gee rozdělil proces výstavby hotelu do pěti částí:     

Konceptualizace neboli vymezení konceptů, taktik a strategií, plánování a fáze zahájení výstavby Příprava realizace tavby Fáze závazků, která zahrnuje finální jednání o řadě aspektů výstavby, dohody, smlouvy nebo jiný právně závazné dokumenty Designová a konstrukční fáze Fáze řízení a provozu

Pro naši analýzu je nejdůležitější fáze konceptualizace, plánování a fáze zahájení výstavby. Jako první si musíme ujasnit, jaký má pro nás investice v budoucnu podnikatelský přínos, 32

jaká jsou naše očekávání a co získáme po realizaci projektu. Musíme si v první řadě stanovit cíle, které jsou realistické a měly by splňovat pravidlo SMART: 

S – specifický(Specific)



M – měřitelný (Measurable)



A – náročný (Ambitious)



R – výsledkově orientovaný (Resul oriented)



T – časově vymezený (Time framed)

Z těchto cílů vychází kritérium úspěšnosti. Pokud jsou stanoveny cíle tak, aby jich bylo možné dosáhnout, a zásadně se nepřekročí, například v dodržování časových harmonogramů, stanovených nákladů a plánovaných investic, pak se dá očekávat, že projekt bude úspěšný a byl dodán v požadované kvalitě, rozsahu a čase. Výstavba je velký proces, který s sebou nese i několik účastníků. Nejenom investory, dodavatele stavby apod., ale i ostatní, kteří na výstavbě nebudou mít budoucí příjem, avšak mohou zásadně ovlivnit její průběh. Protože každý se snaží prosadit především vlastní zájmy. Zejména vlastníci sousedních pozemků, ekologické organizace, archeologové, památkáři, lobisté aj. Fáze plánování je jednou z klíčových fází projektu. Jeho cílem je stanovení podnikatelského záměru tak, aby byly efektivně vynaloženy disponibilní finanční zdroje a čas, který je na výstavbu určen.

33

2 Metodické přístupy analýzy lokality a vhodnosti parcely pro výstavbu hotelu v Lipně nad Vltavou

Jako lokalitu pro analýzu vhodnosti parcely pro výstavbu hotelů jsme vybrali rekreační oblast Lipno, s upřesněním přímo obec Lipno nad Vltavou. Tuto obec jsme zvolili z několika důvodů: 

patří do dvou-sezónní destinace (léto a zima)



má široké množství sportovních a kulturních aktivit



má velmi kvalitně rozvinutou infrastrukturu pro cestovní ruch



nachází se v oblasti Šumavy s přírodním bohatstvím



je velmi blízko u hranic s Rakouskem a Německem, a tím je zajištěný zahraniční cestovní ruch



díky rozvoji v cestovním ruchu je velkou příležitostí pro vytváření nových pracovních míst



je zde možnost zvyšování kvality a šíře poskytovaných služeb



má za cíl zvyšovat atraktivitu území, a tím přispívá k rozvoji podnikání a zkvalitnění života v obci

2.1 Historie regionu Lipno

,,První poválečné vodní dílo, které vytvořilo největší umělou vodní plochu v tehdejší ČSR, bylo

vybudováno

na horním

toku

řeky Vltavy u dřevařské

osady

Lipno.

Přehradní hráz leží asi 20 km jižně od Českého Krumlova a 8 km západně od Vyššího Brodu.V oblasti Lipna byly postupně vybudovány dva přehradní stupně. Lipno I je hlavní přehradou, níže po proudu byla nad Vyšším Brodem postavena přehrada Lipno II jako vyrovnávací nádrž pro vodu vypouštěnou z horní přehrady. Vodní dílo Lipno vzniklo v letech 1952 - 1959. Jedná se v časovém sledu o čtvrtý stupeň tzv. Vltavské kaskády (dříve již byly vybudovány

přehrady

Vrané

/1935/,

Štěchovice

/1945/,

Slapy

/1954/).

Historie Lipenské přehrady je však mnohem starší. Jezero, které vzniklo za hrází, je prá34

vem nazýváno "jihočeským mořem". Jedná se o největší vodní plochu v České republice. Dosahuje délky 44 km a v místě největší šířky (u Černé v Pošumaví) činí vzdálenost obou břehů 10 km. Jezero má průměrnou hloubku 6,5 m, maximální hloubka je 21 m. Jeho plocha činí 4.659 ha a obsahuje 306 mil. m krychlových vody.Zcela ojedinělou stavbou je podzemní hydroelektrárna, která byla na Lipně vybudována. Ve skalním masivu byla uměle vytvořena jeskyně, do níž by se vešel celý chrám svatého Víta v Praze (jeskyně má výšku 37 m). V ní je v hloubce 171 m uložena elektrárna. Výrobu elektřiny zajišťují soustrojí se dvěma Francisovými turbínami. Výjimečnou zajímavostí přehrady je 3,6 km dlouhý podzemní odpadní tunel, kterým je odváděna přepadová voda od turbin do vyrovnávací nádrže Lipno II.“ (www.jiznicechy.org) ,,Lipensko je území okolo přehradní nádrže Lipno v jihozápadní části Jihočeského kraje. Táhne se od horního toku Vltavy podél hranic s Německem a Rakouskem až k obci Lipno nad Vltavou, podle níž dostala 44 km dlouhá vodní nádrž své jméno. Lipenská přehrada a její okolí je součástí Chráněné krajinné oblasti Šumava, tvoří její východní část. Lipensko je dnes největší rekreační oblastí jižních Čech. Láká návštěvníky zejména přírodními krásami a rozmanitými možnosti trávení volného času. Najdeme zde unikátní přírodní lokality téměř nezasažené civilizací (pravý břeh Lipna), kulturní, technické a architektonické památky předchozích staletí, ale i nově budované moderní rekreační komplexy.“ (www.visitlipno.cz) V turistickém regionu Lipno nalezneme několik obcí a měst. Mezi nejznámější patří Lipno nad Vltavou, Frymburk, Vyšší Brod, Černá v Pošumaví, Horní Planá aj.

2.2 Lipno nad Vltavou

Pro svou analýzu lokality rekreační oblasti Lipno jsem si vybrala Lipno nad Vltavou. Jeho výhodou je velmi dobře propracovaná nabídka volnočasových aktivit jak v letní tak v zimní sezóně. Tato obec je téměř nová, původní obec byla zaplavená v rámci výstavby Lipenské přehrady. Historie obce sahá až do 16. století, první písemná zmínka o ní pochází již z roku 1530. Dnešní obec, položená nad začátkem Lipenské údolní nádrže, se dříve rozkládala v 35

údolí Vltavy, stejně jako mnohá okolní sídla patřila mezi malé dřevařské osady. Dnešní obec Lipno nad Vltavou vznikla v 50. letech ze zařízení staveniště stavby Lipenské přehrady. Původní sídlo zmizelo beze stopy pod hladinou vodní nádrže. Nově vzniklá obec neměla zcela žádný urbanistický sloh, kulturní dědictví, chyběly architektonické památky, náměstí, kostel i hřbitov. Avšak nově vybudovaná přehrada dala šanci obyvatelům z mnoha odvětví získat práci a domov v nově vzniklé obci. Noví obyvatelé si mohli vybrat urbanistický sloh a směr jakým se obec bude v budoucnu vyvíjet. Po roce 1989 se obec zaměřila především na cestovní ruch a tím zabránila devastaci přírody průmyslem. Jejím hlavním cílem byla kvalitní nabídka území pro investory a rozvoj infrastruktury cestovního ruchu. Jedním z hlavních investorů Lipna nad Vltavou se stal holandský investor, který nechal vybudovat jeden z největších jachtařských přístavů ve střední Evropě. Tento krok byl zlomový pro další investory a byla zahájena výstavba další navazující infrastruktury a rozvoj obce, jako například čistírna odpadních vod, kanalizace, vybudování nového vodovodu. Obec investovala i do modernizace budovy radnice a náměstí, plynofikace a do posílení vodních zdrojů. Další významnou investicí se stala rekonstrukce a modernizace lyžařského areálu Kramolín, který dostal nový název Skiareál Lipno, bylo vybudované i nové parkoviště u lanovky. Obec také investovala do rozvoje cyklostezek a do ostatních jejích částí. Lipno nad Vltavou nyní patří mezi nejlépe vybavená turistické střediska v Jižních Čechách a za tuto snahu dostalo několik významných ocenění, například v roce 2012 Best of Realty. Další ocenění dostalo Lipno nad Vltavou díky svému bezbariérovému přístupu a dalšímu rozvoji obce.

Tabulka 3: Investice do rozvoje infrastruktury obce Lipno nad Vltavou Investice do rozvoje infrastruktury obce Lipno nad Vltavou výše investice v projekt mil.Kč období realizace čistírna odpadních vod 38,1 1993 - 1998 kanalizace 27,4 1993 - 1998 vodovod 3,6 1999 budova radnice a náměstí 6 1999 - 2002 plynofikace 2,5 2002 posílení vodních zdrojů 0,8 2002 centrální parkoviště u lanovky 10 2003 36

obecní dům modernizace lyžařského areálu Kramolín vybudování cyklostezek Zdroj: Lipno nad Vltavou: projekty obce

8

2011

25,5 71,9

2008 2004 - 2012

Obec Lipno nad Vltavou patří od roku 1991 do svazku Lipenských obcí. Jde o dobrovolnou nepolitickou organizaci, která sdružuje města a obce ležící v okolí vodní nádrže Lipno a horního toku řeky Vltavy, podél státní hranice s Rakouskem a Bavorskem.Tímto svazkem se utvořil mikroregion s celkovou rozlohou 849, 33 km2. Území Lipenska sdružuje jedenáct místních obcí a měst a to: -

obec Černá v Pošumaví

- obec Lipno nad Vltavou

-

obec Frymburk

- obec Loučovice

-

město Vyšší Brod

- obec Přední Výtoň

-

město Horní Planá

- obec Ktiš

-

obec Hořice na Šumavě

- obec Nová Pec

-

obec Stožec

Svazek svojí rozlohou, která pokrývá 6,19 % celkové rozlohy jihočeského kraje, představuje největší mikroregion na území jižních Čech. Sídlem svazku je Lipno nad Vltavou. Jeho účelem je hájit společné zájmy členských obcí, vytvářet materiální a organizační podmínky pro řešení společných aktivit, problémů a projektů členských obcí. Činnost svazku je prioritně zaměřená na společné aktivity v oblasti rozvoje rekreace a turistického ruchu, rozvoje infrastruktury, ochrany přírody a životního prostředí, propagace regionů a marketingu. Příjmy svazku tvoří povinné členské příspěvky, dotace, úvěry, půjčky a sponzorské dary. Členské příspěvky se hradí jedenkrát ročně. Každá obec hradí jinou částku, obec Lipno nad Vltavou hradí 50.000 Kč, což je nejvyšší příspěvek.

2.3 Územní plán obce Lipno nad Vltavou

„Územní plán obce řeší funkční využití ploch, zásady organizace území, koordinuje výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území. Slouží k trvalému souladu všech hodnot území 37

se zřetelem na péči o ochranu životního prostředí. Řeší infrastrukturu pro celé katastrální území. Územní plán se skládá z této dokumentace: 

Textová část



Grafická část

1. Hlavní výkres s komplexním řešením celého území obce 1:10000 (obsahuje celý katastr, hranice zastavitelného a současně zastavěného území obce, funkční využití, řešení dopravy a návrh územního systému ekologické stability) 2.Hlavní výkres 1: 2880 – v rozsahu souvisle zastavěného a zastavitelného území včetně koncepce dopravy a etapizace výstavby zastavitelných území 3.Návrh řešení energetických a telekomunikačních zařízení s vyznačením ochranných popřípadě bezpečnostních pásem 4. Návrh řešení vodohospodářských zařízení s vyznačením ochranných popřípadě bezpečnostních pásem 5. Zákres vyhodnocení předpokládaných důsledků na ZPF, popř. na pozemky určené k plnění funkcí lesa 6. Výkres vymezení ploch veřejně prospěšných staveb a asanačních úprav 7. Plán místního ÚSES“ (www.mestovyssibrod.cz)

38

Tabulka 4: Obecná charakteristika území

Obecná charakteristika

Katastrální plocha (ha) počet katastrů počet územně počet částí obce

1948 1 1 2

Zdroj: Český statistický úřad: podrobné údaje o obcích Obec Lipno nad Vltavou spadá pod katastrální úřad ve Vyšším Brodě a označuje se jako sousední katastr spolu s obcemi Loučovice, Frymburk, Malšín, Rotmberk nad Vltavou, Dolní Dvořiště, Horní Dvořiště a Rakouská republika. Územní plán obce Lipno nad Vltavou byl schválen dne 10. 11. 1994 zastupitelstvem. V územním plánu obce Lipna nad Vltavou je stanoveno funkční a prostorové uspořádání území a základní podmínky umisťování staveb. Klade se důraz především na ekologickou stabilitu krajiny a její ochranu, rozmanitost s ohledem na typ krajiny, dále je snaha zachovat a podporovat jedinečný ráz urbanistické struktury, kulturní, přírodní a civilizační hodnoty. Urbanizované plochy jsou tvořeny osmi typy území. Základem obce je posilování atraktivit území, kladné podmínky pro podnikání, investice a konkurenceschopnosti, a tím udržení stabilních ekonomických přínosů pro obyvatele, zachování a zvýšení kvality života v obci. Ekonomický přínos obce však nesmí zasahovat do ekologické stability, obec vytváří podmínky pro prosperitu a udržitelný rozvoj území pro současné i budoucí generace a snaží se udržet sociální soudržnost obyvatel. V celém katastru obce je minimum zásahů a negativních vlivů lidské činnosti, více je kladen důraz na udržitelný rozvoj, jsou zde značené turistické cesty, podporována cykloturistika a v zimním období se budují běžkařské dráhy. V katastru obce Vyšší Brod, do kterého spadá i Lipno nad Vltavou, nalezneme četné množství přírodního bohatství, patří sem: 

Národní přírodní rezervace Čertova stěna a Luč o rozloze 103,16 ha,



na Čertovu stěnu navazuje přírodní rezervace Luč,



památný strom – Dub letní (540cm, při Vltavě nad Lipnem II),



Vyklestilka - vysoký skalní útes z weinsberské žuly.

V těchto oblastech je nutné respektovat ochranná pásma přírody.

39

Dokumentace o územním plánování obce Lipno nad Vltavou je uložena u obecního úřadu Lipno nad Vltavou a u stavebního úřadu ve Vyšším Brodě. Dne 10. Listopadu 1994 byla obecním zastupitelstvem v Lipně nad Vltavou schválena vyhláška o závazných částech územního plánu zóny rozvoje obce Lipno nad Vltavou, která vymezuje základní zásady územního rozvoje, stanovuje funkční a prostorové uspořádání území, základní podmínky pro umísťování staveb. Vymezuje veřejně prospěšné stavby. V srpnu roku 2013 došlo k první změně územního plánu obce Lipno nad Vltavou. Ke druhé změně došlo v únoru v roce 2014. Celková koncepce rozvoje obce zůstala zachována dle původního územního plánu. V tabulce 5 jsou rozděleny urbanizované plochy, které jsou tvořeny především nezastavěným územím s funkčním využitím. Tabulka 5: Funkční využití urbanizovaných ploch v územním plánu obce Lipno nad Vltavou Funkční využití

Charakteristika

Bydlení

Izolované domy pro individuální bydlení s možností sezonního ubytování, dvojdomy pro individuální bydlení, bydlení jako funkce občanské vybavenosti

Ubytování

Stavby pro přechodné ubytování všech kategorií s doprovodnými i nadstandardními službami

Občanská vybavenost a služby

Komerční objekty, obchody a služby, gastronomické provozy, drobné živnosti, vyšší občanská vybavenost (nádraží, radnice, kostel, informační centrum města, pošta atp.)

Živnostenské provozy

Kompletační provozy, lehký průmysl a skladovací objekty

Sport a rekreace

Sportovní plochy různých typů a parametrů, jachetní přístav, plážové a vodní sporty, dětské parky přístav, plážové a vodní sporty, dětské parky Ochranná zeleň stávajících a navrhovaných komunikací, separátní a komunální zeleň, lesoparky s rekreačním využitím, nově založené vodní plochy, ochrana stávajících vodních toků

Lesy, parky, zeleň, vodní plochy

40

Doprava a doprava v klidu

Trasy stávajících a navržených silničních, cyklistických a pěších komunikací, ochrana území pro trasu železnice a pro nádraží, služby související s dopravou, čerpací stanice pohonných hmot, odstavná parkoviště,parkování v centrální části zóny, přístav a přístaviště pro výletní a kyvadlovou osobní dopravu

Zařízení technické vybavenosti

Trasy infrastruktury, provozní objekty (trafostanice, čerpací stanice splaškových vod, regulační stanice plynu atp.).

Zdroj:http://www.lipnonadvltavou.cz/files/Vyhlaska_o_zavaznych_castech_UPD_zony_ro zvoje_obce_Lipno_nad_Vltavou-1266425441.pdf

Územní plán obce Lipno nad Vltavou rozděluje plochy pro zástavbu na závazné a směrné. Závazné plochy jsou druhy zástavby dle určení funkčního využití plochy dané zóny. Dále určuje hranice mezi funkční plochou a veřejně prospěšnými stavbami, maximální mez, kterou stavba nesmí překročit. Také stanovuje povinnou minimální vzdálenost stavby od komunikace, okolních budov, inženýrských sítí a hustotu zástavby. Územní plán zakazuje navrhovat plošnou tzv. kobercovou obytnou výstavbu ve volné krajině ani v bezprostřední vazbě na existující urbanizované plochy, dále nedoporučuje stavět obytnou či rekreační zástavbu do volné krajiny, zakládat nové přípojné komunikace. Jednotlivé části složených půdorysných forem je nevhodné z důvodu urbanistického slohu vzájemně propojovat a tím likvidovat existující dělící zeleně. Stavby, které narušují siluetu objektu, obec doporučuje vizuálně potlačit například použitím prostorové zeleně anebo nefunkční stavby odstranit. V zástavbě objektů je doporučeno zachovat prostorové oddělení jednotlivých částí sídla návrhem nezastavěných ploch a je možné tento prostor oddělit ještě výsadbou zeleně. Nová výstavba objektů musí navazovat na stávající komunikaci, měla by prostorově navazovat na stávající zástavbu a od ní musí být prostorově oddělena návrhem nezastavitelných ploch a vysoké zeleně, tak aby vytvářely systém celků s okolním veřejným prosto41

rem. Novou výstavbu je možné realizovat pouze v rozsahu odpovídající velikosti pozemku, tak aby dodržovala stavební čáru s ohledem na navazující strukturu. Vhodnými lokalitami pro novou výstavbu jsou pozice v přirozených volných prostranstvích s malým převýšením a ve spojitosti a návaznosti na funkční komunikace. Stavební činnost prováděná v oblasti přírodního, historického a kulturního bohatství by měla zachovávat a ochraňovat krajinný ráz oblasti výstavby. K samotné výstavbě je potřeba schválení od příslušných orgánů, na některých místech je výstavba nových staveb zcela zakázána. Jako další podmínky výstavby můžeme zařadit umístění staveb, tak aby byly přístupné k napojení na sítě technické infrastruktury, dále musí být umožněn přístup k zásahu požární techniky. Připojení stavby k pozemní komunikaci musí svým způsobem připojení splňovat bezpečnostní parametry na užívání staveb a zachování plynulého provozu na přilehlých komunikacích. Dále nesmí stavba zasahovat do sousedních pozemků a omezovat tím jejich zástavbu. Prostorové uspořádání stanovuje výšku a tvar střechy. Veřejně prospěšné stavby jsou vymezeny samostatně. Jedná se o stavby technického vybavení a komunikací, pobřežní komunikace pro pěší a cyklisty, plochy městské zeleně a lesopark, záchytné parkoviště, inženýrské sítě, plochy vodotečí a provozní objekty infrastruktury. Na veřejně prospěšné stavby se vztahuje právo možného vyvlastnění dle obecně platných předpisů. Lipno nad Vltavou je z hlediska krajinného typu oblastí leso-polní, což znamená kombinaci lesních a lučních ploch, orné půdy a zástavby malých koncentrovaných obcí. Převratnou část katastru tvoří oligobazické hnědé půdy (kyselé), jinak převažují hnědé oglejené půdy (pravidelně zamokřené) okolo vodních toků glejové fluvizemě (tzv. nivní půdy). Obec se nachází v nadmořské výšce 680 m, pro tuto výšku je typické mírné vlhké podnebí, léto je zde krátké, mírné, suché a provázejí ho chladnější teploty. Zima má naopak normální trvání, je mírná, spíše chladná a suchá. Ovzduší je v této lokalitě hodnoceno jako nadprůměrně čisté, tím se okres Český Krumlov, do kterého spadá Lipno nad Vltavou, řadí mezi nejčistší lokality v České republice. Proto je zde kladen velký důraz na kvalitu ovzduší a je zde omezeno zavádění technologií, které by tento příznivý vliv negativně ovlivňovaly.

42

Bylo zjištěno, že v katastrálním území obce Vyšší Brod je radonové riziko. Území obce je v prostoru vysokého radonového rizika stupně 3 v půdním vzduchu, ale toto riziko se přímo netýká Lipna nad Vltavou. I když se samotná obec nenachází přímo v CHKO Šumava, je zde kladen důraz na zachování jedinečnosti krajiny a dodržování ekologických zásad. Obec je území s archeologickými nálezy a platí zde povinnost uzavření smlouvy s oprávněnou institucí k provádění archeologických průzkumů, pokud se objeví při realizaci projektu. Celková plošná výměra pozemků v hektarech je 545.597. Z této výměry je pouze 21 hektarů zastavěných ploch, ostatní plochy slouží k zemědělství anebo jsou zařazeny do přírodních krás Lipna nad Vltavou. V tabulce 6 je zobrazena rozloha jednotlivých druhů pozemků. Údaje z tabulky jsou aktualizovány k roku 2013. Tabulka 6: Druhy pozemků v Lipně nad Vltavou

Druhy pozemků v ha

celková výměra pozemků v ha orná půda chmelnice zahrady trvalé travní porosty zemědělská půda lesní půda vodní plochy zastavěné plochy ostatní plochy

545597 1948 26 5 449 480 845 440 21 163

Zdroj: Český statistický úřad: podrobné údaje o obcích

2.3.1 Sociálně demografická struktura obce

Okres Český Krumlov, do kterého spadá i obec Lipno nad Vltavou, se řadí mezi okresy s nejmladší populací ve srovnání s ostatními okresy v České republice. Průměrný věk obyvatel je 35 let. Národnostní menšiny, které mají nahlášený trvalý pobyt v okrese Český Krumlov, jsou Slováci, Němci, Maďaři a Poláci. V důsledku politických událostí v padesátých letech je Lipensko oblastí s velmi nízkou hustotou zalidnění, v průměru žije v celém mikroregionu 20 obyvatel/km2. Historická obměna místního obyvatelstva měla negativní 43

dopad mimo jiné i na vzdělanost obyvatel. V současné době je z tohoto důvodu limitován rozvoj celého území, a díky tomu se region řadí na úroveň nejvíce postižených území v České republice severozápadních Čech a severní Moravy. Jak jsme již zmínili, obec vznikla v 50. letech, původní sídlo zmizelo pod hladinou vodní nádrže. V grafu je znázorněný růst populace od roku 1989, kdy došlo k největšímu rozmachu cestovního ruchu. Na křivce je vidět nárůst obyvatel, ten je způsobený neustálou modernizací a zkvalitňováním života v Lipně nad Vltavou. Dále je tento stav způsoben rozvojem cestovního ruchu, podnikáním v ostatních oblastech a očekávané ekonomické prosperitě. Lipno nad Vltavou počítá s rozvojem soukromého podnikání, služeb podporujících rekreační funkci a cestovní ruch. Také plánuje vznik ekologicky čistých provozů, které nebudou narušovat životní prostředí. Tímto plánem se zvýší počet obyvatel pracujících ve službách a přispěje se k žádoucí stabilizaci obyvatelstva. Možnost podnikání a zaměstnání je i v okolních městech jako například Dolní Dvořiště, Český Krumlov a práce v Rakousku.

Graf 1: Počet obyvatel od roku 1989 do roku 2013

počet obyvatel od roku 1989 700 600 500 400 300 200 100

Zdroj: vlastní zpracování, údaje ze statistického úřadu

44

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

0

Lipno nad Vltavou má z hlediska stáří nízký průměrný věk a nejvíce lidí v produktivním věku. Tento trend je způsoben tím, že je obec vcelku mladá, nová, a nemá do 50. let prakticky žádnou historii. Původní pracovní činností byl dřevařský průmysl, který po vybudování přehrady nenašel nadále své uplatnění. Z původních obyvatel zde žije pouze hrstka a zbytek jsou noví osadníci, kteří sem přijeli buď za prací, podnikatelskou příležitostí anebo za krásou přírody a možnostmi přehrady Lipno. Na to, kolik má obec obyvatel, nabízí velké množství pracovních nabídek. Tím jak je přehradní nádrž Lipno velká a okolí Lipenska taktéž, dokáže pojmout pracovní trh v širokém měřítku a za prací se sjíždějí lidé i ze širokého okolí. Mezi hlavní zaměstnavatele, kteří zaměstnávají 50 a více zaměstnanců v Lipně nad Vltavou patří především Lipno Servis s.r.o., který se zabývá provozováním sportovních zařízení. Firma STAR VILL Lipno, s.r.o. v roce 2012 zahájila projekt s názvem NEW Lipno. Jedná se o výstavbu rodinných domů na 27 pozemcích za přijatelnou cenu. Tímto krokem rovněž přispívá k rozvoji obce a zvýšení počtu obyvatel, ale domy se dají využít i na komerční účely a tím se zvyšuje kapacita lůžek, která je už teď dost obsáhlá. Tabulka 7: Demografie obyvatel počet bydlících z toho muži/ ženy počet obyvatel ve věku 0-14 let z toho muži/ ženy demografie oby- počet obyvatel ve věku 15 - 64 let vatel z toho muži/ ženy počet obyvatel ve věku 65 a víc z toho muži/ ženy průměrný věk obyvatel Zdroj: Český statistický úřad: podrobné údaje o obcích

45

654 340/314 106 53/53 441 231/210 107 56/51 41,4

2.3.2 Hospodářská činnost v Lipně nad Vltavou

Hospodářská činnost se od historického vývoje příliš neliší, stále je region převážně průmyslově – zemědělskou oblastí. K tradičním hospodářským odvětvím v regionu patří zemědělská výroba, pivovarnictví, pastevectví, těžba a zpracování dřeva, textilní výroba, sklářství, papírenství a tiskařství, těžba a zpracování železných rud, rašeliny a grafitu. Avšak v těchto hospodářských činnostech je zaznamenám úpadek, v důsledku rostoucí konkurence v rámci globálního trhu. Tento trend se projevil vysokým počtem nezaměstnaných, který v procentuálním vyjádření dosahuje v některých obcích až 10 %. Cestovní ruch zde má však výrazné zastoupení a vysoký potenciál rozvoje. Stal se nejvýznamnější hospodářskou oblastí, která výrazně ovlivňuje rozvoj mikroregionu Lipensko. V této oblasti jsou patrné výkyvy návštěvnosti, ale rozvojem lyžařského areálu Kramolín a zvýšením zájmu o příhraniční lyžařská střediska se návštěvnost stabilizuje a dochází k nárůstu vytíženosti ubytovacích zařízení. I přes množství ubytovacích kapacit a pohostinských zařízení disponuje region značnými rezervami v kvalitě poskytovaných služeb. Zaměstnanost ve službách je zde velmi nízká v poměru s regiony s podobným potenciálem pro rozvoj cestovního ruchu. Z hospodářské činnosti je pro naši analýzu nejdůležitější počet činností v ubytování, stravování a pohostinství, které po činnosti v oblasti nemovitostí tvoří největší část podnikání v obci. Největší počet ubytovacích kapacit tvoří apartmány. Buď jsou to apartmány v soukromí anebo přímo resorty jako Lipno Lake resort, apartmán Golf Doky Lipno, Landal Marina Lipno aj. Všechny apartmány poskytují pouze zázemí pro ubytování a parkování aut. Chybí nabídka stravy a jiných doplňkových služeb, avšak kapacitou splňují nabídku pro ubytování velkých počtů osob. Hotelů přímo v Lipně nad Vltavou je šest. Jedná se o hotel Panorama, Admiral, Lipno, Filip, Slunečná louka a hotel Lipenka. Analýza těchto hotelů objevila fakt, že hotely neposkytují takové služby, aby se jejich klientela rozšířila o další možnosti. Prakticky jde pouze o ubytování s maximální kapacitou 90 lůžek s možností snídaně, parkoviště a úschovny lyží. Hotel Sluneční louka nabízí i kongresový sál, avšak opět nesplňuje kapacitu ani technické vybavení, které je standardem kongresových prostor. Nabízené ubytování splňuje požadavky individuální klientely. Pro rodiny s dětmi, seniory a 46

nenáročné hosty je tato nabídka dostačující a ideální. Vizuální vzhled obce je moderního rázu a v oblasti gastronomie a ubytování jsou na trhu stále dost velké možnosti k rozvoji a poptávce nových zákazníků a nabídek, které zde chybí. Tabulka 8: Hospodářská činnost podle převažující činnosti počet podnikatelských subjektů celkem zemědělství, lesnictví, rybářství průmysl celkem stavebnictví opravy a údržba motorových vozidel doprava a skladování ubytování, stravování a pohostinství hospodářská čininformační a komunikační činnosti nost podle převapeněžnictví a pojišťovnictví žující činnosti činnosti v oblasti nemovitostí profesní, vědecké a technické činnosti administrativní a podpůrné činnosti povinné sociální zabezpečení vzdělávání kulturní, zábavní a rekreační činnost ostatní činnost Zdroj: Český statistický úřad: podrobné údaje o obcích

258 7 14 16 12 8 48 1 7 82 13 6 2 5 13 24

2.3.3 Základní služby, zařízení a instituce

Lipno nad Vltavou disponuje základní školou do prvního stupně a součástí je i mateřská škola. Základní škola je malotřídní, děti jsou rozděleny do tří tříd a v mateřské škole jsou dvě třídy. Druhý stupeň základní školy je k dispozici ve Vyšším Brodě. Areál domu s pečovatelskou službou vznikl na místě letního kina s nákladem 17 miliónů korun. Je zde místo pro dvanáct rodin, kde každá má svůj domek se zahrádkou a vlastní vstup Sportovní aktivity, jako například koupaliště, hřiště, stadiony, zařízení pro tělovýchovu apod., nejsou v Lipně nad Vltavou žádným způsobem omezeny. Lipno nad Vltavou má letní a zimní sportovní aktivity. V létě je možné navštívit Active Park Lipno. Park zahrnuje 47

sportovní aktivity pro cyklisty, rodiny s dětmi i dospělé. Je zde Lanový park, Bikepark, možnost zapůjčení plachetnice, lodí a všeho ostatního k vodním sportům, cyklo–inline stezka podél Lipenské přehrady, bobová dráha a lanovka, které mají celoroční provoz. Možnost koupání v přehradní nádrži Lipno nebo v Aquaworld parku. V zimní sezóně je největším lákadlem bruslařská dráha na zamrzlé přehradě Lipno. Dráha má jedenáct kilometrů upravené cesty a je šest až osm metrů široká. Lipno pravidelně zamrzá od prosince do března. Pokud má led správnou tloušťku po celé délce, je trať prodloužena až na 38 km z Lipna nad Vltavou až do Perneku. Dále je Lipno nad Vltavou vyhlášené Ski areálem Lipno. Jedná se o moderní pětihvězdičkové lyžařské středisko. S celkovou plochou sjezdovek se řadí k největším lyžařským areálům v České republice. Ve Ski areálu jsou dvě skicrossové dráhy, možnost večerního lyžování na 1300 m dlouhé sjezdovce, výukové hřiště Skischool, půjčovna a prodej lyžařského vybavení a skibusy. Zdravotní péče v obci Lipno nad Vltavou je zabezpečena jak státní tak soukromou praxí. V obci je zdravotní středisko s praktickým a dětským lékařem. Chirurgickou ambulanci, traumatologii, radiologii a anesteziologii zřizuje firma Medical centrum ordinace Mudr. Leo Černý. Ordinaci zubního lékaře vlastní Mudr. Miroslav Reňák. Tabulka 9: Základní služby, zařízení a instituce Mateřská škola Základní škola (1 - 5. ročník Domov s pečovatelskou službou Koupaliště a bazény z toho kryté Hřiště (s provozovatelem nebo správcem) Tělocvična (vč. Školní) Základní služby, Stadiony otevřené zařízení a instituStadiony kryté ce Ostatní zařízení pro tělovýchovu Ordinace praktického lékaře pro dospělé Ordinace praktického lékaře pro děti a dorost Ordinace praktického lékaře - stomatolog Samostatné ordinace lékařského specialisty Ostatní samostatná lékařská zařízení Lékárna Zdroj: Český statistický úřad: podrobné údaje o obcích 48

1 1 2 2 1 1

1 1 1 10 1 1 1 2 2 1

2.4 Analýza PESTEL aplikována na Lipno nad Vltavou

Jak jsme již zmínili v kapitole 3.7.1. vnější prostředí, analýza PESTEL je tvořena z počátečních písmen vlivů vnějšího prostředí, které tato metoda důkladně analyzuje. Jedná se o: P: politicko-právní vlivy E: ekonomické vlivy S: sociálně-kulturní vlivy T: technické a technologické vlivy E: ekologické vlivy Působení těchto vlivů analyzujeme realisticky na obec Lipno nad Vltavou a celkově na oblast Lipensko, tak aby tato analýza byla přínosem pro budoucí investory a zjistili jsme, jak tyto oblasti ovlivní vhodnost oblasti pro výstavbu hotelu. Politicko-právní vlivy Mezi faktory ovlivňující investice do cestovního ruchu můžeme zařadit například hospodářské reformy vlády, dále investory zajímají zákony České republiky a to především obchodní zákoník, pracovní právo, stavební zákony apod. Tyto okolnosti ovlivňují cestovní ruch i z pohledu zákazníků, protože obecně musí každý člověk uspokojit především základní potřeby a výdaje na dovolenou, atraktivity cestovního ruchu jsou až druhotné, velký význam má proto poměr mezi cenou a kvalitou poskytovaných služeb. Takže nepříznivá politická situace v jakékoli oblasti na světě ovlivní negativně i cestovní ruch a naopak. Jako aktuální politicko-právní problém můžeme uvést terorismus, z důvodu strachu si turisté vybírají klidnější a především bezpečné destinace. Česká republika se může řadit mezi bezpečné destinace a to je v dnešní době velký potenciál v politicko-právní oblasti cestovního ruchu. Ekonomické vlivy Faktory, ovlivňujícími cestovní ruch v České republice z ekonomického hlediska, jsou výkyvy kurzu české koruny vůči euru. Tyto výkyvy kurzu mohou zásadně ovlivnit investice od 49

zahraničních investorů. Dále je problém v účetní evidenci, bankovních účtech apod., protože dle zákonů se musí tyto ekonomické údaje vést v české měně a to je další nákladová položka pro investory ze zahraničí. Kurz eura vůči koruně ovlivňuje nejen podnikatele a investory, ale i zahraniční klientelu, která z těchto důvodů může raději zvolit pro ně levnější a z ekonomického pohledu exkluzivnější destinaci. Ekonomickým trendem ve světě je na turismus hledět spíše z hlediska cenové nabídky než z kvality poskytovaných služeb, ale také se vždy najde skupina lidí hledící spíše na kvalitu než na cenu. V Lipně nad Vltavou je velké množství ubytovacích kapacit a stravovacích zařízení, ale velmi pokulhává kvalita poskytovaných služeb a některé služby dokonce chybí. Zvyšování kvality poskytovaných služeb a jejich rozšířená nabídka může být směrem, kterým se mohou investoři v Lipně nad Vltavou vydat a tak vyplnit prázdnou nabídku pro další skupinu klientů, která zde zatím nenašla svoji nabídku služeb. Sociálně-kulturní vlivy I když dovolená a volnočasové aktivity nespadají do základních potřeb člověka, ale je to zbytný statek, bez kterého se dá obejít, tak i přesto stále více lidí má potřebu odpočinku od všedních starostí a tak se dovolená stává životním standardem téměř každého člověka z oblasti s vyšší životní úrovní. Lipenská přehrada je často nazývána moře České republiky a obliba trávení dovolené v této destinace nadále roste. Lipno nad Vltavou pro zvyšování návštěvnosti dělá mnohé, od nabízených volnočasových aktivit, až po rozvoj infrastruktury a dalších služeb. Mezi nejčastější návštěvníky i nadále patří rodiny s dětmi, ale i partnerské páry bez dětí. Lipno nad Vltavou je destinace s mnoha možnostmi a tím se stala investičně vyhledávanou lokalitou pro výstavbu nebo rekonstrukci rekreačních objektů. V obci a okolí je velká konkurence v oblasti poskytování ubytovacích a stravovacích služeb, ale stále není obsazen kompletní trh. Díky velmi dobře propracované kulturní a sociální infrastruktuře se Lipno nad Vltavou s dobře propracovaným podnikatelským plánem, stalo dobrou investicí. Technologické vlivy Obec Lipno nad Vltavou se zaměřila na rozvoj cestovního ruchu, a proto se snaží modernizovat a zkvalitňovat vše, co s tímto rozvojem souvisí. Například je v obci dokončena výstavba jachetního přístavu, v roce 2008 bylo otevřeno nové golfové hřiště, v roce 2012 50

byla dokončena modernizace sportovního areálu Skiareál Lipno nad Vltavou. Areál byl doplněn o nové lanovky, tři sjezdové tratě, slalomový svah a došlo k rozšíření zasněžovacích systémů. Dále je zde vybudované kongresové a kulturní centrum. Mimo jiné je zde nově vybudované safari s evropskými a asijskými zvířaty, zooparkem a atrakcemi pro děti i dospělé návštěvníky. Je zde vybudována kvalitní cyklostezka, upravené stezky vedou po celém obvodu nádrže Lipno, Aquaworld, bobová dráha, Active park pro školy aj. Obec nerozvíjí jen atrakce pro turisty, ale kompletně infrastrukturu města, mezi kterou patří například čistírna odpadních vod, kanalizace, plynofikace, výstavba a modernizace bytů.

Ekologické vlivy Jak již bylo uvedeno výše, obec Lipno nad Vltavou jde cestou rozvoje, ale takovou cestou která svou činností nezatěžuje přírodní prostředí. Původní obyvatelé obce, před zatopením pracovali v dřevařském průmyslu, po vybudování nové obce se občané rozhodli zaměřit se na cestovní ruch a rozvoj infrastruktury bez zatěžování přírodních krás a okolí. Uvědomili si, že tato jedinečná příroda jihočeského kraje, je pro rozvoj cestovního ruchu stěžejní a závisí na ní budoucí podoba obce i celého kraje. Mimo jiné je Lipensko v chráněné krajinné oblasti Šumava, takže se na tuto oblast vztahují ekologické omezení a zákony stanovené státem. Díky těmto faktorům dochází k omezení ve výstavbě a některé projekty musí být přepracovány, tak aby nezasahovali do ekologie obce, avšak v dnešní době se vždy dá najít environmentální alternativa. Vlivem neustálého vyčerpávání dosavadních přírodních zdrojů, byl vyvinut tlak na spotřebu energie a využívání přírodních zdrojů. Obec svou neustálou modernizací tomuto trendu vyhovuje a ekologické myšlení je další atraktivitou obce. Mezi ekologické vlivy patří i klimatické podmínky, které nemohou být nijak ovlivněny, například může být velmi mírná zima a nebude možné otevřít Skiareál Lipno, nebo naopak nebude hezké léto a nedá se tedy využít letní atraktivity. Tento problém lze vyřešit marketingovou strategií samotného hotelu, například nabídkou kvalitního wellness a volnočasových aktivit, které lze trávit v jakémkoli počasí, a také ho vyřešila samotná obec nabídkou různých zajímavých alternativ pří změně klimatu.

51

2.5 Stavební parcely v Lipně nad Vltavou

V obci Lipno nad Vltavou není vhodný objekt k rekonstrukci takového typu hotelu, který této lokalitě citelně chybí. Je potřeba nalézt vhodnou parcelu pro výstavbu nového hotelu, který bude doplňovat chybějící služby a tím přiláká novou klientelu a zvýší potenciál cestovního ruchu v Lipně nad Vltavou. Ministerstvo pro místní rozvoj stanoví obecné technické požadavky na výstavbu ve vyhlášce č. 137/1998. Tato vyhláška stanoví stavbu ubytovacího zařízení: 

,,stavba ubytovacího zařízení je stavba nebo její část, kde je veřejnosti poskytováno přechodné ubytování a služby s tím spojené; ubytovacím zařízením není bytový a rodinný dům a stavba pro individuální rekreaci; ubytovací zařízení se zařazují podle druhů do kategorií a podle požadavku na plochy a vybavení do tříd, které se označují hvězdičkami, hotel je ubytovací zařízení s nejméně 10 pokoji pro hosty, vybavené pro poskytování přechodného ubytování a služby s tím spojené (zejména stravovací); hotely se člení do pěti tříd; hotel garni má vybavení jen pro omezený rozsah stravování (nejméně snídaně) a člení se do čtyř tříd,



ubytovací jednotka je jednotlivý pokoj nebo soubor místností, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na přechodné ubytování a jsou k tomuto účelu užívání určeny,



sítě technického vybavení jsou nadzemní nebo podzemní vedení včetně armatur, zařízení a konstrukcí na vedení, zabezpečující napojení území, obcí, jejich částí a staveb na jednotlivé druhy technického vybavení; podle účelu jsou sítě technického vybavení energetické (elektrická silová vedení, plynovodní a tepelná), vodovodní, stokové a telekomunikační, popřípadě jiná vedení (například produktovody),



pobytová místnost je místnost nebo prostor, která svou polohou, velikostí a stavebním uspořádáním splňuje požadavky k tomu, aby se v ní zdržovaly osoby (například kanceláře, dílny, ordinace, výukové prostory, pokoje ve zdravotnických zařízeních, hotelích a ubytovnách, halové prostory různého účelu, sály kin, divadel a kulturních

zařízení,

místnosti

ve

stavbách

pro

individuální

apod.).“(VYHLÁŠKA č. 137/1998 Sb. Ministerstva pro místní rozvoj) 52

rekreaci

Při umísťování staveb musí být kladen důraz na omezení vyplývající z právních předpisů. Je pravděpodobné, že stavba bude sousedit s ostatními pozemky, při výstavbě musí být zachována jejich pohoda bydlení. Stavba a její následný provoz nesmí nad přístupnou míru obtěžovat okolí, zejména v obytné části a ohrožovat bezpečnost a plynulost provozu na přilehlých pozemních komunikacích. Parcela musí být přístupná, tak aby se mohla řádně a bezpečně provádět stavba. Z důvodu dopravy materiálu musí být vybavena přístupovými cestami. Nesmí docházet k ohrožování a nadměrnému obtěžování okolí například hlukem, prachem, znečišťování pozemních komunikací, ovzduší, vod apod. Veřejná prostranství, která budou dočasně využívána pro staveniště, se musí po dobu bezpečně chránit a udržovat. Smí se používat jen ve stanoveném nezbytném rozsahu a době a po ukončení stavby musí být uvedeny do původního stavu. Parcela pro výstavbu hotelu je specifická především svou rozlohou. Optimální rozloha stavební parcely na středně velký až velký hotel, s kapacitou minimálně 100 lůžek, je 3000 – 4000 m2. Tento parametr je omezen, neboť pozemek nikdy nebude mít ideální tvar. Parcely bývají členité, všechny pokoje nebudou moci být situovány na malebnější stranu krajiny. Velkou výhodou je zasítění pozemku inženýrskými sítěmi, tedy přípojky vody, elektřiny, kanalizace, plynu a telefonu. Příprava a provedení zasíťování pozemku infrastrukturou výrazně ovlivňuje celkovou cenu pozemku. Pokud nejsou inženýrské sítě zavedeny, vzdálenost přípojného bodu může neúměrně prodražit stavební parcelu. Před zahájením výstavby je nutné zvolit energii využitelnou k vytápění, zda je možnost zajištění přívodu elektrické energie a pitné vody, také možnost odvedení odpadních vod. Přípojka plynovodního řadu a montáž hlavního uzávěru záleží na rozhodnutí dodavatele plynu po dohodě s majitelem stavební parcely.

2.5.1 Ochranné pásmo

Je nutné dodržet zásady ochranného pásma. Již při výběru stavebního pozemku, je potřeba zjistit, zda se nenachází v oblasti ochranného pásma, tedy v ohraničeném území, v němž je zakázána jiná činnost, než pro které je určeno. Ochranná pásma jsou vymezena několika druhy: 53



podél dopravních staveb – silnice, železnice, lanovky, letecký koridor



podél tras inženýrských sítí



podél tras telekomunikačních sítí



v okolí vodních zdrojů



podél hranic zvláště chráněných území, tj. významných přírodních útvarů (národních parků, chráněných krajinných oblastí, přírodních rezervací apod.)



v okolí nemovitých kulturních památek, památkových rezervací, památkových zón apod.



v blízkosti přírodních léčivých zdrojů a zdrojů nerostného bohatství

Ochranná pásma podél dopravních staveb jsou stanovena Ministerstvem dopravy ve vyhlášce č. 146/2008 Sb. o rozsahu a obsahu projektové dokumentace dopravních staveb, takto: 

u celostátní a regionální dráhy 60 m od osy krajní koleje, nejméně však 30 m od hranice obvodu dráhy



u celostátních drah vybudovaných pro rychlost vyšší jak 160 km/h – 100 m od osy krajní koleje, nejméně však 30 m od hranice obvodu dráhy



u vlečky 30 m od osy krajní koleje



u speciální dráhy 30 m od hranic obvodu dráhy



u tunelů speciální dráhy 35 m od osy krajní koleje



u lanové dráhy 10 m od nosného lana, dopravního lana nebo osy krajní koleje



u dráhy tramvajové a trolejbusové 30 m od osy krajní koleje nebo krajního trolejového drátu

Ochranná pásma podél tras inženýrských sítí Zákon č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích, stanoví ochranná pásma vodovodních řadů a kanalizačních stok vymezenou vodorovnou vzdáleností, od vnějšího líce stěny potrubí nebo kanalizační stoky na každou stranu: 

u vodovodních řadů a kanalizačních stok do průměru 500 mm včetně, 1,5 m,



u vodovodních řadů a kanalizačních stok nad průměr 500 mm, 2,5 m,

54



u vodovodních řadů nebo kanalizačních stok o průměru nad 200 mm, jejichž dno je uloženo v hloubce větší než 2,5 m pod upraveným povrchem, se vzdálenosti podle písmene a) nebo b) od vnějšího líce zvyšují o 1,0 m.

Pro vedení rozvodů vody a kanalizace v zastavěných územích a pod komunikacemi platí hodnoty stanovené ČSN 73 6005 – Prostorové uspořádání sítí technického vybavení.

Podle energetického zákona č. 458/2000 Sb. jsou stanovena ochranná pásma elektrických zařízení a to: 

nadzemní vedení, podzemní vedení,



elektrické stanice, výrobny elektřiny



vedení měřicí, ochranné, řídicí, zabezpečovací, informační a telekomunikační techniky.

Ochranné pásmo nadzemního vedení musí být po obou stranách vzdáleno takto: 

u napětí nad 1 kV a do 35 kV včetně

1. pro vodiče bez izolace

7 m,

2. pro vodiče s izolací základní

2 m,

3. pro závěsná kabelová vedení 1 m, 

u napětí nad 35 kV do 110 kV včetně

1. pro vodiče bez izolace

12 m,

2. pro vodiče s izolací základní

5 m,



u napětí nad 110 kV do 220 kV včetně - 15 m,



u napětí nad 220 kV do 400 kV včetně - 20 m,



u napětí nad 400 kV - 30 m,



u závěsného kabelového vedení 110 kV - 2 m,



u zařízení vlastní telekomunikační sítě držitele licence - 1 m.

55

Ochranné pásmo podzemního vedení elektrizační soustavy do 110 kV včetně a vedení řídicí, měřicí a zabezpečovací techniky činí 1 m po obou stranách krajního kabelu, nad 110 kV činí 3 m po obou stranách krajního kabelu. Ochranné pásmo elektrické stanice je vymezeno svislými rovinami vedenými ve vodorovné vzdálenosti: 

u venkovních elektrických stanic a dále stanic s napětím větším než 52 kV v budovách 20 m od oplocení nebo od vnějšího líce obvodového zdiva,



u stožárových elektrických stanic a věžových stanic s venkovním přívodem s převodem napětí z úrovně nad 1 kV a menší než 52 kV na úroveň nízkého napětí 7 m,



u kompaktních a zděných elektrických stanic s převodem napětí z úrovně nad 1 kV a menší než 52 kV na úroveň nízkého napětí 2 m,



u vestavěných elektrických stanic 1 m od obestavění.

Ochranné pásmo výrobny elektřiny je vymezeno svislými rovinami vedenými ve vodorovné vzdálenosti 20 m kolmo na oplocení nebo na vnější líc obvodového zdiva elektrické stanice. V plynárenství se bezpečnostním pásmem rozumí souvislý prostor ve vodorovné vzdálenosti od půdorysu plynového zařízení. Pokud to technické a bezpečností podmínky umožní, lze v bezpečnostním pásmu po předchozím písemném souhlasu odpovědné osoby za provoz plynového zařízení, umístit stavbu. Šířka ochranných pásem v blízkosti zařízení pro výrobu a rozvod tepla je vymezena svislými rovinami vedenými po obou stranách těchto zařízení ve vodorovné vzdálenosti měřené kolmo k obrysu zařízení a činí 2,5 metru. Rozsah bezpečnostních pásem je uveden v příloze energetického zákona č. 458/2000 Sb. Pro plynová zařízení jsou vymezována kromě ochranných pásem také bezpečnostní pásma, která energetický zákon v příloze odstupňovává podle povahy a velikosti zařízení v rozmezí 10 až 300 m.

56

Ochranná pásma podél tras telekomunikačních sítí

Ochranná pásma podél tras telekomunikačních sítí stanovuje zákon č. 127/2005 Sb. o telekomunikacích a příslušné prováděcí vyhlášky. V zastavěných územích, podobně jako v případě rozvodů vody a kanalizace platí vzdálenosti, hloubky a odstupy od ostatních vedení stanovené v ČSN 73 6005 – Prostorové uspořádání sítí technického vybavení. Pro dálkové podzemní kabely je ochranné pásmo široké 2 m a probíhá po celé délce kabelové trasy. V některé trase se může toto pásmo v určitých bodech rozšiřovat až na 3 m. Hloubka a výška ochranného pásma činí 3m. Stejné hodnoty platí i pro zařízení, které jsou součástí těchto vedení. V ochranném pásmu je zakázáno zřizovat stavby, umisťovat jiná podobná zařízení nebo skládky materiálu a provádět jiné činnosti, které by znemožňovaly nebo znesnadňovaly přístup ke kabelům a ostatním zařízením. Dále se v ochranném pásmu nesmějí zřizovat elektrická vedení, železné konstrukce, plynojemy, jeřáby, věže, vysazovat porosty a ani měnit tvar půdy, pokud by výsledek těchto činností mohl rušit provoz rádiového zařízení.

Ochranná pásma ve vodním hospodářství Ochranná pásma ve vodním hospodářství jsou stanoveny zákonem č. 254/2001 Sb. o vodách nebo také vodním zákonem. Ochranná pásma slouží k ochraně vydatnosti, jakosti a zdravotní nezávadnosti vodních zdrojů. Podle vyhlášky Ministerstva zdravotnictví se zřizují v okolí pitné vody tzv. pásma hygienické ochrany. Tato pásma jsou rozdělena do tří stupňů. Pásmo hygienické ochrany 1. stupně je zřizováno v bezprostředním okolí vodního zdroje, hranice tohoto pásma je zpravidla oplocena, aby se zabránilo přístupu nepovolaných osob a zvířat. Pásmo hygienické ochrany 2. stupně se zřizuje kolem 1. stupně v případě nebezpečí, že by voda mohla být znečišťována ze vzdálenějších míst. Toto pásmo se stanovuje vždy při odběru vody z vodního toku nebo nádrže.

57

Pro zajištění nezávadnosti vody při odběru z vodních toků nebo nádrží se stanovuje ještě 3.pásmo hygienické ochrany, které zahrnuje celé povodí nad místem odběru vody. Ochranná pásma při ochraně přírody a krajiny Zákon o ochraně přírody č. 114/1992 Sb. vymezuje tzv. zvláště chráněná území. Jsou to přírodovědecky nebo esteticky velmi významná nebo jedinečná území. Člení se do kategorií: 

národní parky



chráněné krajinné oblasti



národní přírodní rezervace



přírodní rezervace



národní přírodní památky



přírodní památky

V těchto územích je zakázáno povolovat a umisťovat nové stavby, podle druhu zvláště chráněného území a jeho zóny, buď úplně anebo jen určité typy staveb. Je-li třeba zabezpečit zvláště chráněná území před rušivými vlivy z okolí, může být vyhlášeno ochranné pásmo, ve kterém lze vymezit činnosti a zásahy. Tyto činnosti a zásahy jsou vázány na předchozí souhlas orgánu ochrany přírody. Pokud není ochranné pásmo vyhlášeno, je jím území do 50 m od hranic zvláště chráněného území. Rovněž u památných stromů lze vymezit ochranné pásmo před vlivy z okolí. Toto pásmo vymezí ten orgán ochrany přírody, který strom vyhlásil za památný. Jinak platí, že ochranné pásmo památného stromu má tvar kruhu o poloměru desetinásobku průměru kmene, měřeného ve výši 130 cm nad zemí. V tomto pásmu nejsou povoleny žádné stavby, terénní úpravy, odvodňování, chemické zásahy apod. Ochranná pásma v oblasti památkové péče Zákon o státní památkové péči č. 20/1987 Sb. s poslední změnou zákona č. 303/2013 umožňuje památkovým orgánům vymezit ochranné pásmo nemovité kulturní památky, nemovité národní kulturní památky, památkové rezervace nebo památkové zóny. Každé takovéto vymezení ochranného pásma obsahuje dle charakteru památky určení předmětu 58

ochrany, důvod vymezení, popis hranice ochranného pásma a stanovení podmínek pro činnost v ochranném pásmu. Každý vlastník nemovitosti, která není sice kulturní památkou, ale je v památkové rezervaci, památkové zóně nebo v ochranném pásmu nemovité kulturní památky, nemovité národní kulturní památky, památkové rezervace nebo památkové zóny, povinen k zamýšlené stavbě, stavebním úpravám nebo udržovacím pracím na této nemovitosti si předem vyžádat závazné stanovisko orgánu památkové péče. Před zamýšlenou stavbou je důležité se na příslušném stavebním úřadě informovat o existenci ochranných pásem. Tímto se předejde eventuálnímu zamítnutí žádosti o stavební povolení. V obci Lipno nad Vltavou je aktuální ochranné pásmo ve vodním hospodářství. Tato pásma jsou stanovena z důvodu využívání vodních zdrojů k hromadnému zásobení pitnou vodou, užitkovou vodou a pro zřizování vodárenských nádrží. Rozsah ochranných pásem V Lipně nad Vltavou je rozdělen do tří typů: 

1. ochranné pásmo zahrnuje plochu nádrže 300m proti proudu a spadají sem tyto pozemkové parcely: 602/1 část, 600, 599/3, 599/1, 598/2, 599/2, 598/1 a část parcely 597. Zde je zakázán vstup, zákaz koupání a rybolovu. Hranice tohoto pásma jsou na hladině nádrže vybojkovány a v terénu označeny cedulí zákazů.



2. ochranné pásmo vnitřní zahrnuje vodní plochu od hranice 1. ochranného pásma po obec Frymburk. Hranice je vyznačena několika informativními tabulemi.



2. ochranné pásmo vnější zahrnuje celou nádrž s přilehlým okolím. Hranice probíhá od hráze po komunikaci do obce Lipno, odtud po lesních cestách. V terénu není toto pásmo vyznačeno.



3. ochranné pásmo zahrnuje celé povodí nádrže, značnou částí spadá do území okresu Prachatice. Hranice je vyznačena na mapách.

K jednotlivým pásmům jsou samostatně vymezena ochranná opatření. V ochranném pásmu 1. stupně musí být respektovány zákazy vstupu a vjezdu bez zvláštního povolení, zákaz rekrace, zákaz provádění stavební činnosti, zákaz vypouštění závadných látek a odpadních vod a zákaz používaní průmyslových hnojiv.

59

V ochranném pásmu 2. vnitřního stupně platí zákaz provádění průzkumných a geologických prací, zákaz těžby. Zákaz provozu podniků s odpadní vodou s obsahem toxických látek a jejich skladování. Zákaz budování nových objektů a rozšiřování původních. Zákaz intenzivního rybaření a zákaz koupání, pasení a napájení dobytka. Omezení provozu závodu a zařízení produkujících netoxické odpadní vody s převahou minerálních látek a organických látek, pokud nemají vyhovující čističku vod. Omezení dopravy závadných látek po komunikacích. V ochranném pásmu 2. vnějšího stupně je možnost výstavby obytných a rekreačních objektů za předpokladu vyhovujícího čištění nebo vyvážení odpadních vod. Je zde zákaz chovu vodní drůbeže, výstavba velkokapacitních staveb pro živočišnou výrobu. Aplikace leteckých hnojiv a pesticidů, vypouštění odpadních vod a budování hnojišť je přípustné pouze po schválení vodohospodářského orgánu. Zákaz chemické údržby komunikací a omezení provozu závodu a zařízení produkující netoxické odpadní vody. Ve 3. ochranném pásmu je veškerá činnost podřízena omezením přísunu biogenních prvků do nádrže. Zde je nutné dodržovat platné právní předpisy na úseku vodního hospodářství, týkající se realizované činnosti.

2.5.2 Účel vymezení zastavěného území

Účelem stanovení hranice zastavěného území je vytváření předpokladů pro nové výstavby, zejména do zastavěného území, která stanoví stavební zákon č. 183/2006 Sb. Cílem je hospodárné využívání území a zvýšení ochrany okolní krajiny. Vymezení zastavěného území slouží k ochraně nezastavěného území před jeho nedůvodnou a nevhodnou přeměnou. Zastavěné území je vymezeno v územním plánu příslušné obce a aktualizuje se jeho změnou. Prioritou stanovení průběhu hranice zastavěného území je vytvořit předpoklady pro dosažení cílů územního plánování. Dále jde o zjednodušení vedení územního řízení nebo vydání stavebního povolení. Vymezení zastavěného území musí vycházet z účelu, pro který se provádí, musí být vždy jednoznačné a nezpochybnitelné.

60

Do zastavěného území se zahrnují pozemky v intravilánu (tzn. katastrální území, které je z větší části zastavěno), s výjimkou vinic, chmelnic, pozemků zemědělské půdy určených pro zajišťování speciální zemědělské výroby (zahradnictví) nebo pozemků přiléhajících k hranici intravilánu navrácených do orné půdy nebo do lesních pozemků, a dále pozemky vně intravilánu, a to 

zastavěné stavební pozemky,



stavební proluky,



pozemní komunikace nebo jejich části, ze kterých jsou vjezdy na ostatní pozemky zastavěného území,



ostatní veřejná prostranství,



další pozemky, které jsou obklopeny ostatními pozemky zastavěného území,s výjimkou pozemků vinic, chmelnic a zahradnictví.

Zastavěným stavebním pozemkem je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela, která tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Návrh vymezení zastavěného území se stanovuje na základě podkladů kopií katastrálních map. Tyto mapové podklady zajišťuje obec.Katastrální mapa je podle zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí polohopisnou mapou velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Jednotlivé listy katastrální mapy jsou v měřítku 1 : 1 000, 1 : 2 000 nebo v měřítku 1 : 2 880 a jsou k dispozici v digitální nebo analogové podobě. Zastupitelstvo obce Lipno nad Vltavou schválilo hranice zastavěného území dle územního plánu dne 12. 3. 2008. Hranici zastavěného území tvoří uzavřený polygon vedený po hranici parcel a je vyznačen v hlavním koordinačním výkresu modrou plnou čarou. Z důvodu umožnění dalšího rozvoje obce byly navýšeny plochy občanské vybavenosti o 11 297 m2. Celková koncepce rozvoje obce zůstává zachována dle původního územního plánu. Respektováním limitů využití území je zajištěn soulad přírodních, civilizačních a kulturních hodnot v řešeném území, tak aby byl umožněn trvale udržitelný rozvoj všech uvedených hodnot.

61

Vhodné parcely pro výstavbu hotelu v obci Lipno nad Vltavou, s vyhovujícími rozměry, procenty zastavitelnosti a jinými důležitými aspekty jsou k dispozici dvě. První je stavební parcela, která se nachází 100 m od Lipenské přehrady. Jedná se o lukrativní pozemek umístěný mezi Doky a přístavem Rosenberger Lipno Line. Je zde možnost výstavby až 7280 m2. Zastavitelnost je 35 %, dle územního plánu je počítáno s výstavbou tří nadzemních podlaží, s možností využití podkroví. Obrázek 1: Stavební parcela mezi Doky a přístavem Rosenberger Lipno Line

Zdroj: http://jiho.ceskereality.cz/pozemky/parcely/?id=DIH37291133 Druhá, rozměrově přijatelná stavební parcela, se nachází v lokalitě Riviera Lipno. Její výhodou jsou vybudované inženýrské sítě v hloubce 6 metrů. Tato parcela je již se stavebním povolením a vypracovaným projektem pro vybudování sportovně – zábavního centra. Také je zažádáno o dotaci ve výši 40 milionů korun českých. Při maximálním využití je možné zastavět plochu o rozměrech 4987 m2. Je zde možnost změny využití celého objektu pro jiné účely, než je projekt. Dále je možné měnit účel jednotlivých pater a také snížit celkový objem projektu.

62

Obrázek 2: Stavební parcela v lokalitě Riviera Lipno

Zdroj: http://jiho.ceskereality.cz/pozemky/komercni-ucely/?id=CUD3206537

Tabulka 10: Porovnání stavebních parcel vhodných pro výstavbu hotelu

porovnání stavebních parcel vhodných pro výstavbu hotelu stavební parcela 1 stavební parcela 2 poloha přístav Rosenberger Riviéra Lipno 2 velikost obytné plochy 7280 m 4987m2 vypracovaný projekt ne ano inženýrské sítě ne ano, 6m pod zemí omezení stavby ne ne stavební povolení ne ano 2 cena za m při koupi společnoscena za m2 2 370,- Kč ti s.r.o. 2720,- Kč, při koupi pouze pozemku 3530,- Kč celková cena 16.641.000,-/21.597.000,- Kč 11.800.000,- Kč Zdroj: vlastní zpracování

Stavební parcela 1, umístěná mezi Doky a přístavem Rosenberger, má velkou výhodu ve své velikosti a možnosti zastavění plochy 7280 m2. Zasítění inženýrskými sítěmi je možné, ale není v ceně pozemku. Velkou výhodu je vzdálenost Lipenské přehrady a to 100 m. Při 63

koupi společnosti s ručením omezeným se cena 16.641.000 Kč, při koupi pouze samostatného pozemku je cena navýšena na 21.597.000 Kč. Na pozemek není vypracován žádný projekt, ale nenachází se v oblasti s omezením výstavby. V okolí pozemku jsou konkurenční objekty, mezi které patří Doky Holiday Resort, jedná se o ubytování v luxusních apartmánech. Dále je zde apartmán Golf Doky, taktéž ubytování v apartmánech. Stavební parcela 2 se nachází v lokalitě Riviera Lipno, možnost zastavění plochy je 4987 m2. Výhodou parcely je kompletní zasítění inženýrskými sítěmi v hloubce 6 metrů. Na tento pozemek je vypracován projekt a je vyřízené stavební povolení. Celková cena pozemku i s vypracovaným projektem, inženýrskými sítěmi, stavebním povolením a možností dotace je 11.800.000 Kč. Konkurentem v přímém sousedství stavební parcely je rekreační park Riviéra jedná se o ubytování v apartmánech. Další, zanedbatelná konkurence je v apartmánu Riviéra, opět ubytování v domácím prostředí, ale pouze pro čtyři osoby.

64

3 Návrhová část

Při analýze lokality jsme došli k závěru, že obec Lipno nad Vltavou se snaží zvyšovat potenciál cestovního ruchu jak v samotné obci, tak i v oblasti Lipneska. Jak již bylo zmíněno, obec Lipno nad Vltavou investuje každý rok nemalé částky do rozvoje atraktivit území. Jde o rozvoj infrastruktury, sportovních a zábavních atrakcí pro návštěvníky s investicí již více než 2 miliardy Kč a výstavbou nových domů s cílem zvýšit počet obyvatel v oblasti. Ze strany obce jsou vidět velké snahy o podporu všech projektů, které přispívají k rozvoji obce, zvýšení kvality poskytovaných služeb a zvýšení rozpočtu obce. Zpracování územního plánu obce má obec Lipno nad Vltavou na vysoké úrovni. Což opět přispívá k rozvoji investiční činnosti a aktivitě podnikatelských subjektů. Avšak při projednávání dalších změn v územním plánu by měla obec Lipno nad Vltavou přihlížet k potřebě výstavby zařízení hotelového typu s velkými prostory a velkou kapacitou lůžek. Hotel by měl mít možnost nabízet wellnessové a kongresové služby, protože tato nabídka v obci zcela chybí. Tím se snižuje počet potencionálních návštěvníků z jiného typu tržního segmentu, než je zde doteď. V obci Lipno nad Vltavou převažuje ubytovací zařízení formou apartmánu, malé hotely rodinných typů a pensiony. Územní plán se zabývá především výstavou středně velkých ubytovacích zařízení a předpokládá opět výstavbu apartmánů. I když se obec Lipno nad Vltavou řadí mezi dvou-sezónní destinace, vzniká zde proluka v měsících mezi hlavní sezónou. Při analýze návštěvnosti obce v Lipně nad Vltavou jsme zaznamenali velký úbytek návštěvnosti až o 70 % v období podzimu, tedy září, říjen a listopad a také do doby, dokud se nevytvoří příznivé podmínky pro zimní sezónu. V zimní sezóně se jedná především o sníh, který zajišťuje provoz Ski areálu Lipno, běžkařské dráhy a také příznivé klimatické podmínky pro zamrznutí přehrady a využívání lední plochy. V letním období záleží na preferenci návštěvníků, drtivá většina chce trávit volný čas za slunného počasí a bez deště, ale tento faktor nelze ovlivnit. Pokud by hotel nabízel takové služby, aby nebyl závislý na klimatických podmínkách a tím zvýšil návštěvnost i v nevytížených měsících, dá se investice do této lokality považovat za kladný krok pro zhodnocení vloženého finančního kapitálu.

65

Nabídka stavebních parcel přímo v obci Lipno nad Vltavou je velmi rozsáhlá. Bohužel téměř žádná nesplňuje svou rozlohou, polohou, územním rozhodnutím pro danou parcelu a dalšími faktory, vhodnost parcely pro výstavbu ubytovacího zařízení hotelového typu, které svou rozlohou a nabídkou služeb v obci chybí, jak již bylo zmíněno výše. Z údajů ke kterým jsme měli přístup, byly vybrány dvě stavební parcely vhodné pro výstavbu, jejich rozloha, umístění a ostatní údaje jsou popsány v kapitole 2.5.2 Účel vymezení zastavěného území. V kapitole 2.5.2 jsou rozděleny na parcelu č. 1 a parcelu č. 2. První parcela, tedy číslo jedna se nachází mezi Doky a přístavem Rosenberger Lipno Line. Je zde možnost výstavby až 7.280 m2. Zastavitelnost je 35%, dle územního plánu je počítáno s výstavbou tří nadzemních podlaží, s možností využití podkroví. Její nesporná výhoda je v rozloze a i poloze umístění pozemku. Ačkoli na tuto parcelu není vypracován projekt, pozemek není zasítěn a v jejím okolí jsou konkurenční budovy, jedná se o jednu z nejlukrativnějších parcel v obci Lipno nad Vltavou. Před investicí je nutné propočítat další náklady spojené s přípravou pozemku pro výstavbu, neboť pozemek je určen pro výstavbu apartmánů a rodinných domů. Investice v této podobě je absolutně nevhodná s přihlédnutím na množství konkurenčních zařízení a na konkurenci velkých komplexů apartmánů jako například Marina, Doky holiday resort, rekreační park Riviéra a jiné. Z toho důvodu by bylo vhodné zažádat o povolení obce Lipno nad Vltavou na výstavbu hotelového zařízení. Je nutné zažádat o územní souhlas, územní rozhodnutí a stavební povolení. Odůvodnění změny územního plánu pro tuto parcelu můžeme shrnout v několika bodech: 

v lokalitě je absence velkokapacitního hotelového zařízení,



omezená nabídka doplňkových služeb, například kvalitní wellness,



je nutná výstavba kongresového sálu a tím možnost přilákání nové klientely,



využití parcely pro jiný typ ubytování, tím zajistit stabilní konkurenční prostředí,



hotel směřovat environmentální cestou, tak aby nezatěžoval okolní prostředí a dbal na chráněná pásma krajiny,



nabídkou pracovních míst se sníží nezaměstnanost a zvýší se možnost počtu obyvatel.

66

Tabulka č. 11: Přibližný rozpočet pro přípravu stavební parcely

Přibližný rozpočet pro přípravu stavební parcely cena parcely

16.641.000,-

přípojka vody

cca 25.000,-

přípojka plynu

cca 30.000,-

kanalizace

cca 100.000,-

poplatek za stavební povolení

10.000,-

vydání rozhodnutí o změně využití území nad výměru 5000 m2

3.000,-

vydání rozhodnutí o ochranném pásmu

2.000,-

celkem Zdroj: Vlastní zpracování

16.811.000,-

Zasítění pozemku, za předpokladu, že bude energie již přivedena na jeho hranici, prodraží stavbu řádově o 170.000,- Kč. Jenže pro vydání stavebního povolení tato částka nestačí. Dále je zde nutnost provedení hydrogeologického průzkumu. Tento průzkum je důležitý pro samotný projekt. Poskytuje informace o typu základové půdy, úrovni radonového rizika a hladině podzemní vody v místě stavby. Jeho cena se stanoví dle požadavků projektanta a rozsahu průzkumných technických prací. Doporučuje se provést geologický průzkum znečištění a kontaminace pozemku, tím zjistit, zda jsou zeminy v přirozeném uložení a co vše se na pozemku nalézá. V ceně také není zahrnut samotný projekt, projektová dokumentace, sazba stanovená projektantem a stavební dozor. Stavební parcela číslo dvě je umístěna v lokalitě Riviera Lipno, je téměř o polovinu menší, její celková užitná plocha může být 4987 m2. Parcela číslo dvě má proti parcele číslo jedna nesporné výhody a to: 

kompletní zasítění inženýrskými sítěmi v hloubce 6 metrů,



je zde vypracován projekt se stavebním povolením,

67



možnost dotace ve výši 40 miliónů Kč,



cena včetně inženýrských sítí, projektu atd. je 11.800.000,- Kč

Můžeme konstatovat, že tato parcela má čistou cenu, nemusí se k ní připočítávat vícenáklady. Odpadá nutnost geologických a hydrogeologických průzkumů a poplatky za stavební povolení. Nevýhodou je, že projekt je vypracován na vybudování sportovně–zábavního centra. Bylo by vhodné tento projekt přepracovat, což je možné. Jako u parcely číslo jedna je nutné zažádat obec Lipno nad Vltavou o povolení na výstavbu hotelového zařízení, tedy o územní souhlas,

územní rozhodnutí a stavební povolení. Odůvodnění změny územního plánu pro parcelu číslo dvě jsou stejná jako pro parcelu číslo jedna, uvedeny výše. Rozhodnutí o vhodnosti parcely záleží pouze na investorovi, jeho záměrech, velikosti budoucího hotelu, poskytnutí služeb pro hosty apod. Tyto dvě parcely jsou v aktuální nabídce a zdají se být svou rozlohou a umístěním nejvhodnější pro výstavbu hotelu. První parcela je finančně náročná, ale její rozloha a umístění je velmi lukrativní. Druhá parcela má velmi lukrativní cenu, a pokud by investor chtěl postavit středně velký hotel, tak je i vhodná.

3.1 Návrh hotelu a služeb

Jak jsme již zmínili, obec Lipno nad Vltavou má velký počet ubytovacích zařízení, ale téměř všechny jsou formou apartmánů. Hotely v obci Lipno nad Vltavou nenabízí kvalitu a služby, které v této lokalitě citelně schází. Budoucí investor, který se rozhodne stavět nové ubytovací zařízení, by se měl zaměřit na velkokapacitní hotel s třídou tří hvězd a výše. Hotel by měl být zařazen do oficiální jednotné klasifikace ubytovacích zařízení České republiky, z důvodů dodržování standardů poskytovaných služeb. Tato klasifikace v České republice není povinná, ale je uznávaná zahraniční klientelou. Požadavky tříd klasifikace se rozdělují do několika kategorií, především se jedná o: 

celkový vzhled budovy včetně pokojů, recepce, veřejných prostor,



nábytek a vybavení hotelu,



nabídka služeb, 68



volnočasové aktivity.

Každá třída má své požadavky, které musí splňovat pro udělení certifikátu Hotelstars. V obci Lipno nad Vltavou hotely nesplňují ani třetí třídu tedy standard. V příloze jsou uvedeny podrobně potřeby hotelu a pokoje dle jednotlivých bodů. Standardem pro kvalitní ubytování je klimatizované pokoje se satelitní televizí a možností připojení na internet. Minibar, kvalitně vybavená koupelna s fénem je samozřejmostí. Hotel by se měl zaměřit na wellness, tato služba v obci Lipno nad Vltavou chybí. Bylo by vhodné zařadit: 

různé druhy saun jako například finské sauny, biosauny, tropické sauny



ochlazovací bazénky a sprchy



výběr lázní (solná lázeň, parní lázeň)



odpočívárny s barem a výhledem



masáže



kosmetické a beauty služby



vířivku



solárium



sportovní halu s posilovnou včetně kvalitních kardio a posilovacích strojů



tenisové, squashové kurty

Službu, která v obci Lipno nad Vltavou rovněž chybí, jsou kongresové sály. Hotel by měl zajišťovat kulturu podnikání. Pro firmy má hotel s kvalitními kongresovými službami velkou hodnotu, neboť výběr hotelu může rozhodnout o obchodu, ukazuje klientovi firmy, jak moc si ho váží, rozhoduje i osobní spokojenost se servisem hotelu. Prostředí hotelu zaměřené pro podnikatele by mělo vyzařovat pracovní a tvůrčí atmosféru. Velkou výhodou je dopravní dostupnost k hotelu a celkově do rekreační oblasti. Hotel musí počítat s pozdními příjezdy hostů a na tyto požadavky zaměřit otevírací dobu. Hlavní částí pro uskutečnění kongresových setkání je samotný kongresový sál. Před zahájením samotného kongresu by se mělo zohlednit, že účastníci se možná vzájemně neznají. Tento problém je vhodné vyřešit salonkem, lobby nebo atriem, kde se uskuteční neformální setkání. Hlavní prioritou je jeho velikost a vybavení nezbytnou technikou. V konferenčním 69

sálu musí být pohodlné židle, musíme brát v úvahu, že účastníci kongresu v nich tráví i několik hodin. Dále je zde nezbytná klimatizace, z důvodu většího množství lidí. Také je potřeba zajistit potřebné množství elektrických zásuvek. Hotel by měl klást velký důraz na organizaci, protože ta určuje, zda se firma nebo klienti do hotelu vrátí a tím přinesou další finanční zisky. Ke konferenčnímu sálu by měly být k dispozici také prostory pro neformální posezení. Jako standard se stanoví hlídané a zabezpečené parkoviště. Wellness centrum ke kongresovým sálům neodmyslitelně patří, neboť i návštěvník kongresu bude mít volný čas a v něm si bude chtít odpočinout a relaxovat. V dnešní době řada podnikatelů hraje golf a svoje firemní záležitosti s klienty řeší přímo při hře. Lipno nad Vltavou golfové hřiště má, ale je mnoho alternativ, například tréninkové odpaliště, které nahradí samotné golfové hřiště a částečně splní jeho účel. Investor by měl také počítat s tím, že i kongresová klientela může přijet se svými rodinnými příslušníky současně i na dovolenou a pobyt v hotelu si prodloužit. Hotel by měl být tedy vhodný i pro rodiny s dětmi. Dnešním trendem je osobnější přístup hotelu. Počet lůžek musí odpovídat minimálně kapacitě kongresového sálu. Nepřichází v úvahu, aby se stalo, že někteří účastníci kongresu nebudou moci spát přímo v hotelu, který tento kongres pořádá. Pokud bude chtít hotel vystavět kongresové centrum nebo sál střední velikosti, kapacita je v tomto případě 200 míst. Tedy hotel by měl mít alespoň o 100 lůžek k dispozici víc, tak aby mohl pojmout ostatní klienty anebo společníky účastníků kongresu. Jak získat kongresmany? Je všeobecně známo, že konference nejvíce pořádají farmaceutické, finanční a konzultační společnosti. Největší zájem je ze strany Spojených států amerických a Velké Británie. Tyto akce se plánují několik měsíců i let dopředu. Česká republika má velké procento kongresových sálů a hotelů, které se na tuto klientelu zaměřují, avšak v Lipně nad Vltavou a v celém okolí Lipenska tato možnost zcela chybí a tím, se rovněž stává příležitostí pro nové investory. Přilákání klientely záleží především na komunikaci hotelu. Oslovováním se dá získat nová klientela, která bude reagovat na zcela novou destinaci s jinými možnostmi, cenovou nabídku a speciální balíčky služeb vytvořené na míru pro danou společnost.

70

Obec Lipno nad Vltavou, pokud se hotel zaměří na kongresovou klientelu, by měla vytvořit obraz destinace vhodné pro tento segment. Podpořit MICE hotelu a zařadit tuto službu do svých prospektů a stránek. Je tedy nutná spolupráce s obcí a informačním centrem v Lipně nad Vltavou. Hotel by měl oslovovat klientelu na mezinárodních veletrzích například ve Frankfurtu nebo v Barceloně a lokální klientele zasílat aktuální nabídku a informace. Prezentovat se na webových portálech zaměřených na kongresovou a incentivní turistiku, vydávat tištěné katalogy a informovat o konferenčních prostorách.

3.2 Shrnutí

Pokud by investor chtěl postavit hotel se všemi službami, které v obci Lipno nad Vltavou chybí a jsou doporučené výše, je vhodná parcela číslo jedna. Nachází se mezi Doky a přístavem Rosenberger Lipno Line a je zde možnost výstavby až 7.280 m2. 

Hotel by měl mít kapacitu více než 300 lůžek,



kongresový sál minimálně pro 200 osob,



wellness centrum,



ostatní doplňkové služby a volnočasové aktivity nezávislé na okolní nabídce,



hlídané parkoviště bezprostředně před hotelem,



klasifikační třídu minimálně standard, tedy tři hvězdy,



podporovat marketingové aktivity a získávat svou iniciativou novou klientelu,



zúročit atraktivitu destinace,



zajistit kvalitní a motivační pracovní podmínky pro zaměstnance,



služby hotelu na odpovídající úrovni s přihlédnutím k oficiální jednotné klasifikaci,



výstavba hotelu je možná pouze po změně územního plánu obce,



je nutné k ceně parcely připočíst vícenáklady spojené se stavebním povolením.

71

Závěr Lipno nad Vltavou je v současné době významnou rekreační oblastí a to díky výjimečné spolupráci veřejného sektoru s podnikatelským a také díky hospodaření obce a vytváření příznivého prostředí pro rozvoj cestovního ruchu. Z důvodu výstavby přehradní nádrže byla původní obec zatopena a nová obec vznikla částečně uměle. Po roce 1989 orgány veřejné správy obce Lipno nad Vltavou správně určily jako další krok pro příznivé ekonomické podmínky rozvoj cestovního ruchu. Rozhodly se investovat do infrastruktury obce a volnočasových aktivit. Významné investiční činnosti jsou realizovány jak obcí, tak soukromým sektorem. Díky výstavbě lyžařského areálu Kramolín, který byl modernizován a přejmenován na Skiareál Lipno se obec Lipno nad Vltavou stala typickou dvou-sezonní destinací, tedy letní a zimní. Tyto faktory přispívají k atraktivitě lokality z pohledu investičních záměrů soukromých subjektů. V obci Lipno nad Vltavou je velké množství lůžek, ale převažuje typ ubytování v apartmánech. Z pohledu investic je další výstavba apartmánů zcela nevhodná, ale výstavba hotelu s kvalitními službami, standardem poskytovaných ubytovacích, stravovacích a doplňkových služeb, je v této lokalitě dá se říct i nutná. Cílem práce byla analýza lokality a vhodnost parcely pro výstavbu hotelu v obci Lipno nad Vltavou. V analytické části se diplomantka této části věnovala pomocí analýzy PESTEL a rozboru územního plánu obce. Po analýze lokality se výstavba v této oblasti zdá vhodná. Dále se diplomantka zaměřila na výběr vhodné parcely. Velikostně vhodné parcely se v obci Lipno nad Vltavou nacházejí dvě. V analytické části bylo provedeno jejich porovnání, přibližný rozpočet pro zahájení výstavby na těchto parcelách a definována ochranná pásma a účel vymezení zastavěného území. Lze jednoznačně konstatovat, že cíl diplomové práce byl splněn a analýza vhodnosti lokality a parcely se může stát podkladem a přínosem pro budoucího investora. Diplomová práce byla zaměřená především na rozbor územního plánu obce Lipno nad Vltavou a nalezení vhodné parcely pro výstavbu hotelu. V závěru práce jsou stanovena doporučení, která by byla vhodná pro kladné zúročení investice a navrácení vložených finančních prostředků. Avšak investor musí počítat s velmi nákladnou investicí a několikaletou návrat-

72

ností. Investice do výstavby hotelu musí být vždy založena na dobré analýze, aktivní reakci na změny trhu. Důležité je i podnikatelské cítění na vhodně investované finance.

73

Literatura

1. Česká republika. Energetický zákon. In: č. 458. 2000 Sb. 2. Česká Republika. Katastrální zákon: obecná ustanovení. In: 256/2013. 2013 Sb. 3. Česká Republika. Stavební zákon: cíle územního plánováni. In: 183/2006. 2012 sb. 4. Česká Republika. Stavební zákon: orgány kraje. In: 183/2006. 2012 Sb. 5. Česká Republika. Stavební zákon: působnost ve věcech územního plánování. In: 183/2006. 2012 sb. 6. Česká Republika. Stavební zákon: stavební povolení. In: 183/2006. 2012 Sb. 7. Česká Republika. Stavební zákon: územní plán. In: 183/2006. 2012 Sb. 8. Česká Republika. Stavební zákon: územní rozhodnutí. In: 183/2006. 2012 Sb. 9. Česká republika. VYHLÁŠKA č. 137/1998 Sb. Ministerstva pro místní rozvoj o obecných technických požadavcích na výstavbu. In: 137/1998 Sb. 1998. Dostupné z: http://www.mmr.cz 10. Česká republika. Zákon o ochraně přírody. In: č. 114. 1992 Sb. 11. Česká republika. Zákon o státní památkové péči: s poslední změnou zákona č. 303/2013. In: č. 20. 1987 Sb. 12. Česká republika. Zákon o telekomunikacích. In: č. 127. 2005 Sb. 13. Česká republika. Zákon o vodách. In: č. 254. 2001 Sb. 14. Česká republika. Zákon o vodovodech a kanalizacích. In: č. 274. 2001 Sb. 15. Český statistický úřad: databáze demografických údajů za obce ČR. [online]. [cit. 2014-10-13]. Dostupné z: http://notes.czso.cz/ 16. Český statistický úřad: podrobné údaje o obcích. [online]. [cit. 2014-10-13]. Dostupné z: http://vdb.czso.cz/ 74

Dostupné z: http://www.hotelstars.cz/metodika-klasifikace 17. GALVASOVÁ, Iva. Průmysl cestovního ruchu: jak získat více příjmů z cestovního ruchu. Vyd. 1. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, 2008, 262 s. ISBN 978-8087147-061. 18. GEE, Chuck Y. Resort development and management. 2nd ed. East Lansing, Mich.: Educational Institute of the American Hotel, c1996, xvi, 554 p. ISBN 08-661-21129. 19. HESKOVÁ, Marie. Cestovní ruch: pro vyšší odborné školy a vysoké školy. 2., upr. vyd. Praha: Fortuna, 2011, 216 s. ISBN 978-80-7373-107-6. 20. HINDLS, Richard. Analýza dat v manažerském rozhodování. 1. vyd. Praha: Grada, 1999, 358 s. ISBN 80-716-9255-7. 21. JAKUBÍKOVÁ, Dagmar. Marketing v cestovním ruchu: destinace cestovního ruchu. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, 288 s. Marketing (Grada). ISBN 978-80-247-3247-3. 22. JAKUBÍKOVÁ, Dagmar. Strategický marketing: [strategie a trendy]. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, 269 s. ISBN 978-80-247-2690-8 23. KAŠÍK, Milan a Karel HAVLÍČEK. Podnikový marketing: (jak získat a udržet zákazníka). 1. vyd. Praha: Vysoká škola finanční a správní, 2004, 193 s. Marketing (Grada). ISBN 80-867-5431-6. 24. KIRÁĽOVÁ, Alžbeta. Marketing hotelových služeb. 2. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, 2006, 158 s. ISBN 80-86929-05-1., str. 22 25. KIRÁĽOVÁ, Alžbeta. Marketing: destinace cestovního ruchu. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2003, 173 s. ISBN 80-861-1956-4 26. KŘÍŽEK, Felix a Josef NEUFUS. Moderní hotelový management. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 195 s. ISBN 978-80-247-3868-0 27. Lipenská přehrada. [online]. [cit. 2014-09-15]. Dostupné z: www.jiznicechy.org 28. Lipensko. [online]. [cit. 2014-09-16]. Dostupné z: www.visitlipno.cz 75

29. Lipno nad Vltavou. Vyhláška o závazných částech UPD zóny rozvoje obce Lipno nad Vltavou [online]. [cit. 2014-10-21]. Dostupné z: www.lipnonadvltavou.cz 30. Lipno nad Vltavou: projekty obce [online]. [cit. 2014-10-14]. Dostupné z: www.lipnonadvltavou.cz 31. Oficiální jednotná klasifikace ubytovacích zařízení České republiky: Metodika 2013 - 2015 [online]. Praha, 2013 [cit. 2014-11-01]. 32. PALATKOVÁ, Monika. Marketingová strategie destinace cestovního ruchu: jak získat více příjmů z cestovního ruchu. 1. vyd. Praha: Grada, 2006, 341 s. ISBN 80-2471014-5. 33. PETŘÍČKOVÁ, Lucie, Petr STUDNIČKA a Martina VRCHOTOVÁ. Organizace cestovního ruchu v krajích a v turistických regionech České republiky. 2., upravené vyd. Praha: Czech Tourism, 2012, 125 s. ISBN 978-808-7560-013. 34. Podnikatelské prostředí - které faktory působí na váš podnik. [online]. [cit. 201409-15]. Dostupné z: www.podnikator.cz 35. RYGLOVÁ, Kateřina, Michal BURIAN a Ida VAJČNEROVÁ. Cestovní ruch - podnikatelské principy a příležitosti v praxi. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 213 s. ISBN 978-80247-4039-3. 36. Územní

plán

obce

Vyšší

Brod.

[online].

[cit.

2014-10-08].

Dostupné

z: http://www.mestovyssibrod.cz 37. VESELÝ, Petr. Projektování hotelového provozu. Praha: Vysoká škola hotelová v Praze 8, 2008, 87 s. ISBN 978-80-86578-23-1. 38. VITURKA, Milan. Kvalita podnikatelského prostředí, regionální konkurenceschopnost a strategie regionálního rozvoje České republiky. 1. vyd. Praha: Grada, 2010, 227 s. ISBN 978-80-247-3638-9 39. VYSTOUPIL, Jiří, Martin ŠAUER a Martina VRCHOTOVÁ. Efekty cestovního ruchu na lokální úrovni: případová studie Lipno nad Vltavou. Vyd. 1. Editor Petr Studnička. Praha: Press21, 2013, 125 s. ISBN 978-80-905181-4-8. 76

40. VYSTOUPIL, Jiří, Martin ŠAUER a Martina VRCHOTOVÁ. Geografie cestovního ruchu České republiky. 2., upravené vyd. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2011, 315 s. ISBN 978-807-3803-407.

77

Přílohy

Seznam příloh: 1. Struktura marketingového plánu 2. Požadavky na třetí třídu klasifikace 3. Mapa Lipno nad Vltavou 4. Obrázek parcela č. 1 5. Obrázek parcela č. 2

Struktura marketingového plánu Marketingový plán pro rok… Jméno firmy Stručná charakteristika firmy Vize firmy Poslání firmy 1.

Celkové shrnutí

Hlavní cíle a strategie pro období, pro které je marketingový plán připravován.

2.

Situační analýza

Rozbor současného stavu podnikání firmy – základní údaje o: trhu, produktu, situace makroprostředí (podle faktorů PEST), mikroprostředí (zákazníci, konkurence, dodavatelé, odběratelé, veřejnost atd.), vnitřní prostředí firmy.

3.

Analýza SWOT a analýza Identifikace hlavních příležitostí a ohrožení firmy, silných souvislostí

a slabých stránek a jejich vazby na schopnosti firmy produkty vyvíjet, vyrábět a prodávat, jakož i na schopnost

firmy podnikatelské záměry financovat. 4.

Marketingové cíle

Stanovení cílů, kterých chce firma dosáhnout v oblasti prodeje, tržního podílu, zisku. (Doporučení: uvést pouze několik cílů – tři až pět; zvážit zařazení sociálních cílů a cílů vztahujících se k ochraně životního prostředí).

5.

Marketingové strategie

Volba marketingového přístupu vedoucího k dosažení cílů. Výběr z více strategií. Nejvhodnější kombinace pro malé a střední firmy je strategie tržní orientace a strategie odlišení nabídky produktů a služeb.

5.1

Produkty a služby

Výčet a popis produktů, které bude firma nabízet zákazníkům, včetně určení výhody, kterou užíváním produktu či koupí služby získá zákazník.

5.2

Distribuce

Popis způsobu a distribučních cest, jakým bude produkt nabízen a dodáván zákazníkům.

5.3

5.4

Cenová a kontraktační politi- Stanovení cenové politiky, platebních podmínek, konka

traktační politiky atd.

Komunikační mix

Volba struktury komunikačního mixu (reklamy, podpory prodeje, PR, publicity, osobního prodeje, přímého marketingu, případně sponzoringu a lobbingu).

6.

Akční programy

Volba specifických marketingových taktik, projektovaných a implementovaných pro dosažení podnikatelských cílů. Jedná se o rozpracování marketingové strategie a marketingového mixu do konkrétních aktivit a úkolů: aktivita, cíl aktivit, odpovědná osoba, časový rozsah od-do, plánovaný rozpočet.

7.

Rozpočet

Prognóza očekávaných finančních výsledků. Očekáváme marketingové náklady podle jednotlivých marketingových aktivit (výzkum, jednotlivé prvky marketingového mixu aj.) a očekávané tržby. Rozpočty (ale i

cíle) bývají obvykle rozvrženy do kratších období pro přehlednější sledování a stanovení odchylek od plánu a proto, aby firma mohla včas reagovat na nepředvídané události. 8.

Kontrola

Popis způsobů realizace kontroly, časového intervalu, vyhodnocování výsledků plnění jednotlivých cílů marketingového plánu.

Požadavky na třetí třídu klasifikace

oblast

budova, místnost

nábytek, vybavení

Požadavky na třetí třídu klasifikace kritérium předpokládá se čistota bezchybná hygiena vybavení pokoje je funkční v bezchybném stavu, sladěné co do tvaru tak barvy samostatný recepční pult velikost pokoje více než 18 m2 včetně koupelny minimálně 50 % nekuřáckých pokojů prostorná hotelová hala s místy k sezení a nápojovým servisem bezbariérový přístup parkování bezprostředně u hotelu nebo garáž výtah 100 % pokojů se sprchou a WC, nebo s vanou a WC zařízení koupelny (zrcadlo, podložka, osvětlení, zásuvka u umyvadla, háčky, odkládací polička, topné těleso, hygienické potřeby na osobu, vysoučeč vlasů matrace jednolůžko s rozměrem 0,9 X 1,9 m a dvojlůžko 1,8 x 2 m, o minimální tloušťce 13 cm možnost buzení (telefon z recepce) kvalitní polštář a přikrývka, možnost dalších na požádání možnost zatmění místnosti šatní skříň, police na prádlo, odpovídající počet ramínek, háčky na šaty místo k sezení na každé lůžko jedno pracovní stůl s minimální plochou 0,5 m a osvětlením elektrické zásuvky poblíž postele a stolu pokojové osvětlení, noční stolky, světlo ke čtení u každého lůžka zrcadlo na výšku postavy, místo k uložení zavazadla, odpadkový koš možnost uložení cenností, trezor zvuková izolace oken, dveří, klimatizace, příjemné prostředí televizor s dálkovým ovládáním, odpovídající velikosti pokoje, s přiloženým manuálem a programy možnost přijetí a odesílání faxů veřejně přístupný telefon pro hosty v hotelu telefon v pokoji včetně vícejazyčného návodu přístup na internet ve veřejných prostorách a v pokoji

manuál služeb od A po Z regionální informační materiály k dispozici na recepci psací potřeby a blok na psaní v pokoji taška na prádlo šitíčko a pomůcky na čištění obuvi na požádání stroj na čištění obuvi v hotelu každodenní úklid pokoje každodenní výměna ručníků na požádání výměna ložního prádla nejméně dvakrát týdně nabídka nápojů v pokoji, jedna sklenka pro jedno lůžko a otvírák snídaně formou bufetu nebo dopovídající jídelní lístek k dispozici tříchodové menu s výběrem nebo á la Carte forma bufetu služby

nabídka volnočasových aktivit (pouze doporučení)

organizace nabídky hotelová konferenční zařízení

minimálně jedna restaurace otevřena alespoň pět dnů v týdnu recepce otevřená 14 hodin a dostupná 24 hodin dvojjazyčný personál možnost pomoci se zavazadlem na požádání služba prádelny a žehlení možnost platby kreditní kartou služba čištění obuvi nabídka hygienických předmětů čistírna a písárna (umístěné samostatně knihovna prostor pro děti (herna, hřiště) fitness místnost s nejméně čtyřmi různými cvičebními stroji solárium masáže samostatná odpočinková místnost vířivka sauna kosmetický salón plavecký bazén animační programy pronájem sportovního vybavení vlastní hotelová pláž nebo trávník systém pro řešení stížností webové stránky s vypovídajícími realistickými obrázky hotelu orientační nákres nebo plán lokality hotelový sál přinejmenším 36m2 až 100m2, výška stropu nejméně 2,5m konferenční administrativní kancelář k pronájmu

salónek telefon, přístup na internet (WLAN) datový projektor materiály pro workshopy tabule se špendlíky jeden flipchart na každou konferenční místnost promítací plátno minimálně 1,5 x 1,5 m místo na odkládání šatstva v konferenčních prostorách řečnický pult nejméně osm elektronických zásuvek, prodlužovací kabel a rozvod energie denní světlo v místnostech a možnost zatažení

Mapa Lipensko a obec Lipno nad Vltavou

Parcela č. 1

Parcela č. 2

Bc. Tereza Kšírová. v Lipně nad Vltavou

Recommend Documents