44
BAB IV ANALISIS HASIL DAN PEMBAHASAN
Pada intinya kita bisa membandingkan perbedaan-perbedaan antara bank dan kredit baik konvensional maupun syariah. Yang membedakan antara bank konvensional dengan bank syariah adalah, bahwa bank syariah beroperasi dengan berlandaskan prinsip syariah Islam yang dalam konteks bank terdapat 4 hal pokok yang tidak diperkenankan yaitu maisir, gharar, riba dan bathil. Maisir yaitu transaksi yang mengandung unsur perjudian, atau spekulasi yang tinggi. Dengan demikian bank syariah tidak diperkenankan melakukan transaksi pada sektor atau bidang dengan tingkat spekulasi yang tinggi atau judi, yang dimaksud dengan Gharar adalah transaksi yang mengandung ketidakjelasan, tipuan dari salah satu pihak sehingga pihak yang lain dirugikan. Untuk melaksanakan prinsip ini perbankan syariah dituntut untuk transparan, senantiasa terbuka dalam setiap saat melakukan transaksi. Sedangkan riba telah diputuskan oleh fatwa MUI bahwa interest adalah salah satu bentuk riba dan hukumnya haram, sehingga bank syariah tidak diijinkan untuk mengelola keuangan berdasarkan prinsip interest/bunga. Yang dimaksud dengan bathil adalah transaksi yang dilakukan dengan ilegal. Dengan demikian bank syariah senantiasa melaksanakan transaksi dengan dasar hukum yang jelas dan legal. Sedangkan yang membedakan antara kredit di Bank Konvensional dan pembiayaan di Bank Syariah khususnya di BNI pada prinsipnya terdapat perbedaan pola hubungan antara bank dan nasabah. Jika sistem kredit di bank
45
konvensional mendudukkan Bank sebagai kreditur dan nasabah kredit sebagai debitur (peminjam), maka di Bank Syariah, pihak bank berfungsi sebagai pemilik dana/modal/shahibul
maal
dan
nasabah
pembiayaan
sebagai
pengelola
usaha/mudharib atau pembeli pada pembiayaan yang berlandaskan prinsip jual beli. Selanjutnya dengan pola hubungan yang demikian antara Bank dan Nasabah pembiayaan mempunyai kedudukan yang setara dan bertindak sebagai partner usaha. Pada pembiayaan produktif, harus disepakati terlebih dahulu nisbah bagi hasil antara kedua belah pihak. Untuk pembiayaan yang bersifat personal biasanya digunakan akad murabahah/jual beli sehingga disepakati dulu besarnya margin yang akan dikenakan oleh Bank kepada Nasabah. Pada bank konvensional debitur akan dikenai bunga yang besarnya telah ditentukan dan umumnya bersifat reviewable. Artinya secara periodik bank dapat melakukan review terhadap tingkat bunga disesuaikan dengan tingkat bunga yang berlaku di pasar/industri perbankan. Pada bank syariah yang disepakati dimuka adalah besarnya nisbah bagi hasil. Artinya terdapat konsekuensi besarnya bagi hasil yang dibayarkan oleh nasabah ataupun yang diterima oleh bank berfluktuasi sesuai dengan dinamika bisnis yang dijalankan. Bagi nasabah yang memperoleh pembiayaan dengan akad murabahah atau jual beli, besarnya margin akan tetap sampai periode pembiayaan berakhir sehingga mempermudah nasabah dalam melakukan perencanaan keuangan, karena besarnya angsuran fix sampai jatuh tempo.
46
A. BNI Griya 1. Kebijakan Kredit a. Penggunaan Penggunaan KPR diatur dengan ketentuan sbb: 1) Untuk pembelian rumah tinggal, rumah susun, ruko, rukan, apartemen, kondominium, rumah peristirahatan/vila dan sejenisnya. 2) Untuk
Pembangunan
rumah
tinggal,
ruko,
rukan,
rumah
peristirahatan/vila dan sejenisnya yang berlokasi di Lokasi berada di Real Estate (pengembang anggota Real Estate Indonesia), Kapling Pemerintah/Swasta atau lokasi lainnya. 3) Penggunaan KPR untuk pembelian/pembangunan ruko/rukan yang ditujukan
untuk
keperluan
usaha
produktif/komersial
tidak
diperkenankan. b. Jangka waktu 1) Untuk pegawai negeri, pegawai BUMN/BUMD, anggota TNI/POLRI, jangka waktu kredit maksimal 20 tahun. 2) Untuk pegawai perusahaan multinasional, pegawai swasta nasional (perusahaan
menengah/besar),
pengusaha/wiraswasta,
kalangan
professional (dokter, pengacara, akuntan, notaris/PPAT, dll) jangka waktu kredit maksimal 15 tahun. c. Pembayaran Kembali 1) Pembayaran kembali KPR dilakukan secara angsuran setiap bulan yang terdiri dari angsuran hutang pokok di tambah bunga melalui rekening
47
afiliasi (Taplus/Giro) atas nama penerima kredit dan wajib memelihara saldo tabungan sebesar 1 (satu) kali angsuran (angsuran pokok dan bunga) ditambah saldo minimum rekening. 2) Sumber pembayaran kembali KPR berasal dari penghasilan calon debitur, terdiri dari: a) Penghasilan tetap/gaji pemohon. b) Sebagian penghasilan tetap/gaji suami atau istri. c) Sebagian penghasilan lain-lain pemohon. 3) Besarnya angsuran (hutang pokok + bunga) per bulan maksimal 40% dari total penghasilan, ditetapkan sebagai berikut: a) Pegawai Negeri, pegewai BUMN/BUMD, anggota TNI/POLRI, pegawai perusahaan multinasional, pegawai swasta nasional, maksimal 40% x {penghasilan tetap atau gaji pemohon + (50% x penghasilan tetap suami atau istri) + penghasilan lain-lain pemohon}, dengan ketentuan: (1)
Apabila penghasilan lain-lain lebih besar dari penghasilan tetap/gaji pemohon, maka penghasilan lain-lain tersebut diperhitungkan sebesar 50% dari penghasilan tetap atau gaji pemohon.
(2)
Apabila penghasilan lain-lain lebih kecil dari penghasilan tetap/gaji pemohon, maka penghasilan lain-lain tersebut diperhitungkan sebesar 50% dari penghasilan lain-lain.
48
b) Dokter, maksimal 40% x {penghasilan tetap atau gaji pemohon + (50% x penghasilan tetap suami atau istri) + (50% x penghasilan lain-lain pemohon)}. c) Profesional (selain dokter), maksimal 40% x {penghasilan tetap atau gaji pemohon + (50% x penghasilan tetap suami atau istri) + (50% x penghasilan lain-lain pemohon)}. d) Pengusaha/wiraswasta, maksimal 40% x pendapatan (laba dikurangi cost of living). Catatan : Penghasilan lain-lain yang dapat diperhitungkan sebagai komponen penghasilan dalam perhitungan besarnya ratio angsuran (hutang pokok + bunga) terhadap penghasilan per bulan adalah penghasilan lain-lain yang telah diverifikasi kebenarannya dan dituangkan dalam call memo dan sedapat mungkin didukung dengan bukti yang otentik. 4) Angsuran (hutang pokok + bunga) per bulan untuk satu tahun kalender dihitung dengan rumus sbb: APB = P x
i 1 – ( i + 1 ) -n
5) Angsuran bunga per bulan, dihitung dengan rumus: AB = Pn x i 6) Angsuran pokok per bulan dihitung dengan rumus: AP = APB - AB
49
Keterangan: APB
= Angsuran (hutang pokok + bunga) per bulan
AP
= Angsuran hutang pokok per bulan
AB
= Angsuran bunga per bulan
P
= Pokok pinjaman (saldo awal periode/awal tahun)
i
= Tarif bunga efektif per bulan
n
= Jangka waktu kredit (dalam bulan)
d. Bunga 1) Sistem perhitungan bunga menggunakan anuitas simple interest harian (bunga efektif anuitas). 2) Besarnya suku bunga ditetapkan dengan surat tersendiri oleh divisi PMR. 3) Review suku bunga disesuaikan dengan tanggal review bunga untuk masing-masing debitur dengan periode review sesuai keputusan ALCO/ perjanjian kredit. e. Propisi dan Biaya Administrasi 1) Propisi dan biaya administrasi kredit ditentukan oleh bank BNI dan dapat sewaktu-waktu berubah. 2) Propisi dan biaya administrasi dipungut pada saat penandatanganan PK dan tidak dapat ditarik kembali walaupun disposisi kredit direalisasi. f. Jaminan dan Pengikatan 1) Jaminan
50
a) Jaminan berupa tanah berikut bangunan diatasnya yang dibiayai dengan KPR, sehingga asli surat bukti kepemilikan dan IMB-nya harus dikuasai oleh Bank BNI. b) Untuk jaminan yang sertifikatnya masih dalam proses, diatur sebagai berikut : (1)
Lokasi tanah telah memiliki Girik atau Sertifikat Induk, sudah ada Advis Planning, dan Surat Ijin Pemakaian Lokasi Tanah dari instansi yang berwenang.
(2)
Dilengkapi dengan Surat Kuasa yang tidak dapat dibatalkan, dari debitur kepada Bank BNI, untuk mengambil dan menerima sertifikat tanah tersebut, apabila sertifikat tanah tersebut sudah selesai pengurusannya dan sudah atas nama debitur.
2) Pengikatan jaminan Pengikatan jaminan KPR berpedoman pada ketentuan BNI dan biayabiaya yang timbul atas pengurusan dan pengikatan jaminan menjadi beban debitur. g. Asuransi 1) Asuransi Barang Jaminan. Bangunan yang menjadi jaminan KPR, wajib ditutup asuransi kebakaran pada perusahaan asuransi yang disetujui Bank BNI sebesar nilai transaksi. Pada polis pertanggungan harus dicantumkan syarat Banker’s Clause Bank BNI. Jika nilai CEV jaminan yang berupa tanah masih
51
dapat menjamin sebesar 100% maksimum kreditnya, maka jaminan KPR yang berupa bangunan tersebut diperkenankan untuk tidak ditutup asuransi kebakaran, namun demikian kepada pemilik jaminan dihimbau untuk mengasuransikan minimal sebesar pinjaman. 2) Asuransi Jiwa. a) Penerima Kredit wajib ditutup asuransi jiwa dan disability karena cacat/sakit yang menyebabkan tidak dapat bekerja lagi. Pada perusahaan asuransi yang disetujui Bank BNI. b) KPR dengan maksimum diatas 300 juta, untuk kepentingan penutupan asuransi jiwa maka penerima kredit harus diperiksa kesehatannya oleh dokter, biaya pemeriksaan atas badan penerima kredit. c) Prosedur penutupan asuransi jiwa berpedoman pada Perjanjian Kerjasama (PKS) antara Bank BNI dengan BNI Life Nomor : DIR/011 Nomor : 056/SK/B7.0897
tanggal 07-08-1997 tentang Pengelolaan
Asuransi Jiwa Kredit Kumpulan. 3) Premi asuransi baik asuransi barang jaminan maupun asuransi jiwa atas beban debitur. h. Denda Tunggakan Keterlambatan membayar angsuran (hutang pokok dan/atau bunga) dikenakan denda tunggakan sebesar 2,5 % per bulan dihitung dari besarnya angsuran yang tertunggak. 2. Prosedur Kredit
52
a. Analisa Kredit 1) Calon debitur mengisi Formulir Permohonan Kredit Konsumtif yang telah disediakan, dengan melampiri: a) Foto copy Kartu Tanda Penduduk dan foto copy Kartu Keluarga b) Slip gaji dan/atau keterangan penghasilan lainnya c) Surat persetujuan suami/istri (bagi yang menikah) d) Surat keterangan masa kerja (minimal 2 tahun) e) Peta lokasi tanah/rumah yang dibiayai 2) Cabang/SPU/LKP
setelah
menerima
permohonan
KPR
beserta
persyaratan dan kelengkapan data pemohon, selanjutnya melakukan Analisa KPR terutama didasarkan pada hasil kunjungan on the spot dan hasil penelitian terhadap formulir permohonan yang telah diisi atau disampaikan oleh pemohon. 3) Cabang/SPU/LKP agar meneliti secara seksama kontinuitas perusahaan tempat pemohon bekerja, mengingat kredit konsumtif umumnya berjangka panjang. 4) Sebelum KPR diberikan, petugas kredit wajib melakukan verifikasi mengenai : a) Lokasi tanah dan bangunan (dibuatkan plotting-nya), b) Surat tanah, advis planning, IMB, surat Ijin Pemakaian Lahan atas tanah/rumah yang dibeli, pada instansi yang berwenang, c) Developer/pengembang untuk mengetahui bonafiditasnya, dan komitmennya kepada calon pembeli/pemohon KPR,
53
d) Penghasilan dari pemohon KPR, pada bendaharawan instansi tempat pemohon KPR bekerja, e) Sumber pembiayaan (angsuran), untuk mengetahui apakah angsuran berasal dari hasil aktivitas usaha atau penghasilan calon pemohon KPR. Verifikasi atas kebenaran data pemohon dan informasi lainnya harus dilakukan secara menyeluruh. 5) Dalam pembiayaan KPR agar Cabang/SPU/LKP memperhatikan bonafiditas pengembang (bukan pengembang yang bermasalah), agar kualitas dan lokasi rumah masih memberikan nilai bagi second way out. 6) Analisa pemberian KPR untuk calon debitur sebagai berikut : a) Dibuat secara paket dalam PAK umum bagi pemohon/calon debitur dengan kriteria : (1)
Calon pemohon telah menjadi debitur kredit produktif Bank BNI (KI dan/atau KMK).
(2)
Sumber pembayaran (angsuran) KPR sama dengan sumber pembayaran (angsuran) untuk kredit produktifnya.
Pengajuan PAK disesuaikan dengan segmentasi dan kewenangan memutus. b) Menggunakan sistem scoring kredit konsumtif bagi pemohon/calon debitur dengan criteria : (1)
Calon
pemohon
personal/individu.
mengajukan
permohonan
KPR
secara
54
(2)
Sumber pembayaran (angsuran) KPR berasal dari penghasilan calon pemohon dan tidak sama dengan sumber pembayaran (angsuran) kredit produktifnya (bila ada).
(3)
Khusus untuk pengajuan KPR dalam rangka pembelian ruko/rukan, sumber pembayaran (angsuran) sepenuhnya berasal dari pendapatan yang telah diperoleh sebelum pengajuan kredit.
b. Persetujuan Kredit 1) Kewenangan Memutus Kredit Kewenangan memutus pemberian KPR sesuai dengan kewenangan memutus kredit yang berlaku dan termasuk dalam pengertian paket. 2) Perjanjian Kredit Menggunakan format Perjanjian Kredit KPR yang telah ditentukan. 3) Keputusan Kredit Penyampaian keputusan pemberian KPR diatur sebagai berikut : a) Surat Keputusan disampaikan kepada pemohon dalam rangkap dua. b) Apabila pemohon menyetujui syarat-syarat kredit yang dituangkan dalam Surat Keputusan Kredit (SKK), pemohon mengembalikan tindasan/copy SKK yang telah ditandatangani di atas materai secukupnya sebagai tanda persetujuan kepada bank BNI. c) Apabila permohonan KPR ditolak, agar pemberitahuan disampaikan secara tertulis dengan mengemukakan alasan yang sebaik-baiknya. 4) Disposisi Kredit
55
a) Disposisi KPR baru dapat dilakukan, apabila seluruh persyaratan KPR telah dipenuhi yaitu : (1)
PK telah ditandatangani oleh pemohon KPR.
(2)
Jaminan telah diikat sesuai dengan ketentuan (minimal SKMHT).
(3)
Biaya-biaya yang dipersyaratkan telah dibayar lunas (propisi, biaya administrasi, biaya pengikatan, dll).
(4)
Self financing telah dipenuhi/dibayar lunas.
(5)
Penutupan asuransi telah dilakukan oleh pemohon KPR (baik untuk asuransi jiwa dan barang jaminan).
b) Apabila
pembangunan
rumah
dilaksanakan
oleh
pengembang/developer atau kontraktor, maka penarikan/disposisi KPR sedapat mungkin dilakukan dengan cara pemindahbukuan ke rekening pengembang / developer atau kontraktor, dan disesuaikan dengan tahapan penyelesaian pembangunan. c. Pemantauan dan Penyelamatan 1) Pemantauan Setelah KPR direalisir, petugas wajib melakukan pemantauan terhadap : a) Penyelesaian pembangunan rumah. b) Proses penyelesaiaan dokumen-dokumen pemilikan dan ijin-ijin, serta proses pengikatannya. c) Kelancaran angsuran hutang pokok dan bunga bagi yang menunggak. d) Jaminan.
56
e) Kolektibilitas pinjaman sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia yang berlaku. f) Portepel dilaporkan setiap triwulan. 2) Penyelamatan a) Tindakan penyelamatan tetap dilakukan sesuai dengan manajemen penyelamatan kredit yang ada dan difokuskan kepada penyelesaian dengan second way out. b) Kebijakan penyelamatan kredit diatur dalam ketentuan bank BNI. Tabel 2 KETENTUAN BIAYA Biaya Administrasi
Rp. 250.000
Biaya Appraisal
Rp. 300.000
Biaya Provisi
1% dari Maksimum Kredit
Asuransi
Jiwa & Kerugian
Biaya sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Sumber : BNI (2003)
B. Murabahah Perumahan (MR) atau BNI Griya Syariah (BNI iB Griya) 1. Kebijakan Kredit a. Penggunaan Penggunaan Murabahah Perumahan diatur dengan ketentuan sebagai berikut: 1) Membeli rumah tinggal, rumah susun, ruko, rukan, apartemen, kondominium, kavling siap bangun, rumah peristirahatan/vila dan sejenisnya,
57
2) Membangun rumah tinggal, ruko, rukan, rumah peristirahatan, dan kavling pemerintah/swasta atau lokasi lainnya, 3) Merenovasi rumah tinggal, ruko, rukan, rumah peristirahatan/vila dan kavling pemerintah/swasta atau lokasi lainnya, 4) Membeli kavling 5) Obyek pembiayaan diperuntukkan : a) Pemohon/nasabah pembiayaan, b) Pihak ketiga yang mempunyai hubungan dengan pemohon/nasabah pembiayaan: (1)
Hubungan horizontal (suami/istri)
(2)
Hubungan vertikal satu tingkat ke atas atau ke bawah (orang tua kandung, mertua, atau anak)
b. Jangka Waktu Maksimal 15 tahun, dengan ketentuan tambahan sebagai berikut: 1) Untuk pegawai jangka waktu maksimal adalah sampai dengan saat pensiun yang bersangkutan, 2) Untuk pengusaha/profesional jangka waktu maksimal adalah sampai dengan usia 60 tahun. c. Margin dan Biaya Administrasi 1) Margin berpedoman pada ketentuan Divisi Usaha Syariah dan dinegosiasikan dengan nasabah. Margin yang ditetapkan adalah hasil kesepakatan antara pihak BNI Syariah dengan nasabah.
58
2) Biaya pengelolaan pembiayaan dan atau administrasi sebesar minimal 1% dari pokok pembiayaan yang disetujui dan dipungut pada saat penandatanganan Akad Pembiayaan atau mempedomani ketentuan terif yang berlaku. 3) Biaya materai dikenakan sesuai ketentuan bea materai yang berlaku. 4) Baik margin maupun biaya administrasi harus dinyatakan dalam nilai nominal, sedangkan persentase hanya untuk perhitungan intern Bank. d. Pembayaran Kembali 1) Pembayaran kembali Murabahah Perumahan dilakukan secara angsuran setiap bulan yang terdiri dari angsuran pokok ditambah margin, melalui rekening afiliasi (tabungan/giro) atas nama penerimaan pembiayaan. Nasabah wajib membuka rekening syariah atas nama nasabah pembiayaan guna rekening afiliasi tersebut di atas dan nasabah wajib memelihara saldo tabungan sebesar 1 (satu) kali angsuran (angsuran pokok dan margin) ditambah saldo minimum rekening. Untuk itu atas rekening afiliasi nasabah diblokir sebesar 1 (satu) kali angsuran setiap bulan + saldo minimal + biaya pengelolaan rekening. 2) Sumber pembiayaan kembali Murabahah Perumahan berasal dari penghasilan calon nasabah terdiri dari: a) Penghasilan tetap/gaji pemohon, b) Sebagian penghasilan tetap/gaji suami atau istri, c) Sebagian penghasilan lain-lain pemohon.
59
3) Besarnya angsuran (pokok + margin) per bulan maksimal 40% dari total penghasilan, ditetapkan sebagai berikut: a) Pegawai negeri, pegawai BUMN/BUMD, anggota TNI/POLRI, pegawai perusahaan multinasional, dan pegawai swasta nasional, maksimal 40% x {penghasilan tetap atau gaji pemohon + 50% x (penghasilan tetap suami atau istri + penghasilan lain-lain pemohon)}. Dengan ketentuan: (1) Apabila penghasilan lain-lain lebih besar dari penghsilan tetap atau gaji pemohon, maka penghasilan lain-lain tersebut diperhitungkan sebesar 50% dari penghasilan tetap atau gaji pemohon. (2) Apabila penghasilan lain-lain lebih kecil dari penghasilan tetap atau gaji pemohon, maka penghasilan lain-lain tersebut diperhitungkan sebesar 50% dari penghasilan lain-lain. b) Dokter, maksimal 40% x {penghasilan tetap/gaji pemohon + (50% x penghasilan tetap suami/istri) + (50% x penghasilan lain-lain pemohon)}. c) Professional (selain dokter), maksimal 40% x {penghasilan tetap/gaji pemohon + (50% x penghasilan tetap suami/istri) + (50% x penghasilan lain-lain pemohon)}. d) Pengusaha/wiraswasta, maksimal 40% x pendapatan (laba setelah dikurangi cost of living). Catatan :
60
(1) Penghasilan lain-lain yang dapat diperhitungkan sebagai komponen penghasilan dalam menghitung besarnya ratio angsuran (pokok + margin) terhadap penghsilan per bulan adalah penghasilan lain-lain yang telah diverifikasi kebenarannya dan dituangkan dalam call memo dan didukung dengan bukti yang otentik. e. Agunan dan Pengikat 1) Agunan a) Agunan berupa tanah berikut bangunan diatasnya yang dibiayai dengan
Murabahah
Perumahan,
sehingga
asli
surat
bukti
kepemilikan (SHM, SHGB, SHP) dan IMB-nya harus dikuasai oleh BNI Syariah. b) Apartemen/Rusun yang berstatus Strata Title serta surat-surat bukti kepemilikannya harus dikuasai oleh Bank. c) Tanah dan bangunan yang masih berstatus Sertifikat Induk (Global), maka lokasi tanah tersebut harus telah memiliki advis planning dan ijin prinsip dari instansi yang berwenang dan atas sertifikat tersebut harus dipecah menjadi atas nama nasabah dan proses tersebut dilakukan oleh notaris yang ditunjuk bank serta dibuat Surat Pernyataan notaris
yang menyatakan bahwa setelah proses
pengurusan selesai akan diserahkan kepada Bank (Cover Note). d) Untuk agunan yang sertifikatnya masih dalam proses, diatur sebagai berikut:
61
(1)
Lokasi tanah telah memiliki Girik atau Sertifikat Induk, sudah ada Advis Planning dan Surat Ijin Pemakaian Lokasi Tanah dari instansi yang berwenang.
(2)
Dilengkapi dengan Surat Kuasa yang tidak dapat dibatalkan dari nasabah kepada BNI Syariah, untuk mengambil dan menerima sertifikat tanah tersebut, apabila sertifikat tanah tersebut sudah selesai pengurusannya dan sudah atas nama nasabah.
e) Agunan yang dapat diserahkan adalah: (1)
Agunan atas nama pemohon/nasabah pembiayaan sendiri.
(2)
Agunan atas nama pihak ketiga yang mempunyai hubungan dengan pemohon/nasabah pembiayaan: (a) Hubungan horizontal (suami/istri), (b) Hubungan vertikal satu tingkat ke atas atau ke bawah (orang tua kandung, mertua atau anak)
2) Pengikatan Agunan Nilai total CEV angunan minimal 60% dari maksimum pokok pembiayaan, dengan perhitungan CEV sebagai berikut: a) Untuk pembelian bangunan total/keseluruhan: Apabila nilai bangunan dapat dipisahkan antara harga tanah dan bangunan, maka: CEV = (nilai taksasi tanah x 75%) + (nilai taksasi bangunan x 60%)
62
Apabila nilai bangunan merupakan kesatuan dengan tanah seperti ruko dan apartemen, maka: CEV = (nilai taksasi bangunan x 60%) b) Untuk pembangunan *) : CEV = (nilai taksasi tanah x 75%) + (niali taksasi RAB x 60%) c) Untuk renovasi atau menambah bagian bangunan *) : CEV = (nilai taksasi tanah x 75%) + (nilai taksasi bangunan lama x 60%) + (nilai taksasi RAB x 60%) d) Untuk pembelian kavling: CEV = nilai taksasi tanah x 75% Catatan : *) : Nilai taksasi bangunan total (bangunan + RAB) maupun nilai taksasi RAB tidak boleh melebihi harga pasaran bangunan yang berlaku saat itu untuk kualitas dan kondisi bangunan yang sama. f. Asuransi 1) Asuransi Barang Agunan a) Bangunan yang menjadi agunan Murabahah Perumahan, wajib ditutup asuransi kerugian pada perusahaan asuransi syariah yang disetujui BNI Syariah sebesar nilai taksasi. Pada polis pertanggungan harus dicantumkan syarat Banker’s Clause BNI Syariah. b) Apabila CEV agunan yang berupa tanah masih dapat menjamin sebesar 100% maksimum pembiayaannya, maka agunan yang berupa bangunan tersebut diperkenankan untuk tidak ditutup asuransi
63
kebakaran, namun demikian pemilik agunan wajib membuat dan menandatangani surat pernyataan tidak bersedia menutup asuransi dan bersedia menanggung segala resiko yang terjadi. c) Pelaksanaan pembebanan premi asuransi barang agunan kepada nasabah wajib dilakukan secara sekaligus atau tahunan, diserahkan sepenuhnya kepada unit operasional dengan memperhatikan prinsip kehati-hatian. 2) Asuransi Jiwa a) Penerima pembiayaan wajib ditutup asuransi jiwa dan disability karena cacat/sakit yang menyebabkan tidak dapat bekerja lagi, pada perusahaan asuransi jiwa syariah yang ditunjuk oleh BNI Syariah dengan syarat Banker’s Clause BNI Syariah untuk jangka waktu sama dengan jangka waktu pembiayaannya. b) Apabila
diperlukan,
penerimaan
pembiayaan
harus
bersedia
diperiksa kesehatannya oleh dokter dengan biaya pemeriksaan atas beban penerima pembiayaan. c) Penutupan premi asuransi jiwa dihitung berdasarkan pokok pembiayaan + 3 x angsuran margin bulanan. Premi asuransi baik asuransi barang agunan maupun asuransi jiwa atas beban nasabah. Pembebanan premi kepada nasabah wajib secara sekaligus namun pelaksanaan. Pembebanan dilakukan berdasarkan ketentuan dan kesepakatan antara BNIS, Asuradur, dan nasabah. g. Denda Tunggakan
64
Bagi nasabah yang dengan sengaja/lalai menunggak pembayaran (hutang pokok dan atau margin), Bank diperkenankan untuk memungut denda tunggakan sebesar 5% per tahun secara proporsional dihitung dari besarnya angsuran yang tertunggak, dengan batasan minimal Rp.10.000,dan maksimal Rp.1.000.000,- setiap tunggakan. Dan pendapatan atas denda ini Bank mengalokasikan untuk dana-dana sosial. h. Perhitungan Potongan Pelunasan Tagihan Murabahah (PPTM) Apabila nasabah akan melunaskan pembiayaannya sebelum jatuh tempo, perhitungan total kewajiban yang harus dibayar nasabah mengacu kepada ketentuan mengenai PPTM dan tidak diperjanjikan dalam Akad Murabahah. 2. Posedur Kredit a. Analisa Pembiayaan 1) Calon nasabah mengisi Formulir Permohonan Pembiayaan Konsumtif dengan melampiri dokumen-dokumen persyaratan pembiayaan. 2) Cabang Syariah setelah menerima permohonan Murabahah Perumahan beserta persyaratan dan kelengkapan data pemohon, selanjutnya melakukan analisa terutama didasarkan pada hasil kunjungan on the spot dan hasil penelitian terhadap formulir permohonan yang telah diisi/disampaikan oleh pemohon serta meminta informasi BI. 3) Cabang Syariah agar meneliti secara seksama kontinuitas perusahaan tempat pemohon bekerja, mengingat pembiayaan konsumtif umumnya berjangka panjang.
65
4) Sebelum Murabahah Perumahan diberikan, petugas pembiayaan wajib melakukan verifikasi mengenai : a) Lokasi tanah dan bangunan (dibuatkan plottingnya). b) Surat tanah, advis planning, IMB, Surat Ijin Pemakaian Lahan atas tanah/rumah yang pada instansi yang berwenang. c) Developer/pengembang komitmennya
untuk
kepada
calon
mengetahui
bonafiditasnya
pembeli/pemohon
dan
Murabahah
Perumahan. d) Penghasilan
dari
pemohon
Murabahah
Perumahan
pada
bendaharawan instansi tampat pemohon bekerja. e) Sumber pembayaran (angsuran), untuk mengetahui apakah angsuran berasal dari penghasilan calon pemohon Murabahah Perumahan atau dari hasil aktivitas usaha berjalan. Verifikasi atas kebenaran data pemohon dan informasi lainnya harus dilakukan secara menyeluruh. 5) Cara menilai kelayakan obyek pembiayaan dan agunan (nilai taksasi) a) Untuk Pembelian Rumah (1) Penilaian kelayakannya adalah harga rumahnya. (2) Sebagai sumber pembandingnya adalah harga pasar tanah dan rumah di lingkungan dimana obyek akan dibiayai yang dapat diperoleh
dari
kelurahan/kecamatan/BPN/Pihak
mengerti
pertanahan,
dan
NJOP,
dan
lain
yang
Penjual/Developer
(minimal 2 developer), untuk pembelian tanah dan bangunan
66
pada Developer yang telah melakukan kerjasama dengan BNI, nilai taksasi menggunakan price list dari Developer. Taksasi dilaksanakan pada saat penilaian kerjasama. b) Untuk Pembangunan/Renovasi Rumah (1) Penilaian
kelayakannya
adalah
rencana
anggaran
biaya
pembangunan/renovasi (RABP/RABR). (2) Sebagai sumber pembandingnya adalah harga pasar tanah di lingkungan dimana obyek akan dibiaya yang dapat diperoleh dari kelurahan/kecamatan/BNP/Pihak lain yang mengerti pertanahan, dan NJOP, dan RABP/RABR pada konsultan/pemborong/took bangunan (min. 2). c) Pembelian Tanah Kavling (1) Penilaian kelayakannya adalah harga tanah kavling (2) Sebagai sumber pembandingnya adalah harga pasar tanah di lingkungan dimana obyek akan dibiayai yang dapat diperoleh dari
kelurahan/kecamatan/BPN/Pihak
lain
yang
mengerti
pertanahan, dan NJOP, dan penjual/developer. 6) Dalam pembiayaan Murabahah Perumahan agar Cabang Syariah memperhatikan bonafiditas pengembang dan bukan pengembang yang bermasalah. 7) Kerjasama
dengan
pengembang
dalam
pemberian
Murabahah
Perumahan agar dipilih pengembang yang baik agar kualitas dan lokasi rumah masih memberikan nilai bagi second way out (diusahakan agar
67
pengembang dapat memberikan jaminan pembayaran kembali apabila nasabah wan prestasi atau Buy Back Guarantee sampai dengan pembiayaan lunas). 8) Untuk pembelian rumah second, harga kesepakatan/harga perolehan harus diverifikasi kewajarannya/kebenarannya. b. Persetujuan Pembiayaan 1) Kewenangan Memutus Pembiayaan Kewenangan memutus pemberian Murabahah Perumahan sesuai dengan kewenangan memutus pembiayaan yang berlaku. 2) Akad Pembiayaan Menggunakan format akad pembiayaan Murabahah yang berlaku. 3) Keputusan Pembiayaan Penyampaian keputusan pemberian Murabahah Perumahan diatur sebagai berikut : a) Surat Keputusan Pembiayaan (SKP) disampaikan kepada pemohon dalam rangkap 2 (dua). b) Pemohon mengembalikan copy suat persetujuan Murabahah Perumahan yang telah ditandatangani sebagai tanda persetujuan yang bersangkutan. c) Apabila
permohonan
Murabahah
Perumahan
ditolak,
agar
pemberitahuan disampaikan secara tertulis dengna mengemukakan alasan yang sebaik-baiknya. 4) Disposisi Pembiayaan
68
Disposisi Murabahah Perumahan baru dapat dilakukan, apabila seluruh persyaratan telah dipenuhi yaitu : a) Akad pembiayaan telah ditandatangani oleh pemohon Murabahah Perumahan. b) Agunan telah diikat sesuai dengan ketentuan yang berlaku. c) Pemeliharaan saldo dan blokir minimal sebesar saldo minimal rekening afiliasi ditambah 1 (satu) kali angsuran per bulan (angsuran hutang pokok + margin) dan biaya pengelolaan rekening. d) Biaya-biaya yang dipersyaratkan telah dibayar lunas (biaya administrasi, asuransi, biaya pengikatan, dll). e) Uang muka/self financing telah dipenuhi/dibayar lunas. f) Penutupan asuransi sepenuhnya telah dilakukan oleh pemohon Murabahah perumahan (baik untuk asuransi jiwa dan barang agunan). g) Dibayar ke penjual/developer. Apabila
pembangunan
pengembang/developer,
maka
rumah
dilaksanakan
penarikan/disposisi
oleh
Murabahah
Perumahan dilakukan dengan cara pemindahbukuan ke rekening pengembang/developer,
dan
disesuaikan
dengan
tahapan
penyelesaian pembangunan. c. Pemantauan dan Penyelamatan 1) Pemantauan Setelah Murabahah Perumahan direalisir, petugas pembiayaan (PPB dan OPS) sesuai kewenangannya wajib melakukan pemantauan terhadap :
69
a) Penyelesaian pembangunan rumah. b) Proses penyelesaian dokumen-dokumen pemilikan dan ijin-ijin, serta proses pengikatannya. c) Kelancaran angsuran hutang pokok dan margin. d) Agunan. e) Kolektibilitas pembiayaan sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia yang berlaku. 2) Penyelamatan a) Tindakan penyelamatan harus dilakukan sesuai dengan ketentuan yang berlaku difokuskan kepada penyelesaian dengan second way out. b) Apabila angsuran pembiayaan bermasalah maka akan ditempuh langkah penyelamatan. Apabila ditemukan permasalahan maka harus ditempuh langkah penyelesaian melalui Pengadilan Agama atau lembaga lain yang ditunjuk oleh pemerintah.
70
Gambar 2
ALUR PROSES PEMBIAYAAN Pengajuan Pembiayaan Oleh Nasabah
Pemenuhan Data dan Dokumen
Trade Checking BI Checking Negative List DHN
Tidak Lolos Ditolak
Lolos On The Spot : Survei Usaha & Survei Jaminan
Analisis Pembiayaan
Tidak Layak
Ditolak
Layak Dilanjutkan Penyusunan Usulan Pembiayaan
Tidak Disetujui Persetujuan Komite Pembiayaan
Ditolak
Disetujui Penerbitan Surat Penegasan Persetujuan Pembiayaan (SP3) Ditolak
Tidak Bisa Dipenuhi Pemenuhan Syarat SP3
Bisa Dipenuhi 1. 2. 3. Sumber : Yusak Laksamana (2009:39)
Penandatanganan Akad Pengikatan Jaminan Pencairan Pembiayaan
71
Tabel 3 PERSYARATAN DOKUMEN Pegawai Tetap
Profesional
Pengusaha/ Wiraswasta
FC KTP (Suami Istri)
X
X
X
FC Kartu Keluarga
X
X
X
FC Surat Nikah
X
X
X
FC NPWP Pribadi / SPT PPh 21
X
X
X
FC Rek 3 Bln Terkahir Asli Surat Keterangan Kerja & Slip Gaji
X
X
X
X
X
Jenis Dokumen
FC Ijin Praktek Profesional
X
FC SIUP, TDP & NPWP Perusahaan
X
Pas Foto 4x6 (Pemohon : Suami/Istri)
X
X
X
FC Dokumen Jaminan
X
X
X
Laporan Keuangan
X
Sumber : BNI (2003)
C. Perhitungan Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah Bank Konvensional dan Syariah Tabel 4 Perhitungan Angsuran Bulanan, Angsuran Bunga, dan Angsuran Pokok KPR Konvensional Asumsi Kredit : 1. Maksimum Kredit 2. Jangka Waktu 3. Suku Bunga dan Review
25,000,000 60 6.25%
48 12.50%
36 13.00%
24 14.00%
Jadwal Angsuran Bulan
Sisa Pokok
Angsuran
Angsuran
Total
Pokok
Bunga
Angsuran
12 13.50%
72
1
25,000,000
356,023
130,208
486,232
2
24,643,977
357,878
128,354
486,232
3
24,286,099
359,741
126,490
486,232
4
23,926,358
361,615
124,616
486,232
5
23,564,743
363,499
122,733
486,232
6
23,201,244
365,392
120,840
486,232
7
22,835,853
367,295
118,937
486,232
8
22,468,558
369,208
117,024
486,232
9
22,099,350
371,131
115,101
486,232
10
21,728,219
373,064
113,168
486,232
11
21,355,155
375,007
111,225
486,232
12
20,980,149
376,960
109,272
486,232
13
20,603,189
333,016
214,617
547,633
14
20,270,173
336,485
211,148
547,633
15
19,933,687
339,990
207,643
547,633
16
19,593,697
343,532
204,101
547,633
17
19,250,166
347,110
200,523
547,633
18
18,903,055
350,726
196,907
547,633
19
18,552,329
354,379
193,253
547,633
20
18,197,950
358,071
189,562
547,633
21
17,839,879
361,801
185,832
547,633
22
17,478,079
365,569
182,063
547,633
23
17,112,509
369,377
178,255
547,633
24
16,743,132
373,225
174,408
547,633
25
16,369,907
374,226
177,341
551,567
26
15,995,681
378,280
173,287
551,567
27
15,617,400
382,378
169,189
551,567
28
15,235,022
386,521
165,046
551,567
29
14,848,501
390,708
160,859
551,567
30
14,457,793
394,941
156,626
551,567
31
14,062,852
399,219
152,348
551,567
32
13,663,633
403,544
148,023
551,567
33
13,260,089
407,916
143,651
551,567
34
12,852,173
412,335
139,232
551,567
35
12,439,838
416,802
134,765
551,567
36
12,023,036
421,317
130,250
551,567
37
11,601,719
421,679
135,353
557,032
38
11,180,040
426,598
130,434
557,032
39
10,753,442
431,575
125,457
557,032
40
10,321,867
436,610
120,422
557,032
41
9,885,257
441,704
115,328
557,032
73
42
9,443,553
446,857
110,175
557,032
43
8,996,696
452,071
104,961
557,032
44
8,544,625
457,345
99,687
557,032
45
8,087,280
462,680
94,352
557,032
46
7,624,600
468,078
88,954
557,032
47
7,156,522
473,539
83,493
557,032
48
6,682,982
479,064
77,968
557,032
49
6,203,919
485,779
69,794
555,573
50
5,718,139
491,244
64,329
555,573
51
5,226,895
496,771
58,803
555,573
52
4,730,124
502,360
53,214
555,573
53
4,227,764
508,011
47,562
555,573
54
3,719,753
513,726
41,847
555,573
55
3,206,027
519,506
36,068
555,573
56
2,686,521
525,350
30,223
555,573
57
2,161,171
531,260
24,313
555,573
58
1,629,911
537,237
18,336
555,573
59
1,092,674
543,281
12,293
555,573
60
549,393
549,393
6,181
555,573
25,000,000
7,376,439
32,376,439
Total Sumber : BNI (2009)
Dilihat pada tabel 4 diatas bahwa maksimum kredit adalah Rp 25.000.000,- jangka waktu 60 bulan dengan suku bunga yang tidak menentu tiap tahunnya. Terlihat pada tahun pertama atau 12 bulan pertama suku bunga yang berlaku adalah 6,25% pertahun dimana angsuran yang dibayarkan oleh nasabah sebesar Rp 486.232,- dan pada tahun ke-2 atau bulan ke-13 sampai bulan ke-24 suku bunga berubah menjadi 12,50% pertahun yang menyebabkan penambahan pembayaran angsuran oleh nasabah sebesar Rp 547.633,-. Begitu pun pada tahun ke-3 atau bulan ke-25 sampai bulan ke-36 suku bunga berubah menjadi 13,00% pertahun dengan angsuran Rp 551.567,- dan pada tahun ke-4 atau bulan ke-37 sampai bulan ke-48 suku bunga menjadi 14,00%
74
pertahun dengan angsuran sebesar Rp 557.032,- pada tahun ke-5 atau bulan ke-49 sampai bulan ke-60 suku bunga berubah menjadi 13,50% pertahun dengan angsuran menjadi Rp 555.573,-. Total angsuran menjadi sebesar Rp 32.376.439 dengan nilai kredit adalah Rp 25.000.000,- dan total angsuran bunga adalah Rp 7.376.439,-. Tabel 5 Perhitungan Angsuran Bulanan, Angsuran Margin, dan Angsuran Pokok KPR Syariah Asumsi Kredit : 1. Pokok Pembiayaan 2. Profit Margin 3. Maksimum Pembiayaan 4. Jangka Waktu
Bulan 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Sisa Pokok 25,000,000 24,583,333 24,166,667 23,750,000 23,333,333 22,916,667 22,500,000 22,083,333 21,666,667 21,250,000 20,833,333 20,416,667 20,000,000 19,583,333 19,166,667 18,750,000 18,333,333 17,916,667 17,500,000 17,083,333 16,666,667 16,250,000 15,833,333
25,000,000 7,812,500 32,812,500 60 Jadwal Angsuran Angsuran Angsuran Pokok Margin 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208 416,667 130,208
Total Angsuran 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875
75
24 15,416,667 25 15,000,000 26 14,583,333 27 14,166,667 28 13,750,000 29 13,333,333 30 12,916,667 31 12,500,000 32 12,083,333 33 11,666,667 34 11,250,000 35 10,833,333 36 10,416,667 37 10,000,000 38 9,583,333 39 9,166,667 40 8,750,000 41 8,333,333 42 7,916,667 43 7,500,000 44 7,083,333 45 6,666,667 46 6,250,000 47 5,833,333 48 5,416,667 49 5,000,000 50 4,583,333 51 4,166,667 52 3,750,000 53 3,333,333 54 2,916,667 55 2,500,000 56 2,083,333 57 1,666,667 58 1,250,000 59 833,333 60 416,667 Total Sumber : BNI (2009)
416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 416,667 25,000,000
130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 130,208 7,812,500
546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 546,875 32,812,500
Dapat dilihat pada tabel 5 diatas bahwa maksimum kredit adalah Rp 25.000.000, dengan asumsi jangka waktu 60 bulan atau 5 tahun margin yang disepakati adalah 6,25% yang berlaku dari bulan pertama sampai akhir bulan ke-
76
60, yang mengakibatkan angsuran perbulannya tetap dari awal angsuran hingga akhir angsuran yaitu sebesar Rp 546.875,-. Total angsuran hinggga bulan ke-60 menjadi sebesar Rp 32.812.500,- dengan nilai kredit adalah Rp 25.000.000,- dan total angsuran margin keseluruhan adalah Rp 7.812.500,-. Dari data di atas dapat dilihat bahwa pada perhitungan kredit pemilikan rumah dengan sistem perbankan konvensional terdapat perubahan tingkat suku bunga ditiap tahunnya hal ini disebabkan oleh salah satunya adalah faktor kondisi pasar atau kondisi perekonomian Indonesia dan juga di pengaruhi tingkat suku bunga BI. Dengan sistem perhitungan ini kita tidak dapat memprediksikan berapa angsuran yang harus kita bayar tiap bulannya dikarenakan tingkat suku bunga bisa saja berubah sewaktu-waktu. Dalam hal tingkat suku bunga yang berfluktuatif bank biasanya melakukan riview sesuai ketentuan yang berlaku pertiga bulan atau perenam bulan untuk menyesuaikan jumlah angsuran para nasabahnya. Di BNI sendiri untuk nasabah-nasabah kredit perumahan biasanya ditawarkan solusi atau paket-paket untuk mempermudah nasabah dengan tawaran angsuran tetap, nasabah dapat memilihnya sesuai dengan kemampuan masingmasing nasabah hal ini tentunya ditujukan untuk meminimalkan kemungkinan terjadinya kredit macet. pada perhitungan kredit pemilikan rumah dengan sistem perbankan syariah tidak terdapat fluktuasi sehingga tidak ada perubahan angsuran dari angsuran pertama hingga angsuran terakhir. Dari hasil perhitungan dan pembahasan penulis, terdapat perbedaan antara bunga yang harus dibayar pada sistem KPR konvensional dengan jumlah margin
77
pada sistem KPR syariah sejumlah Rp. 436.061,- hal ini disebabkan karena besarnya margin pada KPR syariah sudah ditentukan diawal untuk 60 bulan dengan dasar perhitungan jumlah pembiayaan yang disetujui dalam kasus ini Rp. 25.000.000,- sedang pada KPR konvensional bunga dihitung berdasarkan bunga yang berlaku untuk tahun berjalan dengan dasar perhitungan sisa jumlah pinjaman.
