Stanovy společenství vlastníků jednotek ČÁST PRVNÍ Všeobecná ustanovení Čl. I Základní ustanovení 1. Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnickou osobou, která je založená na základě zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník v účinném znění (dále jen „zákon“). 2. Členy společenství jsou vlastníci jednotek (dále jen „jednotky“) v budově č.p. 794, 796, 798, která je součástí pozemkup.č.1591, (dále jen „nemovitost“ ), k.ú Veveří, obec Brno, okres Brno-město, adresa Bayerova 25, 27, 29, Brno PSČ 602 00. Společnými členy společenství jsou společní vlastníci jednotek v domě (dále jen „člen společenství“). 3. Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech nemovitosti. 4. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem či členem. Společenství může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy nemovitosti. 5. Společenství právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami. 6. Společenství je jako právnická osoba způsobilé vykonávat práva a zavazovat se k povinnostem pouze ve věcech, spojených se správou, provozem a opravami společných částí nemovitosti (dále také jako „správa domu“) a v dalších věcech, v rozsahu a způsobem, uvedeným v zákoně a v těchto stanovách. 7. Společenství vlastníků se založí schválením stanov. 8. Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. 9. Právo vlastnit jednotku může její vlastník rozdělit na podíly, stejně tak je možné nabývat jednotku do společného jmění manželů. Členy společenství jsou v takovém případě spoluvlastníci jednotky nebo oba manželé, kteří jsou povinni písemně zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči společenství vlastníků a v případě, že společenství zanikne, pak vůči správci budovy. Toto zmocnění jsou povinni předložit nejpozději do deseti dnů ode dne nabytí jednotky do spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů. Společným zástupcem může být pouze spoluvlastník či vlastník jednotky.
Čl. II Název a sídlo společenství Názvem společenství: Společenství vlastníků pro dům Bayerova 25, 27, 29, Brno. Sídlo společenství vlastníků: Brno, Bayerova 796/27, PSČ 602 00.
ČÁST DRUHÁ Předmět činnosti společenství Čl. I Správa domu a pozemku a užívání společných částí (1) Správa nemovitosti zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o nemovitost a zachování nebo zlepšení společných částí nemovitosti. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí nemovitosti nadstavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku, sloužících všem spoluvlastníkům domu. (2) Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části nemovitosti, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. (3) Správou domu a pozemku se rozumí zejména zajišťování: a) provozu domu a pozemku; b) údržby a oprav společných částí domu;
c) protipožárního zabezpečení domu včetně hromosvodů; d) revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu, metrologické ověřování bytových měřidel vody a případných dalších technických zařízení podle vybavení domu; e) revizí a oprav domovní kotelny či výměníkové stanice v rozsahu a způsobem odpovídajícím skutečnému vybavení domu; f) prohlídek a čištění komínů; g) revize rozvodů plynu vč. plynových spotřebičů v jednotkách; správa se netýká oprav či výměny těchto spotřebičů; h) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku; i) administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu; j) dalších činností, které vyplývají pro společenství z obecně závazných právních či jiných předpisů a technických postupů, spojených se správou nemovitosti. (4) V rámci předmětu své činnosti může společenství sjednávat smlouvy, především o: a) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si členové společenství zajišťují u dodavatele přímo; b) pojištění domu; c) nájmu společných částí domu. (5) Společenství zajišťuje rovněž kontrolu plnění jím uzavřených smluv podle těchto smluv a je oprávněno uplatňovat nároky z porušování smluvních povinností ze strany dodavatelů. (6) Společenství dále zajišťuje zejména tyto činnosti spojené se správou domu a pozemku: a) vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady, spojené se správou domu a pozemku, popřípadě dalších příspěvků na činnosti, uvedené v těchto stanovách; b) vybírání záloh na plnění, spojená, nebo související s užíváním jednotky (tzv. služby) včetně jejich vyúčtování v dále uvedené lhůtě; c) vedení evidence plateb členů společenství, které jsou podle písmen a) a b) vybírány; d) vedení evidence nákladů, vztahujících se k domu a pozemku a k činnostem společenství; e) zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky; f) vedení účetnictví v souladu se zvláštními právními předpisy, zpracování daňových přiznání; g) vedení seznamu členů společenství, v seznamu musí být uvedeno jméno, příjmení, datum narození; adresa trvalého bydliště event. na žádost člena doručovací adresa, elektronická adresa, číslo bytu, podíl na společných částech domu a pozemku; h) včasné vymáhání plnění povinností, uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství; i) řádné hospodaření se svým majetkem a s finančními prostředky, poskytovanými vlastníky jednotek; j) plnění dalších povinností spojených s předmětem činnosti společenství podle zvláštních právních předpisů včetně činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků. (7) Společenství zajišťuje buď přímo, nebo na základě smluv uzavřených společenstvím s dodavateli plnění, spojená s užíváním jednotek a společných částí domu (dále jen „služby“), například dodávky elektřiny do společných částí domu, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor atp. V rámci této činnosti společenství zajišťuje zejména: a) platby úhrad za služby, zajišťované společenstvím; b) způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu a vyúčtování přijatých záloh na jednotlivé členy společenství;
c) vedení potřebných evidencí spojených se zajišťováním služeb a jejich úhradami včetně vyúčtování. (8) Společenství zajišťuje případně i další činnosti, související s provozováním společných částí domu, zejména technických zařízení, která slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám než členům společenství včetně uzavírání s tím souvisejících smluv. (9) Nesplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat jednotku tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiné jednotky (bytu či nebytové jednotky), je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opatření ke sjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku.
Čl. II Změny společných částí Stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a velikost spoluvlastnických podílů na společných částech nemovitosti, zajišťuje společenství se souhlasem nejméně ¾ většiny všech členů společenství.
Čl. III Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem (1) Společenství vlastníků je oprávněno uzavřít se třetí osobou smlouvu o zajišťování některých činností správy domu a pozemku při dodržení podmínek, stanovených pro tento postup obecně závaznými právními předpisy, těmito stanovami a usneseními shromáždění. (2) V souladu s prohlášením vlastníka budovy o osobě pověřené správou domu (dále jen „správce“), anebo v souladu s usnesením shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“) o ustanovení smluvního správce, společenství zajišťuje provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy se smluvním správcem, kterým může být fyzická či právnická osoba. (3) Smlouva se správcem obsahuje: a) vymezení činností, které bude správce vykonávat; b) určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu služeb, včetně jejich evidence; c) povinnost smluvního správce předkládat jím uzavírané smlouvy nebo jejich změny předem ke schválení orgánu společenství příslušnému podle těchto stanov, pokud byl smluvní správce společenstvím zmocněn k jejich uzavírání; d) povinnost smluvního správce předložit jednou ročně shromáždění zprávu o činnosti správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků každého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech; e) povinnost smluvního správce před ukončením jeho činnosti podat shromáždění zprávu o své činnosti a předat výboru nebo předsedovi společenství vlastníků všechny písemné materiály o správě domu a své činnosti; f) další náležitosti stanovené shromážděním. (4) Změny osoby smluvního správce nebo změny obsahu smlouvy se smluvním správcem schvaluje shromáždění. (5) Uzavřením smlouvy se smluvním správcem podle odst. (1) až (3) nemůže být dotčena výlučná
rozhodovací působnost orgánů společenství, plynoucí ze zákona a z těchto stanov. ČÁST TŘETÍ Orgány společenství Čl. I Společná ustanovení (1) Orgány společenství jsou:
a) shromáždění; b) výbor společenství (dále jen výbor); c) kontrolní komise. (2) Nejvyšší orgán společenství je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. (3) Členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu, tj. výboru, může být osoba, která je plně svéprávná, je bezúhonná ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání a je ke dni volby starší osmnácti let. (4) Členem voleného orgánu společenství nemůže být současně ten, jehož příbuzný v řadě přímé, sourozenec nebo manžel (manželka) je členem voleného orgánu společenství. Členství v jednom voleném orgánu společenství je neslučitelné s členstvím v jiném voleném orgánu tohoto společenství. (5) Orgány společenství hlasují veřejně. Shromáždění se může nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů usnést před vlastním rozhodováním, že bude o určité hlasovat tajně pomocí hlasovacích lístků. V takovém případě současně stanoví postup pro tajné hlasování.
Čl. II Shromáždění (1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů, odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Shromáždění se schází nejméně jedenkrát do roka. Svolává je výbor nebo předseda. Není-li zvolen výbor nebo předseda, svolává shromáždění ten, kdo plní funkci orgánu společenství. Svolavatel připravuje též podklady pro jednání shromáždění. Svolavatel musí pozvánku doručit členům nejméně 15 dnů před jeho konáním, a to vyvěšením pozvánky na vývěsku v domě, popřípadě také na webových stránkách společenství. Nemá-li člen trvalé bydliště v domě či má-li trvalé bydliště v domě, ale písemně sdělil, že mu má být pošta zasílána na jinou adresu, musí výbor pozvánku zaslat na tuto jím určenou doručovací adresu, kterou může být i adresa elektronická. (2) Výbor může zároveň pozvánku umístit do poštovní schránky každého člena v domě, event. na elektronické adresy, uvedené členy v seznamu členů. Shromáždění musí být svoláno též, požádá-li o to s uvedením návrhu pořadu jednání členové společenství, kteří mají alespoň ¼ všech hlasů, nejméně však dva z nich a to do 30 dnů od doručení této žádosti. Nesplní-li svolavatel povinnost svolat shromáždění, jsou oprávněni shromáždění svolat členové společenství sami a to na náklad společenství. (3) Jednání shromáždění je svoláváno pozvánkou, z níž musí být zřejmé datum, místo, čas a program jednání. K pozvánce musí být připojeny podklady, týkající se programu zasedání, nejsou-li tyto podklady připojeny, je povinen svolavatel podat informaci, kde se může člen společenství seznámit s podklady a umožnit každému členu společenství do těchto nahlédnout. (4) Má-li dojít ke změně stanov společenství nebo k přijetí usnesení, jehož důsledkem je změna stanov společenství, pozvánka obsahuje v příloze též návrh těchto změn stanov nebo návrh usnesení. (5) Na začátku shromáždění zvolí shromáždění předsedajícího schůze a zapisovatele, což může být i jedna osoba. O průběhu schůze shromáždění se sepisuje zápis, který podepíše předsedající a zapisovatel. Přílohou zápisu je listina přítomných s jejich podpisy a písemné podklady, které byly předloženy k jednotlivým projednávaným bodům. Zápisy vč. všech příloh jsou uchovávány u předsedy výboru. Předsedající je povinen zápis bez zbytečného odkladu po konání schůze předat členům, a to v elektronické podobě nebo ve formě písemné. (6) Shromáždění je způsobilé se usnášet ze přítomnosti členů společenství, kteří mají nadpoloviční většinu všech hlasů. (7) Každý z vlastníků má počet hlasů, odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech nemovité věci. Nepřihlíží se k hlasu společenství vlastníků, je-li členem společenství. (8) Není-li shromáždění na svém zasedání schopno se usnášet z důvodu, že není přítomno tolik členů, kteří mají nadpoloviční většinu všech hlasů, může výbor nebo ten, kdo původní zasedání svolal, svolat novou pozvánku ve lhůtě patnácti dnů od předchozího zasedání náhradní zasedání shromáždění.
Z pozvánky musí být zřejmé, že se jedná o náhradní zasedání shromáždění. Náhradní zasedání se musí konat nejpozději do šesti týdnů ode dne, na který bylo původní zasedání předtím svoláno. Na náhradním zasedání může shromáždění jednat jen o záležitostech zařazených na pořad předchozího zasedání. Usnesení může přijmout za účasti libovolného počtu členů. (9) Shromáždění přijímá rozhodnutí většinou hlasů všech přítomných vlastníků jednotek, není-li v obecně závazném předpisu či v těchto stanovách určeno jinak. (10) Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na údržbu a opravy domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek. (11) Rozhoduje-li se o změně stanov, o přijetí půjčky či úvěru (uzavření úvěrové smlouvy), zřízení zástavního práva a schválení plánu oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí, vyžaduje se souhlas alespoň ¾ všech vlastníků jednotek. Ke zvolení předsedy nebo členů výboru je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny všech členů. Tvoří-li společenství pouze tři členové, je zapotřebí k přijetí usnesení shromáždění vždy souhlasu všech členů. (12) Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, také navrhnout, a to v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. Tento návrh musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Lhůta k vyjádření vlastníka jednotky činí 30 dnů ode dne doručení návrhu. K platnosti hlasování se vyžaduje písemné vyjádření „souhlasím/nesouhlasím“ člena společenství s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno, opatřené vlastnoručním podpisem člena společenství na listinu, obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Nedoručí-li člen společenství v uvedené lhůtě svůj souhlas s návrhem usnesení, platí, že s návrhem usnesení nesouhlasí. Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl. (13) Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny či dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv člena společenství soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný člen společenství požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do tří měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne. (14) Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. (15) Stejné právo má přehlasovaný vlastník, bylo-li hlasováno dle bodu 10 tohoto článku stanov, tj. mimo zasedání a byl-li přehlasován a dále každý vlastník jednotky, má-li k tomu důležitý důvod, pokud jde o záležitost, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se. (16) Každý člen může také navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí výboru nebo shromáždění pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami. Toto právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí. (17) Do působnosti shromáždění zejména patří: a. změna stanov; b. změna prohlášení vlastníka; c. volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn; d. schválení účetní závěrky;
e. vypořádání výsledku hospodaření a schválení zprávy o hospodaření společenství a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků (nedílnou součástí zprávy o hospodaření je rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve stanovách); f. schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování nákladů na služby na vlastníky jednotek; g. rozhodování o: - členství společenství v právnické osobě, působící v oblasti bydlení; - změně účelu užívání domu nebo bytu; - změně podlahové plochy jednotky; - úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek; - změně podílu na společných částech nemovitosti; - změně v určení společné části, sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky; - opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku, stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného; - rozhodování v dalších záležitostech určených těmito stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. udělování předchozího souhlasu: -- k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi; -- k nabytí, zcizení nebo zatížení, movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; -- k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím včetně schválení výše a podmínek úvěru, -- k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil; -- k určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti.
Čl. III Výbor (1) Výbor je statutárním orgánem společenství. Řídí a organizuje běžnou činnost společenství a rozhoduje ve věcech, spojených se správou domu a pozemku a s předmětem činnosti společenství, s výjimkou těch věcí, které jsou podle zákona a těchto stanov ve výlučné působnosti shromáždění, a nebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradilo. Za svou činnost odpovídá výbor shromáždění. Výbor má tři členy. (2) Členové výboru jsou voleni a odvoláváni shromážděním. Předsedu a místopředsedu volí výbor z řad svých členů a z funkce je odvolává. Předseda výboru organizuje, svolává a řídí činnost výboru, organizuje běžnou činnost společenství. Výbor koná své schůze podle potřeby, nejméně však jednou za šest měsíců. (3) Každý člen výboru má jeden hlas. (4) Výbor je schopen usnášení, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů výboru. (5) Za výbor jedná navenek jeho předseda. V době nepřítomnosti předsedy jej zastupuje místopředseda. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán dvěma členy výboru. K názvu společenství připojí člen svůj podpis a údaj o své funkci. (6) První funkční období členů výboru jsou dva roky, poté pět let; počíná dnem zvolení do funkce a končí uplynutím funkčního období. (7) Člen voleného orgánu společenství může být volen opětovně. (8) Kdo přijme funkci člena výboru, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.
(9) Člen výboru vykonává funkci osobně; to však nebrání tomu, aby člen zmocnil pro jednotlivý případ jiného člena téhož orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval. Členství ve výboru končí odstoupením z funkce, odvoláním z funkce nebo zánikem členství ve společenství. Je-li člen odvolán, zaniká funkce dnem odvolání, nebylo-li rozhodnuto k pozdějšímu datu. Zanikne-li členu výboru jeho členství ve společenství, zaniká funkce k tomuto dni. (10) Odstoupí-li člen výboru ze své funkce prohlášením, doručeným shromáždění, zaniká funkce uplynutím dvou měsíců od doručení prohlášení. (11) Shromáždění může zvolit náhradníky členů volených orgánů společenství v počtu, rovnajícím se nejvýše počtu zvolených členů orgánu, spolu s určením jejich pořadí. Náhradník nastupuje na místo člena orgánu, jehož funkce skončila před uplynutím funkčního období, dnem skončení funkce. Pro náhradníky platí ustanovení tohoto článku obdobně. (12) Výbor, jako statutární orgán společenství, zejména: a) v souladu s obecně závaznými právními předpisy, s těmito stanovami a s usneseními shromáždění činí právní úkony jménem společenství navenek ve všech předmětu činnosti, zejména též uzavírá smlouvy schválené shromážděním; b) zajišťuje kontrolu kvality dodávek, služeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění z jištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody; c) jménem společenství vymáhá plnění povinností uložených členům společenství; d) plní povinnosti ve vztahu k rejstříku společenství, vedenému příslušným soudem, určeným zvláštním předpisem k jeho vedení. (13) V působnosti výboru je také rozhodování o nabytí, zcizení movitých věcí ve vlastnictví společenství, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení movitých věcí ve vlastnictví společenství, jejíchž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč. (14) V působnosti výboru je i rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci tj. domu, pozemků, nepřevyšuje-li sjednaná cena za dílo v jednotlivém případě částku 100 000 Kč; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy, způsobené havárií na společných částech. (15) Výbor je ovšem povinen bez zbytečného odkladu po uzavření smlouvy (bod 13, 14 tohoto článku stanov) členy shromáždění o uzavření smlouvy a jejich podmínkách uvědomit. Svou povinnost splní, pokud smlouvu vyvěsí na vývěsku v domě event. ji zašle na vědomí členům na jejich elektronickou adresu. Prvními členy výboru se určují: Ing. Martin Švehlík Mgr. Marcela Horáčková Ing. Jarmila Bláhová
Čl. IV Kontrolní komise (1) Kontrolní komise je kontrolním orgánem společenství, který je oprávněn kontrolovat činnost společenství a činnost statutárního orgánu a výkonného orgánu společenství a projednávat stížnosti členů společenství na činnost společenství či jeho orgánů. (2) Kontrolní komise je tříčlenná a volí a odvolává ji shromáždění. Ze svých členů volí kontrolní komise svého předsedu, který svolává a řídí jednání této komise. (3) Kontrolní komise v rámci své působnosti zejména kontroluje - zda společenství a jeho orgány vyvíjely činnost v souladu se zákonem a s těmito stanovami; - vyjadřuje se k řádné účetní závěrce společenství a ke zprávě předsedy společenství, určené k projednávání na zasedání shromáždění; - podává shromáždění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti;
- může podat výboru či předsedovi zprávu o zjištěných nedostatcích včetně návrhu opatření k odstranění zjištěných nedostatků, včetně termínů. (4) Každý člen kontrolní komise má jeden hlas. Funkční období člena kontrolní komise je dvouleté. Kontrolní komise byla určena v tomto složení: Mgr. Pavel Macur Miloš Antoš Ing. Věra Bláhová
Čl. V Jednání dalších osob za společenství (1) Shromáždění může rozhodnout, že určité činnosti bude pro společenství vykonávat zaměstnanec (zaměstnanci) společenství na základě pracovní smlouvy, či dohody o pracovní činnosti nebo dohody o provedení práce. (2) Pracovní zařazení a vymezení právních úkonů, které je zaměstnanec oprávněn činit za společenství v rámci pracovněprávního vztahu podle odst. 1, musí být schváleno shromážděním. (3) Smlouva, sjednaná podle odst. 1, musí obsahovat přesné vymezení oprávnění zaměstnance k jednání za společenství. (4) Společenství může zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy se správcem, který může být fyzická nebo právnická osoba. (5) Správce, změnu osoby správce nebo změny obsahu smlouvy se správcem schvaluje shromáždění. (6) Uzavřením smlouvy se správcem nemůže být dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánu společenství plynoucí z obecně závazných právních předpisů a z těchto stanov.
ČÁST ČTVRTÁ Členství ve společenství Čl. I Vznik členství (1) Členy společenství se stávají fyzické i právnické osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce v domě, pro který společenství vzniklo. Jejich členství vzniká dnem nabytí vlastnictví k jednotce. (2) Společnými členy společenství jsou spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů. Ze společného členství jsou společní členové oprávněni a povinni společně a nerozdílně. (3) Navenek se však spoluvlastníci jednotky považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba. (4) Spoluvlastníci jednotky zmocní bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce poté, co vznikne k jednotce podílové spoluvlastnictví, společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu, event. správce domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění. (5) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části nemovitosti. (6) Vlastník jednotky udržuje svůj byt /nebytovou jednotku/ tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání. (7) Žádný z vlastníků jednotky není oprávněn užívat ty společné části nemovité věci, které jsou určeny k výlučnému užívání jiného člena společenství.
(8) Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí (např. usnesení shromáždění, výboru, domovní řád, bude-li vydán), jakož i povinnost zajistit jejich dodržování osobami, jímž umožnil přístup do domu nebo bytu. (9) Každého člena a údaje o něm (viz. obsah seznamu členů) zapíše společenství do seznamu členů společenství neprodleně poté, kdy člen společenství oznámí prokazatelně nabytí vlastnictví jednotky.
Čl. II Práva a povinnosti člena společenství (1) Člen společenství má práva vlastníka jednotky a člena společenství, uvedená v příslušných ustanoveních obecně závazných právních předpisů, v těchto stanovách a usneseních orgánů společenství. Má zejména právo: a) účastnit se veškeré činnosti společenství způsobem a za podmínek stanovených zákonem a těmito stanovami; b) účastnit se jednání shromáždění a hlasováním se podílet na jeho rozhodování včetně účasti na rozhodování mimo zasedání. Na jednání shromáždění se může nechat vlastník zastupovat jinou fyzickou osobou na základě plné moci v písemné formě, přičemž uvede rozsah oprávnění zmocněnce v plné moci. Je-li zmocněncem jiná osoba než vlastník jednotky, zapsaný v seznamu členů, musí být podpis zmocnitele na plné moci úředně ověřen. c) volit a být volen do orgánů společenství; d) předkládat orgánům společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti společenství a odstranění nedostatků v činnosti společenství; e) na sdělení jména a adresy kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce od osoby, odpovědné za správu domu; f) seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům spravuje a u této osoby nahlížet do smluv, uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, ta samá práva má vůči správci domu; g) obdržet vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb a vrácení případných přeplatků, přičemž osoba odpovědná za správu domu (i správce domu) je povinna zálohy na služby vyúčtovat do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období a nedoplatky a přeplatky jsou splatné do 3 měsíců po uplynutí lhůty k vyúčtování; h) nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění, do zápisů ze schůze shromáždění a do smluv, sjednaných společenstvím. (2) Člen společenství má zejména tyto povinnosti vlastníka jednotky a člena společenství: a) dodržovat tyto stanovy a usnesení orgánu společenství a plnit tato usnesení orgánů společenství schválená v souladu s obecně závaznými právními předpisy a těmito stanovami; b) platit zálohy a poplatky na plnění, spojená nebo související s užíváním jednotky (služby) vždy do 15. dne každého kalendářního měsíce a vznikne-li mu z jejich vyúčtování nedoplatek, tento ve lhůtě splatnosti uhradit; c) platit ve stejné lhůtě příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje nebo členů jejich orgánů na vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti v paušální výši hodné pro všechny jednotky; příspěvek je stanoven v Kč/měsíc/jednotka (změna jeho výše podléhá schválení shromážděním); d) platit ve stejné lhůtě příspěvky na opravy a údržbu společných částí nemovitosti ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech nemovitosti; e) oznámit nabytí vlastnictví jednotky, včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v jednotce domácnost, sídlo či ji budou užívat, oznamovat změny těchto údajů prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu (správci domu) nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem; f) oznámit bez zbytečného odkladu osobě, odpovědné za správu domu, změny v počtu osob, které mají v jednotce domácnost, sídlo či ji užívají po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce
v jednom kalendářním roce. Přenechal-li byt k užívání jiné osobě, oznámí i jméno a adresu této osoby; g) řídit se při užívání společných částí domu, pozemků a společných zařízení domu obecně závaznými právními předpisy, těmito stanovami a domovním řádem, bude-li vydán; h) zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práv ostatních členů společenství; úpravy jednotky ve svém vlastnictví provádět tak, aby neohrožoval výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek a v případech, kde to stanoví obecně závazné právní předpisy provádět úpravy jen se souhlasem všech vlastníků jednotek nebo na základě smlouvy o výstavbě, uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě; předem písemně oznámit výboru záměr provádění stavebních oprav či změn stavby v jeho jednotce; i) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají, případně osoby, které pověřil opravami své jednotky; j) umožnit instalaci, údržbu, výměnu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, příp. jiných energií v bytě a odečet naměřených hodnot; k) umožnit přístup do jednotky za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (správce domu), upravuje-li vlastník jednotky stavebně svoji jednotku; l) zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo společenstvím řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř jednotky nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožnit za tím účelem přístup do jednotky, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (správcem domu), to platí i pro umístění, výměnu, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, příp. jiných energií; m) uhradit úrok z prodlení, je-li člen v prodlení s příspěvky za správu domu a pozemků a zákonný poplatek z prodlení, je-li v prodlení se zálohami na služby event. s nedoplatkem na jejich vyúčtování, event. jiné finanční sankce vyplývající z obecně závazných právních předpisů, přičemž výše poplatku z prodlení je daná zákonem; n) udržovat svoji jednotku a společné části nemovité věci, které má vyhrazeny k výlučnému užívání tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, zdržet se poškození společných částí nebo ztížení výkonu oprávnění svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svoji jednotku a užívat společné části jiným členům společenství. (3) Při poškození jednotky prováděním prací z podnětu společenství je společenství povinno nahradit vlastníku jednotky škodu. To neplatí, prováděl-li však tyto práce ve stejném zájmu jen některý vlastník jednotky, pak nahradí škodu poškozenému vlastník sám. (4) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby, odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku, přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě, odpovědné za správu domu. Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.
Čl. III Zánik členství ve společenství (1) Členství ve společenství zaniká: a) převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky; b) úmrtím člena společenství – fyzické osoby; c) zánikem člena společenství – právnické osoby bez právního nástupnictví; d) zánikem jednotky, jejímž vlastníkem je člen společenství; e) dalším způsobem, pokud to stanoví obecně závazný právní předpis.
(2) Společné členství ve společenství zaniká a mění se na členství dnem, kdy se zapíše změna předchozího spoluvlastnictví jednotky na výlučné vlastnictví jediného člena společenství do veřejného rejstříku. ČÁST PÁTÁ Hospodaření společenství Čl. I Příjmy a náklady společenství Společenství hospodaří se zálohovými finančními prostředky poskytovaný i členy společenství jako: a) krátkodobá záloha na úhradu nákladů za služby spojené s užíváním jednotek, správní poplatek a pojištění; b) příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku jakožto společných částí, k uvedenému účelu společenství zřizuje fondy. Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech nemovité věci. Vyúčtování krátkodobých záloh na úhradu za služby provádí správce jedenkrát za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok, nejpozději do 4 kalendářních měsíců po jeho skončení; v souladu se stanoveným způsobem rozúčtování. Vyúčtování se v uvedené lhůtě vyhotoví písemně a doručí jednotlivým vlastníkům jednotek. Nedoplatek nebo přeplatek vyplývající z vyúčtování je splatný do 3 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. Vlastníci jednotek jsou povinni vždy do 15. dne daného měsíce na účet společenství poukazovat předepsanou zálohovou finanční částku, jež obsahuje: a) krátkodobou zálohu na úhradu nákladů za služby, spojené s užíváním jednotek, stanovenou správcem dle předpokládaných nákladů pro dané období; b) příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku, přičemž výši zálohových příspěvků stanoví vlastníci jednotek na shromáždění na následující období tak, aby byly finančně zajištěny předpokládané náklady dle dlouhodobého plánu oprav spojené s údržbou, opravami a revizemi společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku, případně na úhradu úvěrů pro zajištění těchto činností: I. Údržba - údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady, není-li obsahem provozních nákladů dle odst. 1 písm. a) tohoto článku. II. Oprava - opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu, není-li obsahem provozních nákladů dle odst. 1 písm. a) tohoto článku. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií. III. Rekonstrukce - rekonstrukcí se rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů. IV. Modernizace - modernizací se rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. Výdaje na vlastní správní činnosti společenství jsou zejména: a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství, b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na el. energii;
c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost: kancelářské potřeby, telefonní poplatky, poštovné; d) náklady na správu domu a pozemku hrazené pověřenému správci, pokud je tento smluvně sjednán; e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku. Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou zejména: a) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na právu domu a pozemku a příspěvků na opravy a údržbu společných částí domu a poplatky z prodlení z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplnění povinnosti vlastníka jednotky podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty; b) úroky z vkladů na bankovních účtech společenství; c) penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím; d) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh a e) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství. Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy: a) nájemné z pronájmu společných částí domu; b) úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě. Tyto příjmy je povinno společenství vyúčtovat každoročně nejpozději do dvou měsíců následujícího kalendářního roku za předchozí kalendářní rok jednotlivým vlastníkům jednotek v domě dle jejich podílu na společných částech domu a pozemku a do jednoho měsíce po provedeném vyúčtování zaplatit.
Čl. II Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství (1) Rozpočet na kalendářní rok sestavuje společenství s přihlédnutím k příjmům a výdajům za předcházející kalendářní rok, k potřebě údržby či opravy, modernizací či rekonstrukcí společných částí nemovité věci dle schváleného soupisu oprav společných částí nemovité věci (domu a pozemku) pro tento rok. (2) Společenství zřizuje fond oprav, případně jiné fondy dle svých potřeb a v souladu s platnými předpisy. (3) Fond oprav se tvoří zejména z těchto zdrojů, z řádných i mimořádných příspěvků vlastníků jednotek na opravy a údržbu společných částí domu včetně jejich příslušenství a z jiných zdrojů, o kterých rozhodne shromáždění. Používá se zejména k opravám, údržbě, modernizaci a rekonstrukci společných částí nemovité věci a domu dle shromážděním schváleného plánu oprav, modernizací a rekonstrukcí pro každý rok či shromážděním dodatečně schválené opravy společných částí nemovité věci a domu (havárie). (4) V případě řešení havarijních stavů, není-li na zůstatku fondu oprav dostatek finančních prostředků, je výbor oprávněn učinit takové kroky k zajištění finančních prostředků, aby byl havarijní stav odstraněn a bylo umožněno řádné a bezpečné užívání všech jednotek. (5) Zprávu o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku předkládá výbor ke schválení shromáždění spolu se zprávou o hospodaření společenství a s návrhem na schválení účetní závěrky. Nevyčerpaný zůstatek těchto finančních prostředků (jak fondu oprav, tak režijního fondu) se převádí do následujícího roku.
ČÁST ŠESTÁ Čl.I Zánik, zrušení a likvidace společenství (1) Společenství zaniká výmazem ze seznamu společenství vlastníků jednotek vedeného příslušným soudem. (2) Společenství se zrušuje: a) Dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě; b) Rozhodnutím vlastníků jednotek, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. V takovém případě přijmou vlastníci jednotek pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni. c) Klesne-li počet členů - vlastníků jednotek na méně než tři. d) V případě, že vlastníci všech jednotek v domě uzavřou dohodu o tom, že vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy. Dohoda musí mít formu notářského zápisu. Vkladem spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí podle této dohody zaniká vlastnictví jednotek a vzniká podílové spoluvlastnictví budovy. e) Z důvodu zániku budovy. f) Jiným způsobem, který stanoví zákon. Při zrušení společenství vlastníků se neprovádí likvidace - práva a povinnosti společenství vlastníků přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech. (3) V případě zániku společenství či domu se po vypořádání všech závazků a pohledávek rozdělí zůstatek: a) Fondu oprav dle výše spoluvlastnického podílu na jednotlivé členy společenství zapsané v katastru nemovitostí ke dni předcházejícímu dni zániku. b) Fondu měřidel dle poměru výše příspěvku jednotlivých vlastníků jednotek zapsaných v katastru nemovitostí ke dni předcházejícímu dni zániku. c) Fondu společenství každému vlastníku či spoluvlastníkům jednotky zapsané v katastru nemovitostí ke dni předcházejícímu dni zániku shodně.
ČÁST SEDMÁ Závěrečná ustanovení ČI. I Společná ustanovení (1) Za den zaplacení ve smyslu těchto stanov se považuje den, kdy byla předmětná částka připsána ve prospěch účtu oprávněného, nebo den, kdy byla příjemci nebo osobě oprávněné za něj jednat předána v hotovosti. (2) Rozhodnutí týkající se jednotlivých členů společenství vlastníků jim musí být písemně oznámeno a doručeno. Doručení doporučeným dopisem nebo do vlastních rukou je nutné v případech stanovených zákonem, stanovami nebo rozhodnutím shromáždění. (3) Za den doručení se pro účely těchto stanov považuje den, kdy projev vůle jedné smluvní strany došel druhé smluvní straně. (4) Doručuje-li se prostřednictvím pošty, má se v pochybnostech za to, že dnem doručení je třetí pracovní den po dni, kdy byl tento projev vůle odeslán druhé smluvní straně. Účinky doručení nastanou i tehdy, jestliže pošta písemnost vrátí odesílateli jako nedoručitelnou a příjemce přitom svým jednáním doručení zmařil; zejména, jestliže přijetí písemnosti odmítl. (5) Členovi se doručují písemnosti na adresu k tomu určenou, kterou naposledy písemně sdělil, vždy na území ČR.
(6) Společenství je oprávněno písemné oznámení, které se týká všech nebo většího počtu členů, doručit elektronickou poštou, byla-li vlastníkem adresa oznámena, nebo vhozením do schránky příslušného člena, který neoznámil e-mailovou adresu, současně je však povinno toto datované oznámení vyvěsit na informační desce v přízemí budovy bytového domu.
Čl. II Ostatní ujednání Společenství vlastníků se zakládá prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Činnost společenství se řídí českým právním řádem. Právní vztahy neupravené těmito stanovami se řídí příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012Sb. a doplňujících předpisů a norem – obecně platných právních předpisů v ČR.
