ANALISIS APLIKASI PRODUK MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH PT. BANK MUAMALAT INDONESIA, TBK

ANALISIS APLIKASI PRODUK MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH PT. BANK MUAMALAT INDONESIA, TBK Skripsi Diajukan Kepada Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Ilmu Sosial Islam (S. Sos.I)

Oleh

FAUZIAH NIM: 107053002496

PROGRAM STUDI MANAJEMEN DAKWAH FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA 1432 H /2011 M

LEMBAR PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan bahwa: 1. Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah satu persyaratan memperoleh gelar sarjana Strata Satu (S - 1) di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta. 2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya cantumkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta. 3. Jika kemudian hari terbukti bahwa karya ini bukan hasil karya asli saya atau merupakan hasil jiplakan dari orang lain, maka saya bersedia menerima sanksi yang berlaku di Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

Bintaro, 14 Juni 2011

Fauziah

ABSTRAK Bismillahirrahmanirrahim

Fauziah, “Analisis Aplikasi Produk Murabahah Pada Pembiayaan Hunian Syariah PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk.” Dibawah bimbingan Dr. H.A. Ilyas Ismail, MA. Jurusan Manajemen Dakwah, 2007. Memiliki rumah sendiri adalah idaman semua orang, bahkan menjadi kebutuhan pokok manusia yang harus dipenuhi. Namun, kebanyakan orang tidak mampu membeli dengan tunai sehingga membeli dengan angsuran atau menyewa adalah alternatif yang dapat dipilih. Hal yang menarik bagi penulis yakni di bank syariah sendiri, tersedia beragam Kredit Pemilikan Rumah Syariah (KPRS) yang bisa dipilih sesuai kebutuhan dan bebas dari bunga. Salah satunya KPRS Pembelian dengan akad murabahah yang memberi kepastian jumlah angsuran yang harus dibayar oleh nasabah setiap bulannya. Bank Muamalat memiliki produk murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariahnya yang dapat mengakomodir permintaan pasar yang menginginkan rumah indent (sesuai pesanan) dan sifat angsuran yang fix (tetap). Selain itu, mewujudkan hunian impian sesuai dengan prinsip syariah. Dalam penelitian ini penulis menggunakan pendekatan kualitatif dengan desain analisis deskriptif yaitu dengan cara memaparkan informasi faktual yang diperoleh dari Product Development Division (PDD) Bank Muamalat Indonesia (BMI). Teknik pengumpulan data berupa observasi yaitu penulis terjun langsung di PDD agar menghasilkan data yang lebih mendalam dan objektif, melakukan wawancara terstruktur dan tidak terstruktur dengan Asset Product Manager, Liability Product Officer dan staff PDD dan dokumentasi. Tujuan dari penelitian ini untuk mengetahui aplikasi produk murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah (PHS) yang dilakukan oleh BMI. Penelitian ini menyimpulkan bahwa aplikasi produk murabahah pada PHS BMI telah menerapkan prinsip pembiayaan sesuai syariah sesuai dengan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 04/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Murabahah di setiap transaksi pembiayaannya dengan memperhatikan akad, harga jual beli, persyaratan pembiayaan, jangka waktu pembiayaan, cara pembayaran cicilan, dan memperhatikan prinsip kehati-hatian yaitu 5C (prudential principle). Penulis menyarankan agar PDD BMI lebih meningkatkan profesionally delivered, baik dari segi produk, pelayanan, maupun pelaksanaannya sesuai prinsip syariah. Kata Kunci : Pembiayaan, Murabahah

i

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum wr.wb Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat, taufik dan hidayah-Nya kepada kita semua. Shalawat dan salam kepada Nabi Muhammad SAW yang memberikan inspirasi kepada kita untuk berbuat lebih baik dari hari ke hari. Atas berkat rahmat dan kasih sayang dari Allah, penulis mampu menyelesaikan bab demi bab penulisan skripsi ini yang Insya Allah dapat menjadi amal yang tidak pernah terputus dan berguna untuk penulis dan orang lain nantinya. Halangan serta tantangan dalam penulisan skripsi ini, tidak terlepas dari bantuan para dosen maupun pengajar lain yang memiliki intensitas ilmu di bidang perbankan, khususnya perbankan syariah. Pada kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih kepada seluruh pihak yang selalu berhubungan langsung maupun tidak langsung kepada penulis. Semoga Allah memberikan balasan yang lebih baik daripada yang pernah mereka terima. Amin. Diantaranya ; 1.

Dr. Arief Subhan, MA, selaku Dekan Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi (FIDKOM), Drs. Wahidin Saputra, selaku Pudek I FIDKOM, Drs. Mahmud Jalal, MA, selaku Pudek II FIDKOM, dan Drs. Study Rizal Lk, MA, selaku Pudek III FIDKOM UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.

2.

Drs. Cecep Castrawijaya, MA, selaku Ketua Jurusan Manajemen DakwahManajemen Haji dan Umroh, yang tidak pernah bosan membimbing penulis dan kawan-kawan lain dalam hal urusan perkuliahan.

3.

H. Mulkannasir, BA, S.Pd, MM, selaku Sekretaris Jurusan Manajemen Dakwah, dengan sabar memberikan pengarahan dan membantu penulis dalam semua penyelesaian dan urusan yang penulis butuhkan dalam aktivitas selama perkuliahan sampai menyelesaikan skripsi ini.

ii

4.

Dr. H. A. Ilyas Ismail, MA, selaku Dosen Pembimbing Skripsi, dengan besar hati dan sabar meluangkan waktunya untuk berdiskusi, memberikan saran dan bimbingan kepada penulis hingga akhirnya bisa sampai ke meja sidang Munaqasyah.

5.

Tim Penguji skripsi yang telah banyak memberikan saran dan masukan terhadap skripsi penulis.

6.

Drs. H. Hasanuddin Ibnu Hibban, MA, selaku dosen yang telah memberikan masukan terhadap skripsi ini dan mentransformasikan ilmunya, khususnya mengenai perbankan syariah.

7.

Ibu Rubiyanah, MA yang selalu memberikan doa dan arahan kepada penulis dari awal perkuliahan sampai selesainya skripsi ini.

8.

Seluruh Dosen dan Civitas Akademik Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi, khususnya Jurusan Manjemen Dakwah, atas segala ilmu yang telah diberikan sehingga dapat membentuk kesadaran penulis dalam bentuk intelektualitas dan spiritualitas. Semoga ilmu yang telah diberikan menjadi amal jariyah bagi kalian yang tak pernah terputus.

9.

Pimpinan dan staff Perpustakaan Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi, Perpustakaan Fakultas Syariah dan Hukum, serta Perpustakaan Utama Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta yang telah memberikan fasilitas bagi penulis untuk mengadakan studi kepustakaan.

10. Segenap karyawan Bank Muamalat Kantor Pusat Non Operasional (KPNO), Arthaloka, khususnya bagian PDD (Product Development Division) kepada Pak Erik yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk dapat melaksanakan praktek magang di PDD, Pak Kindy, Bang Syukri, Mba Hana, yang telah bersedia berbagi waktu dan informasi mengenai bahan penulisan skripsi ini serta kru-kru lainnya yang berada di lantai 7 yang tidak mungkin disebutkan namanya satu persatu yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk dapat belajar dan berkembang. Merupakan pengalaman berharga yang tak terlupakan selama menjalankan magang disana. Jazakumullah khairan katsira.

iii

11. Keluarga penulis, khususnya orang tua penulis, H. Ramli H.M dan Hj. Netty Ruyati yang senantiasa memberi motivasi, doa, cinta dan curahan kasih sayang, untuk mereka skripsi ini penulis persembahkan. Semoga Allah senantiasa memberikan limpahan kasih sayang untuk Bapak dan Mama. Adikku tersayang Rieda atas cinta dan doanya, mama vistariva terima kasih atas fasilitas internetnya selama ini serta keluarga besar (alm.) kakek Rochmat S, terima kasih setulusnya atas doa dan dorongannya. 12. Sahabat – sahabatku; Iin, Noni, Lilis, Nda, Atik, Eem yang tidak hentihentinya memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan skripsi ini. Uchi, Shofa dan Nadia yang telah sabar mendengarkan ceritacerita penulis. 13. Seluruh kawan-kawan MD angkatan 2007, khususnya kelas B yang telah berjuang bersama dari awal sampai sekarang. Perjuangan kita belum berakhir teman ! Akhirnya, besar harapan penulis agar karya ilmiah skripsi ini dapat bermanfaat bagi pembaca, terutama penulis sendiri. Dan, penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna, oleh karenanya penulis pun mengharapkan saran dan kritik yang membangun. Wallahul muwaffiq ila aqwamit thariq Wassalamualaikum wr.wb Bintaro, 14 Juni 2011

Fauziah

iv

DAFTAR ISI

ABSTRAK......................................................................................................

i

KATA PENGANTAR....................................................................................

ii

DAFTAR ISI ..................................................................................................

v

DAFTAR TABEL .......................................................................................... viii DAFTAR GAMBAR...................................................................................... ix DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................. BAB I

x

PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah............................................................

1

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah .......................................

5

C. Tujuan Dan Manfaat Penelitian.................................................

6

D. Metodologi Penelitian...............................................................

7

E. Tinjauan Pustaka....................................................................... 14 F. Sistematika Penulisan ............................................................... 16 BAB II

TINJAUAN TEORITIS TENTANG PRODUK MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH A. Produk Perbankan Syariah ....................................................... 18 1. Pengertian dan Tujuan Bank Syariah .................................. 18 2. Produk Perbankan Syariah ................................................. . 19 B. Pembiayaan Murabahah ........................................................... 20 1. Pengertian Pembiayaan ....................................................... 20 2. Prinsip-prinsip Pembiayaan ................................................ 21 3. Jenis-jenis Pembiayaan ...................................................... 24

v

4. Skema Proses Pembiayaan .................................................. 26 5. Pembiayaan Bermasalah ..................................................... 27 6. Pengertian Murabahah........................................................ 28 7. Landasan Syariah dan Hukum Murabahah.......................... 30 8. Rukun dan Syarat Murabahah............................................. 32 9. Manfaat Murabahah ........................................................... 33 10. Skema Proses Murabahah................................................... 34 C. Produk KPR Syariah................................................................. 35 BAB III

GAMBARAN UMUM TENTANG PT. BANK MUAMALAT INDONESIA, TBK A. Profil dan Sejarah Singkat PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk 36 B. Visi dan Misi PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk ................... 38 C. Struktur Organisasi dan Struktur Tata Kelola Perusahaan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk ................................................ 39 D. Sejarah dan Struktur Organisasi Product Development Division PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk .......................................... 44 E. Produk dan Layanan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk ........ 47

BAB IV

HASIL HASIL TEMUAN LAPANGAN DAN ANALISIS APLIKASI PRODUK MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH PT. BANK MUAMALAT INDONESIA, TBK A. Hasil Temuan Data Lapangan Aplikasi Produk Murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat............................. 50 1. Konsep Produk Murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat .............................................................. 51 2. Skema Aplikasi Pembiayaan Hunian Syariah Bank Muamalat............................................................................ 56

vi

3. Landasan Hukum dan Syariah Produk Murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat .............................. 58 B. Analisis Aplikasi Produk Murabahah Pada Pembiayaan Hunian Syariah PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk ............................. 62 1. Pelaksanaan Produk Murabahah Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat .............................................................. 62 2. Hasil Pelaksanaan .............................................................. 68 3. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat ............................................................. 71

BAB V

PENUTUP A. Kesimpulan............................................................................. 77 B. Saran-saran ............................................................................. 78

DAFTAR PUSTAKA..................................................................................... 80 LAMPIRAN – LAMPIRAN .......................................................................... 85

vii

DAFTAR TABEL

1.

Tabel 4.1

Perbedaan Fitur Singkat Baiti Jannati dengan Pembiayaan Hunian Syariah..................................................................... 53

2.

Tabel 4.2

Keunggulan produk KPRS Bank Muamalat .......................... 55

3.

Tabel 4.3

Weekly Portfolio Pembiayaan Hunian Syariah Murabahah .. 69

4.

Tabel 4.4

Persaingan dengan pricing competitor .................................. 75

viii

DAFTAR GAMBAR

1.

Gambar 2.1

Skema Proses Pembiayaan ............................................... 26

2.

Gambar 2.2

Skema Gambar Asli Murabahah ...................................... 34

3.

Gambar 3.1

Struktur Tata Kelola Perusahaan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk ................................................................. 44

4.

Gambar 3.2

Struktur Organisasi Product Development Division PT. Bank Muamalat, Tbk ................................................. 49

5.

Gambar 4.1

Tahapan Proses Pembiayaan Hunian Syariah PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk................................................. 67

ix

DAFTAR LAMPIRAN

1. Lampiran.1

Surat Keterangan Bimbingan Skripsi................................ 85

2. Lampiran.2

Surat Melakukan Penelitian/Wawancara dari Fakultas ..... 86

3. Lampiran.3

Surat Keterangan Riset .................................................... 87

4. Lampiran.4

Lembar Persetujuan Dewan Pengawas Syariah PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk................................................. 88

5. Lampiran.5

Risiko Produk Pembiayaan Hunian Syariah...................... 89

6. Lampiran.6

Form Aplikasi Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat ..... 91

7. Lampiran.7

Brosur Pembiayaan Hunian Syariah ................................. 93

8. Lampiran.8

Brosur Ayo ke Bank: Memiliki Rumah Sendiri dengan KPR, Bank Indonesia ....................................................... 97

9. Lampiran.9

Pedoman Wawancara ....................................................... 99

x

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah Perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia yang harus dipenuhi. Memiliki rumah sendiri adalah idaman semua orang, bahkan menjadi kebutuhan bagi yang sudah berkeluarga. Namun harga rumah yang melambung tinggi menyebabkan jarang orang mampu membeli rumah secara tunai, sehingga membeli dengan angsuran atau menyewa adalah alternatif yang dapat dipilih. Banyak cara yang dapat ditempuh oleh masyarakat dalam memenuhi kebutuhan pokok mereka dalam hal perumahan. Disinilah bank muncul menjembatani kepentingan pembeli dan penjual rumah dengan menawarkan fasilitas kredit pemilikan rumah. 1 Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) muncul karena kebanyakan orang, tidak mampu membeli rumah secara tunai. Umumnya perbankan konvensional menggunakan sistem bunga dalam KPR tersebut.

Namun, sistem bunga yang identik dengan riba yang jelas

diharamkan dalam Islam, membuat masyarakat muslim ragu untuk bertransaksi. Munculnya produk kredit pemilikan rumah syariah telah memberikan alternatif pembiayaan perumahan yang bebas dari riba (bunga). Salah satunya dengan akad murabahah yang memberi kepastian jumlah angsuran yang harus 1

“Cara Mudah Memahami dan Memilih KPR,” artikel diakses pada 16 Mei 2011 dari http://www.housing-estate.com

1

2

dibayar oleh nasabah setiap bulan. Misalnya harga beli rumah sebesar Rp.100 juta. Untuk jangka waktu 5 tahun, bank syariah misalnya mengambil keuntungan/margin sebesar Rp.50 juta. Maka harga jual rumah kepada nasabah untuk masa angsuran 5 tahun adalah sebesar Rp.150 juta. Angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan adalah Rp.150 juta dibagi 60 bulan = Rp.2,5 juta. Sistem bunga yang diterapkan dalam kredit pemilikan rumah di bank konvensional membuat ragu masyarakat untuk bertransaksi. Dalam al-Quran dinyatakan bahwa Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba, sebagaimana firman Allah dalam Surah al-Baqarah/2:275 berikut:                                                    Artinya: “Orang-orang yang makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan) penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu, adalah disebabkan mereka berkata (berpendapat), Sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. Orang-orang yang telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu terus berhenti (dari mengambil riba), Maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah. Orang yang kembali (mengambil riba), maka orang itu adalah penghuni-penghuni neraka; mereka kekal di dalamnya.”2 Pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebagai salah satu produk pembiayaan di dalam dunia perbankan sangat membantu masyarakat 2

Departemen Agama RI. al-Qur’an dan Terjemahnya (Bandung: CV Penerbit Jumanatul Ali Art, 2005), h.47

3

menengah ke bawah (pada umumnya) dalam memenuhi kebutuhan rumah tapi tidak memiliki cukup uang untuk membayar secara tunai. Umumnya perbankan menggunakan sistem bunga dalam KPR tersebut. Kemudian untuk menarik nasabahnya mereka menggunakan sistem bunga tetap yang tidak berubah selama jangka waktu yang telah ditentukan. Diadopsinya perbankan berbasis syariah di tanah air, tidak semata merupakan upaya sosialisasi kegiatan usaha lembaga jasa keuangan berdasarkan perspektif keislaman. Namun, juga untuk memenuhi permintaan masyarakat yang menghendaki sistem perbankan yang aman, terpercaya, amanah, adil, dan bebas dari riba. Saat ini semakin banyak bank yang menawarkan KPR syariah sebab pasarnya semakin tumbuh. Banyaknya bank-bank yang berusaha menerapkan praktek syariah merupakan hal yang patut kita syukuri. Selain itu, bank yang berprinsip syariah tidak kalah banyak diminati oleh masyarakat. Karena setiap keluarga memerlukan yang namanya pembiayaan rumah dan sebagian besar keluarga Indonesia adalah Muslim yang tentunya ingin tetap istiqomah dalam memiliki rumah yang sesuai dengan syariah.3 Dari sekian banyak produk syariah, kredit kepemilikan rumah (KPR) Syariah ini ternyata mendapat respon yang signifikan dari masyarakat karena konsumen tidak terbebani fluktuasi suku bunga yang terus mengalami perubahan. Munculnya produk kredit pemilikan rumah syariah telah memberikan alternatif pembiayaan perumahan. Di tengah situasi ekonomi 3

Ahmad Gozali, Serba-Serbi Kredit Syariah : Jangan Ada Bunga Diantara Kita (Jakarta : PT Elex Media Komputindo Kelompok Gramedia, 2005), h.28

4

yang terus menerus dipengaruhi inflasi, KPR syariah dapat menjadi solusi alternatif, meski pun suku bunga mengalami inflasi, cicilan KPR syariah tidak berubah karena memang menerapkan sistem tetap (fixed). Hal ini berbeda dengan KPR konvensional yang menggunakan sistem bunga yang menyebabkan cicilannya terus berubah. Kredit Pemilikan Rumah dengan skema jual beli murabahah di dalam bank syariah dikenal dengan nama KPR iB (Islamic Banking) Pembelian. Pembiayaan perumahan ini termasuk ke dalam jenis pembiayaan konsumtif yang bertujuan memiliki rumah. Pembiayaan dengan konsep murabahah ini telah diatur dalam Fatwa Dewan Syariah No.04/DSN-MUI/IV/2000 tanggal 1 April 2000 Tentang Murabahah. Dalam konotasi Islam, murabahah pada dasarnya berarti penjualan. Satu hal yang membedakannya dengan cara penjualan yang lain adalah bahwa penjual dalam model murabahah secara jelas memberi tahu kepada pembeli berapa nilai pokok barang tersebut dan berapa besar keuntungan yang dibebankannya pada nilai tersebut. Keuntungan bisa berupa lump sum atau berdasarkan persentase.4 Memiliki rumah sendiri kini bukan lagi sesuatu yang sulit, karena ada fasilitas kredit pemilikan rumah yang diberikan oleh kalangan perbankan yang biasa disebut Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Apalagi kondisi sekarang ini sedang booming-nya pembiayaan rumah dengan prinsip syariah. Bank Muamalat pun hadir memenuhi permintaan masyarakat dengan nama 4

Adrian Sutedi, Perbankan Syariah: Tinjauan dan Beberapa Segi Hukum, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 2009), Cet.1, h.95

5

Pembiayaan Hunian Syariah. Pembiayaan Hunian Syariah dari Bank Muamalat adalah fasilitas pembiayaan untuk kepemilikan hunian sesuai dengan prinsip syariah. Dalam rangka memperluas segmentasi pembiayaan di sektor properti, Bank Muamalat Indonesia membuat brand baru dari Baiti Jannati (akad musyarakah mutanaqisah) dengan nama Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat yang terdiri dari dua produk, yaitu produk musyarakah untuk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi dan produk murabahah untuk Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian. Berdasarkan permasalahan di atas, penulis tertarik ingin mengkaji lebih jauh bagaimana aplikasi Pembiayaan Hunian Syariah untuk produk murabahah yang dilakukan Bank Muamalat Indonesia. Oleh karena itu, penulisan skripsi ini penulis beri judul “Analisis Aplikasi Produk Murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk.”

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah 1. Pembatasan Masalah Penulis memberikan batasan permasalahan mengenai Aplikasi Produk Murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah di Bank Muamalat Indonesia serta faktor-faktor yang mempengaruhi terhadap Pembiayaan Hunian Syariah Bank Muamalat Indonesia.

6

2. Perumusan Masalah Perumusan masalah pada penelitian ini, penulis uraikan dalam bentuk pertanyaan sebagai berikut : a. Bagaimana aplikasi produk murabahah pada pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Indonesia ? b. Faktor-faktor apa saja yang dapat mempengaruhi terhadap pembiayaan hunian syariah Bank Muamalat Indonesia ?

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian 1. Tujuan Penelitian Berdasarkan pokok permasalahan tersebut, maka tujuan penelitian ini adalah : a. Untuk mengetahui aplikasi produk murabahah pada pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Indonesia. b. Untuk mengetahui faktor-faktor apa saja yang dapat mempengaruhi terhadap pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Indonesia. 2. Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut : a. Manfaat Akademis : 1) Penelitian ini diharapkan dapat menambah pengetahuan dan wawasan mengenai produk perbankan syariah, khususnya produk pembiayaan konsumtif (perumahan). 2) Sebagai bahan rujukan bagi penelitian selanjutnya mengenai produk pembiayaan perumahan syariah.

7

b. Manfaat Praktis : 1) Bagi pihak Bank Muamalat Indonesia, sebagai bahan masukan untuk lebih menjalankannya secara profesionally delivered, baik dari segi produk, pelayanan, maupun pelaksanaannya sesuai prinsip syariah. 2) Bagi nasabah, sebagai bahan pertimbangan agar lebih selektif dalam memilih pembiayaan kepemilikan rumah dan dapat mengikuti semua prosedur yang berlaku dengan baik.

D. Metodologi Penelitian Metode penelitian pada dasarnya merupakan cara ilmiah untuk mendapatkan data dengan tujuan dan kegunaan tertentu.5 1. Tempat dan Waktu Penelitian Penulis melakukan penelitian langsung di Kantor Pusat PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk yang berlokasi di Gedung Arthaloka, Jalan Jendral Sudirman Kav.2 Jakarta 10220. Adapun waktu penelitian dimulai sejak tanggal 1 Maret sampai dengan 10 Mei 2011. 2. Model dan Desain Penelitian Model penelitian ini adalah dengan menggunakan pendekatan kualitatif yaitu dengan melakukan penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis atau lisan dari orang-orang dan perilaku yang dapat diamati. Untuk memahami istilah penelitian kualitatif ini, perlu 5

Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif dan R & D, Cet.6, (Bandung: CV. Alfabeta, 2009), h.2

8

dikemukakan teori menurut Bogdan dan Taylor (1975:5), mendefinisikan ‘Metodologi Kualitatif’ adalah sebagai prosedur penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis atau lisan dari orang-orang dan perilaku yang dapat diamati.6 Desain penelitian yang digunakan adalah desain deskriptif analisis. Menurut Jalaludin Rakhmat, metode penelitian deskriptif analisis bertujuan untuk mengumpulkan informasi aktual secara rinci yang melukiskan gejala yang ada, mengidentifikasi masalah atau memberikan kondisi dan praktek-praktek yang berlaku, membuat perbandingan atau evaluasi, menentukan apa yang dilakukan orang lain dalam menghadapi masalah yang sama dan belajar dari pengalaman mereka untuk menetapkan rencana dan keputusan pada waktu yang akan datang. Dalam penelitian ini, penulis ingin mengetahui bagaimana aplikasi yang dilakukan oleh Bank Muamalat Indonesia terhadap produk murabahah dalam pembiayaan hunian syariah serta untuk melihat faktorfaktor apa saja yang dapat mempengaruhi pembiayaan hunian syariah tersebut. 3. Subjek dan Objek Penelitian Subjek dari penelitian ini adalah orang atau sekelompok orang yang dapat memberikan informasi representatif, mereka terdiri dari krukru Product Development Division (PDD) Bank Muamalat Indonesia.

6

Lexy J.Moeleong, Metodologi Penelitian Kualitatif, Cet.11, (Bandung: PT.Remaja Rosdakarya, 2009), h.3

9

Sedangkan objek penelitian ini adalah aplikasi produk murabahah pada pembiayaan hunian syariah beserta faktor-faktor yang mempengaruhi pembiayaan tersebut yang dilakukan oleh PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk. 4. Teknik Pengumpulan Data Untuk memperoleh data tersebut, penulis mengadakan penelitian dengan menggunakan beberapa metode pengumpulan data sebagai berikut: a. Penelitian Lapangan (Field Research), dalam hal ini untuk mendapatkan data dan informasi tentang aplikasi produk murabahah pada pembiayaan hunian syariah, dimana penulis terjun langsung ke obyek penelitian pada perusahaan yang diteliti. Sedangkan alat untuk mengumpulkan data adalah: 1) Observasi Istilah observasi diarahkan pada kegiatan memperhatikan secara

akurat,

mencatat

fenomena

yang

muncul,

dan

mempertimbangkan hubungan antar aspek dalam fenomena tersebut.7 Penulis mengadakan pengamatan secara langsung di kantor pusat Bank Muamalat Indonesia guna memperoleh data konkret tentang hal-hal yang menjadi objek penelitian melalui pemilihan data, pencatatan, dan sebagainya dengan maksud memperoleh gambaran yang jelas mengenai kejadian faktual yang terjadi. 7

Kristi Poerwandari, Pendekatan Kualitatif untuk Penelitian Perilaku Manusia, Ed.3, (Jakarta: LPSP3 UI, 2005), h.116

10

2) Wawancara Wawancara merupakan pertemuan dua orang untuk bertukar informasi dan ide melalui tanya jawab, sehingga dapat dikonstruksikan makna dalam suatu topik tertentu.8 Penulis menggunakan interview guide yaitu proses memperoleh keterangan untuk tujuan penelitian dengan cara tanya jawab secara tatap muka antara

penulis

dengan

terwawancara.

Sebelum

melakukan

wawancara, penulis meminta waktu terlebih dahulu kapan bisa melakukan wawancara sehingga data yang diperoleh akan lebih lengkap dan valid. Dengan ini penulis melakukan wawancara dengan Asset Product Manager, Bapak Erikal, Liability Product Officer, Bapak Kindy. Dua orang tersebut merupakan data primer penulis dan beberapa staff Product Development Division yaitu Mba Hana, Pak Syukri, dan Pak Wahyu sebagai sumber pendukung. 3) Dokumentasi Dokumen merupakan catatan peristiwa yang sudah berlalu. Dokumen bisa berbentuk tulisan, gambar, atau karya-karya monumental dari seseorang.9 Pengumpulan data dengan cara mengumpulkan data-data atau informasi yang diperoleh dari dokumentasi yang ada pada Bank Muamalat Indonesia yang berkaitan dengan masalah penelitian seperti Annual Report Bank 8 9

Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif dan R & D, h.233 Ibid., h.240

11

Muamalat 2010, The Product: Report & Outlook 2010, Panduan Produk

Pembiayaan

Hunian

Syariah

Pembelian,

Prosedur

Pengembangan Produk, memo-memo, foto, dan lain sebagainya yang dapat mendukung dan berkaitan dengan masalah penelitian. b. Penelitian Kepustakaan (Library Research) : Untuk dapat memperoleh landasan dan konsep yang kuat agar dapat

memecahkan

permasalahan,

maka

penulis

mengadakan

penelitian kepustakaan dengan membaca literatur-literatur berupa text book, internet, brosur dan majalah yang berhubungan dengan topik skripsi. Langkah dalam melaksanakan studi kepustakaan ini dengan cara membaca, mengutip, untuk menganalisa dan merumuskan hal-hal yang dianggap perlu dalam memenuhi data penelitian ini. 5. Sumber Data Sumber data ini merupakan sesuatu yang sangat penting untuk digunakan dalam penelitian guna menjelaskan valid atau tidaknya suatu penelitian. Sumber data ada dua macam, yaitu data primer dan data sekunder. Sumber primer adalah sumber data yang langsung memberikan data kepada pengumpul data dan sumber data sekunder merupakan sumber yang tidak langsung memberikan data kepada pengumpul data.10 a.

Data Primer yaitu data-data yang diperoleh secara langsung dari responden penelitian dalam bentuk wawancara yang didapat dari Asset

10

Ibid., h.225

12

Product Manager, Liability Product Officer, Product Development Division (PDD). b.

Data Sekunder yaitu data yang diperoleh melalui catatan-catatan atau dokumen yang berkaitan dengan penelitian, seperti majalah, brosur, internet dan sebagainya.

6. Teknik Pencatatan Data Teknik pencatatan data menggunakan catatan lapangan yang berisi peristiwa-peristiwa selama observasi berlangsung. Alat bantu yang digunakan dalam pencatatan data berupa alat tulis dan perekam suara. Pada waktu pencatatan data, keberadaan penulis diketahui oleh para kru Muamalat. 7. Teknik Analisa Data Seperti yang diungkapkan Bogdan, dikutip oleh Sugiyono, yang menyatakan bahwa analisis data adalah proses mencari dan menyusun secara sistematis data yang diperoleh dari hasil wawancara, catatan lapangan, dan bahan-bahan lain, sehingga dapat mudah dipahami, dan temuannya dapat diinformasikan kepada orang lain.11 Teknik pengelolaan data yang penulis gunakan dalam mengolah data penelitian ini adalah dari hasil wawancara, observasi, dokumentasi, dan bahan pustaka dengan menggunakan pola deskriptif analisis, yakni penulis mencoba memaparkan semua data dan informasi yang diperoleh kemudian menganalisa data dengan berpedoman dengan sumber-sumber tertulis.

11

Ibid., h.244

13

Miles dan Huberman, mengemukakan bahwa aktivitas dalam analisis data kualitatif dilakukan secara interaktif dan berlangsung secara terus menerus sampai tuntas, sehingga datanya sudah jenuh. Aktivitas dalam analisis data, yaitu: reduksi data, penyajian data, dan penarikan kesimpulan atau verifikasi.12 Adapun teknik analisa data dalam penelitian ini melalui beberapa prosedur pengolahan data seperti telah dipaparkan sebelumnya, yaitu sebagai berikut: a. Reduksi data: Mereduksi data berarti merangkum, memilih hal-hal yang pokok, memfokuskan pada hal-hal yang penting, dicari tema dan polanya.13

Setelah

melakukan

wawancara

penulis

langsung

memindahkannya ke dalam bentuk tulisan dan mengelompokkan datadata tersebut. Selain itu penulis juga berdiskusi dengan dosen pembimbing agar wawasan penulis berkembang sehingga dapat mereduksi data. b. Penyajian data: Setelah data direduksi, langkah selanjutnya adalah mendisplaykan data dalam bentuk naratif yang bersifat deskriptif. Selain itu juga penulis menyajikan dalam bentuk tabel dan gambar, sehingga tujuan dari penelitian ini dapat terjawab. c. Penarikan kesimpulan atau verifikasi: Pada tahap akhir, data yang tersaji harus dapat menjawab rumusan masalah yang dirumuskan sejak awal. Sehingga memperoleh kesimpulan mengenai aplikasi produk murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah Bank Muamalat 12 13

Ibid., h.246 Ibid., h.247

14

Indonesia serta faktor-faktor yang mempengaruhi pembiayaan hunian syariah tersebut. 8. Teknik Penulisan Ada pun teknik penulisan ini mengacu kepada pedoman yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah buku “Pedoman Penulisan Karya Ilmiah (Skripsi, Tesis, dan Disertasi) yang diterbitkan oleh CeQDA UIN Syarif Hidayatullah Jakarta 2007.”14

E. Tinjauan Pustaka Setelah penulis mengadakan suatu kajian kepustakaan, akhirnya penulis menemukan skripsi yang memiliki judul yang hampir sama dengan yang akan penulis teliti, yaitu : 1. “Strategi Bank Tabungan Negara Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah (Studi Kasus pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta)”,

oleh

Cholidah

Hanum

(204046102897),

Mahasiswi

Konsentrasi Perbankan Syariah, Program Studi Muamalat, tahun 2008. Skripsi ini membahas mengenai strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah, langkah-langkah yang dilakukan, faktorfaktor apa saja yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah menjadi bermasalah dan apa tujuan dari penerapan strategi Bank BTN Syariah dalam menangani pembiayaan KPR bermasalah.

14

Hamid Nasution dkk, Pedoman Penulisan Karya Ilmiah, (CeQDA (Center for Quality Development and Assurance), UIN Syarif Hidayatullah, 2007), Cet. Pertama

15

2. “Analisa Terhadap Mekanisme Take Over Pada Pembiayaan Kepemilikan Rumah (Studi Pada Divisi Syariah PT Bank Negara Indonesia 1946)”, oleh Fauzia Ramadhan (104046101612), Mahasiswi Konsentrasi Perbankan Syariah, Program Studi Muamalat, tahun 2009. Skripsi ini membahas mengenai take over pada Kredit Pemilikan Rumah (KPR), mengapa take over dapat terjadi pada Kredit Pemilikan Rumah, bagaimana aplikasi dan mekanisme take over pada pembiayaan KPR di BNI Syariah dan analisa terhadap mekanisme take over pada pembiayaan KPR di BNI Syariah. 3. “Sistem

Operasional

Kredit

Pemilikan

Rumah

pada

Bank

Konvensional dan Bank Syariah”, oleh Roiyatul Qudsiyah, Mahasiswi Konsentrasi Perbankan Syariah, Program Studi Muamalat, tahun 2004. Skripsi ini lebih menitikberatkan pada perbedaan sistem operasional yang diterapkan dalam mengelola kredit pemilikan rumah (KPR) oleh Bank Konvensional dan Bank Syariah mulai dari persyaratan, prosedur, penentuan margin/bunga, kebijakan lainnya terkait dengan KPR. 4. “Tinjauan Hukum Islam dan Hukum Positif Terhadap Aplikasi Pembiayaan Murabahah di Bank Syariah (Studi Kasus KPR BTN Syariah)”, oleh Anwari. Mahasiswa Konsentrasi Perbankan Syariah, Program Studi Muamalat tahun 2007. Skripsi ini membahas mengenai persamaan dan perbedaan pandangan antara hukum Islam dan Hukum Positif terhadap aplikasi pembiayaan KPR BTN Syariah.

16

Berbeda dengan penelitian-penelitian sebelumnya, pada penelitian kali ini penulis membahas mengenai Aplikasi Produk Murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk.

F. Sistematika Penulisan Pembahasan dalam penelitian ini terdiri atas lima bab dengan sistematika penulisan sebagai berikut: Bab I

: PENDAHULUAN meliputi Latar Belakang Masalah, Pembatasan dan Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat Penelitian, Metodologi Penelitian, Tinjauan Pustaka, dan Sistematika Penulisan.

Bab II

: TINJAUAN TEORITIS meliputi Produk Perbankan Syariah yaitu; Pengertian dan Tujuan Bank

Syariah,

Produk

Perbankan

Syariah,

Pembiayaan

Murabahah; Pengertian Pembiayaan, Prinsip-prinsip Pembiayaan, Jenis-jenis Pembiayaan, Skema Proses Pembiayaan, Pembiayaan Bermasalah,

Pengertian

Murabahah,

Landasan

Syariah

Murabahah, Rukun dan Syarat Murabahah, Manfaat Murabahah, Skema Proses Murabahah, Produk KPR Syariah. Bab III

: GAMBARAN UMUM PT. BANK MUAMALAT INDONESIA, TBK meliputi Profil dan Sejarah Singkat Perusahaan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk, Visi, Misi, dan Budaya Perusahaan PT.

17

Bank Muamalat Indonesia, Tbk, Struktur Organisasi dan Struktur Tata Kelola Perusahaan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk, Sejarah dan Struktur Organisasi Product Development Division PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk, dan Produk dan Layanan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk. Bab IV

: HASIL TEMUAN LAPANGAN DAN ANALISIS APLIKASI PRODUK MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH PT. BANK MUAMALAT INDONESIA, TBK meliputi pelaksanaan pembiayaan produk murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat, hasil pelaksanaan dan faktor-faktor yang mempengaruhi terhadap Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat.

Bab V

: PENUTUP meliputi kesimpulan dari penelitian yang dilakukan dalam bab IV serta saran – saran yang direkomendasikan oleh penulis kepada instansi yang terkait.

BAB II TINJAUAN TEORITIS

A. Produk Perbankan Syariah 1. Pengertian dan Tujuan Bank Syariah Ada banyak pengertian mengenai Bank Syariah. Salah satunya diungkapkan dalam UU RI No.21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah. Menurut Pasal 1 angka 7 UU Perbankan Syariah, bahwa Bank Syariah adalah Bank yang menjalankan kegiatan usahanya berdasarkan Prinsip Syariah dan menurut jenisnya terdiri atas Bank Umum Syariah dan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah.1 Istilah lain yang digunakan untuk sebutan Bank Islam, dalam bahasa Inggris ialah Islamic Banking. Dalam bahasa Arabnya disebut (‫ )اﻟﺒﻨﻚ اﻟﺸﺮﯾﻌﺔ‬al-bunuk al-syariah2. Di Indonesia sendiri dikenal dengan nama Bank Syariah. Secara akademik, istilah Islam dan Syariah memang mempunyai pengertian yang berbeda. Namun secara teknis untuk penyebutan Bank Islam dan Bank Syariah mempunyai pengertian yang sama. Menurut Ensiklopedi Islam yang dikutip oleh Warkum Sumitro, Bank Islam adalah lembaga keuangan yang usaha pokoknya memberikan

1

UU Perbankan Syariah, diakses 6 Mei 2011, pukul 11.27 WIB dari http://www.bi.go.id Abd. Bin Nuh, Oemar Bakry, Kamus Indonesia -Arab- Inggris. Cet.18. Jakarta: Mutiara Sumber Widya. 2007, h.29 2

18

19

kredit dan jasa-jasa dalam lalu lintas pembayaran serta peredaran uang yang pengoperasiannya disesuaikan dengan prinsip-prinsip Syariat Islam.3 Berdasarkan rumusan tersebut, Bank Islam menurut penulis adalah Bank yang tata cara beroperasinya didasarkan pada tata cara bermuamalat secara Islam sesuai dengan Prinsip Syariah, yakni mengacu kepada ketentuan-ketentuan al Quran dan al-Hadits. Tujuan didirikannya Bank Islam adalah memacu perkembangan ekonomi dan kemajuan sosial dari negara-negara anggota dan masyarakat Muslim, baik secara individual maupun kolektif. Tujuan utama didirikannya Bank Islam ialah untuk menghindari bunga uang yang dilaksanakan oleh Bank-Bank Konvensional (Conventional Banks).4 Jadi, tujuan didirikannya Bank Syariah adalah lembaga keuangan yang fungsi utamanya menghimpun dana untuk disalurkan kepada orang atau lembaga yang membutuhkannya dengan sistem tanpa bunga.

2. Produk Perbankan Syariah Salah satu keunggulan sistem keuangan dalam perbankan syariah adalah tersedianya berbagai produk dan jasa yang dapat dipilih untuk nasabah sesuai dengan kepentingan bisnis dan usaha yang dikelolanya. Secara garis besar produk yang ditawarkan oleh perbankan syariah dapat dibagi menjadi tiga bagian besar, yaitu produk penyaluran dana

3

Warkum Sumitro, Asas-Asas Perbankan Islam dan Lembaga-Lembaga Terkait (BAMUI, Takaful dan Pasar Modal Syariah) di Indonesia, Ed. Revisi. Cet. 4, (Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2004), h.5 4 Hendi Suhendi, Fiqh Muamalah, (Jakarta : Rajawali Pers, 2010), h.283

20

(financing), produk penghimpunan dana (funding), dan produk jasa (service).5 Sebenarnya dalam hal produk, untuk produk Bank Konvensional dengan produk Bank Syariah tidaklah jauh berbeda. Seperti produk giro dan tabungan yang dikenal dalam perbankan konvensional, dapat penulis temui dalam praktik perbankan syariah sebagai giro wadi’ah, dan tabungan wadi’ah. Namun, ada beberapa produk perbankan syariah yang tidak dikenal dalam perbankan konvensional, seperti pinjaman kebajikan. Hal inilah yang membuat produk perbankan syariah menjadi luwes. Namun demikian, dengan keluwesannya, produk-produk perbankan syariah menjadi sangat luas dan lebih lengkap dibandingkan dengan produk perbankan konvensional.

B. Pembiayaaan Murabahah 1. Pengertian Pembiayaan Salah satu produk Bank adalah menyalurkan pembiayaan. Pembiayaan menurut pasal 1 angka 25 Undang-Undang RI Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah adalah penyediaan dana atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berupa: a. transaksi bagi hasil dalam bentuk mudharabah dan musyarakah; b. transaksi sewa-menyewa dalam bentuk ijarah atau sewa beli dalam bentuk ijarah muntahiya bittamlik; 5

Adiwaraman A. Karim, Bank Islam: Analisis Fiqh dan Keuangan, Ed.3, (Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2007), h.112

21

c. transaksi jual beli dalam bentuk piutang murabahah, salam, dan istishna’; d. transaksi pinjam meminjam dalam bentuk piutang qardh; e. transaksi sewa-menyewa jasa dalam bentuk ijarah untuk transaksi multijasa berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara Bank Syariah dan/atau UUS dan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai dan/atau diberi fasilitas dana untuk mengembalikan dana tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan ujrah, tanpa imbalan, atau bagi hasil.6 Jadi, yang dimaksud pembiayaan adalah penyediaan dana atau barang yang difasilitasi oleh Bank kepada nasabah yang tidak bertentangan dengan Prinsip Syariah. Menurut sifat penggunaannya, pembiayaan dapat dibagi menjadi dua, yaitu pembiayaan produktif dan pembiayaan konsumtif.7

2. Prinsip – Prinsip Pembiayaan Prinsip pembiayaan ini disebut pula konsep 5C. Pada dasarnya konsep 5C ini dapat memberikan informasi mengenai itikad baik (willingness to pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) nasabah. Prinsip pembiayaan tersebut adalah sebagai berikut :

6

UU Perbankan Syariah, diakses 6 Mei 2011, pukul 11.27 WIB dari http://www.bi.go.id Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah: Dari Teori ke Praktik (Jakarta : Gema Insani Press, 2001), Cet.1, h.160 7

22

a. Character Penilaian karakter nasabah merupakan masalah yang cukup kompleks karena berkaitan dengan watak dan perilaku seseorang baik secara individual maupun dalam komunitas atau lingkungan usahanya. Pejabat analis dalam melakukan penilaian karakter debitur perlu memperhatikan terutama sifat-sifat sebagai berikut : kejujuran, ketulusan,

kecerdasan,

kesehatan,

kebiasaan-kebiasaan,

tempra

mental, kaku, membanggakan diri secara berlebihan dan sebagainya.8 Informasi lain yang juga sangat krusial untuk diketahui adalah apakah calon debitur tersebut masuk dalam daftar orang tercela (DOT) atau daftar hitam. Untuk memperkuat data ini dapat dilakukan melalui wawancara dan BI checking. b. Capacity Kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami

kemampuan

seseorang

untuk

membayar

semua

kewajibannya (ability to pay) tepat pada waktunya sesuai dengan perjanjian kredit. Untuk pembiayaan konsumtif, analisa diarahkan pada kemampuan sumber penghasilan calon nasabah membiayai seluruh pengeluaran bulanannya.9 Untuk itu, yang perlu dianalisa adalah perusahaan tempat yang bersangkutan bekerja, lama bekerja, dan penghasilan.

8

Sunarto Zulkifli. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah (Jakarta: Zikrul Hakim, 2007), h.153 9 Sunarto Zulkifli. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah, h.153

23

c. Capital Penilaian modal dilakukan untuk melihat apakah debitur memiliki modal yang memadai untuk menjalankan dan memelihara kelangsungan usahanya.

Semakin

besar

jumlah

modal

yang

ditanamkan oleh debitur ke dalam usahanya yang akan akan dibiayai dengan dana Bank semakin menunjukkan keseriusan debitur menjalankan usahanya tersebut. Untuk pembiayaan konsumtif, hal ini dapat tercermin dari uang muka yang sanggup dibayar oleh calon nasabah. d. Collateral Analisa ini diarahkan terhadap jaminan yang diberikan.10 Jaminan dimaksud harus mampu meng-cover

risiko bisnis calon

nasabah. Analisa dilakukan antara lain meneliti kepemilikan jaminan yang diserahkan, memperhatikan pengikatannya sehingga secara legal Bank dapat dilindungi, rasio jaminan terhadap jumlah pembiayaan dan marketabilitas jaminan. e. Condition of Economy Prinsip C terakhir adalah kondisi ekonomi yaitu berkaitan secara langsung maupun tidak langsung. Seperti peraturan-peraturan dan kebijakan pemerintah yang mungkin akan berdampak pada perekonomian secara regional, nasional, dan internasional terutama yang berhubungan dengan sektor usaha debitur.11 Kondisi ekonomi

10 11

Ibid., h.154 Ibid., h.154

24

yang perlu diperhatikan antara lain mencakup yaitu pertama, masalah pemasaran yang meliputi perkiraan permintaan, daya beli masyarakat, luas pasar. Selain dengan prinsip 5C dapat pula dilakukan penilaian dengan 4P pembiayaan, adalah sebagai berikut: a. Personality Yaitu menilai nasabah dari segi kepribadiannya atau tingkah lakunya sehari-hari maupun masa lalunya.12 Personality juga mencakup sikap, emosi, tingkah laku dan tindakan nasabah dalam menghadapi suatu masalah. Personality hampir sama dengan character dari 5C. b. Purpose Yaitu untuk mengetahui tujuan nasabah dalam mengambil pembiayaan, termasuk jenis kredit yang diinginkan nasabah.13 Tujuan pengambilan pembiayaan bermacam-macam, apakah untuk tujuan konsumtif atau untuk tujuan produktif atau tujuan perdagangan. c. Payment Merupakan ukuran bagaimana cara nasabah mengembalikan pembiayaan yang telah diambil atau dari sumber mana saja dana untuk pengembalian pembiayaan yang diperolehnya.

12 13

Ibid., h.155 Ibid., h.155

25

d. Protection Tujuannya

adalah

bagaimana

menjaga

pembiayaan

yang

dikucurkan oleh Bank namun melalui suatu perlindungan. 14 Perlindungan dapat berupa jaminan barang atau orang atau jaminan asuransi.

3. Jenis – jenis Pembiayaan Adapun pembiayaan yang biasa dipergunakan dalam pembiayaan pada Bank Syariah sebagai berikut: a. Musyarakah Mutanaqishah Adalah suatu skim musyarakah, di mana porsi dana salah satu pihak akan menurun terus hingga akhirnya menjadi nol. Pada saat porsi dana salah satu pihak menjadi nol, maka akan terjadi perpindahan kepemilikan dari satu pihak kepada pihak lainnya.15 Pada skim ini Bank dan nasabah saling mencampurkan dananya untuk membiayai suatu proyek, kemudian secara bertahap Bank akan mengurangi porsi modalnya hingga menjadi nol dalam suatu saat. b. Murabahah Murabahah adalah akad jual beli barang dengan menyatakan harga perolehan dan keuntungan (margin) yang telah disepakati oleh penjual dan pembeli (Bank dan nasabah).16 Tujuan pembiayaan murabahah adalah untuk pembiayaan yang sifatnya konsumtif seperti rumah, tanah, toko, mobil, motor, dan sebagainya. 14

Ibid., h.156 Ibid., h.75 16 Adiwarman Karim, Bank Islam Analisis Fiqh dan Keuangan, Edisi Pertama. Cet.4 (Jakarta: IIT Indonesia, 2003), h.61 15

26

c. Istishna’ Prinsip istishna’

menyerupai salam,

namun istishna’

pembayarannya dapat di muka, dicicil atau di belakang. Skim istishna’ dalam Bank Syariah umumnya diaplikasikan pada pembiayaan manufaktur, industri kecil, menengah, dan konstruksi.17 d. Ijarah Definisi fiqih ijarah yaitu suatu jenis akad untuk menjual manfaat dengan jalan penggantian. Maksud manfaat adalah kegunaan, yaitu barang yang mempunyai manfaat dan selama menggunakannya barang tersebut tidak mengalami perubahan atau musnah. Manfaat yang diambil tidak berbentuk zatnya melainkan sifatnya dan dibayar sewa. Misalnya, rumah yang dikontrakkan/disewa. Ada dua jenis ijarah, yaitu operating ijarah dan ijarah muntahia bittamlik.18

4. Skema Proses Pembiayaan Gambar 2.1 Skema Proses Pembiayaan PERMOHONAN PEMBIAYAAN

MONITORING

PENGUMPULAN DATA & INVESTIGASI

PENCAIRAN

ANALISA PEMBIAYAAN

PENGIKATAN

COMMITTE (PERSETUJUAN)

PENGUMPULAN DATA TAMBAHAN

Sumber: Sunarto Zulkifli,Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah 19

17

Adiwarman Karim, Bank Islam Analisis Fiqh dan Keuangan, h.62 Compliance Division, Sharia Hand Book : Panduan Dasar Akad-Akad Perbankan Syariah (Jakarta: Bank Muamalat, 2010), h.87 19 Sunarto Zulkifli, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah, h.149 18

27

Proses pembiayaan yang sehat adalah salah satu aspek penting dalam perbankan syariah. karena akan menghasilkan return sebagaimana yang diharapkan, bahkan lebih. Tahapan proses pembiayaan secara umum antara lain dimulai dari permohonan pembiayaan, pengumpulan data dan investigasi. Kemudian melakukan analisa pembiayaan, persetujuan, pengumpulan data tambahan, pengikatan, pencairan dan monitoring.

5. Pembiayaan Bermasalah Berdasarkan pendapat dari Gatot Supramono, faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya pembiayaan bermasalah adalah: a. Yang berasal dari nasabah, seperti nasabah menyalahgunakan pembiayaan yang diperolehnya dan nasabah beritikad kurang baik. b. Berasal dari bank, seperti kualitas pejabat bank yang tidak profesional, persaingan antar bank yang dapat menyebabkan timbulnya persaingan tidak sehat, dan pengawasan yang lemah.20 Hampir

setiap

bank

mengalami

pembiayaan

bermasalah.

Pembiayaan bermasalah suatu fasilitas pembiayaan disebabkan oleh pihak perbankan, dalam hal ini pihak analisis pembiayaan kurang teliti dalam mengecek kebenaran dan keaslian dokumen dan salah dalam melakukan perhitungan terhadap rasio-rasio yang ada. Dan dari pihak nasabah yakni adanya unsur kesengajaan seperti nasabah yang sengaja tidak mau membayar kewajibannya kepada bank dan unsur tidak sengaja seperti si

20

Supramono, Gatot. Perbankan dan Masalah Kredit: Suatu Tinjauan Yuridis (Jakarta: Djambatan,1996), h.132

28

nasabah mampu untuk membayar tapi tidak mampu karena mengalami musibah seperti kebakaran atau kebanjiran. 6. Pengertian Murabahah Kata al-Murabahah diambil dari bahasa Arab dari kata “ar-ribhu (ُ‫ )اﻟﺮِﺑْﺢ‬yang berarti kelebihan dan tambahan (keuntungan).”21 Murabahah dalam fiqih, menurut Abdullah Saeed, yaitu : “Ada tiga pihak, A, B, dan C dalam penjualan murabahah. A meminta B untuk membeli beberapa barang untuk A. B tidak memiliki barang tersebut tapi berjanji untuk membelikannya dari pihak ketiga, yaitu C. B adalah perantara, dan kontrak murabahah adalah antara A dan B”.22 Sedangkan pengertian murabahah menurut beberapa praktisi perbankan didefinisikan sebagai berikut : a. Muhammad Syafi’i Antonio menjelaskan bahwa bai’ al murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati. Dalam jual beli murabahah, penjual harus memberitahu harga produk yang dibeli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai tambahannya.23 b. Warkum

Sumitro

membedakan

pengertian

keduanya,

dimana

pengertian murabahah adalah persetujuan jual-beli suatu barang dengan harga sebesar harga pokok ditambah dengan keuntungan yang

21

http://ekonomisyariat.com/fikih-ekonomi-syariat/mengenal-jual-beli-murabahah.html, (diakses tanggal 7 Mei 2011, pukul 15.45 WIB) 22 Abdullah Saeed, Menyoal Bank Syariah: Kritik Atas Interpretasi Bunga Bank Kaum Neorevivalis (terj.), (Jakarta: Paramadina, 2004), Cet.2.h.17 23 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah: Suatu Pengenalan Umum, Cet.2, (Jakarta: Tazkia Institut, 2000), h.145

29

disepakati bersama dengan pembayaran ditangguhkan satu bulan sampai satu tahun. Persetujuan tersebut juga meliputi cara pembayaran sekaligus.24 c. Menurut Adiwarman Karim, bahwa cara pembayaran murabahah dapat dilakukan baik dalam bentuk lump sum (sekaligus) maupun dalam bentuk angsuran.25 d. Dan menurut Sutan Remy Sjahdeini, murabahah adalah jasa pembiayaan dengan mengambil bentuk transaksi jual-beli dengan cicilan.26 Berdasarkan definisi dari beberapa pakar perbankan syariah maupun secara fiqih, dapat penulis ketahui murabahah ataupun bai’al murabahah (sebutan lain murabahah) adalah jual beli suatu barang tertentu antara penjual dan pembeli di mana harga jualnya terdiri dari harga pokok ditambah nilai keuntungan yang telah disepakati di akad awal. Penyerahan barang dilakukan pada saat transaksi, sementara pembayarannya dilakukan secara tangguh atau dicicil. Ditangguhkan disini maksudnya, pembeli baru membayar pada waktu jatuh tempo dengan harga jual sebesar harga pokok ditambah keuntungan yang disepakati. Melalui akad murabahah, nasabah dapat memenuhi kebutuhannya untuk memperoleh dan memiliki barang yang dibutuhkan tanpa harus menyediakan uang tunai terlebih dahulu, dengan kata lain nasabah tetap 24

Warkum Sumitro, Asas-asas Perbankan Islam dan Lembaga Terkait : BMI dan Takaful di Indonesia, (Jakarta: PT.Raja Grafindo Persada, 2004), Edisi Revisi, h.37 25 Adiwaraman A. Karim, Bank Islam : Analisis Fiqh dan Keuangan, Ed.1, h.161 26 Sutan Remy Sjahdeini, Perbankan Islam dan Kedudukannya dalam Tata Hukum Perbankan Indonesia, (Jakarta : Pustaka Grafiti, 1999), Cet.1, h.64

30

memperoleh pembiayaan murabahah dari Bank untuk pengadaan barang tersebut. Sedangkan bai bitsaman ajil adalah jual beli dengan pembayaran di akhir yang berbeda dengan murabahah yaitu jual beli dengan pembayaran cicilan.27

7. Landasan Syariah dan Hukum Murabahah Landasan syariah murabahah yaitu : a. Al Quran Al Quran surat An-Nisa ayat 29                           Artinya : “Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta sesamu dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang berlaku dengan suka sama-suka di antara kamu. Dan janganlah kamu membunuh dirimu, sesungguhnya Allah adalah Maha Penyayang kepadamu.” (An-Nisa : 29)28

b. Hadis Nabi SAW

‫ ﺛﹶﻠﹶ ﹲ‬‫ﻠﱠﻢ‬‫ﺳ‬‫ﻪِ ﻭ‬‫ﻠﹶﻴ‬‫ﻠﱠﻰ ﺍﷲُ ﻋ‬‫ﻝﹸ ﺍﷲِ ﺻ‬‫ﻮ‬‫ﺳ‬‫ ﻗﹶﺎﻝﹶ ﺭ‬: ِ‫ﻪ‬‫ ﺍﹶﺑِﻴ‬‫ﻦ‬‫ﺐٍ ﻋ‬‫ﻴ‬‫ﻬ‬‫ﻦِ ﺻ‬‫ﺎﻟِﺢِ ﺑ‬‫ ﺻ‬‫ﻦ‬‫ﻋ‬ ‫ﺚ‬ ‫ﺖِ ﻻﹶ‬‫ﻴ‬‫ﺮِ ﻟِﻠﹾﺒ‬‫ﻌِﻴ‬‫ ﺑِﺎﻟﺸ‬‫ﻼﹶﻝِ ﻁﹶ ﺍﻟﹾﺒِﺮ‬‫ﺍﹶﺧ‬‫ﺔﹸ ﻭ‬‫ﺿ‬‫ﻘﹶﺎﺭ‬‫ﺍﻟﹾﻤ‬‫ﻞٍ ﻭ‬‫ ﺍِﻟﹶﻰ ﺍﹶﺟ‬‫ﻊ‬‫ﻴ‬‫ﻛﹶﺔﹸ ﺍﻟﹾﺒ‬‫ﺮ‬‫ ﺍﻟﹾﺒ‬‫ﻬِﻦ‬‫ﻓِﻴ‬ (‫ﻊِ )ﺭﻭﻩ ﺍﺑﻦ ﻣﺎﺟﻪ‬‫ﻴ‬‫ﻟِﻠﹾﺒ‬

27

Syafi’i Antonio, Muhammad. Bank Syariah: Dari Teori ke Praktik. h.86 Departemen Agama RI. al Qur’an dan Terjemahnya (Bandung: CV Penerbit Jumanatul Ali Art, 2005), h.83 28

31

Artinya : ”Dari Shalih bin Shuhaib ra. Bahwa Rasulullah saw. Bersabda: “Tiga hal yang didalamnya terdapat keberkahan, jual beli secara tangguh, muqaradhah (mudharabah), dan mencampur gandum dengan tepung untuk keperluan rumah, bukan untuk dijual.” (HR. Ibn Majah dari Shuhaib)29 Selain itu, jual beli pun harus di dasari atas suka sama suka sebagaimana Hadits Riwayat al-Baihaqi dan Ibnu Majah, dan shahih oleh Ibnu Hibban yang yang dikutip oleh Sharia Hand Book: Panduan Dasar Akad-Akad Perbankan Syariah menyatakan: “Sesungguhnya jual beli itu

harus dilakukan suka sama suka.”30 c. Ijma’ “Ijma mayoritas ulama tentang kebolehan jual beli dengan cara Murabahah.” (Ibnu Rusyd, Bidayah al-Mujtahid, juz 2, hal.161; lihat pula al-Kasani, Bada’i as-Sana’i, juz 5, hal.220-222)31

d. Kaidah Fiqh

ِ‫ﻢ‬‫ﺮِﻳ‬‫ﺤ‬‫ﻠﹶﻰ ﺍﻟﺘ‬‫ﻞﹸ ﻋ‬‫ﻟِﻴ‬‫ﻝﱡ ﺍﻟﺪ‬‫ﺪ‬‫ﻰ ﻳ‬‫ﺘ‬‫ﺔﹸ ﺣ‬‫ﺎﺣ‬‫ﻼﹶﺕِ ﺍﻹِﺑ‬‫ﺎﻣ‬‫ﻌ‬‫ﻞﹸ ﻓِﻰ ﺍﻟﹾﻤ‬‫ﺍﹶﻷَﺻ‬ “Pada dasarnya, semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang mengharamkannya.”

e. Fatwa Dewan Syariah Nasional Perihal murabahah ini diatur dalam Fatwa Dewan Syariah Nasional, yaitu:

29

Compliance Division, Sharia Hand Book: Panduan Dasar Akad-Akad Perbankan Syariah, h.40 30 Ibid., h.40 31 Ibid., h.40

32

1) No.04/DSN-MUI/IV/2000

tanggal

1

April

2000

Tentang

Murabahah. 2) No.13/DSN-MUI/IX/2000 tanggal 16 September 2000 Tentang Uang Muka dalam Murabahah. 3) No.16/DSN-MUI/IX/2000tanggal 16 September 2000 Tentang Diskon dalam Murabahah. 4) No.23/DSN-MUI/III/2002

tanggal

28

Maret

2002

tentang

potongan pelunasan dalam murabahah.

8. Rukun dan Syarat Murabahah Agar suatu jual beli dapat terlaksana dengan baik (sesuai dengan aturan Islam), perlu diperhatikan rukun jual beli, yaitu adanya : a. Penjual (ba’i), b. Pembeli (musytari), c. Barang yang dibeli (komoditas), d. Harga (tsaman) yang terdiri dari harga beli, margin keuntungan, dan harga jual, e. Ijab qabul (perjanjian).32 Syarat bai’ al murabahah: a. Harus digunakan untuk barang-barang yang halal; barang najis tidak sah diperjual-belikan dan barang bukan larangan negara. b. Penjual memberi tahu biaya modal kepada nasabah. c. Kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang ditetapkan. 32

Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah: Dari Teori ke Praktik, h.102

33

d. Kontrak harus bebas dari riba e. Penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas barang sesudah pembelian. f. Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang.33 Berdasarkan rukun dan syarat murabahah yang disebutkan diatas, jadi di murabahah ini terlihat adanya unsur keterbukaan.

9. Manfaat Murabahah Transaksi bai’al murabahah memiliki beberapa manfaat, demikian juga risiko yang harus diantisipasi. Bai’ al murabahah memberi banyak manfaat kepada Bank Syariah. Salah satunya adalah adanya keuntungan yang muncul dari selisih harga beli dari penjual dengan harga jual kepada nasabah. Selain itu, sistem bai’ al murabahah juga sangat sederhana dan memudahkan penanganan administrasinya di Bank Syariah.34 Selain memiliki manfaat, ada beberapa kemungkinan risiko yang harus diantisipasi antara lain: a. Default atau kelalaian; nasabah sengaja tidak membayar angsuran. b. Fluktuasi harga komparatif; ini terjadi bila harga suatu barang di pasar naik setelah Bank membelikannya untuk nasabah. Bank tidak bisa mengubah harga jual-beli tersebut.

33

M. Rifai, Konsep Perbankan Syariah, (Semarang: CV Wicaksana, 2002), h.62 Zainul Arifin, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, Edisi Revisi, Cet.4, (Jakarta: Pustaka Alvabet, 2006), h.67 34

34

c. Penolakan nasabah; barang yang dikirim bisa saja ditolak oleh nasabah karena berbagai sebab. Karena itu, sebaiknya dilindungi dengan asuransi.35 10. Skema Proses Murabahah Gambar 2.2

Keterangan: 1. Nasabah mengajukan permohonan untuk membeli kepada Bank. Bank memberikan persyaratan atas pengajuan nasabah, serta dilakukan negosiasi harga. 2. Bank dan nasabah melakukan akad jual beli atas barang yang diminta oleh nasabah. 3. Bank membeli barang dari supplier penjual sesuai dengan spesifikasi yang telah diminta oleh nasabah 35

M.Syafi’i Antonio, Bank Syariah: Suatu Pengenalan Umum, h.152

35

4. Supplier mengirim/menyerahkan barang sesuai spesifikasi yang telah disepakati kepada nasabah. 5. Nasabah menerima barang dan dokumen. 6. Kemudian nasabah melakukan pembayaran kepada pihak Bank secara angsur (margin+pokok)

C. Produk KPR Syariah Produk KPR syariah dimaknai sebagai pembiayaan perumahan yang mekanismenya didasarkan pada akad jual-beli (tabadduli). Bank Syariah sebagai penjual (al-ba’iu) dan nasabah sebagai pembeli (musytari).36 Untuk kredit atau pembiayaan kepemilikan rumah, memang ada beberapa perbedaan antara KPR di Bank Syariah dan Bank Konvensional. Pertama, pada akad atau perjanjian awalnya. Kedua, kemudahaan nasabah untuk meminjamnya. Ketiga, di Bank konvensional menggunakan bunga sebagai keuntungannya, sedangkan di Bank Syariah menggunakan marjin/bagi hasil. Keempat, apabila mendapatkan kendala pada pembayarannya, Bank Syariah lebih memberikan kemudahan bagi Anda.37 Salah satu keuntungan yang di dapat jika masyarakat memilih menggunakan kredit/pembiayaan rumah dengan prinsip syariah adalah terhindarnya dari sistem riba dalam pengambilan KPR konvensional.

36

“Kredit Pemilikan Rumah , Kredit”, artikel diakses pada 6 Maret 2011, pukul 12.12 WIB dari http://digilib.uin-suka.ac.id/gdl.php?mod=browse&op=read&id=digilib-uinsuka-ratnaningr-4255 37 “ Beda KPR Syariah dan Konven”, artikel diakses pada 16 Mei 2011, pukul 16.34 WIB dari http://www.perencanakeuangan.com/files/bedakprsyariahdankonv.htm

BAB III GAMBARAN UMUM PT. BANK MUAMALAT INDONESIA, TBK

A. Profil dan Sejarah Singkat Perjalanan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk 1 1. Profil Bank Muamalat Indonesia Saat ini Bank Mumalat merupakan satu-satunya bank syariah yang berekspansi ke luar negeri dengan membuka kantor cabang di Kuala Lumpur, Malaysia. Nasabah dapat memanfaatkan jaringan Malaysia Electronic Payment System (MEPS) dengan jangkauan akses lebih dari 2.000 ATM di Malaysia. Pelopor perbankan syariah ini selalu berkomitmen untuk menghadirkan layanan perbankan syariah yang kompetitif dan mudah dijangkau bagi masyarakat hingga ke berbagai pelosok Nusantara. Bukti komitmen tersebut telah mendapat apresiasi dari pemerintah, media massa, lembaga nasional dan internasional, serta masyarakat luas dengan perolehan lebih dari 70 penghargaan bergengsi selama 5 tahun terakhir. Penghargaan yang diterima antara lain sebagai Best Islamic Bank in Indonesia 2010 dari Islamic Finance News–Kuala Lumpur–, Best Islamic Financial Institution in Indonesia 2009 dari Global Finance–New York–, serta The Best Islamic Finance House in Indonesia 2009 dari Alpha South East Asia–Hongkong.

1

“Profil Perusahaan”, Annual Report Bank Muamalat Indonesia 2010, h.41

36

37

2. Sejarah Singkat Perjalanan Bank Muamalat Indonesia2 Gagasan pendirian Bank Muamalat Indonesia berawal dari lokakarya Bunga Bank dan Perbankan yang diselenggarakan Majelis Ulama Indonesia pada 18- 20 Agustus 1990 di Cisarua, Bogor. Ide ini berlanjut dalam Musyawarah Nasional IV Majelis Ulama Indonesia di Hotel Sahid Jaya, Jakarta, pada 22-25 Agustus 1990 yang diteruskan dengan pembentukan kelompok kerja untuk mendirikan bank murni syariah pertama di Indonesia. Realisasinya dilakukan pada 1 November 1991 yang ditandai dengan penandatanganan akte pendirian PT Bank Muamalat Indonesia di Hotel Sahid Jaya berdasarkan Akte Notaris Nomor 1 Tanggal 1 November yang dibuat oleh Notaris Yudo Paripurno, S.H. dengan Izin Menteri Kehakiman Nomor C2.2413.hT.01.01 Tanggal 21 Maret 1992/Berita Negara Republik Indonesia Tanggal 28 April 1992 Nomor 34. Pada saat penandatanganan akte pendirian ini diperoleh komitmen dari berbagai pihak untuk membeli saham sebanyak Rp.48 Milyar. Kemudian dalam acara silaturahmi pendirian di Istana Bogor diperoleh tambahan dana dari masyarakat Jawa Barat senilai Rp.106 Milyar sebagai wujud dukungan mereka. Dengan modal awal tersebut dan berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor 1223/MK.013/1991 tanggal 5 November 1991 serta izin usaha yang berupa Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 430/KMK.013/1992 Tanggal 24 April 1992.

2

Annual Report Bank Muamalat Indonesia 2010, h.42

38

Bank Muamalat mulai beroperasi pada 1 Mei 1992 bertepatan dengan 27 Syawal 1412 H. Pada 27 Oktober 1994, Bank Muamalat mendapat kepercayaan dari Bank Indonesia sebagai Bank Devisa. Beberapa tahun yang lalu Indonesia dan beberapa negara di Asia Tenggara pernah mengalami krisis moneter yang berdampak terhadap perbankan nasional yang menyebabkan timbulnya kredit macet pada segmen korporasi. Bank Muamalat pun ikut terimbas dampak tersebut. Tahun 1998, angka non performing financing (NPF) Bank Muamalat Indonesia sempat mencapai lebih besar dari 60%. Perseroan mencatat kerugian sebesar Rp105 Miliar dan ekuitas mencapai titik terendah hingga Rp39,3 Miliar atau kurang dari sepertiga modal awal. Kondisi tersebut telah mengantarkan Bank Muamalat memasuki era baru dengan keikutsertaan Islamic Development Bank (IDB), yang berkedudukan di Jeddah–Saudi Arabia, sebagai salah satu pemegang saham luar negeri yang resmi diakui melalui Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) pada 21 Juni 1999. Dalam kurun waktu 1999-2002 Bank Muamalat terus berjuang dan berhasil membalikkan keadaan dari rugi menjadi laba. Hasil tersebut tidak lepas dari upaya dan dedikasi segenap karyawan dengan dukungan kepemimpinan yang kuat, strategi usaha yang tepat, serta kepatuhan terhadap pelaksanaan perbankan syariah secara murni.

B. Visi dan Misi PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk 3 1. Visi : Menjadi bank syariah utama di Indonesia, dominan di pasar spiritual, dikagumi di pasar rasional.

3

“ Profil Perusahaan”, Annual Report Bank Muamalat Indonesia 2010, h.48

39

2. Misi : Menjadi ROLE MODEL Lembaga Keuangan Syariah dunia dengan penekanan pada semangat kewirausahaan, keunggulan manajemen dan orientasi investasi yang inovatif untuk memaksimakan nilai bagi stakeholder.

C. Struktur Organisasi dan Struktur Tata Kelola Perusahaan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk 1. Struktur Organisasi Bank Muamalat Indonesia Adapun struktur organisasi PT. Bank Muamalat Indonesia sebagai berikut : (bagan bisa dilihat di gambar 3.1 lampiran).

2. Struktur Tata Kelola Perusahaan Bank Muamalat Indonesia Struktur organisasi tata kelola Bank Muamalat Indonesia terdiri dari Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS), Dewan Komisaris, Dewan Pengawas Syariah, dan Dewan Direksi. a. Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS)4 Rapat Umum Pemegang Saham memegang kekuasaan tertinggi di dalam tubuh perusahaan dan memiliki wewenang yang tidak dapat diserahkan kepada Direksi, Dewan Komisaris, atau Dewan Pengawas Syariah. RUPS juga berfungsi sebagai instrumen bagi pemegang saham untuk

mengambil

keputusan

penting

yang

kepentingan perusahaan. 4

Annual Report Bank Muamalat Indonesia 2010, h.128

berhubungan

dengan

40

b. Susunan Dewan Komisaris Dalam melaksanakan tugas dan tanggung jawab, Dewan Komisaris bertindak secara independen, melaksanakan tugas secara obyektif, dan bebas dari tekanan dan kepentingan pihak manapun termasuk dalam hubungan sesama anggota Dewan Komisaris hubungan dengan Direksi. Secara definitif, Bank Indonesia telah menyetujui pengangkatan Dewan Komisaris dan Komisari Utama Bank Muamalat melaui surat keputusan Gubernur Bank Indonesia Nomor 11/3/GBI/DPbS tanggal 22 April 2009 dan Nomor 11/5/GBI/DPbS tanggal 15 Juni 2009 serta Nomor 11/10/GBI/DPbS tanggal 18 November 2009 mengenai Persetujuan Pengangkatan Anggota Dewan Komisaris dan Komisaris Utama. Adapun nama-nama anggota Dewan Komisaris serta penetapan statusnya sebagai Komisaris Independen atau bukan Komisaris Independen, sebagaimana kriteria yang ditetapkan dalam peraturan dan ketentuan yang berlaku adalah sebagai berikut5 : Presiden Komisaris

: Dr. Widigdo Sukarman

Komisaris

: Irfan Ahmed Akhtar, CFA Abdulla Saud Abdul Azis Al-Mulaifi, M.B.A Sultan Mohammed Hasan Abdulrauf, M.A & FIS Emirsyah Satar, S.E Ir. Andre Mirza Hartawan, M.B.A

5

h.134

“Struktur Tata Kelola Perusahaan”, Annual Report Bank Muamalat Indonesia 2010,

41

c. Dewan Pengawas Syariah Bank syariah dapat memiliki struktur yang sama dengan bank konvensional, misalnya dalam hal komisaris dan direksi. Tapi unsur yang amat membedakan bank syariah dengan bank konvensional adalah keharusan adanya Dewan Pengawas Syariah yang bertugas mengawasi operasional bank dan produk-produknya agar sesuai dengan garis-garis syariah.6 Dewan Pengawas Syariah (DPS) merupakan badan independen yang bertugas melakukan pengarahan (directing); pemberian konsultasi (consulting), nasihat dan atau saran; melakukan evaluasi (evaluating) dan pengawasan (supervising) kegiatan bank untuk memastikan setiap kegiatan yang dilakukan mematuhi (compliance) prinsip-prinsip syariah sebagaimana yang telah ditentukan oleh fatwa dan syariah Islam yang ditetapkan oleh Dewan Syariah Nasional, sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia.7 DPS Bank Muamalat ditetapkan melalui keputusan RUPS tanggal 23 April 2009 dan Berita Acara RUPS Tahunan No. 142 tanggal 23 April 2009. Jumlah anggota DPS tersebut telah memenuhi ketentuan Peraturan Bank Indonesia Nomor 11/3/PBI/2009 tanggal 29 Januari 2009 yang menetapkan bahwa anggota DPS sekurang-sekurangnya sebanyak 2 (dua) orang dan maksimal sebanyak 50% dari jumlah Direksi, atau bagi Bank Muamalat Indonesia sebanyak-banyaknya 3 (tiga) orang. Adapun Anggota 6

Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah : Suatu Pengenalan Umum. Edisi Khusus. (Jakarta : Tazkia Institute,2000), h.194 7 Annual Report Bank Muamalat Indonesia 2010, h.143

42

Dewan Pengawas Syariah Bank Muamalat Indonesia adalah sebagai berikut : Ketua

: K.H. Ma’ruf Amin

Anggota

: Prof. Dr. H. Muardi Chatib Prof. Dr. H. Umar Shihab

d. Dewan Direksi 8 Direksi merupakan organ perseroan yang bertanggung jawab menjalankan pengurusan Perseroan untuk kepentingan Perseroan dan sesuai dengan maksud dan tujuan Perseroan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Bank Muamalat. Komposisi Direksi per 1 Januari 2010 berdasarkan hasil keputusan Rapat Umum Pemegang Saham pada tanggal 23 April 2009 dan tanggal 22 Juli 2009 serta sesuai dengan surat keputusan Gubernur Bank Indonesia No. 11/5/GBI/DPbS tanggal 15 Juni 2009 dan No. 11/8/GBI/DPbS tanggal 28 September 2009 jumlah Direksi yang telah memenuhi kriteria dalam fit and proper test Bank Indonesia adalah 5 (lima) orang sehingga masih terdapat kekurangan seorang Direktur bila dibandingkan dengan jumlah Komisaris sebanyak 6 (enam) orang. Melengkapi kekosongan jabatan Direksi, pada 21 September 2010 berdasarkan hasil RUPS tanggal 28 Juni 2010 dan Surat Keputusan Deputi Gubernur Bank Indonesia Nomor 12/13/GBI/DPbS, Sdr. Hendiarto resmi diangkat sebagai Finance & Operation Director, sehingga komposisi dan

8

Ibid., h.147

43

jumlah direktur Bank Muamalat per 21 September 2010 adalah sebagai berikut : President Director

: Ir. Arviyan Arifin

Bidang Tanggung Jawab

: Divisi Humas Resource, Divisi Internal Audit, Transformation Management Office, Teknologi dan Corporation Communication Desk

Direktur : 1) Compliance anda Risk Management Director : Ir. Andi Buchari, M.M. Bidang Tanggung Jawab: Divisi

Compliance,

Divisi

Corporate

Secretary,

dan

Risk

Management. 2) Financial Institution & International Banking Director : Farouk A.Alwyni, M.B.A. Bidang Tanggung Jawab: Divisi International Banking & Financial Institutions dan Service. 3) Retail Banking Director : Adrian Asharyanto Gunadi, M.B.A. Bidang Tanggung Jawab: Divisi Product Development dan Divisi Sales Management & Support 4) Corporate Banking Director : Ir. Luluk Mahfudah Bidang Tanggung Jawab: Divisi Financing Support dan Remedial 5) Finance & Operation Director : Hendiarto, S.E Bidang Tanggung Jawab: Divisi Finance & Strategy, National

44

Operation, General Service, dan Treasury. Gambar 3. 1 Struktur Tata Kelola Perusahaan

Sumber: Annual Report Bank Muamalat Indonesia tahun 2010 9

D. Sejarah dan Struktur Organisasi Product Development Division PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk 1. Sejarah Product Development Division Perubahan dan penyempurnaan struktur yang baru mengantarkan adanya divisi khusus yang mengurusi pengembangan produk, yaitu Product Development Division (PDD). Product Development Division (PDD) ialah gabungan (merger) dari dua divisi yaitu Retail Product Development Division (RPDD) yang bertugas mengembangkan produk 9

“Tata Kelola Perusahaan”, Annual Report Bank Muamalat Indonesia 2010, h.127

45

retail banking dan Product Development Division (PDD) yang bertanggung jawab mengembangkan produk corporate banking. Meski demikian, secara struktural PDD berada di bawah koordinasi Direktorat Retail Banking.10 Sebagaimana telah dikatakan oleh Mba Hana, Service Assistant PDD sebagai berikut , “Kalau dulu RPDD dan PDD itu pisah, menjadi bagian-bagiannya tersendiri. Tapi, setelah ada perombakan manajemen di tahun 2010, RPDD dan PDD menjadi satu.”11

2. Struktur Organisasi Product Development Division Gambar 3.2 Struktur Organisasi Product Development Division 2011 – 2014 Direktorat Retail Banking

Sumber: Pedoman Pengembangan Produk PT.Bank Muamalat Indonesia, Tbk, 2011 10

Direktorat Retail Banking PDD, The Product: Report & Outlook, 2010, h.2 Wawancara pribadi dengan Rika Richana, Service Assistan PDD, Arthaloka, 17 Maret 2011, pukul 14.30 WIB 11

46

Berikut penjelasan mengenai tugas, kewenangan dan tanggung jawab Product Development Division yang dibagi atas empat fungsi sebagai berikut : a. Asset Product Development (Pengembangan Produk Pembiayaan) Kegiatan utamanya adalah mengembangkan dan memelihara produkproduk pembiayaan yang baru maupun yang sudah ada untuk berbagai segmen, dari konsumtif, mikro,kecil, menengah dan korporasi. Produkproduk tersebut antara lain Automuamalat, Dana Talangan Porsi Haji, Pembiayaan Modal Kerja LKMS, Pembiayaan Rekening Koran Syariah, Pembiayaan Umroh Muamalat dan Pembiayaan Hunian Syariah. b. Card & Liability Product Development (Pengembangan Produk Pendanaan dan Produk Kartu) Kegiatan utamanya adalah mengembangkan dan memelihara produkproduk Kartu dan Pendanaan yang baru maupun yang sudah ada untuk individu maupun lembaga. Seperti Tabungan Haji Arafah, Tabungan Muamalat, Tabungan Ummat dan TabunganKu. c. Channel Development (Pengembangan Saluran Layanan) Kegiatan utamanya adalah mengembangkan dan memelihara Saluran Layanan yang baru maupun yang sudah ada untuk individu maupun lembaga.

47

d. Product Support Development/Pendukung Produk Kegiatan

utamanya

adalah

fungsi

pendukung

pada

kegiatan

pengembangan produk seperti melakukan Market Review, evaluasi pada produk yang sudah ada, dan mendukung pengembangan sistem teknologi terkait produk.

E. Produk dan Layanan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk 12 1. Pendanaan a. Giro 1) Giro Muamalat (Perorangan) 2) Giro Muamalat Institusi b. Tabungan 1) Tabungan Muamalat 2) Tabungan Muamalat Pos 3) Tabungan Haji Arafah 4) Tabungan Haji Arafah Plus 5) Tabungan Muamalat Umroh 6) TabunganKu 7) Tabungan Ummat 8) Bancaasurance, yang terdiri dari produk ; a) Shar-e fulPROTEK b) Syariah Mega Covers 12

Produk dan Layanan Bank Muamalat”, http://www.muamalatbank.com pukul 14.53 WIB

di

akses

30

Mei

2011,

dari

48

c) Ta'awun Card d) Fitrah Card c. Deposito 1) Deposito Mudharabah 2) Deposito Fulinves

2. Pembiayaan a. Konsumen 1) Pembiayaan Hunian Syariah 2) Automuamalat 3) Dana Talangan Porsi Haji 4) Pembiayaan Muamalat Umroh 5) Pembiayaan kepada Anggota Koperasi Karyawan/Guru/PNS b. Modal Kerja 1) Pembiayaan Modal Kerja 2) Pembiayaan Modal Kerja Lembaga Keuangan Mikro (LKM) Syariah (BPRS/BMT/Koperasi) 3) Pembiayaan Rekening Koran Syariah c. Investasi 1) Pembiayaan Investasi

3. Layanan a. International Banking 1) Muamalat Remittance iB. Jenis remittance antara lain : a) Remittance BMI - MayBank

49

b) Kas KILAT : BMI – BMMB (Bank Muamalat Indonesia Bank Muamalat Malaysia Berhad c) Remittance BMI – NCB (Bank Muamalat Indonesia - National Commercial Bank) d) Tabungan Nusantara b. Muamalat Trade Finance Layanan produk Muamalat Trade Finance antara lain produk ekspor, produk impor, produk ekspor - impor Non LC Financing, produk SKBDN, produk Bank Garansi, produk Letter of Credit, dan Produk Stanby LC. c. Investment Service d. Transfer e. Layanan 24 Jam 1) SMS Banking 2) SalaMuamalat 3) MuamalatMobile 4) Internet Banking

BAB IV HASIL TEMUAN DATA LAPANGAN DAN ANALISIS APLIKASI PRODUK MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH PT. BANK MUAMALAT INDONESIA, TBK

A. Hasil Temuan Data Lapangan Aplikasi Produk Murabahah Pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat Pasca dikeluarkannya Undang-undang mengenai Perbankan Syariah memberikan kesempatan yang seluas-luasnya kepada industri perbankan syariah dalam mengembangkan usahanya. Salah satu segmen pasar yang sangat potensial bagi industri perbankan syariah adalah sektor properti. Salah satu keunggulan dari produk perbankan dalam menyalurkan pembiayaan

perumahannya

yaitu

adanya

kepastian

angsuran

yang

dilaksanakan selama jangka waktu pembiayaan yang membuat tenang si nasabah yang melakukan pengajuan pembiayaan perumah. Jadi, nasabah tidak perlu khawatir jika suku bunga naik karena di akad awal perjanjian sudah ditetapkan berapa angsuran yang harus dibayarkan perbulannya. Kepastian angsuran tersebut dapat dinikmati jika nasabah menggunakan produk murabahah dalam pembiayaan perumahan.

50

51

1. Konsep Produk Murabahah Pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat Bank Islam adalah lembaga keuangan yang usaha pokoknya memberikan kredit dan jasa-jasa dalam lalu lintas pembayaran serta peredaran uang yang pengoperasiannya disesuaikan dengan prinsip-prinsip Syariat Islam. 1 Sebagai bank “Pertama Murni Syariah”, Bank Muamalat Indonesia

mampu

mempertahankan

posisinya

sebagai

barometer

perbankan syariah di tanah air. Produk Bank Muamalat adalah produk keuangan syariah pertama di dunia perbankan Indonesia. Produk-produk di Bank Muamalat sendiri terdiri dari produk pendanaan, pembiayaan, dan jasa. Kegiatan penyaluran kredit (pembiayaan) mempunyai peranan yang sangat penting bagi kegiatan perbankan, karena kredit atau pembiayaan merupakan bagian terbesar sumber penghasilan bank.2 Maka BMI melakukan pengembangan terhadap produk-produk pembiayaannya (consumer financing), khususnya pembiayaan yang sifatnya konsumtif seperti pembiayaan rumah. Dalam rangka memberikan fasilitas pembiayaan rumah, Bank Muamalat kini hadir dengan brand baru yaitu Pembiayaan Hunian Syariah

1

Warkum Sumitro, Asas-Asas Perbankan Islam dan Lembaga-Lembaga Terkait (BAMUI, Takaful dan Pasar Modal Syariah) di Indonesia, Ed. Revisi, Cet.4, (Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2004), h.5 2

Sutojo Siswanto, Strategi Manajemen Kredit Bank Umum, (Jakarta: Damar Mulia Pustaka, 2000), h.63

52

Muamalat (PHSM) yang sebelumnya produk ini bernama Baiti Jannati. Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat yaitu fasilitas pembiayaan jangka panjang yang disediakan oleh Bank Muamalat bagi nasabah yang dinilai layak

(eligible)

oleh

BMI

(Bank

Muamalat

Indonesia)

untuk

pembelian/kepemilikan property (residential mortgage).3 Adanya Produk Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat ini dalam rangka meningkatkan pelayanan kepada masyarakat luas yang dilakukan oleh BMI dengan meningkatkan mutu serta fitur-fitur dari produk KPRS nya dengan melakukan peluncuran kembali nama brand yang sebelumnya Baiti Jannati menjadi Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat. Seperti yang dikatakan oleh staff PDD, Syukri: “Sejak bulan Agustus 2010, BMI berusaha terus meningkatkan pelayanan kepada masyarakat luas dengan meningkatkan fitur-fitur dari produk KPRS-nya dengan melakukan peluncuran kembali nama brand yang sebelumnya Baiti Jannati menjadi Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat atau biasa disingkat menjadi (PHSM). Nah, pembiayaan hunian syariah tersebut memiliki dua produk, yaitu produk murabahah untuk PHS Pembelian dan produk musyarakah mutanaqisah untuk PHS Kongsi. Kemudian dilakukan penambahan fitur bisa untuk rumah indent dan renovasi.”4 Untuk perbedaan fitur lebih lengkapnya dapat dilihat pada tabel dibawah ini:

3

“Pembiayaan Hunian Syariah”, artikel di akses pada 30 Maret 2011, pukul 14.53 WIB dari http://www.muamalatbank.com/index.php/home/produk/sewa_kprs 4 Wawancara Pribadi dengan Syukri Ghozali, PDD Staff, Arthaloka, 14 Maret 2011, pukul 14.30 WIB

53

Tabel 4.1 Perbedaan Fitur Singkat No

Fitur

Persyaratan 1

nasabah

Plafond 2

maksimum Tujuan

3

Baiti Jannati



Individu



Badan usaha



Pembelian

Individu

Rp 25.000.000.000

Pembelian Baru 

Pembelian Baru (indent/non

(Non Indent)

indent)

Indent) Pembelian second 

Pembiayaan



Baru (Non

Penggunaan

Obyek

Individu

Rp10.000.000.000 Rp 25.000.000.000



4

Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat Kongsi (Musyarakah Pembelian (Murabahah) mutanaqisah)

Take over



Pembelian second

Take over



Pembelian second



Take over



Renovasi



Pembelian sekaligus renovasi

Rumah, Rukan,

Rumah, Rukan,

Rumah, Rukan, Ruko, Kios,

Ruko, Apartemen

Ruko, Kios,

Apartemen

Apartemen

5

Pricing

ditentukan ALCO

ditentukan ALCO

ditentukan ALCO

6

Evaluasi Pricing

ditentukan ALCO

ditentukan ALCO

tidak dapat ditentukan

7

Jangka waktu

15 tahun

15 tahun

Pembelian maksimal 15 tahun Renovasi < 25 jt maks 5 tahun Renovasi > 25 jt maks 15 tahun

8

Agunan

9

Uang muka/porsi

Properti yang

Properti yang

dibiayai

dibiayai

10%

10% Harga

Properti yang dibiayai a. Properti Baru Non indent

54

minimum

Perolehan Properti

Min 10% dari Harga Perolehan b. Properti Baru Indent uang muka min 0% dari dari harga Material Bangunan namun nasabah harus menyediakan tambahan dana diluar biaya pembelian material bangunan minimum 20% dari Harga Perolehan c. Properti second min 10% dari Harga Perolehan Property d. Renovasi Minimum 10% dari biaya material renovasi sesuai dengan RAB

Sumber: Product Knowledge Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat 2010

Berdasarkan tabel tersebut, dapat diketahui bahwa produk murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat dikenal dengan nama produk Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian Muamalat (PHS Pembelian Muamalat) mempunyai kelebihan bisa untuk properti renovasi dan pembelian sekaligus renovasi. Pembiayaan perumahan dengan murabahah umumnya dipakai hampir di semua Bank Syariah, termasuk di Bank Muamalat untuk produk murabahah dalam Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian. Pembiayaan musyarakah mutanaqisah dipakai oleh Bank Muamalat dalam produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi dan juga Bank Syariah Mandiri.

55

Pembiayaan ijarah muntahia bittamlik digunakan oleh Permata Bank Syariah.

BNI Syariah

Akad

Tabel 4.2 Keunggulan produk KPRS Bank Muamalat Niaga BSM BTN Syariah BRI Syariah Syariah

Muamalat Musyarakah

Murabahah

Murabahah

Murabahah

Murabahah

Murabahah

15 tahun

10 tahun

20 tahun

15 tahun

15 tahun

15 tahun

Pricing

14%

14.75%

13-16%

12-13%

13%

Uang Muka

10%

30%

20%

20%

20%

10%

Cash Ratio

35%

40%

35%

30%

35%

35% s/d 50%

Plafond

5M

5M

5M

5M

3,5 M

25 M

Indent, baru,

Indent, baru,

Indent, baru,

Indent, baru,

Indent, baru,

Baru &

second

second

second

second

second

second

mutanaqisah

Jangka waktu maks

Kegunaan

14.7517.75%

Sumber: Memorandum Internal PDD 5

Tabel diatas menjelaskan bahwa saat ini banyak bank yang menawarkan KPR Syariah dan ini membuat persaingan semakin ketat. Semakin kompetitifnya produk KPRS yang ditawarkan di industri, maka BMI melakukan pengembangan atas produk dan fiturnya. Baik dari segi akad, jangka waktu, pricing, uang muka, cash ratio, plafond, dan kegunaan. Cash ratio adalah adalah rasio perbandingan antara total

5

2010

Memo Persetujuan Usulan Panduan Produk PHS Kongsi dan Pembelian, tanggal 16 Juni

56

pendapatan per bulan setelah dikurangi dengan biaya bulanan dan kewajiban-kewajiban perbulan lainnya dengan angsuran perbulan. Jadi, tujuan diluncurkannya produk Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian adalah dalam rangka memperluas pasar bank yang sebelumnya tidak bisa mengakomodir permintaan nasabah mengenai kebutuhan rumah indent dan angsuran yang sifatnya tetap (fixed).

2. Skema Aplikasi Pembiayaan Hunian Syariah Bank Muamalat : a. Pembelian Properti Baru dan Second (Non Indent) Bank dapat membeli properti langsung kepada developer dengan langsung mentransfer uang pembelian properti kepada penjual/developer. Apabila dalam kondisi tertentu bank dapat mewakilkan (wakalah) pembelian properti tersebut kepada nasabah dengan uang pembelian properti ditransferkan kepada rekening nasabah kemudian ditransferkan kepada penjual/developer. Dalam hal bank mewakalahkan kepada nasabah, maka akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah. Setelah properti diserah terimakan maka kemudian nasabah membayar angsuran cicilan Murabahah kepada bank sesuai dengan jangka waktu dan besar angsuran yang disepakati. b. Pembelian Properti Baru Indent Untuk pembelian properti baru dengan skema pembelian indent dari developer, bank hanya membiayai properti yang dibangun

57

oleh developer yang telah terikat kerjasama dengan bank. Bank memberikan

fasilitas

pembiayaan

dengan

menggunakan

akad

murabahah. Akad murabahah digunakan untuk pembelian material bangunan. Untuk pembelian material bangunan, nasabah sebelumnya berjanji untuk membeli (Promise to Purchase) kepada Bank terhadap rincian material barang yang akan dibeli. Bank segera melakukan konfirmasi kepada supplier terhadap rincian material yang dibeli. Developer mengirimkan konfirmasi ketersediaan terhadap rincian material. Setelah menerima konfirmasi, bank membuat Purchase Order dengan Cash Option (Khiyar Naqd) kepada developer. Setelah itu, Bank melakukan akad murabahah dengan nasabah. Setelah pengikatan

dilakukan,

kemudian

bank

melakukan

dropping

pembiayaan kepada nasabah dan kemudian memindahkan kepada rekening developer. Supplier menerima Pembayaran atas Cash Option. c. Renovasi Properti Untuk penggunaan renovasi properti, Bank hanya dapat membiayai pembelian material sesuai dengan spesifikasi rincian material untuk renovasi properti diluar biaya tenaga kerja. Pembelian material yang digunakan untuk renovasi properti dapat diwakalahkan kepada nasabah sesuai dengan spesifikasi rincian biaya dijual kembali kepada nasabah. Dalam hal bank mewakalahkan kepada nasabah,

58

maka akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah. Bank mewakilkan (wakalah) pembelian material bangunan tersebut kepada nasabah dengan uang pembelian properti ditransferkan kepada

rekening

nasabah

kemudian

ditransferkan

kepada

penjual/developer. Akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah. Setelah material untuk renovasi properti diserah-terimakan, maka kemudian nasabah membayar angsuran cicilan murabahah kepada bank sesuai dengan jangka waktu dan besar angsuran yang disepakati.

3. Landasan Hukum dan Syariah Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian (Murabahah) Agar sebuah produk dapat memberikan kemudahan dan ketenangan bagi si pengguna, maka harus ada payung hukum yang melandasinya. Bentuk legalitas hukum dari produk PHS Pembelian (murabahah) ini antara lain: 1) Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah Tanggal 16 Juli 2008. 2) PBI No. 10/24/PBI/2008 tanggal 16 Oktober 2008 Tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Bank Indonesia No. 8/21/PBI/2006 Tentang

59

Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum Yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah. 3) PBI No.10/16/PBI/2008 Tanggal 25 September 2008 Tentang Perubahan Atas PBI No.9/19/2007 Tentang Pelaksanaan Prinsip Syariah Dalam Kegiatan Penghimpunan Dana, Penyaluran Dana Serta Pelayanan Jasa Bank Syariah. 4) PBI Nomor 10/17/PBI/2008 Tanggal 25 September 2008 Tentang Produk Bank Syariah Dan Unit Usaha Syariah. 5) PBI Nomor. 9/19/PBI/2007 Tanggal 17 Desember 2007 Tentang Pelaksanaan Prinsip Syariah Dalam Kegiatan Penghimpunan Dana Dan Penyaluran Dana Serta Pelayanan Jasa Bank Syariah. 6) PBI Nomor 9/9/PBI/2007 Tanggal 18 Juni 2007 Tentang Perubahan Atas PBI Nomor 8/21/PBI/2006 Tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum Yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah. 7) PBI No. 8/21/PBI/2006 tanggal 5 Oktober 2006 Tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum Yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah. 8) SE BI No.10/14/DPbS Tanggal 17 Maret 2008 Tentang Pelaksanaan Prinsip Syariah Dalam Kegiatan Penghimpunan Dana dan Penyaluran Dana Serta Pelayanan Jasa Bank Syariah.

60

9) SE BI No.10/31/DPbS Tanggal 7 Oktober 2008 Tentang Produk Produk Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah, dengan Lampiran Buku Kodifikasi Produk Perbankan Syariah. 10) SE BI No.8/22/DPbs Tanggal 18 Oktober 2006 Tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum Yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah. 11) Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 23/DSN-MUI/III/2000 Tentang Potongan Pelunasan Dalam Murabahah. 12) Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 04/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Murabahah. 13) Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 09/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Pembiayaan Ijarah. 14) Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 17/DSN-MUI/IX/2000 Tentang Sanksi Atas Nasabah Mampu Yang Menunda-nunda Pembayaran. 15) Fatwa DSN Nomor: 19/DSN-MUI/IV/2001 tentang Al-Qardh. 16) Fatwa DSN Nomor: 31/DSN-MUI/VI/2002 tentang Pengalihan Hutang. 17) Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 46/DSN-MUI/II/2005 Tentang Potongan Tagihan Murabahah. 18) Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 47/DSN-MUI/II/2005 Tentang Penyelesaian Piutang Murabahah Bagi Nasabah Tidak Mampu Bayar. 19) Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 73/DSN-MUI/XI/2008 tanggal 14 November 2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah.

61

20) Anggaran

Dasar

PT

Bank

Muamalat

Indonesia

Tbk.

dan

perubahannya. 21) Buku Kebijakan Umum Pembiayaan (KUP) PT Bank Muamalat Indonesia Tbk. 22) Buku Prosedur Umum Pelaksanaan Pembiayaan (PUPP) PT Bank Muamalat Indonesia Tbk. 23) Buku Kebijakan Umum Pembiayaan Bermasalah (KUPB) PT Bank Muamalat Indonesia Tbk. 24) Buku Prosedur Umum Pelaksanaan Pembiayaan Bermasalah (PUPPB) PT Bank Muamalat Indonesia Tbk. 25) Lembar Persetujuan DPS (Dewan Pengawas Syariah) PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk No.07/LP-DPS/BMI/VII/2010.6

Landasan syariah untuk PHS Pembelian ini adalah Fatwa DSN No.4 tahun 2000 Tentang Murabahah. Seperti yang dikatakan oleh Kindy Miftah: “Landasan syariah untuk produk murabahah Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat ini terdiri dari Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 04/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Murabahah dan juga telah mendapat persetujuan dari DPS Bank Muamalat.”7

6

Panduan Produk Pembiayaan iB Hunian Syariah Muamalat (Pembelian) No.02/RPDD/PMBY/2010, h.1-2 7 Wawancara pribadi dengan Kindy Miftah, Officer Asset and Liability, Arthaloka, 3 Mei 2011, pukul 13.45-14.10 WIB

62

B. Analisis Aplikasi Produk Murabahah Pada Pembiayaan Hunian Syariah PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk Telah diketahui sebelumnya bahwa produk murabahah pada pembiayaan Hunian Syariah Muamalat adalah fasilitas pembiayaan pemilikan rumah yang dimiliki oleh Bank Muamalat. Untuk mendapatkan pembiayaan hunian tersebut, nasabah harus melewati proses pembiayaan. Tahapan proses pembiayaan secara umum antara lain di mulai dari permohonan pembiayaan, pengumpulan data dan investigasi. Kemudian melakukan analisa pembiayaan, committe persetujuan, pengumpulan data tambahan, pengikatan, pencairan dan monitoring.8 Langkah-langkah demikian juga dilakukan oleh Bank Muamalat dalam Produk Murabahah Pembiayaan Hunian Syariah. Adapun aplikasi produk murabahah yang diterapkan pada Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian Muamalat meliputi tahapan-tahapan sebagai berikut: 1. Pelaksanaan Produk Murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat a. Permohonan Pembiayaan Tahap awal proses pembiayaan adalah permohonan pembiayaan. Secara formal, permohonan pembiayaan dilakukan secara tertulis, seperti dengan mengisi form aplikasi pembiayaan. Hal yang sama juga dilakukan oleh Bank Muamalat dalam proses pembiayaan. Nasabah yang akan mengajukan pembiayaan hunian syariah sebelumnya 8

Sunarto Zulkifli, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah (Jakarta: Zikrul Hakim, 2007), Ed.Revisi, h.149

63

mengisi formulir aplikasi pengajuan khusus Pembiayaan Hunian Syariah. Setelah diisi kemudian formulir tersebut diserahkan ke Relationship Manager/Account Manager (AM) untuk diproses. b. Pengumpulan Data dan Investigasi Dalam proses pengumpulan data, data yang diperlukan adalah data yang dapat menggambarkan kemampuan nasabah untuk membayar pembiayaan dari penghasilan tetapnya. c. Analisis Pembiayaan Analisis pembiayaan dapat dilakukan dengan berbagai metode sesuai dengan kebijakan bank. Proses Analisis Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat mengacu kepada Buku Prosedur Umum Pelaksanaan Pembiayaan Bab 3 yang meliputi: 1) Character (Karakter) Yaitu dengan melihat karakter nasabah melalui wawancara, dan karakter nasabah dapat diketahui dengan menganalisa dari hasil pertanyaan apakah dapat dijawab semua dengan mudah dan yakin. Karen bank harus selektif dalam hal profil nasabah. Diutamakan nasabah yang pegawai tetap, kalaupun nasabah adalah pegawai kontrak, maka harus ada syaratnya dan harus masuk ke dalam rasio angsuran. Kesalahan pihak bank dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada kelancaran proses pembiayaan

64

2) Capacity (kapasitas) Analisa diarahkan pada kemampuan sumber penghasilan calon nasabah membiayai seluruh pengeluaran bulanannya. Telah dijelaskan oleh Kindy: “Kapasitas nasabah dalam hal membayar angsuran harus masuk ke dalam rasio angsuran. Kalau di Bank Muamalat namanya cash ratio, jadi berapa persen angsuran yang diperbolehkan dari pendapatan nasabah. Maksimum cash ratio yang diberikan oleh Bank Muamalat kepada nasabah antara lain 35% dari pendapatan jika pendapatan kurang dari Rp 5 juta, 40% jika pendapatan diatas Rp 5 juta sampai dengan Rp 10 juta dan 50% dari pendapatan jika pendapatan diatas Rp 10 juta.”9 Dengan melihat dari kapasitas atau kemampuan nasabah mengangsur dalam hal cash ratio. Cash ratio adalah rasio perbandingan antara total pendapatan per bulan setelah dikurangi dengan biaya bulanan dan kewajiban-kewajiban perbulan lainnya dengan angsuran perbulan. Untuk asumsi cash ratio dan simulasi angsuran per bulan dapat dilihat di lampiran. 3) Collateral (jaminan) Analisa ini diarahkan terhadap jaminan/agunan yang diberikan. Jaminan/agunan adalah asset nasabah yang dijanjikan kepada bank jika nasabah tidak dapat mengangsur pembiayaan. Jaminan yang dimaksud harus bisa mengcover risiko pembiayaan nasabah. Objek pembiayaan wajib untuk dijadikan agunan. Untuk menghindari bank dari pengganti kerugian. Dengan melihat agunannya/jaminan bahwa plafond tidak 100% dari nilai jaminan/rumah. Selain itu, 9

Wawancara pribadi dengan Kindy Miftah, BMI Pusat – Arthaloka, 10 Mei 2011, 16.51 – 17.22 WIB

65

agunan tersebut harus di asuransikan. Nilai asuransi harus sama dengan nilai bangunan. Asuransi jiwa akan menutup saldo KPR yang belum terbayar, bila nasabah tidak mampu melanjutkan pembayaran cicilan di tengah masa KPR, karena misalnya, meninggal dunia atau mengalami kecelakaan fatal. 4) Capital (modal) Capital ini tidak perlu karena pembiayaan rumah termasuk pembiayaan yang bersifat konsumtif, jadi bukan untuk usaha (tidak tergolong usaha produktif). 5) Condition of economy (kondisi ekonomi) Kondisi ekonomi sangat mempengaruhi keadaan nasabah. Misal, kondisi ekonomi memburuk yang menyebabkan terjadinya PHK yang akan menyebabkan kemampuan nasabah membayar angsuran jadi bermasalah. Tetapi, dalam keadaan krisis pun pihak bank masih bisa menyalurkan KPR, karena rumah merupakan kebutuhan dasar hidup manusia. Dan kepatuhan nasabah untuk produk KPR jauh lebih patuh dari pada produk-produk lainnya karena yang menjadi agunan adalah rumah dalam proses pengajuan pembiayaan hunian tersebut. 6) Purpose Yaitu untuk mengetahui tujuan nasabah dalam mengambil pembiayaan. Dalam hal ini nasabah bertujuan ingin memiliki rumah

66

Untuk menjaga objektifitas sebuah analisa, biasanya dilakukan analisa oleh beberapa orang ataupun unit kerja. d. Persetujuan (Committee) Pembiayaan Pada proses ini ditentukan apakah pembiayaan yang diajukan oleh nasabah disetujui atau tidak. Proses ini juga tergantung pada kebijakan bank yang biasa disebut Komite Pembiayaan. Keputusan Komite Pembiayaan BMI mengacu kepada Buku Prosedur Umum Pelaksanaan Pembiayaan Bab 4 BMI. Jika komite setuju akan dibuatkan Offering Letter, jika tidak disetujui akan dibuatkan Rejection Letter. Berdasarkan keputusan Komite pembiayaan, maka AM menyusun Offering

Letter

(Surat

Persetujuan

Prinsip

Pembiayaan/SP3).

Kemudian OL tersebut diberikan kepada nasabah untuk dipersetujui. Jika nasabah setuju AM menyerahkan Offering Letter kepada USP untuk dilakukan penyusunan akad pembiayaan. Dalam Komite Pembiayaan ini biasanya akan diperoleh persyaratn tambahan lainnya yang harus dipenuhi. e. Pengumpulan Data Tambahan Proses ini dilakukan untuk memenuhi persyaratan tambahan yang diperoleh dari disposisi komite pembiayaan. f. Pengikatan Setelah melakukan akad pembiayaan maka USP harus melakukan pengikatan, baik pengikatan jaminan nasabah atau pun pengikatan pembiayaan. Proses pengikatan ini melibatkan notaris, dihadiri oleh nasabah, RM, dan staff legal USP.

67

g. Pencairan Dari sisi pengikatan sudah selesai kemudian dilakukan proses pencairan. Sebelum proses pencairan dilakukan sebelumnya dilakukan pemeriksaan terlebih dahulu terhadap semua kelengkapan yang harus dipenuhi sesuai disposisi komite pada proposal pembiayaan. h. Monitoring Selanjutnya adalah proses monitoring terhadap nasabah. Pada saat memasuki tahapan ini, risiko pembiayaan baru saja dimulai pada saat pencairan.10 Untuk itu dilakukanlah monitoring. AM wajib melakukan proses monitoring dan penagihan kepada nasabah. AM memonitoring usaha nasabah jika sumber pengembaliannya berasal dari usaha serta melakukan monitoring terhadap agunan nasabah.

Gambar 4.1 Tahapan Proses Pembiayaan Hunian Syariah Bank Muamalat Nasabah: Mulai mengajukan form aplikasi pembiayaan

RM (Relationship Manager)

  

Setuju Proses Pencairan Tahapan Proses

Pengikatan

Komite Pembiayaan

USP: BI Checking Opini Legal Taksasi

Tidak Setuju

Offering Letter/SP3

Rejection Letter

Sumber: Wawancara dengan Asset Product Manager BMI 11

10

Sunarto Zulkifli, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. (Jakarta: Zikrul Hakim, 2007), h.164 11 Wawancara pribadi dengan Erikal Mirtha, BMI Pusat – Arthaloka, 26 April 2011, 15.25 - 16.10 WIB

68

2. Hasil Pelaksanaan a. Analisa Produk dan Pertumbuhannya Mengingat konsumen yang dihadapi industri perbankan syariah sangat berbeda karakteristiknya, maka dasar pemilihan peluncuran suatu produk adalah dengan mengukur besaran segmen konsumen dan membaca kebutuhan konsumen.12 Itulah kelebihan dari produk murabahah bagi nasabah yang menginginkan angsuran yang sifatnya tetap. Akad transaksi yang sudah disepakati dengan nasabah tidak akan mengalami perubahan sampai dengan berakhirnya jangka waktu pembiayaan. Kemudian, dari hasil wawancara yang terjadi antara penulis dengan Asset Product Manager, Pak Erik, diketahui bahwa fitur KPRS PHS sekarang sudah semakin banyak, semakin luas. Kalau Baiti Jannati hanya untuk pembelian yang siap huni saja. Berikut hasil wawancara yang terjadi: Penulis

Pak Erik

12

: “Kalau untuk fiturnya sendiri, kelebihan produk PHS Pembelian dengan produk sebelumnya (Baiti Jannati) apa saja Pak ?” : “Fiturnya, kelebihannya banyak. Karena kan sebelumnya cuma bisa buat rumah jadi, rumah jadi itu artinya rumah second ataupun rumah baru yang sudah siap huni. Sekarang fiturnya udah dilengkapin, baik buat yang beli rumah siap huni ataupun baru dan rumah indent (non ready stock lah). Terus sama untuk renovasi, sama pembelian. Jadi fiturnya udah semakin banyak, semakin luas. Kalau dulu itu aja cuma pembelian yang siap huni aja.”13

“Prospek Bank Syariah Pasca Fatwa MUI”, Lomba Karya Tulis Perbankan Syariah Milad ke-4 BNI Syariah. Dalam Suci Wulandari. ed. Inovasi Produk (Yogyakarta: Suara Muhammadiyah, 2005), h.77 13 Wawancara pribadi dengan Erikal Mirtha, Arthaloka, 26 April 2011, pukul 15.25 16.00 WIB

69

Tabel 4.3 Weekly Portfolio Pembiayaan Hunian Syariah Murabahah Bank Muamalat Indonesia Weekly Portfolio Assets Pembiayaan Konsumen Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian

Bulan

Growth

Desember'10 17.959.315.536 Januari'11 27.928.171.735 Februari 35.320.925.684 Maret 56.739.251.755 April 70.091.770.763 Mei 95.379.438.551

Sumber: Arsip Asset Product Manager 2010 Dari tabel diatas, dapat diketahui bahwa pertumbuhan outstanding produk murabahah cukup tinggi dan ini meningkatkan asset perusahaan dalam pembiayaan konsumen, khususnya kredit pembiayaan rumah. Peningkatan tersebut terjadi karena produk KPRS sebelumnya (Baiti Jannati) di rebranding menjadi PHS. Meski memiliki beberapa keunggulan, produk tersebut tidak terlepas dari risiko-risko yang ada. Untuk risiko produk dapat dilihat di lampiran. b. Report Keuntungan yang di dapat dari produk murabahah Pembiayaan Hunian Syariah bagi pihak BMI ialah memperluas pasar bank, meningkatkan pendapatan pembiayaan, memperbanyak nasabah yang bisa dilayani serta terpenuhinya kebutuhan untuk angsuran tetap (fixed)

56% 26% 61% 24% 36%

70

sehingga nasabah mendapat kepastian angsuran selama jangka waktu pembiayaan dan tipe rumah indent. Keunggulan yang ada di fiturnya sendiri antara lain uang muka yang hanya 10%, plafond yang tinggi hingga 25 Miliar. Selain itu, produk pembiayaan ini juga bisa untuk pegawai kontrak. Kekurangan produk murabahah sendiri ialah karena angsurannya yang bersifat fixed selama jangka waktu pembiayaan, maka ketika pricing turun angsuran nasabah tidak akan ikut turun. Pada produk murabahah Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat ini, negosiasi yang terjadi adalah harga jual murabahah, dengan demikian harga angsuran tidak akan berubah meskipun terjadi perubahan nilai suku bunga perbankan. Sangat berbeda dengan perbankan konvensional yang tingkat suku bunganya sangat fluktuatif (floating) mengikuti tingkat suku bunga pasar. c. Langkah menangani pembiayaan bermasalah Langkah menangani pembiayaan bermasalah sudah dilakukan sejak awal yaitu dari proses menyeleksi nasabah. Dengan adanya ketentuan maksimum rasio angsuran terhadap pendapatan dan maksimum jangka waktu (aspek capacity), dan ketentuan uang muka (aspek collateral), sebenarnya bank sudah menyeleksi dengan ketat sehingga nasabah diyakini mampu mmbayar angsuran dengan lancar hingga lunas. Namun jika akhirnya nasabah macet juga (karena di-PHK atau hutangnya membesar di tempat lain), jalan terakhir bank akan

71

menjual jaminannya yaitu rumah tersebut dan nilai jualnya sewajarnya lebih tinggi dari outstanding (sisa pokok yang belum dilunasi) nasabah. Misal, rumah terjual di harga Rp 200 juta, outstanding Rp 125 juta, maka harga rumah lebih besar dari outstansing. Dan selebihnya menjadi hak nasabah. Jika nasabah meninggal dunia atau rumah terbakar sudah dicover oleh asuransi jiwa dan asuransi kebakaran.

3. Faktor – Faktor yang Mempengaruhi Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat 1) Faktor Internal a. Pricing Penentuan harga merupakan salah satu aspek penting dalam kegiatan pemasaran produk. Harga menjadi sangat penting untuk diperhatikan, mengingat harga sangat menentukan laku tidaknya produk dan jasa perbankan. Salah dalam menentukan harga akan berakibat fatal terhadap produk yang ditawarkan nantinya. Penentuan harga ini tentunya dengan harga yang murah dengan harapan agar jumlah nasabah meningkat dan nasabah pesaing beralih ke produk yang ditawarkan oleh Bank Muamalat. b. Proses pengurusan pembiayaan Proses pengurusan pembiayaan di Bank Muamalat sendiri memakan waktu sekitar lebih kurang 7 hari setelah nasabah mengajukan pembiayaan. Waktu tersebut tergolong lama. Lamanya

72

proses pengurusan dalam hal pengumpulan dokumen-dokumen serta proses verifikasinya. Hal ini agar data-data yang masuk valid. Nasabah yang meninggal ketika melakukan proses pembiayaan, pembayaran selanjutnya akan dilunasi oleh perusahaan asuransi jiwa, yang preminya sudah dibayar oleh nasabah sebelum pembiayaan dicairkan di awal untuk mengcover outstanding pembiayaan sampai lunas jika nasabah meninggal. c. SDM Agar setiap kru Muamalat dapat lebih memahami dan menguasai materi produk maka, pembuatan SOP (Standar Operasional Prosedur) dan Panduan Produk harus dibuat sedemikian detail serta diikuti dengan sosialisasi ke setiap cabang. tetapi kinerja dan kondisi yang ada di lapangan (unit bisnis/cabang) juga sangat menentukan pencapaian produk dan target bisnis ritel yang ada. Kenyataan menunjukkan bahwa pencapaian produk sangat ditentukan oleh kreativitas dan inisiatif bisnis yang terbangun di cabang, sehingga menyebabkan adanya tingkat pencapaian yang variatif baik antar cabang maupun antar area. Sekalipun fitur produk dan sarana pendukungnya telah mencukupi

bagi

cabang

untuk

melakukan

penetrasi

pasar,

karakteristik daerah akan lebih efektif mendorong tingkat penjualan. Bagi cabang yang dinilai kurang inisiatif, maka apabila karakteristik

73

daerah tidak juga mendukung akan langsung berpengaruh terhadap pencapaian target penjualannya. Masalah sharing knowledge juga belum merata antar cabang dengan kantor di bawahnya, bahkan antar individu di dalam satu kantor cabang. Pemahaman akan konsep akad dan fitur produk, serta penyampaiannya melalui dokumen-dokumen produk (khususnya produk pembiayaan) dan juga ke atas nasabah masih belum terstandard. Oleh sebab tingkat kesibukan di cabang, berdampak pada budaya merasa cukup dengan informasi yang telah tersebar antar individu di cabang ketimbang belajar dari dokumen panduan resminya langsung. Untuk memperbaiki kondisi ini, sangat diperlukan bentuk sosialisasi dan pemeliharaan (maintenance) produk secara lebih efektif dan efisien, serta harus didukung tidak hanya oleh PDD tetapi juga pejabat di cabang (Branch Manager, Operation Manager, Manajer Marketing) dan juga divisi-divisi terkait cabang seperti Divisi Operation, divisi Service dan divisi Risk Management. d. Aplikasi FOS (Financing Origination System) Jika suatu produk canggih maka IT-nya pun semakin canggih. FOS adalah sistem aplikasi alur pembiayaan berbasis web yang digunakan untuk membuat keputusan pembiayaan, menyimpan data nasabah dan sebagai sarana monitoring permohonan pembiayaan nasabah. Aplikasi FOS Pembiayaan Hunian Syariah adalah aplikasi

74

FOS yang dikhususkan untuk pembiayaan Pembiayaan Hunian Syariah.14 Jadi, Bank Muamalat menciptakan aplikasi FOS untuk meningkatkan mutu pelayanan PHS, memberikan kemudahan dengan alur proses yang lebih efektif dan efisien karena sistem ini mempunyai aplikasi yang dapat mengukur/menganalisa hasil scoring system kelayakan permohonan pembiayaan secara obyektif yang memenuhi requirement dari aspek kontrol risiko sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta dalam rangka mendukung sistem kontrol internal. 2) Faktor Eksternal a. Pemerintah Adanya dukungan dari Pemerintah dalam bentuk perundang-undangan sehingga menciptakan iklim perekonomian yang kondusif. b. Tingkat suku bunga pasar Sebagaimana telah dijelaskan oleh Kindy Miftah, Liability Product Officer: “Faktor eksternal yang dapat mempengaruhi produk pembiayaan hunian syariah muamalat yaitu mm, salah satunya yaitu tingkat suku bunga pasar. Kenaikan suku bunga pasar akan mempengaruhi rate dunia perbankan. Nah, untuk mengatasinya (tingkat suku bunga pasar) maka disetiap bank terdapat ALCO (Asset Liability Committe) yang bertugas menetapkan pricing harga dan margin. Kalau di konven namanya penetapan bunga, kalau di kita (Bank Muamalat/Bank Syariah) namanya margin.”15 Stabilnya suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate) ikut mendorong peningkatan terhadap penjualan suatu produk, terlebih untuk

14 15

Wawancara pribadi dengan Kindy Miftah, Arthaloka, 9 Mei 2011, pukul 13.20 WIB Wawancara pribadi dengan Kindy Miftah, Arthaloka , 9 Mei 2011, pukul 13.20 WIB

75

sektor propeti. Produk KPRS merupakan potensi pasar yang cukup baik bagi bank karena saat ini sedang kondusifnya permintaan terhadap sektor properti. Jika disertai dengan penurunan tingkat suku bunga maka akan mendorong daya beli masyarakat terhadap kebutuhan properti tersebut. c. Suku bunga/pricing bank pesaing Dalam hal ini, penentuan harga dengan melihat harga pesaing dengan

tujuan

adalah

harga

yang

ditawarkan

jangan

melebihi

pricing/harga pesaing. Tabel 4.4 Persaingan dengan pricing competitor (posisi 2 Desember 2010) No

Bank

Murabahah

Musyarakah Mutanaqisah

1 2 3

BMI BSM BRIS

13% - 15% 12% - 14% 13% - 15%

13% 10% - 12%

4 5

BTN BNI

6 7

d.

Bunga KPR

10.75% 11.25% 8.75% - 9.00% 10.49% 11.49% 11.99%

BII Danamon Sumber: Memo persetujuan usulan produk baru dan produk eksisting tanggal 14 desember 2010 Produk KPR pesaing dan program promosinya

Saat ini setiap bank, baik konvensional maupun syariah berusaha berlomba-lomba untuk dapat terjun dalam bisnis properti (perumahan) secara profesional. Persaingan yang ketat dalam menyalurkan KPR, membuat bank berlomba-lomba membuat aneka varian fitur untuk memikat konsumen. Terlebih variasi produk atau fitur KPR tidak lagi sesederhana dulu. Salah satu contoh produk pembiayaan KPR bank kompetitor yaitu produk unggulan dari

76

BRI Syariah yaitu KPR Mantap, Murah dan Tetap. KPR Mantap BRI Syariah menawarkan angsuran yang murah dan tetap hingga 15 tahun dari setiap kelipatan Rp1 juta. Semakin besar nasabah mengalihkan pembiayaan KPR ke KPR Mantap BRI Syariah, semakin besar cash back nasabah dan bebas biaya penilaian jaminan.16

16

“KPR MANTAP BRI Syariah, Murah dan Tetap!”, diakses tanggal 25 April 2011, 15.24 WIB dari http://ib.eramuslim.com/2010/05/05/kpr-mantap-bri-syariah-murah-dan-tetap/

BAB V PENUTUP

A. KESIMPULAN 1. Pembiayaan Hunian Syariah (PHS) adalah suatu produk/fasilitas pembiayaan untuk pemilikan rumah yang dijalankan berdasarkan prinsip syariah yang dimiliki oleh Bank Muamalat. Aplikasi produk murabahah yang diterapkan pada Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian Muamalat meliputi tahapan-tahapan sebagai berikut: Permohonan pembiayaan yaitu pengajuan yang dilakukan nasabah kepada Bank Muamalat. Kemudian pengumpulan data dan investigasi dokumen-dokumen yang diperlukan. Selanjutnya, analisis pembiayaan dengan menganalisis karakter nasabah, kapasitas nasabah dalam mengangsur pembiayaan, agunan, dan kondisi ekonomi. Setelah itu, persetujuan (Committee) Pembiayaan yaitu proses menentukan apakah pembiayaan yang diajukan oleh nasabah disetujui atau tidak.

Kemudian dilakukan pengumpulan data tambahan.

Tahap

selanjutnya, melakukan pengikatan setelah terjadi akad pembiayaan. Proses ini melibatkan notaris. Kemudian pencairan dana dan terakhir melakukan monitoring. Setelah mencermati dan menganalisinya, maka dapat diketahui bahwa aplikasi produk murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah di Bank Muamalat Indonesia telah berjalan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, sesuai dengan aspek kepatuhan syariah, berlandaskan pada Buku Panduan Produk Pembiayaan Hunian Syariah

77

78

Bank Muamalat dan dalam menganalisa pembiayaannya mengacu pada Buku Prosedur Umum Pelaksanaan Pembiayaan Bab 3 dengan menggunakan prinsip 5C dan 4P. 2. Faktor-faktor

yang

dapat

mempengaruhi

terhadap

pertumbuhan

Pembiayaan Hunian Syariah Bank Muamalat Indonesia terbagi menjadi faktor internal dan faktor eksternal. Faktor internal tersebut diantaranya seperti penetapan pricing, proses pembiayaan, SDM, aplikasi FOS yang dikhususkan untuk Pembiayaan Hunian Syariah sebagai processing engine. Sedangkan faktor eksternalnya berupa kebijakan Pemerintah dalam bentuk regulasi, kondisi perekonomian, tingkat suku bunga pasar, pricing/suku bunga kompetitor, produk pesaing dan program promosi yang dilakukan bank pesaing.

B. SARAN 1. Untuk bagian Product Development Division Bank Muamalat, agar segera melakukan pengembangan terhadap modul istishna’ untuk tipe rumah indent. Akan tetapi pada prinsipnya penggunaan akad murabahah dapat digunakan sepanjang tujuan penggunaannya adalah untuk pembelian bahan-bahan material bangunan yang telah ditentukan spesifikasinya. 2. Kondisi pasar yang semakin dinamis dan kompetitif perlu disikapi dengan strategi yang tepat dan akurat. Untuk itu, agar mampu bersaing dengan bank-bank syariah lainnya maupun bank konvensional, Bank Muamalat harus lebih meningkatkan produk – produk yang inovatif dan kompetitif

79

agar mampu meraih pasar yang lebih luas dan menjadi bank syariah modern yang mampu beroperasi dengan standar kelas dunia. Dan pada akhirnya pertumbuhan pembiayaan Bank Muamalat Indonesia dapat lebih berkembang dengan agresif, prudent, taat asas dan tetap berpijak pada ketentuan yang telah digariskan oleh perusahaan. Lebih khusus lagi mengenai produk pembiayaan hunian syariah agar pembiayaan ini menjadi produk yang diminati masyarakat Indonesia. Karena pembiayaan ini bersifat konsumtif dan keperluan akan rumah setiap tahunnya akan terus meningkat karena rumah termasuk salah satu kebutuhan utama selain sandang dan pangan. Agar menjadi bank pilihan nasabah setiap kru harus mampu memberikan services excelent karena masyarakat sekarang pintar, mereka tidak hanya melihat dari sisi produk tapi juga pelayanan yang bagus. 3. Selanjutnya, peranan Pemerintah terhadap perkembangan bank-bank syariah sangatlah instrumental, terutama yang berkaitan mengenai masalah produk perbankan syariah. Maka dari itu diperlukan sinergi dari berbagai pihak, baik dari Pemerintah (Bank Indonesia) dan sektor swasta agar produk-produk perbankan syariah, khususnya

produk pembiayaan

perumahan dapat dengan mudah di nikmati oleh masyarakat. 4. Agar lebih di galakkan lagi berbagai macam pameran pembiayaan syariah. Melalui pameran pembiayaan syariah properti diharapkan ada kontribusi yang cukup signifikan terhadap pembiayaan KPRS.

DAFTAR PUSTAKA

Buku Annual Report Bank Muamalat tahun 2010.

Arifin, Zainul. Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah. Edisi Revisi. Cet.4. Jakarta: Pustaka Alvabet. 2006.

Compliance Division. Sharia Hand Book: Panduan Dasar Akad-Akad Perbankan Syariah Jakarta: Bank Muamalat. 2010.

Departemen Agama RI. al Qur’an dan Terjemahnya. Bandung: CV Penerbit Jumanatul Ali Art. 2005.

Endarmoko, Eko. Tesaurus Bahasa Indonesia. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. 2006.

Gozali, Ahmad. Serba-Serbi Kredit Syariah: Jangan Ada Bunga Diantara Kita. Jakarta: PT Elex Media Komputindo Kelompok Gramedia. 2005.

Hani Handoko, T. Pengantar Manajemen. Yogyakarta: BPFE. 1998

Hasan, Zubairi. UU Perbankan Syariah: Titik Temu Hukum Islam dan Hukum Nasional. Jakarta: Rajawali Pers. 2009.

J Fabozzi, Frank, dkk. Pasar dan Lembaga Keuangan. Jakarta: Salemba Empat. 1999.

J Moeleong, Lexy. Metodologi Penelitian Kualitatif. Cet.11. Bandung: PT.Remaja Rosdakarya. 2009.

80

81

Karim, Adiwarman.A. Bank Islam Analisis Fiqh dan Keuangan. Edisi Pertama. Cet.4 Jakarta: IIT Indonesia. 2003.

-------------------------- Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan. Edisi Kedua. Cet.1. Jakarta: PT.Raja Grafindo Persada. 2004.

-------------------------- Bank Islam: Analisis Fiqh dan Keuangan. Ed.3. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada. 2007.

Keegan, Warren.J/Alexander Sindoro. Manajemen Pemasaran Global; Alih Bahasa. Jilid 2. Jakarta: Prenhallindo. 1996.

Kotler, Philip. Manajemen Pemasaran di Indonesia Buku 2. Edisi 1. (Jakarta : Salemba Empat. 2001.

Lewis, Mervyn.K, Latifa M Algaoud. Perbankan Syariah, Prinsip, Praktik, dan Prospek. Jakarta: PT Serambi Ilmu Semesta. 2001.

Muhammad. Manajemen Pembiayaan Bank Syariah. Cet.1. Yogyakarta: Unit Percetakan Akademi Manajemen Perusahaan YKPN. 2005.

Nasution, Hamid dkk. Pedoman Penulisan Karya Ilmiah. (CeQDA (Center for Quality Development and Assurance) UIN Syarif Hidayatullah, Cetakan Pertama 2007.

Poerwandari, Kristi. Pendekatan Kualitatif untuk Penelitian Perilaku Manusia. Ed.3. Jakarta: LPSP3 UI. 2005.

Product Development Division. Pedoman Pengembangan Produk PT. Bank Muamalat Indonesia. 2011.

-----------------------------------------. The Product: Report & Outlook. Jakarta: Direktorat Retail Banking Bank Muamalat. 2010.

82

Remy Sjahdeini, Sutan. Perbankan Islam dan Kedudukannya dalam Tata Hukum Perbankan Indonesia. Cet.1. Jakarta: Pustaka Grafiti. 1999.

Rifai, Mohammad. Konsep Perbankan Syariah. Semarang: CV. Wicaksana. 2002.

Saeed, Abdullah. Menyoal Bank Syariah: Kritik Atas Interpretasi Bunga Bank Kaum Neorevivalis (terj.). Cet.2. Jakarta: Paramadina, 2004.

Siamat, Dahlan. Manajemen Lembaga Keuangan. Edisi.4. Jakarta: Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi UI. 2004.

Sugiyono. Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif dan R & D. Cet.6. Bandung: CV Alfabeta. 2009.

Suhendi, Hendi. Fiqh Muamalah. Jakarta: Rajawali Pers. 2010.

Sumitro, Warkum. Asas-Asas Perbankan Islam dan Lembaga-Lembaga Terkait (BAMUI, Takaful dan Pasar Modal Syariah) di Indonesia. Ed. Revisi. Cet. 4. Jakarta:PT RajaGrafindo Persada. 2004.

Supramono, Gatot. Perbankan dan Masalah Kredit: Suatu Tinjauan Yuridis. Jakarta: Djambatan.1996.

Sutedi, Adrian. Perbankan Syariah: Tinjauan dan Beberapa Segi Hukum. Cet.1. Jakarta: Ghalia Indonesia. 2009.

Syafi’i Antonio, M. Bank Syariah: Dari Teori ke Praktik. Cet.1. Jakarta: Gema Insani Press. 2001.

------------------------. Bank Syariah: Suatu Pengenalan Umum. Cet.2. Jakarta: Tazkia Institut. 2000.

Widodo, Hertanto. et al. PAS (Pedoman Akuntansi Syariat): Panduan Praktis Operasional Baitul Mal Wat Tamwil (BMT). Bandung: Mizan. 1999.

83

Zulkifli, Sunarto. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. Jakarta: Zikrul Hakim. 2007.

Situs dan Media Massa www.muamalatbank.com diakses pada 30 Mei 2011 http://pdii.go.id diakses pada 5 Februari 2011 http://ekonomisyariat.com/fikih-ekonomi-syariat/mengenal-jual-belimurabahah.html Diakses 7 Mei 2011

“ Beda KPR Syariah dan Konven.” Artikel diakses pada 16 Mei 2011 dari http://www.perencanakeuangan.com/files/bedakprsyariahdankonv.htm

Brosur Ayo ke Bank, Memiliki Rumah Sendiri dengan KPR, Jakarta: Bank Indonesia. 2010

Brosur Ayo ke Bank, Memahami Bunga Kredit, Jakarta: Bank Indonesia. 2010

Brosur Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat, 2011.

“Cara Mudah Memahami dan Memilih KPR.” Artikel diakses pada 16 Mei 2011 http://www.housing-estate.com

“KPR iB Beragam Layanan.” Artikel diakses pada 5 Mei 2011 dari http://www.bi.go.id

“Kredit Pemilikan Rumah, Kredit.” Artikel diakses pada 6 Maret 2011 dari http://digilib.uin-suka.ac.id

“Prosedur Mendapatkan KPR.” Artikel diakses pada 16 Mei 2011 pukul 16.30 dari http://www.housingestate.com

“UU Perbankan Syariah.” Diakses 6 Mei 2011, pukul 11.27 WIB dari http://www.bi.go.id

84

Yuliawan, Agus. “Potensi Bank Syariah Kelola Pembiayaan Perumahan.” Info PKES: Media Komunikasi Ekonomi Syariah, No. 6 (November 2010)

Wawancara Wawancara pribadi dengan Syukri Ghozali, staff PDD, Arthaloka, 14 Maret 2011.

Wawancara pribadi dengan Rika Richana, Service Assistan PDD, Arthaloka, 17 Maret 2011.

Wawancara pribadi dengan Erikal Mirtha, Asset Product Manager, Arthaloka, 26 April 2011.

Wawancara pribadi dengan Kindy Miftah, Liability Product Officer, Arthaloka, 9 Mei 2011.

-------------------------, Arthaloka, 10 Mei 2011.

86 KEMENTERIAN AGAMA UNIVERSITAS ISLAM NEGERI (UIN) SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI Jl. Ir. H. Juanda No. 95 Ciputat 15412 Indonesia

Telepon/Fax : (021) 7432728/7470350 Website : www.fdkuinjakarta.ac.id, E-mail : dakwahfdk.uinjakarta.ac.id

Nomor : Un.01/F5/KM.01.3/ 1520 /2011 Lamp. : 1 (satu bundel) Hal : Penelitian/Wawancara

Jakarta, 22 Februari 2011

Kepada Yth. Product Development Division PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk Assalamu’alaikum Wr.Wb. Dengan hormat kami sampaikan bahwa mahasiswa Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi UIN Syarif Hidayatullah Jakarta di bawah ini, Nama : Fauziah NIM : 107053002496 Jurusan/Semester : Manajemen Dakwah (MD) / VIII bermaksud melaksanakan penelitian/wawancara untuk bahan penulisan skripsi yang berjudul Analisis Aplikasi Produk Murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah (PHS) PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk. Sehubungan dengan itu kami memohon kepada Bapak/Ibu/Sdr. kiranya berkenan menerima/mengizinkan mahasiswa kami tersebut dalam pelaksanaan penelitian/wawancara dimaksud. Atas perhatian dan perkenannya kami ucapkan terima kasih. Wassalamu’alaikum Wr. Wb.

Tembusan : 1. Pembantu Dekan Bidang Akademik 2. Ketua Jurusan Manajemen Dakwah (MD) 3. Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi

89

Lampiran.5 Risiko Produk Pembiayaan Hunian Syariah Jenis Risiko

Kontrol dan Mitigasi

Risiko Pembiayaan

1. Melalui Second Way Out yaitu properti yang dibeli dengan coverage

1. Tidak Mampu Bayar

ratio sesuai ketentuan

2. Nasabah Meninggal

2. Melakukan penutupan Asuransi Jiwa

3. Kelemahan Legalitas

pembiayaan

Pengikatan

3. Format standar pengikatan harus

4. Wanprestasi Developer dalam menyediakan properti sesuai spesifikasi nasabah

sudah direview dan direkomendasikan oleh bagian legal 4. Dilakukan Cek Keaslian sertifikat ke BPN oleh Notaris 5. Kerjasama dengan Developer hanya dapat dilakukan jika developer memenuhi ketentuan yang dipersyaratkan. 6. Dibuatkan Perjanjian Kerjasama antara bank dengan developer

Risiko Suku Bunga Kenaikan

suku

bunga

akan 1. Menetapkan pricing melalui ALCO

mempengaruhi rate perbankan pada

2. Membuat tiering pricing berjenjang

90

umumnya sehingga mempengaruhi

sesuai jangka waktu pembiayaan

risiko yang timbul dari Gap ALMA Risiko Operasional 1. Proses Internal

Dibuat SOP dan Panduan Produk yang

2. Manusia

detail

3. Sistem

sosialisasi kepada petugas Bank.

dan

diikuti

dengan

program

4. Eksternal Risiko Likuiditas Risiko Likuiditas muncul pada saat

Risiko likuiditas akan dimonitor oleh

timbul kesulitan untuk

Treasury Division secara harian dan

mendapatkan dana ketika nasabah

dibicarakan di Komite

akan menarik dananya.

mitigasinya.

ALCO untuk

Missmatch dana DP3 yang short term sementara pembiayaan KPRS long term Risiko Compliance/Legal Produk

mendapatkan penilaian Sebelum dioperasikan, Bank melakukan

audit yang tidak baik dari Bank pelaporan ke Bank Indonesia. Indonesia.

93

Lampiran. 7 Brosur Pembiayaan Hunian Syariah Bank Muamalat

94

Syarat Pengajuan

No

Jenis Dokumen (Dokumen fotocopy setelah dicek dengan aslinya harus diberi stempel sesuai asli oleh Cabang)

Pegawai

Pekerja Profesi

Wiraswasta

√

√

√

suami/istri

√

√

√

3

Fotocopy Kartu Keluarga (KK)

√

√

√

4

Fotocopy Surat Nikah

√

√

√

5

Fotocopy sertipikat tanah obyek

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

1

Asli Formulir Aplikasi diisi lengkap dan benar

2

Fotocopy KTP calon nasabah dan

agunan 6

7

IMB/IPMB/Ijin Pendahuluan Mendirikan Bangunan/Surat Ijin sejenis dari instansi setempat yg berwenang PBB thn terakhir

8

Fotocopy Rekening Tabungan/Giro (R/K) Pribadi 3 bulan terakhir

9

Laporan Keuangan Perusahaan (Neraca dan L/R) dan/atau Fotocopy Bukti/Catatan transaksi bisnis

10

a)

Asli slip gaji terakhir dan/atau Surat keterangan penghasilan

11

Fotocopy Ijin-ijin praktek profesi

12

Fotocopy Akte Pendirian Perusahaan beserta perubahan dan Ijin-ijin usaha : TDP dan SIUP

b)

√

95

13

Fotocopy NPWP Pribadi/SPT Pribadi c)

√

14

Asli Surat Keterangan Jabatan

√

√

√

Keterangan : a. Bukti/Catatan transaksi bisnis hanya diminta apabila diperlukan oleh Anggota Komite ataupun Financing Risk Officer untuk mendukung Proses Analisa. b. SIUP tidak berlaku bagi perusahaan yang dikecualikan sesuai dengan Keputusan Menteri Perdagangan yang berlaku. c. NPWP pribadi hanya untuk pemohonan pembiayaan diatas Rp.50 juta (kecuali ditentukan lain secara tertulis oleh Kantor Bank Indonesia setempat). Bagi calon nasabah yang tidak memiliki NPWP pribadi harus menyerahkan dokumen sebagai berikut : Copy NPWP perusahaan, dan Surat pernyataan bahwa ybs bersedia menyerahkan NPWP pribadi jika suatu saat diminta oleh Bank. Apabila pembiayaan di atas Rp 100 juta wajib menyerahkan NPWP.

99

PEDOMAN WAWANCARA

Nama

: Syukri Ghozali

Divisi

: Product Development Division (PDD)

Posisi

: Staff PDD

Tempat

: Kantor Pusat Bank Muamalat Indonesia Arthaloka, lantai 7

Tanggal/Waktu : 14 Maret 2011 / 14.25-15.30 WIB

1. Tanya: a. Bagaimana sejarah Bank Muamalat Indonesia, Tbk ? b. Visi, Misi, dan Budaya Perusahaan ? c. Struktur organisasi Bank Muamalat Indonesia ? Jawab: Bisa kamu lihat di website muamalatbank.com atau di Annual Report kita. 2. Tanya: Produk pembiayaan jenis apa saja yang dikelola oleh Bank Muamalat Indonesia? Jawab: Sama, bisa kamu lihat di website www.muamalatbank.com 3. Tanya: Apa yang dimaksud dengan Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat? Jawab: Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat adalah fasilitas pembiayaan jangka panjang yang disediakan oleh Bank Muamalat bagi nasabah yang dinilai layak (eligible) oleh BMI untuk pembelian/kepemilikan property (residential mortgage).

100

4.

Tanya: Bagaimana dengan sasaran produk murabahah pembiayaan hunian syariah? Jawab: Sasaran produk Pembiayaan Pembelian Hunian Syariah adalah individu yang memiliki pekerjaan sebagai Pegawai/Profesional/Wiraswasta yang memenuhi persyaratan dokumen administratif.

5.

Tanya: Bagaimana sejarah produk PHSM ? Jawab: Pada awal peluncuran produk KPRS, BMI menggunakan nama brand KPRS Baiti Jannati. Nama tersebut merupakan representasi dari kata mutiara yang popular di kalangan umat Islam yang mencitrakan bahwa rumah adalah surga bagi para penghuni rumah tersebut. Setiap insan mendambakan untuk memiliki rumah yang menjadi surga mereka di dunia dan kehadiran produk KPRS Bank Muamalat membantu setiap insan untuk mewujudkan impian tersebut dengan produk KPRS yang menetramkan. Namun, sejak bulan Agustus 2010, BMI berusaha terus meningkatkan pelayanan kepada masyarakat luas dengan meningkatkan fitur-fitur dari produk KPRS-nya dengan melakukan peluncuran kembali nama brand yang sebelumnya Baiti Jannati menjadi Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat atau bisa disingkat menjadi (PHSM). Dengan PHSM diharapkan dapat mewujudkan hunian impian sesuai kebutuhan masyarakat. Pemberian nama PHSM ini memiliki arti bahwa pembiayaan KPRS BMI menawarkan semua kemudahan yang ditawarkan dalam produk KPRS. Menghadirkan produk KPRS yang sesuai dengan kebutuhan sehingga dapat

101

digunakan untuk berbagai jenis property seperti rumah, apartemen, ruko/rukan dan kios dan siap melayani siapapun nasabah yang mengajukan pembiayaan KPRS. Menawarkan plafond maksimum sampai dengan 25 Milyar, jangka waktu hingga 15 tahun dan pilihan angsuran tetap hingga 15 tahun dan uang muka yang hanya 10% tentunya sangat meringankan bagi nasabah, bahkan memungkinkan untuk memberikan fasilitas bebas uang muka. Oleh karena itu, PHSM mewujudkan hunian impian sesuai kebutuhan. 6.

Tanya: Struktur organisasi di bagian produk Muamalat seperti apa bagannya ? Jawab: Lihat di SOP (Standar Operasional Prosedur) PDD (Product Development Division).

7.

Tanya: Perbedaaan pembiayaan hunian syariah dengan produk-produk sebelumnya (Baiti Jannati maupun pembiayaan kongsi) ? Jawab: Secara garis besar untuk KPRS Baiti Jannati menggunakan akad musyarakah mutanaqisah saja, sedang PHSM memiliki dua jenis akad, yaitu murabahah dan musyarakah mutanaqisah.

8. Tanya: Bagaimana dengan konsep murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat? Jawab: Konsep Murabahah dapat diaplikasikan untuk pembelian properti jadi, indent ataupun untuk kegunaan renovasi. Dengan konsep ini, bank membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian properti atau renovasi yang telah disepakati kualifikasinya. 1) Konsep untuk Pembelian Properti Baru dan Second (Non Indent)

102

Bank dapat membeli properti langsung kepada developer dengan langsung mentransfer uang pembelian properti kepada penjual/developer. Apabila dalam kondisi tertentu bank dapat mewakilkan (wakalah) pembelian properti tersebut kepada nasabah dengan uang pembelian properti ditransferkan kepada rekening nasabah kemudian ditransferkan kepada penjual/developer. Dalam hal bank mewakalahkan kepada nasabah, maka akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah. Setelah properti diserah terimakan maka kemudian nasabah membayar angsuran cicilan Murabahah kepada bank sesuai dengan jangka waktu dan besar angsuran yang disepakati. 2) Konsep untuk Pembelian Properti Baru Indent Untuk pembelian properti baru dengan skema pembelian indent dari developer, bank hanya membiayai properti yang dibangun oleh developer yang telah terikat kerjasama dengan bank. Bank memberikan fasilitas pembiayaan dengan menggunakan akad murabahah. Akad murabahah digunakan untuk pembelian material bangunan. Untuk pembelian material bangunan, nasabah sebelumnya berjanji untuk membeli (Promise to Purchase) kepada Bank terhadap rincian material barang yang akan dibeli. Bank segera melakukan konfirmasi kepada supplier terhadap rincian material yang dibeli. Developer mengirimkan konfirmasi ketersediaan terhadap rincian material. Setelah menerima konfirmasi, bank membuat Purchase Order dengan Cash Option (Khiyar Naqd) kepada

103

developer. Setelah itu, Bank melakukan akad murabahah dengan nasabah. Setelah pengikatan dilakukan, kemudian bank

melakukan dropping

pembiayaan kepada nasabah dan kemudian memindahkan kepada rekening developer. Supplier menerima Pembayaran atas Cash Option. 3) Konsep untuk renovasi properti Untuk penggunaan renovasi properti, Bank hanya dapat membiayai pembelian material sesuai dengan spesifikasi rincian material untuk renovasi properti diluar biaya tenaga kerja. Pembelian material yang digunakan untuk renovasi properti dapat diwakalahkan kepada nasabah sesuai dengan spesifikasi rincian biaya dijual kembali kepada nasabah. Dalam hal bank mewakalahkan kepada nasabah, maka akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah. Bank mewakilkan (wakalah) pembelian material bangunan tersebut kepada nasabah dengan uang pembelian properti ditransferkan kepada rekening nasabah kemudian ditransferkan kepada penjual/developer. Akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah. Setelah material untuk renovasi properti diserah-terimakan, maka kemudian nasabah membayar angsuran cicilan murabahah kepada bank sesuai dengan jangka waktu dan besar angsuran yang disepakati. 9.

Tanya: Apa yang menjadi landasan hukum dari produk murabahah pada pembiayaan hunian syariah pembelian ? Jawab: Tentunya Peraturan BI, Fatwa DSN tentang Murabahah.

104

105

WAWANCARA Nama

: Erikal Mirtha

Divisi

: Product Development Division

Posisi

: Asset Product Manager

Tempat

: Kantor Pusat Bank Muamalat Indonesia Arthaloka, lantai 7

Tanggal/Waktu : 26 April 2011 / 15.25 - 16.10 WIB

1.

Tanya: Pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat ini sudah berlangsung berapa lama Pak? Jawab: Produk ini baru luncur dari bulan Oktober 2010.

2.

Tanya: Kan PHS itu baru dari bulan Oktober 2010 ya Pak, bagaimana respon dari masyarakat (jumlah peminatnya seperti apa)? Jawab: Kalau peminatnya, saya susah menjawabnya, datanya sih ada. Kalau pertumbuhannya itu sih rata-rata, kalau yang kongsi itu sekitar 3%-an lah per bulan, pertumbuhan itu ya outstandingnya. Kalau untuk yang murabahah sih cukup tinggi pertumbuhannya karena dari pertama kali penjualannya aja sekitar Rp.6 M-an, abis itu dia tumbuh sekitar 60% an lebih lah per bulannya sampai sekarang. Kalau kita lihat peminatnya sih susah, kita ngitungnya per account, lihat dari pertumbuhan outstandingnya aja.

3.

Tanya: Kalau untuk fiturnya sendiri, kelebihannya dari produk sebelumnya apa saja Pak ?

106

Jawab: Fiturnya, kelebihannya banyak. Karena kan sebelumnya cuma bisa buat rumah jadi. Rumah jadi itu artinya rumah second atau pun rumah baru yang sudah siap huni. Sekarang fiturnya udah dilengkapin, baik buat yang beli rumah siap huni, second maupun rumah indent (non ready stock lah), terus sama untuk renovasi, sama pembelian. Jadi fiturnya udah semakin banyak, sudah semakin luas. Kalau dulu cuma itu aja, cuma pembelian yang siap huni aja. Tanya: Oh, kalau sekarang udah banyak ya Pak ? Jawab: Udah banyak, makanya itu kalau sekarang ada dua konsep, ada yang musyarakah mutanaqisah, ada yang murabahah. Jadi, yang murabahahnya itu bisa mengakomodir yang renovasi, buat pembangunan tanah kavling sama buat pembelian rumah indent. Tanya: Abis itu apalagi Pak kelebihan dari produk murabahah ? Jawab: Yang murabahah sih, kelebihannya pastinya dari sisi angsurannya aja kan lebih menjamin, kan kalau yang murabahah kita gak bisa melakukan evaluasi pricing, kalau di musyarakah mutanaqisah kan namanya evaluasi sewa. Nah, kalau di murabahah karena dia tidak bisa melakukan evaluasi tersebut angsurannya jadi sifatnya fix, dia tetap. Misalnya nih, ditentukan di awal angsuran per bulannya Rp.1,6 juta, ya udah, jadi selama jangka waktu pembiayaan dia bayar segitu aja, lebih pasti aja angsurannya, gaka ada evaluasi. 4.

Tanya: Bagaimana dengan ketentuan pembiayaannya Pak ? Jawab: Kan biaya ada banyak yah. Ada biaya administrasi, biaya asuransi jiwa, asuransi agunan, bahan materi yang ditentukan ke nasabah. Nah, pembiayaan

107

yang mana nih ? Untuk biaya-biaya, nah itu, biaya yang keluar itu nanti yang terkait pembiayaan yah, ada biaya administrasi, itu ntar di tiering berdasarkan plafond yang diberikan kepada nasabah. Kalau mau tau besarannya entar minta bantuan Syukri aja cari memonya, itu ada, disitu menjabarkan. Untuk masingmasing plafond misalnya, Rp.0-10 juta itu biaya administrasinya sekian, Rp.1050 juta biaya adminnya sekian, itu udah ada tieringnya tuh. Nah, nanti tiap nasabah yang menggunakan produk PHS biaya administrasinya menggunakan tiering tersebut. Jadi, kalau dia misalnya ngajuin Rp.100 juta dilihat, ada di tiering mana tuh, ada di tiering misalnya 50-100 juta, oh berarti biaya administrasinya kita misalkan Rp.1 juta, oh nanti kita kenakan biaya admin Rp.1 juta. Terus nanti ada biaya asuransi jiwa, asuransi jiwa itu diukur dari usia si nasabah sama plafond yang diberikan, semakin besar plafond yang diberikan dan semakin tua usia si nasabah otomatis biaya yang dikeluarkan semakin mahal. Kemudian ada biaya asuransi agunan, nah, nanti kan rumah yang dibiayai itu kan dijadiin agunan, otomatis untuk menghindari bank dari pengganti kerugian, rumah tersebut yang menjadi agunan harus diasuransikan, asuransi kebakaran, asuransi kerugian, jadi nanti asuransi kebakaran aja dan asuransi ini nanti sebesar nilai bangunan. Jadi, kalau hasil penilaian rumah tersebut misalnya bangunannya Rp.50 juta, tanahnya Rp.50 juta, jadi total Rp.100 juta tuh yang diasuransikan, nanti cuma bangunannya aja Rp.50 juta. Kemudian nanti ada biaya pengikatan, biaya pengikatan itu untuk biaya yang dikeluarkan kepada notaris. Jadi, ntar kan pengikatan itu melibatkan notaris kalau untuk plafond-plafond yang diatas 50

108

juta lah. Nah, itu nanti biayanya juga tergantung dari notarisnya, jadi biasanya ada tieringnya juga tuh, untuk plafond sekian berapa. Nah, itu untuk pengikatannya nanti ada pajak, pajak BPHTB, pajak pembeli, pajak penjual itu sesuai dari peraturan yang dikeluarkan oleh Pemerintah lah, biasanya sih 5%. 5.

Tanya: Apa saja hambatan-hambatan yang dialami oleh pihak Bank Muamalat dalam pembiayaan hunian syariah ? Jawab: Sampai sejauh ini sih belum ada hambatan-hambatan yang signifikan dan masih bisa teratasi.

6.

Hambatan eksternal dari PHS murabahah apa saja Pak ? Jawab: Hambatannya, eksternal .. kalau eksternal sih terkait. Aaa, kalau eksternal kan kita berbicara soal regulasi, terus perubahan kondisi pasar, demand dari properti itu sendiri. Kalau dibilang hambatan sekarang paling hambatannya dari sisi competitor aja. Kan competitor kita gak hanya dari Bank Syariah aja, dari bank konvensional juga. Ya kalau dilihat dari sisi pricing ya masih, eem,, walaupun sedikit kompetitif cuman ya gak sekompetitif bank konvensional lah dalam menawarkan pricingnya. Kalau eksternal ya paling itu, ya karena kondisi ekonominya baik, properti juga lagi booming. Justru kondisi eksternal itu mendorong penjualan produk-produk ini, saat ini yah, karena iklimnya lagi kondusif untuk pembelian properti. Kalau dari aspek regulasi, ya regulasi gak terlalu ini lah, walaupun BI memang cukup rigit tapi cukup mensuport-lah untuk produk-produk Bank Syariah, gak ada isu yang signifikanlah untuk menghambat

109

penjualan produk. Apalagi mba ? Santai aja, waktunya masih panjang (sambil tersenyum) ... 7.

Tanya: Nah, terus Pak, untuk proses penetapan harga dan marginnya seperti apa Pak ? Jawab: Penetapan margin, kan ada dua metode tuh, ada yang menggunakan MMQ (musyarakah mutanaqisah), ada yang menggunakan murabahah. MMQ itu dia menggunakan, mm, dasarnya ekuivalen rate yang bank inginkan. Untuk imbalan hasilnya itu berapa dari MMQ, nah itu,, mm, tentunya mekanisme penerapan pricingnya ditentukan oleh ALCO dan kita mengajukan pricingnya kepada mereka. Nah, itu kan biasanya dari persaingan juga, price dari pasar berapa sih pricing untuk produk-produk KPR. Makanya kita, kondisi biaya internal kita seperti apa, biaya apa, ee, opportunity cost dari dana berapa, itu ditambah over head cost kita berapa ditambah dengan list premium kita berapa, PPA berapa, nah barulah kita dapat menentukan pricingnya berapa. Itu dasarnya kalau untuk penentuan pricing. Yang murabahah pun ekspektasi margin kita metodenya gak jauh berbeda dari yang MMQ, hanya saja yang murabahah itu pricingnya sedikit lebih mahal dibandingkan yang MMQ karena kan karakternya berbeda tuh, murabahah ketika kita menentukan margin itu sudah tidak bisa melakukan evaluasi, makanya kita buat bantalan pricing agar kalau misalnya terjadi gonjang-ganjing di pasar, kita masih amanlah dari masalah tersebut, gak tereksposlah. Walaupun pada titik tertentu itu mungkin, misalnya kalau BI ratenya naik sampai dengan 9% atau inflasi sampai double digit itu pasti kita

110

terekspos, tapi kan kondisinya bisa dibilang kemungkinannya kecil lah terjadi seperti itu. Kan indikatornya sekarang memperlihatkan kondisi yang stabil, makanya kita sekarang berani menetapkan pricing sebesar ini. Nah, itu, jadi metodenya gitu. Jadi, walaupun ada pembedaan secara MMQ dan murabahah, metode penerapan di internal kita ya seperti itu. Jadi, diliat opportunity cost dari produk pendanaan berapa, ditambah dengan over head cost, ditambah list premium yang kita inginkan berapa ditambah ppa, berapa sih rate atau yield yang kita inginkan, gitu. 8.

Tanya: Bagaimana dengan proses pengajuan pembiayaan hunian yang dilakukan oleh nasabah ? Bisa dijelaskan Pak ! Jawab: Proses pengajuannya, syarat-syaratnya entar bisa kamu lihat di Panduan Produk. Syarat-syaratnya ya standar, KTP, KK segala macem legalitasnya lah yang terkait dengan karakter si nasabahnya. Misalnya kalau dia pegawai, ada slip gajinya. Kalau dia pengusaha ada SIUP, NPWP segala macem, itu nanti bisa di cek di buku Panduan Produk. Kalau itu udah lengkap nanti dia diproses oleh RM (Relationship Manager), nanti RM itu dia kolekting datanya kemudian analisa kebenaran data-data tersebut. Misalnya, slip gajinya bener gak nih segini, ntar dia kroscek data mutasi rekeningnya. Kalau data-datanya sudah bener, nanti si RM tersebut bikin proposal pembiayaan, namanya Memorandum Pembiayaan. Di memo pembiayaan tersebut dia tuangkan semua data-data nasabah mulai dari data pribadinya, data keuangannya, data pembiayaannya seperti apa sampai dengan agunannya dan juga persyaratan nantinya. Nah, setelah itu dilakukan

111

komite, komite pembiayaan itu berisi dua orang anggota komite dan satu pemegang limit. Jadi, disana dilihat semua aspek-aspek dari si nasabah tersebut, nasabahnya gimana, baik apa tidak, kemampuan membayarnya gimana, baik atau tidak, terus agunannya gimana, layak apa tidak. Kalau ini semuanya sudah dinilai baik nanti ada keputusan komite setuju semua, oke, nanti diberikan OL (offering letter) kepada nasabah. Nanti di OL tersebut dijelaskan plafond yang disetujui berapa, biaya-biaya yang dikeluarkan berapa, pricing yang kita kenakan berapa, angsurannya berapa dan ada persyaratan-persyaratan lainnya (contoh yang paling umum misalnya si nasabah harus membuka rekening di Bank Muamalat) dan mengupdate-kan mutasi rekening di Bank Muamalat, ya banyaklah nanti ada persyaratan lainnya. Nah, ketika OL sudah diberikan, kalau misal si nasabah setuju ia tanda tangan, kemudian langsung dilakukan pengikatan. Seluruh dokumen aslinya dibawa semua, nanti di cek lagi sama bagian Legal USP (Unit Support Pembiayaan) kita untuk di cek keasliannya, kalau udah asli semua, ada notaris kemudian dilakukan pengikatan. Setelah pengikatan dilakukan, si nasabah bayar seluruh biaya-biayanya yang tadi saya sebutkan, setelah dibayarkan kemudian dananya dicairkan ke rekening si nasabah kemudian pindah ke rekening si penjual/developer. Dari situ sudah selesai akad jual belinya. Sudah ada pengikatan agunan, selanjutnya nasabah tinggal angsur aja, prosesnya seperti itu. Tanya: Jadi, alurnya dari nasabah ke RM kemudian RM melakukan verifikasi yang melibatkan USP. USP ini dia melakukan tiga fungsi ya Pak ?

112

Nasabah: Jawab: Iya, fungsi pertama melalui BI checking yaitu verifikasi historical datadata pembiayaan atau data-data kredit si nasabah di bank lain. Jadi, nanti kelihatan kalau misalnya si nasabah pernah melakukan pembiayaan di bank lain, misalnya di BNI. Kemudian USP melakukan fungsi yang kedua yaitu Legal Opinion, dia melakukan verifikasi dokumen-dokumen legalnya. Selain itu, USP juga melakukan fungsi taksasi yaitu kondisi agunannya dilihat apakah layak dijadikan agunan. Jadi, RM itu gak sendirian dalam melakukan proses verifikasi, dia melibatkan Unit Support. RM dan Unit Support adanya di cabang semua. Nanti kalau verifikasi sudah selesai semua baru dituangkan dalam bentuk Memorandum Pembiayaan. Jadi alurnya itu gini (sambil membuat alur proses pembiayaan), dari RM ke USP, USP melakukan tiga fungsi (BI Checking, Legal Opinion, dan Taksasi), kalau sudah selesai kemudian melakukan Komite Pembiayaan, Komite Pembiayaan sudah setuju nanti dibuatkan OL atau SP3 (Surat Persetujuan Prinsip Pembiayaan), kalau komite tidak setuju maka dibuatkan RL (rejection letter). Begitu OL sudah ditanda tanganin sama nasabah, kemudian dilakukan pengikatan pembiayaan yang dihadiri oleh nasabah, RM, notaris dan staff legal USP. Dari sisi pengikatan sudah selesai kemudian proses pencairan. Setelah itu, nasabah tinggal mengangsur saja. Ini proses secara umum. Seperti ini mba alurnya :

113

114

WAWANCARA

Nama

: Kindy Miftah

Divisi

: Product Development Division

Posisi

: Liability Product Officer

Tempat

: Kantor Pusat Bank Muamalat Indonesia Arthaloka, lantai 7

Wawancara Pertama Tanggal

: 9 Mei 2011

Pukul

: 11.20 – 11.55 WIB

1. Tanya: Produk PHS ini sudah berlangsung sejak kapan ? Jawab: Kalau itungannya dari produk yang lama (Baiti Jannati) dari tahun 2008, tapi di tahun 2010 di rebranding menjadi PHS (Pembiayaan Hunian Syariah), bulan Juli 2010. 2. Tanya: Proses pembuatan sebuah produk baru (Pembiayaan Hunian Syariah) membutuhkan waktu berapa lama dan prosesnya bagaimana ? Jawab: Karena ini bukan bukan produk KPRS baru, hanya penambahan dan melengkapi fitur dari produk sebelumnya Baiti Jannati jadi tidak memerlukan waktu yang begitu lama. Umumnya untuk pembuatan sebuah produk baru membutuhkan waktu sekitar 3-4 bulan. Untuk proses yang pertama, kita harus tahu kebutuhan konsumen apa dan juga disesuaikan dengan kebutuhan bank itu sendiri. Setelah itu kita bikin panduan produknya terus menghubungi divisi-divisi

115

terkait, direksi, DPS. Jika pihak terkait sudah setuju kemudian ke BI, bikin laporan. Jika BI setuju kemudian sosialisasi produk tersebut ke cabang dan cabang siap kemudian melakukan launching produk baru. 3. Tanya: Bagaimana cara penetapan margin dan

penentuan harga dalam

pembiayaan hunian syariah ini Pak ? Jawab: Harusnya kamu bikin flow nya begini (sambil buatin flow). Kan kalau kamu murabahah, berarti kan kita jual beli ke nasabah yah, kita kan berarti jual beli, berarti kan harus ada harga beli, iya kan ... harga beli bank kan yah yang kita beli, ya kan ?Terus harga jual bank yah, terus kan bank ngambil margin. Nah, harga beli ini kebagi dua, yaitu uang muka nasabah sama plafondnya, iya kan, yah ... ini buat murabahah apapun ya, bukan hanya rumah. Nah, berarti kan rumusnya adalah harga jual berarti harga beli ditambah margin dong, berarti kan ini uang muka nasabah plus plafond plus margin kan. Plafond kan yang dari bank, kalau uang muka berarti dari nasabah plus margin. Margin ini kan berarti margin selama sampai lunas. Yah, misalnya harga rumah Rp.200 juta, berarti uang muka nasabah 10% (minimal 10%). Berarti uang muka nasabah Rp 20 juta, berarti plafondnya 90% kan, jadi 180 juta. Yang kita sepakati ini adalah harga jual murabahah. Kalau Rp 20 juta (UM)+ Rp 180 juta (plafond)+ margin. Pertanyaannya sekarang gimana ngitung marginnya? Margin adalah persentase efektif dari plafond yaitu nilai persentase tertentu yang dihitung secara tahunan. Kalau dihitungnya, walaupun di 15 tahun berarti persentase itu berjalan 15 tahun, tapi nilai persentasenya berjalan secara tahunan. Kalau dihitung manual, kasar itu dia gak

116

bisa. Harus ada formulanya di komputer kita yang namanya FOS. Jadi, kan, harga jual berapa, angsuran semuanya segala macem kita masukin ke FOS, tar dia yang ngitung (FOS). Sedangkan pricing itu berarti rate tahunan (PA) yang ditetapkan oleh ALCO BMI. ALCO tidak menetapkan margin karena margin bisa berapa aja, nominalnya bisa berapa aja tergantung plafond, jangka waktu. Berarti semakin besar plafond semakin besar margin nominalnya, semakin besar jangka waktunya, maka total margin yang dibyarkan semakin besar pula. Misal untuk jangka waktu pembiayaan 1-5 tahun marginnya 13%, untuk jangka waktu pembiayaan 6-10 tahun marginnya 14%, dan jangka waktu pembiayaan 10-15 tahun marginnya sebesar 15%. Semua bank namanya ALCO, kalau dikonven ALCO netapin bunga kalau di Bank Syariah dia netapin pricing. Metode pricing itu seperti ini, misalnya angsurannya Rp.3 juta per bulan. Angsuran porsi pokoknya kecil di depan, besar di belakang. Contoh bulan pertama, gedean angsuran pokoknya, misal Rp.1,1 juta angsuran pokok lalu angsuran marginnya Rp.1,9 juta per bulan. Kan namanya murabahah, berarti mengangsur, yang di angsur itu harga jual. Jadi setiap nasabah yang mengajukan pembiayaan murabahah mengangsur per bulannya itu ada angsuran pokok dan angsuran margin. Angsuran pokok itu dia akan sama dengan plafond. Angsuran yang diperbolehkan minimal 35% dari total pendapatan si nasabah.

117

Wawancara Kedua Tanggal

: 10 Mei 2011

Waktu

: 16.51 – 17.22 WIB

1. Tanya: Bisa dijelaskan bagaimana latar belakang dikeluarkannya PHS Pembelian Pak ? Jawab: Karena adanya permintaan pasar dari nasabah untuk mereka yang ingin angsuran tetap sampe lunas karena trend di pasar orang taunya angsuran di Bank Syariah itu tetap sampe lunas sedangkan dengan akad musyarakah (Baiti Jannati) tidak memungkinkan karena kita setting untuk supaya bisa di rejudgment. Selain itu, trendnya adalah rumah baru itu sekarang rumahnya belum ada, belum jadi sehingga harus indent. Nah, sistem indent gak bisa pake musyarakah, karena musyarakah dipake harus kongsi dari aset yang sudah ada, karena kalau asetnya belum ada, gak ada yang dimusyarakah kan. Harusnya pake istishna’, Cuma karena istishna’ modulnya belum bisa jadi kita pake murabahah. Jadi kalau untuk rumah indent, murabahah nya itu untuk barang bangunan yang akan dibangun, kalau rumahnya udah jadi, murabahah nya itu rumah. 4. Tanya: Dalam membuat produk PHSM ini, divisi-divisi mana saja yang terkait selain PDD ? Jawab: Tentunya ada banyak divisi. Tidak hanya PDD saja, tapi ada Treasury Division, Compliance Division, Risk Management Division yang mengelola risiko-risiko terhadap suatu produk, Financing Support Division. Untuk divisi-

118

divisi lainnya kamu bisa lihat disini (sambil kasih liat nama-nama divisi yang ada di Bank Muamalat). 5. Tanya: Keuntungan yang di dapat dari produk PHS Pembelian, baik untuk pihak bank maupun nasabah apa saja ? Jawab: Bagi bank yaitu memperluas pasar bank karena yang tadinya tidak tergarap lewat akad musyarakah mutanaqisah bisa tergarap disini (PHS). Karena kan di PHS ini ada dua produk, murabahah dan musyarakah. Jadi memperbanyak nasabah yang bisa dilayani. Untuk nasabah sendiri yaitu terpenuhinya kebutuhan tipe pembelian akan rumah indent dan pembiayaan dengan angsuran tetap. Kan kalau developer sekarang jarang yah yang rumahnya udah jadi, baru tanahnya doang yang di janjiin 6. Tanya: Bagaimana dengan profil risiko produk PHS Pembelian ? Jawab: Untuk mitigasi risikonya diatasi dari uang muka nasabah harus masuk rasio angsuran. Misalnya dengan uang muka, sama sih dengan KPR lainnya. Jadi gak ada yang namanya plafond itu sampai 100% dari rumah. Kenapa? Karena ketika nasabah langsung di form di bulan pertama itu nilai rumahnya harus bisa mengcover semuanya, itu mitigasi risiko dalam hal jaminan. Mitigasi risiko dalam hal profil nasabah yaitu harus selektif, yang diutamakan ya pegawai tetap, kalaupun pegawai kontrak maka ada syaratnya dan nasabah harus masuk rasio angsuran. Rasio angsuran itu gak boleh gede-gede. Kalau di Bank Muamalat namanya cash ratio, jadi berapa persen angsuran yang diperbolehkan dari pendapatan nasabah. Kalau pendapatan nasabah Rp.10 juta, cash rationya 35%,

119

berarti angsurannya gak boleh lebih dari Rp.3,5 juta per bulan. Kalau ternyata angsuran yang dikasih nasabah dengan jangka waktu 15 tahun, angsuran 40%, nah itu gak boleh, gimana caranya supaya cash ratio jadi 35% yaitu dengan penambahan uang muka, sehingga plafond turun, angsuran turun, itu namanya mitigasi risiko dalam hal kemampuan pembayaran nasabah atau kalau di 5C itu namanya capacity. Kalau character dengan melihat karakternya nasabah, apakah perilakunya baik atau tidak. Capacity dengan melihat kemampuan nasabah mengangsur lewat cash ratio. Collateral dengan melihat agunannya/jaminan bahwa plafond tidak 100% dari nilai jaminan/rumah. Selain itu, agunan tersebut harus di asuransikan. Nilai asuransi harus sama dengan nilai bangunan. Capital tidak perlu karena bukan untuk usaha, bukan usaha produktif, kan pembiayaan rumah. Yang kelima, condition of economy yaitu misal kondisi ekonomi yang memburuk terjadinya PHK yang akan menyebabkan kemampuan nasabah membayar berkurang, tapi dalam keadaan krisis pun kita masih bisa menyalurkan KPR, karena rumah merupakankebutuhan dasar orang. Kepatuhan orang untuk produk KPR jauh lebih patuh dari pada produk-produk lainnya karena kan kalau rumahnya diambil si nasabah tersebut mau tinggal dimana ? 7. Tanya: Apakah ada perbedaan pembiayaan hunian syariah Bank Muamalat Indonesia dengan KPR Syariah lainnya maupun KPR Konvensional ? (yang menjadi keunggulan dan kekurangan dari produk PHS Pembelian apa saja) ? Jawab: Keunggulan yang ada di fiturnya sendiri yaitu terutama adalah uang muka kita lebih rendah dari bank-bank lain yaitu hanya 10%, plafondnya tinggi

120

bisa sampe Rp.25 Milyar, karena kalau bank-bank lain rata-rata Rp.5 Milyar, selain itu kita bisa untuk pegawai kontrak yang memiliki kebutuhan akan rumah. Kan banyak orang yang belum berstatus pegawai tetap tapi sudah ada kebutuhan mempunyai rumah, misal karena udah nikah. Kekurangannya sendiri pricingnya yang tinggi dan tidak bisa melakukan evaluasi pricing karena murabahah. Kenapa bisa tinggi karena supaya sampe lunas fluktuasi dari biaya dana yaitu biaya deposito dapat di cover. Karena kan kalau murabahah kalau biaya deposito berubah-ubah, misal naik, kita gak bisa naikin, padahal biaya kita naik, makanya dari awal kita pricing lebih tinggi. Tapi lebih tingginya itu kita ngacu dari pasar. karena kalau kita selisihnya jauh dari pasar, produk kita gak laku juga dan karena kan pasarnya juga kebanyakan murabahah. 8. Tanya: Bagaimana dengan faktor-faktor yang mempengaruhi produk PHS Pembelian, baik faktor internal dari manajemen BMI dan juga faktor eksternal ? Jawab: Kebijakan dari Pemerintah seperti program subsidi KPR. Karena BMI tidak ikut program subsidi KPR dari Pemerintah jadi tidak berdampak apa-apa, karena ini kan pembiayaan rumah, konsumtif, bukan pembiayaan produktif. Jadi, kalau dalam ekonomi, disebut in elastis, kebijakan berubah impactnya kecil. Kan Pemerintah punya program di bidang perumahan kaya mensubsidi KPR, subsidi suku bunga atau uang muka, nah yang ikut program itu kan bank-bank BUMN. Kalau kebijakan Pemerintah secara makro, seperti peran Pemerintah dalam menstabilkan suku bunga. Misal, kalau Pemerintah gagal menstabilkan suku bunga, impactnya adalah ya untuk permintaan KPR jadi rendah. KPR yang bagus

121

itu jika suku bunganya stabil, jadi kemampuan masyarakat terjaga untuk permintaan KPR. Lalu kebijakan di bidang tenaga kerja. Seperti gaji, nilai UMR (Upah Minimum Regional) segala macem soal kesejahteraan pekerja. Kalau UMR terlalu rendah sehingga banyak orang yang tidak bisa membeli rumah, tapi secara keseluruhan kebijakan Pemerintah itu tidak berdampak. Karena orang itu mampu atau tidak mampu akan dipaksakan untuk membeli rumah (kebutuhan dasar). Kecuali kalau pembiayaan yang sifatnya komersil seperti ekspor-impor, kebijakan Pemerintah akan berdampak sekali pengaruhnya. Selain itu, regulasi dari Pemerintah cukup mensupport untuk produk-produk perbankan syariah dan KPR saat ini sedang bagus. Untuk SDM, jadikan, eee ... harusnya kan kalau di bank-bank itu prestisnya adalah jumlah nasabah itu berbanding dengan jumlah SDM yang ngurusin dan prosesnya itu lebih efisiensi. Kalau ngerjainnya di cabang, efisiensinya jadi lebih rendah karena bagian-bagian di cabang jadi diberdayakan untuk ngurusin hal-hal yang sebenarnya bisa dilakuin di pusat. Seperti misalnya, taksasi atau penilaian jaminan itu cabang juga bisa ngelaksanain. Kan beda ya efisiensi antara 1 orang yang ditugasin seharian untuk keliling daerah untuk meriksa rumah sama satu orang yang punya tugas double job, misalnya meriksa jaminan dan tugas lain. Kecepatannya tergantung dari data-data yang diterima ... kalau untuk follow up itu langsung, begitu nasabah ngajuin kita langsung follow up, hari besoknya paling lama diproses, masalahnya apakah datanya sudah lengkap untuk diproses. Terus misalnya persetujuan, aplikasinya udah nih. Terus kan minta persetujuan, butuh

122

123

WAWANCARA Metode Tak Terstruktur Nama

: Rika Richana

Divisi

: Product Development Division

Posisi

: Service Assistant PDD

Tempat

: Kantor Pusat Bank Muamalat Indonesia Arthaloka, lantai 7

Tanggal

: 14 Maret 2011 dan 17 Maret 2011

Pukul

: 14.30 WIB

1. Tanya : Untuk produk-produk di BMI ditangani oleh divisi apa ? Bagaimana dengan struktur organisasi divisi tersebut ? Tolong jelaskan ! Jawab: Untuk produk-produk yang dimiliki oleh Bank Muamalat ditangani oleh PDD tapi divisi-divisi lain juga ikut terkait. Seperti SMSD (Sales Management and Support Division), Service Division, Risk Management Division yang mengelola risiko-risiko terhadap suatu produk, HRD yang menangani SDM. Sebelum kru-kru bekerja di Muamalat, mereka semuanya di training dulu. Ada masa untuk training. Di training tersebut dikasih materi tentang produk-produk Bank Syariah, segala macemnya, sebagai dasar kita untuk kerja disiini dan lainnya. Untuk gambar strukturnya sendiri kamu liat aja di Pedoman Pengembangan Produk PDD. 2. Tanya: PDD itu divisi apa sih mba ? Jawab: PDD itu singkatan dari Product Development Division. Tugasnya ngurusin produk-produk di Bank Muamalat, pengembangannya. Kalau dulu itu

124

125

126