Correcties/wijzigingen/aanvullingen op de tweede (gewijzigde) druk Bladzijde 89 en 90 “Huurgeschillen Ontleed” Als er in het huurcontract geen contractuele verplichting staat vermeld, die de huurder verplicht het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken, dan bestaat er geen wettelijke verplichting tot het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde. Het Hof van Arnhem komt in haar uitspraak van 2 juni 20051 tot eenzelfde conclusie. De rechtbank te Leeuwarden, sector kanton, locatie Opsterland, heeft in haar uitspraak van 5 juni 20072 in rechtsoverweging 5.4 van het vonnis beslist dat een huurder toerekenbaar tekort schoot, die in strijd met een overeengekomen verplichting het gehuurde zelf te gebruiken het gehuurde aan een ander in gebruik had gegeven. Dit tekortschieten rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Onderhavige huurder zat een aantal jaren gedetineerd en had zijn woning aan een ander in gebruik gegeven. De kantonrechter motiveert dit vonnis als volgt: "Bij een overeenkomst strekkende tot bewoning van het gehuurde door de huurder en de zijnen, zal de verhuurder er doorgaans belang bij hebben dat zijn contractspartij, de huurder, door zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, feitelijk in staat is om de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Het elders gaan wonen c.q. verblijven is daarmee niet goed verenigbaar en vereist dan ook, voor zover partijen niet anders zijn overeengekomen, de toestemming van de verhuurder (zie Hoge Raad 22 juni 1984, NJ 1984, 766). (...) Deze belangen aan de zijde van huurder wegen naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende op tegen het belang van de verhuurder dat van haar niet kan worden gevergd dat zij jarenlang genoegen dient te nemen met een situatie waarin de huurder feitelijk niet in de woning verblijft en aldus niet zijn verantwoordelijkheid voor het -richtigegebruik van het gehuurde kan dragen. Dat de zoon van huurder thans in de woning verblijft, maakt dit niet anders (de zoon was geen medehuurder, toevoeging Huurgeschil.nl)." Bovenstaande uitspraak moet worden bezien in het licht dat er geen algemene verplichting van de huurder bestaat om het gehuurde te gebruiken. Door bijzondere omstandigheden, of een contractueel overeengekomen verplichting, kan daarvan worden afgeweken. Als het gehuurde bijvoorbeeld in waarde daalt of beschadigd raakt (kraakrisico) door het ongebruikt laten van het pand, dan kan de huurder wel worden verplicht om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, besliste in haar vonnis van 2 juni 20093 dat een verhuurder de huurovereenkomst met een huurder niet kon ontbinden vanwege het niet continue bewonen van het gehuurde. Deze kantonrechter gaf een volgende interpretatie met betrekking tot de verplichting tot bewoning van het gehuurde. De casus luidde als volgt. In de huurovereenkomst is de verplichting opgenomen om de woning te bewonen. Er is in de algemene voorwaarden geen verplichting opgenomen dat beide huurders verplicht zijn gelijktijdig in het gehuurde te wonen. Op het huurcontract stonden onder meer zowel man als vrouw als huurder op het huurcontract vermeld. Er was aldus sprake van contractueel medehuurderschap zoals beschreven in het hoofdstuk: “Contractuele medehuur”. (In laatstgenoemd hoofdstuk wordt uitgebreid besproken dat het niet bewonen van de woning door de huurder niet zonder meer een reden is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen). Na eerst in de woning te hebben samengewoond heeft de vrouw na de echtscheiding bijna 3 jaar alleen in het huis gewoond en na haar vertrek is de man weer in de woning gaan wonen. De woning is dus steeds door minstens één huurder bewoond. Doordat de woning steeds door één huurder was bewoond, was voldaan aan de zorgplicht die op de huurder rust. Dit betekent volgens de rechter dat moet worden aangenomen dat steeds als “goed huisvader” voor het gehuurde is gezorgd. In het huurcontract stond tevens vermeld dat de huurder de verhuurder van een vertrek van een huurder op de hoogte moet brengen. De huurder is tekortgeschoten in nakoming van de overeenkomst door die mededeling niet aan de verhuurder te doen. Dit tekortschieten rechtvaardigt ontbinding van de overeenkomst niet. In de huurovereenkomst is niet de verplichting opgenomen steeds over een huisvestingsvergunning te beschikken. De bestuursrechtelijke kwestie over het al of niet beschikken over zo'n vergunning staat verder buiten dit geding.
1 WR 2005,89. 2 LJN: BA6709, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 216050 / CV EXPL 07-638. 3 LJN: BI5937, sector kanton rechtbank Haarlem, 411272/CV EXPL 09-695.
De rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch, besliste in haar vonnis van 8 april 20084 dat de huurder toerekenbaar te kort is geschoten in zijn verplichtingen ingevolge de huurovereenkomst nu huurder de verplichting het gehuurde zelf te bewonen - mede als gevolg van detentie - heeft geschonden en niet heeft voldaan aan de zorgplicht ten aanzien van de woning en de woonomgeving. De kantonrechter overwoog vervolgens dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden niet waren weersproken en dat deze dus van toepassing waren. De algemene voorwaarden bepalen in artikel 5.3 dat de huurder zich als goed huurder dient te gedragen. Artikel 5.6. bepaalt voorts - kort gezegd - dat de huurder ervoor dient te zorgen dat hij geen overlast en hinder veroorzaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de huurder zich dan ook, ingevolge de algemene voorwaarden alsmede ingevolge de artikelen 7:213 BW, 7:214 BW en 7:217 BW in samenhang met het Besluit kleine herstellingen onder punt l en t, ten aanzien van het gebruik en het onderhoud van de gehuurde zaak niet zoals een goed huurder betaamt, gedragen. De kantonrechter overwoog in rechtsoverweging 3.4 van dit vonnis voorts dat de huurder zijn verplichting om zelf het gehuurde te bewonen heeft geschonden en in samenhang met schending van zijn zorgplicht (onderhoud tuin en schending van zorgplicht ten aanzien van zijn woonomgeving) gaf dit een gerechtvaardigde reden om de overeenkomst te ontbinden. Bovenstaande uitspraken maken in ieder geval duidelijk dat als de verplichting tot bewoning van de woning wél contractueel is overeengekomen, het overtreden van deze regel kan leiden tot een succesvol beroep op ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder.
Bladzijde 91 “Huurgeschillen Ontleed” Dat voorzichtigheid bij toepassing van de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding door partijen moet worden toegepast wordt geïllustreerd door een uitspraak van 13 mei 2009 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton Leiden5. De casus die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Huurder huurt bedrijfsruimte ten behoeve van de exploitant van een C-1000 supermarkt. In deze supermarkt heeft brand gewoed. De brand was begonnen in de winkelwagentjes die voor de winkel stonden. Na de brand is het onmogelijk in het gehuurde een supermarkt te exploiteren. De verhuurder heeft de huurovereenkomst met de huurder buitengerechtelijk ontbonden. De huurder heeft deze buitengerechtelijke ontbinding bij brief vernietigd. De huurder start een kort geding en vraagt in deze procedure bij wijze van voorziening bij voorraad de verhuurder (onder meer) te veroordelen om zo spoedig mogelijk te beginnen met het herstel van het gehuurde in oude toestand ten behoeve van en in overleg met de huurder. De kantonrechter veroordeelt de huurder om binnen één week na de uitspraak van dit vonnis met de huurder in overleg te treden over herstel of herbouw van het gehuurde ten behoeve van de huurder en er alles aan te doen wat redelijkerwijs van haar verwacht kan worden om ervoor te zorgen dat zulk herstel of herbouw ten behoeve van de huurder zo spoedig mogelijk wordt geëffectueerd. De kern van het verweer van de verhuurder was onder meer gebaseerd op de zinsnede in artikel 7:206 lid 1 BW (dat van verhuurder herstel niet kan worden gevergd) en dat zij niet gehouden is het gebrek te herstellen, omdat de brand door onzorgvuldigheid van de huurder (artikel 7:206 lid 2 BW) was ontstaan wegens het buiten de winkel plaatsen van de winkelwagentjes. In rechtsoverweging 6 van dit vonnis wijst de kantonrechter allereerst aansprakelijkheid van de huurder voor de brand van de hand. De kantonrechter stelt onder meer: ervan uitgaande dat de brand inderdaad is ontstaan door brandstichting in de buiten de supermarkt opgestelde winkelwagentjes, staat slechts vast dat de brandschade is ontstaan door het gedrag van derden, voor wiens daden de huurder niet aansprakelijk is. Dat bij supermarkten ook buiten de openingstijden van de winkel winkelwagens buiten staan opgesteld, is gebruikelijk, terwijl winkelwagens bovendien op het eerste gezicht ook geen “brandbare zaken” zijn. In de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder staat ook geen verbod om de winkelwagens buiten te stallen. Dat huurder wist, of moest weten, dat de winkelwagens brandgevaarlijk waren is door haar betwist en overigens gesteld noch 4 LJN: BI4152, sector kanton rechtbank 's-Hertogenbosch, 596579. 5 LJN: BI3830, rechtbank 's-Gravenhage, 842187/09-2308.
gebleken. De omstandigheid dat de polis van de opstalverzekering wellicht geen (volledige) dekking biedt, omdat de verzekeraar zich op het standpunt stelt dat de schade is veroorzaakt of vergroot door het buiten plaatsen van brandbare zaken, wordt
onvoldoende
geacht
dat
de
huurder
jegens
de
verhuurder
aansprakelijk
is
voor
de
brandschade.
In rechtsoverweging 7 en 8 van het vonnis wordt rechter het volgende overwogen:
•
het verhelpen van het gebrek is niet onmogelijk. De verhuurder heeft bovendien erkend om het gehuurde te herbouwen, waarna het weer gebruikt kan worden als supermarkt. De kantonrechter overweegt daarbij, dat naar haar voorlopig oordeel onder “verhelpen van gebreken” als bedoeld in artikel 7:206 BW ook “herbouw” kan worden begrepen.
•
dat herstel van het gebrek uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen, doet zich hier – anders dan verhuurder aanvoert - niet voor. Partijen zijn het erover eens, dat de (opstal)schade aan het gehuurde (ten minste) € 1.500.000,- bedraagt en de opstalverzekeraar zal (een groot deel van) deze schade vergoeden. Daar komt bij dat verhuurder ook het voornemen heeft het gehuurde te herbouwen, waaruit eveneens blijkt dat de daarmee gemoeide kosten voor haar geen onoverkomelijk probleem vormen.
Bladzijde 97 “Huurgeschillen Ontleed” Ontbinding overeenkomst Het middel van buitengerechtelijke ontbinding is riskant als de door de huurder ingeroepen ontbinding ten onrechte is voorgesteld. Dit overkwam de huurder die de huurovereenkomst had ontbonden onder dreiging van de executie van een hypotheekbank, die de onroerende zaak dreigde te executeren nu de eigenaar/verhuurder zijn verplichtingen niet nakwam en de onroerende zaak bovendien zonder toestemming van de bank was verhuurd. De huurder vorderde in verband met de ontbinding schadevergoeding. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen waartoe zij onder meer overwoog dat huurder de huurovereenkomst reeds wenste te ontbinden, terwijl het nog niet zeker was dat de huurovereenkomst inderdaad beëindigd zou moeten worden en dat de gevolgen daarvan voor zijn rekening en risico dienen te blijven. De huurder was tegen deze uitspraak in beroep gekomen. Het hof was in haar arrest van 18 november 20086 echter van mening dat door uitlatingen van de verhuurder het er niet naar uitzag dat deze verhuurder in de toekomst niet zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zou kunnen nakomen. Bovendien is het voor het aannemen van een toerekenbaar tekortschieten van verhuurder niet voldoende dat de verhuurder niet aannemelijk maakt dat hij in de toekomst zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst gestand zal doen. Een verplichting voor de verhuurder om zulks aannemelijk te maken bestaat in het algemeen niet, aldus het hof. Van tekortschieten kan eerst sprake zijn als met voldoende mate van zekerheid vaststaat dat de verhuurder, of een opvolgend verhuurder, niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst zullen gaan voldoen en het enkele bestaan van die mogelijkheid is onvoldoende. Die zekerheid kan in de regel niet eerder bestaan dan wanneer een executie daadwerkelijk wordt voorbereid. De opzegging van de geldlening door de bank, met eventueel in het vooruitzicht te stellen executiemaatregelen, is onvoldoende om reeds daaruit een tekortschieten van verhuurder (de schuldenaar) af te leiden. Bladzijde 168 “Huurgeschillen Ontleed” Het valt te verdedigen dat het vermoeden in artikel 7:224 lid 2 BW voorrang geniet boven het vermoeden dat uit artikel 7:218 lid 3 BW spreekt. Artikel 7:218 lid 3 BW geeft door het eerste gedeelte van haar tekst: “onverminderd artikel 224 lid 2” zelf aanleiding tot deze veronderstelling en maakt het wettelijke vermoeden dat uit artikel 7:218 lid 3 spreekt ondergeschikt aan de bewijsregel als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW.
6 LJN: BI4061, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 103.005.049
Bladzijde 186 “Huurgeschillen Ontleed” Dit wordt in de rechtspraak ook bevestigd. Zie rechtsoverweging 8 van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 24 maart 20097. Bladzijde 245 “Huurgeschillen Ontleed” Geliberaliseerde woonruimte Voor deze huurovereenkomsten geldt geen uitgebreide wettelijke bescherming, noch in het kader van huurprijsverhoging, noch in het kader van het beleid over de door de verhuurder in rekening te brengen servicekosten zoals die voor nietgeliberaliseerde woonruimte geldt. Artikel 7:247 BW vermeldt immers dat voor geliberaliseerde huurovereenkomsten in het kader van het servicekostenbeleid slechts de artikelen 7:259 BW (termijn verstrekken eindafrekening door de verhuurder) en 7:261 lid 1 BW (tijdstip verhoging voorschot servicekosten) van toepassing. Voor de in het kader van de over en weer aangegane verplichtingen in dit kader dient (evenals bij niet-geliberaliseerde woonruimte) de huurovereenkomst als uitgangspunt genomen te worden. Als er in de huurovereenkomst geen termijnen zijn genoemd voor het kenbaar maken van de servicekosten, of er als wel termijnen zijn genoemd, doch als deze termijnen afwijken van de in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn, dan geldt de in het laatste artikel genoemde termijn van zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar als termijn waarbinnen de eindafrekening van de servicekosten kenbaar dient te worden gemaakt. Als de huurder het met de eindafrekening van de verhuurder niet eens is, dan is het niet mogelijk de huurcommissie hierover een oordeel te vragen. De wettelijke basis voor inschakeling van de huurcommissie is artikel 7:260 BW. Dit artikel is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing verklaard (zie artikel 7:247 BW). De huurder zal dan op kosten van de huurder door middel van een ingeschakelde expert de onjuistheid van de rekening van de verhuurder aan dienen te tonen. Bladzijde 263 “Huurgeschillen Ontleed” Periodieke huurverhoging (redelijke voorstel geliberaliseerde woonruimte) De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 juni 19898 beslist dat de contractsvrijheid van patijen meebrengt dat een huurprijsindexeringsclausule in beginsel tussen partijen rechtsgeldig kan worden gesloten. Dit geldt zowel voor nietgeliberaliseerde woonruimte als voor geliberaliseerde woonruimte. Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is echter niet altijd aan deze clausule gebonden. Als de clausule niet alleen is bedoeld en/of zodanig is geformuleerd dat deze voor een inflatiecorrectie zorgt, maar daarentegen bovendien een hoger percentage vertoont dan het percentage waarmee de huur maximaal volgens het Ministerie van VROM voor dat jaar mag worden verhoogd (bijvoorbeeld een vaste verhoging van 1,5 %), dan wordt de clausule als onredelijk beschouwd en mag de verhuurder de huurverhoging niet op dit percentage baseren. Als dit percentage voor de verhuurder nadelig uitpakt (dus het overeengekomen percentage is lager dan het percentage dat jaarlijks door het ministerie wordt vastgesteld), dan geldt dit percentage tussen partijen wél als geldig overeengekomen. De verhuurder kan dan wel worden gehouden aan het overeengekomen percentage. De verhuurder die een dergelijke verhoging in zijn huurcontract heeft verwerkt is aan dit percentage gebonden. De wet is immers bedoeld om de huurder huurprijsbescherming te bieden. Als er in de huurovereenkomst dus een bepaling is verwerkt, die slechts is bedoeld om inflatie te corrigeren (bijvoorbeeld de vermelding dat de huur jaarlijks met het CBS-prijsindexcijfer kan worden verhoogd), dan acht de rechtspraak aanpassing naar het door het Ministerie van VROM voorgeschreven percentage wél mogelijk. De verhuurder mag dan het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overbruggen9. Dit betekent 7 LJN: BI0878, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.640/0. 8 HR 10 juni 1989, 840, WR 189,76. 9 Rb Amsterdam 8 november 1995, WR1997,16.
dat de verhuurder, die een inflatiecorrectie in het huurcontract opneemt zich door opneming van de mogelijkheid van inflatiecorrectie in het huurcontract niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen tot maximaal het door het Ministerie van VROM toegestane percentage. Door vermelding van een inflatiecorrectie in het huurcontract hoeft de verhuurder niet een huurverhoging op deze gronden aan te zeggen, doch kan de verhuurder deze contractuele verhoging bij de huurder in rekening brengen Bij huurovereenkomsten van geliberaliseerde woonruimte is de verhuurder niet gebonden aan de regels van het Ministerie van VROM. Als er in het huurcontract geen mogelijkheid van huurverhoging is opgenomen, dan kan de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid ( artikel 7:248 BW) een voorstel doen om de huur te verhogen. Als er in het huurcontract slechts een inflatiecorrectie is opgenomen, dan is de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte ook bevoegd een voorstel tot verhoging van de huur te doen als dit gezien de ontwikkelingen van de markt noodzakelijk is geworden. Dit betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract heeft opgenomen zich niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen. Vaak staat in het huurcontract een combinatie opgenomen van een inflatiecorrectie en een bepaling dat partijen na een huurperiode van vijf jaar zijn bevoegd om de huurprijs aan te passen. Als de verhuurder een vast percentage als huurverhoging heeft opgenomen zal de verhuurder bij een gewenste verhoging, die uitstijgt boven dat percentage uitdrukkelijk een beroep op de redelijkheid en billijkheid dienen te doen. Voor geliberaliseerde woonruimte lijkt een huurverhogingsclausule wel noodzakelijk om jaarlijks zonder veel administratieve rompslomp de huur te kunnen verhogen. De huurverhogingsclausule bij niet-geliberaliseerde woonruimte is niet zo handig als de inflatiecorrectie lager is dan de door het Ministerie van VROM weergegeven percentage. De verhuurder die het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage wenst te overbruggen dient de huurder daarvoor toch apart aan te schrijven en dat leidt mogelijkerwijs tot verwarring. Redelijk voorstel De verhuurder dient een redelijk voorstel tot verhoging van de huur te doen. Er is in de wet geen beoordelingsmaatstaf vastgelegd voor de redelijkheid van de voorgestelde huurprijs. Er kan worden gedacht aan de huurprijs van vergelijkbare woningen ter plaatse, of aan de markthuurprijzen die bij nieuwe verhuringen van vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. De verhuurder zal een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling bijvoorbeeld kunnen staven met behulp van een taxatierapport van een makelaar. Met de markthuur wordt de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte bedoeld. Het betrekken van niet-geliberaliseerde woonruimte in de vergelijking is niet juist. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte wordt immers niet bepaald door de marktontwikkeling, doch wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel voor woonruimte. Vergelijkbare niet-geliberaliseerde woningen dienen dus niet in het taxatierapport te worden opgenomen. De huurder kan tegenbewijs leveren door ook de huurwaarde te laten taxeren. De kantonrechter te Haarlem besliste in zijn vonnis van 25 april 2001 ( WR 2001,62) dat nu in de huurovereenkomst een bepaling was opgenomen krachtens welke partijen bevoegd zijn om na vijf jaar een voorstel te doen tot aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van de markt, de verhuurder gerechtigd is de huurprijs aan te passen. Onder markthuurprijs wordt verstaan de huurprijs waarvoor vergelijkbare, vrijgekomen woningen in de directe nabijheid van het gehuurde opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden rondom (d.w.z. voor en na ) de huurprijsherzieningsdatum. Dat een voorstel een forse huurverhoging tot gevolg kan hebben, hoeft niets af te doen aan de redelijkheid van dit voorstel. Volgens de rechter heeft niet het bedrag van de huurverhoging, maar de ontwikkeling in de markt als criterium heeft te gelden. Als zo'n bepaling niet in het huurcontract staat opgenomen is aanpassing van de huurprijs op grond van de redelijkheid en billijkheid mogelijk. Het is de vraag of omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen, zoals inkomensbeperkingen, bij de beoordeling of het voorstel redelijk is ook in aanmerking genomen dienen te worden. Uit de uitspraak van de rechter te Haarlem valt een dergelijke ruimere interpretatie niet te halen. Huurgeschil.nl is er een voorstander van om deze persoonlijke situatie van de huurder wel bij de besluitvorming te betreffen. Het voorstel kan toch immers slechts als redelijk aangemerkt worden als dit voorstel voor beide partijen als redelijk aangemerkt kan worden? Een huurprijs van € 1000,- die bij de aanvang van de huurprijs, mede gezien het inkomen van de huurder, goed is te betalen en 25 % van het netto-inkomen beslaat, zal voor die huurder minder goed zijn te betalen als de
huur na verloop van vijf jaar naar een bedrag van € 1500,- wordt opgetrokken, vanwege bijvoorbeeld een overspannen markthuurprijs. Het valt immers bij een overspannen huizenmarkt goed voor te stellen dat de markthuurprijs veel sterker stijgt dan de loonontwikkeling van de huurder. De verhuurder die op grond van het salaris van de huurder genoegen heeft genomen met een huurprijs die vergelijkbaar is met 25 % van het inkomen van de huurder kan toch niet in alle redelijkheid verlangen dat die huurder binnen een paar jaar (onder gelijkblijvende omstandigheden, werkloosheid komt uiteraard wel voor rekening en risico van de huurder) 40 % van zijn inkomen aan huur uitgeeft. Als van de huurder in redelijkheid niet mag worden verlangd dat deze het aanbod aanvaardt, dan lijkt dit voorstel naar de optiek van Huurgeschil.nl niet redelijk. Huurgeschil.nl pleit er voor om voor de bepaling van een redelijke huurprijs een referentieperiode in te bouwen zoals voor de bepaling van de huurprijs van bedrijfsruimte wordt toegepast (zie het hoofdstuk: “Huurprijswijziging bedrijfsruimte”). Dezelfde argumenten (het voorkómen van al te grote schommelingen in de huurprijs) om in het kader van een huurprijsverhoging bij bedrijfsruimte een referentieperiode toe te passen kunnen immers ook gelden voor huurverhoging van geliberaliseerde woningen. Hoewel voor geliberaliseerde woningen, in tegenstelling tot bedrijfsruimte, elk jaar conform een contractuele bepaling de huur aangepast kan worden, is het inbouwen van een referentieperiode wenselijk. Voor bedrijfsruimte mag de huur doorgaans om de vijf jaar aangepast worden en zijn er in theorie grotere schommelingen van de huurprijs te verwachten dan als de huurprijs elk jaar kan worden gewijzigd. Dat de huurder van woonruimte de huur op elk gewenst moment op kan zeggen met inachtneming van een termijn van een maand (als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur), terwijl de huurder van bedrijfsruimte, ofwel aan een volgende huurtermijn van vijf jaar vastzit (als de tweede termijn van vijf jaar nog moet worden uitgezeten), ofwel de huur met inachtneming van een termijn van een jaar op kan zeggen (als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt) wordt door Huurgeschil.nl niet als belangrijk argument ervaren om de huurder van geliberaliseerde woonruimte op gebied extra huurbescherming te ontzeggen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan door deze regeling met heftige prijsschommelingen worden geconfronteerd, die binnen korte termijn hebben plaatsgevonden. Het opzeggen van de overeenkomst kan dan wel een theoretische optie zijn, doch deze oplossing lijkt verre van redelijk. Een woning behoort immers tot een primaire levensbehoefte. Een noodgedwongen opzegging van de huurovereenkomst geeft een heftige inbreuk in het leven van een persoon, waarvan de beslissing door de huurder niet lichtvaardig wordt genomen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte heeft ook wel wettelijke bescherming nodig in het geval de markthuurprijs door een overspannen markt gedurende enkele jaren een onevenredige stijging vertoont. Een verhoging naar de markthuurprijs als bedoeld door de kantonrechter te Haarlem zal de huurder ernstig in moeilijkheden kunnen brengen. Een regeling zou er als volgt uit kunnen zien: 1.
Partijen regelen huurverhoging in het huurcontract;
2.
De verhuurder heeft de mogelijkheid de huur te verhogen op grond van vaste, door de wet neergelegde, criteria, minimaal vijf jaar na aanvang van de huurovereenkomst, omdat er geen mogelijkheid tot verhoging van de huur in het huurcontract is opgenomen.
Als er een huurverhoging in het huurcontract is opgenomen, zijn partijen daaraan gebonden ook al zou deze verhoging door de jaren heen nadelig voor één van de partijen zijn. De regeling onder twee moet voorkomen dat de verhuurder te snel tot wijziging van de huurprijs overgaat. Het lijkt daarom wenselijk een minimumperiode van vijf jaar in te bouwen alvorens de verhuurder de huurprijs kan wijzigen. Daarnaast moet de verhoging plaatsvinden aan de hand van door de wet beschreven criteria. Deze criteria kunnen voor wat betreft de wijze van berekening aanknopen aan de regeling die voor bedrijfsruimte is geformuleerd. Met name de regels over toepassing van de referentieperiode lijken geschikt om al te heftige schommelingen van de huurprijs af te vlakken. De huurder zal bij een nadelige verhoging van de huurprijs doorgaans de mogelijkheid hebben de huur op te zeggen met inachtneming van een termijn van één maand. Deze mogelijkheid van opzegging zal voor de huurder die plezierig woont echter wel als een "paardenmiddel" gezien worden. Dit is maar een “schot voor de boeg”. Een verdere uitwerking van dit voorstel laat het bestek van de site (vooralsnog) niet toe.
Afwijzing van het voorstel van de verhuurder kan tot gevolg hebben dat er door de verhuurder een procedure wordt gestart tot huurbeëindiging op grond van het feit dat met een redelijk voorstel niet akkoord gaat. In de wet lijkt deze grond van huurbeëindiging niet op huurverhoging betrekking te mogen hebben (zie artikel 7:274 lid 1 sub d BW). Doch voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze regel niet. De rechter zal dan dienen te toetsen of het voorstel redelijk is. De rechter kan ambtshalve advies van deskundigen inwinnen. Aangenomen kan dus worden dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat voor bepaling van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse bepalend zal zijn. Als het voorstel niet redelijk is zal de rechter het voorstel af moeten wijzen. In de procedure kan de rechter de huurder aan bieden alsnog binnen een maand na vonnis aan de verplichtingen te voldoen (terme de grâce). De huurder doet er goed aan de rechter te verzoeken hem deze mogelijkheid te gunnen als de rechter het voorstel als redelijk beoordeelt. In de wet staat immers dat de rechter deze mogelijkheid aan de huurder kan verlenen. De rechter lijkt niet verplicht de huurder deze mogelijkheid ambtshalve aan te bieden. Gezien het feit dat de regeling van wijziging van de huurprijzen voor geliberaliseerde woningen voornamelijk aan de vrije beslissingsruimte van partijen is overgelaten, zal het onderstaande over de huurprijsverhoging daarom voornamelijk betrekking hebben op de regeling, die ten aanzien van de niet-geliberaliseerde woningen door de wet is geredigeerd.
Bladzijde 373 “Huurgeschillen Ontleed” Contractueel medehuurderschap De gemeenschappelijke duurzame huishouding moet dus tenminste twee jaar hebben geduurd. Het begrip duurzaamheid Duurzaamheid is een begrip dat een verwachting voor de toekomst bevat. Een gemeenschappelijke huishouding is duurzaam wanneer die redelijkerwijs door de huurder en de aspirant huurder als bestendig beoogd is en dus niet binnen een voorzienbare termijn eindigt. Het feit dat een gemeenschappelijke huishouding van twee personen door bijvoorbeeld de gezondheidstoestand van een van de betrokkenen niet lang zal duren staat niet in de weg om deze relatie door de perceptie van bestendigheid als duurzaam aan te merken. De duur van de gemeenschappelijke huishouding kan langdurig zijn, maar hoeft daarom niet als duurzaam aangemerkt te worden. Dit is bijvoorbeeld het geval tussen ouders en opgroeiende of jongmeerderjarige kinderen. Deze relatie wordt als "aflopende samenlevingssituatie beschouwd". De relatie tussen ouders en kinderen kan in sommige situaties wel als duurzaam worden aangemerkt (zie de conclusie van Mr. Huydecoper bij het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 200910). In dit hoofdstuk wordt hier onderstaand op ingegaan. De relatie die duurzaam is kan gedurende de looptijd van karakter veranderen. Dat is bijvoorbeeld het geval als partijen van plan zijn om uit elkaar te gaan. In een arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 198011 is overwogen dat in de praktijk huurder en medebewoner zich de behoefte aan de bescherming van deze wetsbepaling veelal pas zullen realiseren op het moment dat het zich dreigt voor te doen dat de overeenkomst met de huurder eindigt (in dit geval: doordat die het gehuurde verlaat en opzegt, met achterlating van de medebewoner). Het strookt niet met de bedoeling van deze regeling dat in dat geval - namelijk dat het voornemen bestaat om aan de, aanvankelijk duurzame, gemeenschappelijke huishouding een einde te maken - een verzoek om de medebewoner als medehuurder erkend te krijgen zou afstuiten op de uitzonderingsbepaling van artikel 7:267 lid 3 onder b BW. Hetzelfde geldt als de samenwoning eindigt doordat de huurder genoodzaakt wordt naar een verpleeg- of verzorgingstehuis te verhuizen. De duurzaamheid is op verschillende manieren te herleiden. De duurzaamheid kan worden herleid uit de tijd dat de gemeenschappelijke huishouding heeft geduurd. Het is te verwachten dat een relatie tussen personen die al meer dan vijftien jaar heeft geduurd als duurzamer kan worden beschouwd, dan een relatie tussen personen die nauwelijks twee jaar heeft geduurd.
10 LJN: BH0393, Hoge Raad, 07/10669. 11 HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 132.
Een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan zich in vele verschillende varianten voordoen. De aanwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding moet worden beoordeeld door waardering van alle omstandigheden in hun onderling verband. Hiervan kan sprake zijn als men kosten deelt, of als de medebewoner de huurder verzorgt (geen limitatieve opsomming). In dit licht bezien was de beoordeling van een rechtbank dat er van een duurzame huishouding geen sprake was, omdat een dochter met de moeder wel de maaltijden deelde, maar wel een eigen huiskamer had, door de Hoge Raad te licht bevonden Bladzijde 393 “Huurgeschillen Ontleed” Gemengde overeenkomsten Het gerechtshof te Amsterdam had in haar arrest van 10 februari 200912 ook de oppervlakte betrokken voor beantwoording van de vraag of een fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop als 7:290-bedrijfsruimte beschouwd diende te worden. Er waren in dit geval twee overeenkomsten gesloten. Eén ten behoeve van de fietsenstalling en één ten behoeve van de reparatie/verkoopafdeling. De schriftelijke overeenkomsten ontbraken. De twee ruimten waren met elkaar verbonden door een nauwe doorgang. Het hof stelde dat eerst moest worden gekeken welke bestemming partijen bij aangaan van de overeenkomst hebben bedoeld. Het hof kwam voorts in rechtsoverweging 4.9 van dit arrest tot de conclusie dat de fietsenstalling door de reparatie/verkoopafdeling niet kon worden gepromoveerd van artikel 7:230a-bedrijfsruimte tot artikel 7:290-bedrijfsruimte.
De
oppervlakte
van
de
fietsenstalling
was
het
overheersend
element,
terwijl
de
verkoop/reparatieafdeling slechts was te bereiken via de fietsenstalling of via een gewone voordeur met een steile trap; bovendien ontbrak een aparte verkoopruimte. Dat de omzet van de reparatie/verkoopafdeling groter is dan die van de fietsenstalling was volgens het hof onvoldoende om de ruimte als 7:290-ruimte te kwalificeren. Fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop. De oppervlakte van de fietsenstalling was het overheersend element, terwijl de toegankelijkheid van de verkoop/reparatieafdeling slechts was bereiken via de fietsenstalling of via en gewone voordeur met een steile trap; voorts ontbreekt een aparte verkoopruimte. Dat de omzet van de reparatie/verkoopafdeling groter is dan die van de fietsenstalling is onvoldoende om de ruimte als 7:290-ruimte te kwalificeren12; Bladzijde 442 “Huurgeschillen Ontleed” Opzegging huurovereenkomsten bedrijfsruimte -
De termijn van opzegging bedraagt ten minste een jaar
Dat de termijn van opzegging een jaar beloopt betekent niet dat de verhuurder zijn vordering vóór het tijdstip waartegen is opgezegd dient in te stellen. Evenmin betekent dit dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking zou hebben verloren als de beëindigingsvordering niet binnen de opzegtermijn is ingesteld. De wet stelt immers geen termijn waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in het hier toepasselijke artikel 7:295 lid 2 BW dient in te stellen. Ook uit het stelsel van de wet valt volgens een arrest van de Hoge Raad van 12 juni 2006 niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd13.
12 L J N : B I 6 4 1 3 , g e r e c h t s h o f A m s t e r d a m , 2 0 0 . 0 1 3 . 2 9 6 . 13 L J N : B I 0 0 7 0 , H o g e R a a d , 0 7 / 1 2 2 1 9 .
