aanvullingen op de tweede (gewijzigde) druk

Correcties/wijzigingen/aanvullingen op de tweede (gewijzigde) druk

Bladzijde 28 “Huurgeschillen Ontleed” Een standaardregeling komt tot stand door een door de Minister van Justitie benoemde commissie, die vervolgens door de minister is goedgekeurd. In een dergelijke commissie zullen vertegenwoordigers van huurders en verhuurders zitting moeten hebben. Een dergelijke commissie is nog niet samengesteld. Bladzijde 41 “Huurgeschillen Ontleed”

Als er zaken in het gehuurde achterblijven van de vorige huurder en de verhuurder laat deze zaken ongemoeid, dan konden de (nieuwe) huurder en de verhuurder in het recht vóór augustus 2003 afspreken dat deze huurder na acceptatie van deze zelf aangebrachte voorzieningen, verder te noemen ZAV, het volledige onderhoud en het herstel van alle gebreken voor zijn rekening neemt. Dat was de gangbare praktijk onder het oude, voor 1 augustus 2003 van toepassing zijnde huurrecht. Toen was de onderhoudsverdeling tussen huurder en verhuurder vrij overeen te komen (artikel 7A:1619 BW (oud)). Door invoering van het huidige recht op 1 augustus 2003 is de regeling omtrent de vrij overeen te komen onderhoudsverdeling betreffende ZAV veranderd en kunnen huurder en verhuurder niet meer vrij overeenkomen dat het onderhoud van de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen voor rekening van de nieuwe huurder komt. De wet bepaalt in artikel 7:217 BW immers dat de huurder alleen gehouden is de herstelwerkzaamheden uit te voeren die als kleine herstellingen aangemerkt dienen te worden. Bovendien is in de wet bepaald dat dit semi-dwingend recht is, zodat er niet ten nadele van de huurder van mag worden afgeweken. De enige uitzondering betreft de huurder die gedurende de huurperiode de ZAV aanbrengt. Met deze huurder mag worden afgesproken dat het volledige onderhoud ten aanzien van de ZAV voor zijn rekening komt. Door deze regeling ziet de verhuurder zich genoodzaakt om bij het verstrekken van toestemming aan de huurder voor het aanbrengen van wijzigingen in of aan het gehuurde deze huurder tevens een last op te leggen om deze wijzigingen bij het einde van de overeenkomst te verwijderen. Zonder deze last mag de huurder bij het einde van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:216 lid 2 BW deze wijzigingen laten zitten en ziet de verhuurder die zich niet belast wenst te zien met het onderhoud van deze wijzigingen zich genoodzaakt om deze voorziening te verwijderen en de oorspronkelijke standaardvoorziening terug te brengen. Grote verhuurders, zoals woningcorporaties, hebben er belang bij dat hun woningen voorzien zijn van standaardvoorzieningen. Dat maakt het onderhoud van die woningen gemakkelijk en goedkoop. Als er voorzieningen verwijderd worden leidt dit vaak tot kapitaalvernietiging. Dit is zonde en bovendien vaak niet de intentie van de verhuurder. Het gaat deze verhuurders immers helemaal niet om de verwijdering van die voorzieningen, maar om te voorkomen dat zij de onderhoudskosten van de ZAV moeten betalen. Op 9 juli 2008 hebben de belangenorganisaties van huurders, woningcorporaties en particuliere verhuurders een gezamenlijk advies opgesteld over het onderhoud van de ZAV's, die dus niet behoren tot de standaard voorziening van een woning en door een opvolgend huurder zijn geaccepteerd. Het doel van dit advies is om kapitaalvernietiging als boven bedoeld te voorkomen en de wettelijke regeling aan te passen aan de wensen uit de praktijk, waarbij de kern van het advies en de daarbij voorgestelde passage voor een modelcontract als volgt luidt: "Partijen achten het dan ook nadrukkelijk in het belang en voordeel van zowel de vertrekkende als de opvolgende huurder wanneer de mogelijkheid bestaat dat huurders en verhuurders bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst afspraken kunnen maken over een afwijkende onderhoudsverdeling voor de door een vorige huurder aangebrachte voorzieningen. Een ruimhartig ZAV-beleid wordt hierdoor bevorderd." De wetgever heeft echter nog geen wijziging aangebracht ten aanzien van de huidige in artikel 7:217 BW neergelegde regeling. Het valt daarom niet te verwachten dat de rechter een afwijkende benadering op grond van de huidige regeling kan rechtvaardigen.

In een uitspraak van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 28 augustus 20081 is daarentegen beslist dat een rookkanaal behorend bij een door een vorige huurder aangelegde openhaard niet tot het gehuurde behoorde en dat daarom de huidige huurder was gehouden zelf zorg te dragen voor reparatie van het rookkanaal dat lekkage was gaan vertonen. De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt. Een huurder van een woning had met een vorige huurder een contract ondertekend waardoor aan aantal zelfaangebrachte zaken in de woning door de opvolgend huurder zijn overgenomen. De woning was door de verhuurder voorzien van een CV-installatie. Voorts bevindt zich in de woning een schoorsteen met daarin een rookkanaal, dat in vroeger tijd, voordat de CV was geïnstalleerd, verbonden was met een toen nog in gebruik zijnde kachel of haard. De vorige huurder heeft het op dat moment al niet meer in gebruik zijnde rookkanaal weer in gebruik genomen door dit, na enige aanpassing (inkorting), aan te sluiten op een door hem aangelegde openhaard, bestaande uit een tegelplateau en een daarop geplaatste vuurkorf. De opvolgend huurder heeft deze openhaard op zijn beurt gebruikt door er vanaf de aanvang van de huurovereenkomst nagenoeg het hele jaar (behalve in de zomermaanden) hout in te stoken. In het huurcontract is overeengekomen dat de huurder door de verhuurder kan worden verplicht deze voorziening bij het einde van de overeenkomst te verwijderen. Uit het overnamerapport was duidelijk te herleiden dat de openhaard niet tot het gehuurde behoorde. Toen het rookkanaal bleek te lekken was de huurder van mening dat de verhuurder dit kanaal diende te repareren. De kantonrechter steunde het standpunt van de huurder. Het Gerechtshof was in hoger beroep een andere mening toegedaan. Rechtsoverwegingen 11 en 14 van het arrest van het gerechtshof te ’s-Gravenhage luiden als volgt: “ Blijkens het hiervoor gedeeltelijk geciteerde overnamerapport heeft huurder de verandering aan het gehuurde voor zover die betrekking heeft op de openhaard aanvaard, welke aanvaarding mede betrekking heeft op de verandering met betrekking tot (het gebruik van) de met die haard verbonden schoorsteen en het zich daarin bevindende rookkanaal. Dat rookkanaal is immers met die haard verbonden en, naar mag worden aangenomen, noodzakelijk voor de goede werking daarvan. (...) Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke wetsuitleg mee dat onder door de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen in beginsel ook moeten worden verstaan de veranderingen en toevoegingen die door een voorgaande huurder zijn aangebracht en door de opvolgende huurder zijn aanvaard. Blijkens de wetsgeschiedenis is de bedoeling van de gebrekenregeling zoals onder meer neergelegd in de artikelen 7:206 en 7:217 BW in samenhang met artikel 7:242 BW, om de belangen van de huurder van woonruimte te beschermen door zeker te stellen dat hij niet voor kosten wordt gesteld die betrekking hebben op groot onderhoud van de door hem gehuurde woning. De huurder die zelf de veranderingen aanbrengt, behoeft die bescherming op dat punt niet. Niet valt in te zien waarom de huurder die voorzieningen van een vorige huurder overneemt die bescherming wel nodig zou hebben, tenzij sprake zou zijn van bijzondere omstandigheden die hier niet zijn gesteld of gebleken. In beide gevallen gaat het immers om niet door de verhuurder verschaft, maar door de huurder zelf (in het tweede geval: via de overname) gerealiseerd extra woongenot, dat niet van invloed is op de huurprijs”.

Het hof geeft hier een compleet andere interpretatie van artikel 7:217 BW in relatie tot artikel 7:216 lid 2 BW in het kader van beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder die de wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht en de positie van de opvolgend huurder die het gehuurde inclusief deze wijzigingen heeft aangetroffen. Deze uitspraak lijkt daarom een misslag te zijn voor zover daaruit de bedoeling zou spreken dat de door een opvolgend huurder in het gehuurde aangetroffen zaken door de opvolgend huurder onderhouden dienen te worden, die door de vorige huurder zijn aangebracht. Op welke bijzondere omstandigheden het hof doelt is Huurgeschil.nl niet duidelijk. Daarnaast moet bovendien worden bedacht dat zaken die tot de standaard voorziening van het gehuurde behoren (zoals bijvoorbeeld badkamers) sowieso niet voor overname door de opvolgende huurder in aanmerking komen, omdat het

1

LJN: BF0055, gerechtshof 's-Gravenhage, 105.005.626/01 (Rolnummer oud: C06/1414).

ontbreken van deze voorzieningen een gebrek aan het gehuurde zou veroorzaken. De verhuurder dient voor de aanwezigheid van deze voorzieningen zorg te dragen; afwezigheid van deze voorzieningen levert een gebrek aan het gehuurde op. Voor de opvolgend huurder is het bijzonder riskant om zaken van de vorige huurder over te nemen. De huurder betaalt wellicht voor niets een fors bedrag voor deze zaken, omdat deze zaken na beëindiging van de overeenkomst met de vorige huurder worden geacht tot het gehuurde te behoren. Een vertrekkende huurder kan niet aan de opvolgende huurder en vergoeding voor de wijzigingen vorderen: er bestaat immers geen contractuele relatie tussen partijen (de verhuurder en de opvolgende huurder). Daarnaast kan er discussie over het onderhoud van deze zaken ontstaan. Als de verhuurder zich immers met een beroep op bovengenoemde uitspraak van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 28 augustus 2008 op het standpunt stelt dat onderhoud van deze voorziening niet door de verhuurder dient te worden verzorgd, dan zal de huurder de verhuurder wellicht alleen door middel van een procedure tot andere gedachten

kunnen brengen.

Bladzijde 57 “Huurgeschillen Ontleed” Opschorting huur De verhuurder hoeft echter niet in gebreke te zijn gesteld. Deze tekortkoming rechtvaardigt opschorting van de huur als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld. Een ingebrekestelling is daarvoor dus niet nodig. De rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht besliste in haar vonnis van 11 juni 20092 dat de huurder geen recht had om de huur op te schorten, omdat niet gebleken was dat verhuurder van gebreken aan het gehuurde op de hoogte was gesteld of op andere wijze met gebreken bekend was. De huurder had een dermate hoge huurachterstand opgebouwd dat dit huurbeëindiging rechtvaardigde. Het beroep op opschorting van de huur wordt vaak als verweermiddel in een procedure tot vordering van achterstallige huur aan de orde gesteld. Bladzijde 86 “Huurgeschillen Ontleed” Blootstelling onredelijke gevaren omwonenden In het vonnis van 31 maart 2009 van de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen3 werd de huurovereenkomst niet ontbonden ondanks de aanwezigheid van 18 hennepplanten in de slaapkamer. De beperkte omvang van 18 plantjes en de onvoldoende aangetoonde gevaarzetting, overlast of schade aan het gehuurde (de huurder gebruikte een tafelventilator en een plantenspuit voor verzorging van de planten) was voor de rechter reden om aan te nemen dat de tekortkoming niet ernstig genoeg was om ontbinding te rechtvaardigen. Daarbij waren de bijzondere persoonlijke omstandigheden van huurster (psychische problemen en het feit dat zij na ontbinding van de overeenkomst met haar twee kinderen op straat komt te staan; het in onderdeel 2.2.3 besproken woonbelang) ook van belang. Ook hierbij speelde het belang van de kinderen van de huurder een grote rol. Bladzijde 100 “Huurgeschillen Ontleed” Zwaarwichtige bezwaren

2

LJN: BI9332, sector kanton rechtbank Dordrecht, 220924 CV EXPL 08-6359

3

LJN: BI3753, sector kanton Rechtbank Assen, 236815.

De rechter moet de vordering afwijzen als de verhuurder zwaarwichtige bezwaren heeft. Onder een zwaarwichtig bezwaar wordt verstaan het gevaar dat de voorgenomen verandering uit bouwkundig oogpunt risico's, in het bijzonder instortingsgevaar, voor het gehuurde meebrengt. De verhuurder van bedrijfsruimte wilde een verbouwing van het gehuurde door de huurder tegenhouden wegens vrees voor gedaanteverwisseling van de bedrijfsruimte na de door huurder gewenste verbouwing en gaf voorts te kennen geen vertrouwen hebben in de door huurder uit te laten voeren verbouwing. De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, was in zijn vonnis van 27 mei 20094 van mening dat het verweer van de verhuurder geen zwaarwichtige bezwaren opleverden. Nu zowel huurder als verhuurder de voorgenomen verbouwing hadden laten begroten door hun eigen architect, daarover in bijzijn van de architecten hadden onderhandeld en de gemeente aan de hand van het bestek en de bouwtekeningen een bouwvergunning had verleend, was de verbouwing bouwkundig verantwoord en bood deze voldoende waarborgen om bouwkundige risico's -bijvoorbeeld instortingsgevaar- uit te sluiten. Zonder aanwezigheid van deze architecten had de rechter overigens de huurder ook een last op kunnen leggen om een architect in te schakelen om de verbouwing goed door te rekenen.

Bladzijde 89 en 90 “Huurgeschillen Ontleed” Als er in het huurcontract geen contractuele verplichting staat vermeld, die de huurder verplicht het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken, dan bestaat er geen wettelijke verplichting tot het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde. Het Hof van Arnhem komt in haar uitspraak van 2 juni 20055 tot eenzelfde conclusie. De rechtbank te Leeuwarden, sector kanton, locatie Opsterland, heeft in haar uitspraak van 5 juni 20076 in rechtsoverweging 5.4 van het vonnis beslist dat een huurder toerekenbaar tekort schoot, die in strijd met een overeengekomen verplichting het gehuurde zelf te gebruiken het gehuurde aan een ander in gebruik had gegeven. Dit tekortschieten rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Onderhavige huurder zat een aantal jaren gedetineerd en had zijn woning aan een ander in gebruik gegeven. De kantonrechter motiveert dit vonnis als volgt: "Bij een overeenkomst strekkende tot bewoning van het gehuurde door de huurder en de zijnen, zal de verhuurder er doorgaans belang bij hebben dat zijn contractspartij, de huurder, door zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, feitelijk in staat is om de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Het elders gaan wonen c.q. verblijven is daarmee niet goed verenigbaar en vereist dan ook, voor zover partijen niet anders zijn overeengekomen, de toestemming van de verhuurder (zie Hoge Raad 22 juni 1984, NJ 1984, 766). (...) Deze belangen aan de zijde van huurder wegen naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende op tegen het belang van de verhuurder dat van haar niet kan worden gevergd dat zij jarenlang genoegen dient te nemen met een situatie waarin de huurder feitelijk niet in de woning verblijft en aldus niet zijn verantwoordelijkheid voor het -richtigegebruik van het gehuurde kan dragen. Dat de zoon van huurder thans in de woning verblijft, maakt dit niet anders (de zoon was geen medehuurder, toevoeging Huurgeschil.nl)." Bovenstaande uitspraak moet worden bezien in het licht dat er geen algemene verplichting van de huurder bestaat om het gehuurde te gebruiken. Door bijzondere omstandigheden, of een contractueel overeengekomen verplichting, kan daarvan worden afgeweken. Als het gehuurde bijvoorbeeld in waarde daalt of beschadigd raakt (kraakrisico) door het ongebruikt laten van het pand, dan kan de huurder wel worden verplicht om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, besliste in haar vonnis van 2 juni 20097 dat een verhuurder de huurovereenkomst met een huurder niet kon ontbinden vanwege het niet continue bewonen van het gehuurde. Deze kantonrechter gaf een volgende interpretatie met betrekking tot de verplichting tot bewoning van het gehuurde. De casus luidde als volgt. In de huurovereenkomst is de verplichting opgenomen om de woning te bewonen. Er is in de algemene voorwaarden geen verplichting opgenomen dat beide huurders verplicht zijn gelijktijdig in het gehuurde te wonen. Op het

4 LJN: BJ2138, sector kanton rechtbank Maastricht, 287785 CV EXPL 08-2238. 5 WR 2005,89. 6 LJN: BA6709, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 216050 / CV EXPL 07-638. 7 LJN: BI5937, sector kanton rechtbank Haarlem, 411272/CV EXPL 09-695.

huurcontract stonden onder meer zowel man als vrouw als huurder op het huurcontract vermeld. Er was aldus sprake van contractueel medehuurderschap zoals beschreven in het hoofdstuk: “Contractuele medehuur”. (In laatstgenoemd hoofdstuk wordt uitgebreid besproken dat het niet bewonen van de woning door de huurder niet zonder meer een reden is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen). Na eerst in de woning te hebben samengewoond heeft de vrouw na de echtscheiding bijna 3 jaar alleen in het huis gewoond en na haar vertrek is de man weer in de woning gaan wonen. De woning is dus steeds door minstens één huurder bewoond. Doordat de woning steeds door één huurder was bewoond, was voldaan aan de zorgplicht die op de huurder rust. Dit betekent volgens de rechter dat moet worden aangenomen dat steeds als “goed huisvader” voor het gehuurde is gezorgd. In het huurcontract stond tevens vermeld dat de huurder de verhuurder van een vertrek van een huurder op de hoogte moet brengen. De huurder is tekortgeschoten in nakoming van de overeenkomst door die mededeling niet aan de verhuurder te doen. Dit tekortschieten rechtvaardigt ontbinding van de overeenkomst niet. In de huurovereenkomst is niet de verplichting opgenomen steeds over een huisvestingsvergunning te beschikken. De bestuursrechtelijke kwestie over het al of niet beschikken over zo'n vergunning staat verder buiten dit geding. De rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch, besliste in haar vonnis van 8 april 20088 dat de huurder toerekenbaar te kort is geschoten in zijn verplichtingen ingevolge de huurovereenkomst nu huurder de verplichting het gehuurde zelf te bewonen - mede als gevolg van detentie - heeft geschonden en niet heeft voldaan aan de zorgplicht ten aanzien van de woning en de woonomgeving. De kantonrechter overwoog vervolgens dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden niet waren weersproken en dat deze dus van toepassing waren. De algemene voorwaarden bepalen in artikel 5.3 dat de huurder zich als goed huurder dient te gedragen. Artikel 5.6. bepaalt voorts - kort gezegd - dat de huurder ervoor dient te zorgen dat hij geen overlast en hinder veroorzaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de huurder zich dan ook, ingevolge de algemene voorwaarden alsmede ingevolge de artikelen 7:213 BW, 7:214 BW en 7:217 BW in samenhang met het Besluit kleine herstellingen onder punt l en t, ten aanzien van het gebruik en het onderhoud van de gehuurde zaak niet zoals een goed huurder betaamt, gedragen. De kantonrechter overwoog in rechtsoverweging 3.4 van dit vonnis voorts dat de huurder zijn verplichting om zelf het gehuurde te bewonen heeft geschonden en in samenhang met schending van zijn zorgplicht (onderhoud tuin en schending van zorgplicht ten aanzien van zijn woonomgeving) gaf dit een gerechtvaardigde reden om de overeenkomst te ontbinden. Bovenstaande uitspraken maken in ieder geval duidelijk dat als de verplichting tot bewoning van de woning wél contractueel is overeengekomen, het overtreden van deze regel kan leiden tot een succesvol beroep op ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder.

Bladzijde 91 “Huurgeschillen Ontleed” Dat voorzichtigheid bij toepassing van de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding door partijen moet worden toegepast wordt geïllustreerd door een uitspraak van 13 mei 2009 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton Leiden9. De casus die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Huurder huurt bedrijfsruimte ten behoeve van de exploitant van een C-1000 supermarkt. In deze supermarkt heeft brand gewoed. De brand was begonnen in de winkelwagentjes die voor de winkel stonden. Na de brand is het onmogelijk in het gehuurde een supermarkt te exploiteren. De verhuurder heeft de huurovereenkomst met de huurder buitengerechtelijk ontbonden. De huurder heeft deze buitengerechtelijke ontbinding bij brief vernietigd. De huurder start een kort geding en vraagt in deze procedure bij wijze van voorziening bij voorraad de verhuurder (onder meer) te veroordelen om zo spoedig mogelijk te beginnen met het herstel van het gehuurde in oude toestand ten behoeve van en in overleg met de huurder. De kantonrechter veroordeelt de huurder om binnen één week na de uitspraak van dit vonnis met de huurder in overleg te treden over herstel of herbouw van het gehuurde ten behoeve van de huurder en er alles aan te doen wat redelijkerwijs van

8 LJN: BI4152, sector kanton rechtbank 's-Hertogenbosch, 596579. 9 LJN: BI3830, rechtbank 's-Gravenhage, 842187/09-2308.

haar verwacht kan worden om ervoor te zorgen dat zulk herstel of herbouw ten behoeve van de huurder zo spoedig mogelijk wordt geëffectueerd. De kern van het verweer van de verhuurder was onder meer gebaseerd op de zinsnede in artikel 7:206 lid 1 BW (dat van verhuurder herstel niet kan worden gevergd) en dat zij niet gehouden is het gebrek te herstellen, omdat de brand door onzorgvuldigheid van de huurder (artikel 7:206 lid 2 BW) was ontstaan wegens het buiten de winkel plaatsen van de winkelwagentjes. In rechtsoverweging 6 van dit vonnis wijst de kantonrechter allereerst aansprakelijkheid van de huurder voor de brand van de hand. De kantonrechter stelt onder meer: ervan uitgaande dat de brand inderdaad is ontstaan door brandstichting in de buiten de supermarkt opgestelde winkelwagentjes, staat slechts vast dat de brandschade is ontstaan door het gedrag van derden, voor wiens daden de huurder niet aansprakelijk is. Dat bij supermarkten ook buiten de openingstijden van de winkel winkelwagens buiten staan opgesteld, is gebruikelijk, terwijl winkelwagens bovendien op het eerste gezicht ook geen “brandbare zaken” zijn. In de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder staat ook geen verbod om de winkelwagens buiten te stallen. Dat huurder wist, of moest weten, dat de winkelwagens brandgevaarlijk waren is door haar betwist en overigens gesteld noch gebleken. De omstandigheid dat de polis van de opstalverzekering wellicht geen (volledige) dekking biedt, omdat de verzekeraar zich op het standpunt stelt dat de schade is veroorzaakt of vergroot door het buiten plaatsen van brandbare zaken, wordt

onvoldoende

geacht

dat

de

huurder

jegens

de

verhuurder

aansprakelijk

is

voor

de

brandschade.

In rechtsoverweging 7 en 8 van het vonnis wordt rechter het volgende overwogen:

•

het verhelpen van het gebrek is niet onmogelijk. De verhuurder heeft bovendien erkend om het gehuurde te herbouwen, waarna het weer gebruikt kan worden als supermarkt. De kantonrechter overweegt daarbij, dat naar haar voorlopig oordeel onder “verhelpen van gebreken” als bedoeld in artikel 7:206 BW ook “herbouw” kan worden begrepen.

•

dat herstel van het gebrek uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen, doet zich hier – anders dan verhuurder aanvoert - niet voor. Partijen zijn het erover eens, dat de (opstal)schade aan het gehuurde (ten minste) € 1.500.000,- bedraagt en de opstalverzekeraar zal (een groot deel van) deze schade vergoeden. Daar komt bij dat verhuurder ook het voornemen heeft het gehuurde te herbouwen, waaruit eveneens blijkt dat de daarmee gemoeide kosten voor haar geen onoverkomelijk probleem vormen.

Bladzijde 97 “Huurgeschillen Ontleed” Ontbinding overeenkomst Het middel van buitengerechtelijke ontbinding is riskant als de door de huurder ingeroepen ontbinding ten onrechte is voorgesteld. Dit overkwam de huurder die de huurovereenkomst had ontbonden onder dreiging van de executie van een hypotheekbank, die de onroerende zaak dreigde te executeren nu de eigenaar/verhuurder zijn verplichtingen niet nakwam en de onroerende zaak bovendien zonder toestemming van de bank was verhuurd. De huurder vorderde in verband met de ontbinding schadevergoeding. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen waartoe zij onder meer overwoog dat huurder de huurovereenkomst reeds wenste te ontbinden, terwijl het nog niet zeker was dat de huurovereenkomst inderdaad beëindigd zou moeten worden en dat de gevolgen daarvan voor zijn rekening en risico dienen te blijven. De huurder was tegen deze uitspraak in beroep gekomen. Het hof was in haar arrest van 18 november 200810 echter van mening dat door uitlatingen van de verhuurder het er niet naar uitzag dat deze verhuurder in de toekomst niet zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zou kunnen nakomen. Bovendien is het voor het aannemen van een toerekenbaar tekortschieten van verhuurder niet voldoende dat de verhuurder niet aannemelijk maakt dat hij in de toekomst zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst gestand zal doen.

10 LJN: BI4061, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 103.005.049

Een verplichting voor de verhuurder om zulks aannemelijk te maken bestaat in het algemeen niet, aldus het hof. Van tekortschieten kan eerst sprake zijn als met voldoende mate van zekerheid vaststaat dat de verhuurder, of een opvolgend verhuurder, niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst zullen gaan voldoen en het enkele bestaan van die mogelijkheid is onvoldoende. Die zekerheid kan in de regel niet eerder bestaan dan wanneer een executie daadwerkelijk wordt voorbereid. De opzegging van de geldlening door de bank, met eventueel in het vooruitzicht te stellen executiemaatregelen, is onvoldoende om reeds daaruit een tekortschieten van verhuurder (de schuldenaar) af te leiden. Bladzijde 168 “Huurgeschillen Ontleed” Het valt te verdedigen dat het vermoeden in artikel 7:224 lid 2 BW voorrang geniet boven het vermoeden dat uit artikel 7:218 lid 3 BW spreekt. Artikel 7:218 lid 3 BW geeft door het eerste gedeelte van haar tekst: “onverminderd artikel 224 lid 2” zelf aanleiding tot deze veronderstelling en maakt het wettelijke vermoeden dat uit artikel 7:218 lid 3 spreekt ondergeschikt aan de bewijsregel als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW.

Bladzijde 186 “Huurgeschillen Ontleed” Dit wordt in de rechtspraak ook bevestigd. Zie rechtsoverweging 8 van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 24 maart 200911. Bladzijde 191 “Huurgeschillen Ontleed” Huurschuld aan oude eigenaar Nabetaling of terugbetaling van (service)kosten Dit geldt ook voor opeisbaar geworden huur vóór levering van het gehuurde aan een opvolgende eigenaar. De opeisbaar geworden huur vóór levering van het gehuurde aan een opvolgende eigenaar kan niet door de opvolgende eigenaar aan de huurder in rekening worden gebracht. Het gerechtshof te Leeuwarden was in hoger beroep in haar arrest van 30 juni 200912 van mening dat de opvolgend eigenaar ten onrechte een huurbedrag had gevorderd inclusief een aantal maanden verschuldigde huur aan de voormalige eigenaar. De kantonrechter had er in eerste aanleg geen rekening mee gehouden dat de gevorderde huurachterstand nog slechts betrekking had op een huurachterstand aan de voormalige eigenaar. Aanvankelijk had de huurder ook een huurachterstand ten aanzien van de nieuwe eigenaar opgebouwd, doch deze achterstand had de huurder ruim voor de datum ingelopen waarop de kantonrechter vonnis had gewezen. De kantonrechter had desondanks de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. De huurder startte daarop een executiegeschil. De executie werd stopgezet. De verhuurder was het hier niet mee eens en stelde hoger beroep in tegen dit arrest. Het hof was in haar arrest in rechtsoverweging 3 van oordeel dat "de overweging van de kantonrechter in zijn vonnis van 18 september 2008 dat uitgegaan moet worden van een huurachterstand van meer dan vijf maanden en dat een dergelijke huurachterstand de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, is gebleken feitelijk onjuist te zijn. Het vonnis berust derhalve op een feitelijke misslag". Met de feitelijke misslag werd bedoeld dat de opvolgende eigenaar geen vordering in kon stellen met betrekking tot een huurachterstand die was ontstaan onder de voormalige verhuurder. Bladzijde 208 “Huurgeschillen Ontleed” Huurovereenkomst van korte duur Inleiding

11 LJN: BI0878, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.640/0. 12

LJN: BJ1270, gerechtshof Leeuwarden, 200.032.014/01

De overeenkomst van korte duur is ook een huurovereenkomst voor bepaalde periode. Hieronder vallen de huurovereenkomst voor vakantiehuisjes en de huurovereenkomsten voor wisselwoningen. Op deze overeenkomsten zijn de beschermende bepalingen van het woonrecht niet van toepassing. De wisselwoning wordt vaak gebruikt om huurders tijdelijk te huisvesten gedurende de renovatie van hun woning. De overeenkomst van korte duur kan ook in andere situaties van toepassing zijn. Het is partijen in die situaties dan altijd duidelijk dat de huurperiode van tijdelijke aard is, waarbij de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten buiten het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW vallen. Als de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten vallen binnen het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW, dan is uiteraard deze wettelijke regeling van toepassing. Onderstaande voorbeelden betreffen situaties, waarbij het wél duidelijk is dat partijen hebben beoogd een overeenkomst voor bepaalde (korte) duur aan te gaan, terwijl deze situaties niet vallen onder de regeling die artikel 7:274 lid 2 en 4 BW lijkt te willen afdekken. De rechtspositie van de huurder van een overeenkomst die als een overeenkomst voor korte duur wordt gekwalificeerd, ontbeert elke vorm van huurbescherming (zie artikel 7:232 lid 2 BW). Dit is toch vreemd. De situaties die onderstaand worden beschreven verschillen, met name voor wat betreft de overeenkomsten die tijdelijk worden gesloten in verband met sloop en/of renovatie van de gehuurde ruimte, feitelijk niet - voor wat betreft de duur van de overeenkomst - van huurovereenkomsten die onder artikel 7:274 lid 2 BW vallen. Of een huurder nu een woning dient te verlaten na een huurperiode van een jaar, omdat de verhuurder weer van zijn woning gebruik dient te maken, verschilt niet zo veel van de situatie dat een huurder een woning dient te verlaten wegens aanvang van de sloop van de woning op een overeengekomen tijdstip. De huurder die een huurovereenkomst heeft gesloten die valt onder de situatie als genoemd in artikel 7:274 lid 2 BW kan wel aanspraak maken op de regeling van artikel 7:233 BW e.v. Een huurder in nader te noemen situaties kan dat niet. Het is niet meer dan logisch dat de huurder van een vakantiewoning of een wisselwoning geen huurbescherming geniet. Huurgeschil.nl is van mening dat de huurder van een huurovereenkomst voor een periode van 3 jaren tot de sloop van een woning toch minstens dezelfde rechten heeft als een huurder die voor één jaar gebruik van een woning kan maken tot het moment dat de verhuurder weer van zijn woning gebruik wenst te maken. Bovendien kan een verhuurder die de woning wenst te slopen ook gebruik maken van de Leegstandwet die hierboven inhoudelijk aan de orde is gesteld en daarbij de regels van artikel 7:233 BW e.v. grotendeels terzijde plaatsen. Uit de uitspraken die onderstaand zijn weergegeven concludeert de rechter dat als tussen partijen vaststaat dat er een duidelijke einddatum van de overeenkomst is overeengekomen, dat er dan sprake is van een overeenkomst van korte duur. Het bevreemdt Huurgeschil.nl dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen een overeenkomst die voor drie weken met betrekking tot een woning wordt gesloten, en de overeenkomst die met betrekking tot een woning voor drie jaar wordt gesloten. Van de eerste overeenkomst kan toch worden gezegd dat deze voor korte duur wordt gesloten, terwijl dat voor wat betreft het tweede voorbeeld niet zonder meer kan worden gezegd. Het lijkt toch logisch dat de duur van de overeengekomen periode van belang is voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een overeenkomst van korte duur. Een overeenkomst die voor bepaalde tijd wordt gesloten hoeft immers nog niet te voldoen aan de voorwaarden van een overeenkomst van korte duur. Huurgeschil.nl is van mening dat deze uitspraken, met name de uitspraken met betrekking tot sloop/renovatie van de woning, voor de verhuurder een mogelijkheid geven om zich op gemakkelijke wijze van een huurder te ontdoen. Dat geldt eens te meer als de voorwaarden waaronder de overeenkomst is gesloten niet, of niet meer voldoen aan de voorwaarden om de overeenkomst onder de regels van de Leegstandwet te kunnen brengen. Het is Huurgeschil.nl niet duidelijk waarom de rechter het ontbreken van toepassing van de Leegstandwet in de gevallen waarin er sprake was van sloop/renovatie van de woning binnen afzienbare termijn, niet als argument heeft gezien om een uitspraak in het voordeel van de huurder uit te spreken. Dat wil zeggen dat er in een dergelijke situatie wel sprake kan zijn van een overeenkomst voor bepaalde tijd, doch niet van een overeenkomst voor korte duur. Met name als er sprake is van overeenkomsten die voor jaren zijn gesloten komt de constructie van de overeenkomst voor korte duur gekunsteld over. Als deze overeenkomst dan wél als een overeenkomst voor bepaalde tijd is te beschouwen, doch niet valt te passen binnen het

bestek van de wettelijke mogelijkheden voor het sluiten van een overeenkomst voor bepaalde duur, dan zal de rechter wellicht uit moeten spreken dat er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde periode. Er is dan wellicht een taak voor de wetgever weggelegd om het ontbrekende deel in de wet op te vullen. Partijbedoeling en overeenkomst van korte duur Huurovereenkomst voor korte duur en sloop van de woning Volgens een uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 15 september 200813 is er sprake van een overeenkomst van korte duur. In de casus die tot deze uitspraak heeft geleid is er een woning door een zorgcentrum tijdelijk verhuurd aan een stichting, verder te noemen de stichting, die zich inzet voor tijdelijk huisvesten van uitgeprocedeerde asielzoekers. Tussen partijen is ondubbelzinnig duidelijk gemaakt dat er sprake was van tijdelijke verhuring van de woning vanwege sloop van het complex waartoe de woning behoorde. In de overeenkomst stond onder meer de volgende bepaling opgenomen: “de aanleunwoningen zullen uiterlijk binnen een termijn van drie jaren na ondertekening van deze overeenkomst worden gesloopt in verband met het plan van de verhuurder om ter plaatse een dependance van het verpleeghuis van Stichting de Waalboog te vestigen. Daarnaast heeft verhuurder het plan een nieuw wooncentrum te bouwen op het eigen terrein. In verband hiermee wordt hierna te noemen woning, die deel uit maakt van het complex aanleunwoningen, voor korte duur, namelijk uiterlijk tot drie maanden vóór de aanvang van de sloop van de aanleunwoningen verhuurd aan huurders (…) Huurder verklaart zich er nadrukkelijk mee akkoord dat het gehuurde slechts voor korte duur wordt verhuurd en dat hij/zij het gehuurde dient te verlaten drie maanden vóór de geplande aanvang van de sloop. Huurder erkent dat hij om die redenen geen aanspraak kan maken op enige huurbescherming”. Verder was in het huurcontract opgenomen: “Huurder en verhuurder stellen hierbij vast, dat zij deze overeenkomst met elkaar zijn aangegaan teneinde tijdelijk in de behoefte aan woonruimte van huurder te voorzien tot aan en in afwachting van sloop van het gehuurde ten behoeve van hiervoor genoemde bestemming. Alle termijnen genoemd in deze overeenkomst zijn afhankelijk van het daadwerkelijke tijdstip van slopen”. Voorts was de huurprijs bepaald op € 75,- per maand inclusief kosten van bijkomende levering en diensten. De stichting verhuurt de woning vervolgens aan een asielzoeker. In de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoekers is de volgende bepaling opgenomen: “Het contract wordt beëindigd als de cliënt weer opvang krijgt van de overheid of een verblijfsvergunning gekregen heeft. Wanneer de cliënt een verblijfsvergunning gekregen heeft zal hij alles doen wat nodig is om zo snel mogelijk onafhankelijk te worden van de verhuurder. Voor de overgangsperiode zal een nieuw contract worden opgesteld”. Een ander gedeelte uit het huurcontract tussen de stichting en de asielzoeker luidt: “de stichting heeft huurcontracten waarin staat dat bewoning alleen is toegestaan aan uitgeprocedeerde asielzoekers. Daarom is de cliënt (= de asielzoeker) in principe verplicht een aangeboden kamer of woning te accepteren als deze niet aan de verwachtingen of wensen beantwoordt en is de cliënt ook verplicht huisvesting buiten Nijmegen te accepteren”. De huur tussen het zorgcentrum en de stichting wordt beëindigd door middel van een brief waarin het einde van de overeenkomst wordt vermeld met mededeling dat het gehuurde moet worden ontruimd en de sleutels ingeleverd dienen te worden. De stichting bericht de huurders schriftelijk om de woning op een bepaalde datum te ontruimen en leeg op te leveren. De huurders weigeren de woning te verlaten. De voorzieningenrechter overweegt in alinea 4.3 van het vonnis dat het geen twijfel lijdt dat de huurovereenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting naar zijn aard slechts van korte duur is. Partijen zijn het er over eens dat het om een dergelijke overeenkomst gaat. Zij hebben deze huurovereenkomst bij het aangaan daarvan ook als zodanig benoemd. Voorts blijkt uit de inhoud van de overeenkomst onmiskenbaar dat het gehuurde is bestemd voor sloop binnen afzienbare termijn in verband met

13

LJN: BF1822, Voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 173468.

de nieuwbouw van de dependance van het zorgcentrum. De bewoordingen van de overeenkomst zijn overduidelijk. (…) De bedoeling van partijen was ondubbelzinnig gericht op een tijdelijk gebruik van de woning. De rechter kwalificeert de huurovereenkomst als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Volgens de rechter wordt de relatie tussen de stichting en de asielzoekers beheerst door eenzelfde regime (huurovereenkomst van korte duur) en kan een huurder geen beroep doen op huurbescherming. De rechter baseert dit oordeel op grond van uitspraken van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 1982 (NJ 1983, 213) en 28 januari 1994 (NJ 1994,421) het volgende overwogen: “Waar noch de tekst van de wet, noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend voorschrift als artikel 1623 k (voorganger van het huidige 7:269 BW, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw), niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door artikel 1623a e.v. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen - zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist – partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen overeenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onder) huurovereenkomst door andere wettelijke regels – ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft – geregeerd kan worden dan die welke de overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan”. De rechter was gezien bovengenoemde uitspraak van mening dat het gebruik van de woonruimte door de asielzoekers naar zijn aard slechts van korte duur was, waarop geen huurbescherming van toepassing is. De asielzoekers verblijven daarom zonder recht of titel in de woning, zodat deze de woning moeten ontruimen. In deze casus kwam de problematiek van gemengde overeenkomsten aan de orde. Mr A.M. Langeloo plaatst in zijn noot bij dit arrest kritische kanttekeningen bij deze uitspraak. In het hoofdstuk: “De Begrenzing van het begrip bedrijfsruimte” wordt dit begrip verklaard. Kritiek op deze uitspraak Allereerst had de rechter in twijfel kunnen trekken of hier wel sprake was van een huurovereenkomst. Tussen het zorgcentrum en de stichting was een huurprijs afgesproken van € 75,- inclusief gebruik van gas en licht. Er kan van uit worden gegaan dat de stichting de woning aan de asielzoekers voor een zelfde prijs heeft doorbelast. Het is daarom discutabel of er sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Voor het bestaan van een huurovereenkomst is betaling van huur (dus een tegenprestatie voor het gebruik van de woning) noodzakelijk. Als kan worden geconcludeerd dat er geen huur wordt betaald, dan is er geen sprake van een huurovereenkomst. Het is niet helemaal zeker of artikel 7:232 BW e.v. op de overeenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing is. Mr. Langeloo maakt in zijn noot bij de zaak tussen de stichting en de asielzoekers een vergelijking met een uitspraak die is gewezen in een zaak die op 20 september 1985 heeft geleid in een arrest van de Hoge Raad (NJ 1986,260 (Zonshofje I). In deze zaak had stichting Zonshofje van een Doopsgezinde gemeente een complex van onzelfstandige woningen gehuurd ten behoeve van de kamerverhuur. Ook hier was de Hoge raad van mening dat het niet wenselijk is dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van kamers een verschillend wettelijk regime zou gelden. De Hoge Raad achtte het regime van de overeenkomst van onderhuur (in het geval van deze casus: tussen de stichting en de asielzoekers) bepalend voor het wettelijk regime dat beide overeenkomsten diende te beheersen. De Hoge Raad was deze mening toegedaan, omdat de huurbescherming van de onderhuurders dan ten onrechte niet zou bestaan. Gezien bovenstaande redenering zou het goed verdedigbaar zijn dat het regime van artikel 7:230a BW op de overeenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing is. Het is immers aannemelijk dat tussen het zorgcentrum en de stichting is overeengekomen dat de stichting het gehuurde voor gebruik om niet aan derden ter beschikking stelt en dat het niet is bedoeld dat de stichting deze ruimte zelf als woonruimte zou gebruiken. Door als tegenprestatie voor het gebruik van de woningen geen huur te vragen, kan de relatie tussen de stichting en de asielzoeker niet als een huurovereenkomst worden gekwalificeerd. Daarnaast lijkt het volgens Huurgeschil.nl ook mogelijk dat het huurrecht ook niet op de relatie tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing zal zijn als er door de geringe prestatie door de stichting voor het gebruik van de bedoelde ruimte niet van huur kan worden gesproken, maar van een gebruiksovereenkomst. Ook met de in het arrest van het Zonshofje genoemde gelijkschakeling van diverse huurregimes kan de huurder (de stichting jegens het zorgcentrum) geen aanspraak op huurbescherming claimen als de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoeker als een huurovereenkomst voor korte duur moet worden gekwalificeerd.

In het arrest van het Zonshofje was bovendien de volgende nuance aangebracht. Er is een verschil tussen de rechtspositie van de onderverhuurder als deze als een commerciële onderverhuurder kan worden aangemerkt, of als deze onderverhuurder gezien moet worden als een instelling waarvan de verhuring dienstbaar moet zijn aan een bijzondere maatschappelijke taakstelling. Het in gebruik geven van een woning in het kader van de laatstgenoemde dienstverlening kan slechts onder het bereik van huurbescherming vallen als de essentialia van de huurovereenkomst als genoemd in artikel 7:201 BW van toepassing zijn. Slechts als de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoekers als een volwaardige huurovereenkomst met volledige huurbescherming aan zou zijn te merken, dan zou de huurovereenkomst tussen de stichting en het zorgcentrum ook als zodanig te zijn beschouwen. De annotator is van mening dat de rechter bovengenoemde overwegingen bij zijn oordeel had moeten betrekken in plaats van zonder meer uit te gaan van een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur tussen de stichting en de asielzoekers. Als de partijbedoeling duidelijk is gericht op de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur, dan lijkt er niets op tegen de huurbescherming ten behoeve van de huurder uit te schakelen. Het huurrecht wordt immers beheerst door contractsvrijheid. Partijen mogen overeenkomen dat een woning voor korte periode wordt verhuurd (zodat de huurder huurbescherming ontbeert). Als het de huurder volkomen duidelijk is waar hij aan toe is voor wat betreft de korte huurperiode, dan is er geen bezwaar om de huurovereenkomst als een overeenkomst voor bepaalde periode aan te merken. Laatstgenoemde uitspraak roept naar de mening van Huurgeschil.nl - in aansluiting op wat hierover in de inleiding van dit onderdeel al is gezegd - veel vraagtekens op. Er kan moeilijk van een overeenkomst van korte duur worden gesproken als de einddatum van de huurperiode bij benadering niet valt te noemen. In de besproken casus van de voorzieningenrechter te 'sHertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, van 8 januari 2007, had de verhuurder kunnen kiezen voor verhuring op grond van de Leegstandwet en dan had men zekerheid kunnen hebben over huurbeëindiging op grond van de Leegstandwet. De positie van de huurder is dan glashelder. Waarom had de verhuurder niet voor deze veilige weg gekozen? Voorts is de huurprijs in deze uitspraak niet aan de orde gesteld. Betaling door de huurders van een "normale huurprijs" maakt de positie toch anders als de huurders een symbolisch bedrag zouden betalen. Daarnaast was er geen vaste huurperiode afgesproken. De huurperiode van 3,5 jaar lijkt te lang om van een huurperiode van korte duur te spreken. De uitspraak van deze kantonrechter is op zijn minst merkwaardig te noemen. Bladzijde 227 “Huurgeschillen Ontleed” Geen hoger beroep tegen beslissing rechter mogelijk Tegen een beslissing van de rechter is geen bezwaar (hoger beroep) mogelijk. Boven is al opgemerkt dat de huurder soms een voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingtermijn indient en daarbij primair zijn niet-ontvankelijkheid vordert om redenen dat het gehuurde volgens de huurder artikel 7:290 BWbedrijfsruimte zou zijn. De huurder heeft er immers vaak belang bij dat het gehuurde tot laatstgenoemde categorie bedrijfsruimte behoort, en niet tot de categorie van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte geniet immers huurbescherming, terwijl 7:230a BW-bedrijfsruimte deze bescherming niet geniet. Als het primaire verzoek (de niet-ontvankelijk verklaring) wordt erkend, betekent dit dat de gehuurde ruimte als artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte wordt aangemerkt. Het hof te 's-Gravenhage moest zich in haar arrest van 7 april 200914 buigen over een beroep op doorbreking van dit appelverbod in een zaak waarbij het primaire verzoek (de niet-ontvankelijkverklaring van de huurder) was afgewezen. De casus luidde als volgt. Huurder is eigenaar van een pand aan de Pletterijkade 65 te 's-Gravenhage. Dit pand wordt gebruikt als viskraam. Daarnaast huurt deze exploitant van verhuurder X een opslagruimte aan de Pletterijkade 52 te 's-Gravenhage. De huurovereenkomst met betrekking tot de opslagruimte wordt door de verhuurder beëindigd. De huurder gaat hiermee niet akkoord. De kantonrechter beslist dat er sprake van opslagruimte is en dat de overeenkomst kan worden beëindigd. De

14 LJN: BI8208, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.023.613/01.

huurder stelt op grond van dit resultaat hoger beroep in. Ondanks blokkering van de mogelijkheid van hoger beroep is het soms toch mogelijk appel tegen een vonnis in te stellen. Voorop moet worden gesteld dat volgens artikel 7:230a lid 8 BW tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hoger beroep kan worden ingesteld. Op basis van vaste rechtspraak wordt dit appelverbod evenwel doorbroken:

•

als de rechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast en/of buiten het toepassingsbereik van het artikel is getreden;

• •

als het artikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten, dan wel; als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak.

Het hof wijst het door de huurder gevorderde (zijn niet-ontvankelijk verklaring) in hoger beroep af. Het hof overweegt in rechtsoverweging 4.6: "Tussen partijen is in confesso dat de gehuurde ruimte in overwegende mate is bestemd voor opslag, dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijk gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan en dat dit gebruik ook beantwoordt aan de inrichting van het gehuurde. De gehuurde ruimte is (zelf) niet bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en het ontbeert dan ook, bijvoorbeeld, een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Het gehuurde kwalificeert derhalve niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW maar als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW". Het hof stelt voorop dat de vraag of de opzegging geldig is en daardoor de huur is geëindigd, buiten het toepassingsgebied van artikel 7:230a BW valt. Dit brengt met zich dat de stelling van huurder, dat de opzegging niet geldig is want in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, in hoger beroep dient te worden onderzocht. Het hof oordeelt in deze uitspraak dat de opzegging, gezien de in het geding gebrachte feiten (zie rechtsoverweging 4.13 en 4.14) en omstandigheden niet onredelijk is en wijst de vordering af. Bladzijde 245 “Huurgeschillen Ontleed” Geliberaliseerde woonruimte Voor deze huurovereenkomsten geldt geen uitgebreide wettelijke bescherming, noch in het kader van huurprijsverhoging, noch in het kader van het beleid over de door de verhuurder in rekening te brengen servicekosten zoals die voor nietgeliberaliseerde woonruimte geldt. Artikel 7:247 BW vermeldt immers dat voor geliberaliseerde huurovereenkomsten in het kader van het servicekostenbeleid slechts de artikelen 7:259 BW (termijn verstrekken eindafrekening door de verhuurder) en 7:261 lid 1 BW (tijdstip verhoging voorschot servicekosten) van toepassing. Voor de in het kader van de over en weer aangegane verplichtingen in dit kader dient (evenals bij niet-geliberaliseerde woonruimte) de huurovereenkomst als uitgangspunt genomen te worden. Als er in de huurovereenkomst geen termijnen zijn genoemd voor het kenbaar maken van de servicekosten, of er als wel termijnen zijn genoemd, doch als deze termijnen afwijken van de in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn, dan geldt de in het laatste artikel genoemde termijn van zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar als termijn waarbinnen de eindafrekening van de servicekosten kenbaar dient te worden gemaakt. Als de huurder het met de eindafrekening van de verhuurder niet eens is, dan is het niet mogelijk de huurcommissie hierover een oordeel te vragen. De wettelijke basis voor inschakeling van de huurcommissie is artikel 7:260 BW. Dit artikel is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing verklaard (zie artikel 7:247 BW). De huurder zal dan op kosten van de huurder door middel van een ingeschakelde expert de onjuistheid van de rekening van de verhuurder aan dienen te tonen. Bladzijde 256 “Huurgeschillen Ontleed”

Indexeringsclausule Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als zo'n bepaling in het huurcontract is opgenomen, dan geeft dit de verhuurder de mogelijkheid om jaarlijks de huurprijs te corrigeren in verband met de inflatie. Dit is bevestigd in een arrest van het hof te Leeuwarden van 30 juni 200915, waarin uitdrukkelijk is vermeld dat in verband met de inflatie de huurprijs periodiek dient te worden verhoogd. De huurprijs kan niet door de verhuurder eenzijdig worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn opgeheven. Een indexeringsclausule die louter de inflatie corrigeert behoudt daarentegen wel haar werking. Deze indexeringsclausule zorgt niet alleen voor verhoging van de geldende huurprijs, maar ook voor verhoging van de door de huurcommissie (tijdelijk) verlaagde huurprijs. Bij de toelichting van dit wetsartikel wordt dit gemotiveerd dat er geen bezwaar is tegen een indexeringsclausule die slechts beoogt het effect van een eventuele inflatie op te heffen. Deze clausule kan om dezelfde redenen dan ook van toepassing worden verklaard op de wegens een gebrek verminderde huurprijs Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is echter niet altijd aan deze clausule gebonden. Als de clausule niet alleen is bedoeld en/of zodanig is geformuleerd dat deze voor een inflatiecorrectie zorgt, maar daarentegen bovendien een hoger percentage vertoont dan het percentage waarmee de huur maximaal volgens het Ministerie van VROM voor dat jaar mag worden verhoogd, dan wordt de clausule als onredelijk beschouwd en mag de verhuurder de huurverhoging niet op dit percentage baseren. Als dit percentage voor de verhuurder nadelig uitpakt (dus het overeengekomen percentage is lager dan het percentage dat jaarlijks door het ministerie wordt vastgesteld), dan geldt dit percentage tussen partijen wél als overeengekomen. De verhuurder kan dan wel worden gehouden aan het overeengekomen percentage. De verhuurder die een dergelijke verhoging in zijn huurcontract heeft verwerkt is aan dit percentage gebonden. De wet is immers bedoeld om de huurder huurprijsbescherming te bieden. Bladzijde 262“Huurgeschillen Ontleed”

Huurverhogingsclausules De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 juni 198916 beslist dat de contractsvrijheid van patijen meebrengt dat een huurprijsindexeringsclausule in beginsel tussen partijen rechtsgeldig kan worden gesloten. Dit geldt zowel voor nietgeliberaliseerde woonruimte als voor geliberaliseerde woonruimte. Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is echter niet altijd aan deze clausule gebonden. Als de clausule niet alleen is bedoeld en/of zodanig is geformuleerd dat deze voor een inflatiecorrectie zorgt, maar daarentegen bovendien een hoger percentage vertoont dan het percentage waarmee de huur maximaal volgens het Ministerie van VROM voor dat jaar mag worden verhoogd (bijvoorbeeld een vaste verhoging van 1,5 %), dan wordt de clausule als onredelijk beschouwd en mag de verhuurder de huurverhoging niet op dit percentage baseren. Als dit percentage voor de verhuurder nadelig uitpakt (dus het overeengekomen percentage is lager dan het percentage dat jaarlijks door het ministerie wordt vastgesteld), dan geldt dit percentage tussen partijen wél als geldig overeengekomen. De verhuurder kan dan wel worden gehouden aan het overeengekomen percentage. De verhuurder die een dergelijke verhoging in zijn huurcontract heeft verwerkt is aan dit percentage gebonden. De wet is immers bedoeld om de huurder huurprijsbescherming te bieden. Als er in de huurovereenkomst dus een bepaling is verwerkt, die slechts is bedoeld om inflatie te corrigeren (bijvoorbeeld de vermelding dat de huur jaarlijks met het CBS-prijsindexcijfer kan worden verhoogd), dan acht de rechtspraak aanpassing naar het door het Ministerie van VROM voorgeschreven percentage wél mogelijk. De verhuurder mag dan het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overbruggen17. Dit

15 LJN: BJ1392, gerechtshof Leeuwarden, 107.000.624/01. 16 17

HR 10 juni 1989, 840, WR 189,76. Rb Amsterdam 8 november 1995, WR1997,16.

betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract opneemt zich door opneming van de mogelijkheid van inflatiecorrectie in het huurcontract niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen tot maximaal het door het Ministerie van VROM toegestane percentage. Door vermelding van een inflatiecorrectie in het huurcontract hoeft de verhuurder niet een huurverhoging op deze gronden aan te zeggen, doch kan de verhuurder deze contractuele verhoging bij de huurder in rekening brengen. Bij huurovereenkomsten van geliberaliseerde woonruimte is de verhuurder niet gebonden aan de regels van het Ministerie van VROM. Als er in het huurcontract geen mogelijkheid van huurverhoging is opgenomen, dan kan de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 7:248 BW) een voorstel doen om de huur te verhogen. Als er in het huurcontract slechts een inflatiecorrectie is opgenomen, dan is de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte ook bevoegd een voorstel tot verhoging van de huur te doen als dit gezien de ontwikkelingen van de markt noodzakelijk is geworden. Dit betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract heeft opgenomen zich niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen. Vaak staat in het huurcontract een combinatie opgenomen van een inflatiecorrectie en een bepaling dat partijen na een huurperiode van vijf jaar zijn bevoegd om de huurprijs aan te passen. Als de verhuurder een vast percentage als huurverhoging heeft opgenomen zal de verhuurder bij een gewenste verhoging, die uitstijgt boven dat percentage uitdrukkelijk een beroep op de redelijkheid en billijkheid dienen te doen. Voor geliberaliseerde woonruimte lijkt een huurverhogingsclausule wel noodzakelijk om jaarlijks zonder veel administratieve rompslomp de huur te kunnen verhogen. De huurverhogingsclausule bij niet-geliberaliseerde woonruimte is niet zo handig als de inflatiecorrectie lager is dan de door het Ministerie van VROM weergegeven percentage. De verhuurder die het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage wenst te overbruggen dient de huurder daarvoor toch apart aan te schrijven en dat leidt mogelijkerwijs tot verwarring. Bladzijde 263 “Huurgeschillen Ontleed” Redelijk voorstel De verhuurder dient een redelijk voorstel tot verhoging van de huur te doen. Er is in de wet geen beoordelingsmaatstaf vastgelegd voor de redelijkheid van de voorgestelde huurprijs. Er kan worden gedacht aan de huurprijs van vergelijkbare woningen ter plaatse, of aan de markthuurprijzen die bij nieuwe verhuringen van vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. De verhuurder zal een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling bijvoorbeeld kunnen staven met behulp van een taxatierapport van een makelaar. De huurder kan tegenbewijs leveren door ook de huurwaarde te laten taxeren. Met de markthuur wordt de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte bedoeld. Het betrekken van niet-geliberaliseerde woonruimte in de vergelijking is niet juist. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte wordt immers niet bepaald door de marktontwikkeling, doch wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel voor woonruimte. Vergelijkbare niet-geliberaliseerde woningen dienen dus niet in het taxatierapport te worden opgenomen. De kantonrechter te Haarlem besliste in zijn vonnis van 25 april 200118 dat nu in de huurovereenkomst een bepaling was opgenomen krachtens welke partijen bevoegd zijn om na vijf jaar een voorstel te doen tot aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van de markt, de verhuurder gerechtigd is de huurprijs aan te passen. Onder markthuurprijs wordt verstaan de huurprijs waarvoor vergelijkbare, vrijgekomen woningen in de directe nabijheid van het gehuurde opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden rondom (d.w.z. voor en na ) de huurprijsherzieningsdatum. Dat een voorstel een forse huurverhoging tot gevolg kan hebben, hoeft niets af te doen aan de redelijkheid van dit voorstel. Volgens de rechter heeft niet het bedrag van de huurverhoging, maar de ontwikkeling in de markt als criterium te gelden. Als zo'n bepaling niet in het huurcontract staat opgenomen, is aanpassing van de huurprijs op grond van de redelijkheid en billijkheid mogelijk. Het is de vraag of omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen, zoals inkomensbeperkingen, bij de beoordeling of het voorstel redelijk is, ook in aanmerking genomen dienen te worden. Uit de uitspraak van de rechter te Haarlem valt een dergelijke ruimere interpretatie niet te halen.

18

WR 2001,62.

Huurgeschil.nl is er een voorstander van om deze persoonlijke situatie van de huurder wel bij de besluitvorming te betreffen. Het voorstel kan toch immers slechts als redelijk aangemerkt worden als dit voorstel voor beide partijen als redelijk aangemerkt kan worden? Een huurprijs van € 1000,- die bij de aanvang van de huurprijs, mede gezien het inkomen van de huurder, goed is te betalen en 25 % van het netto-inkomen beslaat, zal voor die huurder minder goed zijn te betalen als de huur na verloop van vijf jaar naar een bedrag van € 1500,- wordt opgetrokken, vanwege bijvoorbeeld een overspannen markthuurprijs. Het valt immers bij een overspannen huizenmarkt goed voor te stellen dat de markthuurprijs veel sterker stijgt dan de loonontwikkeling van de huurder. De verhuurder die op grond van het salaris van de huurder genoegen heeft genomen met een huurprijs die vergelijkbaar is met 25 % van het inkomen van de huurder kan toch niet in alle redelijkheid verlangen dat die huurder binnen een paar jaar (onder gelijkblijvende omstandigheden, werkloosheid komt uiteraard wel voor rekening en risico van de huurder) 40 % van zijn inkomen aan huur uitgeeft. Als van de huurder in redelijkheid niet mag worden verlangd dat deze het aanbod aanvaardt, dan lijkt dit voorstel naar de optiek van Huurgeschil.nl niet redelijk. Huurgeschil.nl pleit er voor om voor de bepaling van een redelijke huurprijs een referentieperiode in te bouwen zoals voor de bepaling van de huurprijs van bedrijfsruimte wordt toegepast (zie het hoofdstuk: Huurprijswijziging bedrijfsruimte). Dezelfde argumenten (het voorkomen van al te grote schommelingen in de huurprijs) om in het kader van een huurprijsverhoging bij bedrijfsruimte een referentieperiode toe te passen, kunnen immers ook gelden voor huurverhoging van geliberaliseerde woningen. Hoewel voor geliberaliseerde woningen, in tegenstelling tot bedrijfsruimte, elk jaar conform een contractuele bepaling de huur aangepast kan worden, is het inbouwen van een referentieperiode wenselijk. Voor bedrijfsruimte mag de huur doorgaans om de vijf jaar aangepast worden en zijn er in theorie grotere schommelingen van de huurprijs te verwachten dan als de huurprijs elk jaar kan worden gewijzigd. Dat de huurder van woonruimte de huur op elk gewenst moment op kan zeggen met inachtneming van een termijn van een maand (als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur), terwijl de huurder van bedrijfsruimte, ofwel aan een volgende huurtermijn van vijf jaar vastzit (als de tweede termijn van vijf jaar nog moet worden uitgezeten), ofwel de huur met inachtneming van een termijn van een jaar op kan zeggen (als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt) wordt door Huurgeschil.nl niet als belangrijk argument ervaren om de huurder van geliberaliseerde woonruimte op dit gebied extra huurbescherming te ontzeggen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan door deze regeling met heftige prijsschommelingen worden geconfronteerd, die binnen korte termijn hebben plaatsgevonden. Het opzeggen van de overeenkomst kan dan wel een theoretische optie zijn, doch deze oplossing lijkt verre van redelijk. Een woning behoort immers tot een primaire levensbehoefte. Een noodgedwongen opzegging van de huurovereenkomst geeft een heftige inbreuk in het leven van een persoon, waarvan de beslissing door de huurder niet lichtvaardig wordt genomen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte heeft ook wel wettelijke bescherming nodig in het geval de markthuurprijs door een overspannen markt gedurende enkele jaren een onevenredige stijging vertoont. Een verhoging naar de markthuurprijs als bedoeld door de kantonrechter te Haarlem ( WR 2001,62) zal de huurder ernstig in moeilijkheden kunnen brengen. Een regeling zou er als volgt uit kunnen zien: 1.

Partijen regelen huurverhoging in het huurcontract;

2.

De verhuurder heeft de mogelijkheid de huur te verhogen op grond van vaste, door de wet neergelegde, criteria, minimaal vijf jaar na aanvang van de huurovereenkomst, als er geen mogelijkheid tot verhoging van de huur in het huurcontract is opgenomen.

Als er een huurverhoging in het huurcontract is opgenomen zijn partijen daaraan gebonden ook al zou deze verhoging door de jaren heen nadelig voor één van de partijen zijn. De regeling onder twee moet voorkomen dat de verhuurder te snel tot wijziging van de huurprijs overgaat. Het lijkt daarom wenselijk een minimumperiode van vijf jaar in te bouwen alvorens de verhuurder de huurprijs kan wijzigen. Daarnaast moet de verhoging plaatsvinden aan de hand van door de wet beschreven criteria. Deze criteria kunnen voor wat betreft de wijze van berekening aanknopen aan de regeling de voor bedrijfsruimte is geformuleerd. Met name de regels over toepassing van de referentieperiode lijken geschikt om al te heftige schommelingen van de huurprijs af te vlakken. De huurder zal bij een nadelige verhoging van de huurprijs doorgaans de mogelijkheid hebben de huur op te zeggen met inachtneming van een termijn van één maand. Deze mogelijkheid van opzegging zal voor de

huurder die plezierig woont echter wel als een "paardenmiddel" gezien worden. Dit is maar een “schot voor de boeg”. Een verdere uitwerking van dit idee laat het bestek van dit boek (vooralsnog) niet toe. Afwijzing van het voorstel van de verhuurder kan tot gevolg hebben dat er door de verhuurder een procedure wordt gestart tot huurbeëindiging op grond van het feit met een redelijk voorstel niet akkoord gaat. In de wet lijkt deze grond van huurbeëindiging niet op huurverhoging betrekking te mogen hebben (zie artikel 7:274 lid 1 sub d BW). Doch voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze regel niet. De rechter zal dan dienen te toetsen of het voorstel redelijk is. De rechter kan ambtshalve advies van deskundigen inwinnen. Aangenomen kan dus worden dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat voor bepaling van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse bepalend zal zijn. Als het voorstel niet redelijk is zal de rechter het voorstel af moeten wijzen. In de procedure kan de rechter de huurder aan bieden alsnog binnen een maand na vonnis aan de verplichtingen te voldoen (terme de grâce). De huurder doet er goed aan de rechter te verzoeken hem deze mogelijkheid te gunnen als de rechter het voorstel als redelijk beoordeelt. In de wet staat immers dat de rechter deze mogelijkheid de huurder kan verlenen. De rechter lijkt niet verplicht de huurder deze mogelijkheid ambtshalve aan te bieden. Gezien het feit dat de regeling van wijziging van de huurprijzen voor geliberaliseerde woningen voornamelijk aan de vrije beslissingsruimte van partijen is overgelaten, zal het onderstaande over de huurprijsverhoging daarom voornamelijk betrekking hebben op de regeling, die ten aanzien van de niet-geliberaliseerde woningen door de wet is geredigeerd. Bladzijde 269 “Huurgeschillen Ontleed” Geen rappel, wel aangetekende brief huurverhoging; noodzaak inschakeling huurcommissie Als de verhuurder het huurverhogingsvoorstel al bij aangetekende brief heeft verstuurd, dan hoeft de verhuurder geen aangetekende rappel te sturen om de redelijkheid van zijn voorstel bij de huurcommissie voor te kunnen leggen. Om de huurprijsverhoging effect te laten sorteren moet door de verhuurder echter wel bij de huurcommissie een verzoek worden ingediend om de huurprijs te toetsen.19 De huurcommissie moet de formulieren van de verhuurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging hebben ontvangen. Bij een huurverhoging per 1 juli betekent dit, dat de formulieren uiterlijk 11 augustus bij de huurcommissie binnen moeten zijn20. Als de verhuurder niet of niet op tijd het verzoekschrift bij de huurcommissie indient, dan gaat de huurverhoging niet door. De verhuurder kan desgewenst een nieuw huurverhogingsvoorstel doen, waarbij opnieuw rekening moet worden gehouden met alle wettelijke termijnen. Artikel 7:253 lid 5 BW schept hier verwarring. Artikel 7:253 lid 5 BW wekt de suggestie dat er altijd een aangetekende rappelbrief moet worden gestuurd alvorens de zaak aan de huurcommissie ter beoordeling te geven. Dat is dus niet nodig als het huurverhogingsvoorstel al middels aangetekende brief naar de huurder is verstuurd. Nogmaals: de verhuurder bereikt ook dit effect zonder inschakeling van de huurcommissie als hij de huurder een herinnering van het voorstel stuurt en de huurder zowel op het voorstel als op de herinnering niet reageert.

Bladzijde 373 “Huurgeschillen Ontleed” Contractueel medehuurderschap De gemeenschappelijke duurzame huishouding moet dus tenminste twee jaar hebben geduurd. Het begrip duurzaamheid

19 artikel 7:253 lid 5 BW. 20 Brochure van de huurcommissie: “Hoogte van de huurprijs en de rol van de huurcommissie” vanaf 1 juli 2008.

Duurzaamheid is een begrip dat een verwachting voor de toekomst bevat. Een gemeenschappelijke huishouding is duurzaam wanneer die redelijkerwijs door de huurder en de aspirant huurder als bestendig beoogd is en dus niet binnen een voorzienbare termijn eindigt. Het feit dat een gemeenschappelijke huishouding van twee personen door bijvoorbeeld de gezondheidstoestand van een van de betrokkenen niet lang zal duren staat niet in de weg om deze relatie door de perceptie van bestendigheid als duurzaam aan te merken. De duur van de gemeenschappelijke huishouding kan langdurig zijn, maar hoeft daarom niet als duurzaam aangemerkt te worden. Dit is bijvoorbeeld het geval tussen ouders en opgroeiende of jongmeerderjarige kinderen. Deze relatie wordt als "aflopende samenlevingssituatie beschouwd". De relatie tussen ouders en kinderen kan in sommige situaties wel als duurzaam worden aangemerkt (zie de conclusie van Mr. Huydecoper bij het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 200921). In dit hoofdstuk wordt hier onderstaand op ingegaan. De relatie die duurzaam is kan gedurende de looptijd van karakter veranderen. Dat is bijvoorbeeld het geval als partijen van plan zijn om uit elkaar te gaan. In een arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 198022 is overwogen dat in de praktijk huurder en medebewoner zich de behoefte aan de bescherming van deze wetsbepaling veelal pas zullen realiseren op het moment dat het zich dreigt voor te doen dat de overeenkomst met de huurder eindigt (in dit geval: doordat die het gehuurde verlaat en opzegt, met achterlating van de medebewoner). Het strookt niet met de bedoeling van deze regeling dat in dat geval - namelijk dat het voornemen bestaat om aan de, aanvankelijk duurzame, gemeenschappelijke huishouding een einde te maken - een verzoek om de medebewoner als medehuurder erkend te krijgen zou afstuiten op de uitzonderingsbepaling van artikel 7:267 lid 3 onder b BW. Hetzelfde geldt als de samenwoning eindigt doordat de huurder genoodzaakt wordt naar een verpleeg- of verzorgingstehuis te verhuizen. De duurzaamheid is op verschillende manieren te herleiden. De duurzaamheid kan worden herleid uit de tijd dat de gemeenschappelijke huishouding heeft geduurd. Het is te verwachten dat een relatie tussen personen die al meer dan vijftien jaar heeft geduurd als duurzamer kan worden beschouwd, dan een relatie tussen personen die nauwelijks twee jaar heeft geduurd. Een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan zich in vele verschillende varianten voordoen. De aanwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding moet worden beoordeeld door waardering van alle omstandigheden in hun onderling verband. Hiervan kan sprake zijn als men kosten deelt, of als de medebewoner de huurder verzorgt (geen limitatieve opsomming). In dit licht bezien was de beoordeling van een rechtbank dat er van een duurzame huishouding geen sprake was, omdat een dochter met de moeder wel de maaltijden deelde, maar wel een eigen huiskamer had, door de Hoge Raad te licht bevonden. Bladzijde 277 “Huurgeschillen Ontleed” De Woonbond, branchevereniging van corporaties Aedes en WWI-minister Van der Laan hebben een akkoord bereikt over wijziging van het woningwaarderingsstelsel (wws). De wijziging stimuleert investeringen in verbetering van de energieprestatie van huurwoningen tot energielabel B. Ook bevat de wijziging prikkels voor het labelen van huurwoningen. Huurders krijgen de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen het toegekende energielabel. De Tweede Kamer moet nog vergaderen over het voorstel. De wijziging is zo vormgegeven dat er voor verhuurders stimulansen van uitgaan om de energieprestatie van hun woningen te verbeteren. De beleidsnotitie wijziging woningwaarderingsstelsel geeft een overzicht van de aangepaste punten. Dit voorstel is nu (september 2009) nog niet goedgekeurd door de Tweede Kamer. Bladzijde 393 “Huurgeschillen Ontleed” Gemengde overeenkomsten Het gerechtshof te Amsterdam had in haar arrest van 10 februari 200923 ook de oppervlakte betrokken voor beantwoording van de vraag of een fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop als 7:290-bedrijfsruimte beschouwd diende te worden. Er waren in dit geval twee overeenkomsten gesloten. Eén ten behoeve van de fietsenstalling en één ten behoeve van 21 LJN: BH0393, Hoge Raad, 07/10669. 22 HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 132. 23 L J N : B I 6 4 1 3 , g e r e c h t s h o f A m s t e r d a m , 2 0 0 . 0 1 3 . 2 9 6 .

de reparatie/verkoopafdeling. De schriftelijke overeenkomsten ontbraken. De twee ruimten waren met elkaar verbonden door een nauwe doorgang. Het hof stelde dat eerst moest worden gekeken welke bestemming partijen bij aangaan van de overeenkomst hebben bedoeld. Het hof kwam voorts in rechtsoverweging 4.9 van dit arrest tot de conclusie dat de fietsenstalling door de reparatie/verkoopafdeling niet kon worden gepromoveerd van artikel 7:230a-bedrijfsruimte tot artikel 7:290-bedrijfsruimte.

De

oppervlakte

van

de

fietsenstalling

was

het

overheersend

element,

terwijl

de

verkoop/reparatieafdeling slechts was te bereiken via de fietsenstalling of via een gewone voordeur met een steile trap; bovendien ontbrak een aparte verkoopruimte. Dat de omzet van de reparatie/verkoopafdeling groter is dan die van de fietsenstalling was volgens het hof onvoldoende om de ruimte als 7:290-ruimte te kwalificeren. Fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop. De oppervlakte van de fietsenstalling was het overheersend element, terwijl de toegankelijkheid van de verkoop/reparatieafdeling slechts was bereiken via de fietsenstalling of via en gewone voordeur met een steile trap; voorts ontbreekt een aparte verkoopruimte. Dat de omzet van de reparatie/verkoopafdeling groter is dan die van de fietsenstalling is onvoldoende om de ruimte als 7:290-ruimte te kwalificeren23;

Bladzijde 304 “Huurgeschillen Ontleed” Onderverhuren? Mag dat ? Een huurder van woonruimte mag volgens artikel 7:244 BW niet zijn woonruimte geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij de verhuurder daarvoor uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven. Een uitzondering vormt het verhuren van een gedeelte van de zelfstandige woning, bijvoorbeeld een kamer, maar alleen als de huurder zelf in de woning woont. Dit is toegestaan, tenzij het in het huurcontract is uitgesloten (zie artikel 7:244 BW). Van belang is bovendien dat de woning door de (onder) verhuurder als hoofdverblijf dient. Bij de beantwoording van de vraag of de huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is van belang of hij daar werkelijk woont, daar zijn zetel van zijn fortuin heeft, daar zijn zaken behartigt, zijn goederen en eigendommen beheert en in die woning regelmatig ’s nachts slaapt. In een zaak die heeft geleid tot een uitspraak van de rechtbank te Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 27 mei 200924 heeft de rechter moeten beoordelen of er sprake was van een hoofdverblijf van de huurder in de woning. Het ging in deze zaak niet om de vraag of er sprake van onderhuur was. De invulling van het begrip hoofdverblijf in deze uitspraak kan echter ook in het kader van een situatie worden gebruikt, waarbij sprake is van onderhuur. Als de woning door de (onder) verhuurder als tweede woning wordt gebruikt, terwijl het hoofdverblijf elders wordt gevoerd, dan kan op grond van de wet ook een gedeelte van de woning niet worden verhuurd. In het huurcontract kan staan vermeld dat onderhuur niet mogelijk is, of alleen mogelijk is na uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Zolang deze toestemming niet is gegeven mag de huurder niet onderverhuren. Als de huurder in strijd met het huurcontract toch onderverhuurt, dan wordt hij schadeplichtig. De huurder wordt dan schadeplichtig jegens de verhuurder, omdat hij het huurcontract heeft geschonden. De onderverhuurder wordt schadeplichtig jegens zijn onderhuurder als deze hierdoor de woning moet verlaten. De onderhuurder van onzelfstandige ruimte wordt niet beschermd en de huurder van zelfstandige woningen genieten wel bescherming. Bladzijde 311 “Huurgeschillen Ontleed” Zie ook de uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 9 juli 200925, die eveneens van mening was dat een dergelijke tekortkoming niet kan worden gezuiverd. De huurder had de woning tijdelijk aan buitenlandse werknemers onderverhuurd. De kantonrechter wees de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe onder navolgende overweging: "Het gaat hier om een naar zijn aard schaarse huurwoning, waarvoor een wachtlijst bestaat. Mede gelet op haar bijzondere positie als sociale verhuurder hoeft verhuurder er geen genoegen mee te nemen dat deze huurwoning, al is het maar tijdelijk, wordt onttrokken aan de sociale woningvoorraad. Verder moet aan verhuurder worden 24

LJN: BJ2157, sector kanton Rechtbank Haarlem, 373193/CV EXPL 08-1713

25

LJN: BJ2535, sector kanton rechtbank Haarlem , zaak/rolnr.: 417686 CV EXPL 09-1784.

toegegeven, dat zij als sociale verhuurder een bijzondere verantwoordelijkheid draagt voor de leefbaarheid in de wijken waarin zij woningen verhuurt, welke leefbaarheid naar ervaringsregelen wordt aangetast indien woningen illegaal worden bevolkt met buitenlandse werkmensen. Dat tast de juist in die wijken veelal zwakke sociale cohesie verder aan en geeft licht aanleiding tot buitenlanderhaat en andere ongewenste reacties bij omwonenden. Verder zal dat degelijke nieuwe huurders, waarmee deze wijken zeer gebaat zijn, gemakkelijk afschrikken". Als de onderverhuurder heeft onderverhuurd loopt hij dus het risico te worden ontruimd, ook als hij de onderhuursituatie heeft beëindigd. Een voorbeeld van een tekortkoming die wel kan worden hersteld (gezuiverd) is het alsnog betalen van achterstallige huur. Soms spreekt de rechter toch ontbinding van de overeenkomst niet uit, ook al is er sprake van onderhuur. Onderstaand wordt dit nader uiteengezet. Bladzijde 347 “Huurgeschillen Ontleed” Wijziging koptekst in: De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod. Huurverhoging niet zonder meer reden van opzegging Het gaat hier vooral om huurovereenkomsten met betrekking tot een zelfstandige woning in het niet-geliberaliseerde segment. Een verhoging van de huurprijs voor deze categorie woningen is alleen aanvaardbaar als deze samenhangt met een ander doel dat door verhoging van de huurprijs kan worden bereikt. Bij renovatie van een huurwoning zal het goed denkbaar zijn dat de woning volgens het huurprijzenstelsel meer punten zal kunnen opbrengen, waardoor de huurprijs hoger kan luiden. Zo zal een verslechtering van de situatie van de huurder moeten worden gecompenseerd door een verbetering op een ander vlak, bijvoorbeeld een teruggang in de omvang van het gehuurde door een verlaging van de huurprijs of door schadeloosstelling. Voor geliberaliseerde woonruimte kan op deze opzeggingsgrond onder omstandigheden wél beroep worden gedaan als de huurder weigert een huurverhoging te betalen. Hierover wordt in het onderdeel: "deze bepaling is vooral van belang bij geliberaliseerde woonruimte". Akkoord kan worden afgedwongen De verhuurder kan zelfs verlangen dat een huurder akkoord gaat met een aanvulling op de huurovereenkomst als de meerderheid van een complex woningen zich voor deze wijziging uitspreekt. Dit geldt zelfs als de wijziging geen betrekking op de woning van de betreffende huurder heeft, maar de wijziging wel consequenties voor de huurprijs heeft. De huurder die dan niet instemt met deze wijziging loopt dan het risico tegen een (geslaagde) ontruimingsactie van de verhuurder aan te lopen. 26 Deze bepaling is vooral van belang bij geliberaliseerde woonruimte Deze opzeggingsgrond (het niet toestemmen in een redelijk bod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst) is onder meer van belang bij afwezigheid van een contractueel afgesproken verhoging van de huurprijs bij geliberaliseerde woningen. Een opzegging op grond van het niet accepteren van een hogere huurprijs is immers nietig, omdat deze opzeggingsgrond niet in de wet staat genoemd. Deze opzeggingsgrond is niet aan de orde in het geval de huurder een huurverhoging in verband met een indexeringsclausule niet wenst te betalen. De huurder riskeert dan een actie van de verhuurder die de huurovereenkomst door de rechter kan laten beëindigen. Ook huurprijzen van huurovereenkomsten van geliberaliseerde woningen mogen één keer per jaar worden verhoogd. Als er in het huurcontract een huurverhogingsclausule is opgenomen, dan mag de verhuurder deze huur conform deze clausule één

26 Zie Hof Den Haag 19 december 1983, NJ 1984, 521. zie ook Rb. Utrecht 25 oktober 1989, WR 1990, 14. In deze uitspraak kwam de rechtbank tot oordeel dat de huurder het plaatsen van dubbel glas in haar woning moest gedogen en dat de verhuurder op grond van een redelijke belangenafweging een nieuwe huurovereenkomst mocht aanbieden. Hof Amsterdam 19 juli 1990, WR 1990, 100. In deze uitspraak werd het aanbod van de verhuurder niet redelijk geacht nu de huurder in verband met renovatie haar zolderkamer en berging zal moeten missen en haar woning een aanzienlijke maar niet gewenste geriefsverbetering en plattegrondwijziging zal ondergaan. Bij afweging van belangen vond de rechter in kort geding geen grond voor ontruiming.

keer per jaar wijzigen. Als een dergelijke clausule ontbreekt, of als de verhuurder van deze clausule af wenst te wijken, dan zal de verhuurder aan dienen te tonen dat zijn voorstel, gelet op de marktontwikkeling, een redelijk voorstel is. Als in het contract geen huurverhoging en/of indexeringsclausule is opgenomen, dan zou de huurprijs na verloop van tijd door inflatie steeds minder waard worden. De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kan immers niet terug vallen op de wettelijke regeling over huurverhoging, zoals de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte dat wel kan doen. (zie het hoofdstuk: “Periodieke Huurprijsverhoging”). De verhuurder zal de rechter omtrent de redelijkheid van zijn voorstel moeten overtuigen en zelf de gegevens verstrekken, die als onderbouwing dienen voor verhoging van de huurprijs. De verhuurder kan de redelijkheid van zijn voorstel onderbouwen aan de hand van een taxatierapport van een makelaar. De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kan deze opzeggingsgrond dus aanwenden als de huurder niet een nieuwe huurovereenkomst aan wenst te gaan voor een huurprijs die overeenkomt met de huurprijs voor vergelijkbare woonruimte ter plaatse. Mocht de rechter van mening zijn dat de verhuurder daadwerkelijk een redelijk voorstel heeft gedaan, dan kan hij de huurder op verzoek van de huurder een termijn van één maand gunnen om de huurverhoging alsnog te aanvaarden. De huurder moet in een procedure dus niet vergeten dit verzoek aan de rechter te doen, want ander is het mogelijk dat de opzegging door de rechter zonder deze mogelijkheid wordt toegewezen. Artikel 7: 274 lid 6 BW geeft de rechter speelruimte om deze mogelijkheid al dan niet toe te kennen (zie de zinsnede in dit artikel: “kan de rechter”). Het is dus van belang dat de huurder de rechter overtuigt dat deze mogelijkheid (om alsnog de huurverhoging te accepteren) hem niet worden gegund. Dit geldt eens te meer omdat een dergelijke procedure een alles of niets situatie voor partijen betreft. De huurder kan geen huurverlaging afdwingen. De rechter kan dus niet beslissen om een lagere verhoging toe te kennen. Als de rechter van mening is dat en lagere verhoging op zijn plaats is, dan zal hij de vordering dus af dienen te wijzen. De huurder die wel een huurprijsclausule is overeengekomen (het contract voorziet dus in huurprijsverhoging) dient naar de mening van Huurgeschil.nl aannemelijk dienen te maken dat de contractuele overeengekomen verhoging (gerelateerd aan het CBSprijsindexcijfer) tot onredelijke resultaten leidt. De huurprijs en de prijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse Als een huurcontract van een geliberaliseerde woning niet in een huurverhoging voorziet, dan zou dit betekenen dat de huur van de geliberaliseerde woning tot in lengte van jaren hetzelfde zou blijven. Dit is mede gezien de regelgeving (mogelijkheid om jaarlijks de huur te verhogen) met betrekking tot de niet-geliberaliseerde woonruimte niet redelijk. De verhuurder zal de redelijkheid van een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling bijvoorbeeld kunnen staven met behulp van een taxatierapport van een makelaar. De huurder kan tegenbewijs leveren door ook de huurwaarde te laten taxeren. De rechter kan ambtshalve advies van deskundigen inwinnen. Aangenomen kan dus worden dat het van de wetgever de bedoeling is geweest dat voor bepaling van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse bepalend zal zijn. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woningen mag niet in de vergelijking worden betrokken, omdat deze huurprijs niet door de werking van de markt, doch door het woningwaarderingsstelsel tot stand is gekomen. Bladzijde 442 “Huurgeschillen Ontleed” Opzegging huurovereenkomsten bedrijfsruimte -

De termijn van opzegging bedraagt ten minste een jaar

Dat de termijn van opzegging een jaar beloopt betekent niet dat de verhuurder zijn vordering vóór het tijdstip waartegen is opgezegd dient in te stellen. Evenmin betekent dit dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking zou hebben verloren als de beëindigingsvordering niet binnen de opzegtermijn is ingesteld. De wet stelt immers geen termijn waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in het hier toepasselijke artikel 7:295 lid 2 BW dient in te stellen. Ook uit het stelsel van de wet valt volgens een arrest van de Hoge Raad van 12 juni 2006 niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd27.

27 L J N : B I 0 0 7 0 , H o g e R a a d , 0 7 / 1 2 2 1 9 .

Bladzijde 502 “Huurgeschillen Ontleed” Indexeringsclausule Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als zo'n bepaling in het huurcontract is opgenomen, dan geeft dit de verhuurder de mogelijkheid om jaarlijks de huurprijs te corrigeren in verband met de inflatie. Dit is bevestigd in een arrest van het hof te Leeuwarden van 30 juni 200928, waarin uitdrukkelijk is vermeld dat in verband met de inflatie de huurprijs periodiek dient te worden verhoogd. Als een dergelijke clausule al niet in het huurcontract zit opgenomen kan deze in het kader van huurprijsherziening onderdeel van de huurprijs worden gemaakt.29 Het is ook mogelijk dat de huurprijs die gewijzigd wordt een indexeringsclausule bevat die afwijkend is van de indexeringsclausules van de vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Het is dan mogelijk om die afwijkende indexeringsclausule, te vervangen door de clausule die ter plaatse door de vergelijkbare bedrijfsruimte wordt gebruikt. De gebruikelijke maatstaf is de Consumenten Prijs Index (CPI) Alle Huishoudens. Bladzijde 529 “Huurgeschillen Ontleed”

Bij onbetwiste incasso's kan de huurder door de verhuurder ook in een incasso kort geding worden betrokken. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Assen besliste op 22 juli 2009 dat ook voor geldvorderingen een kort geding mogelijk is. Hoewel in laatstgenoemde zaak sprake was van een incasso kort geding ten aanzien van openstaande declaraties voor verleende advieswerkzaamheden, kunnen de overwegingen van de rechtbank ook hier naar analogie worden toegepast. De rechtbank overwoog: de gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling bij afweging van de belangen van partijen - aan toewijzing niet in de weg staat. Als de vordering dus wordt betwist, dan zal de rechter de vordering dan ook af moeten wijzen. Zie met name rechtsoverweging 3.1 tot en met 3.5 van het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Assen van 22 juli 200930. De huurder hoeft zich niet zonder meer te laten intimideren door een incasso kort geding als er tussen de huurder en de verhuurder meer speelt dan het zonder reden onbetaald laten van de huur.

28 29

30

LJN: BJ1392, gerechtshof Leeuwarden, 107.000.624/01. HR 24 augustus 1981, NJ 1982, 122, m.nt. P.A. Stein (Etam/Neeter)

JN: BJ3548, voorzieningenrechter rechtbank Assen, 74171 / KG ZA 09-153.