INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Szabó Adrienn
A társasházi közös költség tartozást biztosító jelzálogjog bejegyzése A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Ttv.) lehetőséget biztosít a társasház közösség számára arra, hogy a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonát és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadát jelzálogjoggal terhelje meg a hátralék megfizetésének biztosítékául. A törvény éppen ezért részletesen meghatározza a közös képviselő feladatait a közös költség hátralék megfizetése érdekében, és megjelöli a feladatok sorrendiségét. A részletes szabályokat a szervezeti-működési szabályzatnak kell tartalmaznia.1 A jelzálogjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba kétféleképpen történhet. A jogszabály szerint az egyik lehetőség a társasház közgyűlésének határozata, a másik lehetőség a társasházi közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének a rendelkezése.
A közgyűlés határozata A közgyűlés – a törvény értelmében – határozatával, a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el. A közgyűlési határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.2 Ebben az esetben a közgyűlésnek kell döntenie a hátralékos tulajdonostárs ingatlanának megterheléséről, a határozatról az érintett tulajdonostársat is értesíteni kell, s 1 2
Ttv. 24. § (2) bek. c) pont. Ttv. 30. § (1)-(2) bek.
egyidejűleg biztosítani kell számára jogorvoslati lehetőséget is. A tapasztalat szerint azonban nem mindig egyértelmű a közös képviselők számára, hogy milyen iratokat kell az ingatlanügyi hatóság felé benyújtani illetve, hogy a közgyűlési határozatnak mit kell tartalmaznia ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas legyen. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 26. §-a értelmében az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését jogszabályban meghatározott nyomtatványon benyújtott kérelemre vagy megkeresésre kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Az Inytv. végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 60. § (1) bekezdésében foglaltak szerint a kérelmet a körzeti földhivatalnál e célra rendszeresített nyomtatványon kell benyújtani. A kérelem benyújtására az jogosult, akinek az a bejegywww.resimmobiles.hu
32
2009. 1-2. szám
zett jogát érinti, illetve aki a bejegyzés által jogosulttá válik. A közös költség tartozás biztosítására szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás is a jogszabályban meghatározott formanyomtatványon benyújtott kérelemre indul. A kérelemhez csatolni kell három példány (két eredeti és egy másolat) közgyűlési határozatot. Az Inytv. 32. § (3) bekezdése alapján jelzálogjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Ezzel összhangban rendelkezik a Ttv. 32. § (1) bekezdése is, miszerint a jelzálogjog bejegyzés elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni és a kérelmet a meghatalmazott jogi képviselő útján kell az ingatlanügyi hatósághoz benyújtani. Az eljáró jogi képviselőnek képviseleti jogosultságát igazolnia kell. Fontos továbbá leszögezni, hogy a jelzálogjog bejegyzésének igazgatási szolgáltatási díját ez esetben is meg kell fizetni, melynek díja ingatlanonként 12.000,- Ft, melyet a társasház költségeiből kell megfizetni, vagyis a jelzálogjog jogosultjának kell a díjat megfizetnie. Következik ez az 1996. évi LXXXV. 32/E. § (1) bekezdéséből, mely szerint a díjat annak kell megfizetnie, aki az ingatlannyilvántartási eljárás lefolytatását kéri. Ha a kérelmet előterjesztő és a bejegyzés által jogot szerző, illetve a jogosult nem azonos, a díjat – a 32/B. és 32/C. §-okban foglaltak kivételével – annak kell megfizetnie, aki a bejegyzés által jogot szerez, illetve jogosulttá válik.
RES IMMOBILES
A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének rendelkezése A közös költség tartozást felhalmozó tulajdonostárs ingatlanára azonban nem csak a közgyűlési határozat alapján kerülhet sor, mivel a Ttv. lehetőséget biztosít a közgyűlés összehívása nélkül is jelzálogjog bejegyzésre. A Ttv. 31. §-a szerint ugyanis a közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - elrendelheti, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. A Ttv. 13. § (1) bekezdése szerint a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell meghatározni, tehát a közösség a szervezeti-működési szabályzatában a közös képviselőt és az intéző bizottság elnökét felhatalmazhatja arra, hogy a törvény 30. §-ban meghatározott közös költség tartozást az adós (hátralékos tulajdonostárs) külön tulajdonában lévő lakásra ráterhelje, illetve az ingatlan-nyilvántartásba azt bejegyeztesse anélkül, hogy a társasház közgyűlése erről külön rendelkezne. A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait.3 A jogi képviselet ez esetben is kötelező. Fontos hangsúlyozni, hogy a földhivatalnak nem kötelessége vizsgálnia azt, hogy a Ttv. 24. §-ában megfogalmazott kötelezettségnek (pl.: felszólítás határidő megjelölésével) a közös képviselő maradéktalanul eleget tett-e.
Alaki és tartalmi követelmények A bejegyzés alapjául szolgáló okiratoknak, így mind a közgyűlési határozatnak, mind pedig a közös képviselő, vagy intézőbizottság elnöke által benyújtott okiratnak ahhoz, hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson, meg kell felelnie az Inytv.-ben előírt alaki és tartalmi követelményeknek egyaránt. Ennek alapján a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak a következőket kell tartalmaznia: - a jelzálog kötelezett személyes adatait (név, születési név, születés helye és ideje, anyja neve, lakcím, valamint – ha ismert – a személyi azonosító jel); - a jelzálogjog jogosult, tehát a társasház adatait (név, cím, statisztikai azonosító – ha rendelkezik ilyennel –, képviseletre jogosult neve, címe), - az ingatlan adatait (település neve és az adós külön tulajdonában álló ingatlan helyrajzi száma), - a jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó rendelkezést, közgyűlési döntést, és annak jogerőre emelkedésére tett utalást, nyilatkozatot, - a keltezés helyét és idejét, - valamint a jelzálog jogosult nyilvánvaló3 4
Ttv. 24. § Inytv. 4. § (3) bek.
2009. 1-2. szám
33
an azonosítható aláírását, azzal, hogy az aláírás alatt fel kell tüntetni az ún. ügyletkötői minőséget (pl. Kiss József közös képviselő, Stromfeld úti Társasház jelzálogjog jogosult képviseletében), - továbbá az ügyvédi ellenjegyzést (az okiratot készítő és ellenjegyző ügyvéd nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját, az „ellenjegyzem” megjelölést, valamint az ügyvédi szárazbélyegző lenyomatát). Meg kell azonban jegyezni, hogy a közös képviselő, illetve a közgyűlés több esetben nincs birtokában az adós személyi adatainak. Az alapító okiratnak ugyan tartalmaznia kell a tulajdonostársak megjelölését személyes adatinak feltüntetése mellett, és alapító okirat egy eredeti példányával a közös képviselőnek is rendelkeznie kell, de egyszemélyes társasház alapító esetében a leendő tulajdonosokat az alapító okirat nem tartalmazza, vagy ugyanúgy nem állnak rendelkezésre az alapító okiratban az új tulajdonos adatai, ha az alapítást követően a lakást elidegenítették. Joggal merülhet fel tehát a kérdés, hogyan kerülhet ezen adatok birtokába a közgyűlés, illetve a közös képviselő, feltéve, hogy az adós személyes adatait nem adja át. Az Inytv. értelmében az ingatlan-nyilvántartás, illetve a széljegyzett okirat szerinti jogosult, illetőleg kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével ismerhető meg, minden olyan magán- és közokirat, hatósági határozat tartalma, amely a jogosult, illetőleg a kötelezett bejegyzése vagy törlése alapjául szolgált, vagy szolgálhat, a jogosult személyi azonosítója, a tulajdonosok jegyzéke (névmutató).4
www.resimmobiles.hu
34
2009. 1-2. szám
A iratok megismerhetők akkor is, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.5 A közös képviselő tehát a Ttv. felhatalmazása alapján betekinthet azon iratba is, amellyel az adós tulajdonjogát a földhivatal bejegyezte. Lehetőség van továbbá arra is, hogy a személy- és lakcímnyilvántartásból szerezze be a közös képviselő az adós személyes adatait. A társasház nem rendelkezik minden esetben statisztikai azonosítóval, ezért ennek megkövetelése az ingatlanügyi hatóságtól helytelen gyakorlat. Statisztikai azonosítót ugyanis csak abban az esetben kapnak, ha az APEH-nál regisztráltatják magukat. A földhivatali eljárás során gyakran felmerülő kérdés az is, hogy a közös képviselő milyen igazolást nyújtson be képviseleti jogosultságának igazolására. A Ttv. alapján a közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A közös képviselőt minden esetben a közgyűlésnek kell megválasztania, melyet közgyűlési határozatba kell foglalni. Ezen határozat feljogosítja a közös képviselőt, vagy intéző bizottság elnökét a földhivatali eljárásban való képviseletére is. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető a tartósan nem fizető tulajdonostárs ingatlanára.6
5 6
Inytv. 4. § (4) bek. Ttv. 32. § (2) bek.
RES IMMOBILES
A jelzálogjog bejegyzési kérelmet a földhivatal csak abban az esetben utasítja el hiánypótlásra való felhívás nélkül, ha az Inytv. 39. § (3) vagy (4) bekezdésében foglalt hiányossággal bír. Egyéb esetben – mint például a képviseleti jogosultságnak igazolásának becsatolása – hiánypótlási felhívásnak van helye. Természetesen a jogszabály nem zárja ki az adós jogorvoslati lehetőségét a közgyűlési határozat vagy a közös képviselő rendelkezése ellen. A közgyűlési határozatot, vagy a közös képviselő, illetve intézőbizottság elnökének rendelkezését az adós a határozat meghozatalától, illetve a rendelkezéstől számított 60 napon belül keresettel megtámadhatja az illetékes bíróság előtt. A keresetet a határozat, illetve rendelkezés érvénytelenségének megállapítása iránt kell megindítani. A kereset megindítása a jelzálogjog bejegyzését nem hátráltatja, de a bíróságtól kérhető a határozat, illetve rendelkezés végrehajtásának felfüggesztése. A jelzálogjogot törölni kell, ha a tulajdonostárs a tartozását kifizette. A hátralék kiegyenlítésétől számított nyolc napon belül a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke köteles kiadni a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt, melyet közokiratba, vagy ügyvéd, illetve bizonyos esetekben jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A jelzálogjog törlésének további feltétele, hogy az ingatlanonként a 6.000,forint igazgatási szolgáltatási díj megfizetésre kerüljön.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2009. 1-2. szám
35
Összegzés A társasház a tulajdonostársak közössége, az általa viselt név alatt feladata az épület(ek) fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos üzemeltetési ügyek intézése. Ezen költségek viselése a közösséget terheli. A közös költség a közgyűlés által jóváhagyott társasházi költségvetés szerinti tárgyévi tervezett összes költségnek jellemzően a tulajdoni hányadok arányában megállapított - az egyes tulajdonosokat terhelő - időarányos része. A közös költség megfizetése a közösség érdekeit szolgálja, a társasház működésének alapfeltétele, ennek hiányában a társasház működésképtelenné válhat. Éppen ezért a tulajdonostársak közös érdeke, hogy a közgyűlés által megszavazott mindenki számára kötelezően megfizetendő közös költség megfizetésre kerüljön, illetve a hátralékos tulajdonostárs tartozása a közösségnek megtérüljön. ***
www.resimmobiles.hu
