Znalecký posudek č. 2011/362 O ceně nemovitosti:
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitostem zapsaným na LV č. 454 pro katastrální území Nýdek, objektu pro rodinnou rekreaci č.e. 152 na parcele č. St.1173 s příslušenstvím a k pozemkům, parcelám č. St.1173, 1763/12, v katastrálním území Nýdek, obec Nýdek, okres Frýdek - Místek, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného, Tomáše Brody, bytem Konzumní 381/12, 736 01 Havířov, Šumbark. Podle stavu ke dni 16. 10. 2011 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 16. 10. 2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00136/09-059 ze dne 12. 9. 2011 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 10. 2011.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00136/09-059 ze dne 12. 9. 2011. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 454 pro katastrální území Nýdek, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Frýdek-Místek Nýdek Nýdek (708186)
List vlastnictví číslo: 454 Vlastníkem oceňovaného spoluvlastnického podílu ve výši ½ je Tomáš Broda, bytem Konzumní 381/12, 736 01 Havířov, Šumbark.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitostem zapsaným na LV č. 454 pro katastrální území Nýdek, obec Nýdek, okres Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský, objektu pro rodinnou rekreaci č.e. 152 na parcele č. St.1173 s příslušenstvím, venkovním úpravám, a k pozemkům, parcelám č. St.1173 a 1763/12.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Parcela č. St.1173 o výměře 51 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn objektem pro rodinnou rekreaci č.e. 152. Parcela č. 1763/12 o výměře 349 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, jiná plocha. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou pro rodinnou rekreaci č.e. 152 na parcele č. St.1173 a pozemkem, parcelou č. St.1173, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území obce Nýdek, v lokalitě zastavěné rozptýlenou zástavbou objektů užívaných pro potřeby rodinné rekreace a objektů užívaných pro individuální bydlení. Nemovitost je přístupná po veřejné pozemní komunikaci se zpevněným neprašným povrchem a je napojená na rozvod elektrické energie. V místě není možnost napojení na veřejný vodovod, zdrojem vody je obecní studna na níž jsou napojeny přípojky vody řady objektů v okolí, není veřejná kanalizace, splaškové vody jsou odváděny do žumpy, a není možnost napojení na rozvod zemního plynu. Dále je předmětem ocenění věcné břemeno váznoucí na oceňovaných nemovitostech, omezující vlastnická práva vlastníků nemovitostí, a snižující hodnotu oceňovaného spoluvlastnického podílu. Jedná se věcné břemeno doživotního užívání stavby č.e. 152 s příslušenstvím a pozemků, parcel č. St.1173 a 1763/12 v katastrálním území Nýdek, zřízené ve prospěch oprávněného, Hildegardy Stabravové, bytem ul.2.pětiletky 456/14, 736 01 Havířov, a zapsané v oddíle C listu vlastnického č. 454 pro katastrální území Nýdek. (Předmětem ocenění za účelem snížení ceny nemovitostí není věcné břemeno doživotního užívání stavby č.e. 152 s příslušenstvím a pozemků, parcel č. St.1173 a 1763/12 v katastrálním území Nýdek, zřízené ve prospěch oprávněného, Ing. Ladislava Stabravy, bytem ul.2.pětiletky 456/14, 736 01 Havířov, a zapsané v oddíle C listu vlastnického č. 454 pro katastrální území Nýdek, jelikož toto zaniklo v důsledku úmrtí oprávněného dne 28.3.2009.)
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 152 v k.ú. Nýdek včetně příslušenství - podíl 1/2 2) Terasa, výška nad 1 do 1,5 m na dvou řadách zděných sloupků - podíl 1/2 b) Pozemky 1) Pozemky, parcely č. St.1173, 1763/12, v k.ú. Nýdek - podíl 1/2 c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 152 v k.ú. Nýdek včetně příslušenství - podíl 1/2 Stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 152 v katastrálním území Nýdek je objektem zděné konstrukce, podsklepeným, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým sedlovým krovem, při čemž prostor obestavěný střešní konstrukcí je využit na podkroví. Dispoziční uspořádání objektu: 1.PP je tvořeno skladovacími místnostmi jejichž prohlídka nemohla být uskutečněna v důsledku zaplavení podlah vodou pronikající do objektu vlivem poškození izolací základů a obvodového zdiva a dále v důsledku značného množství různorodého materiálu zde uskladněného a bránícího průchodu místnostmi. 1.NP je tvořeno verandou, chodbou, WC, kuchyní, koupelnou a obytnou místností z níž je přístup na terasu. Podkroví je tvořeno chodbou, dvěma ložnicemi a balkonem. Prostor mezi stropní konstrukcí podkroví a hřebenem krovu tvoří půdu využívanou ke skladování. Popis jednotlivých konstrukcí objektu: Objekt je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce a obvodové zdivo tloušťky 30 cm jsou vyzdívané ze škvárobetonových tvárnic a opatřené vnější břízolitovou fasádou a z části vnějším dřevěným obklade, vnitřní povrchy stěn jsou tvořeny z části dvouvrstvými vápennými omítkami, z části dřevěným obkladem, stěny koupelny a kuchyně jsou obloženy keramickým obkladem. Sokl budovy je obložen kamenným obkladem. Stropy místností mají rovné podhledy, podlahy jsou dřevěné, pokryté textilními krytinami, v koupelně je keramická dlažba. Sedlový krov dřevěné konstrukce je opatřen krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Schodiště je dřevěné, bez zábradlí, dveře jsou dřevěné hladké plné nebo prosklené, okna jsou dřevěná zdvojená, objekt je vytápěn pouze lokálně a to kuchyňským sporákem na tuhá paliva, krbem v obytné místnosti 1.nadzemního podlaží a dále kamny na tuhá paliva v jedné z ložnic podkroví. V objektu je proveden rozvod studené vody, ohřev teplé vody pro umývadlo v koupelně je prováděn elektrickým průtokovým ohřívačem, záchod je splachovací, koupelna je vybavena umývadlem a vanou u níž ale chybí vodovodní baterie. Je provedena vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení. V kuchyni se nachází sporák na propan butan. Stavebně technický stav objektu:
–5– Objekt je užíván asi 35 let. Ke dni ocenění objekt vykazuje znaky dlouhodobě zanedbané údržby. Výrazně opotřebené a poškozené jsou především konstrukce vystavené vlivům povětrnostních podmínek, klempířské konstrukce krovů, břízolitová fasáda, vnější dřevěné obklady, konstrukce zábradlí balkonu a terasy, okna, dveře. Výrazně opotřebené jsou rovněž vnitřní povrchy podlah, vnitřní rozvody elektrické energie a vody, zdroje tepla i vybavení kuchyně a sociálních zařízení. Za účelem ocenění je uvažováno, že objekt za účelem dalšího užívání vyžaduje provedení oprav a stavebních úprav velkého rozsahu. Jedná se o objekt který není celoročně obyvatelný z důvodu nedostatečné tepelné izolace obvodových stěn a z důvodu nedostatečného vybavení zdroji tepla. Venkovní úpravy zahrnuté v ceně stavby: V ceně stavby pro rodinnou rekreaci jsou zahrnuty venkovní úpravy tvořící její příslušenství a nacházející se na pozemcích ve funkčním celku. Jedná se především o přípojku elektrické energie, přípojku vodu, žumpu, zpevněné plochy, oplocení, a plotová vrátka. Venkovní úpravou nezahrnutou v ceně stavby je terasa.
2) Terasa, výška nad 1 do 1,5 m na dvou řadách zděných sloupků - podíl 1/2 Předmětem ocenění je venkovní terasa přístupná z obytné místnosti 1.nadzemního podlaží domu.
b) Pozemky 1) Pozemky, parcely č. St.1173, 1763/12, v k.ú. Nýdek - podíl 1/2
Parcela č. St.1173 o výměře 51 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn objektem pro rodinnou rekreaci č.e. 152. Parcela č. 1763/12 o výměře 349 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, jiná plocha. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou pro rodinnou rekreaci č.e. 152 na parcele č. St.1173 a pozemkem, parcelou č. St.1173, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití.
Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 152 v k.ú. Nýdek včetně příslušenství podíl 1/2 – § 26a Podlaží: Název 1.PP 1.NP Podkroví Součet:
Výška 2,25 m 2,60 m 2,40 m 7,25 m
Podlažnost:
154,23 / 50,05
Zastavěná plocha 7,70×6,50 7,70×6,50+3,40×1,20 7,70×6,50
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,25 × 7,70×6,50
= = =
50,05 m2 54,13 m2 50,05 m2 154,23 m2
=
112,61 m3
= 3,08
–6– 1.NP 2,60 × (7,70×6,50+3,40×1,20) Zastřešení včetně 5,00/2×7,70×6,50 podkroví Balkon 1,00×1,30×6,50 Obestavěný prostor – celkem:
=
140,74 m3
= =
125,13 m3 8,45 m3 386,93 m3
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Nýdek Počet obyvatel: 1 973 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 347,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Vliv právních vztahů na prodejnost negativní - věcné břemeno užívání. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti 0,00 0,00 –0,05
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita IV. Vyhledávané rekreační oblasti, horská oblasti střediska 2 Přírodní lokalita III. Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě III. Výhodná poloha 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava II. Dobrá dostupnost 6 Parkovací možnosti I. Špatné 7 Obchod a služby (okolí I. Žádné nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu nem. 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy (IP = 1 + Pi): i=1
1,100
Pi 0,15 0,00 0,02 0,00 0,00 –0,02 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
–7– Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby I. Rekreační chalupa a rekreační domek 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8
Vi C –0,02 0,00 –0,02 0,00 –0,10 –0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,406
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,950 × 1,100 × 0,406 = 3 347,– × 0,424 =
0,424 1 419,13 Kč/m3
386,93 × 1 419,13 =
549 103,97 Kč
× =
1/2 274 551,98 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 152 v k.ú. Nýdek včetně příslušenství - podíl 1/2 – zjištěná cena:
274 551,98 Kč
a.1.2) Terasa, výška nad 1 do 1,5 m na dvou řadách zděných sloupků - podíl 1/2 – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 34.6. Terasa, výška nad 1 do 1,5 m na dvou řadách zděných sloupků: 4.50*2.70 = 12,15 m2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená
–8– Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 1,239 (Rodinné domy)
Ocenění Základní cena: 12,15 m2 × 3 190,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:
× × × =
0,8500 2,3510 1,2390 95 964,33 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 35 / (35 + 10) = 77,778 % Odpočet opotřebení: 95 964,33 Kč × 77,778 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
74 639,14 Kč 21 325,19 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 10 662,60 Kč
38 758,50 Kč
Terasa, výška nad 1 do 1,5 m na dvou řadách zděných sloupků - podíl 1/2 – zjištěná cena:
10 662,60 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 152 v k.ú. Nýdek včetně příslušenství - podíl 1/2 2) Terasa, výška nad 1 do 1,5 m na dvou řadách zděných sloupků podíl 1/2 Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
549 103,97 Kč 95 964,33 Kč 645 068,30 Kč 645 070,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 152 v k.ú. Nýdek včetně příslušenství - podíl 1/2 2) Terasa, výška nad 1 do 1,5 m na dvou řadách zděných sloupků podíl 1/2 Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
274 551,98 Kč 10 662,60 Kč 285 214,58 Kč 285 210,– Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky, parcely č. St.1173, 1763/12, v k.ú. Nýdek - podíl 1/2 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 42,21 Kč.
–9– Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 973 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 973 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod – 5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Úprava celkem: – 12 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) ×
0,880 2,169 1,239
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 51 42,21 99,8226
Cena [Kč] 5 090,95
Název Zastavěná plocha
Parc. č. St.1173
2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod – 5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Úprava celkem: – 12 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Ostatní plocha
Parc. č. 1763/12
× × × ×
0,880 2,169 1,239 0,400
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 349 42,21 39,9290
Cena [Kč] 13 935,22
Součet cen všech typů pozemků:
=
19 026,17 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 9 513,09 Kč
Pozemky, parcely č. St.1173, 1763/12, v k.ú. Nýdek podíl 1/2 – zjištěná cena:
9 513,09 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné využit za účelem porovnání nabídkových cen obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se
– 10 – zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 3. čtvrtletí roku 2011. Rozdíly v poloze, stavebně technickém stavu, vybavení a v rozsahu a stavu příslušenství, tj. venkovních úprav včetně dostupnosti inženýrských sítí a rozsahu společně užívaných pozemků jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, chalupa, 120 m2 Cena: 1 495 000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Návsí Datum vložení: 10.08.2011 Datum aktualizace: 13.10.2011 ID zakázky: 36769 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Samota Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 80 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha pozemku: 7 166 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V Komunikace: Neupravená Popis: K prodeji chalupu o velikosti 4+1, nacházející se na samotě nad obcí Návsí u Jablunkova. K chalupě patří pozemky o velikosti 7 166 m2. Okolí je tvořeno zejména lesem a loukami. Chalupa je ve velice dobrém a udržovaném stavu po částečné rekonstrukci. Má pěkné dřevěné podlahy, dřevěné obklady, v přízemí jsou dvě verandy, zrekonstruovaná koupelna se sprchovým koutem a WC, kuchyň a dva pokoje. V patře domu je pak velký obytný pokoj a v něm jeden menší. Topení je zabezpečeno kachlovými kamny a elektrickými radiátory. Voda je z vlastní studně. Kontaktovat Realitní kancelář STING, s.r.o. 1. máje 540, 73961 Třinec Nemovitost č.2) Prodej, chalupa, 100 m2 Cena: 1 900 000,- Kč Adresa: Nýdek Datum vložení: 30.09.2011 ID zakázky: 4585 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 79 m2
– 11 – Plocha užitná: 100 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Plocha pozemku: 1 447 m2 Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Popis: Zděný rekreační celopodsklepený domek 3+1 s garáží , s možností trvalého bydlení,nebo je vhodný i pro chalupáře,rybáře apod. Nemovitost je situována v horách u lesa s potůčkem a třemi chovnými rybníky. užitná, podlahová plocha je 100m2, zastavěná 79m2, pozemek 1447m2. Sedlová střecha s podkrovím. Mírně svahovitý pozemek. Asfaltová přístupová cesta. Na pozemku se nachází žumpa. Výhody:slunný, pěkný výhled, tiché prostředí, dílna, rybolov, turistika, cykloturistika. Kontaktovat Reality IQ Hrnčířská 42/5, 73301 Karviná Nemovitost č.3) Prodej, chata, 60 m2 Cena: 444 000,- Kč včetně provize Adresa: Nýdek Datum vložení: 14.03.2011 ID zakázky: 176357 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Polosamota Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 30 m2 Plocha užitná: 60 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Plocha pozemku: 300 m2 Balkón: Ano Parkovací stání: 2x Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V Doprava: Autobus Popis: K prodeji chata 2+kk s pozemkem o celkové výměře 300 m2 v malebné krajině Těšínských Beskyd. Chata se prodává včetně nového zařízení, sprchovací kout, WC, balkon, terasa, venkovní posezení. Doporučujeme pro milovníky houbaření a aktivního odpočinku. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č.1) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kstav:
1 495 000,– Kč 120,00 m2 0,90 1,20
– 12 – Kvybav.: 1,10 Kpřísluš: 1,00 Kpozemky: 1,30 Kpramen: 1,15 Jednotková cena (JC): 7 014,59 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.2) Výchozí cena (VC): 1 900 000,– Kč Množství (M): 100,00 m2 Kmísta: 1,00 Kstav: 1,15 Kvybav.: 1,10 Kpřísluš: 1,15 Kpozemky: 1,15 Kpramen: 1,15 Jednotková cena (JC): 9 875,74 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.3) Výchozí cena (VC): 444 000,– Kč Množství (M): 60,00 m2 Kmísta: 1,00 Kstav: 1,15 Kvybav.: 1,05 Kpřísluš: 1,00 Kpozemky: 1,00 Kpramen: 1,15 Jednotková cena (JC): 5 329,01 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpřísluš × Kpozemky × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2:
5 329,01 Kč 7 406,45 Kč 9 875,74 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
7 406,– Kč 83,00 m2 614 700,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 307 350,– Kč
Výsledná porovnávací hodnota:
307 350,– Kč
– 13 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů – podíl ½ Cena pozemků – podíl ½ Celková cena podle cenového předpisu – podíl ½ Cena zjištěná porovnávacím způsobem – podíl ½
285 210,– 9 510,– 294 720,– 307 350,–
Kč Kč Kč Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 454 pro katastrální území Nýdek je podle odborného odhadu znalce
307 000,– Kč Cena slovy: třistasedmtisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Broda Tomáš Konzumní 381/12 736 01 Havířov Broda Tomáš Konzumní 381/12 736 01 Havířov Stavba: Nýdek č.e. 152 Parcela: St.1173 Parcela: 1763/12
Ocenění
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 91 Nc-10861/2009-29 ze dne 27.10.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, spoluvlastnického podílu ½ Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha, zn. 102 EX – 00136/2010-012 ze dne 12.11.2010. Právní moc ke dni 25.11.2010.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě bude na oceňované nemovitosti váznout právní vada – věcné břemeno doživotního užívání stavby č.e. 152 s příslušenstvím a pozemků, parcel č. St.1173 a 1763/12 v katastrálním území Nýdek, zřízené ve prospěch oprávněného, Hildegardy Stabravové, bytem ul.2.pětiletky 456/14, 736 01 Havířov, a zapsané v oddíle C listu vlastnického č. 454 pro katastrální území Nýdek. Rozsah věcného břemene: Oprávněný užívá místnosti o celkové výměře podlahové plochy ………… 83 m2. Rozsah užívaných pozemků (ostatní plocha) ………… 349 m2. Roční užitek: Roční užitek se zpravidla stanoví ve výši obvyklého nájemného za pronájem srovnatelné nemovitosti. Vzhledem ke skutečnosti, že v dané ani srovnatelné lokalitě nebyl zjištěn dlouhodobý pronájem objektu pro rodinnou rekreaci s příslušenstvím a pozemky, nebo zaznamenána nabídka obdobného pronájmu, je
– 14 – pro účely stanovení ročního užitku, plynoucího oprávněnému z užívání prostor v domě, vycházeno z nájemného, jež je hrazeno za pronájem obecních bytů v obci Bystřice (obec Nýdek nepronajímá byty ve svém vlastnictví) upravené pro obec Nýdek s ohledem k rozdílné velikosti obce. Nájemné za pronájem bytů v majetku obce Bystřice činí 22,-- Kč/m2/měsíc. Upravené nájemné pro obec Nýdek je uvažováno ve výši 16,-- Kč/m2. Užívání místností objektu – roční užitek: 83 m2 x 16,-- Kč/m2/měsíc x 12 měsíců = 15 936,-- Kč V případě pozemků je, vzhledem k nedostatku informací o případných nájemních vztazích za pronájem srovnatelných nemovitostí, roční užitek uvažován ve výši simulovaného nájemního, které se určí jako dané procento z obvyklé ceny užívaných pozemků. Obvyklá cena pozemku, zjištěná na základě porovnání s obdobnými pozemky v dané nebo srovnatelné lokalitě, v období, k němuž je cena věcného břemene stanovena, je s ohledem na konkrétní polohu pozemků, jejich vybavenost (dosažitelnost inženýrských sítí) a s ohledem na skutečnost, že u srovnávacích pozemků jsou známé pouze nabídkové ceny, a ceny skutečně dosažené při prodeji se od těchto nabídkových cen mohou i výrazně lišit, uvažována ve výši 250,-- Kč/m2. Užívání pozemku - roční užitek: Simulované nájemné je uvažováno ve výši 5 % z ceny pozemku, to je ………… 12,50 Kč/m2 Tato sazba vychází z obvyklých hodnot používaných v zahraničí, obdobně byla použita i v dřívějších oceňovacích předpisech, např. vyhláška č. 128/1984 Sb. § 16 – náhrada za užívání pozemku, nebo vyhláška č. 316/1990 Sb. § 16, odst.1).
Vzhledem ke skutečnosti, že tato částka je vyšší než maximální cena za pronájem pozemku nesloužícího pro účely podnikání nájemce, daný Výměrem MF ČR č. 01/2010 ze dne 8.12.2009, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, zveřejněný v Cenovém věstníku, částka 13, ročník XXXVII, dne 11.12.2009, je pro stanovení ročního užitku vycházeno z ceny maximální, to je …….. 7,-- Kč/m2. 349 m2 x 7,-- Kč/m2 = 2 443,-- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 15936.00+2443.00 = 18 379,– Kč Doba trvání věcného břemene: na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) 18 379,– Kč × 10 = 183 790,– Kč Zjištěná hodnota:
=
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
–183 790,– Kč
1/2 –91 895,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 454 pro katastrální území Nýdek, upravená o cenu věcného břemene na pozemku váznoucího, je podle odborného odhadu znalce
215 000,– Kč Cena slovy: dvěstěpatnácttttisíc Kč
– 15 –
Ostrava, 16. 10. 2011 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 16 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/362 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 342/11 podle připojené likvidace.
– 17 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00136/09-059 ze dne 12. 9. 2011. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 454 pro katastrální území Nýdek, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Kopie katastrální mapy. Ortofotomapa. Fotodokumentace.
