ZNALECKÝ POSUDEK č. 2360/31 O obvyklé ceně nemovitosti - řadové garáže a pozemku parc.č. 938 v kat. území Králův Dvůr, obec Králův Dvůr, o. Beroun, kraj Středočeský.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 26601 Beroun
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 29.11.2013, znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice telefon: 608241023 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Hořovicích 3.11.2013
-2-
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny řadové garáže s pozemkem.
2. Základní informace Řadová garáž bez č.p. Králův Dvůr 267 01 Králův Dvůr Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Králův Dvůr Katastrální území: Králův Dvůr 6 998 Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 79,4692 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j): ZC = Cp * 2,0 = 158,94 Kč/m2 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.11.2013. Vlastník nemovitosti se k prohlídce nedostavil.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.10.2013 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 8.10.2013, č.j. 015 EX 273/2007-99 - usnesení Okresního soudu v Berouně o exekuci ze dne 16.4.2007, č.j. 11Nc 4155/2007-7 - skutečnosti a výměry zjištěné při prohlídce nemovitosti - informace získané na SREALITÁCH.CZ
5. Vlastnické a evidenční údaje Švorc Martin, Košťálkova 1537, 266 01 Beroun
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace stavby nemám k dispozici. -3-
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti označené jako
řadová garáž bez čp. v Králově Dvoře včetně pozemku parc.č. 938.
Vnitřní řadová garáž byla postavena cca v r. 1970, přesné stáří není známo. Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt velikosti 4,0 x 6,0 m. Nosné stěny jsou standardní zděné a střecha je pultová s krytinou z vlnitého eternitu. Garáž je uzavřena plechovými vraty.
Nemovitost jsem prohlédl zvenku bez účasti vlastníka pana Martina Švorce, který se k prohlídce nemovitosti nedostavil. Konstatuji, že garáž je postavena standardně tak, jak se řadové garáže stavěly před cca 40-ti lety. Tech. stav konstrukcí a prací odpovídá stáří.
Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 872 pro katastrální území Králův Dvůr, obec Králův Dvůr, o. Beroun, kraj Středočeský.
V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.
Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 29.11.2013. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání.
1. Ocenění podle cenového předpisu – metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech, je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i staticky zjištěný koeficient prodejnosti).
2. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti – tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly anebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé.
Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun na listu vlastnictví č. 872 pro katastrální území Králův Dvůr, obec Králův Dvůr, o. Beroun, kraj Středočeský. -4-
Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem.
Předmětem ocenění je řadová garáž bez příslušenství a pozemek parc.č. 938 o výměře 24 m2. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení, příp.technologie nesouvisející se stavbou a pozemkem nejsou předmětem ocenění.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku.
Pro stanovení obvyklé ceny řadové garáže bez čp. použiji porovnávací metodu – srovnání nemovitosti s nemovitostmi, které jsou nabízené na trhu s nemovitostmi (SREALITY.cz). Optimální by bylo porovnávat nemovitost s nemovitostmi nabízenými k prodeji v obci Králův Dvůr. V současné době není v nabídce žádná garáž k prodeji v Králově Dvoře, proto pro porovnání použiji dvě řadové garáže nabízené na trhu v Berouně, jednu garáž nabízenou na trhu v Rakovníku a jednu nabízenou na trhu v Příbrami. Porovnávané nemovitosti v Berouně jsou ve vzdálenosti cca do 3 km od oceňované nemovitosti a nemovitosti v Příbrami a Rakovníku jsou v bývalých okresních městech. Ve všech případech se jedná o nabídky k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, poloha, dostupnost, možnost parkování, velikost, lokalita a další.
Ceny stavebních pozemků v Králově Dvoře i v Berouně se v průměru pohybují ve výši 1.580,- Kč/m2, v Příbrami ve výši 860,- Kč/m2 a v Rakovníku ve výši 950,- Kč/m2. Vzhledem k tomu, že pozemky jsou již zastavěny jednoúčelovými stavbami, uvažuji cenu pozemku ve výši 60%, tj. v Králově Dvoře i v Berouně ve výši 950,- Kč/m2, v Příbrami 520,- Kč/m2 a v Rakovníku 570,- Kč/m2.
Popis porovnávaných řadových garáží:
-5-
1. Řadová garáž za traktorovou stanicí v Berouně – stáří cca 40 let, nosné stěny zděné, pultová střecha, plechová vrata, rozvod elektro, plocha garáže 20 m2, průměrný tech. stav. 2. Řadová garáž za traktorovou stanicí v Berouně – stáří cca 40 let, nosné stěny zděné, pultová střecha, plechová vrata, rozvod elektro, plocha garáže 20 m2, průměrný tech. stav. 3. Řadová garáž 300 m od Teska v Příbrami – stáří cca 30 let, nosné stěny zděné, pultová střecha, plechová vrata, není elektro, plocha garáže 20 m2, velmi dobrý tech. stav. 4. Řadová garáž v lokalitě Průhon v Rakovníku – stáří cca 40 let, nosné stěny zděné, pultová střecha, zateplená palubková vrata, rozvod elektro, plocha garáže 19 m2, velmi dobrý tech. stav.
-6-
Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
2
3
4
Garáž Beroun Beroun Beroun
Garáž Příbram Příbram Příbram
Garáž Rakovník Rakovník Rakovník
20,00
20,00
19,00
150 000,00
115 000,00
90 000,00
950,00
520,00
570,00
19 000,00
19 000,00
10 400,00
10 830,00
121 000,00
131 000,00
104 600,00
79 170,00
6 050,00
6 550,00
5 230,00
4 166,84
Nabídka 0,85
Nabídka 0,85
Nabídka 0,85
Nabídka 0,85
5142,50
5567,50
4445,50
3541,82
ne 1,00
ne 1,00
ne 1,00
ne 1,00
5142,50
5567,50
4445,50
3541,82
ne 1,00
ne 1,00
ne 1,00
ne 1,00
5142,50
5567,50
4445,50
3541,82
Dobrá 1,05
Dobrá 1,05
Výborná 1,00
Dobrá 1,05
5399,63
5845,88
4445,50
3718,91
Průměrný 0,90
Průměrný 0,90
Lepší 0,80
Lepší 0,80
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 Název nemovitosti Garáž Kr. Dvůr Garáž Beroun Obec Králův Dvůr Beroun Okres Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání – m2 bytu Velikost garáže v m2 24,00 20,00 Nabídková cena celkem X 140 000,00 Cena pozemku/m2 950,00 950,00 Cena pozemku celkem Cena garáže bez pozemku
22800,00
Cena za 1 porovnávací jednotku = 1m2 ZP C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota
ne
Jiná právní omezení a závazky ne Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Výborná Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Horší Korekce
-7-
Upravená hodnota Elektro Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Korekce Upravená hodnota
ne
Dobrá
Stáří nemovitosti Korekce Upravená hodnota Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 4182 Cena řadové garáže 100 371 Cena garáže s pozemkem 123 171
4859,66 ano 0,95
5261,29 ano 0,95
3556,40 ne 1,00
2975,13 ne 1,00
4616,68
4998,22
3556,40
2975,13
Dobrá 1,00
Dobrá 1,00
Dobrá 1,00
Dobrá 1,00
4616,68
4998,22
3556,40
2975,13
Obdobné 1,00
Obdobné 1,00
Mladší 0,90
Obdobné 1,00
4616,68 Dobrá 1,00
4998,22 Dobrá 1,00
3200,76 Horší 1,20
2975,13 Horší 1,10
4616,68
4998,22
3840,91
3272,64
4617
4998
3841
3273
Odhad obvyklé ceny 123 000,- Kč garáže
-8-
Obvyklá cena řadové garáže a pozemku parc.č. 938 v kat. území Králův Dvůr
činí
123.000,- Kč
slovy: stodvacettřitisíce Kč
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice
V Hořovicích 3.11.2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2360/31 znaleckého deníku.
-9-
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1
Pohled na řadové garáže Snímek katastrální mapy
Řadové garáže
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
