Znalecký posudek č. 2011/234 O ceně nemovitosti:
Objekt rodinného domu č.p. 744 na pozemku, parcele č. 2777 s příslušenstvím a pozemky, parc.č. 2775, 2777, v katastrálním území Radvanice, obec Ostrava, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice 3 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 5. 6. 2011 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 21 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 5. 6. 2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00012/05-014 ze dne 21. 4. 2011 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a dále obecně závazné vyhlášky č.11/2010 ze dne 15.12.2010, kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy č.11, jenž nabyla účinnosti dne 1.1.2011, a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 6. 2011 za přítomnosti vlastníka a povinného.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 EX 00012/05-014 ze dne 21. 4. 2011. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1958 pro katastrální území Radvanice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Ostrava 6-2/32. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. Obecně závazná vyhláška č.11/2010 ze dne 15.12.2010, kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy č.11, jenž nabyla účinnosti dne 1.1.2011.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava Radvanice (715018)
List vlastnictví číslo: 1958 Vlastníci: 1. Cabák Pavel Těšínská 744/379, Ostrava, Radvanice, 716 00
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Podíl: 1/2
–3– 2. Kubáňová Jana Těšínská 744/379, Ostrava, Radvanice, 716 00
Podíl: 1/2
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost v katastrálním území Radvanice Statutárního města Ostravy, v okrese Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Oceňovaná nemovitost je tvořena objektem rodinného domu č.p. 744 na pozemku, parcele č. 2777 s příslušenstvím, objektem garáže a dílny, které jsou stavbami užívanými pro potřeby podnikání vlastníka (slouží pro opravy motorových vozidel), venkovními úpravami a pozemky, parcelami č. 2775 a 2777. Parcela č. 2775 o výměře 606 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemek užívaný v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 744 a pozemkem, parcelou č. 2777, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 2777 o výměře 375 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn objektem rodinného domu č.p.744 a dále objektem garáže a dílny. Nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území města, na území městského obvodu Radvanice a Bartovice, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení a objekty užívanými pro potřeby živnostenského podnikání. Nemovitost je přístupná z ulice Těšínská. Rodinný dům čp. 744 je označen číslem orientačním 379. Jedná se o lokalitu s výrazně poškozeným životním prostředím v důsledku znečištění ovzduší prachem a exhalacemi produkovanými ocelářským podnikem společnosti ArcelorMittal Ostrava a.s.
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 744 v k.ú. Radvanice 2) Garáž a dílna 3) Kotec 4) Plochy z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva 5) Altán zahradní b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 2775, 2777, v k.ú. Radvanice c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Ostrava 3
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 744 v k.ú. Radvanice Rodinný dům č.p. 744 v katastrálním území Radvanice je samostatně stojícím objektem zděné konstrukce, podsklepeným, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým sedlovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí je z části využit na podkroví. Dispoziční uspořádání objektu: 1.PP je tvořeno skladovacími místnostmi sloužícími k uskladnění tuhých paliv, potravin a různého materiálu. 1.NP je tvořeno chodbou, koupelnou, WC, kuchyní, jídelnou, obývacím pokojem, ložnicí a dětským pokojem. Podkroví je tvořeno dvěma místnostmi, jenž nejsou ke dni ocenění užívány a jejichž stavebně technický stav užívání neumožňuje. Stáří objektu a stavebně technický stav: Z důvodu nedostatku podkladů je na základě zhodnocení charakteru a stavu jednotlivých konstrukcí uvažováno, že celkové stáří stavby je 120 let. Stávající vlastníci nabyli vlastnických práv k objektu kupní smlouvou ze dne 23.8.1999. V následujících letech byla provedena rekonstrukce místností užívaných vlastníky k bydlení a nacházejících se v 1.NP domu. Nově byly provedeny veškeré rozvody elektrické energie. studené i teplé vody, osazen zdroj teplé vody, rozvody vnitřní kanalizace, osazeny zdroje tepla, bylo provedeno vybavení kuchyně, koupelny a WC. Nově byly provedeny povrchové vrstvy podlah všech místností a obložení stěn keramickými obklady. Původní konstrukce domu se nacházejí v dobrém stavebně technickém stavu odpovídajícím délce užívání při prováděné nezbytné údržbě a nutných oprav. Popis jednotlivých konstrukcí domu: Objekt je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce a obvodové zdivo tloušťky 45 cm jsou vyzdívané z plných, stěny jsou opatřené vnitřními dvouvrstvými vápennými omítkami a vnější dvouvrstvou vápennou fasádou. Stěny kuchyně, koupelny a WC jsou obloženy keramickými obklady. Stropy místností podzemního podlaží jsou klenuté, stropy místností 1.NP a podkroví mají rovné podhledy. Podlahy obytných místností v 1.NP jsou pokryty textilními krytinami, nebo jsou tvořeny prkny, povrchy podlah ostatních místností jsou tvořeny keramickými dlažbami. Sedlový krov dřevěné konstrukce je pokryt osinkocementovými šablonami a vybaven klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu.
–5– Schodiště je dřevěné, okna jsou dřevěná, z části dvojitá, z části zdvojená, dveře jsou dřevěné, objekt je vytápěn lokálně, krbovými kamny v obývacím pokoji vytápějícími také kuchyni a jídelnu, a dále elektrickými přímotopy v koupelně, ložnici a dětském pokoji. V domě je proveden rozvod elektrické energie, rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je elektrický bojler umístěný v suterénu, a vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení. Není proveden rozvod zemního plynu. Kuchyně je vybavena sporákem na propan butan, záchod je standardní splachovací, koupelna je vybavena umývadlem a vanou.
2) Garáž a dílna Jedná se o objekt zděné konstrukce, nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým sedlovým krovem pokrytým živičnou krytinou, klempířské konstrukce chybí. 1.NP objektu je tvořeno jedinou místností užívanou jako garáž a dílna k opravě osobních motorových vozidel. Základy objektu jsou betonové, podlaha je betonová, v objektu je proveden rozvod světelné i motorové elektrické energie, vrata jsou dřevěná i ocelová. Obvodové zdivo je opatřeno vnitřní hladkou vápennou omítkou , vnější fasáda z převážné většiny chybí. Objekt je bez oken, prosvětlení denním světlem je zajištěno sklobetonovými tvárnicemi. Krov je opatřen živičnou krytinou, klempířské konstrukce nejsou provedeny. Stáří objektu je z důvodu nedostatku podkladů uvažováno 40 let.
3) Kotec Jedná se o dřevěný, jednostranně opláštěný objekt přistavěný k zadní stěně rodinného domu, v prostoru mezi rodinným domem a a objektem garáží a dílny. Objekt je nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým pultovým krovem. Krov je opatřen živičnou krytinou, klempířské konstrukce nejsou provedeny. Stáří objektu je z důvodu nedostatku podkladů uvažováno 40 let.
4) Plochy z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva Zpevněná plocha z betonových dlaždic užívaná asi 10 let.
5) Altán zahradní Altán dřevěné konstrukce přistavěný k zadní stěně domu.
b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 2775, 2777, v k.ú. Radvanice
Parcela č. 2775 o výměře 606 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 2777 o výměře 375 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 744 v k.ú. Radvanice – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená
–6– Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Koeficient prodejnosti: 0,646 (Rodinné domy) Podlaží: Název 1.PP 1.NP Součet:
Výška 2,50 m 3,00 m 5,50 m
Zastavěná plocha 17,10×9,50 17,10×9,50
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,50 × 17,10×9,50 1.NP 3,00 × 17,10×9,50 Zastřešení včetně (0,20+4,00/2)×17,10×9,50 podkroví Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – běžné základové pásy s izolací 5,40 % 2. Zdivo – vyzdívané z plných cihel tloušťky nad 45 cm 23,40 % 3. Stropy – rovný podhled 9,10 % 4. Střecha – sedlový krov dřevěné konstrukce 5,40 % 5. Krytina – osinkocementové šablony 3,30 % 6. Klempířské konstrukce – klempířské konstrukce střechy a parapetů z pozinkovaného plechu 0,80 % 7. Vnitřní omítky – vápenné omítky 6,10 % 8. Fasádní omítky – vápenná dvouvrstvá 2,80 % 9. Vnější obklady 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramický obklad koupelny, WC a kuchyně 2,20 % 11. Schody – dřevěné bez zábradlí 2,30 % 12. Dveře – dřevěné 3,20 % 13. Okna – dřevěná dvojitá 5,10 % – dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností – textilní krytiny, prkna 2,10 % 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby 1,30 % 16. Vytápění – lokální na tuhá paliva, elektrické přímotopy 5,30 % 17. Elektroinstalace – světelná i motorová 4,20 % 18. Bleskosvod 0,60 % 19. Rozvod vody – rozvod studené i teplé vody 2,90 % 20. Zdroj teplé vody – bojler 1,70 % 21. Instalace plynu 0,50 % 22. Kanalizace – odpady ze všech hygienických zařízení 2,70 %
= =
162,45 m2 162,45 m2 324,90 m2
= =
406,13 m3 487,35 m3
= =
357,39 m3 1 250,87 m3
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
Podíl
Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní 50 % Standardní 50 % Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní
–7–
23. 24. 25. 26.
Název, popis Vybavení kuchyně – sporák PB Vnitřní vybavení – vana, umývadlo Záchod – standardní splachovací Ostatní
Obj. podíl 0,50 % 4,30 % 0,30 % 4,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 11. Schody –0,54 × 2,30 % 16. Vytápění –0,54 × 5,30 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se 1,0000 – – – – – – =
0,0050 0,0124 0,0286 0,0060 0,0050 0,0400 0,9030
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,0500 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9030 Polohový koeficient K5: × 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1690 × 0,6460 Koeficient prodejnosti Kp: 3 395,71 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 250,87 m3 × 3 395,71 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – standardní 120 / (120 + 70) × 100 = 63,158 % 63,158 % × 5,40 % / 0,9030 2. Zdivo – standardní 120 / (120 + 70) × 100 = 63,158 % 63,158 % × 23,40 % / 0,9030 3. Stropy – standardní 120 / (120 + 70) × 100 = 63,158 % 63,158 % × 9,10 % / 0,9030 4. Střecha – standardní 120 / (120 + 30) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 5,40 % / 0,9030 5. Krytina – standardní 40 / (40 + 30) × 100 = 57,143 % 57,143 % × 3,30 % / 0,9030 6. Klempířské konstrukce – standardní 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 0,80 % / 0,9030 7. Vnitřní omítky – standardní 10 / (10 + 70) × 100 = 12,500 %
+
3,777 %
+ 16,367 % +
6,365 %
+
4,784 %
+
2,088 %
+
0,591 %
=
4 247 591,77 Kč
–8– 12,500 % × 6,10 % / 0,9030 8. Fasádní omítky – standardní 60 / (60 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 2,80 % / 0,9030 10. Vnitřní obklady – standardní 10 / (10 + 40) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 2,20 % / 0,9030 11. Schody – podstandardní 120 / (120 + 70) × 100 = 63,158 % 63,158 % × 2,30 % × 0,46 / 0,9030 12. Dveře – standardní 120 / (120 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 3,20 % / 0,9030 13. Okna – standardní 50 % 120 / (120 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 5,10 % × 50 % / 0,9030 13. Okna – standardní 50 % 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 5,10 % × 50 % / 0,9030 14. Podlahy obytných místností – standardní 10 / (10 + 10) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 2,10 % / 0,9030 15. Podlahy ostatních místností – standardní 10 / (10 + 40) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 1,30 % / 0,9030 16. Vytápění – podstandardní 10 / (10 + 20) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 5,30 % × 0,46 / 0,9030 17. Elektroinstalace – standardní 10 / (10 + 40) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 4,20 % / 0,9030 19. Rozvod vody – standardní 10 / (10 + 40) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 2,90 % / 0,9030 20. Zdroj teplé vody – standardní 10 / (10 + 40) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 1,70 % / 0,9030 22. Kanalizace – standardní 10 / (10 + 40) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 2,70 % / 0,9030 23. Vybavení kuchyně – standardní 10 / (10 + 15) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 0,50 % / 0,9030 24. Vnitřní vybavení – standardní 10 / (10 + 40) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 4,30 % / 0,9030 25. Záchod – standardní 10 / (10 + 40) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 0,30 % / 0,9030 Opotřebení analytickou metodou celkem:
+
0,844 %
+
3,101 %
+
0,487 %
+
0,740 %
+
3,544 %
+
2,824 %
+
1,883 %
+
1,163 %
+
0,288 %
+
0,900 %
+
0,930 %
+
0,642 %
+
0,377 %
+
0,598 %
+
0,221 %
+
0,952 %
+ 0,066 % = 53,532 %
–9– Odpočet opotřebení: 4 247 591,77 Kč × 53,532 % Cena po odečtení opotřebení:
– =
Rodinný dům č.p. 744 v k.ú. Radvanice – zjištěná cena:
2 273 820,83 Kč 1 973 770,94 Kč 1 973 770,94 Kč
a.1.2) Garáž a dílna – § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Koeficient prodejnosti: 0,646 (Rodinné domy) Obestavěný prostor (OP): 1.NP včetně (2,40+3,00)/2×(8,25×7,00+5,00×3,50) zastřešení Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové pásy z izolací 2. Obvodové stěny – zděné tloušťky 25 cm 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina – živičná 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů – omítky vnější – omítky vnitřní 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata – ocelová i dřevěná 11. Podlahy – beton 12. Elektroinstalace – světelná i motorová
= Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 26,20 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 2,90 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 4,80 % × 50 % 8. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,70 %
203,18 m3
Hodnocení Podíl Standardní Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se 50 % Standardní 50 % Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní 1,0000 – – – –
0,2620 0,0290 0,0240 0,0270
– 10 – 9. Okna –0,54 × 1,852 × 1,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
– 0,0140 = 0,6440 0,8000
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,6460 1 801,80 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 203,18 m3 × 1 801,80 Kč/m3
=
366 089,72 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 40) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 366 089,72 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
183 044,86 Kč 183 044,86 Kč
Garáž a dílna – zjištěná cena:
183 044,86 Kč
a.1.3) Kotec – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,898 Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Koeficient prodejnosti: 0,646 (Rodinné domy) Obestavěný prostor (OP): 1.NPvčetně (2,50+3,00)/2×5,00×3,20 zastřešení Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pásy a patky 2. Obvodové stěny – dřevěná, jednostranně obíjená konstrukce 3. Stropy – dřevěný, spalný 4. Krov – pultový krov
= Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 %
44,00 m3 Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní
– 11 –
5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Název, popis Krytina – živičná Klempířské práce Úprava povrchů – nátěr Schodiště Dveře – svlakové Okna Podlahy – beton Elektroinstalace
Obj. podíl 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,70 % 9. Dveře –0,54 × 3,00 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,10 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se 1,0000 – – – – =
0,0170 0,0162 0,0110 0,0580 0,8978
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8978 Polohový koeficient K5: × 1,2000 × 2,1130 Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,6460 1 838,24 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 44,00 m3 × 1 838,24 Kč/m3
=
80 882,56 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 0 roků 100 × 40 / (40 + 0) = 100,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 80 882,56 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
68 750,18 Kč 12 132,38 Kč
Kotec – zjištěná cena:
12 132,38 Kč
a.1.4) Plochy z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.1. Plochy z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva: 9.80*12.20 = 119,56 m2 Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené
– 12 – Koeficient změny ceny stavby: 2,284 Koeficient prodejnosti: 0,646 (Rodinné domy)
Ocenění Základní cena: 119,56 m2 × 210,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:
× × × =
1,2000 2,2840 0,6460 44 454,43 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 10 / (10 + 40) = 20,000 % Odpočet opotřebení: 44 454,43 Kč × 20,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
8 890,89 Kč 35 563,54 Kč
25 107,60 Kč
Plochy z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva – zjištěná cena:
35 563,54 Kč
a.1.5) Altán zahradní – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 23. Altán zahradní: 3.00*3.70 = 11,10 m2 ZP Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 242051 Pomníky a jiná drobná architektura Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 0,646 (Rodinné domy)
Ocenění Základní cena: 11,10 m2 ZP × 3 250,– Kč/m2 ZP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:
× × × =
1,2000 2,3510 0,6460 65 746,51 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 10 / (10 + 30) = 25,000 % Odpočet opotřebení: 65 746,51 Kč × 25,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
16 436,63 Kč 49 309,88 Kč
Altán zahradní – zjištěná cena:
36 075,– Kč
49 309,88 Kč
– 13 –
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 744 v k.ú. Radvanice 2) Garáž a dílna 3) Kotec 4) Plochy z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva 5) Altán zahradní Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
4 247 591,77 Kč 366 089,72 Kč 80 882,56 Kč 44 454,43 Kč 65 746,51 Kč 4 804 764,99 Kč 4 804 760,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 744 v k.ú. Radvanice 2) Garáž a dílna 3) Kotec 4) Plochy z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva 5) Altán zahradní Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 973 770,94 Kč 183 044,86 Kč 12 132,38 Kč 35 563,54 Kč 49 309,88 Kč 2 253 821,60 Kč 2 253 820,– Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky, parc.č. 2775, 2777, v k.ú. Radvanice – § 27 §27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] Zahrada 2775 606 340,– Zastavěná plocha 2777 375 340,– Součet: 981 Pozemky, parc.č. 2775, 2777, v k.ú. Radvanice – zjištěná cena:
Cena [Kč] 206 040,– 127 500,– 333 540,–
333 540,– Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pro účely porovnání, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 2. čtvrtletí roku 2011. Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení a v rozsahu a stavu příslušenství, tj. venkovních úprav včetně dostupnosti inženýrských sítí a rozsahu společně užívaných pozemků jsou zohledněny v
– 14 – porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, dům rodinný, 1 055 m2 Cena: 1 890 000,- Kč (k jednání) Cena zahrnuje: včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: cena k jednání, cena vč.právního servisu Adresa: Těšínská, Ostrava Datum vložení: 08.10.2010 Datum aktualizace: 03.06.2011 ID: 1397630044 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 724 m2 Plocha užitná: 1 055 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 331 m2 Zařízený: Ne
Popis: Rodinný dům 7+1 v Ostravě – Bartovicích na ulici Těšínské, zastavěná plocha 724m2, zahrada 331m2, celková 1.055m2, obytná plocha cca 150m2. První podlaží domu má dispozici 4+1, ve druhém podlaží jsou další 3 pokoje. Dům je kompletně podsklepen. Dům je možno přebudovat na 2-3 bytové jednotky. Topení na plyn a tuhá paliva, podlahy jsou dřevěné + PVC, u domu je hospodářská budova a samostatná garáž. Dům je v původním stavu vyžadující rekonstrukci. U domu je zahrádka s okrasnými a ovocnými stromky. Kontaktovat PSV Invest, s.r.o. Dlouhá třída 468/13a, 73601 Havířov Nemovitost č.2) Prodej, dům rodinný, 120 m2 Cena: 2 180 000,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize Adresa: Radvanice Datum vložení: 30.08.2010 Datum aktualizace: 23.05.2011 ID: 2705393500 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 105 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha podlahová: 120 m2
– 15 – Plocha pozemku: 787 m2 Plocha zahrady: 682 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Doprava: MHD Komunikace: Asfaltová Schody: Betonové Zařízený: Ne Popis:
Rodinný dům o dispozici 5+1 v původním, dobře udržovaném stavu. Podsklepen v celém půdorysu. Garáž pro 2 auta.Terasa. Na dům navazuje zahrada 682 m2 s ovocnými stromy. Původně vytápěn lokálními topidly na tuhá paliva v jednotlivých pokojích. Do budoucna nutná realizace ústředního topení s novým topným zdrojem - plyn přiveden do sklepa. Dům je napojen na obecní vodovod, elektřinu a kanalizaci. Podkroví poskytuje možnost úpravy dispozic s rozšířením obytné plochy o další pokoj. Prostorná půda. Klidné místo ve čtvrti rodinných domů. Dobré dopravní spojení MHD do centra města. Kontaktovat Ostravská aukční síň, s.r.o. Poděbradova 909/41, 70200 Ostrava Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č. 1) Výchozí cena (VC): 1 890 000,– Kč Množství (M): 150,00 m2 Kmísta: 1,00 Kstav: 0,95 Kvybav.: 1,05 Kpřísluš.: 0,95 Kpozemky: 1,00 Kpramen: 1,15 Jednotková cena (JC): 11 562,09 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č. 2) Výchozí cena (VC): 2 180 000,– Kč Množství (M): 120,00 m2 Kmísta: 1,10 Kstav: 0,90 Kvybav.: 0,95 Kpřísluš.: 0,95 Kpozemky: 1,00 Kpramen: 1,15 Jednotková cena (JC): 17 680,52 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpřísluš. × Kpozemky × Kpramen)
– 16 – Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
11 562,09 Kč 14 621,31 Kč 17 680,52 Kč
× =
14 621,– Kč 140,00 m2 2 046 940,– Kč
– 17 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2 253 820,– 333 540,– 2 587 360,– 2 046 940,–
Kč Kč Kč Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 047 000,– Kč Cena slovy: dvamilionyčtyřicetsedmtisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Pavel Cabák Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce 52 Nc-10279/2003 ze dne 1.10.2003.
Pavel Cabák Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce 50Nc-10485/2004-4 ze dne 22.12.2004. Ohlášení o nabytí právní moci ke dni 23.4.2005.
Jana Kubáňová Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce 50Nc-10485/2004-4 ze dne 22.12.2004. Ohlášení o nabytí právní moci ke dni 23.4.2005.
Pavel Cabák Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce 90 Nc-10068/2005-5 ze dne 14.2.2005. Ohlášení o nabytí právní moci ke dni 4.4.2006.
Jana Kubáňová Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice podíl ½ Stavba č.p.744 Parcela č. 2775 Parcela č. 2777 Pavel Cabák Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice podíl ½ Stavba č.p.744 Parcela č. 2775 Parcela č. 2777
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava – JUDr.M.Vlha, 102EX-012/2005-N2 ze dne 27.6.2005. Ohlášení o nabytí právní moci ke dni 20.7.2005.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava – JUDr.M.Vlha, 102EX-012/2005-N1 ze dne 27.6.2005. Ohlášení o nabytí právní moci ke dni 20.7.2005.
– 18 – Pavel Cabák Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice podíl ½ Stavba č.p.744 Parcela č. 2775 Parcela č. 2777 Pavel Cabák Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice podíl ½ Stavba č.p.744 Parcela č. 2775 Parcela č. 2777 Pavel Cabák Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice podíl ½ Stavba č.p.744 Parcela č. 2775 Parcela č. 2777 Jana Kubáňová Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr. Pavla Fučíková, 024EX-268/2005-21 ze dne 9.1.2006. Ohlášení o nabytí právní moci ke dni 4.4.2006.
Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 6 303,- Kč pro Okresní správu sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava. Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud.zást.práva 90E-1100/2004-6 ze dne 13.4.2006. Právní moc ke dni 13.4.2006. Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 6 501,- Kč pro Finanční úřad Ostrava I. Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud.zást.práva 90E-1211/2006-7 ze dne 12.2.2007. Právní moc ke dni 3.4.2007. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce 90 Nc-11184/2007-5 ze dne 7.2.2008.
Pavel Cabák Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce 90 Nc-11184/2007 – 5 ze dne 7.2.2008.
Jana Kubáňová Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce 52 EXE-10962/2010-10 ze dne 29.6.2010.
Pavel Cabák Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice podíl ½ Stavba č.p.744 Parcela č. 2775 Parcela č. 2777 Jana Kubáňová Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice podíl ½ Stavba č.p.744 Parcela č. 2775 Parcela č. 2777 Jana Kubáňová Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice podíl ½ Stavba č.p.744 Parcela č. 2775 Parcela č. 2777 Pavel Cabák Těšínská 744/379 Ostrava, Radvanice
Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 755 000,- Kč s příslušenstvím pro Ing.Oldřich rohan, Koksová 1827/6, Slezská Ostrava. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr.Milan Vlha, 102 EX-00113/2008-003 ze dne 23.9.2010. Právní moc ke dni 7.10.2010.
Ocenění
Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 755 000,- Kč s příslušenstvím pro Ing.Oldřich rohan, Koksová 1827/6, Slezská Ostrava. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr.Milan Vlha, 102 EX-00113/2008-003 ze dne 23.9.2010. Právní moc ke dni 7.10.2010. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 24 741,- Kč s příslušenstvím pro Česká kancelář pojistitelů, Na Pankráci 1724/129, Praha, Nusle. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Cheb, Mgr.David Koncz, 074 Ex-06992/2010-009 ze dne 2.10.2010. Právní moc ke dni 8.10.2010. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce 52 EXE-11604/2010-17 ze dne 1.9.2010.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
– 19 –
Ostrava, 5. 6. 2011 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 20 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/234 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 196/11 podle připojené likvidace.
– 21 –
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1958 pro katastrální území Radvanice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Ostrava 6-2/32. Fotodokumentace.