ZNALECKÝ POSUDEK č. 3599 8/2016 o ceně obvyklé nemovité věci, tedy bytové jednotky č. 1536/23 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p. 1536 a pozemku parc.č. st. 4580 a její příslušenství, vše v obci a k.ú.Beroun
Objednavatel znaleckého posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31/2 266 01 Beroun
Účel znaleckého posudku:
zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad pro exekuční řízení vedené Exekutorským úřadem Beroun pod sp.zn. 015 EX 1758/15
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 21.12.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_ Počet stran: 11 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává vyhotoveních. V Praze 11.1.2016
ve 2
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny nemovité věci, a to bytové jednotky č. 1536/23 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p. 1536 a pozemku parc.č. st. 4580 a její příslušenství, vše v obci a k.ú. Beroun. Doplňujícím znaleckým úkolem je určit jednotlivá práva a závady s výše uvedenou nemovitou věcí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č. 1536/23 Košťálkova 1536 266 01 Beroun-Město Středočeský Beroun Beroun Beroun 18 958
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.12.2015 za přítomnosti pana Kunce (Exekutorský úřad Beroun).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku . Usnesení o ustanovení znalce vypracované Exekutorským úřadem Beroun ze dne 27.11.2015, č.j. 015 EX 1758/15-24 kopie katastrální mapy uvedené lokality aktuální informace o prodejních obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z webových stránek katastrálního úřadu výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Beroun, list vlastnictví č. 8529 pro k.ú. Beroun, ze dne 2.11.2015 skutečnosti zjištěné při místním šetření část prohlášení vlastníka k oceňované jednotce
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku - pan Ondřej Beneš, Palackého náměstí 2/2, PSČ 268 01 Hořovice
6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1536/23 situovaný ve 4. patře bytového panelového domu v obci Beroun, ul. Košťálkova. Budova má celkem 12. NP, základy betonové, svislé i vodorovné konstrukce betonové panelové, schodiště betonové prefa, střecha plochá. Fasáda zateplena. V budově je výtah. Okna plastová bílá.
Oceňovaná bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2 + kk + příslušenství. Hygienické jádro umakartové, keramický obklad. Vytápění i ohřev vody centrální, radiátory žebrové litinové, rozvody v železných trubkách. Krytina podlah PVC. Kovové zárubně. Byt je bez vybavení, chybí kuchyňská linka, baterie (v koupelně i WC odmontovány). Okna bytu orientována na východ. Technický stav průměrný, údržba poslední dobou zanedbána. a) Cenový předpis pro rok 2015 První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší
Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod. b) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku (event. podílu na pozemku) a příslušenství.
c) Porovnávací hodnota - dle současných internetových nabídek: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru „sreality.cz” nemovitosti, které svou velikostí, typem a lokalitou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti.
B. ZNALECKÝ POSUDEK a) Cenový předpis Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - k nemovitosti byla zahájena exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,03
V
0,00
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec – I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
VI
0,00
III
0,00
II
0,00
I
-0,05
III II
0,01 0,00
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,010
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990
Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,020 = 1,010 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 450,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 4580
Výměra [m2] 483,00 483,00
Index
Koef.
1,010
Upr. cena [Kč/m2] 2 474,50
Jedn. cena [Kč/m2] 2 474,50
Cena [Kč] 1 195 183,50
m2
1 195 183,50
Pozemek - zjištěná cena
=
1 195 183,50 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
1 195 183,50Kč 1 195 183,50 Kč
=
1 195 183,50 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Beroun 35 let 25 757,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 4,8 * 1,00 = 15,9 * 1,00 = 8,1 * 1,00 = 6,7 * 1,00 = 2,3 * 1,00 = 1,0 * 1,00 = 1,4 * 0,80 =
4,80 m2 15,90 m2 8,10 m2 6,70 m2 2,30 m2 1,00 m2 1,12 m2 39,92 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,825 = 0,645
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 25 757,- Kč/m2 * 0,645 = 16 613,27 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 39,92 m2 * 16 613,27 Kč/m2 * 0,990 * 1,020= 669 701,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
669 701,12 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 195 183,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 / 527 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 195 183,50 Kč * 5 / 527 = 11 339,50 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
11 339,50 Kč
Byt - zjištěná cena
=
681 040,62 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt
681 040,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
681 040,60 Kč
Celkem
681 040,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
681 040,- Kč
b) Výnosová metoda V příloze tohoto posudku je uveden aktuální přehled v současnosti nabízených bytů (2 + 1, či. 2 + kk) v Berouně Požadované ceny za pronájem se liší a pohybují se dle velikosti bytů a vybavení v rozmezí 8.000Kč/měs - 9.000Kč/měs s podlahovou plochou 56m2 - 67m2 Nabízené byty jsou byty po rekonstrukci, v dobrém technickém stavu, což však není případ oceňovaného bytu. Vzhledem k tomu, že bytě není kuchyňská lina, sporák, lednice, vodovodní baterie, je v současné době byt nepronajmutelný. Předpokládané náklady na uvedení do pronajímatelného stavu jsou na základě odborného odhadu stanoveny ve výši 30.000Kč. V tom případě by byl pronajmutelný za částku 6.000Kč/měs, a to bez poplatků. PŘÍJMY: byt: celkový roční příjem:
čistý nájem:
12 x 6.000Kč/měs = 72.000Kč/rok
72.000Kč
NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti (bez sdruženého pojištění) - náklady na opravu a údržbu + odpisy (pouze byt)
odhad: odhad:
náklady celkem:
13.000Kč/rok
1.000Kč/rok 1.000Kč/měs
míra kapitalizace: Podle vyhl. 199/2014Sb pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou je stanovena míra kapitalizace ve výši 5%, peněžní bankovní ústavy stanovují při poskytování hypotečních úvěrů míru kapitalizace ve výši 3-%. Tato vyšší míra kapitalizace je zdůvodněna mimo jiné i tím, aby v případě propadnutí zástavy došlo k rychlému prodeji zastavené nemovitosti, tedy pokrývají zvýšené riziko. Běžné úroky z vkladů se dnes pohybují max do 1,5% z vložené částky. Míru kapitalizace stanovuji v tomto případě ve výši 5%. Výnosová hodnota: (72.000 - 13.000) / 0,05 = 1.180.000Kč
Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu: Výnosová hodnota:
30.000Kč
1.150.000Kč
c) Porovnávací metoda - dle internetových nabídek Metoda spočívá v tom, zjistit ceny bytů nabízených na volném trhu v dané lokalitě a daném čase. Z internetovém servru byl proveden přehled aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě, a to bytů v panelovém domě. V příloze tohoto posudku je uvedeno 5 aktuálních nabídek
1 2 3 4 5
adresa a velikosti bytu
cena bytu
plocha bytu
Košťálkovu 2 + kk Pod Homolkou 2 + 1 Košťálkova 2 + 1 Třída Míru 2 + 1 Tovární 2+ kk
1.631.500Kč 1.630.000Kč 1.510.000Kč 1.250.000Kč 1.249.000Kč
41m2 52m2 58m2 52m2 43m2
cena za 1m2 plochy bytu 39.793Kč/m2 31.346Kč/m2 26.034Kč/m2 24.038Kč/m2 29.047Kč/m2
Oceňovaný byt je v horším technickém stavu než byty porovnávané, tato skutečnost je ve výpočtu zohledněna koef. 0,9 Porovnávané nemovitosti jsou nabízeny za ceny včetně provize realitní kanceláře, tato skutečnost zohledněna ve výpočtu koef. 0,97 (předpoklad provize realitní kanceláře ve výši 3%) Průměrná cena podlahové plochy z výše uvedených jedenácti nabídek: 1/5 * (39.793 + 31.346 + 26.034 + 24.038 + 29.047) = 30.052Kč/m2 Ceny srovnávaných bytových jednotek jsou ceny poptávané, nikoliv dosažené - dohodnuté. S ohledem na současnou realitní a finanční krizi je nutno takové ceny v naprosté většině označit za „zbožná přání” prodávajících, výsledná kupní cena pak je u těchto nemovitostí být nižší, zpravidla o 10%. S ohledem na výše uvedené je nutno cenu upravit koeficientem 0,9. Koeficient navýšení 1,15 že se jedná v naprosté většině o menší byt oproti bytům porovnávaným Plocha oceňovaného bytu: 40m2 Hodnota oceňovaného bytu: 0,97 * 0,9 * 0,9 * 1,15 * 40 m2 * 30.052Kč/m2 = 1.086.000Kč
C. CELKOVÁ REKAPITULACE: 1) 2) 3)
Výpočet dle cenového předpisu Výnosová metoda: Porovnávací metoda - zdroj realitní servery:
681.000Kč 1.150.000Kč 1.086.000Kč
D. VÝSLEDNÁ CENA: Na základě výše uvedených výpočtů je stanovena hodnota oceňované nemovitosti v daném místě a času, ve výši 1.100.000,--Kč (slovy: jedenmiliónstotisíc Kč)
E. DOPLŇUJÍCÍ ZNALECKÝ ÚKOL: Doplňujícím znaleckým úkolem je určit jednotlivá práva a závady s výše uvedenou nemovitou věcí spojené. Bytová jednotka byla znalci zpřístupněna bez účasti vlastníka nemovitosti, ale za účasti pracovníka Exekutorského úřadu Beroun pana Kunce a přivolaného zámečníka. Znalci nebyly sdělené žádné informace či předloženy doklady o tom, že by bytová jednotka byla pronajmuta. Znalci nejsou známé žádné další právní závady (vyjma zahájené exekuce, exekučního příkazu k prodeji), tak jak jsou uvedeny na výpisu z listu vlastnictví - viz příloha tohoto posudku. Technické vady popsány výše v tomto posudku. Dle výpisu z katastru nemovitosti vyplývá, že k oceňované nemovitosti se váže zástavní právo smluvní a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Výše uvedená zástavní práva nejsou v tomto znaleckém posudku při stanovení tržní hodnoty zohledněna. Cena je stanovena tak, jako by byla „právně čistá” bez jakýchkoliv dalších omezení. Dle výpisu z katastru nemovitosti byla na nemovitosti zahájena exekuce. S odkazem na § 337h, odst. 1 o.s.ř. „dnem právní moci rozvrhového usnesení zanikají zástavní práva váznoucí na nemovitosti”. Podrobnější podmínky v případě prodeje formou dražby bude obsahovat dražební vyhláška, na kterou znalec odkazuje. Otázka případného výmazu zástavních práv je otázkou právní a rozhoduje o ní soudní exekutor
F. ZÁVĚR: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou zpravidla nejvíce blíží.
Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 1,1milKč) je platná ze předpokladu, že byt by byl v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. V Praze 11.1.2016 Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2.
G. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3599 8/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 7/2016.
