2016

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5772-12/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na nemovité věci – pozemky PK 626/1 a PK 1251, katastrální území Obříství (kód: 708828), obec Obříství, okres Mělník

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci 098 EX 01710/06-092

Oceňovací vyhláška:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.10.2014.

Oceněno ke dni:

22. prosince 2015

Posudek vypracoval:

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran a přílohy. V Praze, dne 21. ledna 2015

Znalecký posudek č.5772-12/2016

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky vedené ve zjednodušené evidenci (PK stav), je cena zjištěná určena na základě bonitních koeficientů BPEJ podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné na základě bonitních koeficientů. Tvůrce vyhlášky pro určení tímto způsobem disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Obříství (kód: 708828), obec Obříství. Oceňovanou nemovitou věc je tvoří: pozemek PK 626/1, pozemek ve zjednodušené evidenci, a pozemek PK 1251, pozemek ve zjednodušené evidenci. Nemovitá věc je přístupná z místních nezpevněných cest. Pozemky netvoří celek, PK 626/1 se nalézá cca 1,2 km jižním směrem od zastavěné části obce Obříství, PK 1251 je cca 1,3 km severozápadně od obce. Oceňovaná nemovitá věc je součástí větších půdních celků. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace II. třídy č.101, která spojuje obec s obcí Mělník a dálniční komunikací D8. Mělník je vzdálen cca 8 km severním směrem, Praha je cca 30 km na jih a dálnice D8 je přibližně 10 km západním směrem. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou dopravou s přímými spoji na Mělník, Prahu, aj. Autobusová zastávka Obříství je v obci. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Obříství 1278 stálých obyvatel. V obci se nalézá širší sortiment služeb občanské vybavenosti. Obříství je obcí, která se nachází ve správním obvodu obce Neratovice, obce s rozšířenou působností. Pověřený obecní úřad je též v obci Neratovice. Předmětem daného usnesení o ustanovení znalce jsou též věci nemovité zapsané na listu vlastnictví č.41 v katastrálním území Zálezlice (kód: 790630), obec Zálezlice. Tyto nemovité věci dle pokynů Exekutorského úřadu Prahy 9 nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovité věci zapsané v daném usnesení v katastrálním území Býkev (kód: 616460) a Úpor (kód: 708836) jsou předmětem ocenění jiných znaleckých posudků, a to z důvodu jiné lokality. Na pozemku PK 626/1 vázne věcné břemeno strpění výkonu práva provozovatele podzemního dálkovodu, vstupovat a vjíždět při stavbě, provozování, opravách, změnách, nebo odstraňování podzemního potrubí dálkovodu na nemovitosti zatížené a odstraňovat a oklešťovat stromoví. Věcné břemeno vázne ve prospěch ČEPRO, a. s., Dělnická 213/12, 170 00 Praha 7, IČO: 60193531. Věcné břemeno nemá vliv na cenu obvyklou, proto není součástí výpočtu ceny obvyklé nemovité věci.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce č. 098 Ex 01710/06-092 ze dne 26.11.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Obříství (kód:708828), obec Obříství, list vlastnictví č.155, vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.12.2014 Mapa geografického systému ČUZK – katastrální území Obříství (kód: 708828) Platný územní plán obce Obříství. Místní šetření dne 22.12.2015. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech.

-3-


3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.155 pro katastrální území Obříství (kód: 708828), obec Obříství zapsáni: 1) A1, s. r. o. identifikátor: 24677299 Kubelíkova 1224/42 130 00 Praha 3 Spoluvlastnický podíl 1/2 2) Karel Švec identifikátor: 690803/0899 Kozárovice 5, 277 45 Zálezlice Spoluvlastnický podíl 1/6, 3) Zdeňka Švecová identifikátor: 485202/068 Kozárovice 5, 277 45 Zálezlice Spoluvlastnický podíl 1/6, a 4) Václav Švec identifikátor: 710614/1053 Mělnická 579 277 11 Libiš Spoluvlastnický podíl 1/6.

4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Inzertní listy porovnatelných nemovitých věcí

5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek PK 626/1 část I 2) Pozemek PK 626/1 část II 3) Pozemek PK 1251

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek PK 626/1 část I Oceněno podle § 6 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek PK 626/1, evidovaný v Pozemkovém katastru, celková výměra 7349 m2, katastrální území Obříství (kód: 708828), obec Obříství. Pozemek je přístupný z místní nezpevněné cesty. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je následující: Část I: 7115 m2, BPEJ 10401, Část II: 234 m2, BPEJ 12110. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu. 1.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%)

60%

1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=10401) Cena za celou výměru 7115.00 m2 Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek

= Kč = Kč = Kč

6,03 42.903,45 68.645,52

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek PK 626/1 část I

Cena celkem Kč

68.646,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Pozemek PK 626/1 část II Oceněno podle § 6 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek PK 626/1, evidovaný v Pozemkovém katastru, celková výměra 7349 m2, katastrální území Obříství (kód: 708828), obec Obříství. Pozemek je přístupný z místní nezpevněné cesty. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je následující: Část I: 7115 m2, BPEJ 10401, Část II: 234 m2, BPEJ 12110. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu.

-5-

Znalecký posudek č.5772-12/2016 2.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%)

60%



= Kč = Kč = Kč

4,03 943,02 1.508,83

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek PK 626/1 část II

Cena celkem Kč

1.509,-

_______________________________________________________________________________________________________________

3. Pozemek PK 1251 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemek PK 1251, evidovaný v Pozemkovém katastru, celková výměra 5805 m2, katastrální území Obříství (kód: 708828), obec Obříství. Pozemek je přístupný z místní nezpevněné cesty. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je 15600. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu. 3.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%)

60%



= Kč = Kč = Kč

13,11 76.103,55 121.765,68

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Pozemek PK 1251

121.766,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-6-


CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE 1) Pozemek PK 626/1 část I 2) Pozemek PK 626/1 část II 3) Pozemek PK 1251

Kč Kč Kč

68.646,1.509,121.766,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

191.921,191.920,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-7-


METODA SROVNÁVACÍ

Cena po KRC [Kč]

Plocha [m2]

Jednotkov á cena [Kč/m2]

k1

Lokalita

k2

0,85

187 000

5703

33

1,00

Tuhaň

1,03

2

650 000

0,85

552 500

20000

27,63

0,90

3

665 105

0,85

565 339

19003

29,75

4

284 658

0,85

241 959

5987

40,41

Úžice 1,00 Kokořínská, 1,00 1,00 Liběchov 1,00 Nelahozeves 1,00

5

372 000

0,85

316 200

6343

49,85

1,05

-8-

Liběchov

1,05

velmi dobře dostupný, HD v dosahu dobře dostupný

Svažitost terénu

KRC

220 000

k3

Nabídková cena [Kč]

1

Dopravní obslužnost

i

1. Popis K ocenění nemovité věci – pozemky PK 626/1 a PK 1251, katastrální území Obříství (kód: 708828), obec Obříství, je použita porovnávací metoda. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu srovnávací nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitostí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci Obříství a okolí, jsou dobře dostupné, rovinné, přístupné z nezpevněné cesty, bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích pozemků soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, svažitost terénu, přístupovou cestu a další vlivy. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných pozemků obsahuje celkem 5 pozemků, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. 2. Výpočet jednotkové ceny dosažitelné porovnávací metodou

1,00 rovinný 1,00 rovinný

dobře dostupný

1,00 rovinný

dobře dostupný dobře dostupný, HD v místě

1,00 rovinný 1,00 rovinný

Přístupová cesta

k5

Další vlivy jinde nezahrnuté

IS

JTCO

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,08

30,36

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

0,95

29,08

0,90

přes cizí pozemky

1,00

bez vlivu

0,90

33,06

4

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,05

38,49

5

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,16

42,97

I

k4


1 2 3

3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitostí

5

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

5

Minimum použitých hodnot

29,08 Kč

Průměr použitých hodnot [SJTC]

34,79 Kč

Maximum použitých hodnot

42,97 Kč

Směrodatná odchylka

5,21 Kč

Průměr minus směrodatná odchylka

29,58 Kč

Průměr plus směrodatná odchylka

40,00 Kč

Užitná plocha [m2]

13154

Koeficienty odlišnosti/SJTC

34,79 Kč

Lokalita

Obříství

k1

1,00

Dopravní obslužnost

dobře dostupný

k2

1,00

Svažitost terénu

rovinný

k3

1,00

Přístupová cesta

přes cizí pozemky

k4

0,90

Další vlivy - jinde nezahrnuté

spoluvlastnictví

k5

0,85

Index odlišnosti oceňovaného objektu IO

0,77

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] Pozemek PK 376 Pozemek PK 503

26,79

m

2

7349

196 867,22

m

2

5805

155 506,08

Celková srovnávací cena

352 373,30

-9-


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 na nemovité věci – zemědělské pozemky, vedené ve zjednodušené evidenci (PK stav). Pozemky se nalézají v blízkosti obce Obříství. Netvoří jednotný celek. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita v dosahu obce Mělník – cca 10 km, Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s nemovitými věcmi shodného typu - Převis nabídky - Spoluvlastnictví. Pro tento konkrétní případ je cena určena na základě bonitních koeficientů jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny na základě bonitních koeficientů, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné charakteristiky – zemědělské pozemky. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná 2) Cena zjištěná - podíl 1/6 3) Cena stanovená metodou srovnávací 4) Cena stanovená metodou srovnávací - podíl 1/6

Kč Kč Kč Kč

191 920,31 990,352 370,58 720,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 10 -

Znalecký posudek č.5772-12/2016 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na nemovité věci – pozemky PK 626/1 a PK 1251, katastrální území Obříství (kód: 708828), obec Obříství, okres Mělník po zaokrouhlení je:

59 000,- Kč Slovy: padesát devět tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -

-

Nemovitá věc se nenalézá v oblasti s výskytem přírodních katastrof Věcné břemeno strpění výkonu práva provozovatele podzemního dálkovodu, vstupovat a vjíždět při stavbě, provozování, opravách, změnách, nebo odstraňování podzemního potrubí dálkovodu na nemovitosti zatížené a odstraňovat a oklešťovat stromoví ve prospěch ČEPRO, a. s., bez vlivu na cenu obvyklou, v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zahájení exekuce, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – podílu ve výši 1/6, zástavní právo exekutorské, zapsáno do konkursní podstaty – 1/6)

Úkoly pro znalce: - Cena zjištěná, dle platné oceňovací vyhlášky: celek: 191.920,- Kč, podíl 1/6: 31.990,- Kč. - Na nemovité věci neváznou žádná práva a závady, které by ovlivňovaly cenu obvyklou. - Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc v dražbě prodejná, po zaokrouhlení je: Podíl 1/6: 59.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 21. ledna 2015

.................... vypracoval

- 11 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5772-12/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 12 -

2016

Recommend Documents