Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 6053 - 63/2016 c) o obvyklé ceně podílu na nemovitých věcech – pozemcích parcelní číslo 4711 a 4734 v katastrálním území Hradčovice, obci Hradčovice, okrese Uherské Hradiště
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Zlín Krátká 4447 760 01 Zlín Usnesení č.j. 177 EX 7/13 – 211 ze dne 7. 4. 2016
Účel posudku:
ocenění podílu na nemovitých věcech v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 11. 4. 2016 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 12. dubna 2016
A. Nález 1. Znalecký úkol:
Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 7. 4. 2016, exekuční řízení č.j. 177 EX 7/13 - 211. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na nemovitých věcech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/3 na nemovitých věcech – pozemcích parcelní číslo 4711 – ostatní plocha, neplodná půda a parcelní číslo 4734 – trvalý travní porost v katastrálním území Hradčovice, obci Hradčovice, okrese Uherské Hradiště.
2. Informace o nemovitosti: Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : :
Zlínský Uherské Hradiště Hradčovice Hradčovice
3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5)
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Hradčovice LV č. 868 ze dne 11. 4. 2016 Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců Mapa obce a okolí Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů.
4. Použitá literatura:
A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008
5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na výše dosažitelného velmi nízkého nájmu (1 – 3 %) metoda nebude aplikována.
-2-
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen.
6. Vlastnické a evidenční údaje:
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 868 je
pan Josef Šlosar, nar. dne 20. 11. 1938 id. 1/3 přihlášen na adrese 757 01 Valašské Meziříčí, Soudní 1221 (obecní úřad) vlastníkem podílu o velikosti id. 1/3 na oceňovaných nemovitých věcech – pozemcích parcelní číslo 4711 – ostatní plocha, neplodná půda o celkové výměře 369,0 m2 a parcelní číslo 4734 – trvalý travní porost o celkové výměře 3700,0 m2 v katastrálním území Hradčovice, obci Hradčovice, okrese Uherské Hradiště.
7. Věcná břemena, zátěže:
Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Parcely jsou přístupné po pozemku parcelní číslo 4729 ve vlastnictví obce Hradčovice. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na nemovitých věcech nepodléhá odvodu DPH.
8. Základní popis:
Vesnice Hradčovice patří do dřívějšího okresu Uherské Hradiště a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Uherský Brod. Obec Hradčovice se rozkládá asi deset kilometrů východně od Uherského Hradiště a sedm kilometrů severozápadně od města Uherský Brod. Na území této středně velké vesnice má trvalý pobyt hlášeno 1 018 obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). Hradčovice se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Hradčovice a Lhotka. Vesnice Hradčovice leží v průměrné výšce 198 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 926 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicet čtyři procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). Oceňované pozemky tvoří přibližně 13 m široký pás, rozdělený přístupovou komunikací, severně od zastavěné části katastrálního území Hradčovice. Pozemky jsou porosteny dřevinami. Dle veřejného registru půdy LPIS nejsou pozemky obhospodařovány, dle stáří a stavu porostů této stav trvá již delší dobu. Celkově jsou pozemky svažité, orientované k východu. Pozemky jsou nejsou aktivně obhospodařovány, jedná se pravděpodobně o starý ovocný sad.
Obsah ocenění
§ 6 zemědělské pozemky
-3-
Kopie katastrální mapy
Pozemky zapsané na LV č. 868 pro k.ú. a obec
Hradčovice, okres Uherské Hradiště.
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. § 6 pozemky zemědělské - parcelní číslo 4711 a 4734 k.ú. a obec Hradčovice, podíl id. 1/3 parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava m2 Kč/m2 0 4711* 369 10,21 0 4734 33 30850 9,67 0 504 32051 7,28 0 3163 34177 1,25 0 4069 Cena podílu na pozemcích
úprava Kč/m2 0 0 0 0
jedn. cena Kč/m2 10,21 9,67 7,28 1,25
podíl 1/3 1/3 1/3 1/3
celkem Kč 313,96 106,37 1223,04 1317,92 2 961,28
Poznámka: *cena neplodné půdy je násobena koeficientem 0,25 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. rekapitulace: § 6 zemědělské pozemky zapsané na LV č. 868, k.ú. a obec Hradčovice podíl id. 1/3 = 2 961,28 Kč
Administrativní cena podílu na nemovitých věcech ke dni ocenění (zaokrouhleno) 2. Zjištění hodnoty podílu na nemovitých věcech metodou porovnání
2 960,00 Kč
Předmětem ocenění je podíl na zemědělském pozemku a na ploše neplodné půdy v katastrálním území a obci Hradčovice, okrese Uherské Hradiště. Zemědělská půda je evidována jako trvalý travní prost, ve skutečnosti jsou však na pozemku přestárlé dřeviny. V nabídkách realitních kanceláří je v okrese Uherské Hradiště několik nabídek na prodej luk.
-4-
Průměrná cena půdy v katastru od 1.1.2014 vzrostla z 8,94 Kč/m2 na 10,21 Kč/m2. Tím se zvýšil výnos z nájmu, ač jeho výše, 1 – 3 % z průměrné ceny půdy a to včetně daně z nemovitých věcí, je stále velmi nízká. Zájem trhu o zemědělskou půdu a především hospodařících subjektů, v posledních létech vzrostl, nicméně právě hospodařící organizace nabízejí vlastníkům za metr čtvereční max. o 30 % více, než je průměrná cena půdy v jednotlivých katastrech. V daném případě, i když se dle zápisu v katastru nemovitostí jedná o trvalý travní porost, jde o pozemky s dřevinami, které dlouhodobě nejsou ošetřovány. Navíc plochy nejsou v nájmu, a tedy okamžitý výnos se rovná nule. Do ceny je pak nutno promítnout i fakt, že se jedná pouze o prodej podílu - id. 1/3 z celku. Pravděpodobným zájemcem o tento podíl můžou být spoluvlastníci. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu podílu na posuzovaných pozemcích ve výši
Cena podílu na nemovitých věcech určená metodou srovnání (zaokrouhleno)
5 000,00 Kč
C. Závěr: Administrativní cena ………………………….id. 1/3...........…………......…………………..2 960,00 Kč Porovnávací hodnota …………..……………id. 1/3………………………. . …………….5 000,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/3 na posuzovaných nemovitých věcech evidovaných na LV č. 868 vedeném pro katastrální území Hradčovice, obec Hradčovice, okres Uherské Hradiště, tj. na pozemcích parcelní číslo 4711 a 4734 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši:
5 000,00 Kč Slovy: pěttisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 12. dubna 2016
Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6053 - 63/2016 c) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 72/16.
-5-
Letecký snímek lokality a katastrální mapa
Pozemky evidované na LV č. 868 pro katastrální území a obec Hradčovice, okres Uherské Hradiště. Pozemky jsou zarosteny náletovými dřevinami.
List vlastnictví
-6-
