2016 část A)

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1245/194/2016 část A) NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, BJ č. 2736/201 v BD čp. 2736 na pozemku p.č. 2315/279, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 5710/220505, dále s podílem na pozemku p.č. 2315/33 o velikosti 5710/441567, a s podílem na pozemku p.č. 2315/291 o velikosti 5710/220505, vše v k.ú. Stodůlky, obci Praha, zapsané na LV č. 18290, 16883, 17923 a 17932, vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Stodůlky Adresa nemovité věci: Přeučilova 2736, 110 00 Praha OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Praha 9, Mgr. Ondřej Svoboda Beranových 130, 199 000 Praha 18

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420 777 300 093

ÚČEL OCENĚNÍ:

Odhad obvyklé ceny k exekučnímu řízení č.j. 184 EX 11340/16-68 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 23 stran

e-mail: [email protected]

3 300 000 Kč 13.11.2016

V Trutnově, dne 25.11.2016

Stav ke dni :

Počet příloh: 17

Ing. Michal Danielis

13.11.2016 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému). Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

-2-

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku, budovy a bytu, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako byt ve stavbě pro bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 18290, 16883, 17923 a 17932 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 13.11.2016 - původní místní šetření bylo svoláno na den 20.10.2016, na žádost povinného přesunuto. Povinná společnost duless spol. s r.o. byla vyzvána doporučeným dopisem s pozvánkou na opakované místní šetření, zásilka byla vhozena do schránky-doručeno fikcí dne 24.10.2016. Vlastník byl řádně obeslán, ale nezúčastnil se neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací ze stavebního a katastrálního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. -3-

5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184 EX 11340/16-68 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz 10. Údaje o realizovaných cenách z www.cuzk.cz 11. Kupní smlouva Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Chapness, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P.

Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 2009 Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha 2013 Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2007 Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 2008 Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 2008 Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha 2015 Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa 2/2010

Místopis Praha je hlavní a současně největší město České republiky a 15. největší město Evropské unie. Leží mírně na sever od středu Čech na řece Vltavě, uvnitř Středočeského kraje, jehož je správním centrem, ale jako samostatný kraj není jeho součástí. Je sídlem velké části státních institucí a množství dalších organizací a firem. Sídlí zde prezident republiky, parlament, vláda, ústřední státní orgány a jeden ze dvou vrchních soudů. Mimoto je Praha sídlem řady dalších úřadů, jak ústředních, tak i územních samosprávných celků; sídlí zde též ústředí většiny politických stran a centrály téměř všech církví, náboženských a dalších sdružení s celorepublikovou působností registrovaných v ČR. Stodůlky jsou katastrální území na západě Prahy, zahrnující historickou obec Stodůlky a množství nových čtvrtí, sídlištních i vilových. Jejich území je přibližně shodné s územím městské části Praha 13, sídlištní části Stodůlek tvoří Jihozápadní Město. Rozloha Stodůlek je 963,01 ha. Menší část území na jihozápadě katastrálního území Stodůlky (vymezená ulicí Jeremiášova, Radouňova a zhruba údolím Dalejského potoka) náleží k městské části Praha-Řeporyje. Do této řeporyjské části Stodůlek patří nejen nejsevernější část souvislé zástavby Řeporyj, ale i skanzen středověké vesnice Řepora (nazývaný též Tuležim) a obchodní centrum jižně od Jeremiášovy ulice (Makro, Mountfield, Billa). Zástavba starých Stodůlek s cennými příklady lidové architektury je od roku 1995 chráněna jako vesnická památková rezervace. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - smíšená zástavba

-4-

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Nemovitosti se nachází v okrajové část města Prahy, v jeho západní části zvané Stodůlky, situovaný v okolní zástavbě zděných BD, v dochozí blízkosti nemovitosti není řádná občanská vybavenost. Nemovitosti jsou situovány ve vzdálenosti cca. 11,6 km od centra města s komplexní občanskou vybaveností. Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Přeučilova, přístupná z veřejně zpevněné komunikace p.č. 2315/281 ve vlastnictví města. Dopravní obslužnost je v rámci města hodnocena jako dobrá, ve vzdálenosti cca 600 m se nachází autobusová zastávka a dále metro. Území je plně zainvestované, budova je napojena na veškeré IS (VV, NN, VK a dálkové vytápění). Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do bytové jednotky nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že bytová jednotka je běžně užívána v souladu s její kolaudací v roce 2008 a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří jednotky. Výrazné rekonstrukce jednotky nejsou zjištěny. Všechny jednotky jsou napojeny na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro a dálkového vytápění.

-5-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí)  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo duless spol. s r.o., Nedamovská 14, 47141 Dubá Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - duless spol. s r.o. Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu VB spočívající v právu zřídit, umístit, užívat a provozovat inženýrské sítě včetně přípojek, s právem vstupu a vjezdu za účelem užívání provozování, oprav a údržby těchto sítí - blíže specifikováno v čl. II smlouvy a v geom. plánu č. 3917-2/2010 zřízené ve prospěch oceňovaného bytu, smlouvou o zřízení VB ze dne 10.11.2009 - povinnost pro pozemek p.č. 2315/287, p.č. 2315/288 a p.č. 2315/281 - nemá vliv na OC a tím hodnotu bytu

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 25.11.2016 08:00:00.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že byt užívá povinný

-6-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. Bylo zjištěno, že v místě je platná cenová mapa stavebních pozemků, kde dle mapového listu 69 skupiny 12949 je cena stavebních pozemků 6 020Kč/m2. Předmětem ocenění je podíl náležející k BJ č. 2736/201, a to na pozemku zastavěném stavbou BD čp. 2736 - p.č. 2315/279 o velikosti 5710/220505, dále na pozemku p.č. 2315/33 o velikosti 5710/441567, a s podílem na pozemku p.č. 2315/291 o velikosti 5710/220505, které tvoří okolní pozemky ve FC - udržované a užívané jako zahrady a chodníky. Pozemky jsou kompletně zainvestovány sítěmi (VV, NN, VK a dálkové topení). Pozemky se stavbou BD tvoří funkční celek, tzn. že pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu §9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako funkční celek. Ve výměrách je zohledněn podíl. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří - příslušný spoluvl. podíl § 2 cen. mapa orná půda - přísl. spoluvl. podíl § 2 cen. mapa ostatní plocha - přísl. spoluvl. podíl Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 2315/279

Výměra [m2] 28,92

Jedn. cena [Kč/m2] 6 020,00

Cena [Kč] 174 098,40

2315/33

114,59

6 020,00

689 831,80

2315/291

27,45

6 020,00

165 249,-

170,96

Pozemek - zjištěná cena

1 029 179,20 =

-7-

1 029 179,20 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č.2736/201 Věcná hodnota dle THU Bytová jednotka č. 2736/201 o velikosti 2+kk, situovaná ve 2. NP zděného BD. Parkování je dle kupní smlouvy ze dne 11.82010 garantované, možné na vlastním parkovacím místě č. 24 v garáží situované v suterénu BD. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do jednotky, se BJ předpokládá s nadstandardním příslušenstvím a velmi dobrým vybavením, vše z roku 2008. Vybavení dle smlouvy o převodu: Vana, umyvadlo, míchací baterie, topná tělesa, zvonek, domácí telefon. Součástmi dle smlouvy o převodu: Veškeré vnitřní instalace, tj. potrubní rozvody vody, ústředního topení, elektroinstalace apod., kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů. Příslušenstvím bytu je parkovací stání č. 24, dále spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 2736 a pozemku zastavěném p.č. 2315/279 o velikosti 5710/220505, dále s podílem na pozemku p.č. 2315/33 o velikosti 5710/441567, a s podílem na pozemku p.č. 2315/291 o velikosti 5710/220505 Společné části domu dle smlouvy o převodu: Základy, svislá a vodorovná izolace proti vodě, svislé vnitřní konstrukce, obvodové nosné konstrukce včetně pěnobetonové vrstvy, která je pevně spojena s nosnou konstrukcí, vnitřní schodiště, střešní konstrukce včetně krytiny, venkovní omítky včetně finální povrchové úpravy a sokly, vnitřní povrchové úpravy společných částí domu, vstup do objektu včetně rampy, schodiště do suterénu, anglické dvorky, výplně otvorů (okna, vstupní dveře do objektu) společných částí domu, vnitřní dveře všech společných částí domu a místností mimo vstupních dveří do bytových jednotek, klempířské a zámečnické prvky výše uvedených konstrukcí, chodby, společné místnosti (místnost pro kočárky a kola, úklidová místnost, kotelna). společná technická zařízení, domovní slaboproudá elektroinstalace (domácí telefon, zvonky, elektrický vrátný včetně tabla umístěného u vstupu), vnitřní rozvody telekomunikací, společná televizní a rozhlasová anténa (STA) včetně rozvodů, vnitřní rozvody elektrické energie pro bytové elektroměry, rozvody elektrické energie ve všech společných částech domu včetně elektroměrových a jiných společných rozvaděčů, osvětlení chodby a jiných společných prostor, rozvody vody v 1.PP a svislé vnitřní rozvody v instalačních šachtách včetně připojovacího potrubí po vodoměry pro SV a TUV pro bytové jednotky, rozvody požárního vodovodu s požárními hydranty, rozvody kanalizace ležaté a svislé v 1. PP a stoupací rozvody včetně odboček v instalačních šachtách, vodovodní a kanalizační rozvody v nebytových prostorách (úklidová místnost apod.) včetně hlavní vodoměrné soupravy ve vodovodní šachtě (vyjma hlavního vodoměru), rozvody ÚT po hlavní uzávěry ÚT včetně měřičů tepla pro každou bytovou jednotku, svislý rozvod VZT včetně odboček pro bytové jednotky v instalačních šachtách včetně vyústění nad střechou objektu, poštovní schránky, okapní chodníček kolem objektu, hasící přístroje. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je zděná, částečně se 2. NP, dále 3. NP a 4. NP, v celé ploše se suterénem, zastřešená plochou střechou. Stavba je bez výtahu a obsahuje 37 bytových jednotek, společné prostory a parkovací místa v suterénu, které jsou ve výhradním užíváním pouze některých jednotek. Budova -8-

byla postavena v souladu s územním rozhodnutím č.j. P13-24626/2008 ze dne 15.4.2008 a dle stavebních povolení vydaných st. odborem úřadu městské části Praha 13, č.j. P13-69082/2008 ze dne 11.2.2009 a č.j. P13-09018/2009 ze dne 12.2.2009, jako obytný dům, na betonových základech se zateplenou fasádou, stropní konstrukce jsou betonové. Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

Podlahová plocha Obytné prostory 6,90 m2 Obytné prostory 4,40 m2 Obytné prostory 4,70 m2 Obytné prostory 27,40 m2

předsíň komora koupelna s WC obývací pokoj s kuchyňským koutem ložnice Obytné prostory balkon Ostatní prostory Celková podlahová plocha

13,70 m2 4,11 m2 61,21 m2

Koeficient Užitná plocha 1,00 1,00 1,00 1,00

6,90 m2 4,40 m2 4,70 m2 27,40 m2

1,00 0,50

13,70 m2 2,06 m2 59,15 m2

Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 59,15 34 405 2 035 228 100,00 8 92 8,00 1 872 410

-9-

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Praha, Stodůlky BJ v předpokládaném původním stavu z roku 2008 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Zděný BD 59,15 m2 2 2+kk postavený v r. 2008

Celková cena 3 299 979 Kč

Jednotková cena 55 790 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – BJ o velikosti 2+kk s nadstandardním příslušenstvím (parkovací stání a podíl na pozemcích) ve zděném BD postaveném před cca. 8 lety, ve velmi dobrém technickém stavu, situovaném v lokalitě sídlištní zástavby s omezením občanské vybavenosti v dochozí vzdálenosti, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné jednotky Název: BJ 2+kk 52 m2 BJ 2+kk o velikosti 53 m2 která se nachází v rezidenci Stodůlky. Dům je situován v ulici Nárožní nedaleko vilové čtvrti starých Stodůlek a v těsné blízkosti vysoké školy. Byt který se nachází ve 2 nadzemním podlaží rezidenčního domu. Součástí domu jsou i garážové stání. Byt je prostorný a kvalitní vybavený. Lokalita nabízí širokou občanskou vybavenost - mateřská i základní škola vzdálena 200 m, dětská hřiště, sportoviště, zdravotnická zařízení, lékárny, poštu. Velkým plusem projektu Rezidence Stodůlky je nedaleký Centrální park Stodůlky - oáza uprostřed bytové zástavby využívaná všemi generacemi pro sport a relaxaci. Před dvěma lety zde byla otevřena sportovní zóna se dvěma hřišti a venkovními posilovacími trenažery, vybudováno je i hřiště na minigolf s půjčovnou holí. Pro děti je v parku výborně vybavené dětské hřiště. Náruživější milovníci přírody najdou o několik kilometrů dál přírodní rezervaci Prokopské údolí. Pasivní odpočinek nabídne Metropole Zličín, Avion Shopping park, či vzdálenější Galerie Nové Butovice s mnoha nákupními příležitostmi. Dostupnost centra během 15 minut zajišťuje ze stanice Hůrka metro linky B. Zastávka autobusu Bucharova je vzdálená pouze 3 minuty od domu. Lokalita: Nárožní, Praha 5 - Stodůlky Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha 52,00 m2

Celková cena

Jednotková cena

3 790 000 Kč

72 885 Kč/m2

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,80 1,00 0,97 0,97 1,00 1,05 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,79 57 605 - 10 -

Název: BJ 2+kk 61 m2 byt o dispozici 2+kk (61,1 m2) s lodžií (4,2 m2) umístěný v klidné lokalitě na Praze 5 Stodůlky. Bytový dům byl zkoulaudován v roce 2009 a je zcela bezbariérový s výtahem. Byt se nachází ve 2. NP ze 7 včetně dvou podzemních. Obývací pokoj s kuchyňským koutem a lodžií je orientovaný na jih a západ. Kuchyň je vybavena digestoří, sklokeramickou deskou a troubou Fagor, stolní myčkou a lednicí s mrazákem Electrolux. Ložnice je orientovaná na západ s okny do klidného vnitrobloku. Dále se v bytě nachází praktická komora a prostorná koupelna s rohovou vanou, umyvadlem, WC. K bytu náleží parkovací stání v podzemních garážích a zděný sklep (2,5 m2). Lokalita:

Raichlova, Praha 5 - Stodůlky

Podlaží: Dispozice: Zdroj:

www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha

61,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena


4 350 000 Kč 0,80 1,00 1,00 0,97 1,00 1,05 1,00

Celkový koef. KC Upravená j. cena 0,81 Kč/m2 58 104 Název: BJ 2+kk 62 m2

byt 2+kk v lokalitě Prokopský vrh, Praha 5 - Stodůlky, o velikosti 56,74 m2 + 5,6 m2 lodžie, s garážovým stáním. Byt se nachází ve třetím patře cihlové novostavby z roku 2010 s výtahem a recepcí. Byt se skládá z předsíně s vestavěnou skříní, kuchyňské části s prostorově odděleným obývacím pokojem se vstupem na balkon. Kuchyň je zařízena kuchyňskou linkou včetně vestavěných spotřebičů značky Bosch. Ložnice se vstupem na balkon, který je orientován na severozápad. V bytě jsou dřevěná Eurookna. V koupelně je vana a toaleta. Podlahové krytiny- Kantovka, dlažba. Dům je nízkoenergetický s nízkými poplatky. Lokalita:

Jeremiášova, Praha 5 - Stodůlky


Typ stavby

www.sreality.cz


Celková cena


3 899 000 Kč


0,85 1,00 0,99 0,97 0,99 1,00 0,95 Celkový koef. KC Upravená j. cena 0,77 Kč/m2 48 278

- 11 -

Název: BJ 2+kk 58 m2

byt 2+kk, o velikosti 58 m2. Byt se nachází v 3.NP cihlového domu, jedná se o novostavbu (2009), je byt ve výborném stavu. V bytě jsou plovoucí podlahy, v koupelně dlažba, plastová okna, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, balkon. K bytu náleží parkovací místo před domem. Jedná se o klidnou okrajovou část města. Lokalita:

Za Mototechnou, Praha - Stodůlky


www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha


Celková cena


4 090 000 Kč 0,80 1,00 0,98 0,97 0,97 1,00 1,00

Celkový koef. KC Upravená j. cena 0,74 Kč/m2 52 018 Název: BJ 2+kk 59 m2

BJ2+kk o celkové ploše 64 m2 v 1.NP bytového domu z roku 2009. Dispozice bytu: vstupní chodba, pokoj a prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem. K bytu patří lodžie s výhledem do zeleně a na dětské hřiště. V koupelně je rohová vana, umyvadlo, toaleta i prostor na pračku. Na předsíni je dále prostorná komora. Byt je bezbariérový s výtahem a parkovacím stáním v podzemních garážích. Orientace oken na SV a SZ. Lokalita:

Radouňova, Praha - Praha-Řeporyje


Typ stavby

www.sreality.cz


Celková cena


4 127 040 Kč



Název: BJ

Jednotka vymezená dle z.č. 89/2012 Sb. s příslušenstvím a spoluvlastnickými podíly:jednotka - byt o velikosti 1+kk o podlahové ploše 50,8 m2 s právem výlučného užíváníbalkonu(ů) o celkové ploše 11,4 m2 - umístěná v 7. nadzemním podlaží "Nemovitévěci", dle obchodní dokumentace označená jako Č. 706/A2, v katastru nemovitostí pakčíslem: 2818/706, Celková výměra podlahové plochy dle nařízení vlády číslo 366/2013 Sb. činí 50,8 m2. Součástí předmětné jednotky jsou v souladu s ust. § 1159 NOZ následující spoluvlastnické podíly:Odpovídající ideální spoluvlastnický podíl na společných částech „Nemovité věci", které jsouvyhrazeny k užívání všech vlastníků jednotek v rozsahu 508/119926,Odpovídající ideální spoluvlastnický podíl k souvisejícím pozemkům, tedy k pozemkůmparc.č. 160/1, 160/484, 160/495, 160/496, 160/498, 160/499, 160/500, 160/502, 160/503, 160/504, 160/505, 160/506, 160/507, 160/508, 160/509, 160/510, 160/511, 160/512, 160/513, 160/514, 160/517, 160/520, 160/521 a 2187/12 vše v k.ú. Stodůlky, obec Praha v rozsahu 508/119926,Odpovídající ideální spoluvlastnický podíl na společných částech - 12 -

„Nemovité věci", které jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníkům jednotek, ke kterým náleží právo parkování či skladování v těchto prostorách tak, jak jsou popsány v „Prohlášení vlastníka", s výhradním právem parkovat na stání Č. G044/A v 1. nadzemním podlaží "Nemovité věci" (dále jen„garážové stání"), uvedený v příloze Č. 1 dle plánku uvedeného v příloze č. 2 o minimální ploše stání 12,5 m2 a s právem užívat k tomu určenou příjezdovou komunikaci v rozsahu508/38213 (Podíl nepodléhá evidenci v katastru nemovitostí),Odpovídající ideální spoluvlastnický podíl k pozemkům parc.č. 160/515, 160/516, 160/518 a 160/519 vše v k.ú. Stodůlky, obec Praha v rozsahu 508/119926, zobchodovaná v řízení V-61555/2015-101, Listina: Smlouva kupní ze dne 06.08.2015. Právní účinky zápisu ke dni 11.08.2015. Zápis proveden dne 18.02.2016. Lokalita:

Stodůlky


www.cuzk.cz

Typ stavby


Celková cena


2 997 861 Kč



Název: BJ

bytové jednotky č. 2707/207 (byt, typ jednotky dle byt. z.) umístěné v 1. NP. v budově skládající se z č.p. 2704, 2705, 2706 a 2707 postavené na pozemcích parc.č. 2780/510, 2780/511, 2780/512 a 2780/513, část obce Stodůlky (dále jen „předmětná bytová jednotka") s předmětnou bytovou jednotkou souvisejícího spoluvlastnického podílu o velikosti id. 4984/1810695 na společných částech budovy skládající se z č.p. 2704, 2705, 2706 a 2707 postavené na pozemcích parc.č. 2780/510, 2780/511, 2780/512 a 2780/513 (dále jen „spoluvlastnický podíl na společných částech budovy"), s předmětnou bytovou jednotkou souvisejícího spoluvlastnického podílu o velikosti id. 4984/1810695 na pozemcích parc.č. 2780/172, 2780/174, 2780/510, 2780/511, 2780/512 a 2780/513 (dále jen „spoluvlastnický podíl na pozemcích") pozemku parc.č. 2780/515 — ostatní plocha o výměře 23 m2 (dále jen „předzahrádka"), vše zapsané u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pro katastrální území Stodůlky, zobchodovaná v řízení V90660/2015-101, Listina: Smlouva kupní ze dne 24.11.2015. Právní účinky zápisu ke dni 02.12.2015. Zápis proveden dne 12.01.2016. Lokalita:

Stodůlky

Podlaží: Dispozice: Zdroj: Typ stavby

www.cuzk.cz Užitná plocha


Celková cena


3 175 000 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,97

Celkový koef. KC Upravená j. cena 0,97 Kč/m2 61 793

- 13 -

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Upravené nabídkové ceny a realizované ceny se pohybují v intervalu od 48 000 - 62 000,- Kč/m2 započitatelné plochy. Hodnotu stanovuji kvalifikovaným odhadem ve výši 55000,-Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 48 278 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 55 790 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 61 793 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 55 790 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 59,15 m2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 3 299 979 Kč Popis: BJ v předpokládaném původním stavu z roku 2010

- 14 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

3 299 979 Kč

Věcná hodnota Hodnota pozemku

3 253 990 Kč 1 029 179 Kč

Obvyklá cena 3 300 000 Kč slovy: Třimilionytřistatisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. - BJ o velikosti 2+kk ve zděném bytovém domě postaveném v r. 2008, s nadstandardním příslušenstvím (garážové stání a podíl na pozemcích s dětským hřištěm), s předpokládaným velmi dobrým vybavením, situované v lokalitě s omezenou občanskou vybaveností v dochozí vzdálenosti, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

3 299 979,- Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 18290, 16883, 17923 a 17932, zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 3 300 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - parkovací stání č. 24, dále spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 2736 a pozemku zastavěném p.č. 2315/279 o velikosti 5710/220505, dále s podílem na pozemku p.č. 2315/33 o velikosti 5710/441567, a s podílem na pozemku p.č. 2315/291 o velikosti 5710/220505 - zahrnuto v OC

0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená – VB spočívající v právu zřídit, umístit, užívat a provozovat inženýrské sítě včetně přípojek, s právem vstupu a vjezdu za účelem užívání provozování, oprav a údržby těchto sítí - blíže specifikováno v čl. II smlouvy a v geom. plánu č. 3917-2/2010 zřízené ve prospěch oceňovaného bytu, smlouvou o zřízení VB ze dne 10.11.2009 - povinnost pro pozemek p.č. 2315/287, p.č. 2315/288 a p.č. 2315/281 - nemá vliv na OC 0,-

4. výhody a nájemné právo – nezjištěno

0,-

- 15 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí: BJ č. 2736/201 v BD čp. 2736 na pozemku p.č. 2315/279, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 5710/220505, dále s podílem na pozemku p.č. 2315/33 o velikosti 5710/441567, a s podílem na pozemku p.č. 2315/291 o velikosti 5710/220505, vše v k.ú. Stodůlky, obci Praha, zapsané na LV č. 18290, 16883, 17923 a 17932, vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha ; se zohledněním práv a závad:

ve výši 3 300 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 25.11.2016 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420 777 300 093 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1245/194/2016 část A) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 194.

- 16 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Cenové údaje prostřednictvím KP Cenová mapa pozemků Pozvánka + dodejka Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 17 -

počet stran A4 příloze 4 3 2 1 1 2 3 1 0

Snímek katastrální mapy

- 18 -

- 19 -

- 20 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 21 -

- 22 -

Mapa oblasti

- 23 -

2016 část A)

Recommend Documents