ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 60/7150/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků čís. parcel 3949/1, 3949/2, 3950, rodinného domu č.p. 1542 a garáže bez č.p./č.e., s příslušenstvím, k.ú. Litoměřice, v ulici Na Mýtě v Litoměřicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 60/7150/2015
LV no.: 44
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 3949/1, 3949/2, 3950, rodinný dům č.p. 1542 a garáž bez č.p./č.e. s příslušenstvím, k.ú. Litoměřice v ulici Na Mýtě v Litoměřicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Na Mýtě 1542/21, Předměstí, 412 01 Litoměřice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
Market value 1.866.120,- Tržní hodnota
1.800.000,- Kč
Common price Obvyklá cena
1.800.000,- Kč
nebyla stanovena
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): 1.801.000,- Rychlý prodej (platnost 6
nestanoveno Kč
měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, garáž)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci:
Infrastructure: Infrastruktura
Size: přípojka vody, kanalizace, zpevněné Velikost plochy, oplocení a další venkovní úpravy Type: okraj obce Druh
3949/1, 3949/2, 3950 366 m2, 83 m2, 70 m2
zahrada, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: Jednotková cena
odpovídající velikosti obce
1350 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up area: Zastavěná plocha:
zděný
70
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
50 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 44 jsou ve vlastnictví Kláry Lipšové, Na Mýtě 1542/21, Předměstí, 412 01 Litoměřice. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 44 jsou evidovány tyto omezující podmínky: - zástavní právo smluvní ve výši 660.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch Aktivafin s.r.o. (IČO 29228913) ze dne 2.10.2014, právní účinky vkladu práva ke dni 8.10.2014 - zástavní právo smluvní ve výši 750.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČO 45244782) ze dne 5.4.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 6.4.2005 - věcné břemeno užívání ve prospěch Jana Kubeše, ze dne 7.10.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 30.10.2002 - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné ze dne 1.12.2014, právní účinky zápisu ke dni 1.12.2014. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 44. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 44 je vlastnické právo omezeno věcným břemenem užívání ve prospěch Jana Kubeše, Na Mýtě 1542/21, Předměstí, 412 01 Litoměřice, ze dne 7.10.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 30.10.2002. Vzhledem ke skutečnosti, že výše uvedený Jan Kubeš dne 7.9.2003 zemřel, pozbývá věcné břemeno účinnosti a stanovená obvyklá cena nemovitých věcí uvedené omezení nezohledňuje. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 44 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní ve výši 660.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch Aktivafin s.r.o. (IČO 29228913) ze dne 2.10.2014, právní účinky vkladu práva ke dni 8.10.2014 - zástavní právo smluvní ve výši 750.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO 45244782) ze dne 5.4.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 6.4.2005. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 1542 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je dům užíván v celém rozsahu pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - v těsné blízkosti železniční trať Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 44 pro k.ú. a obec Litoměřice, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Litoměřice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 24.2.2015 za účasti pana Lipše ( manžela majitelky), přítomného na místě v době prohlídky.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
685429 Litoměřice 564567 Litoměřice 24.136 01.01.2014 CZ0423 Litoměřice Ústecký Okraj obce
Infrastructure / infrastruktura: Město Litoměřice patří mezi větší města Ústeckého kraje, podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má 24.136 obyvatel, město se nachází ve východní části Ústeckého kraje, přibližně 20 km jihovýchodně od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 70 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město Litoměřice je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Litoměřice dobře dostupné, městem prochází silniční komunikace I/15 a II/261, ve vzdálenosti přibl. 3 km je napojení na dálnici D 8 Praha – hranice se SRN, město je také napojeno na železniční a říční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Rodinný dům se nachází na jihovýchodním okraji zastavěného území města Litoměřice – Předměstí, v převažující zástavbě rodinných domů v ulici Na Mýtě. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 1542: Rodinný dům č.p. 1542 je řadová krajní stavba situovaná na pozemku čís. parcely 3950, k.ú. Litoměřice. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (sklep), dvě nadzemní podlaží (přízemí a první patro), podkroví. Vnitřní dispozici tvoří: 1.PP (sklep) – schodiště, 2 sklepní místnosti 1.NP (přízemí) – zádveří, chodba, koupelna s WC, schodiště, kuchyně, pokoj 2.NP (první patro) – podesta, 2 pokoje, šatna podkroví – 1 pokoj. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné se založením na základových pasech, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěný trámové v s rovným podhledem, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací se strukturovanou omítkou, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně doplněny keramickými obklady, podlahy jsou převážně opatřeny povlaky z PVC, v kuchyni a koupelně keramickou dlažbou, v jednom pokoji parkety, dveře jsou dřevěné plné i prosklené do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod el. proudu , vody a kanalizace, vytápění je lokální elektrické a na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vybavení domu tvoří vana, umyvadlo, WC, krb, elektrická topná tělesa, elektrický zásobníkový ohřívač, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Stáří a stavební stav: Podle informací z archivu stavebního úřadu MěÚ Litoměřice pochází rodinný dům z roku 1936, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 79 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. cca v roce 2000 byla provedena výměna oken, zateplení fasád, rekonstrukce kuchyně a koupelny včetně výměny zařizovacích předmětů, výměna podlahových krytin, apod., cca v roce 2004 byla vybudována podkrovní místnost. Stavební stav domu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady.
-4-
Garáž bez č.p./č.e.: Garáž bez č.p./č.e., je samostatně stojící stavba, situovaná na pozemku čís. parcely 3949/2, k.ú. Litoměřice. Garáž je přízemní stavba rozdělená na tři části, kotec pro psa, garáž s jedním stáním pro osobní automobil a letní kuchyně. Stavba je běžného provedení, zděná s plochou střechou. Na stavebním stavu garáže se projevují vlivy zaostávající údržby, např. trhliny omítek apod. Další stavby v příslušenství: Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojka vody, kanalizace, venkovní bazén situovaný na pozemku čís. parcely 3949/1, k.ú. Litoměřice, zpevněné plochy, zastřešení před vstupem, oplocení apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely 3949/1, k.ú. Litoměřice, o výměře 366 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek využívaný jako zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 1542 a stavebním pozemkem čís. parcely 3950, k.ú. Litoměřice. Pozemek čís. parcely 3949/2, k.ú. Litoměřice, o výměře 53 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří . Jedná se o pozemek převážně zastavěný stavbou garáže bez č.p./č.e. Pozemek čís. parcely 3950, k.ú. Litoměřice, o výměře 70 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří . Jedná se o pozemek převážně zastavěný rodinným domem č.p. 1542. Pozemky jsou svažité konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody a kanalizace. Pozemky jsou přístupné z veřejných pozemků ulice Na Mýtě, ve vlastnictví Města Litoměřice. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 3949/1, 3949/2, 3950, rodinného domu č.p. 1542 a garáže bez č.p./č.e., s příslušenstvím, k.ú. Litoměřice, v ulici Na Mýtě v Litoměřicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24.2.2015 celkem
1.800.000,- Kč Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 44 jsou evidována zástavní práva smluvní, věcné břemeno užívání a smlouva o provedení dražby nedobrovolné (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 44 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 44. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 60/7150/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 1. března 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
60/7150/2015
ID (Surveyor´s Report):
LV no.:
44
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
rodinný dům
504,99
3 906
1 972 487
50,0
986 244
2
garáž
154,63
2 842
439 453
50,0
219 726
0
0
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 205 970
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
3949/1
zahrada
366,00
1 350
494 100
2
3949/2
zastavěná plocha a nádvoří
53,00
1 350
71 550
3
3950
zastavěná plocha a nádvoří
70,00
1 350
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
94 500 660 150
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 866 120
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
Yeld value Výnosová hodnota
0
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Pol.č.
Název
Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky
Built-up space
Obestavěný prostor 3
Kč
m
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků 2
2
m
Kč/m
Total price of lands
Total price of buildings built-up space
Rate of price adjustment
Price of buildings
Comments
Celková cena za pozemky
Celková cena obestavěného prostoru
Koeficient cenové úpravy
Cena za objekty
Komentář
mil. Kč
3
mil. Kč
Kč/m
0,80
nabídka 1) řadový rod. dům, 2 076 000 podsklepený, 2.NP, 1+3, garáž a dílna, dobrý stav
0,80
nabídka 2) řadový rodinný dům, 1. NP, dva 1 752 000 byty 1+1 a 2+1, po částečné rekonstrukci
1 745 900,00
0,80
nabídka 3) řadový rodinný dům , 1.NP, 1 576 000 3+1 , po částečné rekonstrukci
Cost Value - Věcná hodnota
1,866
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,801
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,800
mil.Kč
1
RD Litoměřice - Předměstí, ul. Na Mýtě
2
RD Litoměřice - Předměstí, ul.Jarošova
3
RD Litoměřice - Předměstí, ul. Krupka
2 595 000,00
2 190 000,00
1 970 000,00
II-15
II-15
II-15
nestanoven
nestanoven
nestanoven
450
377
166
1 350
1 350
1 350
607 500
508 950
224 100
1 987 500,00
1 681 050,00
1) nabídka realitní kanceláře RELIA, s.r.o., Teplice
2) nabídka realitní kanceláře RENO Realitní kancelář, Litoměřice
3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, Praha
Budova č.p. 1542
Zádveří (1.NP)
Kuchyně (1.NP)
Přístupová komunikace
Chodba (1.NP)
Koupelna (1.NP)
Pokoj 1 (1.NP)
Pokoj 3 (1.NP)
Pozemek čís. parcely 3949/1
Pokoj 2 (2.NP)
Podkroví
Garáž
