ZNALECKÝ POSUDEK č. 3999-15/2015 O ceně nemovitých věcí, tj. stavební parcely č.443 o výměře 387m2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.206, a pozemku p.č.905/46 zahrada o výměře 128m2, vše v KN zapsáno na LV č.23766 pro k.ú. Pražské Předměstí, obec Hradec Králové, část obce Pražské Předměstí.
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 5.2.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 7.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. stavební parcely č.443 o výměře 387m2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.206, a pozemku p.č.905/46 zahrada o výměře 128m2, vše v KN zapsáno na LV č.23766 pro k.ú. Pražské Předměstí, obec Hradec Králové, část obce Pražské Předměstí. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům čp.206 + p.p.č.st.443,p.č.905/46 Nerudova 206 500 02 Hradec Králové Královéhradecký Hradec Králové Hradec Králové Pražské Předměstí 92 904
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.2.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 1190/2014-D z 21.1.2015 - LV č.23766 pro k.ú.Pražské Předměstí - cuzk.cz - informace zjištěné při místním šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Mgr. Yveta Burkušová, Nerudova 206/44, 50002 Hradec Králové, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Mgr. Yveta Burkušová, Nerudova 206/44, 50002 Hradec Králové, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku. Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům čp.206 je dvoupodlažní, částečně podsklepený dům, který jako řadový krajový objekt je postaven v téměř souvislé zástavbě rodinných domů či obytných budov v ulici Nerudova v části krajského města Hradec Králové - v Pražském Předměstí. Jedná se o stavbu v hlavní části obdélníkového půdorysu, ovšem do dvora s přízemními přístavbami, jež komunikačně i provozně navazují na obě nebytové jednotky (naposledy užívané jako obchody), nacházející se v přízemí domu. Rodinný dům je klasicky zděný z plných pálených cihel na tl.stěn převážně 45cm, stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, v podsklepení domu jsou převážně klenuté stropy. Střecha na domě je sedlová, krytina tašková pálená, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety). Fasádní omítka je vápenná hladká s nátěrem, vnitřní omítky jsou hladké štukové. Okna jsou dřevěná s izolačními dvojskly. Dveře jsou v obytných prostorech dřevěné masivní , dřevěné zárubně, v přízemí částečně u nebytových prostor s ocelovými zárubněmi hladké, lakované. V sociálních zařízeních jsou keramické obklady. Podlahy v nebytových částech domu jsou převážně z keramických dlažeb, podlahy v obytných místnostech obytných prostor jsou převážně prkenné, u kuchyňských koutů keramické dlažby. V ostatních místnostech jsou keramické dlažby, případně lité teraco . Propojení podlaží je nadvakrát zalomeným konzolovitě uloženým schodištěm, bez zábradlí (odstraněno). Vytápění v domě bylo ústřední, plynové, ovšem nyní k datu prohlídky není - bylo v předchozím období odstraněno tj. byly vyjmuty radiátory a zdroj vytápění. V domě je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, rozvod vody se předpokládá v plastovém potrubí. Odkanalizování je zřejmě v plastových trubkách. V sociálních zařízeních se nachází klozety - závěsné v obytných prostorách, combi či klasické splachovací s nádržkou nahoře v nebytových prostorech. Vany jsou akrylátové, sprchový kout. Vybavení kuchyní není. -2-
Dispoziční řešení : 1.PP: sklep 16,35m2, sklep 14,60m2, sklep 8,30m2, sklep 4,90m2 a chodba od schodiště 4,50m2, tj. celkem 48,65m2 1.NP: - obchod vpravo 21,65m2, WC v obchodě 2,96m2, tj. celkem 24,61m2 - zadní pravá část přízemí - sklad (naposledy zřejmě jako ubytovací pokoj) 15,96m2, chodba 7,02m2, skald 22,62m2, tj. celkem 45,60m2 - obchod vlevo 26,58m2, chodba 2,18m2, skla 15,25m2, sklad 24,22m2, WC 0,80m2, tj. celkem 69,03m2 - středová chodba 14,67m2, schodiště do patra 18,97m2, tj. celkem 33,64m2, 1.NP celkem pak má 172,88m2 PP 2.NP: - velký byt - chodba 5,62m2, komora 1,85m2, předsíň 4,25m2, koupelna 8,26m2, WC 1,02m2, kuchyně 22,14m2, pokoj se schody do podkroví 27,17m2, pokoj 21,65m2, tj. celkem 91,96m2 - byt vlevo malý - WC 0,93m2, koupelna 2,85m2, pokoj 16,18m2, tj. celkem 19,96m2 tj. v 2.NP je celkem 111,92m2 PP Podkroví: pokoj 14,87m2, pokoj 14,45m2, pokoj 14,95m2, chodba 11,76m2, tj. celkem 56,03m2 Podlahová plocha místností v nadzemních podlaží je tedy celkem 340,83m2. Zastavěná plocha objektu činí 14,0*(12,0+12,50)/2 (hlavní patrová část s částečným podkrovím) = 171,50m2, přístavba zadní vlevo 3,13*4,65= 14,55m2, přístavba zadní vpravo 7,50*5,0= 37,50m2, tj. celkem činí zastavěná plocha přízemí 223,55m2. Obestavěný prostor stavby činí: - hlavní část 171,50*(4,57+3,70+0,90+4,15/2)= 1928,52m3, - přístavba vlevo 14,55*(2,25+3,60)/2= 42,56m3, - přístavba vpravo zadní 37,50*3,30= 123,75m2, tj. celkem OP čp.206 činí 2094,83m3. Celková výměra pozemků je 515m2. K levé zadní přístavbě pak přiléhá přístřešek - kolna, jedná se o stavbu s ocelovými trubkovými sloupy, dřevěným opláštěním , pultovou střechou s krytinou z vlnovek onduline, o ZP cca 4,65*8,3= 38,60m2. K této stavbě pak ještě v zadní části přiléhá - navazuje na ní další zděná stavba - přízemní objekt zřejmě kdysi sloužící jako autodílna ( je zde malá montážní jáma) o ZP 5,60*5,85= 32,76m2,jedná se o objekt s betonovou podlahou, omítnutý, s plochou střechou. K zadní pravé přístavbě pak přiléhá přestřešení venkovních točitých vřetenových ocelových schodů, jež umožňují přístup ze dvorka na pochůzí terasu nad pravou zadní přístavbou. Za tímto přestřešením se nachází ještě další objekt o zastavěné ploše 5,8*3,95= 22,91m2 - jedná se o zděnou přízemní nepodsklepenou stavbu s pultovou střechou, jež byla využívána zřejmě jako ubytovací pokoj - nachází se zde WC 1,0m2, a obytná místnost 17,20m2, tj. celkem 18,2m2 PP v tomto objektu. V tomto objektu jsou podlahy z keramické dlažby. Vlastní dvorek je převážně zabetonovaný – zpevněná plocha tvoří celou část dvorku mezi všemi výše zmiňovanými vedlejšími stavbami. Stáří objektu není znalci známo, lze však usuzovat na stáří okolo 80 roků, zásadní rekonstrukce objektu pak byla provedena cca před 10 lety (odhad dle použitých materiálů). K datu ocenění je objekt opuštěný, odpojený od zdrojů energií, neudržovaný, v poslední době se v něm zcela jistě pohybovaly i cizí osoby (přespávání bezdomovců). Objekt je bez vytápění - radiátory byly odstraněny, funkčnost rozvodů ÚT není známa. Hradec Králové je krajským městem se všemi základními potřebnými službami, středními školami, Univerzitou, nemocnicí , hypermarkety atd. , je zde možnost blízkého sjezdu na dálnici D11, vlakové spojení do Prahy, Liberce, Pardubic atd. Rodinný dům čp.206 se nachází jihozápadní části města zvané Pražské Předměstí, jedná se o klidnou lokalitu, s velmi dobrou docházkovou vzdáleností k vlakovému či autobusovému nádraží. V přímém sousedství se nachází i základní škola přístupná z ulice Hartmanova.
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny V současné se v Hradci Králové nabízí k prodeji např.: 1)za 7,5 mil..Kč se nabízí - prodej dům v Hradci Králové na Pražském Předměstí nedaleko centra v Dobrovského ulici podsklepený "továrníkův" dvougenerační dům se dvěma garážemi a menší zahradou. V současné době jsou v domě 3 bytové jednotky, kde proběhla částečná rekonstrukce (nová okna, nové plynové kotle, rozvody vody a plynu), všechny stavební práce ovšem nejsou dokončeny. Na střeše je nová krytina - kanadský šindel. Nemovitost je vhodná k přebudování na bytový dům se dvěma byty 4+1, nebo například jako ordinace s luxusním bydlením. Užitná plocha 230m2, pozemek 299m2. Tj. nabízí se za 32609,-Kč/m2PP.
2)za 3,99 mil.Kč se nabízí - k prodeji velký rodinný dům v Kuklenách na Pražské třídě. Jedná se o částečně přistavěný a zrekonstruovaný dům, který je možné využít jako velmi prostorný jednogenerační, v případě potřeby, s malými úpravami, také jako dvougenerační rodinný dům. Dům je napojen na veškeré sítě a byl v roce 2000 rekonstruován (rozvody el. energie v mědi). Topení je pro každou bytovou jednotku zajištěno zvlášť zánovními plynovými kotli. V přední části domu se nachází garáž a samostatná bytová jednotka 5+kk o podlahové ploše cca 120 m2. (2 pokoje v přízemí, 3 pokoje a sociální zařízení v 1. patře domu), v zadní části domu se nachází bytová jednotka 5+kk o podlahové ploše 150 m2 (v přízemí je umístěn pokoj s krbem a kuchyňským koutem, v patře jsou 3 pokoje a velká koupelna s WC). Na zahradě je k dispozici zděný domek na nářadí a velký skleník. Zahrada je situována do klidné části za domem. Dům je vhodný např. také pro menší administrativní firmu. Užitná plocha 300m2, podl.plocha 270m2, pozemek 1241m2. Tj. nabízí se za 17778,-Kč/m2.
-4-
3)za 4,58 mil.Kč se nabízí - k prodeji prostorný, na jih orientovaný dvoupodlažní rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami a zatravněným dvorem a zahrádkou. RD je situován v Hradci Králové, na Anenském náměstí, na volném, slunném a viditelném místě. Stavba je po generální rekonstrukci (střecha, okna, topení, instalace). Dispozice: V 1.NP rekonstruovaný slunný byt 2+1, orientovaný na JV, součástí bytu je kuchyňská linka a vybavená koupelna, okno z kuchyně a koupelny do zahrady. Jedná se o oddělený samostatný byt od ostatních prostor domu i zahrady, má samostatná měřidla elektřiny a vody. Ve 2.NP je světlý, prostorný byt I.kategorie 4+1 (o výměře cca 120 m2), s ideální orientací na JV a JZ. Chodba, prostorná vybavená kuchyň. Koupelna s rohovou vanou, velkým oknem na SZ. Podlahy: parkety, keramická dlažba, plovoucí podlahy. Samostatné topení na plyn včetně ohřevu teplé vody a vaření. Samostatný vstup, přístup na zahradu. Dům je částečně podsklepen. Pozemek: 371 m2. Užitná plocha 200m2, podlahová plocha 200m2,.Tj. nabízí se za 22 900,-Kč/m2.
4) za 3,19 mil.Kč se nabízí - k prodeji rodinný dům o dispozici 4+kk v Hradci Králové - Kuklenách, ulice Za Škodovkou. Dům je nyní využíván jako ubytovací zařízení, které má plně obsazenou kapacitu. Součástí pozemku, na kterém je dům vystaven, je navíc přídomek o dispozici 1+1, prostorná garáž s půdním prostorem. Dále je k dispozici kopaná studna s pitnou vodou. Ohřev teplé vody a vytápění objektu zajišťuje plynový kotel. Na podlahách je položena dlažba, plovoucí podlahy a PVC. Tento dům nabízí široké možnosti využití, vhodný k investici. Podlahová plocha 121m2, pozemek 290m2. Tj. nabízí se za 26364,-Kč/m2PP.
-5-
Z uvedené nabídky na prodej domků v Hradci Králové (převážně uvedeny příklady z Pražského Předměstí) je zřejmá poměrně vysoká cenová hladina nabízených domků k prodeji. Oceňovaný domek byl sice cca před 10-roky zrekonstruován, přízemní prostory sloužily jako nebytové prostory – obchody, objekt je však v poslední době bez jakékoliv údržby, zanedbán. V objektu je odstraněno ústřední plynové topení (radiátory), objekt je nyní neobyvatelný. V domku je i celá řada dalších drobnějších závad vyplývajících z opuštěnosti objektu a též zřejmě z návštěv objektu nezvanými hosty (bezdomovci). Na objektu např, má ukončenu životnost nátěr fasády, dřevěné prvky vlivem nevytápění objektu vlhnou či se sesychají (podlahy, dveře) , a vznikají na nich nevratné škody. V objektu je též plno extrementů zřejmě od psů, případně od lidí. S ohledem na tyto skutečnosti nelze předpokládat vyšší prodejní cenu za m2 PP než částku 15 tis.Kč/m2/PP. Při této částce by předpokládaná obchodovatelnost s oceňovaným objektem při PP v nadzemních podlažích celkem 340,83m2 činila 5 112 000,-Kč. Jako obvyklou cenu pro potřebu nedobrovolné dražby určuji částku ještě o něco nižší. Obvyklá cena činí
5 000 000,-Kč,
Slovy: pětmiliónů Kč
V Lázních Bohdaneč 7.2.2015
Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3999-15/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 999-15/15.
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č.23766, snímek kat.mapy z cuzk.cz
-6-
prodejna vpravo
prodejna vpravo
byt 2.NP
byt 2.NP
byt 2.NP
byt 2.NP
byt 2.NP
byt 2.NP
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
