________________________________________________________________________strana
1
Doplnění znaleckého posudku na základě usnesení exekutora:
Doplněk č. 4240/2015 znaleckého posudku č. 4141/2014 ze dne 29.1.2015 o ceně nemovitých věcí – spoluvlastnické podíly pozemků podle níže uvedeného soupisu; předmětné pozemky jsou k datu 29.1.2015 zapsány v katastru nemovitostí mj. pro podílového spoluvlastníka: Sova Jaroslav Ing., Fryštátská 72/1, Fryštát, 733 01 Karviná, nar. 4.8.1958
Objednatel posudku:
Mgr. Simona Kiselová, soudní exekutorka Exekutorský úřad Karviná, IČ 662 44 773 Karola Sliwky 125/20, 733 01 Karviná - Fryštát
Účel posudku:
Odhad obvyklé ceny pro potřebu exekučního řízení sp.zn. 171 EX 1772/14
Zhotovitel posudku:
Ing. Zbyněk Domanský soudní znalec v oboru ceny a odhady nemovitostí a odhadce nemovitého majetku, IČ 644 63 389 Anenská 169, Jaroslavice, 760 01 Zlín
[email protected], www.z-domansky.eu tel: 731 402 122, datová schránka: fwbkes2
Datum místního šetření:
6.12.2014
Datum, k němuž je provedeno ocenění:
6.12.2014
Ve Zlíně dne 27.6.2016 Tento doplněk obsahuje celkem 5 stran (bez příloh) a předává se ve třech písemných a jednom elektronickém vyhotovení, archívní vyhotovení je uloženo u zhotovitele. _________________________________________________________________________________ © DZP 4240/2015 Ing. Zbyněk Domanský
________________________________________________________________________strana
2
Zadání doplňku Úkolem znalce je určit: I. Zda je nájemné dle přiložených nájemních smluv zcela přiměřené či zcela nepřiměřené nájemnému v místě a v čase obvyklému. II. Zda tento nájem výrazně omezuje možnost prodat nemovitou věc v dražbě. III. Zda má tento nájem vliv na cenu obvyklou nemovitých věcí a pokud ano, tak určit cenu obvyklou nemovitých věcí: a) spoluvlastnický podíl v rozsahu 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 1069, vedené u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, pro obec Chvalčov, kat. území Chvalčov, a to:
včetně jejich součástí a příslušenství, b) spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 59, vedené u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, pro obec Chvalčov, kat. území Chvalčov, a to:
včetně jejich součástí a příslušenství.
1 Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Podklady poskytnuté objednatelem posudku: 1) Usnesení soudní exekutorky Mgr. Simony Kiselové, sp.zn. 171 EX 1772/14-127 ze dne 29.4.2015 o ustanovení soudního znalce k doplnění znaleckého posudku. 2) Nájemní smlouva ze dne 11.1.2013, kterou uzavřeli Ing. Sova Jaroslav (nar. 4.8.1958), Zapletal Petr (nar. 1.10.1983) a Zapletalová Monika (nar. 30.11.1986) jako pronajímatel a SALIX MORAVA a.s. Horní Moštěnice (IČ 253 80 893) jako nájemce. 3) Nájemní smlouva ze dne 11.11.2008, kterou uzavřeli Sova Jaroslav (nar. 26.4.1933), Prázdná Eva (nar. 2.1.1938) a Pozemkový fond ČR (IČ 457 97 072) jako pronajímatel a ROVINA Agro a.s. Hulín (IČ 253 02 663) jako nájemce. _________________________________________________________________________________ © DZP 4240/2015 Ing. Zbyněk Domanský
________________________________________________________________________strana
3
1.2 Rozbor nájemní smlouvy – nájemce SALIX MORAVA a.s. a) katastrální území Chvalčov, list vlastnictví č. 1069 Nájemní smlouva ze dne 11.1.2013, kterou uzavřeli Ing. Sova Jaroslav (nar. 4.8.1958), Zapletal Petr (nar. 1.10.1983) a Zapletalová Monika (nar. 30.11.1986) jako pronajímatel a SALIX MORAVA a.s. Horní Moštěnice (IČ 253 80 893) jako nájemce. Nájemní smlouvu za pronajímatele podepsal pouze Ing. Sova Jaroslav (nar. 4.8.1958) – bez zplnomocnění, že by zastupoval ostatní uvedené pronajímatele. Předmět nájmu: parc.č. výměra (ha) druh podle KN 561/50 1,2589 orná půda 1,2589
BPEJ skutečné využití 64300,64841 část zemědělského lánu
Účel nájmu – k provozování zemědělské výroby. Doba nájmu – do 31.12.2022 (s prodlužováním o 5 let za vymezených podmínek). Právo odstoupení od smlouvy – pokud nájemce ztratí způsobilost k provozování zemědělské výroby, – pokud se předmět nájmu stane nezpůsobilý ke smluvenému užívání, – pokud nájemce řádně neplatí nájemné. Možnost ukončení nájmu – písemnou dohodou smluvních stran. Roční nájemné – 1900 Kč/ha s tím, že bude každoročně počínaje dnem 1.1.2014 navyšováno částkou 100 Kč/ha. Připočítává se částka odpovídající dani z nemovitostí. Práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy přecházejí i na právní nástupce účastníků smlouvy. Poplatníkem daně z nemovitostí je pronajímatel. Vyplácené nájemné je navýšené o tuto daň z nemovitostí.
1.3 Rozbor nájemní smlouvy – ROVINA Agro a.s. Hulín b) katastrální území Chvalčov, list vlastnictví č. 59 Nájemní smlouva ze dne 11.11.2008, kterou uzavřeli Sova Jaroslav (nar. 26.4.1933), Prázdná Eva (nar. 2.1.1938) a Pozemkový fond ČR (IČ 457 97 072) jako pronajímatel a ROVINA Agro a.s. Hulín (IČ 253 02 663) jako nájemce. Nájemní smlouvu za pronajímatele podepsal pouze Sova Jaroslav (nar. 26.4.1933) – bez zplnomocnění, že by zastupoval ostatní uvedené pronajímatele, příloha č. 1 není ze strany pronajímatele podepsána vůbec.
_________________________________________________________________________________ © DZP 4240/2015 Ing. Zbyněk Domanský
________________________________________________________________________strana
Předmět nájmu: parc.č. výměra (ha) druh podle KN 561/38 2,9161 orná půda 2,9161
4
BPEJ skutečné využití 64300, 64310, 64841 část zemědělského lánu
Účel nájmu – k provozování zemědělské výroby. Doba nájmu – do 31.12.2018 (s prodlužováním o 5 let za vymezených podmínek). Právo odstoupení od smlouvy – pokud nájemce podstatným způsobem porušuje povinnosti ze smlouvy a zákona, – pokud nájemce ztratí způsobilost k provozování zemědělské výroby, – pokud se předmět nájmu stane nezpůsobilý ke smluvenému užívání. Možnost ukončení nájmu – písemnou dohodou smluvních stran. Roční nájemné – 1500 Kč/ha s tím, že bude každoročně počínaje dnem 1.1.2010 navyšováno částkou 100 Kč/ha. Připočítává se částka odpovídající dani z nemovitostí. Práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy přecházejí i na právní nástupce účastníků smlouvy. Poplatníkem daně z nemovitostí je pronajímatel. Vyplácené nájemné je navýšené o tuto daň z nemovitostí.
2 Posudek 2.1 Odpovědi k zadání doplňku 2.1.1 K přiměřenosti nájemného Otázka I. Zda je nájemné dle přiložených nájemních smluv zcela přiměřené či zcela nepřiměřené nájemnému v místě a v čase obvyklému. Odpověď I. Výši ročního nájemného v cenové relaci 1500 až 2000 Kč/ha na základě mých zkušeností a odborné praxe shledávám za přiměřenou. Toto čisté nájemné v případě uvedených nájemních smluv není zatíženo náklady na daň z nemovitostí (tyto náklady jsou kompenzovány). Je zvykem, že se „čisté“ roční nájemné u zemědělsky obhospodařovaných pozemků, které jsou součástí lánů, sjednává zhruba na úrovni 1-2 % z obvyklé ceny těchto pozemků (někdy ve výši „zjištěné“ ceny podle BPEJ). Z tohoto pohledu je sjednané roční nájemné přiměřené. 2.1.2 K omezení vůči prodeji v dražbě Otázka II. Zda tento nájem výrazně omezuje možnost prodat nemovitou věc v dražbě. _________________________________________________________________________________ © DZP 4240/2015 Ing. Zbyněk Domanský
________________________________________________________________________strana
5
Odpověď II. U zemědělských pozemků, které jsou součástí velkých lánů, je v zájmu vlastníků, že k nim mají uzavřený funkční nájemní vztah se zemědělskou společností. Pro samotného vlastníka jsou tyto pozemky fyzicky nedostupné (bez možnosti přístupu přímo z veřejných komunikací) a samostatně jinak nepoužitelné. Vlastník pozemků není (vyjma placení daně z nemovitostí) vystaven plnění povinností plynoucích z vlastnictví (např. povinnost údržby pozemků tak, aby neudržované pozemky nepoškozovaly pozemky sousední). Ve smlouvách je zakotveno, že práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy přecházejí i na právní nástupce účastníků smlouvy. Z uvedených důvodů shledávám, že existence nájemních smluv neomezuje možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Poznámka: Nad rámec zadání tohoto doplňku upozorňuji, že obě nájemní smlouvy jsou podepsány pouze jedním ze spoluvlastníků a není mi známo, jak pronajímatel zajistil souhlas ostatních spoluvlastníků. Vzniká tak otázka, zda jsou tyto nájemní vztahy platné (ačkoliv se zřejmě obě smluvní strany podle jejich ustanovení chovají). Tuto informaci uvádím pouze jako upozornění, platnost nájemních smluv tím nehodnotím. 2.1.3 K vlivu na obvyklou cenu nemovitých věcí Otázka III. Zda má tento nájem vliv na cenu obvyklou nemovitých věcí. Odpověď III. Z uvedeného analogicky vychází také to, že existenci nájemních smluv nelze považovat za tržní závadu – nájem nemá vliv na cenu obvyklou nemovitých věcí.
Ve Zlíně dne 27.6.2016
Ing. Zbyněk Domanský
Znalecká doložka Doplněk znaleckého posudku jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 27.11.2000 č.j. Spr 1514/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Doplněk znaleckého posudku je zapsán pod poř.čís. 4240/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ve Zlíně dne 27.6.2016 Přílohy:
Ing. Zbyněk Domanský
bez příloh
_________________________________________________________________________________ © DZP 4240/2015 Ing. Zbyněk Domanský
