PRACOVNÍ VERZE
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3509-179/2015 o ceně obvyklé nemovitosti pozemku parc.č 93/1 s budovou č.p. 27 a s příslušenstvím, vše v k.ú. Říčany-Radošovice, obec Říčany, okres Praha-východ, ul. Černokostelecká č. 27/50, Říčany.
Objednatel posudku:
ing. Jiří Honomichl Šeříková 267 Přezletice
Účel posudku:
pro vlastní potřebu (ocenění stávajícího stavu)
Podle stavu ke dni 26.11.2015 posudek vypracoval: Ing. Miroslav Kotaška Smaragdová 443, Praha 5 - Slivenec tel.: 724 02 51 83 Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Praha, dne 08.01.2016
PRACOVNÍ VERZE A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V zákoně je uvedeno, že obvyklá cena se určí porovnáním. Obvyklá cena se obvykle určuje především průzkumem trhu a porovnání patří do průzkumu trhu. V zákoně 151/1997 Sb. jsou uvedeny také jiné způsoby oceňování: - nákladový způsob - výnosový způsob - porovnávací způsob Podle mezinárodních oceňovacích standardů (IVSC) každé ocenění za účelem stanovení tržní hodnoty vyžaduje použití jednoho nebo vícero principů oceňování. Termín princip oceňování označuje všeobecně akceptované, běžně používané a analyticky orientované metodiky oceňování. Principy oceňování na základě trhu zahrnují: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnávání cen a výnosový princip oceňování. Každý z principů oceňování má alternativní metody použití. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny, v souladu se zákonem o oceňování majetku a mezinárodními oceňovacími standardy, použita následující metodika: 1. Ocenění nákladovým způsobem (časovou cenou) - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Většinou se používá výpočet s využitím rozpočtových ukazatelů (THU), nebo aktuální ceny stavebních a developerských firem, s ohledem na konkrétní stav, vybavení, konstrukční řešení a umístění oceňovaného objektu. Věcná hodnota staveb se určuje s přihlédnutím k opotřebení, s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání. 2. Ocenění výnosovým způsobem (výnosová hodnota), které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti.
-2-
PRACOVNÍ VERZE 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 4. Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou. 5. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Tato metodika je v souladu s mezinárodními oceňovacími standardy IVSC (International Valuation Standards Committee) a TEGoVA (The European Group of Valuers Associations), která vydává Evropské oceňovací standardy – EVS 2003 (Evropan Valuation Standards 2003) a s principy, které jsou základem RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). 2. Informace o nemovitosti Katastrální údaje :
Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Říčany, k.ú. Říčany-Radošovice Adresa nemovitosti: Černokostelecká 27, Říčany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.11.2015 za přítomnosti objednatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí Informace o nemovitosti z katastru nemovitostí uvedené na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního - www.cuzk.cz. Výkresová dokumentace Část dokumentace (zjednodušené výkresy bez kót - půdorys 1. a 2.NP) s označením „rekonstrukce budovy Říčany červenec 2005“ Kolaudační rozhodnutí Povolení užívání stavby stavební úpravy rodinného domu za účelem změny užívání na kanceláře a obchody, přípojka vody a kanalizace, Říčany, Černokostelecká č.p. 27 na pozemku parc. č. 93/1, parc.č. 473/1, 473/6 v k.ú. Říčany-Radošovice vydal Stavební úřad Městského úřadu Říčany dne 13.4.2007 pod č.j.: 812/17215/2007/Tu. Na kolaudačním rozhodnutí je vyznačeno nabytí právní moci 17.4.2007. Jiné Údaje a informace sdělené zadavatelem Údaje a informace získané při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník: Honomichl Jiří Ing., Šeříková 267, Přezletice
-3-
PRACOVNÍ VERZE 6. Celkový popis: Oceňovaná nemovitost se nachází na území obce Říčany, v části Radošovice v katastrálním území Říčany-Radošovice, v ulici Černokostelecká, v současnosti hlavní tah obcí a obchodní třída s ochody a provozovnami. Oceňovaná nemovitost je levé křídlo původní budovy rozdělené na části. Původně byla užívaná jako rodinný dům, do současnosti byla po rekolaudaci užívaná jako komerční (v části byla prodejna) a provozní (v části bylo fitness centrum) budova. Nemovitost je situována mimo centrální část obce. Nemovitost je v mírně svažitém terénu v nadmořské výšce cca 367 m.n.m. V oceňovaném areálu se nachází: budova a pozemek. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a budovy, převážně s jedním a dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Areál je přístupný po zpevněné komunikaci. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod, kanalizace, elektro. V dosahu jsou inženýrské sítě: vodovod, kanalizace, plyn, elektro. 7. Popis objektů a pozemků: Umístění nemovitosti v obci Oceňovaná nemovitost vzhledem k centru, hromadné dopravě, dopravním podmínkám je v dobré poloze. Připojení na inženýrské sítě Vodovod: přípojka vody Kanalizace: přípojka kanalizace Elektrická síť: zemní kabel 230/400 V Plyn: není Popis konstrukcí a vybavení Objekt řadové městské zástavby Půdorys přibližně obdélníkový Podsklepení nepodsklepený Počet nadzemních podlaží 2 Střecha sklonitá Podkroví není stavebně využité Nosná konstrukce zděná Základy Hydroizolace Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnitřní obklady Schody
základové pasy nezjištěny vyzdívané (pravděpodobně cihelné) tl. 40 - 73 cm s rovným podhledem, částečně cihelné klenby do válc. profilů sedlová, krov dřevěný vázaný tvrdá skládaná z TiZn plechu, parapety – povrchově upravený hliníkový plech vápenné štukové omítka minerální standardní keramické betonové s keramickým obkladem, do podkroví dřevěné -4-
PRACOVNÍ VERZE Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod
dřevěné hladké plné plastová s izolačním dvojsklem tenkovrstvé lamelové laminátové, keramická dlažba ústřední vytápění s elektrokotlem světelná a motorová, jističe není instalován studené a teplé, plastové potrubí elektrický bojler není odkanalizování všech odběrných míst malá (čajová) kuchyňská linka bez sporáku, dvě v každém podlaží umývadla, sprchový kout standardní splachovací
Výčet místností: V budově jsou čtyři samostatné provozní jednotky, na každém patře dvě. 1. NP: střední část: vstupní hala se schodišťovým prostorem, WC, technické zázemí (kotelna) s východem na dvorek, WC na horní mezipodestě levá část: prodejna (s vchodem z ulice), zázemí, chodbička, záchod, sklad (sprcha) pravá část: prodejna (s vchodem z ulice), zázemí, sklad 2. NP: střední část: chodba se schodišťovým prostorem levá část: recepce, kancelář, zázemí, předsíňka s umyvadlem, záchod pravá část: kancelář podkroví: půda (nepřístupná - dveře stavebně překryty sádrokartonovou předstěnou) Stáří: Ke dni ocenění uvažujeme stáří 80 roků. V roce byly provedeny stavební úpravy spočívající ve výměně všech konstrukcí krátkodobé životnosti za nové - rozvody elektro včetně kompletizace, rozvody vody a kanalizace včetně zařizovacích předmětů a bojlerů, rozvody ústředního topení včetně kotle a radiátorů, ventilace sociálek a kuchyněk, povrchové úpravy stěn, stropů a podlah, okna, dveře, kuchyňky, krytina, klempířské konstrukce, fasáda. Celkový technický stav: Celkový technický stav vzhledem k provedeným stavebním úpravám je dobrý. Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek je v mírně sklonité rovině, v nadmořské výšce cca 367 m.n.m. Budova na pozemku je napojena na inženýrské sítě: voda, kanalizace, elektro. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci.
-5-
PRACOVNÍ VERZE 8. Obsah posudku: A. Nález 1. Znalecký úkol 2. Informace o nemovitosti 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti 4. Podklady pro vypracování posudku 5. Vlastnické údaje 6. Celkový popis 7. Popis objektů a pozemků 8. Obsah posudku B. Ocenění 1. Ocenění zjištěnou cenou 2. Nákladový způsob 3. Výnosový způsob 4. Porovnávací způsob C. Rekapitulace D. Znalecká doložka E. Přílohy
-6-
PRACOVNÍ VERZE B. Ocenění Ocenění nákladovým způsobem 1.1 Ocenění staveb Budova Věcná hodnota dle THU Základní cena je v úrovni základních rozpočtových nákladů (cenová úroveň 2015/II) povýšená o průměrné ostatní rozpočtové náklady (ve výši 4% ze základních rozpočtových nákladů). Cena za měrnou jednotku je odvozena z aktualizované báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů firmy PORINGS, s.r.o., která obsahuje reprezentativní vzorek cca 1200 objektů a z databáze firmy RTS a.s. Jednotková cena objektů je stanovena s ohledem na jejich konstrukční a technické vybavení *s využitím tabulky pro výpočet koeficientu vybavení dle oceňovacího předpisu. Ocenění staveb nákladovým způsobem Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná plocha 5,6*(0,5+4,8+0,57)+12,6*(0,5+5,8+0,5) 1.NP: 5,6*(0,5+4,8+0,57)+12,6*(0,5+5,8+0,5) 2.NP: podkroví: 5,6*(0,5+4,8+0,57)+12,6*(0,5+5,8+0,5)
118,55 m2 118,55 m2 118,55 m2
Konstr. výška 3,30 3,00 3,40
Obestavěný prostor (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název 1.NP: 118,55×3,30 2.NP: 118,55×3,00 Podkroví: 118,55×(0,45+2,95/2) Obestavěný prostor - celkem:
=
= = =
OP 391,22 m2 355,65 m2 254,89 m2 1 001,76 m2
Ocenění nákladovým způsobem (věcná hodnota): Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena Reprodukční hodnota Stáří Opotřebení Rodinný dům - Věcná hodnota (VH)
(ZP) (UP) (OP) (JC) (JC × OP) (S) (O)
-7-
2
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] [Kč] [roky] [%] [Kč]
Ocenění 118,55 180,78 1 001,76 8 107,00 8 121 303,99 80 30% 5 684 913,00
PRACOVNÍ VERZE 1.2 Ocenění pozemků Porovnávací metoda Ocenění pozemků je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Byly porovnány ceny nabízených obdobných nemovitostí v realitních časopisech a v inzerci a dále byla použita nabídka nemovitostí na internetu. V lokalitě Říčany se v daném čase pozemky obchodují resp. nabízejí v částkách 3.000,00 – 6.000,00 Kč/m2. Srovnávací nemovitosti jsou uloženy v databázi znalce. Vzhledem k situování oceňované nemovitosti je použita jednotková cena 5.000,00 Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha 93/1 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ]
128 128
Rekapitulace ocenění nákladovým způsobem Stavby Pozemky Cena nákladovým způsobem celkem
Jednotková cena [ Kč/m2 ]
5 000,00 Cena celkem
Celková cena pozemku [Kč]
640 000,00
5 684 913,00 Kč 640 000,00 Kč 6 324 913,00 Kč
-8-
PRACOVNÍ VERZE 2. Výnosový způsob Nemovitost v současné době není pronajímaná. Nemovitost byla naposledy užívaná jako obchodní prostory a fitness studio. Na základě vlastních zkušeností, konzultací s realitními kancelářemi a z realitní inzerce bylo zjištěno, že obvyklé nájemné podobných prostorů se v dané lokalitě a v daném místě pohybuje kolem částky 200,00 - 300,00 Kč/m2/měs. tj. 2.400,00 – 3.600,00 Kč/m2/rok. Srovnávací nemovitosti jsou uloženy v databázi znalce. Jako podklad pro stanovení výnosové hodnoty bylo vzhledem umístění nemovitosti v dobré lokalitě použito nájemné 290,0 Kč/m2/měsíc tj. 3 480,00 Kč/m2/rok. Míra kapitalizace byla stanovena ve výši 7,0 % v souladu s tím, jak je uváděná pro daný typ a umístění nemovitosti (obchody a kanceláře v dobré poloze) v odborné literatuře (časopis Znalec 1/2006) a obdobně také v oceňovací vyhlášce. Přehled ploch a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlah. plocha [m2]
1. Provozní prostory Celkem:
nájem jednotkový [Kč/m2/měsíc]
180 78 180,78
[Kč/m2/rok]
290,00
míra kapit.
celkem
3 480,00
[Kč/rok]
[%]
629 114,00 629 114,00
7,00 %
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti RC × Pojištění RC × Opravy a údržba RC × Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Výnosová hodnota
PP
m2
RC
Kč
Nj
Kč/(m2×rok)
Nj × PP
Kč/rok %
Nh
Kč/rok
odhad
Kč/rok
0,06%
Kč/rok
0,70%
Kč/rok
0,50%
Kč/rok Kč/rok
V
Kč/rok
N=Nh-V
Kč/rok %
3 480,00 629 114,40 0,95 597 658,68 2 000,00 4 872,78 56 849,13 40 606,52 0,00 104 328,43 493 330,25 7,00%
Cv = N / i
Cv
-9-
180,78 8 121 303,99
Kč
7 047 575,00
PRACOVNÍ VERZE 3. Porovnávací způsob Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací způsob ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. K porovnání byly použity objekty prodané v průběhu uplynulého roku, byly provedeny konzultace s realitními kancelářemi Ráj nemovitostí s.r.o., RK Nemo, RK ing.Frejlach. Byly porovnány ceny nabízených obdobných nemovitostí v realitních časopisech a v inzerci a dále byla použita nabídka nemovitostí na internetu. Ceny podle inzerce jsou většinou nadsazeny, proto byly, tak jak je zjištěno z uskutečněných prodejů a jak je uváděno v odborné literatuře, redukovány na zhruba 75 - 90 %. Chybné, nepřesné a zavádějící údaje o zastavěných a podlahových plochách, technickém stavu a další informace uváděné v nabídkách jsou upraveny a uvedeny na pravou míru pokud možno podle skutečností zjištěných z veřejně dostupných databází (Katastr nemovitostí, předložené fotodokumentace inzerentů, ad.). Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Zastavěná plocha (stavbou): Obestavěný prostor: Plocha pozemku:
180,78 m2 118,55 m2 1 001,76 m2 128,0 m2
Srovnatelné nemovitosti 01 Prodej kanceláře 491 m² Habrová, Říčany Prvorepubliková vila navržena a zrealizována Ing. arch. Kotlářem. V přízemní byt 2+1 75 m2 s výstupem na zahradu, v 2.NP byt 3+1 245 m2, oba s vlastním samostatným vstupem, (možnost byty spojit v jeden celek). Zimní zahrada s krbem, výstupem na terasu s vytápěným bazénem a na zahradu. Vytápění - tepelné čerpadlo + plynové a na pevná paliva. Garáž pro tři auta + zázemí, s oboustranným vstupem. V roce 2001 rekonstrukce celého objektu. Energetická třída B. Dům je podsklepený (125 m2), část protiletecký kryt. Vlastní kopaná studna (38 m) – funkční napojení. Zahrada 1291 m2 byla navržena na zakázku. Celková cena: 17 840 000 Kč Cena za m²: 36 334 Kč ID zakázky: OF123945 Aktualizace: 07.01.2016 Stav objektu: Velmi dobrý Plocha zastavěná: 491 m2 Užitná plocha: 491 m2 Prodejce: Duna House, Michelská 300/60, Praha - Michle 02 Prodej rodinného domu 356 m², Masarykovo nám., Říčany dům na náměstí T.G. Masaryka v Říčanech s možností vybudování obchodních prostor. V domě jsou dvě bytové jednotky, v přízemí byt 3+kk, horní část domu je po přestavbě a rekonstrukci – nový mezonetový byt 5+1. Na zahradě je garáž, bazén a zahradní domek s dílnou. Celková cena: 13 990 000 Kč (k jednání) ID zakázky: ZD008158 Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový - 10 -
PRACOVNÍ VERZE Plocha zastavěná: 430 m2 Užitná plocha: 356 m2 Plocha pozemku: 1549 m2 IS: Vše Prodejce: 1. Zbraslavská realitní kancelář, Zbraslavské náměstí 463, Praha - Zbraslav 03 Prodej rodinného domu 155 m², pozemek 473 m² Mírová, Říčany - Pacov RD 4+kk 149 m2 v Říčanech - Pacově s jižně orientovanou zahradou, na pozemku 473 m2. Developerský projekt Quatro Říčany. Součástí je podíl na pozemku 420 m2, kde budou parkovací stání pro hosty a příjezdová komunikace k domům. Domy jsou navrhovány jako 4+kk s možností rozšíření o další prostory v podkroví o velikosti 65 m2. Zahrady domů jsou jižně orientovány. V přízemí je vstupní hala, technická místnost, šatna, koupelna (WC a sprchový kout), obývací pokoj s kuchyní a komorou pod schodištěm. V plnohodnotném prvním patře je chodba, koupelna (sprchový kout, vana a WC), ložnice, dva pokoje. Vně domu je kryté parkovací stání pro dvě vozidla a sklad na zahradní techniku. Celková cena: 7 142 035 Kč ID zakázky: 34 Aktualizace: 13.12.2015 Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový Plocha zastavěná: 88 m2 Užitná plocha: 155 m2 Plocha pozemku: 473 m2 Prodejce: 4 PROPERTY a.s., Donská 275/9, Praha - Vršovice 04 Prodej rodinného domu 144 m², pozemek 386 m² Dunajská, Říčany Řadový RD 5+kk s garáží, 144 m2 na pozemku 386 m2. Obývací pokoj vč. kuchyňského koutu 42 m2 s výstupem na zahradu, 4 pokoje, koupelna, 2× toaleta. Garáž s dálkově ovládanými vraty. Další možnost parkování na vlastním pozemku před domem. Podlahové vytápění v přízemí, plynový kotel Geminox. Developerský projekt navazující na původní venkovskou zástavbu bez další zástavby v okolí. Lokalita pro výstavbu se nachází na JV okraji. Za lokalitou je podle územního plánu nezastavitelná část. Celková cena: 6 195 000 Kč ID zakázky: N13017 Plocha zastavěná: 73 m2 Užitná plocha: 144 m2 Plocha pozemku: 386 m2 Plocha zahrady: 313 m2 Energetická náročnost budovy: Třída A Prodejce: REALPARTNERS, Mezi školami 2479/19, Praha - Stodůlky 05 Prodej rodinného domu 139 m², pozemek 192 m² Dančí, Říčany novostavba řadového RD 4+kk. 1.NP: obývací pokoj+kk (celkem 48 m2), spíž, WC, sprchový kout, technická místnost, schodiště, vstupní hala. 2.NP: 3×ložnice, koupelna se sprch. koutem + WC, hala. Užitná plocha cca 139 m2. Plocha pozemku včetně předzahrádky a zahrady 192 m2. Zdivo Porotherm. Vytápění vlastní plyn. kotel s průtokovým ohřevem teplé vody. Všechny IS. Okraj centra. Prodej včetně kompletně vybavené kuch. linky. 4x vestavěná skříň (vstupní hala, každá ložnice). Rozvod TV, internetu. Vnitřní předokenní žaluzie. Příprava na instalaci el. ovládaných venkovních předokenních žaluzií a markýzy. Upravená předzahrádka s vlastním parkovacím stáním pro dva vozy. Upravená zahrádka (podle návrhu zahr. architekta). Zastřešená venkovní pergola včetně zahradního krbu. Celková cena: 5 300 000 Kč ID zakázky: 1272-1111 - 11 -
PRACOVNÍ VERZE Užitná plocha: 139 m2 Plocha pozemku: 192 m2 IS: všechny Prodejce: RK Expres-reality.cz, Na dolinách 16/2, Praha - Podolí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha, lokalita K3 Provedení, vybavení a příslušenství K4 Celkový technický stav K5 Úvaha zpracovatele ocenění vým.
cena celková
jednotková
K1
K2
K3
K4
K5
Ki
1 Habrová
320
17 840 000,00
55 750,00
0,75
1,15
1,00
0,90
1,00
0,78
43 275,94
2 Masarykovo nám.
356
13 990 000,00
39 297,75
0,80
0,95
1,00
0,90
1,00
0,68
26 879,66
3 Mírová
155
7 142 035,00
46 077,65
0,90
1,20
0,90
1,00
1,00
0,97
44 787,47
4 Dunajská
144
6 195 000,00
43 020,83
0,90
1,20
0,90
1,00
1,00
0,97
41 816,25
5 Dančí
139
5 300 000,00
38 129,50
0,95
1,20
0,90
1,00
1,00
1,03
39 120,86
min
26 879,66
max
44 787,47
průměr
39 176,04
medián
41 816,25
geometrický průměr
38 558,14
výměra
180,78 39 000,00
použitá jednotková cena
Výsledná cena
7 050 420,00
Rekapitulace ocenění porovnávacím způsobem Cena porovnávacím způsobem celkem
7 050 400,00 Kč
- 12 -
PRACOVNÍ VERZE C. Rekapitulace Nákladový způsob (věcná hodnota): Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:
5 684 913,00 Kč 640 000,00 Kč 6 324 913,00 Kč
Výnosový způsob:
7 047 575,00 Kč
Porovnávací způsob:
7 050 400,00 Kč
Stavební objekty jsou oceněny s přihlédnutím ke stavebně technickému stavu prvků dlouhodobé životnosti, stáří, prováděné údržbě, způsobu užívání a ostatním rozhodným skutečnostem. klady: zápory:
dobrá lokalita, možnost rozvoje do půdního prostoru, malý pozemek, vybavení pouze ve standardu,
Předmětná nemovitost je oceněna v souladu s mezinárodními oceňovacími standardy IVSC (International Valuation Standards Committee) a TEGoVA (The European Group of Valuers Associations), která vydává Evropské oceňovací standardy – EVS 2003 (Evropan Valuation Standards 2003) a s principy, které jsou základem RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: Porovnáním všech dostupných informací o hodnocené nemovitosti, s přihlédnutím k danému místu a času a k danému typu nemovitosti, s uvážením celkové situace v regionu a vyhodnocením těchto skutečností, odhaduji, s pravděpodobností 85%, obvyklou cenu celé nemovitosti tj. pozemku parc.č 93/1 s budovou č.p. 27 a s příslušenstvím, vše v k.ú. Říčany-Radošovice, obec Říčany, okres Praha-východ, ul. Černokostelecká č. 27/50, Říčany, ve stavu k datu ocenění při obvyklém způsobu prodeje na:
Obvyklá cena: 7 000 000,- Kč slovy: sedm milionů Kč
Praha, dne 08.01.2016 Ing. Miroslav Kotaška Smaragdová 443, Praha 5 telefon: 724 02 51 83
- 13 -
PRACOVNÍ VERZE D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.11.1999 č.j. Spr 2329/99 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3509-179/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji přiloženým dokladem.
E. Seznam příloh: 1. 2. 3. 4.
Informace z katastru nemovitostí Situování nemovitosti Mapové podklady – kat. mapa Fotodokumentace
1 A4 1 A4 1 A4 2 A4
- 14 -
SITUOVÁNÍ NEMOVITOSTI
FOTODOKUMENTACE
