2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1162/78/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/32 na pozemcích parc. č. st. 65, 509/2 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 56 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 65; to vše v k. ú. Hrušov nad Jizerou, obec Hrušov, okres Mladá Boleslav.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 16198/11-64 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 27. 2. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.3.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 60 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 4.4.2015

Znalecký posudek č. 1162/78/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 56, který je součástí parc. č. st. 65, a příslušenství........................................... 11

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 14

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 15

7.5.

Povodňový plán ČR - CAP .............................................................................................................. 16

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 17

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 18

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 18 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 18

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 25

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 26

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 36

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 37

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 37

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 37



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 16198/11-64: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 211, tj.: - podíl ve výši id. 1/32 na pozemcích parc. č. st. 65 a 509/2 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 56 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 65; to vše v k. ú. Hrušov nad Jizerou, obec Hrušov, okres Mladá Boleslav. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 211 pro k. ú. Hrušov nad Jizerou, obec Hrušov, okres Mladá Boleslav; ke dni 27.2.2015 ALV:

Vlastník


Stránka 3 z 37


BLV:

FLV:

Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: parc. č. st. 65 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Hrušov, č. p. 56 Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 65 parc. č. 509/2 zahrada Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 509/2 32011 465 m


Výměra: 2 201 m

465 m

2

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc


Stránka 4 z 37



B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 11.3.2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byli obeslání následující spoluvlastníci: Ladislav Bango, Tibor Bango, Karol Bango. Tyto dopisy se však vrátili zpět. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 211 ze dne 27.2.2015, k. ú. Hrušov nad Jizerou, obec Hrušov, okres Mladá Boleslav – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 16198/11-64 ze dne 27.2.2015 Sdělení MěU Mladá Boleslav ze dne 16.3.2015; č. j. 7049/2015/odst/LEKU; vyřizuje: Kučerová; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 211 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Hrušov nad Jizerou – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Hrušov Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha


Stránka 5 z 37



Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 6 z 37



Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.


Stránka 7 z 37



Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 211 ze dne 27.2.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 211 ze dne 27.2.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byl nařízen výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.


Stránka 8 z 37



6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 9 z 37



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Mladá Boleslav, v obci Hrušov, v katastrálním území Hrušov nad Jizerou, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o střed obce Hrušov, oceňovaná nemovitá věc je vzdálená cca 50 m jihovýchodním směrem od obecního úřadu a cca 200 m severozápadním směrem od autobusové zastávky U Křížku. Okresní město Mladá Boleslav je vzdáleno cca 13 km jízdy severním směrem. Hlavní město Praha (Václavské náměstí) je vzdálené cca 50 km jízdy jihozápadním směrem. Jedná se o menší obec, kterou obklopují pole a ze západní strany částečně i lesní porost. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je z občanské vybavenosti k dispozici pouze obecní úřad. Základní občanská vybavenost je k dispozici v rámci sousední obce Brodce (cca 4 km) – ZŠ, MŠ, pošta, hypermarket a knihovna. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci okresního města Mladá Boleslav (cca 13 km). Dopravní dostupnost: Obec je podprůměrně dostupná veřejnou dopravou; k dispozici je pouze autobusová zastávka (cca 250 m od oc. nem.) zajišťující podprůměrnou dopravní dostupnost (Hrušov x Mladá Boleslav – 35 min jízdy; cca 10 spojů za den). Nevýhodou je nízká četnost spojů a absence nočních spojů. Vlaková stanice je nejblíže v sousední obci Chotětov cca 5 km jízdy západním směrem, nebo v obci Krnsko cca 7 km jízdy severním směrem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 622/1 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: silnice, vlastník Středočeský kraj). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod a dešťová kanalizace. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo

Název obce

Kód obce

CZ0207

Hrušov

565733

33

Správní 2 obvod 1 2115

1

3 1

4

5

6

494 237 153

7

8

9

1

1

0

10 11 12 13 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené


Stránka 10 z 37



byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 56, který je součástí parc. č. st. 65, a příslušenství Jedná se o stavbu obdélníkovitého tvaru, která se skládá ze 2 nadzemních podlaží a stavebně neupraveného podkroví (půdy). V jižní části objektu se nachází přístavba vstupu. Objekt je svou (severovýchodní) štítovou stranou orientován směrem do ulice, svou (jihozápadní) štítovou stranou navazuje na kůlnu I. Na pozemku u domu se nachází 2 kůlny, garáž a přístřešek, který tvoří příslušenství. Oceňované pozemky jsou oplocené, částečně udržované a společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení Nebylo zjištěno. Nemovité věci pravděpodobně nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Dle LV č. 211 ze dne 27. 2. 2015 pro k. ú. Hrušov nad Jizerou mají nemovité věci celkem 11 spoluvlastníků s rozdílnými spoluvlastnickými podíly. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je pravděpodobně v souladu s nejlepším možným využitím. Ke dni místního šetření nejsou nemovité věci pravděpodobně užívány, je plná schránka, údržba porostů na pozemku je zanedbaná, pohledem z ulice přes okno do interiéru byla vidět prázdná místnost bez vybavení nábytkem. Zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 80-ti lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové bez izolace proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar polovalbový (směrem do ulice) sedlový (směrem na jihozápad), krov dřevěný Krytina střechy: pálená taška, hřebeny dobetonovány Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného, částečně zkorodovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka břízolitová, ze severozápadní strany je pouze hrubé vápenné omítnutí Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky / částečně opadávají Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: betonová


Stránka 11 z 37



Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby Vytápění: ústřední na tuhá paliva / plechové radiátory Ohřev teplé vody: el. boiler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody a teplé vody od boileru Hygienické vybavení: podstandardní (vana, umyvadlo, wc) Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není k dispozici Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 56 - odměřeno z KM Konstrukční výška

Podlaží

Výpočet

1.NP 2.NP

20,7*6+3*1,8 20,7*6 20,7*6 - nadezdívka

půdní prostor

20,7*6*3*0,5-1

3 m 2,6 m 0,6 m

Zastavěná plocha 2

129,60 m 2 124,20 m 2 124,20 m

- sedlová/polovalbová střecha

Obestavěný prostor 3

389 m 3 323 m 3 75 m 185 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

3

972 m

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

3

2

130 m 2 254 m 2 254 m

Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 25,02 7,32 32,34 97,66 0,75

zastavěná plocha - obvodové zdivo zastavěná plocha - vnitřní příčky zastavěná plocha celková všemi zdmi započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha

Informativní odhad vnitřních výměr místností rodinného domu č. p. 56 Podlaží

Místnost

1.NP vnitřní výměra - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP vnitřní výměra - odhad 0,75 x zastavěná plocha 2.NP 2.NP terasa - odhad

Podlahová plocha

Zohledněno

97,20

100%

93,15 4,16

100% 50%

Započitatelná plocha 2.NP Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)


Započitatelná plocha 97,20 97,20 93,15 2,08

2

m 2 m 2 m 2 m 2

95,23 m

192 m

2

Stránka 12 z 37



Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 80-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost, některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu. Při místním šetření (přes okno) bylo zjištěno, že je objekt vybydlený. Stavba je pravděpodobně delší dobu neobydlená. Na fasádě objektu se mezi oknem v 1.NP a ve 2.NP (jihovýchodní strana RD) nachází prasklina v omítce. Další prasklina v omítce se nachází na severozápadní straně objektu. Tato strana objektu je pouze na hrubo omítnutá. Klempířské konstrukce jsou částečně zkorodované. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako nevalný, vyžadující pravděpodobně provedení rekonstrukce vnitřních prostor a výměnu části ostatních prvků krátkodobé životnosti (např. okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.). Pokud nedojde k výše uvedeným opravám, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, dešťová kanalizace, odkanalizování do jímky, vodovod (jsou součástí pozemku) b) Jímka – betonová (je součástí pozemku) c) Oplocení – z uliční strany z části nové – zděné sloupy/ zděná podezdívka s dřevěnou výplní, z větší části původní ocelové sloupky s drátěnou výplní d) Vstupní branka - kovová branka s dřevěnou výplní e) Vjezdová brána – kovová s dřevěnou výplní f) Zpevněné plochy – venkovní betonová dlažba

-

Garáž - stojí na rozhraní pozemků parc. č. st. 65 a 509/2 a není zakreslená v katastrální mapě. Stavba je pravděpodobně využívaná jako garáž se skladovými prostory. Stavba je přízemní, zděná, se sedlovou střechou, krytou pálenou krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného / zkorodovaného plechu, vrata dřevěná, fasáda omítnutá, vjezdová vrata dřevěná, dveře dřevěné. Stav objektu je nevalný, stáří odhaduji na cca 60 let.. Informativní odhad obestavěného prostoru garáže Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 5,5*8,7 2,2 m 47,85 m 105 m zastřešení

5,5*8,7*2,2*0,5 - sedlová střecha

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo -

53 m

3

158 m

3

Kůlna I. – jedná se o zděnou přízemní stavbu, která navazuje na rodinný dům č. p. 56 jižním směrem, stojí na pozemku parc. č. 509/2 a není zakreslena v katastrální mapě. Stavba má pultovou střechu, omítnutou fasádu, vstupní dveře dřevěné. Ostatní konstrukce a vybavení nebylo možné z veřejně přístupných míst rozeznat. Stav objektu je nevalný, stáří odhaduji na cca 60 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny I. Podlaží

Výpočet

1.NP

4,2*3


Konstrukční výška 3,5 m

Zastavěná plocha 2 12,60 m

Obestavěný prostor 3 44 m

Stránka 13 z 37




44 m

3

Kůlna II. – jedná se o zděnou přízemní stavbu, která navazuje na garáž, stojí na pozemku parc. č. st. 65 a není zakreslena v katastrální mapě. Stavba má pultovou střechu krytou osinkocementovými vlnitými deskami, dveře jsou 3x dřevěné svlakové, fasáda omítnutá. Stav objektu je nevalný, stáří odhaduji na cca 60 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny II. Podlaží

Výpočet

1.NP

1,8*2,5





12 m

3

Přístřešek– nachází se ve střední části pozemku parc. č. 509/2, má čtvercový tvar. Konstrukce stavby je dřevěná, střecha stanová, střešní krytina z asfaltových šindelů. Stav objektu je střední, stáří odhaduji na cca 10 let. Informativní odhad obestavěného prostoru přístřešku Podlaží

Výpočet

1.NP

4,5*4,5

zastřešení

4,5*4,5*1,5*1/3 - stanová střecha




Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

10 m

3

55 m

3

7.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl id. 1/32 na pozemcích parc. č. st. 65 a 509/2, které jsou zapsané na LV č. 211 ze dne 27.2.2015 pro k. ú. Hrušov nad Jizerou, obec Hrušov, okres Mladá Boleslav. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 65: parcela neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. parc. č.509/2 : 508/2, 509/3, 794 Pozemek parc. č. st. 65


Stránka 14 z 37



Pozemek je rovinný, má lichoběžníkovitý tvar, je z větší části zastavěn stavbou rodinného domu č. p. 56, garáží a kůlnou II. Část pozemku má zpevněný povrch venkovními betonovými dlaždicemi tvořící přístupovou cestu k výše uvedeným stavbám. Část pozemku má travnatý povrch. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Rodinný dům, garáž i vedlejší stavby nejsou řádně zakresleny v katastrální mapě. Pozemek parc. č. 509/2

Pozemek je mírně svažitý, má nepravidelný tvar, tvoří převážně zahradu ke stavbě rodinného domu. Pozemek je ve své západní části částečně zastavěn rodinným domem, kůlnou I., ve střední části garáží a přístřeškem. Jižní část pozemku má travnatý povrch s trvalými porosty – ovocné stromy. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Na pozemku se nachází stavby, které nejsou zakresleny v katastrální mapě.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Hrušov se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako “BI“

BI – všeobecné plochy bydlení Hlavní využití: všeobecně obytná funkce – bydlení v rodinných domech s možností výstavby objektů drobné výroby, služeb, veřejné vybavenosti, sportu. Přípustné využití: u stávající zástavby individuální rekreace, dále zahrady oplocené s funkcí rekreační, 2 okrasnou a užitkovou, zařízení občanské vybavenosti, obchodní prodej do plochy 1000 m , nevýrobní služby, drobná řemeslná výroba v rámci živnostenské činnosti, vyhovující § 11,12,13 nařízení vlády č. 502/2000 Sb., o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací a § 22 vyhl. č. 501/2006 Sb., tzn. že nebude negativně zasahovat z hlediska hluku, zápachu, prašnosti atd. sousední pozemky, nezbytná technická vybavenost,


Stránka 15 z 37



místní komunikace, parkoviště pro vlastní osobní automobily a automobily zákazníků, zeleň obytná, ochranná a omezeně veřejná. Kromě vlastního objektu pro bydlení, může být na pozemku proveden nebytový objekt o 2 max. zastavěné ploše 150 m . Nemovitosti č. parc 57-62, 129, 540,541/5, 523/2 a objekt bývalé vodárny, ležící u Jizery při turistické značené trase a navrhované cyklostezce Praha - M.Boleslav se mohou stavebními úpravami a přístavbami upravit na dominantní využití pro individuální rekreaci rodinná ubytovací zařízení s restauračním zařízením pro „letní“a místní hosty a cykloturisty, značení cyklostezky, zastavení při cyklostezce, se souvisejícími a doplňkovými stavbami: úschovna zavazadel a kol, informační tabule, lavičky, odpočívadla, koše na odpadky a další doplňková architektura, komunikace, VO. Podmínky prostorového uspořádání: Rozvojové obytné plochy jsou určené pro zástavbu solitérními rodinnými domy, dvojdomy, objekty technického vybavení, veřejného prostranství, komunikacemi a eventuelně plochami veřejné zeleně. Pro obslužné obousměrné komunikace a chodníky funkční třídy C3 nebo D1 budou odděleny pozemky v šíři 9 - 10.5 m. Připojení na silnici III/2751 buď na stávající křižovatku, s částečným kompenzačním záborem p.č.parc.: 802, 803, 784,785 nebo novou křižovatkou ve vzdálenosti min.150 m (tab.2 ČSN 73 6110) od nejbližší stávající křižovatky. U nově vzniklých pozemků pro stavby RD, bude po nabytí právní moci územního rozhodnutí vyhotoven geometrický plán lokalit a bude provedena změna zápisu u příslušného katastrálního úřadu (u pozemků RD z orné půdy na zahrady, atd.) Solitérní RD včetně doplňkových staveb nepřekročí svojí zastavěnou plochou 30% plochy pozemku, ostatní stavby 50% plochy pozemku. Jako doplňkové stavby se povolují u RD venkovní bazén volný nebo krytý, zahradní altán (sklad nářadí, ovoce, zeleniny) do 25 m 2 zastavěné plochy, zpevněné plochy u venkovních krbů s možností přístřešků, jedno kryté stání pro osobní automobil a box na popelnice začleněný do oplocení a objekty do 25 m 2 (ve smyslu definice stavebního zákona - drobné stavby) pro chov drobného hospodářského zvířectva za podmínek stanovených okr. hygienikem ve stavebním povolení. Stavby RD mohou být podsklepené, přízemní s obytným podkrovím se šikmými střechami sedlovými, valbovými, polovalbovými a pultovými s max. výškou hřebene 8.90 m nad nejvyšším upraveným bodem terénu u stavby. Garáže budou vestavěné do RD. Úroveň podlahy garáže bude v rozmezí - 1,80 až + 0,50 m vzhledem k úrovni přízemí se spádem nájezdové rampy max. 1:5,5. U RD s větší vzdáleností regulační čáry než 15 m může být garáž mimo hlavní objekt. Místo klasické garáže může být proveden přístřešek. Regulační čára zástavby bude min. 4 m a nepřesáhne 20 m od uliční čáry. Od společné hranice se sousedními stavbami budou RD umístěny min. 5 m. Výjimečně může být zkrácena na 3,0 m, v případě, že bude dodržen odstup mezi objekty RD min. 7,0 m. Všechny pozemky, kromě pozemků občanské vybavenosti a komerčního využití budou oploceny. Na společných hranicích průhledným ocelovým do max. výšky od upraveného terénu 150 cm. Čelní oplocení u komunikace v max. výšce 130 cm nad komunikací s kamenným nebo imitujícím betonovým soklem a s dřevěnou konstrukcí výplňových rámů. Omítky budou u všech objektů hladké štukové. Krytina keramická nebo betonová, chodníky, okapové chodníčky, venkovní terasy, příjezdové cesty ke garážím ze zámkové betonové dlažby.

7.5. Povodňový plán ČR - CAP Dle povodňového plánu české asociace pojišťoven (CAP) www.cap.cz se pozemky nenachází v záplavové oblasti – ZÓNA 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně / záplavy.


Stránka 16 z 37



7.6. Shrnutí Adresa: okres Mladá Boleslav, obec Hrušov Nemovité věci:

Rodinný dům č. p. 56 s pozemky parc. č. st. 65 a 509/2 vč. příslušenství - podíl id. 1/32

Vybavení:

nevalný nebyla zjištěna

Příslušenstv a ISí:

1.NP + 2.NP + půda

Výměra pozemků:

podstandardní Venkovní úpravy, Garáž, Kůlna I., Kůlna II., Přístřešek 2 666 m

Zast. plocha 1.NP:

130 m

2

254 m

2

Dispozice vč.zhodnocení: Podlažnost:

Vybavení:

Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.): Realizovatelnost: Předmětem ocenění je:

972 m

3

192 m

2

velmi obtížná podíl id. 1/32

Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

0,381 5,063

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 17 z 37



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 18 z 37



Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/32 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 211 ze dne 27.2.2015 mají nemovité věci celkem 11 spoluvlastníků. Nemovité věci pravděpodobně nelze rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Hrušov a blízkém okolí do 1 km - bylo nalezeno celkem 12 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 865.000 Kč do 3.900.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 69 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 300.000 Kč do 11.700.000 Kč. 2.) www.reality.cz V obci a okolí do 10 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 43 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 440.000 Kč do11.00.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v okolí obce Hrušov - byly nalezeny 2 nemovité věci s nabídkovou cenou 865.000 Kč a 3.090.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na tomto serveru nebyla v obci Hrušov nalezena žádná uskutečněná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. 5.) http://www.eurodrazby.cz ; http://www.exdrazby.cz Na tomto serveru byla v obci Hrušov nalezena 1 uskutečněná nedobrovolná dražba. V obci Hrušov a v sousední obci Brodce nad Jizerou byly nalezeny 2 neuskutečněné dražby z důvodu, že nebyla složena dražební jistota. V obou případech byl dražen podíl na nemovitých věcech.

Nemovité věci: Adresa: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Realizovaná dražba č. 1

Dražba č. 2 - nebyla složena jistota

Dražba č. 3 - nebyla složena jistota

1/2 dvojdomu

stavba užívaná k bydlení

oceňované nemovité věci

Brodce 185 3 km

Hrušov 56

Hrušov 102 320 m

0m

Fotografie:


Stránka 19 z 37


Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]: Vydražená / vyvolávací cena [Kč]: Vydražená / vyvolávací cena [Kč / m2 zap.pl.]:


Střecha je sedlová, krytina tašková, fasáda zateplená, schody dřevěné, okna plastová, dveře hladké. Na podlaze dlažby a beton, vytápění ústřední, elektroinstalace je třífázová, bleskosvod je proveden. Koupelna je s vanou, umyvadlem, WC je samostatné, ohřev TUV el. boilerem, vytápění ústřední na TP. Příslušenství tvoří kolna. Dražba byla uskutečněna dne 6.2.2014. zděné 4+1 1.PP + 1.NP + podkroví 823 468 90 146

Původně průmyslový objektu užívaný bez kolaudace k bydlení ve špatném stavu bez vybavení. V blízkosti je výrobní areál bývalého cukrovaru. Předmětem dražby byl podíl id. 1/5. Dražba byla vložena do systému dne 26.2.2015.

Dražba byla ohlášena na 9.1.2013, dražební jistota však nebyla složena. Předmětem dražby byl podíl id. 1/8.

zděné neznámá 1.NP + půda 3 005 2 769 340 255

zděné neznámá 1.NP + 2.NP + půda 666 nezjištěn 130 192

1 270 000

80 000

63 333

8 684

1 569

2 639

Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech umístěných v malých obcích bez občanské vybavenosti s podprůměrnou obslužností veřejnou dopravou. Objekt je navíc v nevalném stavu, vybavení je podstandardní – poptávka je spíše po zrekonstruovaných objektech. Objekt je také poměrně objemný, náklady na případnou rekonstrukci budou vysoké. Předmětem ocenění je také pouze spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech, obchodovatelnost proto posuzuji jako velmi obtížnou a to v dlouhém časovém horizontu. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 20 z 37



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

rodinný dům

rodinný dům

rodinný dům

rodinný dům

rodinný dům

Adresa:

Hrušov 56

Voděrady 25, Luštěnice

Rudé armády 87, Brodce

Jizerní Vtelno 130

Dražice 68, Benátky nad Kropáčova Vrutice 5 Jizerou

Vzdálenost cca od oc. nem.:

x

1/2 dvojdomu

10 km

3,5 km

5 km

5 km

12 km

RD prošel v r. 2007 ze 3/4 rekonstrukcí (fasáda, zateplení, elektro rozvody, plastová okna, radiátory, obvodové zdi, nové podlahy atd.). V 1.NP: předsíň, kuchyň, koupelna, obývací pokoj a ložnice. V podkroví: 2x pokoj, terasa, půda. Vytápění plynovým kotlem. Celkové měsíční náklady na provoz domu cca 3.000,-Kč zděné 4+1 1.NP + podkroví/půda 711 nezjištěn 110 135

Dům je přízemní, nepodsklepený, dispoziční řešení je 2+1 s možností vybudování dalších 1 - 2 obytných místností v podkroví. K domu byla přistavěna veranda s koupelnou a sam. WC. Vytápění je ústředním topením (kotel na TP).

Dům je obyvatelný, ale nutná je rekonstrukce. Vytápění na tuhá paliva. Dispozice: 1.NP: 3+kk, st. upr. podkroví: 3x pokoj.

Dispozice: 1.NP: vstupní chodba, 3 samostatné pokoje, koupelna, WC, kuchyň. Půdní prostor vhodný k přestavbě. Dům je po část. rekonstrukci (plastová okna, střecha Bramac, vytápění), napojen na kanalizaci. Na pozemku stojí menší hospodářská budova.

Dům obsahuje 1 byt 3+1, možná je půdní vestavba. V objektu je dále koupelna, kotelna, uhelna a 2x WC. Dům je v původním stavu se základní údržbou, obyvatelný, ústřední topení (kotel) na TP + 1x wafky, obecný vodovod.

zděné 2+1 1.NP + půda 460 nezjištěn 165 85

zděné 6+kk 1.NP + podkroví 1 126 nezjištěn 118 168

zděné 3+1 1.NP + půda 437 nezjištěn 122 95

zděné 3+1 1.PP + 1.NP + půda 1 058 nezjištěn 117 125

1 890 000

1 800 000

1 770 000

1 650 000

1 499 000

14 000

21 176

10 561

17 339

12 040

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

x

zděné nebylo zjištěno 1.NP + 2.NP + půda 666 972 130 192

Nabídková / prodejní cena [Kč]: 2

Cena [Kč / m zap.pl.]: Variační koeficient [%]:


25,45%

Stránka 21 z 37


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

lépe dostupná - vlak

Hrušov 56

0,98 rovinný až mírně svažitý s porosty, 666 m2

K2 - Pozemek:

rovinný, udržovaný, obdobná výměra 1,00

K3 - Stav:

nevalný

K4 - Vybavení, příslušenství:

K5 - Velikost nemovitých věcí:

podstandardní; garáž, 2x kůlna, přístřešek 1.NP + 2.NP + půda; zap. pl. = 192 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, V, dešťová K

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: 2

Vážený průměr [Kč / m zap.pl.]: Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

lepší - dostupnost a obč. lepší - dostupnost a obč. vybavenost; hluk z ulice vybavenost 0,90 0,95 rovinný, převážně rovinný, neudržovaný; zpevněný; menší větší výměry výměra 1,04 0,91

obdobná

obdobná

1,00

1,00

rovinný

mírně svažitý, s porosty, větší výměry

1,00 lepší - exteriér po reko., interiér nevalný 0,95

nevalný

podstandardní, hospodářská budova

vysoce podstandardní; kůlna, garáž

1,00 menší objekt, 1.NP + půda 0,80 E, V, K 0,98

1,00 menší objekt, 1.PP + 1.NP + půda 0,93 E, V, P 0,98

střední po rekonstrukci

střední - udržovaný

nevalný

0,90

0,90 menší objekt, 1.NP + podkroví/půda 0,95 E, V 1,00

0,95 standardní s opotřebením; hosp. stavení, kolna, garáž 0,95 menší objekt, 1.NP + půda 0,80 E, V 1,00

1,00 podstandardní; garáž, dílna, chlévy, stáje, kůlna, studna 1,00 menší objekt, 1.NP + podkroví 1,00 E, V 1,00

stredoceskereality.cz; ID: N00360; prodáno

www.reality.cz; ID: DMV-N65767

www.reality.cz; ID: W81-435107

www.rksting.cz; ID: 84875

reality.idnes.cz; ID: IDNES-N00433ZK

0,85 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

0,70 bez exekuce 0,96 lepší celkový dojem 0,90



0,85 bez exekuce 0,96 1/2 dvojdomu 1,02

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

standardní; 2x garáž, venkovní altán, dílna

1,00

8 448

8 615

8 655

7 888

8 678

8 403

1 621 996 3,51%

1 654 071

1 661 803

1 514 535

1 666 248

1 613 321

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

56 912 1 514 535 1 565 084 1 621 996 1 678 908

Maximální upravená cena [Kč]:

1 666 248


0,92

Stránka 22 z 37



Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/32 na LV č. 211, k. ú. Hrušov nad Jizerou Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/32 na LV č. 211, k. ú. Hrušov nad Jizerou Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů

1 621 996 50 687 (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/32 na LV č. 211, k. ú. Hrušov nad Jizerou

40 000

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5


40 550

Stránka 23 z 37



Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita Ponižující faktory: o předpokládaný nevalný stav a podstandardní vybavení o podprůměrná dopravní dostupnost veřejnou dopravou o praskliny na fasádě objektu, nebyl doložen statický posudek o absence občanské vybavenosti v obci o neúplné inženýrské sítě – v místě je možnost napojení na elektřinu, vodovod a dešťovou kanalizaci o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 1,499 mil.Kč do 1,89 mil. Kč 2 2 (tj. cca od 10.561 Kč/m do 21.176 Kč/m zap.pl.). Rozměrově největší rodinný dům s pozemky měl nejnižší 2 nabídkovou cenu 10.561 Kč / m zap.pl. a naopak u rozměrově nejmenšího rodinného domu byla nejvyšší 2 nabídková cena 21.176 Kč / m zap.pl. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 7.888,- až 8.678,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 8.448,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 1.621.996 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/32, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen na dolní hranici obvyklého rozmezí a to ve výši 40.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci bez občanské vybavenosti s nevalnou dostupností, předpokládaný nevalný stav a podstandardní vybavení, podílové spoluvlastnictví nemovitých věcí (předmětem ocenění je pouze minoritní podíl id. 1/32) a současný převis nabídky nad poptávkou (negativní faktory), i přes umístění na klidném místě (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí velmi obtížná a v delším časovém horizontu.


Stránka 24 z 37

Znalecký posudek č.


Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 40.000,- Kč, tj. 6.667 2 Kč/m zap.pl.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – není pravda. Popis rizika – zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby.


Stránka 25 z 37



ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah staveb a příslušenství. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 294 73 Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Hrušov Katastrální území: Hrušov nad Jizerou Počet obyvatel: 237 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, II nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 295,96 Kč/m

Pi 0,50 0,60 0,80 0,85 0,90 0,80 2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz.výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č. p. 56 a příslušenstvím


Stránka 26 z 37



B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu

č. I III

Pi -0,06 -0,01

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5 IT = P6 * (1 +  Pi) = 0,890 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy

11 IP = P1 * (1 +  Pi) = 1,030 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,917 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č. p. 56 a příslušenstvím Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 27 z 37



Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6 IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 1,030 = 0,917 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 295,96

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st. 65

Výměra 2 [m ] 201,00

509/2

465,00 666,00

Index

Upr. cena 2 [Kč/m ]

Koef.

0,917

271,40

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 271,40

Cena [Kč] 54 551,40

271,40

126 201,180 752,40

m

2

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č. p. 56 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 3 2 453,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 20,7*6+3*1,8 2.NP: 20,7*6 Název podlaží 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 2 129,60 m 2 124,20 m

= =

2

129,60 m 2 124,20 m

Konstrukční výška 3,00 m 2,60 m

Obestavěný prostor


Stránka 28 z 37



1.NP: (20,7*6+3*1,8)*(3,00) 2.NP: (20,7*6)*(2,60) půdní prostor: 20,7*6*3*0,5-1 Obestavěný prostor - celkem:

3

= = = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,96

ZP1 ZP

388,80 m 3 322,92 m 3 185,30 m 3 897,02 m 2

= =

129,60 m 2 253,80 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600 Index vybavení

č. I

Vi typ B

III III II II IV

0,00 0,00 0,00 0,01 0,04

III II

0,00 -0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

II I IV

0,00 -0,10 0,65

12

IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,600 = 0,351 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m * 0,351 = 861,- Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 897,02 m * 861,- Kč/m * 0,890 * 1,030= 707 998,78 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

707 998,78 Kč

Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Garáž § 37 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 60 let 3 1 853,- Kč/m

Stránka 29 z 37



Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 5,5*8,7 Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 2 47,85 m

Obestavěný prostor 1.NP: (5,5*8,7)*(2,20) zastřešení: 5,5*8,7*2,2*0,5 Obestavěný prostor - celkem:

47,85 m

2

Konstrukční výška 2,20 m 3

= = =

105,27 m 3 52,64 m 3 157,91 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se střechou – krovem umožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: s = 1 - 0,005 * 60 = 0,700 Index vybavení

č. I

Vi typ A

II II II II I IV

0,00 0,00 -0,02 -0,01 -0,10 0,65

5

IV = (1 +  Vi) * V6 * 0,700 = 0,396 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 853,- Kč/m * 0,396 = 733,79 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 157,91 m * 733,79 Kč/m * 0,890 * 1,030= 106 220,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

106 220,58 Kč

Kůlna I. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 4,2*3


typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 2

=

[m ] 12,60

Stránka 30 z 37



Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 12,60 m

Název 1.NP

Konstr. výška 3,50 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (4,2*3)*(3,50)

3

[m ] 3 44,10 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 44,10 m 3 44,10 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S P S S S X S P S P

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 3,36 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,51 8,20 2,67 92,34 0,9234

= * * *

1 250,0,9234 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 44,10 m * 1 908,67 Kč/m

= =

1 908,67 84 172,35 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN

* =

0,250 21 043,09 Kč

3


Stránka 31 z 37



Koeficient pp Cena stavby CS

* =

0,917 19 296,51 Kč

Kůlna I. - zjištěná cena

=

19 296,51 Kč

Kůlna II. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 1,8*2,5

2

=

[m ] 4,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 4,50 m

Název 1.NP


Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (1,8*2,5)*(2,60)

3

[m ] 3 11,70 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 11,70 m 3 11,70 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Obj. podíl [%] S S C S S C S X P C S P

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,46

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 0,00 6,10 0,00 1,38 0,00 8,20 2,67

Stránka 32 z 37



Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

72,65 0,7265

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,7265 0,8000 2,0670


= =

1 501,68 17 569,66 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,250 4 392,42 Kč 0,917 4 027,85 Kč

Kůlna II. - zjištěná cena

=

4 027,85 Kč

3

Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 4,5*4,5

2

=

[m ] 20,25

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP

Zastavěná. plocha 2 20,25 m


Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (4,5*4,5)*(2,20) střecha 4,5*4,5*1,5/3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP střecha Obestavěný prostor - celkem:


3

= = Typ NP Z

[m ] 3 44,55 m 3 10,13 m Obestavěný prostor 3 44,55 m 3 10,13 m 3 54,68 m

Stránka 33 z 37



Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S X S S S S X X X X X

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * *

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 1,0000

750,1,0000 0,8000 2,0670


= =

1 240,20 67 814,14 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,3 % Koeficient opotřebení: (1- 33,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,667 45 232,03 Kč 0,917 41 477,77 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

41 477,77 Kč

Cena staveb celkem

=

879 021,49 Kč

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Kč 2 m 2 m Kč

180 752,40 666,00 50,00 13 570,00

Stránka 34 z 37


Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:


* =

Trvalé porosty - zjištěná cena

610,65 Kč

Cena porostů celkem = Pozemky s rodinným domem č. p. 56 a příslušenstvím - výchozí cena pro = výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Pozemky s rodinným domem č. p. 56 a příslušenstvím - zjištěná cena

0,045 610,65

=

610,65 Kč 1 060 384,54 Kč 1 / 32 33 137,02 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č. p. 56 a příslušenstvím

33 137,- Kč

1. Ocenění pozemků celkem

33 137,- Kč

Celkem

33 137,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

33 137,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

33 140,- Kč

slovy: Třicettřitisícjednostočtyřicet Kč


Stránka 35 z 37



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

40 000 Kč 33 140 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 211, tj.: o

podíl ve výši id. 1/32 na pozemcích parc. č. st. 65 a 509/2 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 56, která je součástí pozemku parc. č. st. 65; to vše v k. ú. Hrušov nad Jizerou, obec Hrušov, okres Mladá Boleslav.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 11.3.2015, částkou ve výši:

40 000,- KČ slovy: Čtyřicettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

venkovní úpravy, garáž, kůlna I., kůlna II., přístřešek

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 4.4.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 36 z 37



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1162/78/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 78 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 211 ze dne 27.2.2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 11.3.2015


Stránka 37 z 37

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 211

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

622/1

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa stavby bydlení č. p. 56 na pozemku parc. č. st. 65 a zahrady parc. č. 509/2 GPS: 50°20'36.81"N, 14°50'58.07"E

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Hrušov“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Hrušov“

Umístění nemovité věci v rámci města Mladé Boleslavi a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Uliční severovýchodní pohledy na rodinný dům

Pohled na jihovýchodní stranu RD a do dvora na vstup do RD a navazující kůlnu I.

Garáž a navazující kůlna II.

Pozemek parc. č. 509/2 - zahrada

Přístřešek a garáž

2015

Recommend Documents