Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 205/2015 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemku parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Roman Ječný se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ ve Volduších.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 6455/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 10.8.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 4.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemku parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek Volduchy 338 22 Volduchy Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Volduchy Katastrální území: Volduchy Počet obyvatel: 1 110 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka -2-
č. III IV V I
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00
III
0,90
O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
III
0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 323,19 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.8.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.6.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1080; - kopie katastrální mapy; - informací získaných na OÚ ve Volduších; - informací získaných z platného územního plánu obce; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemek parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080. Pozemek parc.č. 855/3 se nachází na okraji zastavěné části obce Volduchy, okr. Rokycany. Pozemek je přístupný ze zpevněné místní komunikace. Pozemek je ke dni ocenění užíván k zemědělské činnosti. Na pozemku se nenacházejí žádné stavby ani trvalé porosty. Dle platného územního plánu obce Volduchy se pozemek nachází v zóně s plánovanou výstavbou sportoviště hřiště. Pozemek je rovinatý.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek parc.č. 855/3 - podíl 1/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Ocenění podílu nemovitosti. 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. -3-
č. I
Pi -0,06
III
-0,01
II I I
0,00 -0,04 -0,20
II
0,80
20-leté vody) 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,552 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 0,60
IV
0,00
II
0,00
II I II
0,00 -0,02 0,00
II
0,00
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,588 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,325
a) Pozemek parc.č. 855/3 - podíl 1/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,552 -4-
Index polohy pozemku IP = 0,588 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,552 * 1,000 * 0,588 = 0,325 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 323,19 0,325 Typ
Název
Parcelní číslo 855/3
Výměra [m2] 7 362,00
§ 9 odst. 4 (§ 4 zastavěná plocha a odst. 1) nádvoří Stavební pozemek - celkem 7 362,00 Pozemek parc.č. 855/3 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
m2 = *
Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem
-5-
=
=
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
Jedn. cena [Kč/m2] 31,51
Pozemek parc.č. 855/3 - podíl 1/2 - zjištěná cena
Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Pozemek parc.č. 855/3 - podíl 1/2
Koef.
31,51 Cena [Kč] 231 976,62
231 976,62 231 976,62 Kč 1/2 115 988,31 Kč
115 990,- Kč 115 990,- Kč
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Pozemek parc.č. 855/3 – jedná se o pozemek s plánovanou výstavbou sportoviště - hřiště. Jedná se o nemovitosti, se kterými se běžně neobchoduje. K převodům takovýchto pozemků dochází jen velmi zřídka v delším časovém rozpětí. Srovnávací nemovitost v dané lokalitě s obdobným užitím nelze získat. V době ke dni ocenění nejsou srovnatelné nemovitosti v obci Volduchy či blízkém okolí k prodeji nabízeny. Dle vlastní databáze, dle informací od spolupracujících odhadců a znalců a dle informací získaných na OÚ ve Volduších nebylo v posledních obdobích v obci či blízkém okolí s obdobnými nemovitosti obchodováno. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem je pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí podpůrně převzata cena stanovená na základě platného cenového předpisu ve výši (po zaokrouhlení):
116.000,- Kč
Rekapitulace Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
115.990,- Kč
Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti
116.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti pozemku parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, podle tohoto odhadu k datu ocenění 10.8.2015 po zaokrouhlení na:
116.000,- Kč.
-6-
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, podle tohoto odhadu k datu ocenění 10.8.2015 po zaokrouhlení na:
116.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –
Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, podle tohoto odhadu k datu ocenění 10.8.2015 po zaokrouhlení na:
116.000,- Kč. Slovy : stošestnácttisíc korun českých V Hlučíně, 4.9.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 205/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 205/2015.
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana 2. Výpis z katastru nemovitostí - 7 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.
-7-
Fotodokumentace pořízená dne 10.8.2015
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
OZN.: Pozemek parc.č. 855/3, k.ú. Volduchy, okr. Rokycany.
OZN.: Pozemek parc.č. 855/3, k.ú. Volduchy, okr. Rokycany.
- 17 -
