2015

ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, 350 02 Cheb

tel. +420 354423408; +420 777250923; email: [email protected]

97EX 3310/12

ZNALECKÝ POSUDEK

číslo 743/2015

odhad ceny obvyklé nemovitého majetku BYTOVÁ JEDNOTKA č. 1701/5 (vymezená podle zákona o bytech) IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Katastrální údaje

kraj Karlovarský obec Karlovy Vary katastr. území Karlovy Vary kód ČSÚ 663433 LV č. 6073 spoluvlastnický podíl 3750/158225 Pozemky 2573 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 328 m2 2574 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 263 m2 Budova součást pozemku číslo popisné 1701 a 1702 LV č. 2187 Ostatní nejsou Adresa nemovitosti: 36001 Karlovy Vary, Vítězná 1701/23 Vlastník bytové jednotky SJM Košťál Zdeněk a Košťálová Soňa Vlastník spoluvlast. podílu dtto na domu a pozemku OBJEDNATEL Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 00 Brno

ZHOTOVITEL Adresa zhotovitele:

ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2a, 350 02 Cheb

Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ

Exekuční řízení 97EX 3310/12 (ocenění stávajícího stavu)

REKAPITULACE – BYTOVÁ JEDNOTKA 1701/5 HODNOTA NEMOVITOSTI HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU – BYTOVÁ JEDNOTKA 1701/5 Datum místního šetření

29. 7. 2015

Stav ke dni

Kč Kč Kč Kč

305 000 29. 7. 2015

Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu a 13 stran příloh (celkem 21 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG – foto). V Chebu, dne 13. 8. 2015

S t rá nk a |2

NÁLEZ

Úkol znalce

Dle Usnesení čj. 97EX 3310/12-115 je úkolem znalce stanovit: 1. cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - bytové jednotky č. 1701/5 v budově čp. 1701 a 1702 na pozemcích parcele 2573 a 2574 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku ve výši 3750/158225, vše v kú. a obci Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 6073 2. označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora čj. 97 EX 3310/12-46 ze dne 28. 8. 2012 3. cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, 4. cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, 5. a výslednou cenu

Prohlídka nemovitosti

Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 29. 7. 2015 pouze za účasti znalce a povinného Zdeňka Košťála. Povinný nepřevzal výzvu k prohlídce, ale byl v bytové jednotce zastižen. Umožnil vstup do jednotky a odpovídal na otázky znalce. Znalec provedl ohledání nemovitého majetku bez omezení. Povinný nepředložil žádné doklady k hodnocené nemovité věci. o výpis z KN, list vlastnictví č. 6073 pro kú. a obec Karlovy Vary o výřez z kopie katastrální mapy pro kú. Karlovy Vary o údaje zjištěné při prohlídce a fotodokumentace ze dne29. 7. 2015 o údaje o předmětu ocenění zajištěné z Prohlášení vlastníka ... o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o údaje o nabízených obdobných nemovitostech z internetové nabídky realitního trhu o mapové podklady - zdroj www.mapy.cz o exekuční příkaz čj. 97EX 3310/12-46 o usnesení o stanovení znalce ze dne 22. 6. 2015, čj. 97EX 3310/12-115 o zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění Statutární město Karlovy Vary je obchodním a správním centrem regionu. Je významným, světově uznávaným lázeňským městem. Má cca 55 tis obyvatel. Hodnocený nemovitý majetek se nachází v širším centru města, od lázeňské zóny ve vzdálenosti cca 700 m. Kompletní občanská vybavenost je v dosahu cca 0,5 – 1,5 km od hodnocené nemovité věci. Nejbližší NC je vzdáleno cca 500 m (Lidl). Lokalita je pro bydlení oblíbená právě pro svoji dobrou dostupnost. Její nevýhodou je omezené parkování v okolí.

Přehled podkladů

Poloha nemovitosti

Obecné předpoklady a omezení Tento znalecký posudek byl vypracován za následujících předpokladů a podmínek: o Ocenění bylo provedeno v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. o Výsledné ocenění je platné pouze pro účel v tomto znaleckém posudku stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí osobou je neplatné. o Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá zcela pravost, správnost a úplnost všech podkladů, které mu objednatel poskytl, a proto neprovedl žádná šetření k ověření těchto podkladů. o Zpracovatel při ocenění dbal o co nejvyšší transparentnost provedení, srozumitelnost všech částí znaleckého posudku a ověřitelnost použitých podkladů. o Ocenění je provedeno v kontextu definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění.

S t rá nk a |3 Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách, ke kterým může dojít po datu vydání tohoto znaleckého posudku. Definice ceny obvyklé Majetek a služby se oceňují cenou obvyklou (pokud zákon nestanoví jinak). Cena obvyklá je v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění definována takto: "… Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních a jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

OCENĚNÍ Filosofie ocenění a stanovení metod ocenění a jejich použití Znalecký posudek je vypracován pro účely exekučního řízení – prodeje nemovitosti nucenou dražbou. Hodnota nemovitostí bude pro daný účel stanovena v režimu ceny obvyklé v místě a čase, v souladu s ustanovením zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a v souladu s mezinárodně uznávanými oceňovacími standardy. Podle těchto standardů se nemovitý majetek oceňuje v zásadě třemi metodami, anebo jejich kombinací: ú nákladová metoda ú výnosová metoda ú porovnávací metoda U typu nemovitosti „Bytový dům, rodinný dům, rodinná rekreace, bytová jednotka“ je při ocenění v režimu ceny obvyklé standardně vycházeno z výsledku porovnávací metody. Porovnávací metoda je založena na vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. V případě, kdy je obdobný typ nemovitostí s hodnocenými dostatečně na volném trhu nabízen nebo obchodován, má tato metoda nejvíce vypovídající charakter.

BYTOVÁ JEDNOTKA č. 1701/5 (vymezená podle zákona o bytech) Stav posuzované nemovitosti Popis

Bytová jednotka č. 1701/5 – je situována v 1 patře (2.NP) domu s čp. 1701. Jednotka o dispozičním řešení 1+1 se skládá: kuchyně m2 9,50 pokoj m2 18,50 předsíň m2 4,50 2 WC m 1,00

S t rá nk a |4 koupelna komora v bytě balkon sklepní kóje výměra celkem započitatelná plocha (porovnáv. ukazatel)

Dopravní dostupnost Silné stránky Slabé stránky

2,50 1,50 2,20 2,32 42,02 39,76

spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku činí 3750/158225 Dům – nárožní dům má dvě sekce se samostatným číslem popisným. Dům je zděný, má 5 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Společné části domu jsou udržovány, jejich stav odpovídá způsobu užívání a stáří domu (odhadem 70 let) Pozemky – stavební pozemek (dle LV) je zastavěn vlastní stavbou, která je součástí pozemku. Přístup k nemovitosti je po veřejných plochách ve vlastnictví obce. pěší do 10 min. chůze – zastávka MHD, NC Lidl, ZŠ, běžné služby o oblíbená poloha pro bydlení s dobrou dostupností občanské vybavenosti o velmi zanedbaný technický stav bytu a jeho vybavení o omezené možnosti parkování v okolí domu

Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení

Evidence v KN

m2 m2 m2 m2 m2 m2

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno

S t rá nk a |5 POROVNÁVACÍ METODA Hodnotící znaky – výčet a popis Redukce pramene ceny Poloha Velikosti objektu Typ hlavní stavby

Technický stav / technické opotřebení Vybavení nemovitosti /morální opotřebení Vliv pozemku

zohledňuje případné cenové rozdíly způsobené datem smluvního vztahu, nebo důvěryhodností zdroje informace analyzuje exkluzivitu porovnávaných nemovitostí s hodnocenou korekce rozdílů užitné plochy hodnoceného a porovnávaného domu zohledňuje kvalitu užívání podle charakteru stavby (např. zděná / dřevěná, samostatná / řadová, nízkonákladová / provozně náročná apod.), nebo možnosti rozšiřování stavby, eventuálně ambice alternativního užívání porovnání stavu PDŽ1 i KDŽ2 nemovitostí s ohledem k případným investicím pro dosažení obdobného stavu s porovnatelným vzorkem porovnání úrovně vybavení, zejména technického zařízení budovy, vybavení kuchyně, sociálního zařízení analyzuje a porovnává velikost pozemků, jejich vybavení a případně umístění vedlejších staveb – s vlivem na celkovou hodnotu nemovitostí

Vzorek porovnatelných nemovitostí Vzorek č. 1 BJ 1+1 – Karlovy Vary, Vítězná ul.

foto

Nabídka RK LICITA, s.r.o.

07/2015 (aktuální nabídka)

Požadovaná cena

340 000 Kč (8 511 Kč/m2)

Užitná plocha 39,95 m2 popis jednotky v příloze ZP (Expozé SReality)

1

PDŽ – prvky dlouhodobé životnosti stavby – mají zásadní vliv na trvání stavby, zpravidla při jejich zániku zaniká i stavba (výjimku může tvořit konstrukce krovu). PDŽ jsou: o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o schodiště o konstrukce krovu

2

PKŽ – prvky krátkodobé životnosti stavby – všechny ostatní konstrukce, vybavení a prvky stavby, které jsou během trvání stavby zpravidla několikrát obnovovány.

S t rá nk a |6

Vzorek č. 2 BJ 1+1 – Karlovy Vary, Vodárenská ulice Nabídka RK Eurobydlení.cz

08/2015 (aktuální nabídka)

Požadovaná cena

699 000 Kč (17 923 Kč/m2)

Užitná plocha Popis jednotky v příloze ZP

39 m2

foto V

Vzorek č. 3 BJ 1+1 – Karlovy Vary, Nám. 17.listopadu Nabídka RK Eurobydlení.cz

08/2015 (aktuální nabídka)

Požadovaná cena

720 000 Kč (18 947 Kč/m2)

Užitná plocha Popis jednotky v příloze ZP

38 m2

Vzorek č. 4 BJ 1+1 – Karlovy Vary, Úvalská 613

foto

foto

Obchodováno

01/2015 (zdroj ocenění bankovního domu)

Dosažená cena

670 000 Kč (18 281 Kč/m2)

Užitná plocha 36,65 m2 BJ 1+1 je situována ve 4. nadzemním podlaží typového panelového domu. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci všech prvků krátkodobé životnosti a vybavení (2005). Panelový dům byl dokončen v roce 1979. Dispozice: kuchyně 14,20 m2 pokoj 16,20 předsíň 2,20 koupelna 2,00 WC 0,90 sklepní kóje 2,30 Poloha: Dům je postaven v Úvalské ulici v městské části Drahovice. Lokalita oblíbená, vhodná k bydlení, dobrá dostupnost občanské vybavenosti.

S t rá nk a |7

Výsledná analýza porovnání Komentář k výběru vzorku porovnání analýza porovnání

K porovnání byly vybrány nabízené BJ obdobné velikosti s dispozičním řešením 1+1 v místě, které byly doplněny jedním obchodovaným bytem stejných parametrů. Byty před totální rekonstrukcí, tedy obnovou všech prvků krátkodobé životnosti a vybavení se na trhu příliš neobchodují. Většinou jsou k dispozici byty po rekonstrukci. Nabídka tohoto typu bytů je v lokalitě vysoká, převyšuje poptávku. Úspěšnost uzavření obchodu je dána nejen technickým stavem, ale zejména polohou. Nabídka bytů v nedávných novostavbách (realizovaných převážně pro rusky mluvící klientelu) je velmi vysoká, ovšem cenové relace jsou mimo reálnost současného trhu (významně utlumený zájem ruské enklávy). Hodnocený byt je ve velmi špatném technickém stavu. Ač vlastníkem je užíván, je odpojen od všech základních energií (elektřina je napojena provizorně – nebyl zkoumán zdroj připojení). Byt je dlouhodobě neudržovaný, pravděpodobně i nevytápěný (plísně v ostění oken jsou projevem nedostatečného větrání a vytápění). To vše má záporný vliv i na hodnotu majetku. Jen těžko lze zcela vyvážit nedostatky zajímavou polohou. Podle vyhodnocení porovnávacího vzorku je zřejmé, že byty 1+1 se nabízejí v intervalu jednotkové ceny mezi 18 až 19 tis Kč/m2. To jde však o byty v obyvatelném stavu po provedené rekonstrukci nebo pravidelné údržbě. Hodnocené jednotce nejvíce odpovídá vzorek č. 1 a to nejen velikostí a poloze ve stejné ulici, ale i úrovni vybavení. Oproti vzorku má hodnocený byt výhodu balkonu a umístění ve 2. NP (proti 4.NP u vzorku) v domech bez výtahu. Na druhou stranu je zanedbanost hodnoceného bytu pro užívání zcela fatální a je na vyšší úrovni než u vzorku porovnání. Pokud je porovnán interval jednotkové ceny bytů udržovaných (18-19 tis Kč/m 2) s jednotkovou cenou neudržovaného bytu (vzorku č. 1 - 8,5 tis Kč/m2), lze nalézt určitou paralelu. Rozdíl koresponduje víceméně s nutnými náklady na rekonstrukci. Protože u vzorku č. 1 jde o cenu požadovanou je legitimní snížení této ceny o riziko trhu, tedy uplatnění cenové úrovně při jednání se zájemci. V tomto případě je uplatněno snížení ve výši 10% (obvykle 10-30%) s ohledem na zajímavou polohu.

Po provedení analýzy porovnatelných prvků hodnoceného bytu s vybraným vzorkem je nutné konstatovat, že reálná jednotková cena hodnoceného bytu se bude pohybovat kolem částky 7 660 Kč/m2. Porovnávací hodnota Na základě výsledku porovnání je možné stanovit výsledek – porovnávací hodnotu nemovitého majetku na částku: 305 000 Kč. Práva a závady

nebyly zjištěny žádné závady a práva, které by nucenou dražbou nezanikly.

S t rá nk a |8

ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota

Kč Kč Kč

305 000,-

ODHAD CENY OBVYKLÉ

Kč

305 000,-

slovy: třistapěttisíc korun českých

V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny dále závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají.

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 19.5.2006 pod č.j. 91/2006ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 14.10.2008 pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod čj. 743/2015.

Za znalecký ústav:

…………………………………………………………….. Miroslav Dušek – odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu

S t rá nk a |9

SEZNAM PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6073 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Expozé porovnatelných vzorků 1-3 Usnesení o jmenování znalce č.j. 97EX 3310/12-115

počet stran A4 příloze 3 1 1 2 3 2

S t r á n k a | 10

S t r á n k a | 11

S t r á n k a | 12

S t r á n k a | 13

VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY

S t r á n k a | 14

MAPA OBLASTI

S t r á n k a | 15

FOTODOKUMENTACE

S t r á n k a | 16

S t r á n k a | 17

S t r á n k a | 18

S t r á n k a | 19

S t r á n k a | 20

S t r á n k a | 21