2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4011-27/2015 O ceně nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.99 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345m2 včetně součásti pozemku tj. stavby rodinného domu čp.78, pozemku p.č.728 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 40m2, pozemku p.č.729/1 ovocný sad o výměře 2681m2, pozemku p.č.729/7 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené o výměře 157m2, pozemku p.č.729/8 zahrada o výměře 7m2, pozemku p.č.730/1 orná půda o výměře 1703m2 a pozemku p.č.730/2 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené o výměře 17m2, vše v KN zapsáno na LV č.321 pro obec Proseč, k.ú. Záboří u Proseče, část obce Záboří

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro aukci

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 12.3.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.99 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345m2 včetně součásti pozemku tj. stavby rodinného domu čp.78, pozemku p.č.728 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 40m2, pozemku p.č.729/1 ovocný sad o výměře 2681m2, pozemku p.č.729/7 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené o výměře 157m2, pozemku p.č.729/8 zahrada o výměře 7m2, pozemku p.č.730/1 orná půda o výměře 1703m2 a pozemku p.č.730/2 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené o výměře 17m2, vše v KN zapsáno na LV č.321 pro obec Proseč, k.ú. Záboří u Proseče, část obce Záboří. Ocenění provést jako podklad pro aukci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům čp.78+ pozemky p.č.st.99,p.č.728,729/1,729/7,729/8,730/1,730/2 Záboří 78 539 44 Proseč Pardubický Chrudim Proseč Záboří u Proseče 2 138

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.3.2015 za přítomnosti p.Dudycha. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 179/2015-A z 2.3.2015 - LV č.321 pro k.ú.Záboří u Proseče - cuzk.cz - informace zjištěné při místním šetření

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Martin Dudycha, Záboří 78, 53944 Proseč, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Martin Dudycha, Záboří 78, 53944 Proseč, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané v KN na LV č.321 pro obec Proseč, k.ú.Záboří u Proseče, část obce Záboří: 1) pozemek p.č.st.99 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345m2 včetně součásti pozemku tj. stavby rodinného domu čp.78, 2) pozemek p.č.728 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 40m2, 3) pozemek p.č.729/1 ovocný sad o výměře 2681m2, 4) pozemek p.č.729/7 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené o výměře 157m2, 5) pozemek p.č.729/8 zahrada o výměře 7m2, 6) pozemek p.č.730/1 orná půda o výměře 1703m2 7) pozemek p.č.730/2 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené o výměře 17m2. Ve skutečnosti se jedná o samostatně stojící rodinný dům, zděný, nepodsklepený, bez obytného podkroví. Jedná se o stavbu půdorysného tvaru písmene L, s garáží v prodloužení sedlové střechy domku, a s přistavěnou kolnou. Dodatečně byla též k původní části domku přistavěna veranda. K datu ocenění se jedná o objekt volný nevyužívaný. Naposledy byl zjevně využíván bezdomovci apod. - v objektu je (doloženo fotografiemi) nepořádek, výkaly, a téměř vše, co bylo možno z domku rozkrást, tak bylo rozkradeno. Jedná se o objekt údajně pocházející cca z roku 1900, který byl v letech 2005-2007 částečně zrekonstruován (koupelna, plastová okna, nadstřešní část komínu). V dalších letech pak došlo k jeho soustavnému ničení a devastaci. Rodinný dům je založen na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva -2-

- převážně ve spodní části zdiva je kámen, ve vyšších částech jsou buď pálené či nepálené cihly (báchor). Přistavěná veranda je na tl. zdiva 15 i 30cm, vyzděná jak z plných, tak děrovaných cihel. Nadstřešní část štítu domku tvoří dřevěná opláštěná konstrukce. Stropní konstrukce je cca z 50% tvořena viditelnými trámy a rákosovou omítkou, z cca 50% je strop hurdiskový. Sedlová střecha, dřevěný vaznicový krov. Krytina je částečně z osinkocementových šablon, částečně z betonových tašek. Přístavba verandy má krytinu z falcovaného pozinkovaného plechu. Klempířské prvky jsou jen částečné - žlaby jsou z pozinkovaného plechu,svody převážně odstraněny, parapety chybí. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné, štukové, fasádní omítku je jen hrubý vápenocementový prostřik, veranda je bez fasádní omítky. Vnitřní bělninové obklady jsou v koupelně. Schodiště bylo do půdního prostoru jednoramenné dřevěné, ovšem ze schodiště zbyly jen dřevěné bočnice, vlastní stupně již byly odstraněny. Dveře jsou hladké lakované, dřevěné zárubně, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, u verandy je jen jednoduché dřevěné - 2ks. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Původní ústřední vytápění na tuhá paliva bylo celé odstraněno – rozvody, radiátory, kotel, nyní vytápění je jen 1 ks kamen na tuhá paliva. Do objektu je zavedena světelná i motorová elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody studené i teplé je proveden, je však nefunkční, protože vše viditelné z něho bylo rozkradeno. Zdroj teplé vody není - elektrický boiler byl odcizen. Odkanalizování je v litinových případně kameninových rourách. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo chybí. V domku není nyní žádné vybavení kuchyně. Klozet je nefunkční splachovací. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením - domek je však nyní odpojen . Odkanalizování domku je do vlastní betonové žumpy opatřené přepadem a odvodem do nedalekého Prosečského potoka. Voda do domku byla původně z vlastní studny hl.9m , skružové, nyní však je v této studni již nepitná voda, uživatelná jen jako užitková. Z dispozičního hlediska se v domku nachází vstupní přistavěná veranda 19,10m2, bývalá kuchyně 24,82m2, pokoj 25,13m2, koupelna s WC 6,71m2, kotelna 2,76m2, chodba 11,05m2, tj. celkem 89,57m2. Garáž jen samostatně přístupná ocelovými vraty má podlahovou plochu 35,90m2. K datu ocenění však tato vrata nebyla ve skutečnosti oteviratelná, měření bylo provedeno přes rozbité okno v přistavěné kolně.

Zastavěná plocha rodinného domku čp.78 (včetně garáže v prodloužení sedlové střechy) činí: 14,03*5,99+6,97*5,78 + 6,97*3,30+ 3,54*5,78= 167,79m2. Obestavěný prostor činí 14,03*5,99*(3,15+5,70)/2+(6,97+3,54) *5,78*(5,40+3,15)/2+6,97*3,30*(3,15+2,60)/2= 697,70m3 Zastavěná plocha přistavěné kolny činí 3,95*5,78= 22,83m2. Kolna je přízemní stavba se dvěma stěnami z dřevěné jednostranně obité konstrukce, severozápadní stěna je masivní zděná převážně kamenná. Pultová střecha, lepenková krytina, svlakové dveře, betonová podlaha.Bez jiného vybavení, uprostřed kolny byla zahájena výstavba rozdělující zdi z plynosilikátových tvárnic. Příslušenství domku tedy tvoří studna, betonová žumpa s odvodem do místní vodoteče. Celkový stav rodinného domku čp.78 je tedy špatný – jedná se o objekt bez jakékoliv údržby, který byl v posledních letech devastován a rozkraden. Celková výměra všech pozemků činí 4950m2, z toho však tvoří 174m2 vodní plocha - jedná se ve skutečnosti o malý rybníček, který má náhon i odtok do nedaleké vodoteče (Prosečský potok), která zásobuje nedaleký tzv.Zábořský rybník. Výpusť rybníka je odstraněna (chybí). Všechny ostatní pozemky tvořící okolí domku čp.78 jsou močálovitého charakteru - jedná se o silně podmáčené pozemky. Na pozemcích se nenachází žádné trvalé porosty, jedná se o neoplocené pozemky. Přístup - příjezd k rodinnému domku čp.78 je po nezpevněné polní cestě - pozemek p.č.2636/2 ostatní plocha ostatní komunikace je ve vlastnictví Města Proseč, č.p. 18, 53944 Proseč . Vesnice Proseč patří do dřívějšího okresu Chrudim a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Chrudim. Obec Proseč se rozkládá asi třicetjedna kilometrů jihovýchodně od Chrudimi. Na katastrálním území této středně velké obce má nahlášený trvalý pobyt asi 2140 obyvatel. Proseč se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Česká Rybná, Martinice, Miřetín, Paseky, Podměstí, Proseč a Záboří. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Proseč má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny K datu ocenění se k prodeji v Proseči či okolí nabízí např.: 1)za 715 tis.Kč se nabízí - Prodej rodinného domu 5+1 na náměstí v obci Proseč u Skutče. Dům je v původním stavu, určený k rekonstrukci s možností půdní vestavby. Lze využít jako jednu nebo dvě bytové jednotky, nebo pro komerční využití i jako malý rodinný penzion. Nemovitost je situovaná v turisticky velmi oblíbené turistické oblasti Toulovcovy maštale. V obci Proseč se nachází plná občanská vybavenost. Pozemek celkem 446m2, podl.plocha 250m2. Tj. nabízí se za 2860,-Kč/m2 PP. Tj., nabídka objektu též k rekonstrukci, jiná architektura, jiná lokalitacentrum obce, menší pozemek, bez rybníka.

2)za 650 tis.Kč se nabízí prodeji chalupu 3+1, se zahradou, možnost i k trvalému bydlení, v Miřetíně, místní části města Proseč. Dispoziční řešení: 3 pokoje, kuchyně, koupelna s WC, chodba. K domu náleží stodola, ze které je přístup do podkroví, s možností vybudování dalších obytných místností. A dále okrasná zahrada s potůčkem a zahradním jezírkem. Chalupa prošla v roce 2013 rekonstrukcí: nové betonové podlahy, povrchy podlah, koupelna s WC, obklady, rozvody vody; v roce 2012 nová přípojka elekra. Vytápění lokální krbovými kamny. Ohřev TUV el. bojler. Přípojky inženýrských sítí: elektro, voda obecní, jímka. Občanská vybavenost 5 km v Proseči a 6 km ve Skutči. Chalupa se nachází v klidné, turisticky vyhledávané lokalitě, v okolí krásná příroda, v blízkosti Toulovcovy maštale, zámek Nové Hrady, atd. Dopravní obslužnost: ČSAD. Pozemek 610m2, podl.plocha 112m2. Tj nabízí se za 5804,-Kč/m2PP. Na rozdíl od čp.78 objekt ve výrazně lepším stavu, udržovaný, s udržovanou zahradou, suché místo, lepší lokalita.

-4-

3)za 790 tis.Kč se nabízí prodej domu v České Rybné, vzdálené 3 km od Proseče u Skutče a 10 km od Skutče. Dispozice nám nabízí vstupní chodbu, čtyři prostorné pokoje, kuchyň s jídelnou, koupelnu, samostatnou toaletu, půdní prostor, garáž. Na pozemku je zahradní domek. Možno využít jak k sezónnímu, tak i celoročnímu bydlení. Nemovitost prošla částečnou rekonstrukcí – nová střecha (krytina Tondach), rozvody topení. Vytápění je pomocí kotle na tuhá paliva. Pozemek 831m2, podl.plocha 100m2. Tj. nabízí se za 7900,-Kč/m2 PP. Na rozdíl o čp.78 chalupa ve výrazně lepším stavu, s udržovanou nepodmáčenou zahradou, menší pozemek, bez rybníka.

Oceňovaný rodinný dům čp.78 považuji za velmi obtížně prodejný, neboť jeho obchodovatelnost výrazně snižují tyto skutečnosti:

-současný stav – objekt je neudržovaný, zdevastovaný – rozkradeno vše viditelné a odtržitelné (zásuvky, vypínače, baterie, boiler, umyvadlo, opadaná omítka (strop ve verandě), zničeno schodiště do půdního prostoru,odstraněno původní ústřední topení, objekt byl soustavně v posledních letech bez údržby, užívaný bezdomovci apod. (výkaly v objektu)

-podmáčené pozemky – všechny v okolí domku – jedná se zde v této části obce o území nacházející se podél Prosečského potoka, jež zásobuje vodou tzv. Zábořský rybník.ale i další menší rybníčky, jež zde byly úmyslně vytvořeny nejen pro zachycení dešťových vod, ale právě i pro odvodnění močálovitých pozemků

-do domku nyní není přivedena pitná voda

-objekt je spíše obchodovatelný k rekreačním účelům, ovšem v této lokalitě Chrudimska je nabídka obdobných objektů větší, a především v lepším stavu. Minimální náklad na zprovozuschopnění domku do běžně obyvatelného stavu lze odhadnout ve výši cca 250 tis.Kč (bez fasády), s fasádou a výměnou garážových vrat pak 350-450 tis.Kč. -5-

Z výše uvedených důvodů předpokládám obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi v úrovni cca 200- 300 tis.Kč.

Pro potřebu aukce určuji obvyklou cenu v té nižší úrovni (při podl.ploše 89,57m2 to činí 2233,-Kč/m2PP v domku).

Obvyklá cena činí

200 000,-Kč,

Slovy: dvěstětisíc Kč

V Lázních Bohdaneč 12.3.2015

Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4011-27/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 011-27/15.

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 12

Fotodokumentace nemovitosti, LV č.321, snímek kat.mapy

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -