ZNALECKÝ POSUDEK č. 2310-844/2015
Objednatel znaleckého posudku:
PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny dvoupodlažního nepodsklepeného rodinného domu s půdou po celkové rekonstrukci, číslo popisné 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna, okres Vyškov a pozemku za účelem zpeněžení nemovitosti.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14. 10. 2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.
V Praze, 22. 10. 2015
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna, kat. území Slavkov u Brna, okres Vyškov, příslušenství a pozemku parc. č. 492 za účelem zpeněžení nemovitosti.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna Slovákova 391 684 01 Slavkov u Brna Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Slavkov u Brna Katastrální území: Slavkov u Brna Počet obyvatel: 6 299 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I 1,00 služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv* O1* O2* O3* O4* O5* O6 = 1 017,21 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 10. 2015 za přítomnosti vlastníka paní Lenky Slezákové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5. 10. 2015 - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 19. 10. 2015 - snímek katastrální mapy - částečná stavební dokumentace „Adaptace rodinného domu“ vyhotovená panem Ing. Drahoslavem Zatloukalem, bytem Družstevní 10, 621 00 Brno v dubnu 2002 - místní šetření ze dne 14. 10. 2015 - pořízená fotodokumentace - informace a údaje sdělené dne 14. 10. 2015 vlastníkem paní Lenkou Slezákovou - inzerce na internetových realitních webech
2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Slezáková Lenka, Slovákova 391, 68401 Slavkov u Brna Nemovitosti: Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna, kat. území Slavkov u Brna, okres Vyškov, příslušenství a pozemek parc. č. 492.
6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace odpovídá skutečnému stavu.
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o řadový rodinný dům o dvou nadzemních podlažích, bez podzemního podlaží, s půdou. Konstrukci domu tvoří smíšené zdivo, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 50 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou zateplené polystyrenem se štukovou krytinou, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je v části sedlová a v části plná, krytinu tvoří pálená taška nebo pozinkovaný plech. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven dle sdělení vlastníka v roce 1935. V roce 2003 proběhla kompletní rekonstrukce a nadstavba 2. NP. Z původní stavby zbylo pouze nosné zdivo, stropy a krov, ostatní konstrukční prvky byly vyměněny. Dispozice rodinného domu je 4+kk. V přízemí se nachází zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dále hala se schodištěm, kotelna, komora, koupelna, WC a ložnice. V 2. NP se nachází chodba a dva pokoje. Okna v domě jsou dřevěná s dvojsklem. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na jižní a západní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno závěsnou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. V obytných místnostech tvoří podlahu koberce na cementovém potěru, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni je laminátová plovoucí podlaha a v ostatních místnostech je laminátová plovoucí podlaha. Další vybavení domu tvoří běžné osvětlovací lustry, bodová svítidla a směrové lampy a kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťuje kombinovaný plynový kotel, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v domě plynový kombinovaný kotel. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený rodinný dům s výbornou údržbou. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. Spolu s rodinným domem je předmětem ocenění venkovní přístřešek s posezením, krbem a skladem. Zastavěná plocha činí 15 m2. Na dvoře je dále umělý trávník a dřevoplastová podlaha. Samotný pozemek je rovinatý, ohraničený zděným plotem. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě.
3
Z hlediska polohy se dům nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě plná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nachází zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
řadovka
Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce : Rok rekonstrukce RD:
Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy :
2 + půda 0 1935 (stáří 80 let) 2003 (stáří 12 let) kompletní modernizace a nadstavba 2. NP - původní pouze obvodové zdivo, stropy a krov betonové izolované smíšená konstrukce 50 cm dřevěné trámové sedlová / rovná pálená taška / plechová krytina
Klempířské prvky :
plechové-pozinkované
Vnější omítky:
zateplení polystyrenem, krytina štuk
Vnitřní omítky:
vápenocementové dřevěná s dvojsklem, okna nejsou vybavena žaluziemi
Rozsah rekonstrukce RD:
Typ oken v domě : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika :
orientace obytných místností na jižní a západní stranu sprchový kout a vana závěsná splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků dřevěné v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry, bodová svítidla, směrové lampy ne
Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový ne systém : Vestavěné skříně : ne Kuchyňská linka : ano, s vestavěnými spotřebiči
4
Dispozice rodinného domu : 4+kk 1. NP: zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, Popis místností podle dále hala se schodištěm, kotelna, komora podlaží: 2. NP: chodba a dva pokoje. Elektřina : připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V Vodovod : připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek : připojení k obecní kanalizaci Plynovod : ano Řešení vytápění v domě : kombinovaný plynový kotel Topná tělesa : závěsné radiátory Řešení ohřevu vody v domě: plynový kombinovaný kotel Podlahy v domě :
v obytných místnostech - koberce na cementovém potěru, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni laminátová plovoucí, v ostatních místnostech laminátová plovoucí
Popis stavu rodinného domu:
standardní rodinný dům s výbornou údržbou po celkové rekosntrukci
Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu :
vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad okrasné dřeviny přístřešek s posezením, krbem a skladem rovinatý zděný plot přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Popis okolí : Poloha v obci :
zástavba rodinnými domy se zahradami rodinný dům se nachází ve střední části obce
Vybavenost :
dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, kulturní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti
Životní prostředí :
kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Spojení a parkovací možnosti :
spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti v blízkosti rodinného domu
Sousedé a kriminalita :
vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné
Vady rodinného domu :
Popis okolí :
Věcná břemena
oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny
5
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 14. 10. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter.
9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna
6
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,050
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 80 let 2 003 2 160,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 7,50 * 6,95 + 2,90 * 5,80 + 11,20 *= 5,30 2. NP: 5,50 * 7,90 = Název podlaží 1. NP: 2. NP:
Zastavěná plocha 128,31 m2 43,45 m2
43,45 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,45 m
Obestavěný prostor 1. NP:
(7,50 * 6,95 + 2,90 * 5,80 + 11,20 *= 5,30)*(2,50 + 0,35) 2. NP: (5,50 * 7,90)*(2,45) = Zastřešení: (7,50 * 6,95)*(3,00 / 2) = (5,50 * 7,90)*(0,35) = (5,55 * 6,20)*(2,85 / 2) = Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,34
128,31 m2
365,67 m3 106,45 m3 78,19 m3 15,21 m3 49,03 m3 614,55 m3 128,31 m2 171,76 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 8
č. I
Vi typ B
II
-0,01
2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - přístřešek, posezení s krbem, sklad 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stavby 12 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (12 + 15)= 0,865
I
-0,08
III II V
0,03 0,01 0,08
III IV
0,00 0,05
I IV III
0,00 0,04 0,08
I
-0,01
III I
0,00 1,05
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,865 = 1,081 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 160,- Kč/m3 * 1,081 = 2 334,96 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 614,55 m3 * 2 334,96 Kč/m3 * 1,000 * 1,050= 1 506 697,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 506 697,15 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 9
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 017,21 Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 492
Výměra [m2] 183,00 183,00
Pozemek - zjištěná cena
Index
Koef.
1,050
Upr. cena [Kč/m2] 1 068,07
Jedn. cena [Kč/m2] 1 068,07
Cena [Kč] 195 456,81
m2
195 456,81 =
195 456,81 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalý porost - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
10
195 456,81 183,00 20,00 21 361,40 0,085 1 815,72 1 815,72 Kč
II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Ocenění srovnávací metodou je provedeno na základě srovnání s nabídkami podobných nemovitostí v realitní inzerci. Ke srovnání s uskutečněnými prodeji jsme nemohli přistoupit z těchto důvodů: Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny. Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna
č.
K1 - poloha
Oceňovaný Slovákova, Slavkov u Brna objekt
1
B. Němcové, Slavkov u Brna
2
Topolová, Slavkov u Brna
3
Špitálská, Slavkov u Brna
4
Čsl. Červeného kříže, Slavkov u Brna
K2 - velikost užitná plocha 125 m2, patrový, nepodsklepený
K3- stav
K4 pozemek
K5 - další vlastnosti
velmi dobrý stav, po celkové rekonstrukci,
183 m2
venkovní posezení, sklad
užitná plocha 95 m2, přízemní, nepodsklepený užitná plocha 210 m2, patrový podsklepený užitná plocha 86 m2, přízemní s podkrovím, nepodsklepený užitná plocha 130 m2, patrový nepodsklepený
dobrý stav, po částečné rekonstrukci, předpoklad dalších stavebních úprav
381 m2
zahrada
velmi dobrý stav, po celkové rekonstrukci
432 m2
garáž, terasa, zahrada
velmi dobrý stav, po částečné rekonstrukci
69 m2
-
velmi dobrý stav, po celkové rekonstrukci
365 m2
garáž, posezení, grill, letní kuchyně, zahrada
11
Cena Koef. požadovaná redukce resp. na č zaplacená pramen
Cena po redukci na pramen
K1 poloha
K2 velikost
K3 stav
K-6 K4 K-5 další úvaha pozemek vlastnosti odhadce
K1 x … x K6
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání
1
3 199 000
0,95
3 039 050
1,00
0,97
0,94
1,06
1,08
0,97
1,01
3 001 490
2
3 290 000
0,95
3 125 500
0,96
1,09
1,00
1,07
1,10
0,99
1,22
2 563 363
3
2 500 000
0,90
2 250 000
0,98
0,96
0,96
0,96
0,94
0,97
0,79
2 846 054
4
3 990 000
0,95
3 790 500
0,97
1,01
1,00
1,06
1,14
1,00
1,18
3 201 789
Celkem průměr
2 903 174
Minimum
2 563 363
Maximum
3 201 789
Směrodatná výběrová odchylka - s
269 302
Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s
2 633 872
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s
3 172 476
K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.
Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna
12
2 900 000,-- Kč
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost Celkem
1 506 697,20 Kč 195 456,80 Kč 1 815,70 Kč 1 703 969,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 703 970,-- Kč
II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna
2 900 000,-- Kč
ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na
2 900 000,- Kč Slovy: Dvamilionydevětsettisíc korun
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne 22. 10. 2015
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2310-844/2015 znaleckého deníku. 13
E. Přílohy I. II. III. IV.
Výpis z katastru nemovitostí Vyobrazení v katastrální mapě Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti
I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě
14
15
16
17
18
19
20
21
II. Vyobrazení v katastrální mapě
III. Fotodokumentace
22
IV. Srovnávané nemovitosti
23
24
25
26
