Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email:
[email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 10268-1768/2014
O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 23 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 241 ostatní plocha, pozemku p.č. 243 - ostatní plocha, pozemku p.č. 262 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 263 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 264 - ostatní plocha, pozemku p.č. 272 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 273 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 276 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 277 - ostatní plocha, vše v k.ú. Starý Šidlov, obec Zákupy, okres Česká Lípa. Objednavatel posudku:
JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 28550/14-43
Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 7.10.2014 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 14 stran a 7 stran příloh. V Přerově, dne 18.11.2014
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
A. 1.
NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 17.9.2014 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 28550/14-43, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 23 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 241 - ostatní plocha, pozemku p.č. 243 - ostatní plocha, pozemku p.č. 262 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 263 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 264 - ostatní plocha, pozemku p.č. 272 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 273 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 276 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 277 - ostatní plocha, vše v k.ú. Starý Šidlov, obec Zákupy, okres Česká Lípa. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”
stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 7.10.2014, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
2.
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 7.10.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka předmětu ocenění. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 6, pro k.ú. Starý Šidlov, obec Zákupy, okres Česká Lípa, vyhotovený objednavatelem dne 17.9.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Starý Šidlov, obec Zákupy, okres Česká Lípa, vyhotovená objednavatelem dne 17.9.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán města Zákupy. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. stránka č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. S ohledem na nemožnost podrobného a kompletního zaměření předmětu ocenění, jsou některé rozměry převzaty ze satelitních fotosnímků, které jsou publikovány na www.cuzk.cz, maps.google.com, www.mapy.cz.
4.
Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Liberecký Česká Lípa Zákupy Starý Šidlov (790559)
List vlastnictví číslo: 6 Vlastník: Společné jmění manželů Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra Šidlov 10, 47301 Zákupy
5. Celkový popis předmětu ocenění Jedná se o ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 23 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 241 - ostatní plocha, pozemku p.č. 243 - ostatní plocha, pozemku p.č. 262 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 263 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 264 ostatní plocha, pozemku p.č. 272 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 273 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 276 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 277 - ostatní plocha, vše v k.ú. Starý Šidlov, obec Zákupy, okres Česká Lípa. Dle informací ČSÚ ve městě Zákupy je možné napojení na tyto inženýrské sítě elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Pozemek p.č. 23 - trvalý travní porost je situovaný v západní části katastrálního území s přístupem po veřejné, nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 18 - lesní pozemek, který je ve vlastnictví: Město Zákupy, Borovská 5, 471 23 Zákupy. Na části pozemku se nachází náletové porosty plevelného charakteru a porosty stromů. Pozemky p.č. 241 - ostatní plocha a pozemek p.č. 243 - ostatní plocha, jsou situovány v jižní části katastrálního území a tvoří jednotný funkční celek s přístupem po nezpevněných pozemcích. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Na části pozemku se nachází náletové porosty plevelného charakteru. Pozemek p.č. 262 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek p.č. 263 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek p.č. 264 - ostatní plocha tvoří jednotný funkční celek, jsou situovány v zastavěné, okrajové části města Zákupy, místní části Starý Šidlov. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém terénu s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 266 ostatní plocha a p.č. 290 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Město Zákupy, Borská 5, 471 23 Zákupy.
stránka č. 4
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
Pozemek p.č. 272 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek p.č. 276 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek p.č. 277 - ostatní plocha tvoří jednotný funkční celek, jsou situovány v zastavěné, okrajové části města Zákupy, místní části Starý Šidlov. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém terénu s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 290 ostatní plocha a p.č. 279 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Město Zákupy, Borská 5, 471 23 Zákupy. Pozemek p.č. 273 - trvalý travní porost je situován v jihovýchodní části katastrálního území s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 420 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Liberecký kraj, U Jezu 642/2a, Liberec IV-Perštýn, 460 01 Liberec. Na části pozemku se nachází náletové porosty plevelného charakteru. Dle platného územního plánu města Zákupy jsou pozemky vedeny takto: - p.č. 23 - „plochy zemědělské“ - p.č. 241 - „plochy zemědělské“ - p.č. 243 - „plochy krajinné zeleně“ - p.č. 262 - „plochy bydlení - venkovské“ - p.č. 263 - „plochy bydlení - venkovské“ - p.č. 264 - „plochy bydlení - venkovské“ - p.č. 272 - „plochy bydlení - venkovské“ - p.č. 273 - „plochy zemědělské“ - p.č. 276 - „plochy bydlení - venkovské“ - p.č. 277 - „plochy bydlení - venkovské“ Informace získány od paní Ing. Marty Dostálové, vedoucí odboru výstavby města Zákupy. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství pozemku p.č. 272: a) vedlejší stavby: Na pozemku p.č. 272 je situována přízemní, zděná vedlejší stavba pod sedlovou střechou krytou šindelem, na kterou navazuje torzo bývalé vedlejší stavby. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady.
6.
Obsah znaleckého posudku a) Pozemky 1) Pozemky b) Věcná práva 1) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění
stránka č. 5
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
B.
POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s maximálním negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je omezen věcným břemenem. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,04 –0,08 –0,10
–0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
stránka č. 6
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,850 i=2
Ocenění 1) Pozemky 1.a)Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Pozemky – § 4, 6, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Zákupy Název okresu: Česká Lípa Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 810,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 396,13 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Oi 0,85 0,60 1,03
1,00 0,95 0,98
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
stránka č. 7
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
Index polohy: IP = 0,850 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,816 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 323,2421 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 262 Zastavěná plocha a nádvoří 418 zbořeniště 263 Zastavěná plocha a nádvoří 236 zbořeniště 272 Zastavěná plocha a nádvoří 575 zbořeniště 276 Zastavěná plocha a nádvoří 273 zbořeniště Součet: 1 502 § 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 96,9726 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 277 Ostatní plocha - neplodná půda 265
Cena [Kč] 135 115,20 76 285,14 185 864,21 88 245,09 485 509,64
Cena [Kč] 25 697,74
Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter III. Účelové komunikace, vlečky, vzletové a –0,50 pozemních komunikací, přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejného prostranství a drah veřejné prostranství, které není součástí komunikace 2 Charakter a zastavěnost území II. V kat. úz. mimo sídelní části obce v –0,10 zastavěném území obce 3 Povrchy II. S nezpevněným povrchem –0,05 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 0,60 4
Index cenového porovnání:
I = P5 × (1 + Pi) = 0,210 i=1
§ 4 odst. 3 – Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 83,1873 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 264 Ostatní plocha - ostatní 219 komunikace § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Parc. č. 23 273 Součet:
Zákl. cena [Kč/m2] Název BPEJ Výměra [m2] základní upravená Trvalý travní porost 54067 1 440 1,22 2,1960 Trvalý travní porost 54210 10 359 9,– 16,2000 11 799
Cena [Kč] 18 218,02
1,800 Cena [Kč] 3 162,24 167 815,80 170 978,04 stránka č. 8
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
Koeficient pro úpravu základní ceny pozemku dle přílohy č.5 položky č.1 (ku): Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % ku = 1,800 Průměrná základní cena zemědělských pozemků: ZCpz = 6,20 Kč/m2 § 9 odst. 5 – Jiné hospodářsky nevyužitelné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZCpz × 0,25 × ku Parc. č. 241 243
Název Ostatní plocha neplodná půda Ostatní plocha neplodná půda
Součet:
Výměra [m2] snížení ZCU [Kč/m2] 439 2,7900 704
Cena [Kč] 1 224,81
2,7900
1 964,16
1 143
Součet cen všech typů pozemků:
3 188,97 =
Pozemky – určená cena:
703 592,41 Kč 703 592,41 Kč
2) Věcná práva 2.a)
Cenový předpis
2.a.1) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene vstupu na část pozemku za účelem kontroly, údržby a oprav uloženého vodovod. řadu ze dne 15.1.1996. Právní účinky vkladu ke dni 24.1.1996, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o věcném břemeni V3 172/1996.. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - Severočeská vodárenská společnost, a.s., Přítkovská 1689/14, Trnovany, 415 01 Teplice a vázne na: - Parcela: 273 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou:
10 000,–
Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–10 000,– Kč
stránka č. 9
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
C.
REKAPITULACE
Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.
I) Pozemky p.č. 272, p.č. 276, p.č. 277, p.č. 262, p.č. 263 a p.č. 264 vedené v ÚP jako „plochy bydlení - venkovské“ Kladné stránky předmětu ocenění: - občanská vybavenost obce na dobré úrovni - dopravní dostupnost obce zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - přístup je po zpevněné veřejné komunikaci Záporné stránky předmětu ocenění: - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech dané cenové kategorie je srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je průměrná. V obdobných lokalitách je na trhu dostatečná nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 200,- Kč do 300,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při středu uvedeného rozpětí a to ve výši 250,- Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 1.986 m2 se dostáváme k hodnotě ve výši 500 000,- Kč (zaokrouhleno).
stránka č. 10
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
II) Pozemky p.č. 241, p.č. 243 a p.č. 273, p.č. 23 vedené v ÚP jako „plochy zemědělské“ a „plochy krajinné zeleně“ Kladné stránky předmětu ocenění: - nebyly zjištěny Záporné stránky předmětu ocenění: - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných pozemcích dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 15,- Kč do 20,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 15,- Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 12.942 m2 se dostáváme k hodnotě ve výši 195 000,- Kč (zaokrouhleno). Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 500 000,- + 195 000,- = 695 000,- Kč REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena pozemků Cena věcných práv Celková cena podle cenového předpisu Movité věci
703 590,– Kč –10 000,– Kč 693 590,– Kč 0,– Kč
Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.*
0,– Kč
- 10 000,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.
stránka č. 11
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí
695 000,– Kč(Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: šestsetdevadesátpěttisíc Kč
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí
685 000,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: šestsetosmdesátpěttisíc Kč
Zpracovatelé posudku:
Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Ing. Hana Hrnčiarová
Osoba oprávněná podávat vysvětlení:
Ing. Tomáš Vingrálek
V Přerově, dne 18.11.2014
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav
........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel
stránka č. 12
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
D.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10268-1768/2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.
................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com
stránka č. 13
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10268-1768/2014
E.
SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy
stránka č. 14
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.09.2014 10:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 103 Ex 28550/14 pro JUDr.Tomáš Vrána soudní exekutor Exekutorský úřad Přerov
Okres: CZ0511 Česká Lípa Kat.území: 790559 Starý Šidlov
Obec: 562262 Zákupy List vlastnictví: 6
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo SJM Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy SJM = společné jmění manželů
480912/260 506115/040
B Nemovitosti Pozemky Parcela 23
Výměra[m2] Druh pozemku 1440 trvalý travní porost 439 ostatní plocha 704 ostatní plocha 418 zastavěná plocha a nádvoří 236 zastavěná plocha a nádvoří 219 ostatní plocha
241 243 262 263 264
575 zastavěná plocha a nádvoří 10359 trvalý travní porost
272 273
273 zastavěná plocha a nádvoří 265 ostatní plocha
276 277 B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
Způsob využití
Podíl
Způsob ochrany zemědělský půdní fond
neplodná půda neplodná půda zbořeniště zbořeniště ostatní komunikace zbořeniště zemědělský půdní fond zbořeniště neplodná půda
Povinnost k
o Zástavní právo exekutorské
pro pohledávku ve výši 300.000,- Kč s příslušenstvím Vávra Jaroslav Ing., Riegrova V-5897/2014-501 Parcela: 23 522/46, Děčín II-Nové Město, 40502 V-5897/2014-501 Parcela: 241 Děčín, RČ/IČO: 490929/092 V-5897/2014-501 Parcela: 243 V-5897/2014-501 Parcela: 262 V-5897/2014-501 Parcela: 263 V-5897/2014-501 Parcela: 264 V-5897/2014-501 Parcela: 272 V-5897/2014-501 Parcela: 273 V-5897/2014-501 Parcela: 276 V-5897/2014-501 Parcela: 277 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Vrány č.j. 103 Ex-28550/2014 -16 ze dne 29.07.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.07.2014. Zápis proveden dne 25.08.2014. V-5897/2014-501 Pořadí k 29.07.2014 10:31 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.09.2014 10:35:02 Okres: CZ0511 Česká Lípa
Obec: 562262 Zákupy
Kat.území: 790559 Starý Šidlov
List vlastnictví: 6
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro
Povinnost k
o Zástavní právo zákonné
pro pohledávku ve výši 40.892,-Kč, vznik zástavního práva dne 26.3.2002. Česká republika, RČ/IČO: 00000001001 Listina Zákon č.95/1999 Sb., § 10.
Parcela: 273
Z-1442/2002-501
Z-1442/2002-501 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Věcné břemeno (podle listiny)
vstupu na část pozemku za účelem kontroly, údržby a oprav uloženého vodovod. řadu ze dne 15.1.1996. Právní účinky vkladu ke dni 24.1.1996. Severočeská vodárenská společnost Parcela: 273 Z-4936/2010-501 a.s., Přítkovská 1689/14, Trnovany, 41501 Teplice, RČ/IČO: 49099469 Listina Smlouva o věcném břemeni V3 172/1996. POLVZ:24/1996 Z-10700024/1996-501 o Omezení dispozičních práv
k zřizování dalších zástavních práv. Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy, RČ/IČO: 480912/260 506115/040 Parcela: 273 Z-1442/2002-501 Listina Zákon č.95/1999 Sb., § 10. Z-1442/2002-501 o Zahájení exekuce
pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov Ščevlík Pavel, Šidlov 10, 47301 Zákupy, RČ/IČO: 480912/260 Z-12116/2014-808 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-28550/2014 -8 pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov ze dne 28.07.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.07.2014. Zápis proveden dne 31.07.2014; uloženo na prac. Přerov Z-12116/2014-808 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: Parcela: Parcela: Parcela: Parcela: Parcela: Parcela: Parcela: Parcela: Parcela:
23 241 243 262 263 264 272 273 276 277
Z-4289/2014-501 Z-4289/2014-501 Z-4289/2014-501 Z-4289/2014-501 Z-4289/2014-501 Z-4289/2014-501 Z-4289/2014-501 Z-4289/2014-501 Z-4289/2014-501 Z-4289/2014-501
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.09.2014 10:35:02 Okres: CZ0511 Česká Lípa
Obec: 562262 Zákupy
Kat.území: 790559 Starý Šidlov
List vlastnictví: 6
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro
Povinnost k
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Vrány č.j. 103 Ex-28550/2014 -15 ze dne 29.07.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.07.2014. Zápis proveden dne 04.08.2014; uloženo na prac. Česká Lípa Z-4289/2014-501 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
Plomby a upozornění - Bez zápisu E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Smlouva kupní
ze dne 19.03.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.03.2002.
Pro: Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy o Smlouva o převodu vlastnictví (zák.č.95/1999 Sb.)
vkladu práva ke dni 12.11.2002.
ze dne 01.11.2002. Právní účinky
Pro: Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy o Smlouva kupní
V-1415/2003-501 RČ/IČO: 480912/260 506115/040
ze dne 23.05.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.06.2006.
Pro: Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy
F
V-5657/2002-501 RČ/IČO: 480912/260 506115/040
ze dne 22.04.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.04.2003.
Pro: Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy o Smlouva kupní
V-1261/2002-501 RČ/IČO: 480912/260 506115/040
V-2417/2006-501 RČ/IČO: 480912/260 506115/040
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 23 273
BPEJ 54067 54210
Výměra[m2] 1440 10359
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
17.09.2014
10:53:55
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. strana 3