2014

Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /136/2014 Rodinný dům - samostatný, č.p. 232 Lesné 232, 407 55 Dolní Podluží Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Jiřetín pod Jedlovou, k.ú. Jiřetín pod Jedlovou, kód ČSÚ: 661 007, LV: 91

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

st. 330/2, 2075, 2076 František Zadražil, náměstí T.G.Masaryka 1 / 1, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

František Zadražil, náměstí T.G.Masaryka 1 / 1, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462_

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Datum místního šetření:

10 stran

České Lípě, dne 2.12.2014

 změna stavby

Současný stav 200 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail: [email protected]

2.12.2014

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 2.12.2014 4 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1910  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

 udržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

 MHD

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

 železnice

 silnice

 autobus

 dálnice

 /  plyn  telefon

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 2 017

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 1 490

m2 220

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 200 000 Kč 0 Kč 390 000 Kč 200 000 Kč 30 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 3 560 000 Kč 3 560 000 Kč 0 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká kupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. ,91 Kopie katastrální mapy Dolní Podluží je obec s 1180 obyvateli. Lesná je odloučená místní část u silně frekventované silnice I/9 ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva. Oceňovaná nemovitost je v odloučené místné části Lesné..

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo exekutorská, další z rozhodnutí správního orgánu, dále zástavní práva smluvní, exekuce atd.. V ceně nejsou tato rizika zahrnuta, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 2.NP a částečným podsklepením. Objekt byl postaven v roce 1910. Povinný ač vyzván se nedostavil a znalec musel vycházet z okolností, které bylo možné zjistit z vnějšku a z telefonických informací od majitele. Některé rozměry musely být odhadnuty.. Druh stavby - účel využití Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 91 je nemovitost č.p. 232 rodinný dům Dispoziční řešení Dispoziční řešení nebylo možné zjistit Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s viditelnými trámy. Střecha je sedlová s taškovou krytinou propadající se s velkým otvorem. vzhledem k zatékání je předpoklad silně poničeného interiéru, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná dožitá, vnitřní obklady chybí, okna jsou dřevěná dvojitá. Podlahy jsou prkenné, vodoinstalace jen studená, topení je lokální na tuhá paliva. Ostatní snad standardní. Objekt je neudržovaný, přístupy a okna zabedněné, většina konstrukcí je na konci životnosti. Příslušenství stavby Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod

Kamenné základy bez izolace smíšené zdivo dřevěné dřevěný vázaný tašková pozink plech vápenné vápenné omítky chybí

dřevěná dvojitá prkna palubky lokální světelná třífázová chybí -3-

18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

jen studená chybí chybí chybí chybí umyvadlo, vana chybí chybí chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. st. 330/2 o velikosti 252m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 2075 o velikosti 737m2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 2076 o velikosti 1028m2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost trvalý travní porost Hodnota pozemků celkem

Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč do 150,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 50,-Kč/m2 u zemědělské půdy 10,Kč/m2. Parcela č. st. 330/2 2075 2076

Výměra m2 252 737 1 028

Jednotková cena Kč/m2 50 10 10

Celková cena pozemku Kč 12 600 7 370 10 280 30 250

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

7,25*15,87*6,00+6,98*6,30*5,25+12,75*4,80*4,60 = 7,25*15,87*3,50/2+12,75*4,80*2,80/2 = =

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Současný stav 220 1 489,76 2 391 100,00 3 562 014 104 86 90,00 356 200

-4-

Obestavěný prostor 1 202,73 m3 287,03 m3 1 489,76 m3 Budoucí stav

0

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč Varnsdorf, Myslivecká 1 485,00 1 428 690 000

Upravená cena

Kč/m3 465

KC 0,273

Foto Kč/m3 127

Dolní Podluží, Kateřina 985,00 993 390 000 396 Zděný rodinný dům s 2.NP, 7+1, před rekonstrukcí, stáří cca 100 let. Pozemek 993m 2,

0,358

142

Zděný RD s 2.NP. Před rekonstrukcí. Stáří cca 100 let. Pozemek 1428m 2.

Jiřetín pod Jedlovou, Žižkova 595,00 410 799 000 1 343 0,103 Samostatně stojící roubený RD s 1.NP a podkrovím, podsklepení, dobrý technický stav, 3+1, stáří cca 150 let. Pozemek 410m 2,

138

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

136 Kč/m 3 1 489,76 m 202 071 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

Celkový výnos za rok:

nájem [Kč/rok] 0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč -5-

0 3 560 000 360 000 0 95 % 0 0 0 106 800 0 0 106 800 0 6,00 0

Seznam příloh:

počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -