2014

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 3280 – 654 / 2014 dle Usnesení þ.j. 067 EX 7071/08-165

Objednavatel: Sídlo: Iý: Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 7071/08-165 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 19.06.2014.

Posudek obsahuje:

52 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

v jednom vyhotovení

Výtisk þíslo:

1

Zpracováno:

22.10.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 3280 – 654 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................4 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9 OcenČní jednotlivých práv a závad s nemovitými vČcmi spojených ........................35

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................37

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................39

E

PěÍLOHY........................................................................................................................40

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 7071/08-165: - ocenit nemovité vČci vþetnČ všech jejich souþástí a pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými vČcmi spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých vČcech:

PĜíslušenství: venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ, inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace, pĜípojka plynovodu k patce objektu. Souþástí pozemkĤ je rostlinstvo: pozemek parc.þ. 2714/1: ovocné stromy (2 kusy), okrasné keĜe (6 kusĤ), okrasné stromy (2 kusy), pozemek parc.þ. 2707/2: okrasné stromy (4 kusy), pozemek parc.þ. St. 957/2: okrasné stromy (1 kus). Technický popis staveb, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení, je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 07.07.2014, bez úþasti povinných, kteĜí na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nijak nereagovali. PĜi tomto místním šetĜení bylo zjištČno, že se jedná o složitČjší areál, bez možnosti pĜístupu. Druhé místní šetĜení se konalo dne 05.08.2014, a to za pĜítomnosti paní Weisingerové Ilony, pana Weisingera OldĜicha a vykonavatele soudního exekutora, pana Koníþka.

3


3


DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 22.10.2014, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 5845, k.ú. Žatec, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu 5 5.1

do Katastru nemovitostí dne 17.06.2014 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 7071/08-165 kopie Darovací smlouvy se zĜízením vČcného bĜemene, uzavĜené dne 03.05.2001 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitých vČcí zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb. vyhláška þ. 199/2014 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 ZbynČk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2014 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých vČcí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška þ. 199/2014 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška).

4


5.2


Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] kde:

i

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých vČcí V ... þisté pĜíjmy z nemovitých vČcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitou vČcí. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovité vČci zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovité vČci (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovité vČci, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitého majetku). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovité vČci návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + n q × ( q − 1) q n

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovité vČci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité vČci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovité vČci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité vČci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby:

5



1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovité vČci, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité vČci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika

Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu stavby. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou vČc pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovité vČci pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou vČcí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovité vČci je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci.

6



Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitých vČcí patĜí: Poloha nemovitých vČcí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitých vČcí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitých vČcí - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitých vČcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých vČcí - prodejnost obdobných nemovitých vČcí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitých vČcí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovité vČci. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých vČcí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitá vČc prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitou vČc mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou vČc vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovité vČci proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitou vČc. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je pouze þást bývalého prĤmyslového areálu, ke kterému prakticky není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k pronájmu (popĜ. již uskuteþnČných pronájmĤ), domníváme se, že není vhodné pro ocenČní použít klasickou metodu komparativní. Naopak je k dispozici dostateþný poþet informací o srovnatelných pronájmech, rozhodli jsme se proto s ohledem na vČtší vypovídací schopnost provést ocenČní výnosovou metodou. StejnČ tak existuje dostateþné množství informací o prodejních cenách bytĤ þi bytových jednotek; pro ocenČní tĜí bytĤ nacházejících se ve dvoupodlažní þásti budovy þ.p. 993 proto aplikujeme metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovité vČci (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovité vČci, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Rizika nedosažení námi uvažované ceny za pronájem je vyjádĜen diskontní sazbou (riziková pĜirážka 2). Riziková pĜirážka 1 zohledĖuje technický stav staveb zjištČný pĜi místním šetĜení a riziková pĜirážka 3 zohledĖuje právní hlediska rizik vztahující se k pĜedmČtu ocenČní – rizikové pĜirážky jsou popsány níže v þásti B.2.2 posudku. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8


2


OCENċNÍ

2.1

Popis

PĜedmČtem ocenČní jsou dvČ budovy samostatnČ stojící, zapsané na LV þ. 5845 jako budovy bydlení þ.p. 955 a þ.p. 993, s pĜilehlými pozemky, a to pozemky parc.þ. St 957/1, St. 957/2, 2630/6, 2707/2, 2714/1 a 2714/5 o celkové výmČĜe 4 892 m2. V podstatČ se jedná o ocenČní þásti bývalého prĤmyslového areálu podniku Šroubárny, n.p. Žatec. Okolní zástavbu tvoĜí rodinné domy a prĤmyslové objekty. Centrum mČsta Žatec je ve vzdálenosti 1 km, do Loun je vzdálenost 21 km. PĜístup ke stavbám je možný pĜes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno. A) Budova þ.p. 993 je pĤdorysnČ postavena ve tvaru písmene „L“, je samostatnČ stojící, situovaná na rovinatém pozemku. Objekt je rozdČlen na dvČ samostatné þásti, z nichž pĜízemní þást slouží jako prostory pro opravy vozidel a skladové prostory, ve dvoupodlažní þásti jsou umístČny tĜi byty a skladové prostory. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení obytné þásti budovy þ.p. 993: Doba výstavby:

dle odborného odhadu pĜed cca 60ti lety

Poþet podlaží:

nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (1.NP - byt 1+kk, 2.NP – byt 5+kk, byt 2+1, skladový prostor)

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúþinnou

Nosné konstrukce: zdČné z cihel, nezatepleno Stropy:

ŽB monolitické

StĜecha:

tvar sedlový, krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ z pozinkovaného plechu, þásteþnČ zkorodováno

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelnČ, v kuchyni

VnČjší povrchy:

bez vnČjších omítek

Schody:

nosná þást železobetonová, povrch stupĖĤ: lepené PVC, terazzo; zábradlí kovové, madlo dĜevČné

DveĜe:

dĜevČné hladké plné s kovovými i dĜevČnými zárubnČmi a dĜevČnými prahy, vstupní jsou dĜevČné - prosklené

Okna:

dĜevČná špaletová

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina

VytápČní:

lokální na tuhá paliva (kamna na TP, krbová kamna)

Krytina stĜechy:

Vrata:

živiþná

nejsou

9



OhĜev teplé vody:

zajišĢován lokálním el. ohĜívaþem, zásobníkovým (byt þ. 2)

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ

3x WC splachovací spoleþné Hygienické vybavení: s koupelnou, v koupelnách umyvadla, vany VnitĜní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, digestoĜ, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporáky (2x na PB, 1x na elektĜinu)

Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišĢový prostor, byt þ.1 2.NP: chodba, schodišĢový prostor, byt þ. 2, byt þ. 3, skladový prostor Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení skladové þásti budovy þ.p. 993: Doba výstavby:


Poþet podlaží:

nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží

Základy:



montované ze stropních panelĤ

StĜecha:

plochá stĜecha (stropní panely)


dešĢové žlaby a svody, oplechování stĜešních prostupĤ pĤvodnČ z pozinkovaného plechu, nyní opatĜeno nátČry, þásteþnČ zkorodováno

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky

VnČjší povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané

Schody:

nejsou (jednopodlažní stavba)

DveĜe:

dĜevČné hladké plné s dĜevČnými zárubnČmi a dĜevČnými prahy

Krytina stĜechy:

Vrata:

živiþná

2x posuvná kovová

10



Okna:

kovová s jednoduchým zasklením

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina

VytápČní:

není provedeno

OhĜev teplé vody:

pouze v šatnČ prĤtokovým ohĜívaþem elektrickým

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené vody


Hygienické vybavení: v šatnČ WC splachovací VnitĜní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:


Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoĜ, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

není provedeno

Dispozice: 1.NP: vstup, hala pro opravy a garážování vozidel, kanceláĜ, technická místnost, šatna s WC, skladové prostory

B) Budova þ.p. 955 je pĤdorysnČ postavena ve tvaru písmene „L“, je samostatnČ stojící, situovaná na rovinatém terénu uvnitĜ uzavĜeného areálu. Je rozdČlena na tĜi þásti: a) dvoupodlažní stavba - bývalé kanceláĜe, z nichž prostor v 1.NP je pravdČpodobnČ využíván k bydlení, (dle informací zjištČných od spoluvlastníka jsou ve velmi špatném technickém stavu) b) skladovací prostor navazující na další stavbu bývalé kotelny, c) bývalá kotelna, nyní využívána jako skladovací prostory. Skladové prostory jsou ve velmi špatném technickém stavu, zejména þást bývalé kotelny. a) Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení bývalých kanceláĜí budovy þ.p. 955: Doba výstavby:


Poþet podlaží:


Základy:


Nosné konstrukce: zdČné z cihel, nezatepleno

11



Stropy:

dĜevČné trámové, podbití rákosem a omítnutí

StĜecha:



dešĢové žlaby a svody pĤvodnČ z pozinkovaného plechu, nyní opatĜeno nátČry, þásteþnČ zkorodováno, zþásti chybí

VnitĜní povrchy:


VnČjší povrchy:


Schody:

nosná þást železobetonová

DveĜe:

dĜevČné hladké plné s dĜevČnými zárubnČmi a dĜevČnými prahy, vstupní jsou dĜevČné

Okna:

dĜevČná se zdvojeným zasklením

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina

VytápČní:

není provedeno

OhĜev teplé vody:

není proveden

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené vody


Krytina stĜechy:

Vrata:

plechová (trapézový plech)

nejsou

WC splachovací oddČlené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelnČ umyvadlo, vana VnitĜní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V), bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:


Vybavení kuchyní:

sporák (na PB)

UpozornČní: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukþní Ĝešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítČ je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skuteþné provedení tedy mĤže být odlišné. StejnČ tak nemohla být provedena detailní identifikace pĜíslušenství. V dobČ konání místního šetĜení byl totiž v domČ zavĜen pes. Vykonavatel soudního exekutora, p. Koníþek, rozhodl, že tento objekt se nebude otevírat.

12



Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišĢový prostor, skladové prostory (možná užíváno k bydlení) 2.NP: chodba, schodišĢový prostor, technické místnosti

b) Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení skladové þásti budovy þ.p. 955: Doba výstavby:


Poþet podlaží:


Základy:

betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti


nejsou provedeny

StĜecha:

tvar sedlový, pĜíhradové vazníky (kovové) Krytina stĜechy:


dešĢové žlaby a svody, pĤvodnČ z pozinkovaného plechu, nyní opatĜeno nátČry, þásteþnČ zkorodováno

VnitĜní povrchy:

nejsou provedeny

VnČjší povrchy:

nejsou provedeny

Schody:


DveĜe:

nejsou

Okna:

nejsou

Povrch podlah:

betonová mazanina

VytápČní:

není provedeno

OhĜev teplé vody:

není proveden

VnitĜní vodovod:

není proveden

VnitĜní kanalizace: není provedena

Vrata:

plechová

nejsou

Hygienické vybavení: není provedeno VnitĜní plynovod:

není proveden

13



Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:


Ostatní:


Vybavení kuchyní:

není

Dispozice: 1.NP: vstup, skladový prostor Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení skladové þásti budovy – bývalá kotelna þ.p. 955: Doba výstavby:


Poþet podlaží:


Základy:



nejsou provedeny

StĜecha:



dešĢové žlaby a svody, zþásti chybí, pĤvodnČ z pozinkovaného plechu, nyní opatĜeno nátČry, þásteþnČ zkorodováno

VnitĜní povrchy:


VnČjší povrchy:


Schody:


DveĜe:

nejsou

Okna:

kovová s jednoduchým zasklením, zþásti chybí

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: betonová mazanina

VytápČní:

není provedeno

OhĜev teplé vody:

není proveden

Krytina stĜechy:

Vrata:

pálená (tašky), zþásti chybí

vybourány

14


VnitĜní vodovod:


není proveden

Hygienické vybavení: není

VnitĜní kanalizace: není provedena

VnitĜní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

rozvod svČtelného proudu (230V), bleskosvod je instalován

Výtahy:


Ostatní:


Vybavení kuchyní:

není provedeno

Dispozice: 1.NP: vstup, skladový prostor

Srovnávací parametry: Název

Užitná plocha [m2]

Byt þ. 1 v budovČ þ.p. 993 (1+kk) - 1.NP

102,70


139,30

Byt þ. 3 v budovČ þ.p. 993 (2+1) - 2.NP

56,80

Bytové plochy celkem

298,80

Skladové prostory v budovČ þ.p. 993 (2.NP)

101,40


683,40

Skladový prostor v budovČ þ.p. 955 (þást a: za obČ podlaží)

264,00

Skladové prostory v budovČ þ.p. 955 (þást b+c)

562,70

Skladové prostory celkem Pozemky parc.þ.: St 957/1, St. 957/2, 2630/6, 2707/2, 2714/1 a 2714/5

1 611,50 4 892

15



Srovnávací kritéria: þ.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 20 280, z toho 12 537 v produkt. vČku 2 Správa, úĜady všechny 3 Poptávka po nemovitých vČcech nabídka pĜevyšuje poptávku 4 PĜírodní okolí dobré 5 Obchod a služby veškeré 6 Školství základní školy, stĜední školství 7 Zdravotnictví ordinace lékaĜĤ, nemocnice 8 Kultura, sport dostateþné vybavení 9 Ubytování dostateþná kapacita 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí velmi dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITÉ VċCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky pĜíjezd až ke stavbČ 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení a prĤmyslové objekty 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo obtížnČ pĜed oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VċC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 PĜíslušenství nemovité vČci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiĜování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem 4 892 m2

16


2.2


Výnosový zpĤsob ocenČní

PĜedpokládané výnosy DĤležitým parametrem výnosové metody je teoretický pĜedpoklad, že všechny oceĖované objekty a jejich užitné plochy jsou pronajaty za tržní nájemné. ŠetĜením spolupracujících odhadcĤ, z vlastní databáze a zkušeností zpracovatele posudku, šetĜením v realitní inzerci a v inzerci na síti Internet bylo zjištČno, že se jedná o nájemné ve výši uvedené v tabulkách na str. 31 posudku (nájemné na místním trhu obvyklé). Nájemné se odvíjí kromČ atraktivity lokality ještČ v závislosti zejména na druhu užitné plochy, její vybavenosti, celkové velikosti a jejím technickém stavu, také na délce nájemního vztahu a nČkdy též na podlažnosti, kdy v pĜízemí je dosahováno vyšších nájmĤ zejména u obchodních prostor. Služby související s provozem objektu obvykle hradí nájemci sami (pĜípadnČ jsou tzv. pĜefakturovány), náklady pro pronajímatele tak existují v níže uvedené struktuĜe. Rizika plynoucí z nedosažení tržní ceny nájmu nebo neúplného obsazení ploch jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohlednČny pĜi aplikaci výnosové metody v Rizikové pĜirážce 2. Riziková pĜirážka 1 (technický stav) byla zkoumána pĜi místním šetĜení (v rámci možností). Riziková pĜirážka 3 souvisí zejména s právním stavem pĜedmČtu ocenČní. Uvedená rizika jsou blíže popsána v bodČ B.2.2 posudku. ZjištČní pĜedpokládaných výnosĤ: Srovnávací nemovité vČci - skladové prostory (SN): 1) Pronájem skladového prostoru, Obora Pronájem komerþní budovy v OboĜe u Loun. ýást budovy je tĜípodlažní, druhá þást jednopodlažní. Budova bez sociálního zaĜízení se nachází v oploceném, uzamykatelném areálu. Využití jako sklad nebo i výrobní prostory. V areálu jsou zpevnČné plochy, parkování. Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý UmístČní objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3. podlaží Užitná plocha: 1 300 m2 Odpad: Septik ElektĜina: 230V, 400V Cena nabídková: 12,- Kþ/m2 (mČsíc)

Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové MČsto Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

17



2) Pronájem skladového prostoru, Obora Pronájem výrobních nebo skladových prostor v OboĜe u Loun. V objektu jsou kanceláĜské a ubytovací prostory. PĤvodnČ zde byla pČstírna žampionĤ, kompletní vybavení vþ. technologie. Kolem hal je betonová plocha. Areál je oplocený a uzamykatelný. Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý UmístČní objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Plocha zastavČná: 2 083 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon ElektĜina: 230V, 400V Cena nabídková: 18,- Kþ/m2 (mČsíc)

Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding Krakovská 1675/2 11000 Praha - Nové MČsto Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

3) Pronájem skladového prostoru, ýernýš Pronájem skladových prostor v obci ýernýš. Využitelné jako skladové nebo výrobní prostory. Prostory se nachází ve tĜech patrech budovy. PĜíjezdová cesta vede k nakládací rampČ a na parkovištČ pĜed budovou. V pĜízemí budovy, se nachází nakládací rampa propojená se skladovými prostory, kotelna je umístČna z boku budovy pod kanceláĜemi, sociálním zaĜízením a šatnami v prvním patĜe. V prvním a druhém patĜe skladové prostory. Patra jsou propojena nákladním výtahem. Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Užitná plocha: 2 400 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: VeĜejná kanalizace 18



Telekomunikace: Telefon ElektĜina: 230V, 400V Cena nabídková: 19,- Kþ/m2 (mČsíc)

Zdroj: ORIONIS realitní kanceláĜ ýelakovského 3369/2, 43001 Chomutov Tel.: 724 657 056 www.orionis.cz 4) Pronájem skladového prostoru, Málkov Pronájem pĜízemní skladové haly v prĤmyslovém areálu v MálkovČ u Chomutova. Hala leží v sousedství hlavní komunikace E 442 Chomutov - Karlovy Vary. PĜíjezdové areálové komunikace jsou asfaltové. Hala je využitelná jako sklad nebo studené dílny. Vjezd je zajištČn 3 vraty . Do haly je zavedena elektrická energie. Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Typ domu: PĜízemní Užitná plocha: 583 m2 Plocha pozemku: 1 800 m2 Cena nabídková: 23,- Kþ/m2 (mČsíc)

Zdroj: Realitní kanceláĜ GENERA, s.r.o. Husova 1354/49 46001 Liberec I-Staré MČsto Tel.: 485 109 133 www.genera.cz

19



5) Pronájem skladového prostoru, Jirkov Pronájem zdČné skladovací a výrobní haly po þásteþné rekonstrukci a pĜilehlou skladovací zpevnČnou plochu, která se nachází v oploceném areálu poblíž centra obce s výbornou dostupností. Sociální zaĜízení je uvnitĜ. Vodovodní pĜípojka a pĜípojka na 380V je k dispozici. Vjezd je zajištČn posuvnými ocelovými vraty. Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý UmístČní objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Užitná plocha: 1 500 m2 Cena nabídková: 27,- Kþ/m2 (mČsíc)

Zdroj: Realitní kanceláĜ Dumrealit.cz Imperial Blatenská 1201/67, 43001 Chomutov Tel.: 603 513 933 www.dumrealit.cz/imperial

6) Pronájem skladového prostoru, Chomutov Skladovací nebo výrobní hala v ChomutovČ. Jedná s o halu s portálovým jeĜábem vhodnou pro výrobu nebo sklady. PĜístup je po místní komunikaci vhodný i pro pĜíjezd kamionĤ. Stavba: Montovaná Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný UmístČní objektu: Okraj obce Typ domu: PĜízemní Užitná plocha: 531 m2 Plyn: Plynovod ElektĜina: 230V, 400V

20



Cena nabídková: 38,- Kþ/m2 (mČsíc)

Zdroj: Realitní kanceláĜ V-Reality tĜ. BudovatelĤ 2830/3, 43401 Most Tel.: +420 734 222 991 www.v-reality.cz

7) Pronájem skladového prostoru, Žatec Skladovací prostory v Žatci. Sklad se nachází v uzavĜeném a stĜeženém areálu s vrátnicí. Výška stropu 4 m, nevytápČn, velká vjezdová vrata, dostupnost TIR, 220/380V. Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: PĜízemní Užitná plocha: 800 m2 Cena nabídková: 45,- Kþ/m2 (mČsíc)

Zdroj: Realitní kanceláĜ PATOMA Commerce Washingtonova 1567/25 11000 Praha - Nové MČsto Tel.: 725 555 405 www.patomacommerce.cz

21



8) Pronájem skladového prostoru, Žatec Skladovací prostory v Žatci. Hala je souþástí uzavĜeného a stĜeženého areálu. Jedná se o starší budovu s novými bezprašnými podlahami. Sklad má þistou výšku 4,5 m s možností vyššího stohování mezi stĜešní nosníky - výška 7 m. VytápČní haly není funkþní. K dispozici je kamerový systém a wifi síĢ. K hale náleží malé administrativní zázemí. Bezproblémový pĜíjezd TIR. Stavba: Montovaná Typ domu: PĜízemní Užitná plocha: 10 000 m2 Cena nabídková: 45,- Kþ/m2 (mČsíc)

Zdroj: Realitní kanceláĜ 108 AGENCY, s.r.o. PĜíbČnická 971/18, 13000 Praha - Žižkov Tel.: +420 775 332 000 www.108agency.cz 9) Pronájem skladového prostoru, Louny Pronájem skladovacích, provozních nebo výrobních prostor. Prostory disponují pĜímým vjezdem a zastĜešenou nakládací plochou. Prostory jsou vytápČné a disponují sociálním zázemím. UmístČní objektu: Okraj obce Užitná plocha: 3 600 m2 Cena nabídková: 55,- Kþ/m2 (mČsíc)

Zdroj: Realitní kanceláĜ 108 AGENCY, s.r.o. PĜíbČnická 971/18, 13000 Praha - Žižkov Tel.: +420 775 332 000 www.108agency.cz

22



10) Pronájem skladového prostoru, Louny Pronájem nové nezateplené haly v prĤmyslovém areálu. Souþástí je vytápČná kanceláĜ se sociálním zaĜízením, kuchyĖka. PĜíjezd je zpevnČný, podlaha betonová, vrata 4,20 m šíĜe, 4,00 m na výšku. Hlavní komunikace Teplice, Most, Praha. Stavba: Smíšená Stav objektu: Po rekonstrukci UmístČní objektu: Okraj obce Typ domu: PĜízemní Užitná plocha: 300 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Cena nabídková: 83,- Kþ/m2 (mČsíc)

Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové MČsto Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

23



Srovnávací pronájmy - byty (SN): 1) Pronájem bytu, Žatec Pronájem bytu o velikosti 2+1 v Žatci. Byt je v dobrém stavu, k okamžitému nastČhování. Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Podlaží: 5. podlaží Užitná plocha: 59 m2 Cena nabídková: 4 000,- Kþ/mČsíc

Zdroj: Realitní kanceláĜ REAL SERVICE PACK, spol. s r.o. tĜída ObráncĤ míru 315, 43801 Žatec Tel.: 775 686 026 www.realpack.cz 2) Pronájem bytu, Žatec Pronájem bytu o velikosti 2+1 v panelovém domČ v ul. Družstevní. Byt se nachází ve 4. patĜe domu s výtahem v klidné lokalitČ. V tČsné blízkosti je škola i školka. Byt je v pĤvodním udržovaném stavu s plastovými okny a zasklenou lodžií. Byt je nevybavený. Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý UmístČní objektu: SídlištČ Podlaží: 4. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 65 m2 Lodžie: 3 m2 Sklep: 2 m2 Cena nabídková: 4 940,- Kþ/mČsíc

24



Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX 4 you II Pražská 464, 44001 Louny Tel.: +420 776 774 723 reality.remax-czech.cz/re-max-4-you-ii

3) Pronájem bytu, Žatec Pronájem bytu o dispozici 2+kk v centru mČsta Žatec - nám. Svobody. Bytová jednotka je umístČna ve dvoupodlažním historickém domČ, který prošel v roce 2009 kompletní rekonstrukcí. Byt se sestává z chodby, pokoje s kuchyĖským koutem, druhého pokoje a koupelny spoleþné s toaletou. V bytČ jsou nová dĜevČná okna, položeno nové PVC, snížené stropy, nové rozvody elektĜiny, vody, odpadĤ, topení, nové interiérové dveĜe, zdČné jádro se sprchovým koutem, rohová kuchyĖská linka. VytápČní Ĝešeno kombinovaným plynovým kotlem (ohĜev vody, topení). Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží: 2. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 48 m2 Cena nabídková: 5 500,- Kþ/mČsíc

Zdroj: Realitní kanceláĜ Dumrealit.cz Nord Masarykova tĜída 1225/80 41501 Teplice - Trnovany Tel.: 730 580 985 www.dumrealit.cz/nord

25



4) Pronájem bytu, Žatec Pronájem bytu o velikosti 2+1, ul. Obr. Míru v Žatci. Nachází se v posledním patĜe tĜípodlažního cihlového domu bez výtahu. Byt v pĤvodním stavu má prostorné místnosti, kuchyĖ je oddČlena pĜíþkou, nezaĜízen. Budova je situována v centru mČsta Žatce, v pĜízemí budovy jsou obchodní prostory. Veškerá obþanská vybavenost v dosahu - nedaleko mČstské divadlo. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Podlaží: 4. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 60 m2 Cena nabídková: 5 500,- Kþ/mČsíc

Zdroj: Realitní kanceláĜ SASME, s.r.o. Tušimice 26, 43201 KadaĖ Tel.: +420 605 526 267 www.sasme.cz

5) Pronájem bytu, Žatec Pronájem bytu v HusovČ ul. v Žatci, který je umístČný v 1.NP. Byt má moderní koupelnu, plovoucí podlahy, plastová okna. Je vybaven kuchyĖskou linkou, nemá balkón. V domČ je výtah a v dosahu domu veškerá obþanská vybavenost. Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý UmístČní objektu: Okraj obce Podlaží: 5. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 60 m2 Cena nabídková: 5 730,- Kþ/mČsíc

26



Zdroj: Realitní kanceláĜ JTH Group a.s. Krupská 33/20, 41501 Teplice Tel.: +420 605 533 333 www.jth.cz

6) Pronájem bytu, Žatec Pronájem prostorného bytu s dispozicí 2+kk v 1. patĜe poblíž centra ve mČstČ Žatec. Topení ústĜední s pĜipojením na plynový kotel, ohĜev vody elektrickým bojlerem. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý UmístČní objektu: Centrum obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 60 m2 Cena nabídková: 6 000,- Kþ/mČsíc

Zdroj: Realitní kanceláĜ limmeta HošĢálkovo námČstí 61 43801 Žatec Tel.: +420 775 373 702 www.sreality.cz

27



7) Pronájem bytu, Žatec Byt k pronájmu o velikosti 2+1 poblíž centra mČsta Žatce. Byt se nachází v prvním patĜe prvorepublikového domu, na velmi klidném místČ v Tolstého ulici v Žatci. Byt je po celkové rekonstrukci. Nové jsou podlahy v pokojích, kuchyni. Koupelna a toaleta také po celkové rekonstrukci. Byt má plastová okna, vytápČní je pĜímotopy. Možnost instalace krbových kamen. Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý UmístČní objektu: Klidná þást obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 56 m2 Sklep: 6 m2 Cena nabídková: 6 000,- Kþ/mČsíc

Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX Non Stop námČstí Míru 286 43601 Litvínov - Horní Litvínov Tel.: +420 733 691 127 reality.remax-czech.cz/re-max-non-stop

8) Pronájem bytu, Žatec Pronájem bytu o velikosti 3+1 v centru Žatce. Byt se nachází v pĜízemí cihlového domu bez výtahu. V pĜízemí je uzamykatelná koþárkárna a kolárna. Byt má nová dĜevČná okna s izolaþním dvojsklem. VytápČní je lokální vlastním plynovým kotlem. Podlahy v pokojích jsou parketové, v chodbČ je kamenná podlaha a v kuchyni PVC. Koupelna je zdČná s vanou. WC je samostatné. Byt je v pĤvodním udržovaném stavu. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý UmístČní objektu: Centrum obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 3 vþetnČ 1 podzemního Užitná plocha: 85 m2 Topení: Lokální plynové Cena nabídková: 7 500,- Kþ/mČsíc

28



Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX 4 you II Pražská 464, 44001 Louny Tel.: +420 776 774 723 reality.remax-czech.cz/re-max-4-you-ii 9) Pronájem bytu, Žatec Byt k pronájmu s dispozicí 3+kk s lodžií v 1. patĜe panelového domu ve mČstČ Žatec. Rekonstrukce elektroinstalací, rozvodĤ odpadĤ, vody, bytového jádra, dlažby, obkladĤ. V obytných místnostech a na chodbČ na podlaze položeno PVC, nová kuchyĖská linka s vestavČnou troubou a sklokeramickou deskou, plastová okna. OhĜev vody a vytápČní dálkové. V domČ rozvody kabelové televize, satelitní rozvody, rozvody pro internet optickým kabelem, možnost pevné linky, na chodbách kamerové systémy. Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci UmístČní objektu: SídlištČ Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 vþetnČ 1 podzemního Užitná plocha: 64 m2 Lodžie: 5 m2 Sklep: 2 m2 Cena nabídková: 8 000,- Kþ/mČsíc

Zdroj: Realitní kanceláĜ limmeta HošĢálkovo námČstí 61, 43801 Žatec Tel.: +420 775 373 702 www.sreality.cz 29



10) Pronájem bytu, Žatec Pronájem bytu o velikosti 2+kk po kompletní rekonstrukci. DĤm je bezbariérový, má vlastní parkovací místa. Byt je vybaven kuchyĖskou linkou se sporákem a zabudovanou vestavČnou skĜíní. Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží: 1. podlaží Užitná plocha: 55 m2 Cena nabídková: 8 000,- Kþ/mČsíc

Zdroj: Realitní kanceláĜ BRABEC BYTY, s.r.o. KonČvova 426/35, 13000 Praha - Žižkov Tel.: 603 231 886 www.sreality.cz ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovité vČci postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá vČc se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité vČci nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovité vČci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.

30



Metoda pĜímého porovnání: A) Skladové prostory Cena ke Srovnávací VýmČra nemovité srovnání [m2] vČci [Kþ/m2/mČsíc] SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

1 300 2 083 2 400 583 1 500 531 800 10 000 3 600 300

12 18 19 23 27 38 45 45 55 83

Index odlišnosti IO zdroj

poloha

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,10 1,10 1,20 1,00 1,10 1,00 1,00 0,95 0,75 0,75

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

0,95 1,00 1,00 1,05 0,70 1,00 1,10 0,70 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,85 0,90 1,00 0,85 0,85 1,00 1,30 0,85 1,00 1,15 0,70 1,00 0,80 0,75 1,00 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kþ/m2/mČsíc] 11,29 13,10 15,80 17,60 24,06 26,16 29,26 42,51 29,89 33,62 10 24,33 10,00 11,29 14,33 24,33 34,33 42,51

B) Plochy pro bydlení Srovnávací nemovité vČci

VýmČra [m2]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

59,00 65,00 48,00 60,00 60,00 60,00 56,00 85,00 64,00 55,00

Index odlišnosti IO

Cena ke srovnání [Kþ/m2/mČsíc]

zdroj

poloha

68,00 76,00 115,00 92,00 96,00 100,00 107,00 88,00 125,00 145,00

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

0,95 0,80 0,95 0,95 0,80 0,95 0,95 0,80 0,95 0,95 0,80 0,95 0,95 0,60 0,95 0,95 0,70 0,95 0,95 0,80 0,95 0,95 0,80 0,95 0,95 0,80 0,95 0,95 0,60 0,95 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kþ/m2/mČsíc] 44,19 49,38 74,73 59,78 46,79 56,86 69,53 57,18 81,23 70,67 10 61,03 13,00 44,19 48,03 61,03 74,03 81,23

31



Tabulka pĜedpokládaných výnosĤ: Užitná plocha [m2]

Název

Obvyklé Obvyklé nájemné Obvyklé nájemné Neobsazenost nájemné celkem 2 [Kþ/m /mČsíc] celkem [Kþ/rok] [%] [Kþ/rok]


101,40

24,33

29 604,74

10%

26 644,27


683,40

24,33

199 525,46

10%

179 572,92

Skladový prostor v budovČ þ.p. 955 (þást a)

264,00

24,33

77 077,44

10%

69 369,70

Skladové prostory v budovČ þ.p. 955 (þást b+c)

562,70

24,33

164 285,89

10%

147 857,30


102,70

61,03

75 213,37

10%

67 692,03


139,30

61,03

102 017,75

10%

91 815,97

Byt þ. 3 v budovČ þ.p. 993 (2+1) - 2.NP

56,80

61,03

41 598,05

10%

37 438,24

5 000,00

10%

4 500,00

Manipulaþní plochy: pozemky parc.þ. 2630/6, 2707/2, 2714/1 a 2714/5 1 910,30

624 890,44

Náklady související s provozem a pronájmem druh daĖ z nemovitosti pojistné správa (osobní náklady) bČžná údržba a opravy Náklady celkem:

þástka 3 500 Kþ 6 000 Kþ 145 800 Kþ 100 000 Kþ 255 300 Kþ

Pozn.: PĜesné vyþíslení uvedených nákladĤ nebylo k dispozici, uvedené þástky byly stanoveny na základČ výpoþtu doporuþeného odbornou literaturou a na základČ odborného odhadu.

Základní matematický vztah pro výpoþet výnosové hodnoty:

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ýVt ... þisté pĜíjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

Stanovení diskontní míry V podmínkách mimopražského realitního trhu se náhradní konstrukce diskontní míry odvíjí od úvahy, že diskontní míra má dvČ složky (viz napĜ. „Teorie oceĖování nemovitostí“, VŠE v Praze, Institut oceĖování majetku, ISBN 80-7079-622-7): 1. bezriziková míra výnosnosti, 2. pĜirážky za rizika.

32



Jako základ pro stanovení bezrizikové míry výnosnosti je obvykle používán výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ. Dle dokumentu "Dlouhodobé statistiky úrokových sazeb pro þlenské státy EU", ve kterém Evropská centrální banka zveĜejĖuje harmonizované dlouhodobé úrokové sazby pro úþely hodnocení konvergence, je úroková sazba pro ýR ke dni 21.10.2014 uvedena ve výši 1,21%. Zdroj: http://www.ecb.int/stats/money/long/html/index.en.html, pĜípadnČ napĜ. www.patria.cz

PĜirážky za rizika se dČlí do tĜí základních skupin: 1. pĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti, 2. pĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti, 3. pĜirážka za rizika právními povahy. Majetkoprávní, technický a finanþní stav nemovitosti add 1) PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti: Místní šetĜení bylo provedeno dne 05.08.2014. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) všech þástí obou budov jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem velmi zanedbané základní údržby. To se projevuje na vČtšinČ kovových konstrukcích, které jsou zþásti zkorodovány (dešĢové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkþní, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitĜních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. ýást budovy s bývalou kotelnou vyžaduje osazení oken a vrat, v tomto stavu je sice provozuschopná, ovšem jen pro jednoduché skladování bez možnosti pĜitopení. Další pĜipomínky existují spíše v rovinČ estetické v oblasti obnovy maleb a nátČrĤ þi výmČnČ keramických obkladĤ, které pĜestože jsou funkþní již neodpovídají nárokĤm souþasného standardu. Oplocení, které je z pĜevážné þásti tvoĜeno plotovými rámy na betonových sloupcích, je v horším technickém stavu. Další životnost objektĤ lze oþekávat alespoĖ ve výši 30 rokĤ. Venkovní zpevnČné plochy jsou provedeny z odolných materiálĤ, jejich životnost proto lze oþekávat v délce 20-30 rokĤ. Celková životnost pĜípojek inženýrských sítí se pohybuje v rozpČtí 60 - 80 rokĤ. Z dĤvodu opatrnosti aplikujeme rizikovou pĜirážku, a to ve výši 3,0% s postupným navyšováním v souvislosti se stárnutím konstrukcí. RozpČtí rizikové pĜirážky se pohybuje obvykle v intervalu 0 - 5 %, s krokem po 0,5 %. add 2) PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit pomČrnČ vysoké finanþní prostĜedky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše znaþnČ pĜesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na pĜedstavČ o rozsahu a kvalitČ rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Areál (pĜípadnČ jednotlivé stavby) lze využít k pronájmu, a to i nČkolika nájemcĤm, vhodnČjší a provoznČ úþelnČjší je však vzhledem k jeho komunikaþní a technologické (inž. sítČmi) provázanosti pronájem celého areálu najednou (jednou smlouvou). V tom pĜípadČ je však nutné poþítat s tím, že nájemce se bude vzhledem k velikosti staveb a tím pádem vzhledem k velikosti užitných ploch hledat obtížnČ. Naproti tomu více nájemcĤ a „rozdrobení“ staveb na menší þásti bude nezbytnČ pĜinášet nejen provozní problémy, ale pravdČpodobná je též vČtší fluktuace nájemcĤ a s tím související výpadky pĜíjmu z nájemného. Lze též pĜedpokládat další investice do pĜizpĤsobení staveb dle požadavkĤ tČchto menších nájemcĤ. Z dĤvodu opatrnosti aplikujeme rizikovou pĜirážku, a to ve výši 5,0%. RozpČtí rizikové pĜirážky se pohybuje obvykle v intervalu 0 - 5 %, s krokem po 0,5 %. add 3) PĜirážka za rizika právními povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 5845 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní 33



Ĝízení) nepovažujeme za rizika právní povahy a není s nimi proto v tomto posudku uvažováno. Naopak za právní závadu považujeme vČcná bĜemena. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 5845 existuje v jeho þásti C omezení vlastnického práva. Jedná se o vČcné bĜemeno užívání, zĜízené ve prospČch pana Wiesingera OldĜicha, Jana ze Žatce 955, 438 01 Žatec. Dále dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 5845 existuje v jeho þásti C omezení vlastnického práva. Jedná se o vČcné bĜemeno užívání, zĜízené ve prospČch paní Wiesingerovou Ilonu, Rooseweltova 1301, 438 01 Žatec. OcenČní vČcných bĜemen je však provedeno v samostatné þásti posudku. Kdybychom v rámci aplikace výnosové metody ocenČní použili rizikovou pĜirážku, pak by byla vlastnČ zapoþítána zdvojenČ. Rizikovou pĜirážku proto neaplikujeme a ztrátovou hodnotu zátČže vČcnými bĜemeny provádíme níže v posudku. Výpoþet výnosové hodnoty Výše uvedený oþekávaný výnos je snížen o náklady s pronájmem související. ýistý roþní výnos ýV je zakalkulován do výhledu na jednotlivé roky (5 rokĤ), následnČ je použit princip metody jednoduché kapitalizace: rok t bezrizik. výnos pĜirážka za riziko 1 pĜirážka za riziko 2 pĜirážka za riziko 3 VMN: Výnosy: Náklady: ýistý výnos ýV: VHNt:

2015

2016

2017

2018

2019

2020 a dál

1

2

3

4

5

reverze

1,21% 3,00% 5,00% 0,00% 9,21% 624 890 255 300 369 590 338 422

1,21% 3,00% 5,00% 0,00% 9,21% 624 890 255 300 369 590 309 882

1,21% 3,00% 5,00% 0,00% 9,21% 624 890 255 300 369 590 283 748

1,21% 3,50% 5,00% 0,00% 9,71% 624 890 255 300 369 590 258 635

Výnosová hodnota nemovitých vČcí þiní po zaokrouhlení celkem:

1,21% 3,50% 5,00% 0,00% 9,71% 624 890 255 300 369 590 235 744 VHcelkem:

1,21% 3,50% 5,00% 0,00% 9,71% 624 890 255 300 369 590 2 427 850 3 854 281

3 850 000,- Kþ

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ na:

34



þiní tedy: 3 850 000,- Kþ × ½ = 1 925 000,- Kþ

3

OCENċNÍ JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VċCMI SPOJENÝCH

A) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 5845 existuje v jeho þásti C omezení vlastnického práva. Jedná se o vČcné bĜemeno užívání, zĜízené ve prospČch pana Wiesingera OldĜicha, Jana ze Žatce 955, 438 01 Žatec. OprávnČný z vČcného bĜemene pan Wiesinger OldĜich mĤže na základČ této smlouvy doživotnČ užívat dĤm þ.p. 955 stojící na pozemku parc.þ. St. 957/1, dĤm þ.p. 993 stojící na pozemku parc.þ. St. 957/2 a pozemky parc.þ. St. 957/1, St. 957/2, 2630/6, 2707/2, 2714/1 a 2714/5. Poplatek za užívání parcel je ve výši 5.000,- Kþ/rok. Poplatek za užívání budov není zmínČn. B) Dále dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 5845 existuje v jeho þásti C omezení vlastnického práva. Jedná se o vČcné bĜemeno užívání, zĜízené ve prospČch paní Wiesingerovou Ilonu, Rooseweltova 1301, 438 01 Žatec. OprávnČná z vČcného bĜemene paní Wiesingerová Ilona mĤže na základČ této smlouvy doživotnČ užívat dĤm þ.p. 955 stojící na pozemku parc.þ. St. 957/1, dĤm þ.p. 993 stojící na pozemku parc.þ. St. 957/2 a pozemky parc.þ. St. 957/1, St. 957/2, 2630/6, 2707/2, 2714/1 a 2714/5. Poplatek za užívání parcel je ve výši 5.000,- Kþ/rok. Poplatek za užívání budov není zmínČn. Výpoþet: Spoluvlastníci (pĜípadnČ ev. nový spoluvlastník) uvedených nemovitých vČcí tedy nemohou budovy ani pozemky nadále užívat v celém rozsahu, v rámci ocenČní tedy provádíme odpoþet tohoto omezení vlastnického práva. OcenČní se provádí ve smyslu zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb.: §16b odst. 4): PatĜí-li právo urþité osobČ na dobu jejího života, oceĖuje se desetinásobkem roþního užitku. ýisté pĜíjmy z potenciálního pronájmu pĜedmČtu ocenČní v daném místČ lze oþekávat ve výši 369.590,- Kþ/rok (detailní výpoþet viz výše). Roþní užitek = 369 590,- Kþ/rok × 10 = 3 695 900,- Kþ §49 vyhlášky þ. 199/2014 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška): cena nemovité vČci se sníží o cenu vČcného bĜemena na ni váznoucího, urþenou podle §16b zákona o oceĖování majetku, nejvýše však o 80% urþené ceny nemovité vČci: 80% z ceny 3 850 000,- Kþ je þástka 3 080 000,- Kþ.

35


Ztrátová hodnota vČcného bĜemene þiní:


- 3 080 000,- Kþ

Jedná se v podstatČ o jedno vČcné bĜemeno, které je v listu vlastnictví evidováno (rozepsáno) na každého z oprávnČných. S ohledem na to, že naším úkolem je dle usnesení þ.j. 067 EX 7071/08-165 provést ocenČní jednotlivých práv a závad s nemovitými vČcmi spojenými, provádíme rozdČlení vČcného bĜemene dle poþtu osob: Výpoþet: 3 080 000,- / 2 osoby = 1 540 000,- Kþ Pokud by došlo ke zmČnČ, napĜ. pokud by jeden z oprávnČných z vČcného bĜemene zemĜel, pak by ztrátová hodnota vČcného bĜemene zĤstávala stále stejná, tedy v úrovni 3 080 000,- Kþ OcenČní spoluvlastnických podílĤ: OcenČní spoluvlastnické podílu ad A) - Wiesinger OldĜich: Ztrátová hodnota spoluvlastnického podílu ve výši ½ þiní tedy 1 540 000,- Kþ × ½ = 770 000,- Kþ OcenČní spoluvlastnické podílu ad B) - Wiesingerová Ilona: Ztrátová hodnota spoluvlastnického podílu ve výši ½ þiní tedy 1 540 000,- Kþ × ½ = 770 000,- Kþ Ztrátová hodnota spoluvlastnického podílu ve výši ½ na vČcném bĜemeni þiní: - 1 540 000,- Kþ

36



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých vČcech:

vþetnČ pĜíslušenství, bez zapoþítání ztrátové hodnoty vČcných bĜemen, indikujeme ke dni ocenČní na:

1 925 000,- Kþ

Ztrátovou hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na vČcném bĜemeni užívání, zĜízeného ve prospČch pana Wiesingera OldĜicha, Jana ze Žatce 955, 438 01 Žatec, indikujeme ke dni ocenČní na:

- 770 000,- Kþ Ztrátovou hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na vČcném bĜemeni užívání, zĜízeného ve prospČch paní Wiesingerové Ilony, Rooseweltova 1301, 438 01 Žatec, indikujeme ke dni ocenČní na:

- 770 000,- Kþ

37



Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých vČcech:

vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

385 000,- Kþ slovy: TĜistaosmdesátpČttisíc korun þeských Poznámka: PĜíslušenství: venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy vþ. obrubníkĤ, inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace, pĜípojka plynovodu k patce objektu.

38



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 3280 – 654 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 22.10.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

39



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Druhá strana z kopie Darovací smlouvy se zĜízením vČcného bĜemene, uzavĜené dne 03.05.2001 3. Snímek katastrální mapy

40


PĜíloha: Fotodokumentace





















Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 67373399-28595-141201162940, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 53 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 01.12.2014

67373399-28595-141201162940

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

2014

Recommend Documents