2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3319-142/2013 O ceně bytové jednotky č.1670/4 v Ostravě-Zábřeh nad Odrou, Glazkovova č.p.1670/6, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4873/29424 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1998, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 156 m2, vše zapsáno na LV č.6579 pro k.ú.Zábřeh nad Odrou

Objednatel posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 10.4.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.1670/4 v Ostravě-Zábřeh nad Odrou, Glazkovova č.p.1670/6, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4873/29424 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1998, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 156 m2, vše zapsáno na LV č.6579 pro k.ú.Zábřeh nad Odrou

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Bytová jednotka Glazkovova 1670/6 700 30 Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Zábřeh nad Odrou Počet obyvatel: 299 622 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.4..2013 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.6579 pro k.ú.Zábřeh nad Odrou - kopie katastrální mapy - mapa okolí

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

740131/5537, Pan Michal Rašner, Glazkovova 1670/6, 70030 Ostrava, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

740131/5537, Pan Michal Rašner, Glazkovova 1670/6, 70030 Ostrava, vlastnictví: výhradní

Odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Sklonitá střecha, krytina plechová, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké. Podlahy jsou z vlysů, PVC a dlažeb. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Topení je plynové lokální, el.ohřívač teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-3-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.1998

Výměra [m2] 156,00

Jedn. cena [Kč/m2] 640,00

Cena [Kč] 99 840,99 840,-

Pozemek - zjištěná cena

=

99 840,- Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek

=

99 840,- Kč 99 840,- Kč

Cena příslušenství - celkem

=

99 840,- Kč

-4-

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Ostrava 6 55 let 21 346,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu

pokoj: pokoj: kuchyň: koupelna a WC: předsíň: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

14,49 m2 13,54 m2 13,86 m2 4,80 m2 2,04 m2 48,73 m2

=

2,20 m2 2,20 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti

sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem

2

2,20 m * 0,10

= = =

48,73 m2 0,22 m2 48,95 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu -5-

č. IV

Vi 0,10

I II

-0,01 0,00

4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 55 let: 0,70

II III

0,00 0,03

III

0,00

II

-0,01

II III II

-0,02 0,00 1,05

Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III II 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,03

9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,70 = 0,801 i=1

Index polohy

0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,010 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,801 * 1,010 * 0,850 = 0,688

-6-

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 21 346,- Kč/m2 * 0,688 = 14 686,05 Kč/m2 CP = CU * PP = 14 686,05 Kč/m2 * 48,95 m2 = 718 882,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

718 882,15 Kč

Zjištěná cena pozemku: 99 840,- Kč Spoluvlastnický podíl: 4 873 / 29 424 Hodnota spoluvlastnického podílu: 99 840,- Kč * 4 873 / 29 424 = 16 534,81 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

16 534,81 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

735 416,96 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

-7-

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

735 417,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

735 417,- Kč

Celkem

735 417,- Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

735 417,- Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

735 417,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

735 417,- Kč

Celkem

735 417,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

735 417,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Sedmsettřicetpěttisícčtyřistadvacet Kč

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15. -8-

735 420,- Kč

Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši 642.400,- Kč a příslušenství a pokuty, které jsou rozepsané a vyčíslené na LV č.6579 - SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody 956/31, Olomouc, 779 00 Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Prodej bytu 2+1 os.vl., v cihlovém domě, který se nachází v klidné lokalitě města, Gerasimovova, Zábřeh. Slunný byt o velikosti 51m2 je orientován na jih a sever, má neprůchozí pokoje, plovoucí podlahy. Byt je po kompletní rekonstrukci, nová elektřina v mědi, nové rozvody vody a odpady, vlastní ústřední topení - plynový kotel, nová kuchyně, 2x sklep. Požadovaná cena 899.000,- Kč.

Byt 2+1 s francouzským oknem, v OSVL, 2NP/4NP, po celkové rekonstrukci, na ul. Žoluděvova, Ostrava - Zábřeh. Dům se nachází v klidné lokalitě, s dobrou občanskou vybaveností. Byt se nachází v cihlovém domě, po revitalizaci (plastová okna). Byt je po celkové rekonstrukci. V kuchyni je nová kuchyňská linka s elektrickou vestavěnou troubou a plynovou deskou. Kuchyň je propojena s obývacím pokojem. V obývacím pokoji se nachází francouzské okno. Koupelna je -9-

zděna, obklady, dlažba, vana. V koupelně je okno. Wc je spojeno s koupelnou. Nové rozvody elektřiny a nové omítky. Požadovaná cena 980.000,- Kč.

Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 49 m2, Pjanovova, Zábřeh. V bytě provedena částečná rekonstrukce, dřevěná okna, vytápění a ohřev vody gamaty, prostorný sklep se sušárnou a kočárkárnou. Byt je momentálně pronajatý na 1 rok s 3 měsíční výpovědní dobou. Požadovaná cena 620.000,- Kč vč.provize.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 700.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 700.000,- Kč. Slovy: Sedmsettisíc Kč

V Tršicích 10.4.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

- 10 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3319-142/2013 znaleckého deníku.

- 11 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6579 ze dne 5.2.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 12 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 13 -

Mapa oblasti

- 14 -

- 15 -

- 16 -