ZNALECKÝ POSUDEK Č.
967/318/2013
o obvyklé ceně nemovitosti - podílu ve výši id. 3/4 na bytové jednotce č. 1791/2 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 1791 (stojící na pozemku parc.č. 1492/124) a na pozemku parc.č. 1492/124 ve výši 413/14906; to vše v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov.
Objednatel:
Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 659/13-71 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 15.8.2013.
Zhotovitel:
Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email:
[email protected]
Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 5.12.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.
V Praze dne 14.12.2013
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.
Úvod ........................................................................................................................................................... 3
1.
Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3
2.
Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3
3.
Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.
Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3
3.2.
Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4
3.3.
Administrativní cena .......................................................................................................................... 4
4.
Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4
B.
Nález .......................................................................................................................................................... 4
5.
PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.
Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4
5.2.
Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 5
5.3.
Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6
5.4.
Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7
5.5.
Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7
6.
METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.
Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8
6.2.
Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8
6.3.
Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8
6.4.
Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8
7.
CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.
Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9
7.2.
Bytová jednotka č. 1791/2 ................................................................................................................. 9
7.3.
Pozemek – spoluvlastnický podíl ..................................................................................................... 11
7.4.
Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 12
7.5.
Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 12
7.6.
Shrnutí ............................................................................................................................................. 13
C.
Posudek ................................................................................................................................................... 14
8.
VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 14 8.1.
Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení ..... 14
8.2.
Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 18
8.3.
Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................ 18
D.
Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 22
E.
Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 23
F.
Seznam příloh .......................................................................................................................................... 23
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 2 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu všech nemovitostí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 8997, tj.: - podíl ve výši id. 3/4 na bytové jednotce č. 1791/2 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 1791 (stojící na pozemku parc.č. 1492/124) a na pozemku parc.č. 1492/124 ve výši 413/14906; to vše v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).
2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost:: * LV č. 8997 pro k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov ALV: BLV:
Princová Marie, Švabinského 1791, 35601 Sokolov; identifikátor: 336020/113; Podíl: 1/4 Třesohlavá Marie, č.p. 55, 35709 Josefov; identifikátor: 516116/231, Podíl: 3/4 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 1791/2 byt 413/14906
* LV č. 4228 pro k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov - dálkový náhled BLV:
Stavby: Sokolov, č.p. 1791 Pozemky: parc.č. 1492/124
Způsob využití: bytový dům Způsob využití: zastavěná plocha a nádvoří
Na parcele: 1492/124 Výměry: 2 256 m
3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 3 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“
3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„
4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky, k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán
B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 5.12.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Manžel povinné na písemnou výzvu reagoval prostřednictvím emailu a poskytl alespoň částečné informace o stavu a vybavení nemovitosti. Zpřístupnění nemovitosti se však nepodařilo domluvit. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 4 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8997 ze dne 15.8.2013 k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 659/13-71 ze dne 15.8.2013 Sdělení MÚ Sokolov ze dne 2.9.2013, vyřizuje: Koláčková Věra, č.j. 79599/2013/OSÚP/VEKO, že se v archivu nenachází požadované dokumenty Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 4228 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Sokolov – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Sokolov Informace získané při místním šetření Informace získané od manžela povinné (Jiří Třesohlavý) prostřednictvím emailu
[email protected] Výměry bytové jednotky z prohlášení vlastníka – získáno z archivu KN Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 5 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.–soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 6 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8997 ze dne 15.8.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8997 ze dne 15.8.2013 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňované nemovitosti zahájena exekuce a byl vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.
5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 7 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
Výměry bytové jednotky byly převzaty z prohlášení vlastníka, nemohly však být při ohledání nemovitosti z veřejně přístupných míst ověřeny. Manželem povinné však bylo prostřednictvím emailu sděleno, že byt je kromě oken v původním stavu. Ve znaleckém posudku předpokládám soulad prohlášení vlastníka se skutečným stavem.
6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.
6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.
6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, u kterého je
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 8 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
možné nalézt statisticky významný soubor obdobných bytů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž obvyklá cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okresním městě Sokolov ve východní části města v ulici „Švabinského“, která je kolmá na příjezdovou ulici „Závodu míru“, ve vzdálenosti cca. 2,5 km od historického centra města (Staré náměstí) v k.ú. Sokolov. Město leží převážně na pravém břehu řeky Ohře v údolí mezi Krušnými horami a Slavkovským lesem uprostřed Sokolovské pánve. Jeho ráz je ovlivněn těžbou hnědého uhlí a s tím souvisejícím průmyslem. Ve městě je k dispozici veškerá potřebná občanská vybavenost. Nemovitost se nalézá v panelovém sídlišti v blízkosti muzea techniky a jaderného krytu. Výhodou je dobrá dostupnost osobní i veřejnou dopravou a blízkost Německa. Jihovýchodní obchvat města tvoří rychlostní komunikace R6 spojující Karlovy Vary s Chebem, příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou v ulici před domem. Z veřejné dopravy jezdí ve městě MHD a jsou zde zastávky příměstských a dálkových autobusů. Městem také prochází železniční koridor spojující velká okresní města v Severočeském regionu, zastávka je však umístěna na opačné straně města. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, telefon a dálkové vytápění. Informace z malého lexikonu obcí Kód okresu
Název obce
Kód obce
CZ0413 Sokolov 560286
Správní obvod 1
2
3
4107
4
4
4
5
6
7
8
2292 24111 16941 1594 10298
9
10 11 12 13
1
1
1
1
3
Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)
7.2. Bytová jednotka č. 1791/2 Byt je dle prohlášení vlastníka dispozičně řešen jako 1+1 s lodžií, nachází se ve zvýšeném 1.NP vnitřního řadového panelového bytového domu č.p. 1791, který byl postaven odhadem v roce 1975. Dům má celkem 7 nadzemních podlaží s byty a 1 podzemní podlaží se sklepy, garážemi, společnými prostory a technickým zázemím. Stojí na mírně svažitém pozemku, přístupný je ze dvoustran – ze severovýchodu do mezipatra a z jihozápadu do 1.PP. V domě se nachází osobní výtah, je napojen na veškeré inženýrské sítě – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn, telefon a dálkové vytápění. Oceňovaný byt se skládá z předsíně, kuchyně, pokoje, koupelny, samostatného WC a lodžie (dle prohlášení 2 2 vlastníka balkon). K bytu dále náleží sklep 1,3 m a místnost „ostatní“ 1,8 m , který se pravděpodobně nachází mimo oceňovanou jednotku, což je v započitatelné ploše bytu zohledněno 50 %.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 9 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovitosti „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu cca. v roce 1975 Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 7 nadzemních podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: ŽB panelové montované Stropy: ŽB panelové montované Střecha: plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování okenních parapetů a atiky z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: provádí s kontaktní zateplovací sytém, obklad soklu domu a 1.PP z kabřince Vstupní dveře do objektu: kovové prosklené Vrata: dřevěná do garáží Okna: plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: železobetonová Dveře: náplňové s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: původní PVC Vytápění: dálkové, litinové radiátory Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní – původní umakartové jádro, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: původní kuchyňská linka Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Soupis místností bytové jednotky č. 1791/2 dle prohlášení vlastníka Podlahová Podlaží Místnost plocha 1.PP sklep 1,3 Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj 18,2 1.NP kuchyně 10,7
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Zohledněno 50% 100% 100%
Započitatelná plocha 2 0,65 m 2 0,65 m 2 18,20 m 2 10,70 m
Stránka 10 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
předsíň koupelna WC lodžie ostatní - pravděpodobně mimo byt
Stanovení obvyklé ceny
7 2,6 1 5,1 1,8
100% 100% 100% 50% 50%
7,00 2,60 1,00 2,55 0,90
2
m 2 m 2 m 2 m 2 m 2
Započitatelná plocha bytu v 1.NP
42,95 m
Celková započitatelná plocha bytové jednotky č. 1791/2
43,60 m
2
Stavebně technický stav bytové jednotky Bytová jednotka je dle informací poskytnutých prostřednictvím emailu manželem povinné v původním stavu s umakartovým jádrem. Jedinou stavební úpravou v bytě byla výměna oken a dveří na lodžii za plastové. Stáří a stavebně technický stav domu Bytový dům byl postaven odhadem v roce 1975, ke dni místního šetření je prováděno zateplení (kontaktní zateplovací systém). Dům je obehnán lešením, prakticky dokončena je omítka jihozápadní strany domu, severovýchodní strana domu je prozatím obložena polystyrenem a není provedena výztuž perlinkou a malba. Vstupní dveře jsou původní, okna v domě nová plastová. Dle manžela povinného nebyly v domě prováděny žádné stavební úpravy. Na domě není provedena celková revitalizace.
7.3. Pozemek – spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také spoluvlastnický podíl na pozemku parc.č. 1492/124, který je zapsán na LV č. 4228 (dálkový náhled), v k.ú. Sokolov, okres Sokolov. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Parkování je možné na okolním veřejném prostranství, kapacitně však nestačí dnešním nárokům na parkovací plochy. Pozemek je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Švabinského, z pozemku číslo parcely 1492/3 (vlastník město Sokolov; druh pozemku: ostatní plocha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Sousední parcely: parc.č. 1492/124: 1492/3, 1492/123, 1492/125 Pozemek parc.č. 1492/124 2 Pozemek s výměrou 256 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má tvar obdélníku s výběžkem v severovýchodní straně (vstup do domu) a je zastavěn vnitřním řadovým bytovým domem č.p. 1791. Pozemek jihozápadní a severovýchodní sousedí s veřejným prostranstvím parc.č. 1492/3 (vlastník: město Sokolov, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň), severozápadní a jihovýchodní stranou sousedí s panelovým domem. Pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě - elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, telefon, dálkové vytápění. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 11 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Sokolov se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „bydlení kolektivní“.
7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 12 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
7.6. Shrnutí Adresa: okres Sokolov, město Sokolov, ulice Švabinského č.p. 1791 byt 1+1/L v 1.NP panelového Nemovitost: Stav: nevalný BD - podíl id. 3/4 Vybavení: podstandardní (umakartové jádro) Dispozice: 1+1/L Podlaží: Příslušenství: zvýšené 1.NP ze 7NP sklep; místnost "ostatní" 2 Započitatelná plocha: 43,60 m
Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost Ponižující faktory o umístění bytu ve zvýšeném 1.NP domu o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o nedostatečné parkovací možnosti v okolí, absence privátního parkování o současný převis nabídky bytů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost o vlastnictví nemovitosti více subjekty o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 13 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
C. Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč. vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce. K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení. K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí. K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství k bytovému domu. K 6 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv. K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 14 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu Nabídka bytů (1+kk, 1+1, 2+kk) v obci Sokolov na serveru www.srelity.cz: v inzerci bylo nalezeno celkem 16 nemovitostí s nabídkovou cenou od 290.000 Kč do 1.850.000 Kč, z toho však 15 nemovitostí do nabídkové ceny 640.000 Kč. Nabídka bytů (1+kk, 1+1, 2+kk) v obci Sokolov na serveru www.relity.cz: v inzerci bylo nalezeno celkem 6 nemovitostí s nabídkovou cenou od 290.000 Kč do 490.000 Kč. Dle manžela povinné se obdobné byty v Sokolově obchodují za ceny od 250.000 Kč do 350.000 Kč. Ve městě je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje velké množství bytů větších i menších rozměrů umístěných v panelových domech. V regionu je však poměrně vysoká nezaměstnanost a nedostatek pracovních příležitostí, koupěschopnost místního obyvatelstva je nízká. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 90 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 3/4 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8997 ze dne 15.8.2013 má oceňovaná nemovitost pouze 2 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %.“
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 15 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
Tabulka srovnání reprezentantů Oceňovaná nemovitost
Reprezentant č. 1
Reprezentant č. 2
Reprezentant č. 3
Reprezentant č. 4
Reprezentant č. 5
Nemovitost:
Byt 1+1/L v 1.NP panelového BD
Byt 1+1/L ve 4.NP panelového BD
Byt 1+1/L v 7.NP panelového BD
Byt 1+1 ve 2.NP panelového BD
Byt 1+1 v 6.NP panelového BD
Byt 1+1 ve 2.NP panelového BD
Adresa:
Sokolov, Švabinského
Sokolov, Švabinského
Sokolov, Slavíčkova
Sokolov, Mánesova
Sokolov, Švabinského
Sokolov, Seifertova
Byt 1+1 s lodžií o velikosti 36 m2 ve 4.NP zatepleného panelového domu. Byt je v původním udržovaném stavu s plastovými okny. Lodžie př přímo u bytu.
Byt 1+1 v 7.NP z 8NP panelového domu s výtahem po revitalizaci. Byt je v původním stavu vhodný k rekonstrukci. Je bez jakýchkoli závazků. Možnost užívání lodžie v mezipatře.
Byt 1+1 s lodžií v 5.patře 5 revitalizovaného panelového domu s výtahem. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci - plastová okna, malba, linoleum s dekorem plovoucí podlahy.
Byt v 1.patře zatepleného panelového domu, plastová okna, jinak v udržovaném původním stavu. V bytě je původní umakartové jádro, chybí zde výtah - dům má pouze 5.NP.
ŽB panelové 1+1/L 6.NP 1PP - 7NP 1 osobní
ŽB panelové 1+1 2.NP 1NP - 5NP 1 osobní
Fotografie:
Stručný popis:
x
Konstrukční provedení: Dispozice: Podlaží, ve kterém se byt nachází: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Výtah: Započitatelná plocha m2:
ŽB panelové 1+1/L zvýšené 1.NP 1PP - 7NP 1 osobní 43,60
ŽB panelové 1+1/L 4.NP 1PP - 8NP 1 osobní 36,00
Byt 1+1 ve 2.NP zatepleného domu s výtahem. Byt je slunný, obě okna jsou orientována na jih. V bytě jsou plastová okna a nové rozvody vody, jinak je v původním stavu. Součástí bytu je sklep a lodžie v mezipatře, společná ještě s jedním bytem na patře. ŽB panelové ŽB panelové 1+1 1+1 7.NP 2.NP 1PP - 8NP 1PP - 8NP 1 1 osobní osobní 38,00 39,00
42,00
36,00
Nabídková/prodejní cena Kč:
x
350 000
365 000
415 000
420 000
450 000
Cena / m2 započ. pl.:
x
9 722
9 605
10 641
10 000
12 500
Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita: K2 - Pozemek:
Sokolov, Švabinského 1791 vlastní
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
- zastavěný stavbou
obdobná
obdobná
obdobná
obdobná
blíže k centru města
1,00 obdobný 1,00
1,00 obdobný 1,00
1,00 obdobný 1,00
1,00 obdobný 1,00
0,97 obdobný 1,00
Stránka 16 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
K3 - Stav bytu: K4 - Stav bytového domu: K5 - Vybavení, příslušenství: K6 - Velikost nemovitosti: K7 - Umístění bytu v domě:
původní nevalný plast.okna, provádí se zateplení podstandardní - umakart. j. / sklep, "ostatní" 1+1/L, ZP = 43,6 m2 zvýšené 1.NP ze 7NP, osobní výtah
K8 - Napojení na sítě (přípojky):
kompletní IS
K9 - Zdroj informací: K10 - Právní vztahy:
v exekuci
K11 - Ostatní:
původní nevalný 1,00 po část.rekonstrukci 1,00 podstandardní 1,00 menší byt 1+1/L 0,98 4.NP s výtahem 0,90 kompletní IS 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00
Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:
původní nevalný 1,00 po rekonstrukci 0,98 podstandardní 1,00 menší byt 1+1/L 0,99 7.NP s výtahem 0,90 kompletní IS 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00
původní nevalný 1,00 po část.rekonstrukci 1,00 podstandardní 1,00 menší byt 1+1/L 0,99 2.NP s výtahem 0,90 kompletní IS 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00
původní nevalný 1,00 po rekonstrukci 0,98 podstandardní 1,00 menší 1+1 0,98 2.NP bez výtahu 0,97 kompletní IS 1,00 inzerce 0,70 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
7 051
6 924
6 773
7 206
6 840
7 512
307 417
301 900
295 285
314 168
298 229
327 502
Statistické údaje a stanovení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:
307 417 11 925 295 285 295 492 307 417 319 342
Maximální upravená cena [Kč]:
327 502
Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) Kč:
307 417
Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 3/4 na LV č. 8997, k.ú. Sokolov Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 3/4 na LV č. 8997, k.ú. Sokolov Obchodovatelnost minoritního podílu - odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty
230 563
Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 3/4 na LV č. 8997, k.ú. Sokolov
205 000
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
po část.rekonstrukci 0,98 po rekonstrukci 0,98 po část.rekonstrukci 0,98 obdobná 1+1/L 1,00 6.NP s výtahem 0,90 kompletní IS 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00
207 506
Stránka 17 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO
jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)
ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO
jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
NE
jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.
ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku
8.3. Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz. výše 2. Prohlídka nemovitosti – viz. výše 3. Vlastnické a evidenční údaje – viz. výše 4. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1791/2 - podíl 3/4
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 18 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
1.1.1. Bytová jednotka č. 1791/2 - podíl 3/4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek - podíl Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu +42 % užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. +56,20 % Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. 0,8770 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,1310 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1310 0,8770 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1492/124
Výměra 2 [m ] 256,00
Úprava [%]
Upr. cena 2 [Kč/m ]
56,20
1 167,68
Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1 167,68
Cena [Kč] 298 926,08 298 926,08
Pozemek - podíl - zjištěná cena
=
298 926,08 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek - podíl
=
298 926,08 Kč 298 926,08 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
298 926,08 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu pokoj: kuchyň: předsíň: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Sokolov 38 let 2 16 099,- Kč/m
2
18,20 m 2 10,70 m 2 7,00 m
Stránka 19 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
2
koupelna: WC: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
2,60 m 2 1,00 m 2 5,10 m 2 44,60 m
=
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů 2 sklep: 1,30 m 2 ostatní: 1,80 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a = 3,10 m místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem
2
3,10 m * 0,80
2
= =
44,60 m 2 2,48 m
=
47,08 m
2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení III - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení IV rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 38 let: 0,80
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10 0,00 0,00 -0,10 0,65
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,416 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. III II III II II II III II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 20 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkaz
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,416 * 1,000 * 0,850 = 0,354 Ocenění 2 2 Cena upravená CU = IPC * I = 16 099,- Kč/m * 0,354 = 5 699,05 Kč/m 2 2 CP = CU * PP = 5 699,05 Kč/m * 47,08 m = 268 311,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 298 926,08 Kč Spoluvlastnický podíl: 413 / 14 906 Hodnota spoluvlastnického podílu: 298 926,08 Kč * 413 / 14 906 = 8 282,33 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Bytová jednotka č. 1791/2 - podíl 3/4 - zjištěná cena
=
268 311,27 Kč
+ =
8 282,33 Kč 276 593,60 Kč
* =
3/4 207 445,20 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1791/2 - podíl 3/4
207 445,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
207 445,20 Kč
Celkem
207 445,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
207 445,20 Kč
207 450,- Kč
slovy: Dvěstěsedmtisícčtyřistapadesát Kč
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 21 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky
205 000 Kč 207 450 Kč
I. Předmětem ocenění jsou veškeré nemovitosti a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 8997, tj.: -
podíl ve výši id. 3/4 na bytové jednotce č. 1791/2 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č.p. 1791 (stojící na pozemku parc.č. 1492/124) a na pozemku parc.č. 1492/124 ve výši 413/14906; to vše v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov
II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -
Sklep; místnost „Ostatní“ dle prohlášení vlastníka
III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 5.12.2013, částkou ve výši:
205 000,- KČ slovy: Dvěstěpěttisíc korun českých
IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
V Praze dne 14.12.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 22 z 23
Znalecký posudek č. 967/318/2013
Stanovení obvyklé ceny
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 967/318/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 318 - 2013.
F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8997 ze dne 15.8.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 5.12.2013
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel.+420 604 555 649
Stránka 23 z 23
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8997
Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled
Příloha č. 3: Mapa oblasti
Letecká fotomapa – bytový dům č.p. 1791
Umístění nemovitosti v rámci ulice „Švabinského“
GPS: 2) 50°10'19.79"N, 12°40'09.48"E
Umístění nemovitosti v rámci města „Sokolov“
Umístění nemovitosti v rámci regionu
Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti
Pohledy na bytový dům z ulice
Hlavní vstup do domu
Druhý vstup a vjezdy do garáží z jihozápadu
Ke dni ohledání se provádí zateplení objektu
Dům je obehnán lešením – fasáda je převážně dokončena
Hlavní vstup do domu