Znalecký posudek č. 3662/2012 o ceně obvyklé - pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 716, PK 718, PK 719 a PK 720 v kat. úz. Stříbrnice u Uherského Hradiště, obec Stříbrnice, okres Uherské Hradiště; ve vlastnictví Mikulíkové Evy.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 6909/11-16 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 6.9.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 20.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 398, vedené Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště, kat. úz. Stříbrnice u Uherského Hradiště, obec Stříbrnice.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 687 09 Stříbrnice Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Stříbrnice u Uherského Hradiště 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.9.2012 bez přítomnosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.7.2012, LV 398, kat. úz. Stříbrnice u Uherského Hradiště, Katastrální úřad pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 31.7.2012, mapový list č. VS-X-21-5, měřítko 1:2880, kat. úz. Stříbrnice u Uherského Hradiště - srovnávací sestavení parcel - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 6909/11-16 ze dne 25.7.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 6909/11-52 ze dne 27.7.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 398, kat. úz. Stříbrnice u Uherského Hradiště, obec Stříbrnice, okres Uherské Hradiště, ze dne 27.7.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Mikulíková Eva, Břestek 14, 687 08 Buchlovice
2
oddíl B - nemovitosti: pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 716 o výměře 317 m2 pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 718 o výměře 4129 m2 pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 719 o výměře 806 m2 pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 720 o výměře 446 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce 10 Nc-7187/2008-8 ze dne 07.02.2008.; uloženo na prac. Uherské Hradiště - Usnesení soudu o nařízení exekuce 5 Nc-7329/2008-5 ze dne 24.11.2008.; uloženo na prac. Uherské Hradiště - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Uherské Hradiště, 14EXE 351/2011-12 ze dne 15.06.2011.; uloženo na prac. Uherské Hradiště - Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 124 EX-6909/2011-41 (usnesení o exekuci 14EXE 351/2011-12 nabylo právní moci dne 24.08.2011, exekuční příkaz 124EX 6909/1115 nabyl právní moci dne 22.08.2011, exekuční příkaz 124EX 6909/11-16 nabyl právní moci dne 22.08.2011) ze dne 11.06.2012.; uloženo na prac. Uherské Hradiště - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 124 EX-6909/2011-16 (vydán dle exekuce 14 EXE 351/2011-12 ) ze dne 25.07.2011. - Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 124 EX-6909/2011-41 (usnesení o exekuci 14EXE 351/2011-12 nabylo právní moci dne 24.08.2011, exekuční příkaz 124EX 6909/1115 nabyl právní moci dne 22.08.2011, exekuční příkaz 124EX 6909/11-16 nabyl právní moci dne 22.08.2011) ze dne 11.06.2012.; uloženo na prac. Uherské Hradiště - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-6909/2011-14 (vydán dle exekuce 14 EXE 351/2011-12) ze dne 25.07.2011. Právní moc ke dni 22.08.2011. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o dědictví 21 D-1358/2010-59 ze dne 23.08.2010. Právní moc ke dni 23.08.2010. 6. Dokumentace a skutečnost: Majitelka oceňovaných nemovitostí nekontaktovala znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byla v usnesení vyzvána. Informace o pozemku byly čerpány z dostupné dokumentace a při místním šetření. Při místním šetření bylo zjištěno, že pozemky jsou obhospodařovány, nájemní smlouvy nebyly předloženy. 7. Celkový popis nemovitosti: Stříbrnice leží ve Zlínském kraji, západně od okresního města Uherské Hradiště a severovýchodně od Kyjova. V obci s minimální občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy. Rozšířená
3
občanská vybavenost je v Boršicích (cca 3km), kompletní občanská vybavenost je v Uherském Hradišti (cca 14 km). Oceňované pozemky se nachází severně od Stříbrnic, poblíž komunikace vedoucí ze Stříbrnic do Pasek. Pozemky jsou mírně svažité, bez vyznačených hranic v terénu, obhospodařovány. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a1) Pozemky Oceňované pozemky se nachází severně od Stříbrnice, okres Uherské Hradiště, poblíž komunikace vedoucí ze Stříbrnice do Pasek. Pozemky jsou mírně svažité, bez vyznačených hranic, obhospodařované. Pozemek ve zjednodušené evidenci PK 719 je součástí pozemku parc. č. 2172/1, který je veden jako ostatní plocha. Při místním šetření bylo zjištěno, že se jedná o štěrkovou prašnou cestu.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemek oceněný dle § 28 odst. 6 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. Cena 2 [m ] [Kč/m2] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena Cena 2 2 [Kč/m ] [Kč] [%] [Kč/m ] ostatní plocha PK 719 806,00 35,00 2,2740 0,6910 0 55,00 44 330,Pozemek oceněný dle § 28 odst. 6 a) s povrchem 44 330,nezpevněným a nebo prašným - celkem Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. Celková úprava ceny:
20,00 % 20,00 %
4
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
JC Výměra Úprava [Kč/m2] [m2] [%] 317 1,54 20,00 4129 1,54 20,00 446 1,54 20,00 4892 Mezisoučet
orná půda PK 716 33856 orná půda PK 718 33856 TTP PK 720 33856 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
UC [Kč/m2] 1,85 1,85 1,85 *
Pozemky - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 586,45 7 638,65 825,10 9 050,20 1,0000 9 050,20
53 380,20 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
53 380,- Kč
Cena pozemků činí celkem
53 380,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: První srovnávaný pozemek - trvalý travní porost o výměře 23.972 m2, u Stříbrnice, okres Uherské Hradiště. Rozsáhlé pozemky jsou z části zalesněny, zbylé jsou tvořeny loukami. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhý srovnávaný pozemek - zemědělská půda o výměře 3.692 m2, u Medlovice, okres Uherské Hradiště. Orná půda je obhospodařována a pronajata. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaný pozemek - zemědělská půda o výměře 4.651 m2, u Kudlovice, okres Uherské Hradiště. Pozemek je využíván jako orná půda s přístupem po nezpevněné komunikaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtý srovnávaný pozemek - zemědělská půda o výměře 2.563 m2, u Zlechova, okres Uherské Hradiště. Orná půda sousedí se stavební parcelou. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných pozemků: Název TTP Stříbrnice ZP Medlovice ZP Kudlovice ZP Zlechov
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 767 104,23972 32,00 58 300,3692 15,79 140 000,4651 30,10 2563 58,53 150 000,-
5
Kp
Váha
0,75 1,00 0,90 0,40
0,40 1,50 1,00 1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 24,00 15,79 27,09 23,41 83,79 / 3,900
21,48 Kč/m2 15,79 Kč/m2 27,09 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: orná půda p.č. PK 716 orná půda p.č. PK 718 TTP p.č. PK 720
317 m2 4129 m2 446 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 4892 m2 2 2 4 892,00 m á 21,48 Kč/m = 105 080,16 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
=
105 080,16 Kč
=
105 080,16 Kč
=
105 080,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem
105 080,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
53 380,- Kč 53 380,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
105 080,- Kč 105 080,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: nezjištěno c) parametry ponižující cenu: pozemky netvoří celek
6
Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 105.000 Kč.
Obvyklá cena: 105 000,- Kč slovy: jedno sto pět tisíc Kč V Praze dne 20.9.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3662/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 340/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
7
