ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 548/5998/2012 o obvyklé ceně objektu bydlení č.p. 456 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 3563 a 3564, k.ú. Podmokly v Děčíně V – Rozbělesích, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 548/5998/2012
LV no.: 1949
Name of subject / Předmět ocenění objektu bydlení č.p. 456 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 3563 a 3564, k.ú. Podmokly v Děčíně V – Rozbělesích, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Ústecká č. p. 456, Děčín V – Rozbělesy, 405 02 Děčín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
5 227 000 Kč
Market value Tržní hodnota
1.500.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
1.500.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1 528 000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1 (č.p. 456)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
objekt bydlení
Čísla parcel Parcel of land nr.
3563, 3564
Size: Velikost
708
Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci:
Infrastructure: Infrastruktura
přípojky IS (voda, síť NN, plyn, kanalizace), oplocení, zděná vedlejší stavba s ocelokolnou
Type: Druh
jižní část zastavěná část obce s převažující průmyslovou zástavbou při průjezdní komunikaci obcí
m2
zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha
Unit price: Jednotková cena
úplná
nestanoveno Kč
500 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
cca 430,00 m2
Resident area: Bytové plochy:
cca 200,00 m2
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení:
Wear (average): Znehodnocení:
zděný, smíšené zdivo 197,00 m2 cca 400,00 m2
Storage area: Skladové a ostatní plochy:
m2
2702,00 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
4500 Kč/m2 1888, přístavba 1923 a rekonstrukce 1992 65 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1949 v k.ú. Podmokly jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Karla Duchoslava, bytem Na Sjezdu 1733/9, Děčín VI – Letná, 405 02 Děčín2. Restricting conditions / omezující podmínky:
Podle části C listu vlastnictví č. 1949 v k.ú. Podmokly ze dne 28.10.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši 1.802.406,- Kč ve prospěch Finančního úřadu v Děčíně na základě rozhodnutí správce daně ze dne 12.9.1997 s právní mocí ke dni 26.1.1998 - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti FÚ v Děčíně čj. 62913/1998 ze dne 22.6.1998 s právní mocí ke dni 13.7.1998. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 1949 v k.ú. Podmokly. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 1949 v k.ú. Podmokly ze dne 28.10.2012 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 1949 v k.ú. Podmokly ze dne 28.10.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícím zástavním právem:
- zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši 1.802.406,- Kč ve prospěch Finančního úřadu v Děčíně na základě rozhodnutí správce daně ze dne 12.9.1997 s právní mocí ke dni 26.1.1998. Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle katastru nemovitostí je evidován objekt č.p. 456 jako objekt bydlení a rozhodnutím ze dne 13.11.1992 byly kolaudovány stavební úpravy domu, spočívající v obnově bytových jednotek ve 2. a 3. NP a zřízení prodejny v 1. NP. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor stavby, nebylo možno faktický stav zkontrolovat se stavebně právním stavem. Dle vnějšího vzhledu a charakteru je však možno předpokládat, že se jedná o stavbu pro bydlení ve smyslu § 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území ve znění pozdějších právních předpisů, kdy více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Weak points / slabé stránky: - situování stavby bydlení v průmyslové části obce, v ploše určené územně plánovací dokumentací k zástavbě objekty výrobních služeb v těsném sousedství tranzitní komunikace silnice I/62 spojující Děčín s Ústí nad Labem se silným provozem, mj. nákladní dopravy - malá výměra nádvoří, která je upravena pro potřeby prodejní, event. výrobní provozovny a nezohledňuje bytovou funkci domu - situování v lokalitě se zvýšenou pravděpodobností vzniku povodní a záplav (dle registru UIR ADR - povodňová zóna ČAP II) Strong points / silné stránky: - komerční potenciál stavby - možnost parkování na vlastním pozemku - realizovaná obnova stavby v roce 1992 (výměna střešní krytiny, klempířských prvků, osazení výkladců v 1. NP, fasáda, obnova bytových jednotek a zřízení prodejny v 1. NP) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1949 v k.ú. Podmokly ze dne 28.10.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Podmokly vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí dne 28.10.2012 c/ územní plán města Děčína územní plán města Děčína zpracovaný ing. arch. Bohuslavem Šantrůčkem v listopadu 2000 včetně všech změn d/ informace poskytnuté stavebním úřadem dne 29.10.2012 e/ zjištění při prohlídce na místě
-3-
Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení společnosti DRAŽBYPROST s.r.o ze dne 16.10.2012 svolána na 29.10.2012, 10:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
625141 Podmokly 562335 Děčín 51 691 01.02.2012 CZ0421 Děčín Ústecký jižní okraj obce, průmyslová zóna
Infrastructure / Infrastruktura: Město Děčín je významným statutárním městem Ústeckého kraje tvořeným souborem 22 katastrálních území o celkové rozloze cca 12 tisíc ha s cca 52 tisíci trvale bydlícími občany. Příhraniční poloha kombinuje hospodářsky výhodné podmínky, dané příhraničním významem dopravního uzlu, blízkostí a velice snadnou dostupností velkých center na obou stranách hranice. Potenciál obce v turistickém průmyslu (CHKO České středohoří a Národní park České Švýcarsko). V obci veškerá infrastruktura a občanská vybavenost včetně institucí nadregionálního významu (vyšší střední a vysoké školy). Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány v jižní průmyslové části obce v těsném sousedství tranzitní komunikace silnice I/62 spojující Děčín s Ústí nad Labem v zástavbě bytových domů s prodejními a výrobními provozovnami a průmyslových objektů. Stavba je situována v lokalitě se zvýšenou pravděpodobností vzniku povodní a záplav (dle registru UIR ADR - povodňová zóna ČAP II). Nemovitosti jsou bezzávadově přístupné ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 3710/1 v k.ú. Podmokly ve vlastnictví Statutárního Města Děčín. Short description property / stručný popis majetku: Objekt bydlení č.p. 456: Plně podsklepený objekt se třemi nadzemními podlažími včetně obytného podkroví sedlové střechy byl postaven jako bytový dům v novorenesančním slohu v roce 1888. Jedná se o trojtraktový schodišťový typ obytného domu se schodišťovým rizalitem v zadním průčelí se symetricky koncipovanou, eklekticky dekorovanou fasádou hlavního průčelí s výrazným štítovým vikýřem v střední ose. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, plně podsklepený, má tři nadzemní podlaží (přízemí, 1. patro a obytné podkroví), přičemž 1. NP je pravděpodobně užíváno jako obchodní provozovna a zbývající jako bytové jednotky. Podrobná vnitřní dispozice domu není známa z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor. Pro ocenění je předpokládána standardní dispozice se dvěma až třemi bytovými jednotkami o dispoziční velikosti 2+1. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce pravděpodobně částečně původní masivní kamenné, částečně zděné, základy jsou předpokládány částečně z kamene, stropy jsou předpokládány trámové s omítanými podhledy, schodiště je zděné s vřetenovou zdí, krov je pravděpodobně hambalkový, střešní krytina je vláknocementová, klempířské prvky jsou pozinkované. Vnitřní omítky jsou předpokládány štukové, vnější hlazené vápenné, okna jsou dřevěná zdvojená, výkladce hliníkové, vstupní dveře jsou náplňové a ve přední části hliníkové prosklené. Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Vytápění je předpokládáno ústřední a lokální na zemní plyn. Zdroj teplé vody je předpokládán v kombinaci se systémem vytápění, případně v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Stáří a stavební stav: Stavba domu postavena v roce 1988, v roce 1992 prošel objekt dílčí rekonstrukcí, v rámci níž byly částečně obnoveny bytové jednotky ve 2. A 3. NP a zřízena prodejna v 1. NP. Ve stejné době došlo k výměně střešní krytiny a klempířských prvků, výměně oken a obnově fasády. Objekt je pravděpodobně z větší části dlouhodobě neužíván, běžná údržba je zanedbaná. Vzhledem k provedeným rozsáhlým stavebním úpravám lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako mírně zhoršený, z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor není znám stav vnitřního vybavení.
-5-
Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, která tvoří příslušenství domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (voda, síť NN, plyn, kanalizace), oplocení, zpevněné plochy a dále zděná vedlejší stavba a ocelokolna. Zděná vedlejší stavba je částečně podsklepenou stavbou s jedním nadzemním podlažím s pultovou střechou, která byla postavena v roce 1923 jako pekařská výrobna s pecí a výškovým komínem a novodobě stavebně upravena pro potřeby provozovny opravny chladícího zařízení. Ocelokolna je pultově zastřešenou přístavbou k vedlejší stavbě, která byla postavena pravděpodobně pro potřeby sběrny opravny chladícího zařízení v 80. letech 20. století. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Poznámka: Zděná vedlejší stavba je ve věcné hodnotě oceněna samostatně, její vliv na obvyklou cenu je v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněn.
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel 3563 a 3564, k.ú. Podmokly, obec Děčín. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s objektem bydlení č.p. 456 a dalšími stavbami v příslušenství. Pozemek čís. parcely 3564 v k.ú. Podmokly je plně zastavěn objektem bydlení a vedlejší stavby, pozemek čís. parcely 3563 v k.ú. Podmokly je nezastavěnou plochou nádvoří kolem domu, která je částečně zpevněna a z větší části opatřena prašných povrchem. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektrický proud a zemní plyn. Přístup k pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, která tvoří hlavní průjezdní komunikaci v lokalitě. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální mapy v příloze.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) objektu bydlení č.p. 456 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 3563 a 3564, k.ú. Podmokly v Děčíně V – Rozbělesích, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 29. října 2012 (po zaokrouhlení)
1.500.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónpětsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí
Podle části C listu vlastnictví č. 1949 v k.ú. Podmokly ze dne 28.10.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši 1.802.406,- Kč ve prospěch Finančního úřadu v Děčíně na základě rozhodnutí správce daně ze dne 12.9.1997 s právní mocí ke dni 26.1.1998 - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti FÚ v Děčíně čj. 62913/1998 ze dne 22.6.1998 s právní mocí ke dni 13.7.1998. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 1949 v k.ú. Podmokly. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 548/5998/2012. Vypracovala: Mgr. Jitka Chmelíková
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Děčíně, dne 30. října 2012
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
548/5998/2012
LV no.:
1949
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
objekt bydlení č.p. 456
2702
4 500
197
12 159 000
65,0
4 255 650
2
zděná vedlejší stavba
706
3 500
162
2 471 000
75,0
617 750
0
0,0
3
0
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
4 873 400
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
3563
ostatní plocha
259
500
129 500
2
3564
zastavěná plocha a nádvoří
449
500
224 500
3 4
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
354 000
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
5 227 400 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
Kč
Kč
%
Kč
1
0
0
9,0
0
2
0
0
9,0
0
0
0
9,0
0
3
Total / Celkem
není stanovena
0
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized price
Date of sale
Pol.č.
Název
Realizovaná cena
Datum prodeje
Built-up space
Obestavěný prostor Plocha pozemků m3
Kč
Land area
m2
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings built-up space
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena obestavěného prostoru
Kč/m2
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč/m3
1
Bytový dům s provozovnou Děčín IV - Podmokly
3 100 000,00
2-12
nestanoven
423
1 000
423 000
2 677 000,00
0,50
prodej *1), užitná plocha 1 550 000 416 m2, po rekonstrukci v lepší lokalitě
2
Bytový dům s provozovnou Děčín IV - Podmokly
3 100 000,00
9-12
nestanoven
326
1 000
326 000
2 774 000,00
0,50
nabídka *2), užitná 1 550 000 plocha 400 m2, po rekonstrukci v lepší lokalitě
3
Bytový dům s provozovnou Děčín IV - Podmokly
2 700 000,00
8-12
nestanoven
524
800
419 200
2 280 800,00
0,55
prodej *3), užitná plocha 1 485 000 539 m2, v mírně lepší lokalitě
Cost Value - Věcná hodnota
5,227
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,528
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,500
mil.Kč
1) Realizovaný prodej 02/2012, databáze zpracovatele
2) Nabídka realitní kanceláře SKZ real Děčín od 09/2012
3) Realizovaný prodej 08/2012, databáze zpracovatele
pĜíloha þ. 1 - výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 1949 ze dne 28.10.2012
pĜíloha þ. 1 - výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 1949 ze dne 28.10.2012
pĜíloha þ. 2 - snímek katastrální mapy ze dne dne 28.10.2012
pĜíloha þ. 3 - fotodokumentace nemovitosti ze dne 29.10.2012
pohled od V
pohled od JZ
pohled od SZ
pohled od S
vedlejší stavba - pohled od JV
vedlejší stavba - pohled od JZ
pĜíloha þ. 4 - mapa oblasti - širší vztahy
pĜíloha þ. 4 - mapa oblasti - širší vztahy
pĜíloha þ. 4 - mapa oblasti - širší vztahy - fotoortomapa
pĜíloha þ. 4 - mapa oblasti - širší vztahy - ÚPN DČþín
pĜíloha þ. 4 - mapa oblasti - širší vztahy - ÚPN DČþín - legenda
