ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3641/2012 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 17/2 Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Chotěšov, k.ú. Mantov Mantov 17, 332 14 Chotěšov Michal Černý, sady Pětatřicátníků 20/7, 30100 Plzeň 3, vlastnictví: výhradní Michal Černý, sady Pětatřicátníků 20/7, 30100 Plzeň 3, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 615 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9
stran
V Praze, dne 17.10.2012
30.8.2012
Stav ke dni : Počet příloh: 9
Budoucí stav 30.8.2012 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.8.2012 LV č. 1057 pro kat. úz. Mantov, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-jih - výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.8.2012 LV č. 1050 pro kat. úz. Mantov, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-jih - snímek z katastrální ze dne 28.8.2012 pro kat. úz. Mantov, list mapy č. STŘ 4-9/23 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-8943/10-33 ze dne 31.5.2012 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-8943/10-31 ze dne 31.5.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-8943/10-49 ze dne 17.8.2012 - kopie smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 15.1.2009 - kopie kupní smlouvy ze dne 3.4.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Mantov je část obce Chotěšov v okrese Plzeň-jih. Nachází se asi 1 km na jihovýchod od Chotěšova. Prochází zde silnice II/230. Chotěšov je obec ležící 20 kilometrů jihozápadně od města Plzně. V obci je základní škola 1.–9. třída, sportovní hala, mateřská škola, kulturní dům, kino, pošta, zdravotní středisko, dům pečovatelské služby. Na okraji obce je sportovní letiště Aviatik klubu Chotěšov pro ultralehká letadla. Obec leží na státní silnici č. I/26 Plzeň - Domažlice - hraniční přechod Folmava / Furth im Wald. 6 km od vsi prochází dálnice D5 Praha - Plzeň - Rozvadov. Obcí také prochází železniční trať č.180 Plzeň - Domažlice - Česká Kubice - Furth im Wald. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
MHD dálnice/silnice I. tř
bytová zóna ostatní / voda / / elektro železnice
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Oceňovaný bytový dům je situován v zastavěné části obce Mantov (kat. úz.), obec Chotěšov, okres Plzeň-jih. Dům je dvoupodlažní se sedlovou střechou, půdorysně řešen do tvaru „T”. Část domu je po celkové rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází v 1.NP a výměra jednotky je 43,13m2. Vnitřní vybavení ani stav jednotky nebylo možné zjistit, částečné údaje převzaty z kopie kupní smlouvy. Silné stránky Dobrá dostupnost města Plzeň. Slabé stránky Bytový dům po částečné rekonstrukci.
2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Věcné břemeno doživotního užívání Komentář: K bytové jednotce se váže věcné břemeno chůze a jízdy a věcné břemeno chůze a jízdy při opravě a údržbě kanalizačního řadu přes pozemek parc. č. St. 28/4. Věcné břemeno je zřízeno bezúplatně a přechází na každého dalšího majitele bytové jednotky. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 Popis pozemku(zhodnocení kladů a [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] záporů) Stavební pozemek, Chotěšov 723 750 000 1 037,34 1,15 1 197,85 Nabízím stavební pozemek o rozloze 723m2 v obci Chotěšov. Jedná se o dlouhodobě jediný stavební pozemek ležící přímo v Chotěšově. K pozemku je přivedena elektřina, obecní voda a kanalizace. Kolem pozemku je veden rozvod plynu, tj. cca 5m od hranice pozemku. Pozemek je ve velmi klidné části obce a zároveň nedaleko centra. Až téměř k pozemku je přivedena nová asfaltová cesta. Na parcele jsou dvě
3
studny, ale nemají povolení k odběru Stavební pozemek, Mantov 9 015 2 704 500 300,00 1,11 333,88 Nabízíme k prodeji pozemek v obci Mantov, okr. Plzeň - jih o rozloze 9015 m2. ( 26 x 346m) Je vhodný k výstavbě rodinných domů a nachází se na klidném místě obce s občanskou vybaveností - ZDŠ, školka, zdravotnické i nákupní středisko. Možno využít plynofikaci, kanalizaci, veřejný vodovod a elektřinu v komunikaci cca 60m. Vzdálenost od Plzně 20km, od Stoda 4km. Můžeme jen doporučit. Stavení pozemek, Losina 5 277 1 477 560 280,00 0,94 262,02 Nabízíme ke koupi stavební pozemek, který se nachází v okrajové části obce Losina u Chotěšova na jižním Plzeňsku. Stojí zde zemědělské stavby, po jejichž demolici lze využít rozlehlý pozemek o celkové výměře 5 277 m^(2) k výstavbě rodinného domu. Pozemek je situován v blízkosti rybníka, kde lze ve volných chvílích rybařit. V přední části se nacházejí dva rybníčky, které mají stálý přítok. Celý pozemek je oplocen a svah po levé straně nabízí soukromí. Z inženýrských sítí je zde elektřina, žumpa a studna. Kanalizace a plyn je cca 50 m od hranice pozemku. Inženýrské sítě: elektřina, žumpa, studna Průměrná jednotková cena 597,92 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č. Výměra Jednotková [ m2 ] cena [ Kč/m2 ] 28/4 530 598
Spoluvlastnický podíl
213
598
1/1
127 374
17
598
1/1
10 166
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a 29/4 nádvoří zastavěná plocha a 29/5 nádvoří Celková výměra pozemků
760
1/1
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [ Kč ] 316 940
454 480
Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 17/2 Popis: Oceňovaný bytový dům je situován v zastavěné části obce Mantov (kat. úz.), obec Chotěšov, okres Plzeň-jih. Dům je dvoupodlažní se sedlovou střechou, půdorysně řešen do tvaru „T”. Část domu je po celkové rekonstrukci. Nová střešní krytina, okna a dveře plastové. Bytová jednotka se nachází v 1.NP a výměra jednotky je 43,13m2. Vnitřní vybavení ani stav jednotky nebylo možné zjistit, částečné údaje převzaty z kopie kupní smlouvy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 4
Podlahové plochy bytu: celková plocha bytu: Započítaná podlahová plocha bytu:
43,13 m2 43,13 m2
=
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací S 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy S 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava vnitřních povrchů S 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické S 10. Schody S 11. Dveře S 12. Vrata X 13. Okna S 14. Povrchy podlah S 15. Vytápění S 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod S 19. Vnitřní kanalizace S 20. Vnitřní plynovod S 21. Ohřev teplé vody S 22. Vybavení kuchyní S 23. Vnitřní hygienické vybavení S 24. Výtahy C 25. Ostatní S 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 5,60 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 30 70 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 1,68 0,00 0,00 94,78
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m2] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * * *
9 630,0,9390 0,9478 0,8500 2,1390
Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena: 43,13 m2 * 15 582,54 Kč/m2
= =
15 582,54 672 074,95 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 30,000 %
-
201 622,49 Kč
5
Bytová jednotka č. 17/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
470 452,46 Kč
Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 4 313 / 78 196 25 067 Kč Bytová jednotka č. 17/2 - zjištěná cena
=
495 519 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka Nový byt o dispozici 2+kk o výměře 43,13m2. Vstupní chodba, koupelna, ložnice, kuchyňský kout. Dům po rekonstrukci. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 1+1 v Chlumčanech, okres Plzeň-jih. Byt je v osobním vlastnictví, nachází se v 2. podlaží cihlového domu, který stojí spolu s dvěma domy v lokalitě zvané V Rumunsku. Do bytu vstoupíme přes předsíň (4,00 m2), odkud vedou vstupy do obývacího pokoje (21,70 m2), kuchyně (6,90 m2) a do koupelny s WC (3,30 m2). V kuchyni je nová kuchyňská linka, sporák se sklokeramickou deskou. V obývacím pokoji byla vybudována krbová kamna, která vytápí celý byt. Ohřev teplé vody je řešen pomocí bojleru umístěným v koupelně. Občanská vybavenost, pracovní příležitosti přímo v Chlumčanech (3 km), v Chotěšově (10 km) nebo v Dobřanech (4 km), v Přešticích (9,7 km) a v 19 km vzdálené Plzni. Bytová jednotka Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej bytu 2+1 44m2 v OV náměstí T.G.M,Dobřany Plzeň-jih.Byt se nalézá v cihlovém bytovém městském domě,který prošel v nedávné době kompletní rekonstrukcí.Byt má okna z jednoho pokoje do vnitrobloku z druhého do ulice,s krásným výhledem na náměstí a kostel,koupelna je s rohovou vanou,vytápění bytu a ohřev TUV zajišťuje centrální plynový kotel pro celý dům.Byt má vlastní pokojový termostat a samostatnou jednotku na měření odběru spotřebovaného tepla a TUV.Možnost pronájmu parkovacího stání.Cena prodeje je realizována za cenu znaleckého posudku.V nabídce dalších 5 bytů v tomto domě. Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Chotěšov Typ stavby zděná
Užitná plocha 43,13 m2
Srovnávací jednotky Název: Bytová jednotka Lokalita: Chotěšov Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná plocha
Podlaží 1
Dispozice 2+kk
Celková cena 615 379 Kč
Jednotková cena 14 268 Kč/m2
Mantov
Celková cena
6
Jednotková cena
43,13 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
15 998 Kč/m2
690 000 Kč 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90
Celkový koef. KC 0,81 Název: Bytová jednotka Lokalita: Chlumčany Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná plocha 36,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
426 000 Kč
11 833 Kč/m2 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. KC 0,73
Název: Bytová jednotka Lokalita: Dobřany Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná plocha 44,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Upravená j. cena Kč/m2 12 958
Upravená j. cena Kč/m2 8 626
Celková cena
Jednotková cena
1 295 000 Kč
29 432 Kč/m2 1,00 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 0,70 Celkový koef. KC 0,72
7
Upravená j. cena Kč/m2 21 220
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky
8 626 Kč/m2 14 268 Kč/m2 21 220 Kč/m2 14 268 Kč/m2 43,13 m2 615 379 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 615 379 Kč 0 Kč 495 519 Kč 454 480 Kč
Obvyklá cena
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
615 000 Kč
Minimální cena v rekonstrukci
x
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: v okolí města Plzeň je velmi dobrá nabídka bytových jednotek b) parametry povyšující cenu: dům po částečné rekonstrukci c) parametry ponižující cenu: nezjištěn stav a vybavení jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 615 000,- Kč. V Praze, 17.10.2012 MONTEKALA spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, 8
podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3641/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 332/2012.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
9