Č.j.:342/2012-N
č.vyhotovení : 2
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3979/283/12 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.842/16 umístěné v bytovém domě č.p.842 postaveném na pozemku p.č.913, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 340/8396 ke společným částem budovy č.p.842 a k pozemkům p.č.913 a p.č.914 v obci Praha, k.ú.Nusle
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb.
Oceněno ke dni:
29.srpna 2012
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu a přílohy. V Praze, dne 4.září 2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 29.8.2012
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) :
Bytová jednotka č.842/16 s příslušenstvím Žateckých 842/3 140 00 Praha 4 - Nusle Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Nusle 1 257 158 2 250,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 29.8.2012 - bytová jednotka nebyla zpřístupněna.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.Nusle, obec Praha, list vlastnictví č.6910 vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.8.2012 Objednávka k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 13.8.2012 Informace od společnosti spravující bytový dům (Firma Karel Hubka s.r.o. - správa nemovitostí), výměry jednotlivých místností bytu a vybavení bytu Údaje z cenové mapy Hl.města Prahy pro rok 2012 Místní šetření znalce - majitelkou nebyl umožněn přístup do bytu
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.6910 pro k.ú.Nusle, obec Praha zapsána : Kubelková Miláčková Jana, Hostouň 115, 273 53, Hostouň u Prahy
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Žateckých, městské části Prahy 4 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č.842/16, která se nachází v 5.nadzemním podlaží budovy č.p.842 a spoluvlastnickým podílem o velikosti 340/8396 ke společným částem budovy č.p.842 a k pozemkům p.č.913 a p.č.914 v obci Praha, k.ú.Nusle. Bytový dům má 1 podzemní podlaží a 5 nadzemních podlaží. Parkování možné přímo před domem. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě výrazně nižší než nabídka.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.842/16 s příslušenstvím
-2-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.842/16 s příslušenstvím Bytová jednotka 1+1 s příslušenstvím se nachází v 5.nadzemním podlaží bytového domu, který má 1 podzemní podlaží a 5 nadzemních podlaží. Stáří domu nebylo dokladově zjištěno, dle dostupných informací byl postaven v 50.letech minulého století. Stavebně - technický stav domu odpovídá stáří při běžné údržbě. Základy domu betonové s provedenými izolacemi proti zemní vlhkosti, nosná konstrukce zděná. Střecha domu plochá, krytina asfaltová, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, bleskosvod osazen. Jednotlivá podlaží spojena schodištěm. Výtah v domě není. Vnitřní omítky v domě štukové. Vnější omítka cementová hladká, keramický obklad 1.nadzemního podlaží a betonového zábradlí balkonů. Je předpoklad standardního vybavení bytu - dveře dřevěné náplňové a prosklené, okna dřevěná špaletová nebo zdvojená, podlahové krytiny dřevěné vlysy, PVC, keramická dlažba, popř.textilie. Vytápění lokální plynovými kamny WAW, příprava TUV plynovou karmou. Objekt je napojen na veřejný vodovodní a kanalizační řad, elektřinu a plyn. Vybavení bytu : 1 x plynový sporák 1 x vana 1 x WC mísa s nádrží 1 x listovní schránka 1 x zvonek 2 x topná tělesa WAW 1 x karma 1 x vodoměr na studenou vodu Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky p.č.913 a p.č.914 Popis: Pozemek p.č.913 je vedený ve výpise z katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 299m2. Pozemek p.č.914 je vedený ve výpise z katastru nemovitostí jako ostatní plocha o celkové výměře 84m2. Pozemky jsou oceněny podle cenové mapy Hlavního města Prahy pro rok 2012 částkou 6.650,-Kč/m2. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: -3-
Typ
Název
Parcelní číslo 913
Výměra [m2] 299,00
Jedn. cena [Kč/m2] 6 650,00
Cena [Kč] 1 988 350,-
6 650,00
558 600,2 546 950,-
Pozemky p.č.913 a p.č.914 - zjištěná cena
=
2 546 950,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky p.č.913 a p.č.914
=
2 546 950,- Kč 2 546 950,- Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
2 546 950,- Kč
§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa ostatní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem
914
84,00
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Hlavní město Praha, oblast č. 21 62 let 50 734,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: spíž: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: terasy: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: -4-
=
13,50 m2 10,20 m2 5,30 m2 3,40 m2 0,90 m2 0,70 m2 34,00 m2
=
12,20 m2 12,20 m2
=
2,40 m2 2,40 m2
12,20m2 * 0,17 2,40 m2 * 0,10
= = = =
34,00 m2 2,07 m2 0,24 m2 36,31 m2
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 1.PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 62 let: 0,70
č. IV
Vi 0,10
I II I II
-0,01 0,00 -0,05 0,00
III
0,00
III
0,00
II III II
-0,02 0,00 1,05
č. III II III
Pi 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,70 = 0,750 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,750 * 1,000 * 0,900 = 0,675 -5-
Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 50 734,- Kč/m2 * 0,675 = 34 245,45 Kč/m2 CP = CU * PP = 34 245,45 Kč/m2 * 36,31 m2 = 1 243 452,29 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 243 452,29 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 2 546 950,- Kč Spoluvlastnický podíl: 340 / 8 396 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 546 950,- Kč * 340 / 8 396 = 103 139,95 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
103 139,95 Kč
Bytová jednotka č.842/16 s příslušenstvím - zjištěná cena
=
1 346 592,24 Kč
C. Rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.842/16 s příslušenstvím
1 346 592,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 346 592,20 Kč
Celkem
1 346 592,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 346 592,20 Kč 1 346 590,- Kč
slovy: Jedenmiliontřistačtyřicetšesttisícpětsetdevadesát Kč
V Praze, dne 4.září 2012
.................... vypracoval
-6-
D. Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 1. Věcná hodnota - administrativní bez Kp Zjištěná cena Poř.číslo
Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Byty v domech vícebytových Pozemky
1 243 452,29 103 139,95
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
1 346 592,24
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez Kp
Cena celkem Kč
1.346.590,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2. Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Bytová jednotka není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění domu hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně : -7-
Prodej bytu 1+kk, 33 m², 4.NP, OV, Praha 4 Adresa : Soudní, Nusle Cena : 1.450.000,-Kč ( + provize RK ) Nabízíme vám krásný, prostorný byt po částečné rekonstrukci v klidné čtvrti v Praze 4 Nuslích. Byt je po částečné rekonstrukci ( nové rozvody vody, položena plovoucí podlaha, změněna dispozice bytu ), na podlaze se nachází plovoucí podlaha, kuchyňská linka , koupelna s sprchovým koutem a wc samostatně, bezpečnostní vchodové dveře, dům prošel částečnou rekonstrukcí ( střecha , fasáda ), kompletní občanská vybavenost, výborná dostupnost na metro C Pražského povstání , lze financovat hypotéčním úvěrem, vřele doporučuji prohlídku!!!!
Prodej bytu 1+kk, 39 m², 6.NP, OV, Praha 4 Adresa : Nuselská, Nusle Cena : 1.890.000,-Kč Dovolujeme si Vám nabídnout útulný byt 1+1 po rekonstrukci v šestém nadzemním podlaží činžovního domu v Nuselské ulici. Z prostorné předsíně můžete vstoupit do obývacího pokoje, který má okno s výhledem do klidného vnitrobloku. Z tohoto pokoje pak vedou další dveře do kuchyňky a dále do koupelny, ve které nalezneme též toaletu. Byt je velmi dobře dostupný městskou hromadnou dopravou i automobilem. V širším okolí lze bez větších problémů zaparkovat. Výhodou bytu je to, že je připraven k okamžitému nastěhování zájemce, a to bez nutnosti jakýchkoli úprav. Makléř tento byt doporučuje zejména zájemcům, kteří pracují v lokalitě Prahy 4.
Prodej bytu 2+kk, 40 m², 3.NP, OV, Praha 4 Adresa : Kloboučnická, Nusle Cena : 1.790.000,-Kč Nabízíme k prodeji byt o dispozici 2+kk v klidné lokalitě Nuslí. Byt se nachází v 2. patře cihlového domu s výtahem. Byt je v udržovaném původním stavu, v obytních místnostech jsou na podlahách parkety, koupelně a WC dlažba. V obývacím pokoji se nachází šatna poskytující další úložní prostor. Okna jsou plastová, k příslušenství bytu dále náleží sklepní kóje. Dům prošel částečnou rekonstrukcí (fasáda, zateplení, nové rozvody). Parkování je možné přímo před domem. Lokalita nabízí dobrou občanskou vybavenost a vynikající dopravní dostupnost (tram./bus minuta pěšky, metro Pankrác 7 min.). Pokud hledáte bydlení ve snadno dostupném širším centru a přitom ukryté před ruchem velkoměsta, mohu Vám tento byt jen vřele doporučit.
-8-
Prodej bytu 2+kk, 44,5 m², 1.NP, OV, Praha 4 Adresa : Spolupráce, Nusle Cena : 1.895.000,-Kč ( + provize RK ) Prodej bytu 2+kk (1+1), OV, 44,5 m2 cca 3 min. od metra a obchodního centra Pankrác v klidné ul. Byt je v přízemí cihlového domu s okny na západ do uzavřené zahrady s možností posezení a grilování. K bytu je též sklep. Byt je upraven na 2+kk, koupelna s vanou a WC po rekonstrukci v roce 2006. Druhý pokoj má vestavěné patro.
Prodej bytu 2+kk, 40 m², 6.NP, OV, Praha 4 Adresa : Dolní, Nusle Cena : 1.890.000,-Kč ( včetně poplatků a služeb) ) Nabízíme k prodeji hezký byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+KK (1+1) o velikosti 40m2 v 5. patře cihlového domu bez výtahu v žádané lokalitě Praha 4 - Nusle (ul. Dolní) s výbornou dostupností do centra (15 - 20 min. tramvaje, busy). Byt je velmi příjemný a tichý, je vybaven kuchyňskou linkou včetně elektrospotřebičů (sporák, trouba, lednice, mrazák, myčka), vestavěné skříně v předsíni a v ložnici, na podlahách jsou parkety a plovoucí podlaha. Byt se nachází v těsné blízkosti parku Jezerka.
Objekt číslo
Užitná pl. m2
1 2 3 4
33 39 40 45
Cena celkem Kč
Oceňovaná nemovitost č.842/16 34,00 terasa 12,20
Celkem
Vybavenost koef.0,85-1,15
Koef.stavu 0,85-1,10
Poloha koef.0,85-1,05
Zdroj RK, prod.c
Cena/UP Kč
1 450 000 1 890 000 1 790 000 1 895 000
1,00 1,00 1,00 1,00
0,95 0,90 1,00 1,00
0,95 0,90 0,95 0,95
0,85 0,85 0,85 0,85
33 707 33 514 36 306 34 549
1 173 646 146 400
1,00 1,00
1,00 1,00
1,00 1,00
1,00 1,00
34 519 12 000
1 320 046
-9-
Na základě výše uvedených skutečností stanovuji srovnávací hodnotu ve výši 1.320.000,-Kč. 3. Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná široká nabídka podobných bytů na prodej v lokalitě. Pozitivní stránky : - lokalita vhodná k bydlení - velmi dobrá dopravní dostupnost - velmi dobrá infrastruktura oblasti - napojení domu na veškeré inženýrské sítě Negativní stránky : - dům bez výtahu - omezené parkovací možnosti v okolí Vzhledem k porovnání nabízených nemovitostí v blízkém okolí a dále na základě doporučení realitních kanceláří volím cenu obvyklou ve výši 1.300.000,-Kč.
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
1.346.590,1.346.590,nestanovena 1.320.000,-
= Kč
1.300.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
1.300.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 10 -
E. Rekapitulace obvyklé ceny 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1.346.590,- Kč nestanovena 1.320.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
1.300.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč V Praze, dne 4.září 2012
.................... vypracoval
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 3979/283/12 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
- 11 -
