2011

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2474 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění

Byt ve vlastnictví bez garáţe a bez garáţového stání v současném stavu draţba nedobrovolná

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 675/15, LV č. 7744, s podílem na společných částech domu a pozemku 508/20021 na pozemcích: pozemek parc.č. 2156, LV č. 7527 Adresa Kraj Kat. území

Karlovarský kraj Dolní Chodov

Město Ulice

Chodov Obránců míru

Počet obyvatel 14211 č.p. 675, 674

Objednatel EURODRAŢBY.CZ a.s. Jan Mikloško Ing. U pískovny č.p. 890 18200 Praha 8 - Kobylisy Vlastnictví Bytová jednotka

Tel. E-mail IČ DIČ Šebestýn Václav - Chodov, Obránců míru 675, Česká republika

Zpracováno pro

EURODRAZBY.CZ a.s.

Vypracoval Licence číslo

Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary email: [email protected]

0511

Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha Sklepy a komory

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 777 118933 Počet stran příloh 53.5 m2 1.5 m2

3.6.2011 3.6.2011 3.6.2011

3 7 400 Kč/m2 2 000 Kč/m2

395 900 Kč 3 000 Kč

400 000 Kč Čtyřista tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č.675/15 Nemovitost pro ocenění sestává z bytu a podílu na spol.částech domu a pozemku ve výši 508/20021. Jako pozitivum bych uvedla příznivou polohu v rámci okresu Karlovy Vary s dobrou docházkovou vzdáleností do centra, dále blízkost objektů občanské vybavenosti s dostatkem veřejné zeleně v okolí domu. Jako kladný vliv povaţuji i zděné jádro bytu spolu s plastovými okny a zasklením lodţie (na základě informace vlastníka - moţné riziko uvedení v omyl) Jako jisté negativum povaţuji sociální profil obyvatel domu a lokality samotné, kde ţije větší procento sociálně nepřizpůsobivého obyvatelstva.

-1-

Podmínky platnosti ceny Cena je platná za podmínek a skutečností uvedených v posudku a na předloţeném LV.Výsledná cena je bez promítnutí pohledávek zástavního práva Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předloţen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doţivotního uţívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na oceňované jednotce 675/15 k.ú. Dolní Chodov vázne zástavní právo smluvní vůči ACM Money ČR, a.s. ze dne 1.12.2009, PM 3.12.2009 více na LV 7744 k.ú. Dolní Chodov dále je na výše uvedené jednotce nařízena exekuce OS v Sokolově č.j. 27 EXE-2589/2010-12 ze dne 2.7.2010 a další omezení více na LV 7744 k.ú. Dolní Chodov ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její ţivotnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je uţívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAZBY.CZ a.s.

REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul není k dispozici, neboť jde o nedobrovolnou draţbu. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl přeloţen.

-2-

ANO

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7527. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7744, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Kat. pracoviště Sokolov, vyhotoveno dálkovým přístupem dne 16.5.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Dolní Chodov, vyhotovil z internetu dne 4.6.2011. Místní šetření dne 3.6.2011 včetně pořízení digitální fotodokumentace.. Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu draţby, vyhotovil EURODRAŢBY.CZ, a.s. dne 23.5.2011. Datum předání kompletních podkladů 4.6.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7527. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7744, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Kat. pracoviště Sokolov, vyhotoveno dálkovým přístupem dne 16.5.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Dolní Chodov, vyhotovil z internetu dne 4.6.2011. Místní šetření dne 3.6.2011 včetně pořízení digitální fotodokumentace.. Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu draţby, vyhotovil EURODRAŢBY.CZ, a.s. dne 23.5.2011.

-3-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Chodov je významným městem regionu s počtem obyvatel 14211, toto město bylo původně hornické , po útlumu těţby hnědého uhlí se výrazně zlepšily podmínky pro bydlení ve městě a vzhledem k tomu , ţe Chodov je ve vzdálenosti 8 km od Karlových Varů . Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Ve městě je zdravotní středisko , školy , policie , kompletní síť obchodů sluţeb , jezdí zde veřejná autobusová doprava , ţeleznice v místě. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Dolní Chodov , toto k.ú. je stavebně srostlé s vlastním městem . Bytový dům je situován v ul. Obránců míru v severní části města poblíţ hlavní Husovy ulice, okolní zástavbu tvoří bytové typové domy, shodná zástavba jako hodnocená nemovitost , v dané lokalitě je mateřská školka, základní škola, obchodní dům, kulturní dům, na sídlišti je vzrostlá zeleň. V dané lokalitě ţije velké procento sociálně nepřizpůsobivého obyvatelstva. Informace o nemovitosti Jedná se o typový panelový dům G 57, montovaný z prefabrikovaných dílců výšky celého podlaţí - svařovaný krabicový systém v modulové síti 3,60 m. Svislé konstrukce z ŢB prefabrikátů, stropní konstrukce a základy rovněţ z ŢB dílců. Schody ŢB montované s povrchem z broušeného teraca. Střecha plochá. Klempířské konstrukce kompletní z FeZn plechu. Dům je zateplen kontaktním zateplovacím systémem. V domě je osobní výtah. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné hladké, plné a prosklené, v ocelových zárubních. Na podlahách standardní podlahové krytiny jako PVC a textilní povlaky, parketové vlysy, keramická dlaţba a laminátové plovoucí podlahy. Hygienické zařízení v instalačních jádrech (částečně původní umakartová, částečně zděná) - koupelny s vanou a umyvadlem, WC standardní. Vytápění i příprava TUV je centrální. V kuchyních plynové a elektrické sporáky, kuchyňské linky a digestoře. Pozemek - pod stavbou p.č. 2156 situován v bytové zástavbě, terén rovinný, zastavěný stavbou domu , spoluvlastnický podíl na parcele ve výši 508/20021. Bytový objekt s byty je situován na st.p. 2156, bez podsklepení , 6 nadzemní podlaţí , v 1. NP jsou sklepní koje k jednotlivým bytům dále pak kočárkárna , prádelna , sušárna v ostatních podlaţí jsou bytové jednotky , výtah je nainstalován , vchod z jiţní strany. Stáří domu : odborný odhad 40 aţ 45 let Byt je v 5.NP podlaţí domu. Nemovitost pro ocenění sestává z bytu a podílu na spol.částech domu a pozemku ve výši 508/20021. Prohlídka nemovitosti nebyla umoţněna, vlastník přesto , ţe byl doma odmítl vstup do bytu. Sdělil, ţe má provedenou zděnou instalační buňku , která je vybavena kovovou vanou a umyvadlem , jiné rekonstrukce nebyly prováděny. Byt má nová plastová okna, na podlahách parketové vlisy a zasklenou lodţii. Podíl ve výši 508/20021 na společných částech domu čp. 674 a 675 a pozemku st.p. 2156 k.ú. Dolní Chodov, obec Chodov.Dále sklepní kóje v přízemí. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2173 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 5.NP Velikost bytu 2+1 Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo

Počet NP domu celkem Výtah 1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

6 Ano

Počet podlaţí bytu Orientace oken

1 sever, jih

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně sporák plynový, , kuchyňská linka Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Bytová jednotka je v současném stavu běţně uţivatelná a obyvatelná Technický stav Technický stav domu

průměrný

-4-

Ano

Jedná se o typový panelový dům G 57, montovaný z prefabrikovaných dílců výšky celého podlaţí - svařovaný krabicový systém v modulové síti 3,60 m. Svislé konstrukce z ŢB prefabrikátů, stropní konstrukce a základy rovněţ z ŢB dílců. Schody ŢB montované s povrchem z broušeného teraca. Střecha je plochá. Klempířské konstrukce kompletní z FeZn plechu. Dům je zateplen kontaktním zateplovacím systémem. V domě je osobní výtah. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné hladké, plné a prosklené, v ocelových zárubních. Na podlahách standardní podlahové krytiny jako PVC a textilní povlaky a parketové vlysy, keramická dlaţba a laminátové plovoucí podlahy. Hygienické zařízení v instalačních jádrech (částečně původní umakartová, částečně zděná) - koupelny s vanou a umyvadlem, WC standardní. Vytápění i příprava TUV je centrální. V kuchyních plynové a elektrické sporáky, kuchyňské linky a digestoře. Technický stav domu odpovídá stáří, přičemţ na domě probíhá údţba a část prvků krátkodobé ţivotnosti je vyměněno. Výtah je původní. Technický stav jednotky průměrný Byt je v 5.NP podlaţí domu. Nemovitost pro ocenění sestává z bytu a podílu na spol.částech domu a pozemku ve výši 508/20021. Prohlídka nemovitosti nebyla umoţněna, vlastník přesto , ţe byl doma odmítl vstup do bytu. Sdělil, ţe má provedenou zděnou instalační buňku , která je vybavena kovovou vanou a umyvadlem , jiné rekonstrukce nebyly prováděny. Byt má nová plastová okna, na podlahách parketové vlisy a zasklenou lodţii. S ohledem na fakt, ţe nebyla umoţněna prohlídka bytu zevnitř, můţou být informace poskytnuté vlastníkem zavádějící či mylné a toto riziko bude patřičně zohledněno v ceně.

Minulé rekonstrukce Konstrukce Okna Obklady

Rozsah Instalace plastových oken, zasklení lodţie vyzdění umakartového jádra, nové obklady a zařizovací předměty

Rok provedení

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

základy

z armovaného betonu

100

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

ţelezobetonový montovaný skelet plochá střecha ţelezobetonového sendvič. panelu v tl. do 25 cm tenká štuková omítka

vnitřní úpr. stěn

Konstrukce

dokonč

Provedení

%

dokonč

s izolací vodorovnou

100

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

betonové montované

100

100 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

100 100

100

schodiště

těţké izolační pásy kontaktní zateplovací systém betonove se stupni brousene teraco

100

Popis provedení jednotky Konstrukce

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

okna

plastová s dvojsklem

100

dveře

podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

vlysové

100

dálkové studené a teplé dálkový ohřev

100 100 100

podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu

Provedení

%

dokonč

hladké lakované a prosklené teracová dlaţba

100

světelný a motorový rozvod je proveden

100 100

100

1.NP bytu - výčet místností Podlahové plochy kuchyně předsíň koupelna zasklená lodţie

8.5 m2 WC 8.3 loţnice 2.5 obývací pokoj 3.0

Sklepy / komory sklepní kóje

1.5 m2

Podlahové plochy

53.5 m2 Ostatní plochy

-5-

1.0 m2 16.3 13.9

m2 0.0 m2 Sklepy a komory

1.5 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vloţení inzerátu 23.05.2011, datum změny inzerátu 4.6.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 56.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

710 000 Kč 10 % 639 000 Kč

12 700 Kč/m2 11 400 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1 v OV 54m2 v obci Chodov. Byt se nachází ve 4. patře panelového domu bez výtahu po celkové velmi zdařilé rekonstrukci (nová plastová okna s předokeními roletami, plovoucí podlahy v loţnici a obývacím pokoji, v kuchyni, v koupelně a v předsíni nová keramická dlaţba. V celém bytě mnichovské omítky, nové dřevěné obloţky zárubní a nové prosklené dveře, vstupní dveře do bytu jsou odhlučněné, nová kuchyňská linka na míru s plynovým sporákem, nové zařizovací předměty v koupelně,sprchový kout, umyvadlo a WC.V předsíni zůstává nová šatní skříň na míru. Dům má nově zateplenou fasádu a nové rozvody vody, el. a odpadů.. Byt se nachází ve velmi zajímavé lokalitě v dosahu dětského hřiště a obchodů. Parkovat lze před domem. V místě veškerá občanská vybavenost - školka, škola, obchody, lékaři, kultura. Srovnání s oceňovanou nemovitostí: Oceňovaný byt je stejně dispozičně řešen,stejný typ domu G57, má obdobnou rozlohu, navíc má zasklenou lodţii, ostatní vybavení bytu základní oproti bytu porovnávanému- rekonstruovanému. Dům ve kterém je oceňovaný byt je taktéţ zateplen a má nová plastová okna a leţí ve stejné lokalitě.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vloţení inzerátu 22.03.2011, datum změny inzerátu 3.6.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 56.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

410 000 Kč 10 % 369 000 Kč

7 300 Kč/m2 6 600 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 2+1 v Chodově v zatepleném panelovém domě s výtahem o celkové velikosti 56 m2. Byt v osobním vlastnictví je v původním udrţovaném stavu s plastovými okny a umakartovým jádrem. Porovnání s oceňovanou nemovitostí: Oceňovaný byt je stejně dispozičně řešen a má obdobnou rozlohu, navíc má zděné jádro a zasklenou lodţii. Panelový dům leţí ve stejné lokalitě a je také zateplen a má nová plastová okna.

-6-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vloţení inzerátu 20.03.2011, datum změny inzerátu 3.6.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 56.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

9 800 Kč/m2

549 000 Kč 10 % 494 000 Kč

8 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1 v Chodově v osobním vlastnictví o celkové velikosti 56 m2. Bytová jednotka se nachází v 6.patře zatepleného panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu s novými plastovými okny. Dům prošel celkovou rekonstrukcí fasáda, stoupací vedení výtah . Porovnání s oceňovanou nemovitostí: Oceňovaný byt je stejně dispozičně řešen a má obdobnou rozlohu, má navíc zděné jádro a zasklenou lodţii. Panelový dům taktéţ s plastovými okny a zateplenou fasádou, poloha domu je obdobná.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

6 600 - 11 400 Kč/m2

369 000 - 639 000 Kč 7 400 Kč/m2

Srovnávací metoda u bytů poskytuje všeobecně nejvěrnější reprodukci cen a cenových relací na místním trhu nemovitostí. S ohledem na polohu, občanské vybavení lokality, přístup k nemovitosti, dispoziční rešení, standard výbavy, pouţitou technologicko-materiálovou variantu a další cenotvorné faktory volím pro porovnání hodnotu při niţší hranici intervalu směrných cen a to v úrovni 7400,- Kč/m2. Tato cena reflektuje i fakt, ţe v domě bydlí velké procento sociálně nepřizpůsobivých obyvatel s problémovým chováním a niţším stupněm společenské odpovědnosti. Dále je nutno zohlednit skutečnost, ţe nebyla umoţněna prohlídka a poskytnuté informace o výbavě bytu, na jejichţ základě se ocenění provádí, nemusí reflektovat skutečný stav a můţou být mylné. Vypracoval Licence číslo 0511

Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary

podpis

-7-

Fotodokumentace

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odahdy nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2474/2011 znaleckého deníku.

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

pro Šebestýn Václav Obránců Míru 675 357 35 Chodov Praha, 23.05.2011

Č. j: 191/2011-N VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY

EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vloţka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako “draţebník” pověřen provedením nedobrovolné draţby. Dražena má být:

Bytová jednotka č. 675/15 zapsaná na listu vlastnictví č. 7744, v budově č.p. 674 a 675, zapsané na LV č. 7527, stojící na parcele č. 2156, zapsané na LV č. 7527. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 508/20021 na společných částech bytového domu č.p. 674 a 675, zapsaného na LV č. 7527 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 508/20021 na parcele č. 2156 o výměře 428 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 7527. To vše v k.ú. Dolní Chodov, obec Chodov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Ţádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí

dne 03.06.2011 v 10:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem

…………………… EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 (draţebník)

- 14 -