2004

Dodatek č. 1 K Odhadu tržní hodnoty č. 1829-149/2004

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 447/03

Účel posudku:odhad obvyklé (obecné tržní) ceny k 27.2.2013

Podle stavu ke dni 27. 2. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 27. 2. 2013

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol přecenění a odhad obvyklé ceny dle ZP 1829-149/2004 k datu 27.2.2013

2. Podklady pro vypracování posudku údaje RK a realitních makléřů ke stavu trhu s pozemky k datu ocenění

3. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Zlínský Vsetín Prostřední Bečva Prostřední Bečva (733750)

List vlastnictví číslo: 1180 Vlastník: Společné jmění manželů Rožnovják Bohumil Pod Obecnicu 309, Karolinka, 756 05 Rožnovjáková Šárka Leskovec 37, 756 11

4. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení

–3–

S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -

Nákladový (věcná hodnota)

-

Výnosový

-

porovnávací

Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita.

–4–

Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.

–5–

Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Parcela 742/5 druh:zahrada: Pozemek na LV 1180 k.ú. Prostřední Bečva , obec Prostřední Bečva je situován v intravilánu obce v urbanizovaném území vesnického typu, pod okrajem komunikace nadregionálního významu E442 v mírném svahu 3-7 stupňů s podložím silně vysušených substrátů, nevododržné. V platném územním plánu (31.5.2012) je území označeno jako Z* tedy jako plochy s převážným podílem zeleně v zastavěném území. Je zde přípustné využití plnící funkci sídelní zeleně, dětská hřiště, parkový mobiliář. Pozemek pro svoji polohu a geomorfní podmínky je téměř nemožné využít jako zahradu. Postavení pozemku na trhu s nemovitostmi je velmi slabé. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

5. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1180

–6–

B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Vsetín Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel

Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1180 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 1180 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 40,04 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 680 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 680 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského – 20 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 50 % Úprava celkem: – 70 % ×

0,300

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Není možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost ke zdroji je více než 200 m Chráněná krajinná oblast Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

0,670 2,146 1,191

– – –

10 % 5% 7%

– – –

8% 3% 33 % × × ×

–7–

Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

×

Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m ] základní upravená zahrada 742/5 480 40,04 20,0000* *) cena byla upravena na 20 Kč/m2 podle § 28 odst. 9 2

Pozemky na LV číslo 1180 – zjištěná cena:

0,400 Cena [Kč] 9 600,– 9 600,– Kč

a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemky na LV číslo 1180 Ocenění pozemku indexovou metodou zahrada p.č.: 742/5 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná B Typ stavebního pozemku jiný stavební C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura dobrá F Speciální charakteristiky volitelné znehodnocení imisemi, starým zatížením ap. (0.3 0.9) Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč Pozemky na LV číslo 1180 – zjištěná cena:

40,04 1,00 0,40 0,60 1,30 1,00

0,65 0,202 800 8,12 480,00 3 897,60 3 897,60 Kč

–8–

C. Rekapitulace Současná situace na realitním a hypotečním trhu: Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí včetně pozemků v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí a zvláště pozemků výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu a rozhodnutí o použití jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to u: indexové metody kde je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti.

–9–

Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku Pozemek na LV 1180 k.ú. Prostřední Bečva , obec Prostřední Bečva je situován v intravilánu obce v urbanizovaném území vesnického typu, pod okrajem komunikace nadregionálního významu E442 v mírném svahu 3-7 stupňů s podložím silně vysušených substrátů, nevodoržné. V platném územním plánu (31.5.2012) je území označeno jako Z* tedy jako plochy s převážným podílem zeleně v zastavěném území. Je zde přípustné využití plnící funkci sídelní zeleně, dětská hřiště, parkový mobiliář. Pozemek pro svoji polohu a geomorfní podmínky je téměř nemožné využít jako zahradu. Postavení pozemku na trhu s nemovitostmi je velmi slabé. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

– 10 –

Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků indexovou metodou Odhad obvyklé (obecné, tržní)

9 600,– Kč 3 900,– Kč 4 000,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 4 000,– Kč Cena slovy: čtyřitisíce Kč

– 11 –

D. Seznam příloh 1. KM k.ú. Prostřední Bečva, obec Prostřední Bečva 2. google foto 3. územní plán (část) 4. fotopříloha