Znalecký posudek č. 4767/16 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 39 Tuřice, včetně příslušenství a pozemku parc.č. st.60 Pozemky parc.č. 74/84, 74/91, 304/29, 340/1 a 343/2 u Tuřic Pozemek parc.č. 128/6 u Předměřic kú. Tuřice a Předměřice nad Jizerou obec Tuřice a Předměřice nad Jizerou kraj Středočeský Objednatel posudku:
Účel posudku:
1) 2) 3)
okres Mladá Boleslav
Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 213/16 ze dne: 21.6.2016 zjištění ceny nemovité věci pro exekuci
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 26. 9. 2016 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 23 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 28. 9. 2016
–2–
A. Nález 1) Dům čp.39 je uvnitř obce Tuřice, dům je asi z roku 1841, po vyhoření přestavěn roku 1948 a vestavba podkroví roku 1974, je přízemní, není podsklepený a má podkroví, dům je zděný se sklonitou střechou, nenavazuje na jiný dům, tzn. dům je postaven jako samostatný. Přístup k domu od zpevněné asfaltové cesty s chodníkem. Vedle domu vlevou jsou kolny a přístřešek, vpravo domu je garáž a kolna, u domu je studna a dvorek s porosty. Dům napojen na veřejné rozvody elektřiny, přívod vody ze studny, odkanalizování tlakovou kanalizací do ulice, v obci není zemní plyn ani vodovod. Dům má vytápění ústřední na tuhá paliva, standartního vybavení, dům zastaralé nevhodné dispozice. Dům obsahuje zjednodušeně dvougenerační byt 2x 3+1 s příslušenstvím v přízemí a podkroví. Venkovní příslušenství je tvořeno přípojkami elektřiny, vody z vlastní studny, kanalizace tlaková, oplocení rámové s vrátky a dvěmi vraty, zpevněným zápražím u domu a dlažbou dvora, na dvoře smíšené ovocné i okrasné porosty. Součástí je pozemek parc.č. st.60 výměry 537 m2. 2) Pozemky zemědělské parc.č. 74/84, 74/91, 304/29, 340/1 a 343/2 u obce Tuřice, nejsou určeny k zastavění. 3) Pozemek zemědělský parc.č. 128 u obce Tuřice a Předměřice, není určen k zastavění. Obec Tuřice s minimální občanskou vybavenosti (obchod s potravinami otevřen 1-2 hodiny denně a hostinec), spojení autobusové se slabými spoji, čerpací stanice PHM.
B. Znalecký úkol Zjištění administrativní ceny dle oceňujícího předpisu podpůrně, zjištění obvyklé ceny nemovité věci.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti provedeno dne 26. 9. 2016 .
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.38 kú. a obec Tuřice a VKN z LV č.277 kú. a obec Předměřice ze dne 21.6.2016 s PÚ (inf., internotové ověření) a snímek katastrální mapy předmětného území, údaje poskytnuté při šetření. Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zjišťována.
3. Vlastnické a evidenční údaje 1) viz.VKN z LV:
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
2) viz.VKN z LV:
3) dtto 2)
Pozn. věcné břemeno bytu a užívání neoceňuji - bezpředmětné, oprávněná osoba p.Karel Mansfeld zesnul 11.9.2006.
4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.39 v obci Tuřice splňuje ustanovení § 2 písm.a bod 2 vyhl.č.501/2006 o OTP na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, není podsklepený, je přízemní s podkrovím. Obsahuje byty 2x 3+1 s příslušenstvím. Dtto splňuje ustanovení § 13 odst.2 oceňujícího předpisu. Obec Tuřice má 288 obyvatel, v obci není pošta (Předměřice n/J 1,3km), není zde základní škola ani MŠ Předměřice n/J), není tu zdravotnické zařízení (Předměřice n/J), není policie, v obci není hřiště, je tu obchod se smíšeným zbožím 1-2hod. denně a hostinec, drobné nevýznamné řemeslné služby, proto volen znak minimální vybavenost. Je zde možnost napojení veřejných sítí elektřiny, není tu rozvod vody, není tu zemní plyn a nově tlaková odpadní kanalizace. Do obce jezdí jen autobusová doprava, zastávka 150m. Náves (obchod) 120m, OÚ 150m. Obec není sousední statutárnímu městu Mladá Boleslav, kde je veškerá občanská vybavenost. Město Mladá Boleslav vzdálené od obce 18,5km, tj. vzdálenost nejkratší zastavěných území. Praha k hranici zastavěného území 17,4 km.
5. Celkový popis nemovitosti 1) Dům čp.39 je uvnitř obce Tuřice, dům je asi z roku 1841, po vyhoření přestavěn roku 1948 a vestavba podkroví roku 1974, je přízemní, není podsklepený a má podkroví, dům je zděný se sklonitou střechou, nenavazuje na jiný dům, tzn. dům je postaven jako samostatný. Přístup k domu od zpevněné asfaltové cesty s chodníkem. Vedle domu vlevou jsou kolny a přístřešek, vpravo domu je garáž a kolna, u domu je studna a dvorek s porosty. Dům napojen na veřejné rozvody elektřiny, přívod vody ze studny, odkanalizování tlakovou kanalizací do ulice, v obci není zemní plyn ani vodovod. Dům má vytápění ústřední na tuhá paliva, standartního vybavení, dům zastaralé nevhodné dispozice. Dům obsahuje zjednodušeně dvougenerační byt 2x 3+1 s příslušenstvím v přízemí a podkroví, ZP 132 m2, OP 949 m3. Venkovní příslušenství je tvořeno přípojkami elektřiny, vody z vlastní studny, kanalizace tlaková, oplocení rámové s vrátky a dvěmi vraty, zpevněným zápražím u domu a dlažbou dvora, na dvoře smíšené ovocné i okrasné porosty. Součástí je pozemek parc.č. st.60 výměry 537 m2. 2) Pozemky zemědělské parc.č. 74/84, 74/91, 304/29, 340/1 a 343/2, orné půdy celkové výměry 14538 m2 u obce Tuřice, nejsou určeny k zastavění. 3) Pozemek zemědělský parc.č. 128 louka výměry 1587 m2 u obce Tuřice a Předměřice, není určen k zastavění.
–4–
6. Obsah posudku Oddíl 1 a)
Hlavní stavby 1) Rodinný dům čp.39 Tuřice 2) Garáž na pozemku parc.č.st.60 kú.Tuřice b) Studna c) Trvalé porosty d) Pozemek parc.č. st.60 kú.Tuřice
Oddíl 2 a)
Pozemky parc.č. 74/84, 74/91, 304/29, 340/1 a 343/2 kú.Tuřice
Oddíl 3 a)
Pozemek parc.č. 128/6 kú.Předměřice n/J
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: 4.Nemovitá věc zatížena zástavním právem a exekucí. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) II. Bez dalších vlivů 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost)
Pi 0,00 0,00
0,00 –0,03
0,00
–5– 6
Povodňové riziko
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,970 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00
0,00 0,01 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,061 i=2
Oddíl 1 RD čp.39 Tuřice s příslušenstvím a pozemek parc.č. st.60 kú.Tuřice.
a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům čp.39 Tuřice – § 35 Přízemní nepodsklepená stavba s podkrovím, asi z roku 1841, po požáru upravena roku 1948 a upraveno podkroví roku 1974 (údaje vlastnice nemovitosti), stavba se zanedbanou údržbou, stavba byla postavena samostatně, zděným způsobem se sklonitou střechou. Obsahuje dvougenerační byt 2x 3+1 s příslušenstvím, standartního vybavení včetně sociálního zařízení, ale značně poškozeného a dožitého. Vnitřní členění: 1.NP přízemí obsahuje chodbu se schody, tři pokoje, nevybavenou kuchyni, chodbu a kotelnu, v podkroví je pak chodba (podesta), tři pokoje, koupelna s WC, kuchyně. Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, k čemuž nutno poznamenat, že stavba byla a je laicky upravená. Rozměry vlastním měřením a údaje dle skutečnosti. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1841, zásadní přestavba po požáru roku 1948, úprava podkroví roku 1974, stavba je ve zhoršeném stavebně technickém stavu je většina konstrukcí krátkodobé životnosti (okna, dveře, podlahy, instalace, krytina i fasáda), dále nutná adaptace sociálního zařízení i kuchyně, další úpravy ohlášené u OÚ (úpravy asi roku 1981 okna, fasáda, dveře, ÚT roku 1985).
–6– Stavba má do 1100 m3 OP (lze ocenit porovnávacím způsobem). Stavba ve zhoršeném stavu, původních konstrukcí s popsanými úpravami. Venkovní úpravy: přípojka elektřiny, přípojka vody ze studny, kanalizace tlaková nová, betonové zápraží u domu a zpevněná plocha betonovými kruhy, oplocení a uzavření staré, u domu vlevo (při pohledu z hlavní silnice) jsou kolny s přístřeškem, vpravo domu je garáž s další kolnou. Podlaží: Název 1.np přízemí podkroví Součet: Podlažnost:
Výška 2,80 m 2,80 m 5,60 m
Zastavěná plocha 12,0×11,00 12,00×14,00
300,00 / 132,00
= =
132,00 m2 168,00 m2 300,00 m2
=
369,60 m3
=
579,60 m3 949,20 m3
= 2,27
Obestavěný prostor (OP): 2,80 × 12,0×11,00 1.np přízemí podkroví včetně (1,70+3,50/2)× 12,00×14,00 zastřešení Obestavěný prostor – celkem:
=
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – staré pasové základy s poškozenou izolací proti zemní 8,20 % vlhkosti 21,20 % 2. Zdivo – zdivo 65 cm smíšené (cihly, kámen) 3. Stropy – v nadzemí dřevěné trámové se záklopy s rovnými 7,90 % podhledy 4. Střecha – sedlový krov dřevěný vázaný 7,30 % 5. Krytina – eternitové šablony 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – kompletní pozinkovaným plechem, i 0,90 % parapety 7. Vnitřní omítky – štukové omítky 5,80 % 2,80 % 8. Fasádní omítky – břizolitové omítky zvětralé staré 9. Vnější obklady – umělý kámen na soklu 0,50 % 10. Vnitřní obklady – v koupelně a v kuchyni podkroví, ne na wc 2,30 % 11. Schody – teracové se zábradlím 1,00 % 12. Dveře – hladké plné 3,20 % 13. Okna – dřevěná špaletová stará 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – textilní a PVC poškozeno 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – keramické podlahy chodby, 1,00 % soc.zař., též PVC 16. Vytápění – ústřední TP s radiátory 5,20 % 17. Elektroinstalace – zásuvkový i světelný obvod, motorový proud, 4,30 % pojistky 18. Bleskosvod – je osazen 0,60 %
Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní
–7– 19. Rozvod vody – studené i teplé vody
3,20 % Standardní
20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler stav ? poškozenen v době šetření porouchán 21. Instalace plynu – není zaveden a rozveden, není zde možnost 22. Kanalizace – odkanalizování sociálních zařízení a kuchyně do nové talak.kanalizace 23. Vybavení kuchyně – plynový sporák PB a kuchyňská linka 24. Vnitřní vybavení – umyvadlo a wc v přízemí, vana umyvadlo a wc v podkroví 25. Záchod – splachovací standartní v přízemí (starý) a v podkroví (obnoven) 26. Ostatní – mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně, odvětrání, aj. nejsou
1,90 % Standardní 0,50 % Nevyskytuje se 3,10 % Standardní 0,50 % Standardní 4,10 % Standardní 0,30 % Standardní 3,40 % Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Tuřice Počet obyvatel: 288 Základní cena (ZC): 2 453,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 3.smíšené zdi 65cm neodpovídají tepelně izolačním vlastnostem zdí cihelného 45cm. 5. Přípojky elektřiny, nová tlaková kanalizace, voda z vlastní studny - volemn přiměřený znak. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo –0,08 zdivo smíšené nebo kamenné I. méně jak 45 cm –0,02 3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku III. Ústřední , etážové , dálkové 0,00 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,10 2 příslušenství k RD celkem do 25 m 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65* provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
–8– *
Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
1841 1948 175 0,600 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,398
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 976,29 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,970 Index polohy (IP): 1,061 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 949,20 × 976,29 × 0,970 × 1,061 =
953 726,15 Kč
Rodinný dům čp.39 Tuřice – zjištěná cena:
953 726,– Kč
a.2) Garáž na pozemku parc.č.st.60 kú.Tuřice – § 37 Podlaží: 1.np přízemí Výška: Zastavěná plocha:
5,25×5,00
Obestavěný prostor (OP): 1.np přízemí 2,50 × 5,25×5,00
=
2,50 m 26,25 m2
=
65,63 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Tuřice Počet obyvatel: 288 Základní cena (ZC): 1 474,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou 6 Stavebně-technický stav (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1974 Stáří stavby (y): 42 Koeficient pro úpravu (s): 0,790 5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6): i=1
0,658
Vi B
0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,85*
–9– Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 969,89 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,970 Index polohy (IP): 1,061 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 65,63 × 969,89 × 0,970 × 1,061 =
65 510,66 Kč
Garáž na pozemku parc.č.st.60 kú.Tuřice – zjištěná cena:
65 511,– Kč
b) Studna – § 19 Kopaná studna hl.odhad 9,0m, průměr JS 1,0m. Z roku 1948, čerpadlo součást venkovních úprav.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 9,00 m Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,318
Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 4,00 m á 3 810,– Kč/m Základní cena:
+ + =
9 750,– Kč 15 240,– Kč 24 990,– Kč
Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:
× × =
0,8000 2,3180 46 341,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 68 roků Předpokládaná další životnost: 32 roků Opotřebení: 100 × 68 / (68 + 32) = 68,000 % Odpočet opotřebení: 46 341,46 Kč × 68,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
31 512,19 Kč 14 829,27 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 1,061 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
14 829,27 Kč 1,029 15 259,32 Kč
Studna – zjištěná cena:
c) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Na dvoře rostou ovocné i okrasné porosty malé údržby, broskvoň, šeřík.
15 259,– Kč
– 10 –
Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 15 m2 porosty zahrady st.60 0,065 339,5700 Kč 331,08 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: = 331,08 Kč Trvalé porosty – zjištěná cena:
331,– Kč
d) Pozemek parc.č. st.60 kú.Tuřice – § 4 Pozemek v obci Tuřice, obec není sousední města Mladá Boleslav, k zast.území Prahy do 20km. Pozemek přístupný od asfaltové komunikace s chodníkem,, je zde možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny, ne vody, v místě není rozvod zemního plynu a nově tlaková odpadní kanalizace, je zde možnost telefonní přípojky. Pozemek v terénním zářezu pod boční ulicí, zadní stěna je taras, není ohrožení záplavami, neohrožení sesuvem apod. Obec nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Zastavěná plocha pč.st.60 zastavěna rodinným domem čp.39 Tuřice, dále kolnami a garáží, zůstatek je dvůr. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Tuřice Název okresu: Mladá Boleslav Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice zastavěného území obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka V. Minimální vybavenost (obchod nebo 6 Občanská vybavenost v obci služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 2 015,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 330,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
Oi 0,50 0,60 1,02
0,70 0,90 0,85
Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 537 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace
Pi 0,00 0,00
– 11 – 3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,061 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,029 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 339,5700 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st.60 zastavěná plocha a nádvoří 537 Pozemek parc.č. st.60 kú.Tuřice – zjištěná cena:
Cena [Kč] 182 349,09 182 349,– Kč
Oddíl 2 Pozemky zemědělské pč. 74/84, 74/91, 304/29, 340/1, 343/2 kú.Tuřice.
a) Pozemky parc.č. 74/84, 74/91, 304/29, 340/1 a 343/2 kú.Tuřice – § 6 Pozemky zemědělské, evidentně neurčeny k zástavbě, viz.územní plány. § 6 – Zemědělské pozemky Parc. č. 74/84 74/91 304/29 340/1 343/2 Součet:
Název orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda
[m2]
BPEJ Výměra 21901 396 21901 3 012 21901 2 424 21901 8 514 21901 192 14 538
Zákl. cena [Kč/m2] základní upravená 11,32 11,3200 11,32 11,3200 11,32 11,3200 11,32 11,3200 11,32 11,3200
Pozemky parc.č. 74/84, 74/91, 304/29, 340/1 a 343/2 kú.Tuřice – zjištěná cena:
Oddíl 3 Pozemek parc.č. 128/6 kú.Předměřice n/J.
a) Pozemek parc.č. 128/6 kú.Předměřice n/J – § 6 Zemědělský pozemek, není určený k zástavbě viz. územní plán.
Cena [Kč] 4 482,72 34 095,84 27 439,68 96 378,48 2 173,44 164 570,16
164 570,– Kč
– 12 – § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % × Parc. č. 128/6
Zákl. cena [Kč/m2] Název BPEJ Výměra základní upravená trvalý travní porost 25600 1 587 14,02 22,4320 [m2]
Pozemek parc.č. 128/6 kú.Předměřice n/J – zjištěná cena:
1,600 Cena [Kč] 35 599,58
35 600,– Kč
D. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
16 662 m2
Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům čp.39 Tuřice 2) Garáž na pozemku parc.č.st.60 kú.Tuřice b) Studna c) Trvalé porosty d) Pozemek parc.č. st.60 kú.Tuřice Oddíl 1 – výsledná cena činí celkem:
953 726,– 65 511,– 15 259,– 331,– 182 349,– 1 217 176,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Výsledné ceny: a)
Pozemky parc.č. 74/84, 74/91, 304/29, 340/1 a 343/2 kú.Tuřice Oddíl 2 – výsledná cena činí celkem:
164 570,– Kč 164 570,– Kč
Výsledné ceny: a) Pozemek parc.č. 128/6 kú.Předměřice n/J Oddíl 3 – výsledná cena činí celkem:
35 600,– Kč 35 600,– Kč
Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Zjištěná cena: 1 417 350,– Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistasedmnácttisíctřistapadesát Kč
1 417 346,– Kč 1 417 350,– Kč
– 13 –
E. Obvyklá cena Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
1) Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti)
– 14 –
Získán aritmetický průměr (a+b+c)/3 = (1,80+0,98+1,65)/3 = 1,47666 mil.Kč, tj. zaokrouhleně 1,476 mil.Kč. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, zanedbané údržbě, je předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,476 mil. Kč, tj. cena domu čp. 39 Tuřice (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s předmětným pozemkem výměry 537 m2. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z archivu) a odlišnosti byly korigovány průměrováním.
– 15 –
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti, převážně odkup zemědělských pozemků zemědělskými společnostmi)
Získán aritmetický průměr (a+b+c+d)/4 = (6,05+20,00+11,00+13,50)/4 = 12,64.Kč/m2, v místě hospodařící zem.společnost Předměřice n/J (předměřická a.s.) vykupuje zem.pozemky průměrně za 10,- až 30,- Kč/m2, většinou „ctí“ cenu dle oceňujícího předpisu. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění zemědělských pozemků je tato cena cena obvyklá tzn. při 14538 m2 a 1587 m2 je předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 161250 Kč, tj. cena zemědělských pozemků parc.č. 74/84, 74/91, 304/29, 340/1 a 343/2 u Tuřic a pozemku parc.č. 128/6 u Předměřic.
– 16 –
F. Rekapitulace (obvyklá cena)
1) Rodinný dům čp. 39 Tuřice, včetně příslušenství a pozemku parc.č. st.60 kú.Tuřice
1 476 000,- Kč.
2-3) Pozemky parc.č. 74/84, 74/91, 304/29, 340/1 a 343/2 u Tuřic a pozemek parc.č. 128/6 u Předměřic n/J. 161 250,- Kč. Celkem 1 637 250 Kč. (jen součet). Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. (pozn. břemeno bytu a užívání bezpředmětné, oprávněný p.K.Mansfeld zesnul) Obvyklá cena slovy: jedenmilión šestsettřicetsedmtisíc dvěstěpadesát Kč.
V Mladé Boleslavi, 28. 9. 2016 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4767/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4767 podle připojené likvidace.
H. Seznam příloh 1) VKN z LV, katastrální mapa, foto, poloha RD čp.39 Tuřice 2) VKN z LV, katastrální mapy zemědělských pozemků, územní plány Tuřice a Předměřice
– 17 –
– 18 –
– 19 –
– 20 –
– 21 –
– 22 –
– 23 –
