1
ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.659 – 86/16 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) pozemku p. . 10/22 situovaného v kat. území Trnava (768260), obci Boharyn (569887), okrese Hradec Králové (CZ 0521), kraji Královehradeckém a zapsaném na L.V.275
Vlastník pozemku:
Lud k Rosenkranc, Trnava 30 503 15 Boharyn
Objednatel posudku:
Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 829/16-79 ze dne 6.9.2016
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemku s cílem provedení exekuce jeho prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (AGRO LEASING J.Hradec s.r.o.)
Posudek vypracoval:
ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc
R Brno
mob. 602 581 060
Posudek obsahuje:
11 stran v . obalu
Po et vyhotovení:
p edává se ve t ech vyhotoveních v . 1xCD
Ve Ž
e nad Sázavou 17.09.2016
2
1.00.ÚVOD 1.01.
edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemku p. . 10/22 situovaných v katastrálním území Trnava, obec Boharyn , okrese Hradec Králové, kraji Královehradeckém a zapsaném na L.V. 275.
1.02.
Vlastník pozemku:
Lud k Rosenkranc, Trnava 30 503 15 Boharyn
1.03.
Objednatel posudku:
Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 829/16-79 ze dne 6.9.2016
1.04.
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemku s cílem provedení exekuce jeho prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (AGRO LEASING J.Hradec s.r.o.)
1.05.
Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák, .j. 050 EX 829/16-79 ze dne 6.9.2016 - internetový výpis z K.N. L.V. 275 v . katastrální mapy - písemné sd lení starostky obce Boharyn o zp sobu využití tohoto pozemku pro výstavbu R.D. dle schváleného Ú.P. obce - výpis z katastru nemovitostí - fotodokumentace - údaje z databáze SCOM - kupní smlouva uzav ená mezi obcí Boharyn a p. L.Rosenkrancem ze dne 12.5.2004 - osobní prohlídka pozemku - vyhláška ministerstva financí .441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky .199/2014 Sb. a vyhlášky .345/2015 Sb. platná od 1.1.2016 dále jen „Vyhláška“
1.06.
Ocen ní se provádí ke dni 17.9.2016.
3
2.00. NÁLEZ Oce ovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Trnava, obec Boharyn , okrese Hradec Králové, kraji Královehradeckém a je zapsán na L.V. 275 pro vlastníka p.Lu ka Rosenkrance bytem Trnava 30, obec Boharyn . Pozemek p. . 10/22 je na L.V. 275 zapsán v druhu pozemku orná p da. Dle zjišt ní je však tento pozemek situovaný v intravilánu obce s inženýrskými sít mi na jeho hranicích nebo v nejbližším okolí dle Ú.P. a regula ního plánu ur en k výstavb rodinného domu. Vyjád ení o této skute nosti získal znalec dotazem u vedení obce Boharyn a jeho zn ní je sou ástí ílohy tohoto znaleckého posudku. Skute nost prokazuje i snímek katastrální mapy s vyzna enou okružní plochou ve vlastnictví obce tvo ící budoucí p ístupovou komunikaci (p. . 10/23). Omezení vlastnického práva je vyzna eno v podob neoce ovaného exeku ním p íkazem k prodeji pozemku a zahájení exekuce. Ve zp sobu ochrany nemovitosti je uveden zem lský p dní fond. cné b emeno ch ze a jízdy uvedené ve výpisu z K.N. L.V. 275 v ásti B 1 Jiná práva se vztahují k parcelám p. .st. 57, p. .10/15 a 10/19, které jsou ve vlastnictví p. Rosenkrancové Blaženy bytem Trnava 30, 503 15 Boharyn (podíl ¼ ) a p.Františka Vávry bytem tamtéž a nejsou sou ástí ocen ní. Zárove potvrzují skute nost, že majitel oce ované parcely p. . 10/22 tuto zakoupil s cílem využít tuto ke stavb rodinného domu což p i osobní prohlídce pozemku znalci p. Lud k Rozenkranc sd lil. V dob prohlídky pozemku bylo zjišt no, že pozemek je dosud zem lsky užíván, áste je zatravn n a jsou na n m t i vzrostlé stromy t ešní a menší stromky jabloní a angreštu. Pozemek je rovinný a neoplocený. Obec Boharyn – leží v nadmo ské výšce 250 metr nad mo em na obou b ezích eky Byst ice a je vzdálená 15 km západn od Hradce Králové. S místní ásti Homyle dnes tvo í správní celek pro obce Trnava, Zvíkov a osadu Budín. V Boharyni se nabízí pro p edškolní i základní vzd lání d tí do 5.ro níku základní škola a mate ská školka. Ke sportovnímu vyžití ob an slouží fotbalové h išt , h išt na mí ové hry a d tské h išt . V obci Boharyn trvale žije 555 obyvatel, kte í mohou využívat rozvody elektro, vody, kanalizace a plynu. ást obce Trnava se nalézá cca 3 km jihozápadn od Boharyn a lze zde najít prodejnu smíšeného zboží a poštu. Do obce zajíždí autobusová linka z Hradce Králové.
4
3.00. POSUDEK A) Administrativní cena stanovená dle „Vyhlášky“
3.10. Stavební pozemek neuvedený v cenové map stavebních pozemk (§ 3 „Vyhlášky“) L.V. 275; vým ra: 1.369 m2; parcela p. . 10/22 katastrální území:
Trnava
obec:
Boharyn
kraj:
Královehradecký
po et obyvatel:
555
ZC = ZCV x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 Základní cena stavebního ZCV
pozemku p íl. . 2, tab. .1
obec: Boharyn 2
/m
1.520,kraj: Královehradecký
„Vyhlášky“
O1
O2 O3 O4
velikost obce dle po tu obyvatel hospodá sko-správní význam obce poloha obce technická infrastruktura v obci
(555) IV
0,65 501 - 1000
IV
ostatní obce
0,60
VI
v ostatních p ípadech
0,80
I
O5
dopravní obslužnost obce
III
O6
ob anská vybavenost v obci
IV
elekt ina, vodovod, plyn, kanalizace autobusová linka – autobusová zastávka z Hradce Králové omezená vybavenost
1,00
0,90 0,90
5
ZC = 1.520,- K /m2 x 0,65 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 0,90 x 0,90 =
384,13 K /m2
zaokrouhleno dle § 3; odst. 2 „Vyhlášky“ 384,- K /m2
na celé koruny
IT – index trhu
p íloha .3, tab. .1 „Vyhlášky“
Znak Pi
Kvalitativní pásma
Název znaku Situace na díl ím trhu
íslo
Popis pásma
II
nabídka odpovídá poptávce
1.
Hodnota
0,00 s nemovitými v cmi
2. 3.
4.
Vlastnické vztahy
V
nezastav ný pozemek
Zm ny v okolí s vlivem na
II
stabilizované území
II
bez vlivu
II
bez dalších vliv
IV
zóna se zanedbatelným
prodejnost Vliv právních vztah na prodejnost
5.
Ostatní neuvedené
6.
Povod ové riziko
nebezpe ím výskytu záplav
0,00 0,00
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu:
IT = P6 x (1 +
Pi )= 1,00 x 1,00 i=1
1,000
6
Io – index omezujících vliv na pozemek
p íloha .3; tab. .2 „Vyhlášky“
Kvalitativní pásma
Znak Pi
Název znaku
íslo
Popis pásma
1.
Geometrický tvar
II
tvar bez vlivu na využití
Hodnota 0,00
pozemku a velikost 2.
3.
4.
Svažitost pozemku a expozice Ztížené základové podmínky Chrán ná území a
IV
svažitost terénu pozemku do 15 % etn
0,00
III
neztížené základové podmínky
0,00
I
mimo chrán né území
0,00
I
bez omezení užívání
0,00
II
bez dalších vliv
0,00
ochranná pásma 5. 6.
Omezení užívání pozemku Ostatní neuvedené
6
Index omezujících vliv na pozemek: IO = 1 + i=1
Pi
1,000
7 IP – index polohy
p íloha .3; tab. .3 „Vyhlášky“ Kvalitativní pásma
Znak Pi 1.
Název znaku
íslo
Druh a ú el užití stavby
Ie
Popis pásma Reziden ní stavba v obcích do 2.000 obyvatel v etn
Hodnota 1,01
evažující zástavba 2.
v okolí pozemku a živ.
I
Reziden ní zástavba
+0,03
III
Okrajové ásti obce
-0,01
prost edí 3.
Poloha pozemku v obci Možnost napojení
4.
Pozemek lze napojit na všechny sít v
I
pozemku na I.S. které
obci
0,00
jsou v obci 5.
Ob anská vybavenost
II
v okolí pozemku 6.
7.
Dopravní dostupnost k
dostupná ob anská vybavenost obce
III
pozemku Osobní hromadná
II
doprava Poloha pozemku
8.
V okolí nemovité v ci je áste
z hlediska komer ní
III
využitelnosti
íjezd po nezpevn né komunikaci
Zastávka od 201 – 1000 m
Výhodná – možnost komer ního využití pozemku
-0,02
-0,05
-0,05
+0,01
9.
Obyvatelstvo
II
Bezproblémové okolí
0,00
10.
Nezam stnanost
II
Pr
0,00
11.
Vlivy ostatní neuvedené
II
Bez dalších vliv
rná nezam stnanost
0,00
11
Index polohy: IP = P1 x (1 + i=2
Pi) = 1,01 x (1 – 0,09) = 1,01 x 0,91
0,919
8 I = IT x Io x IP = 1,00 x 1,00 x 0,919 = 0,919 stanovený koeficient dle § 4; odst.2 0,80 ZCU = ZC x I x 0,80 = 384,- K /m2 x 0,919 x 0,80 = 282,32 K /m2
Ocen ní celkem (administrativní cena): 1.369 m2 x 282,32 K /m2 =
386.496,08 K
B) Cena v ase a míst obvyklá Pozemek p. . 10/22 S p ihlédnutím ke zjišt né administrativní cen tohoto pozemku ur eného k zastav ní využívám ke stanovení jeho tržní hodnoty p edevším údaj z databáze cen tržních odhad . Databáze je pravideln aktualizována tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci SCOM a podle jednotné metodiky SCOM. Data jsou pak ov ována leny znaleckých výbor v jednotlivých okresech. Dle tohoto podkladu se cena tržní tohoto typu pozemku v dané lokalit (obci) pohybuje mezi 150 – 500,- K /m2. Dále znalec zjistil nabídkové ceny stavebních pozemk v reálném ase a to p ímo v obci Boharyn i k.ú. Trnava a tyto uvádí p ímo s technickým popisem (viz. p íloha).
10.678 m2
350,- K /m2
3.737.300,- K
2. Pozemek Boharyn
1.216 m2
535,- K /m2
650.000,- K
3. Pozemek Trnava – Boharyn
2.470 m2
350,- K /m2
864.500,- K
1. Stavební parcela Trnava – Boharyn
9 S p ihlédnutím k situování oce ovaného pozemku a s nutností zajistit p ípojky I.S. a komunikaci a to na okraji zastav ného území ásti obce Boharyn – Trnava pro budoucí stavbu rodinného domu ur uji cenu v ase a míst obvyklou pozemku p. . 10/22 na ástku 200,- K /m2
1.369 m2 x 200,- K /m2 =
273.800,- K
10
CELKOVÁ REKAPITULACE (cena v ase a míst obvyklá)
POZEMKY 3.10.
Pozemek p. . 10/22 Celkem zjišt ná cena v ase a míst obvyklá ve vlastnictví p. Lu ka Rosenkrance
273.800,- K
273.800,- K
slovy: dv st sedmdesát t i tisíce osmset korun eských
Platnost zjišt né tržní ceny:
íjen 2017
11 Poznámka:
Na trhu s nemovitostmi existuje cenový vývoj který lze s jistou pravd podobností p edvídat jen na ur itou dobu. Vzhledem k sou asnému vývoji a pohybu cen je nutno obvyklou cenu aktualizovat nejpozd ji za 12 m síc od doby tohoto ocen ní.
ílohy: -usnesení .j. 050 EX 829/16-79 ze dne 6.9.2016 vydané Exekutorským ú adem Havlí -ostatní písemnosti -fotodokumentace
v Brod
