ZNALECKÝ POSUDEK č. 4446 – 251 / 15 o obvyklé ceně domu čp. 121 na pozemku pč. St. 82/1 a pozemku pč. St. 82/1- vesměs zastavěná plocha a nádvoří na katastrálním území Strážek, obec Strážek, okres Žďár nad Sázavou
Vypracoval:
Ing. Ivan Zach Mladých 228 150 00 Praha 5 Tel. 723/305772
V Praze dne 15.12 2015 Počet vyhotovení: 3 Počet stran: 8
1-8
Vlastník:
KFM stav s.r.o., čp. 95, 592 53 Strážek
Posudek si vyžádal:
JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha - západ, Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
Účel posudku:
zjištění ceny obvyklé pro účely dražby v exekuci vedené soudním exekutorem JUDr. Milanem Makariem pod sp. zn. 156 EX 1384/15 - 23
Předpis pro ocenění:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151 / 1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění
Podklady pro vypracování posudku: 1. 2. 3. 4.
Prohlídka objektu Realitní časopisy Real – city, Reality – region, informace z internetu S - reality Usnesení čj. 156 EX 1384/15 - 23 ze dne 5.11.2015 Výpis LV č. 756 pro k.ú. Strážek
Nález Předmětem ocenění je dům čp. 121 na vlastním pozemku pč. St 82/1 tvořící spolu jednotný funkční celek. Dům čp. 121 - sloužící v posledním období jako restaurace, podle údajů starý 26 roků po rekonstrukci v letech 2010 - 2013 v dobrém stavu. Dům má suterén, 1 nadzemní podlaží s plochou střechou. V suterénu 2 byty 1 + 1 s příslušenstvím, v 1. nadzemním podlaží lokál, kuchyně, 2 x WC. Dům na betonových pasech, zdivo tvárnice 30cm, stropy rovné, okna plastová, podlahy dlažba a koberce, topení - v suterénu přímotopy, v 1. nadzemním podlaží krb na tuhá paliva s výměníkem. Dům napojen na obecní vodovod, kanalizace obecní, plyn není přiveden. Před stavbou letní terasa se zastřešením a dlažbou. Velikosti podlaží: Suterén ( 8,15 x 12,23 + 4,19 x 4,06 1. nadzemní podlaží ( 8,15 x 12,23 + 4,19 x 4,06
= 116,68m2 = 116,68m2 233,36m2
Celkem
2-8
oceňování
Metodika
Zákon č. 151/1997 Sb. považuje za cenu obvyklou cenu, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, případně podobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Zákon uvádí 3 metody pro oceňování nemovitostí, a to
1. Metoda výnosová Ocenění vzniká podílem budoucích zisků z nemovitostí jejich diskontací, vyjadřující předpoklad návratnosti oceňované investice. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
2. Metody nákladová ( věcné hodnoty ) Vychází z nákladů na pořízení podobné stavby s tím, že od předpokládaného pořizovací ceny je odečteno technické opotřebení oceňované stavby. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
3. Metoda porovnávací Metoda nejobvyklejší, nazývaná též královská metoda ocenění. Předpokládá odborný sběr dat ohledně nabízených cen podobné nemovitostí v místě a čase a aplikaci porovnání jejich ceny s oceňovanou nemovitostí. Tato metoda je absolutně nejčastěji používaná - pokud se jedná o byty, rodinné domy, rekreační chaty, rekreační chalupy, garáže či stavební pozemky.
3-8
Posudek Pro porovnání byly na realitním serveru vybrány 3 podobné restaurační budovy v oblasti Strážku, a proto bude posudek vypracován obvyklou metodou porovnávací.
Metoda porovnávací. Zjištěná průměrná vážená nabídková cena bude podrobena korekci vyjadřující diferenci mezi cenami požadovanými za podobné nemovitosti a cenami reálně dosaženými. Tuto korekci stanovuji na ( pro stavby podobného účelu ) obvyklých 15%. Zastřešenou terasu oceňuji na 300.000,- Kč. Výsledná cena domu zahrnuje cenu stavby včetně pozemku tvořícího se stavbou jednotný funkční celek. Užitnou plochu domu stanovuji ve výši součtu ploch nadzemních podlaží upraveno v suterénu koeficientem i v 1. nadzemním podlaží koeficientem 0,90. Suterén
í
1. nadzemní podlaží
116,68 x 0,90
105,01 m2
116,68 x 0,90
105,01 m2 210,02 m2
Celkem Užitná plocha ( m2 )
Vzorek
Požadovaná cena ( Kč )
1 – Dvorská
472
6.500.000,00
2 – Tasov
400
990.000,00
3 – Křižánky
700
4.250.000,00
Průměrná požadovaná cena za m2: ( 6.500.000 + 990.000 + 4.250.000 ) / ( 472 + 400 +700 ) = 11.740.000 / 1.572 = 7.468,19 Kč
Korekce
0,85
7.468,19 x 0,85
6.347,96 Kč
Výsledná cena domu
6.347,96 x 210,02 =
Zastřešená terasa
1.333.198,87 Kč 300.000,00 Kč
Zaokrouhleno
1.650.000,00 Kč
( slovy jedenmilionšestsetpadesáttisíc korunčeských ) Tato zjištěná cena je stanovena podle platného zákona o oceňování majetku.
4-8
Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti sestávající z domu čp. 121 na pozemku pč. St. 82/1 a pozemku St. 82/1 - zastavěná plocha a nádvoří na katastrálním území Strážek, obec Strážek, okres Žďár nad Sázavou Na základě provedené detailní analýzy jsem toho názoru, že tržní hodnota nemovitosti sestávající z domu čp. 121 na pozemku pč. St. 82/1 a pozemku St. 82/1 - zastavěná plocha a nádvoří na katastrálním území Strážek, obec Strážek, okres Žďár nad Sázavou činí k datu 15.12.2015.
1.650.000,00 Kč ( slovy jedenmilionšestsetpadesáttisíc korunčeských
Posudek vypracován dne
15.12. 2015.
Ing. Ivan Zach Mladých 228 155 00 Praha 5
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.12.2001 č.j. Spr 7133/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4446 - 251 / 15 znaleckého deníku.
5-8
2
1) Prodej restaurace 700 m 2 Cena: 4 250 000,00 Kč (6 071,00 Kč za m ) Lokalita: Křižánky, okres Žďár nad Sázavou Číslo zakázky: 38_dum_rstr_paul Stav objektu: Dobrý Datum aktualizace: 2.12.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: Patrový 2 Užitná podlahová ploch: 700 m Vlastnictví: Osobní Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické, ústřední plynové Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis:
2
2) Prodej restaurace 472 m 2 Cena: 6 500 00,00 Kč /13 771,00 Kč za m Lokalita: Dvorská, Žďár nad Sázavou 2 Číslo zakázky: 4737 Stav objektu: Dobrý Datum aktualizace: 16.11.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: Patrový 2 Užitná podlahová ploch: 472 m Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis:
2
3) Prodej restaurace 400 m 2 Cena: 990 000,00 Kč (2 475,00 Kč za m ) Lokalita: Tasov, okres Žďár nad Sázavou Číslo zakázky: 145170 Stav objektu: Před rekonstrukcí Datum aktualizace: 29.09.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: Patrový 2 Užitná podlahová ploch: 400 m Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis:
6-8
7-8
8-8
