15

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1291-24/15 stanovení ceny obvyklé (tržní) nemovitostí – podílu ½ na pozemku p.č.St.93, p.č.653, p.č.654/1, p.č.654/2 a stavby č.p.88 (zbořeniště) na p.č.St.93 vše včetně příslušenství zapsáno na LV 557, v k.ú. Raškovice, obec Raškovice, okres Frýdek-Místek: Objednatel posudku:

Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552

Vlastník nemovitostí:

Václav Kozel, Raškovice č.p.88, 739 04 Raškovice Lenka Vašková, Krásná č.p.310, 739 04 Krásná

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000Sb., o veřejných dražbách č.j. 21/015

Posudek vypracovala:

Ing. Šárka Kašparová

Kancelář:

Křivánky 31, 642 00 Brno Sokolovská 1318, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí

Datum místního šetření:

6.3.2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

6.3.2015

Posudek obsahuje 22 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.

–2–

A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky Dražbyprost s.r.o. ze dne: 23.2.2015.

Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených podíl o velikosti 1/2 na nemovitostech: - pozemek parc. č. St. 93- zastavěná plocha a nádvoří, stavba: Raškovice, č.p. 88, rod.dům, stavba na pozemku p.č.: St. 93 - pozemek parc .č. 653- trvalý travní porost - pozemek parc. č. 654/1- orná půda - pozemek parc. č. 654/2- zahrada vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, na listu vlastnictví č. 557 pro katastrální území Raškovice Dle § 3 zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách v aktuálním znění musí být po účely dražby nemovitostí majetku zpracován znalecký posudek v místě a čase obvyklé s oceněním závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou.

V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. § 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. § 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno:

–3– § 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu ... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. V zákonu č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je mj. uvedeno k oceňování hypotečních zástavních listů: „Hypoteční zástavní listy § 28 … (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastnosti nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.

Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):

1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.).

2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti.

3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti.

4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost.

–4– 5. Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou.

6. Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou.

7. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 6.3.2015. Vlastník nemovitosti se místního šetření nezúčastnil a tímto znalci neposkytl potřebnou součinnost. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí.

Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitosti viz příloha.

Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy viz příloha.

Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Raškovice Raškovice (739502)

List vlastnictví číslo: 557

Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti V neprospěch oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C –) zřízena věcná břemena, a to: Věcné břemeno bytu pro oprávněnou Růženu Kozlovou, č.p.88, 739 07 Raškovice, povinný vlastník pozemku p.č.St93 a stavby č.p.88. Věcné břemeno zřízené na základě smlouvy RV 2287/1989. věcné právo doživotního a bezplatného práva užívání nemovitostí. Výhradně užívat kuchyni, jeden pokoj napravo od hlavního vchodu v domě č.p.88, právo spoluužívat koupelnu, záchod, spíž, předsíň, dvorek, půdu k sušení prádla a uskladnění sena, sklepa k uskladnění brambor, nářadí a zavařenin, právo pěstování zeleniny na zahradě dle dohody, právo chovat 6 slepic, 10 králíků a 2 ovce o vlastním krmivu, právo spoluužívat hospodářskou budovu, právo spoluužívat kůlnu k uskladnění topiva, právo obvyklého přístupu a příjezdu, s volným pobytem na všech

–5– převáděných pozemcích (p.č.St.93, p.č.653, p.č.654/1, p.č.654/2), právo přijímat návštěvy, oprávněný si bude hradit vlastní náklady na otop, ¼ na spotřebu el.energie. Stavba rodinného domu č.p.88 již dle zjíštění místního šetření neexistuje. Věcné břemeno umístění vrtu a to včetně vstupu za účelem údržby, obhospodařování a správy vrtu pro oprávněného Obec Raškovice a povinného pozemku p. č.654/1. Věcné břemeno zřízené na základě Smlouvy o zřízení věcného břemen, úplatné s právním účinkem vkladu ke dni 15.8.2011 v rozsahu dle GP č.1141-22/2011. Věcné břemeno za jednorázovou úplatu ve výši 10000,-Kč. Věcné břemeno umístění vodojemu a to včetně vstupu za účelem údržby, obhospodařování a správy vrtu pro oprávněného Obec Raškovice a povinného pozemku p. č.654/1. Věcné břemeno zřízené na základě Smlouvy o zřízení věcného břemen, úplatné s právním účinkem vkladu ke dni 15.8.2011 v rozsahu dle GP č.1141-22/2011. Věcné břemeno umístění vodojemu a to včetně vstupu za účelem údržby, obhospodařování a správy vrtu pro oprávněného Obec Raškovice a povinného pozemku p.č.653. Věcné břemeno zřízené na základě Smlouvy o zřízení věcného břemen, úplatné s právním účinkem vkladu ke dni 14.3.2011. Věcné břemeno za jednorázovou úplatu ve výši 10000,-Kč. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.

Zástavní práva Dle výpisu z katastru jsou nemovitosti omezeny zástavními právy, tyto práva dražbou zaniknou. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ze směnky - povinný Václav Kozel, pozemek p.č.St.93, 653, 654/1, 654/2 pro oprávněného SOSPITA s.r.o., Radniční 1247 s právními účinky ze dne 9.5.2011. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ze směnky- povinný Václav Kozel, pozemek p.č.St.93, 653, 654/1, 654/2 pro oprávněného SOSPITA s.r.o., Radniční 1247 s právními účinky ze dne 9.5.2011.

Vlastní databáze znalce Vlastní databáze znalce, sestavená z údaj ů realitní inzerce a informací o realizovaných cenách nemovitostí databáze POSN. Databáze je sestavena formou sešitu v textovém editoru Excel pomocí programu ABN. Údaje o jednotlivých nemovitostech, použitých ke srovnání, jsou uvedeny dále v posudku v příloze.

Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc., Brno. a program Delta-NEM.

Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je dle zjištění místním šetřením neexistující rodinný dům č.p.88 na p.č.St.93 a pozemky p.č.St.93, p.č.653, p.č.654/1, p.č.654/2, vše včetně příslušenství, v k.ú. Raškovice, obec Raškovice, okres Frýdek-Místek. Nemovitosti se nachází v katastru nemovitostí zapsána na LV č. 557. List vlastnictví je veden katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj,

–6– katastrální pracoviště Frýdek-Místek. Areál se nachází na okraji obce. P říjezd k areálu je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně rodinnými domy.

Umístění nemovitosti v obci Raškovice se rozprostírají v údolí řek Morávky a Mohelnice obklopené věncem hor Moravskoslezských Beskyd. Druh obce: obec Správní funkce obce: obec s rozšířenou působností Frýdek-Místek Obchod potravinami resp. smíšené zboží: ano Školy: ano Poštovní úřad: ano Obecní úřad: ano Stavební úřad: ne Kulturní zařízení: ne Sportovní zařízení: ano Poptávka nemovitostí: dle realitních kanceláří poptávka je v současné době nižší než nabídka Hotely ap.: ano Územní plán: plocha čistého bydlení a služeb

Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k autobusovému nádraží (zastávce): Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Inženýrské sítě v obci s možností napojení:

mimo souvislé zastavěné území obce 4km 0,3km průměrné rovina plochy pro bydlení elektřina, vodovod, plynovod

Vlastní nemovitost Pozemky celkem:

9216m2

Připojení areálu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn:

možnost napojení z veřejného vodovodu není možnost napojení zemní kabel není napojen, možnost napojení v hlavní komunikaci

–7–

Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 557 b) Věcná práva 1)Věcné břemeno bytu 2)Věcné břemeno umístění vrtu 3)Věcné břemeno umístění vodojemu pro p.č.654/1 4)Věcné břemeno umístění vodojemu na p.č.653 c) Ocenění porovnávací metodou

–8–

B.

Posudek

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno obvyklou cenou, vyplývající z získané porovnávacím způsobem dle prodejnosti obdobných nemovitostí v dané lokalitě na realitním trhu s ohledem na stav nemovitosti.

Popisy objektů a) Objekty Rodinný dům č.p.88 na p.č.St.93 dle zjištění místním šetřením byl objekt odstraněn, zůstaly zde jen základové konstrukce, zbořeniště. Dle sdělení stavebního úřadu Raškovice ze dne 6.3.2015 stavba rodinného domu č.p.88 v současné době fakticky neexistuje. Pro povolení jejího odstranění bylo zdejším stavebním úřadem vydáno rozhodnutí, které nabylo právní moci dne 14.11.2006. Na pozemcích p.č. St.93 a 654/2 v katastrálním území Raškovice byla povolena stavba nového rodinného domu, tato není k datu sdělení stavebního úřadu zkolaudována a nemá přiděleno číslo popisné. Pro stavbu dne 5.11.1992 bylo vydáno pod č.j. SÚ 518/92-332/5 Dia stavební povolení, které bylo vydáno na Václav a Lenka Kozlovi, bytem Raškovice 88, 739 04 Pražmo. Dle místního šetření se na pozemku p.č.654/2, 654/1 nachází rozestavěný rodinný dům bez č.p., není zapsán v katastru nemovitostí, nemá číslo popisné. Stavba se nachází na pozemcích p.č.654/2 zahrada a p.č.654/1 orná půda v rozsáhlém chráněném území, dle stavebního úřadu a povolení se stavba má nacházet na p.č.St.93 a p.č.654/2. Dům je rozestavěný, jednopodlažní s podkrovím, celkově podsklepený. Obvodové konstrukce jsou zděné. Stavba je se sedlovou střechou, krov dřevěný, krytina pálená, klempířské konstrukce chybějící. Schodiště ke vstupním dveřím je kovové bez zábradlí. Podkrovní část je částečně nedokončena. Objekt je pravděpodobně vytápěn kotlem na tuhá paliva. Stavba je připojena na elektřinu a pravděpodobně i na vodovod. Kanalizace je řešená žumpou (jímkou) nacházející se na p.č.654/1. Celkově je stavba ve zhoršeném stavu a údržbě. Příslušenstvím stavby je psí kotec, dřevěné jednostranně obíjené konstrukce na p.č.St.93. Tento rozestavěný rodinný dům bez č.p. není součástí smlouvy o zřízení zástavního práva s právními účinky ze dne 9.5.2011 a není ani součástí ocenění.

b) Pozemky •

•

Pozemek p.č.St.93 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 415 m2 je zastavěn zbořeništěm rodinného domu č.p. 88. Pozemek p.č.654/2 zahrada o výměře 494 m2, je částečně zastavěn rodinným domem bez č.p., jelikož rodinný dům není zapsán v katastru nemovitostí není geometricky stanovena výměra zastavěné plochy.

–9– • •

Pozemek p.č.654/1 orná půda o výměře 5312 m2, je částečně zastavěn rodinným domem bez č.p., jelikož rodinný dům není zapsán v katastru nemovitostí není geometricky stanovena výměra zastavěné plochy. Pozemek p.č.653 trvalý travní porost o výměře 2995 m2, je částečně zastavěn stavbou vodojemu jiného vlastníka.

Na pozemcích se nachází trvalé porosty, ovocné stromy. Pozemky se nachází v rozsáhlém chráněném území CHKO Beskydy. Dle územního plánu se pozemky p.č.St.93 a p.č.654/2 nachází v ploše SB – plocha smíšená obytná a pozemky p.č.654/1, p.č.653 v ploše NPP – plocha přírodní, paseky. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. Pozemky jsou zapsány na LV 557 pro k.ú. Raškovice, obec Raškovice, u Katastrálního úřadu pro Severomoravský kraj, katastrální pracoviště okres Frýdek-Místek.

c) Věcná břemena Věcné břemeno bytu pro oprávněnou Růženu Kozlovou, č.p.88, 739 07 Raškovice, povinný vlastník pozemku p.č.St93 a stavby č.p.88 na pozemku umístěné dle skutečného stavu zbořeniště. Věcné břemeno zřízené na základě smlouvy RV 2287/1989. věcné právo doživotního a bezplatného práva užívání nemovitostí. Dle výpisu z katastru nemovitostí je povinný vlastník pozemku p.č.St.93 což se neslučuje s textem darovací smlouvy a zřízení věcného břemene „právo obvyklého přístupu a příjezdu, s volným pobytem na všech převáděných pozemcích což jsou p.č.St.93, p.č.653, p.č.654/1, p.č.654/2. Vzhledem ke stáří oprávněné osoby narozené v roce 1928 a chybějící přesné specifikace obsahu věcného břemene je oceněno paušálně částkou 10 000,-Kč. Věcné břemeno umístění vrtu a to včetně vstupu za účelem údržby, obhospodařování a správy vrtu pro oprávněného Obec Raškovice a povinného pozemku p. č.654/1. Věcné břemeno zřízené na základě Smlouvy o zřízení věcného břemen, úplatné s právním účinkem vkladu ke dni 15.8.2011 v rozsahu dle GP č.1141-22/2011 (tento geometrický plán vymezuje geometricky jen přístup ke stavbám jiného vlastníka). Jelikož nelze jednoznačně užitek vymezit a ocenit je oceněno paušálně částkou 10 000,-Kč. Věcné břemeno umístění vodojemu a to včetně vstupu za účelem údržby, obhospodařování a správy vrtu pro oprávněného Obec Raškovice a povinného pozemku p. č.654/1. Věcné břemeno zřízené na základě Smlouvy o zřízení věcného břemen, úplatné s právním účinkem vkladu ke dni 15.8.2011 v rozsahu dle GP č.1141-22/2011 (tento geometrický plán vymezuje geometricky jen přístup ke stavbám jiného vlastníka). Jelikož nelze jednoznačně užitek vymezit a ocenit je oceněno paušálně částkou 10 000,-Kč. Věcné břemeno umístění vodojemu a to včetně vstupu za účelem údržby, obhospodařování a správy vrtu pro oprávněného Obec Raškovice a povinného pozemku p.č.653. Věcné břemeno zřízené na základě Smlouvy o zřízení věcného břemen, úplatné s právním účinkem vkladu ke dni 14.3.2011. Věcné břemeno umístění vodojemu není upřesněno geometrickým plánem. Jelikož nelze jednoznačně užitek vymezit a ocenit je oceněno paušálně částkou 10 000,-Kč.

– 10 –

Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání: Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýraz ňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.) - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.) - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.) - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.) - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné) - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p ředstavám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd). Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech:

– 11 – - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - pozemky se nachází v blízkosti lesa, v chráněném území CHKO Beskydy - velká výměra pozemků Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - na pozemku p.č.654/2, 654/1 se nachází stavba, která není zapsána v katastru nemovitostí a není součástí dražby, právní stav stavby je nedořešen - nabídka nemovitostí je vyšší než poptávka - v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje vzhledem k atypičnosti prakticky nenacházejí - areál se nachází na okraji obce se zhoršenou dostupností centra - váznoucí věcná břemena - stavební pozemek se nachází, v chráněném území CHKO Beskydy Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. K porovnání stavebních pozemků p.č.St.93 a p.č.654/2 byly použity následující objekty:

Pozemek, Raškovice Nabídková cena:

1 369 520,– Kč vč. DPH 380,– Kč/m2

Raškovice, okres Frýdek-Místek Adresa: Popis: Lukrativní pozemek 3.604 m2 v Raškovicích na polosamotě s výhledem na Beskydy. Pozemek je na rovině, 12km od Frýdku-Místku, 3,5km do centra Raškovic (pošta, škola, školka). K pozemku vede zpevněná příjezdová cesta. Na hranici pozemku je elektro p řípojka. Pozemek je možno rozdělit. Celková plocha: Druh pozemku:

3 604 m2 stavební pozemek


624 000,– Kč vč. DPH 400,– Kč/m2

– 12 – vč. právních služeb a provize RK Raškovice, okres Frýdek-Místek Adresa: Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek v obci Raškovice o výměře 1560 m2, rovinatý pozemek čtvercového tvaru. IS na pozemku, nebo v dosahu (elektřina, voda, plyn, kanalizace). V obci veškerá občanská vybavenost. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:

1 560 m2 stavební pozemek klidná část obce

Pozemek, Raškovice 1 600 000,– Kč vč. DPH 334,59 Kč/m2

Nabídková cena:

Raškovice, okres Frýdek-Místek Adresa: Popis: Prodám Exkluzivně pozemek v obci Raškovice 4 543 m2. Vhodné pro klientelu, která hledá velkou míru soukromí (Pozemek se skládá ze dvou vzájemně propojených pozemků o výměře 4 543 m2 a 239 m2). Pozemek vhodný pro velkou rodinnou usedlost. Možno také rozdělit na dva pozemky. Vzhledem k nádhernému výhledu, blízkosti lesa a dobré dostupnosti z Frýdku-Místku, tento pozemek doporučujeme všem, kteří v této lokalitě plánují výstavbu rodinného domu. Dle platného ÚP obce Raškovice je pozemek zahrnut v plochách... zastavitelného území, plochy individuálního bydlení. Na pozemku neváznou žádné právní závazky. Ihned k dispozici. 4 782 m2 stavební pozemek

Celková plocha: Druh pozemku:


Adresa: Popis:

1 346 105,– Kč vč. DPH 329,93 Kč/m2 Raškovice, okres Frýdek-Místek

– 13 – Prodám Exkluzivně stavební pozemek v obci Raškovice o celkové vým ěře 4 080 m2. Vzhledem k nádhernému výhledu, blízkosti lesa a dobré dostupnosti z Frýdku-Místku, tento pozemek doporučujeme všem, kteří v této lokalitě plánují výstavbu rodinného domu. Pozemek vhodný pro velkou rodinnou usedlost, možno také rozdělit na dva pozemky. Dle platného ÚP obce Raškovice je pozemek zahrnut v plochách zastavitelného území, plochy individuálního bydlení. Na pozemku neváznou žádné právní závazky. Ihned k dispozici. 4 080 m2 stavební pozemek



1 130 500,– Kč vč. DPH 350,– Kč/m2 k jednání

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Raškovice Raškovice 1 823 Frýdek-Místek

Číslo obce:

549665

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Pozemek v součastné době vedený jako orná půda v územním plánu obce určen k zástavbě RD o půdorysu cca 24x120m na rovinatém terénu. Kratší stranou navazuje na asfaltovou komunikaci. Elektřina na hranici pozemku. Celková plocha: Druh pozemku: Elektřina:

3 230 m2 stavební pozemek 230V, 400V


1 477 640,– Kč vč. DPH 410,– Kč/m2

– 14 – Raškovice Adresa: Popis: Lukrativní pozemek 3.604m2 v Raškovicích na polosamotě s výhledem na Beskydy. Pozemek je na rovině, 12km od Frýdku-Místku, 3,5km do centra Raškovic (pošta, škola, školka). K pozemku vede zpevněná příjezdová cesta. Na hranici pozemku je elektro p řípojka. Pozemek je možno rozdělit. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:

3 604 m2 stavební pozemek okraj obce

Seznam porovnávaných objektů: Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): Množství (M): místa: Kpříslušenství: Kinženýrské sítě: Kúzemní plán: Ktvar pozemků/příjezd: Kúvaha znalce: Kzdroj informací: Jednotková cena (JC): Váha (V): Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kpříslušenství: Kinženýrské sítě: Kúzemní plán: Ktvar pozemků/příjezd: Kúvaha znalce: Kzdroj informací: Jednotková cena (JC): Váha (V): Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kpříslušenství:

1 369 520,– Kč 3 604,00 m2 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,05 380,95 Kč 1,0 624 000,– Kč 1 560,00 m2 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,05 346,32 Kč 1,0 1 600 000,– Kč 4 782,00 m2 1,00 1,00

– 15 – Kinženýrské sítě: 0,95 Kúzemní plán: 1,00 Ktvar pozemků/příjezd: 1,00 Kúvaha znalce: 1,00 Kzdroj informací: 1,05 Jednotková cena (JC): 335,43 Kč Váha (V): 1,0 Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): 1 346 105,– Kč Množství (M): 4 080,00 m2 Kmísta: 1,00 Kpříslušenství: 1,00 Kinženýrské sítě: 0,95 Kúzemní plán: 1,00 Ktvar pozemků/příjezd: 1,00 Kúvaha znalce: 1,00 Kzdroj informací: 1,05 Jednotková cena (JC): 330,75 Kč Váha (V): 1,0 Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): 1 130 500,– Kč Množství (M): 3 230,00 m2 Kmísta: 1,00 Kpříslušenství: 1,00 Kinženýrské sítě: 0,95 Kúzemní plán: 1,00 Ktvar pozemků/příjezd: 1,00 Kúvaha znalce: 1,00 Kzdroj informací: 1,05 Jednotková cena (JC): 350,88 Kč Váha (V): 1,0 Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): 1 477 640,– Kč Množství (M): 3 604,00 m2 Kmísta: 1,00 Kpříslušenství: 1,00 Kinženýrské sítě: 0,95 Kúzemní plán: 1,00 Ktvar pozemků/příjezd: 1,00 Kúvaha znalce: 1,00 Kzdroj informací: 1,05 Jednotková cena (JC): 411,03 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpříslušenství × Kinženýrské sítě × Kúzemní plán × Ktvar pozemků/příjezd × Kúvaha znalce × Kzdroj informací) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V):

330,75 Kč 359,23 Kč

– 16 – Maximální jednotková cena za m2:

411,03 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

360,– Kč 909,00 m2 327 240,– Kč

Úprava ceny: Snížení ceny pozemku zastavěné stavbou Cena po úpravě:

× =

–

Výsledná porovnávací hodnota:

7 398,– Kč =

319 842,– Kč 319 840,– Kč

V případě zastavění pozemku stavby jiného vlastníka ( budoucího), je doporučené snížení ceny zastavěné částí pozemku dle znaleckých standardů 15% z ceny pozemku nezastavěného.

K porovnání zemědělských pozemků p.č.654/1 a p.č.653, které dle územního plánu nejsou stavební pozemky a nachází se v rozsáhlém chráněném území byly použity následující objekty: Pozemek, Raškovice Nabídková cena:

189 888,– Kč vč. DPH 32,– Kč/m2

Raškovice, okres Frýdek-Místek Adresa: Popis: Nabízíme k prodeji zemědělskou půdu v obci Raškovic. Půda je o celkové výměře 5934 m2. Příjezdová cesta je obecní, asfaltová. Celková plocha: Druh pozemku: Příslušenství:

5 934 m2 orná půda pozemek


1 300 000,– Kč vč. DPH 130,– Kč/m2

Raškovice, okres Frýdek-Místek Adresa: Popis: Nabízíme zemědělský pozemek v obci Raškovice o vým ěře 10.000 m2. Příjezd po obecní nezpevněné komunikaci. Voda a elektřina cca 200m od pozemku. Vhodné pro chov zvířat nebo pěstování např. japonského topolu. . Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez

– 17 – poplatku. 10 000 m2 orná půda


Pozemek, Raškovice 246 100,– Kč vč. DPH 100,– Kč/m2

Nabídková cena:

Raškovice, okres Frýdek-Místek Adresa: Popis: Nabízíme Vám k prodeji pozemek o rozloze 2 650 m2 v obci Raškovice. Stěžejní pozemek 231/2 o výměře 2399 m2 je veden v KN jako neplodná půda, (225/1 - jiná plocha, 1384/2 - ostatní komunikace). Možnost napojení na inženýrské síťě, voda, elektřina, plyn vše se nachází v dosahu. . Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 2 461 m2 orná půda



457 300,– Kč vč. DPH 50,– Kč/m2 včetně provize, Cena k jednání

Raškovice (okres Frýdek-Místek) Adresa: Popis: Nabízíme Vám ke koupi pozemek o velikosti 9.146 m2 nacházející se na klidném míst ě v obci Raškovice. Celková plocha: Druh pozemku:

9 146 m2 orná půda

– 18 –

Pozemek, Raškovice 790 000,– Kč vč. DPH 65,– Kč/m2

Nabídková cena:

Adresa: Popis:

Raškovice (okres Frýdek-Místek) 12 067 m2 orná půda



290 766,– Kč vč. DPH 49,– Kč/m2 včetně provize RK

Raškovice Adresa: Popis: Naše realitní kancelář Vám zprostředkuje koupi zemědělské půdy v Raškovicích. Pozemek je rovinatý, o celkové výměře 5.934 m2. Celková plocha: Druh pozemku:

5 934 m2 orná půda

Seznam porovnávaných objektů: Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kpříslušenství: Kinženýrské sítě: Kúzemní plán: Kpříjezd: Kúvaha znalce: Kzdroj informací: Jednotková cena (JC): Váha (V):

189 888,– Kč 5 934,00 m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 30,48 Kč 1,0

– 19 – Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kpříslušenství: Kinženýrské sítě: Kúzemní plán: Kpříjezd: Kúvaha znalce: Kzdroj informací: Jednotková cena (JC): Váha (V): Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kpříslušenství: Kinženýrské sítě: Kúzemní plán: Kpříjezd: Kúvaha znalce: Kzdroj informací: Jednotková cena (JC): Váha (V): Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kpříslušenství: Kinženýrské sítě: Kúzemní plán: Kpříjezd: Kúvaha znalce: Kzdroj informací: Jednotková cena (JC): Váha (V): Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kpříslušenství: Kinženýrské sítě: Kúzemní plán: Kpříjezd: Kúvaha znalce: Kzdroj informací: Jednotková cena (JC): Váha (V):

1 300 000,– Kč 10 000,00 m2 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,05 137,57 Kč 1,0 246 100,– Kč 2 461,00 m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 95,24 Kč 1,0 457 300,– Kč 9 146,00 m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 47,62 Kč 1,0 790 000,– Kč 12 067,00 m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 62,35 Kč 1,0

– 20 – Pozemek, Raškovice Výchozí cena (VC): 290 766,– Kč Množství (M): 5 934,00 m2 Kmísta: 1,00 Kpříslušenství: 1,00 Kinženýrské sítě: 1,00 Kúzemní plán: 1,00 Kpříjezd: 1,00 Kúvaha znalce: 1,00 Kzdroj informací: 1,05 Jednotková cena (JC): 46,67 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpříslušenství × Kinženýrské sítě × Kúzemní plán × Kpříjezd × Kúvaha znalce × Kzdroj informací) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

30,48 Kč 69,99 Kč 137,57 Kč

× =

70 Kč 8 307,00 m2 581 490 Kč

Výsledná porovnávací hodnota:

581 490,– Kč

Výsledná porovnávací hodnota stavební pozemky: Výsledná porovnávací hodnota zemědělská půda:

319 840,– Kč 581 490,– Kč

Výsledná porovnávací hodnota celkem:

901 330,– Kč

V případě prodeje podílu areálu oceňovaných nemovitostí je omezení užívání nemovitostí, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitosti užívat a rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Z tohoto důvodu výše spoluvlastnického podílu je snížen o 20%.

Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obecné hodnoty Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné.

– 21 –

C.

Rekapitulace

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) v tomto případě tuto považuje znalec za obvyklou cenu. Ceny podle cenového předpisu Cena věcných práv Cena určená porovnávacím způsobem po zaokrouhlení Cena určená porovnávacím způsobem včetně věcných břemen Cena určená porovnávacím způsobem snížená o 20% v případě prodeje podílu včetně věcných břemen Obvyklá cena podílu ½ včetně věcných břemen

–40 000,– Kč 901 330,– Kč 861 330,– Kč 690 000,– Kč 345 000,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu ½ souboru oceňovaných nemovitostí podle odborného odhadu znalce je

345 000,- Kč

Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 10 3 2015

Seznam příloh: Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Mapa umístění nemovitosti v obci


– 22 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ostravě ze dne 1.7.2004, Spr. 2638/2004 v knize slibů pod p.č. 3921 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné, stavby průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1291-24/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 10 3 2015


FOTODOKUMENTACE

MAPA UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI

15

Recommend Documents