ZNALECKÝ POSUDEK č. 173/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 2070/19 v bytovém domě č.p. 2070 na pozemku p.č. 1413 a pozemku p.č. 1412/6 a 1413 s příslušenstvím, zapsaných na LV 12597, katastrální území Smíchov, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 281/14-22
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 11.06.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 03.07.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 2070/19 v bytovém domě č.p. 2070 na pozemku p.č. 1413 a pozemku p.č. 1412/6 a 1413 s příslušenstvím, zapsaných na LV 12597, katastrální území Smíchov, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt číslo 2070/19 Radlická 2070 150 00 Praha 5, Smíchov Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Smíchov 1 246 780
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.06.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 06.06.2014, LV číslo 12597, k.ú. Smíchov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z katastrálního úřadu - část prohlášení vlastníka - informace z cenové mapy Hl. města Prahy 2014
5. Vlastnické a evidenční údaje Vrátný Jaroslav, Radlická 2070/112, Smíchov, 15000 Praha 5 Na nemovitých věcech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Předkupní právo Zahájení exekuce - Vrátný Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
-2-
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě domů v ulici Radlická. Jedná se o bytový dům s byty na svažitém pozemku. Dům má jedno podzemní a pět nadzemních podlaží. V přízemí se nachází restaurace U svaté Anny. Objekt byl postaven asi před 80 lety. Je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyl byt přístupný a proto byly použity výměry a vybavení, které je uvedeno v prohlášení vlastníka.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+1 se nachází ve 4. NP bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Pozemky jsou zastavěny bytovým domem. Ocenění bylo provedeno podle platné cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
ostatní plocha, manipulační plocha zastavěná plocha a
§ 2 cen. mapa
Parcelní číslo 1412/6 1413 -4-
Výměra [m2] 16,00 544,00
Jedn. cena [Kč/m2] 7 190,00 7 190,00
Cena [Kč] 115 040,3 911 360,-
nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
4 026 400,-
Pozemky - zjištěná cena
=
4 026 400,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
4 026 400,-Kč 4 026 400,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
4 026 400,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 21 80 let 47 572,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 19,20 * 1,00 = 4,90 * 1,00 = 9,50 * 1,00 = 7,30 * 1,00 = 3,00 * 1,00 = 1,20 * 1,00 = 1,00 * 1,00 = 2,00 * 0,17 = 1,00 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: záchod: komora: balkon: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
19,20 m2 4,90 m2 9,50 m2 7,30 m2 3,00 m2 1,20 m2 1,00 m2 0,34 m2 0,10 m2 46,54 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) -5-
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
III III III
0,00 0,00 0,85
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
Vi) * V10 * 0,600 = 0,561
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – II možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,060 i=2
-6-
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 47 572,- Kč/m2 * 0,561 = 26 687,89 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 46,54 m2 * 26 687,89 Kč/m2 * 1,000 * 1,060= 1 316 577,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 316 577,66 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 4 026 400,- Kč Spoluvlastnický podíl: 461 / 15 347 Hodnota spoluvlastnického podílu: 4 026 400,- Kč * 461 / 15 347 = 120 946,79 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
120 946,79 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
-7-
1 437 524,45 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
1 437 524,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 437 524,40 Kč
Celkem
1 437 524,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 437 524,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
1 437 524,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 437 524,40 Kč
Celkem
1 437 524,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 437 524,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 437 520,- Kč
slovy: Jedenmiliončtyřistatřicetsedmtisícpětsetdvacet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi -8-
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, byt 2+kk, 50 m2 Celková cena: 2 490 000 Kč za nemovitost -9-
Poznámka k ceně: včetně právního servisu a provize RK Adresa: Radlická, Praha 5 - Smíchov Datum aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován ID zakázky: 155976 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 50 m2 Plocha podlahová: 50 m2 Zařízeno: Částečně Popis: Nabízíme exkluzivně prodej bytu 2+1, v osobním vlastnictví, v Praze 5 – Smíchově, ul. Radlická. Dva neprůchozí pokoje + samostatný kuchyňský kout s oknem, o nějž je zvětšena plocha na celkových 52 m2 / původně balkón, jehož zazděním vznikla malá kuchyně - ve všech patrech domu, proto nezahrnuto v podl.ploše/ . Byt se nabízí nezařízen, pouze s kuchyňskou linkou. Samostatné WC, komora, prostorný sklep /3m2/. Nová dřevěná eurookna, na podlahách dlažba, koberec a plovoucí podlaha. Vynikající dopr. dostupnost do centra Prahy, metro Anděl 5 minut od domu. Osobně doporučuji prohlídku. Byt je možné financovat hypotéčním úvěrem, se kterým Vám rádi pomůžeme. K dispozici ihned! 2. Prodej, byt 2+kk, 50 m2 Celková cena: 2 200 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: včetně právních a finančních služeb Adresa: Svornosti, Praha 5 - Smíchov Datum aktualizace: 03.06.2014 ID zakázky: N03424 Stav: Rezervováno Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2. podlaží
- 10 -
Plocha užitná: 50 m2 Plocha podlahová: 50 m2 Sklep: Ano Výtah: Ano Popis: Světlý byt 2+kk, 49,5m2, osobní vlastnictví, ve 2.NP cihlového domu po rekonstrukci s novým výtahem. Podlahy parkety, plovoucí a dlažba, etážové topení. Koupelna se sprchovým koutem a WC. Nová Eurookna, orientace V a Z. Sklep v suterénu domu. Atraktivní lokalita na nábřeží Vltavy, výborná dopravní dostupnost, 5min. chůze metro B Anděl nebo Smíchovské nádraží, OC Nový Smíchov, tramvaj, bus. Hypo lze, vyřídíme. K nastěhování po dokončení oprav do 31.5.2014.. 3. Prodej, byt 2+kk, 49 m2 Celková cena: 2 450 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně právního servisu a provize RK Adresa: Radlická, Praha 5 - Smíchov Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 155817 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 49 m2 Plocha podlahová: 49 m2 Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme exkluzivně prodej bytu 2+kk, v OV, v Praze 5 – Smíchově, ul. Radlická. Dva neprůchozí pokoje + samostatný kuchyňský kout s oknem, o nějž je zvětšena plocha na celkových 52 m2. Byt se nabízí nezařízen, pouze s kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči. Samostatné WC, komora, prostorný sklep /4m2/. Nová dřevěná eurookna, na podlahách dlažba a koberec /pod ním pův. parkety/. Vynikající dopr. dostupnost do centra Prahy, metro Anděl 5 minut od domu. Osobně doporučuji prohlídku. Byt je možné financovat hypotéčním úvěrem, se kterým Vám rádi pomůžeme. K dispozici ihned!
- 11 -
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,9 -2,1 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Předkupní právo Zahájení exekuce - Vrátný Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
2 000 000,- Kč slovy: Dvamilióny Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. - 12 -
Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 03.07.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 173/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 173/14.
- 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Umístění v domě Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
