13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1497/068/13 O ceně spoluvl.podílu ideální jedné poloviny budovy čp. 164 s příslušenstvím a ideální jedné poloviny pozemků p.č. st.223, p.č. 125/2 a 793/4, vše k.ú. Hudlice, okres Beroun.

Objednatel znaleckého posudku:

Okresní soud v Berouně, Mgr. Kateřinou Lukavskou, trvalou zástupkyní Mgr.Magdaleny Holečkové, soudního komisaře Wagnerovo nám. 1541 266 01 Beroun

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny nemovitostí pro likvidaci dědictví po panu Jiřímu Paterovi, posl.bytem Jungmannova 164, 267 03 Hudlice, zemř. 31.3.2009. č.j. : 22 D 348/2009, Nd 129/2009

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb. a dle údajů trhu, podle stavu ke dni 17.9.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lenka Kramplová Starobylá 498/23 149 00 Praha 4 tel.: 606 840 829 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních a 1x v elektronické podobě.

V Praze 10.10.2013

-2Znalecký úkol Ocenit spoluvl.podíl ideální jedné poloviny budovy čp. 164 s příslušenstvím a ideální jedné poloviny pozemků p.č. st. 223, p.č. 125/2 a 793/4, vše k.ú. Hudlice, okres Beroun pro účely likvidace dědictví, t.j. cenou v místě a čase obvyklou. Informace o nemovitosti Název předmětu ocenění:

Budova čp. 164 s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 223, p.č.125/2, p.č.793/4 Adresa předmětu ocenění: Jungmannova 164 267 03 Hudlice Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Hudlice Katastrální území: Hudlice Počet obyvatel: 1 224 Výchozí cena stavebního pozemku dle vyhl.č. 450/2012 Sb.: Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 36,6607 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 36,66 Kč/m2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.9.2013 znalcem. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Okresního soudu v Berouně, Mgr. Kateřinou Lukavskou, trvalou zástupkyní Mgr.Magdaleny Holečkové, notářky v Berouně,č.j. 22 D 348/2009 - 335. - Kopie Výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun pro k.ú. Hudlice, LV č. 83 ze dne 9.10.2013. - Kopie katastrální mapy m.l.č. ZS II 17-18, k.ú. Hudlice získaná dálkovým vstupem do KN. - Stavební dokumentace stavby schválená pod čj. Výst. 4785/81-33215 P-Š ze dne 10.12.1981 uložená v archivu stavebního úřadu MÚ Králův Dvůr. - Spisová složka týkající se stavby a šetření ve věci havarijního stavu objektu uložená v archivu SÚ MÚ Králův Dvůr. - Závěry statického posouzení zpracovaného Ing. Bittmannem, datované 20.4.2012, na vyžádání SÚ MÚ Králův Dvůr, doloženo znalci SÚ. - Údaje zjištěné znalcem. - Územní plán obce platný k datu ocenění a ÚP nový, projednávaný v době ocenění. - Údaje poskytnuté starostou obce. - Teorie oceňování nemovitostí Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství , CERM Brno, 1997 - Bradáč A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2008 - Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A.: Úřední oceňování majetku. CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno

-3- Bradáč, A., Kledus, M, Weigel, L : Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002. - Dušek, D. : Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008. - Ort, P. : Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007. - Zazvonil, Z. : Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007. - Příslušné oceňovací předpisy. - Databáze uskutečněných cen na trhu s nemovitostmi vedená mnou a spolupracujícími znalci a nabídkové ceny realitních kanceláří.

Vlastnické a evidenční údaje Dle katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun pro katastrální území Hudlice : LV č. 83 Patera Jiří, Jungmannova 164, 267 03 Hudlice Paterová Eva, Jungmannova 164, 267 03 Hudlice

350524/015 385827/008

1/2 1/2

**************************************************************************** C- Omezení vlastnického práva - Zástavní právo zákonné - Zástavní právo smluvní - Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti

Dokumentace a skutečnost Dokumentace uložená v archivu stavebního úřadu odpovídá s dílčími odchylkami stavu zjištěnému na místě samém. Budova k datu šetření v havarijním stavu, obvodová zeď v patře nad středním traktem směrem k původní stavbě vyvalená vně stavby, část stropů 1.NP propadlá - zřícená deska. Dle šetření na stavebním úřadě zjištěno, že stavební úřad vyzván majitelem sousedního objektu, aby vydal rozhodnutí k zajištění stavby. Stavební úřad dle zjištění vydal rozhodnutí k zabezpečení stavby, nebylo však vydáno rozhodnutí k odstranění stavby. V roce 2012 vyžádal stavební úřad statické posouzení stavu nemovitosti. Závěr statického posouzení byl znalci poskytnut a je citován níže. Objekt v havarijním stavu, část polozřícená, v totálně zdevastovaném stavu. Objekt nelze užívat. Nutno provést jednak celkové vyklizení objektu, odstranění sutě a statické zajištění zřícených konstrukcí, obnovu veškerých prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti, nutnost následného statického posouzení zbylých konstrukcí. Z důvodu havarijního stavu objektu a na základě obav vlastníků přilehlých nemovitostí, byl Stavebním úřadem MÚ Králův Dvůr vyžádáno v roce 2012 statické posouzení stavu nemovitosti. Závěr statického posouzení byl znalci SÚ MÚ Králův Dvůr poskytnut a je v následující citaci :

-4-

„ Stavba je nesourodý slepenec různých konstrukcí prováděný v rozporu s běžnými zvyklostmi a přinejmenším v případě zřícené desky i v rozporu s platnými normami. Proto s velkou pravděpodobností obsahuje mnoho konstrukcí, které lze z pohledu norem považovat za nevyhovující a staticky nespolehlivé. Ve stavu, kdy stavba není užívána však nehrozí bezprostřední nebezpečí zřícení a neohrožuje sousední pozemky či nemovitosti. Jestliže však nebude situace po řadu let řešena, může se postupem času stav nemovitosti zhoršit natolik, že toto konstatování pozbude platnosti. Aktuálně však doporučuji ubourání rozpadající se zídky u terasy, která se vyklání k sousedům a ubourání koruny narušené, na ni navazující zdi do ulice nebo zpevnění její koruny železobetonovým věnečkem, který zabrání vypadávání stavebních prvků i pronikání atmosférické vlhkosti do její hmoty a jejímu postupnému chátrání. Doporučuji rovněž kontrolu skleněných výplní skleníku a odstranění jejich rozbitých či uvolněných částí, aby se předešlo jejich pádu na okolní prostranství při silnějším poryvu větru.” C Omezení vlastnického práva - Zástavní právo zákonné - Zástavní právo smluvní - Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Obec má platný Územní plán, v současné době je ve schvalovacím řízení nový územní plán, kde je část pozemku p.č. 793/4 v území vymezeném pro zástavbu bydlení. Jedná se o rozsáhlé chráněné území. Celkový popis nemovitosti a informace o obci

Popis lokality : Obec Hudlice se nachází v okrese Beroun, kraj Středočeský, zhruba 7 km západně od Berouna. status: obec kraj : Středočeský okres : Beroun obec s rozšířenou působností: Beroun katastrální výměra: 20,73 km2 nadmořská výška: 401 m zákl. sídelní jednotky: 2 části obce: 1 katastrální území: 1 Hudlice se nacházejí při silnici III/2365, vedoucí východo-západním směrem z Králova Dvora (od dálnice D5) k silnici II/236 ke Krušné hoře. V Hudlicích z ní odbočuje k severu silnice III/2366 do Otročiněvsi, z niž odbočuje silnice III/2367 do Nového Jáchymova. Nejbližší železniční tratě se nacházejí v údolí Litavky (trať 170) a Berounky (trať 174). Autobusy z Hudlic navazují na obě tratě v Berouně, ve vzdálenosti asi 11 km, stanice v Nižboru na trati 174 či ve Zdicích na trati 170 jsou od Hudlic vzdálené asi 8 km pěší chůze.

-5-

Popis nemovitostí : Budova čp.164, situována v centrální části Hudlic proti kostelu s přístupem z ulice Jungmannova, původně rodinným přízemním domkem stáří více jak 100 roků při uliční hranici, v zadním traktu původně stodola. V roce 1978 stržena původní sedlová střecha nad obytnou částí, provedeno zakrytí panelem a provedena izolace. V roce 1971 zahájena stavba budovy v zadním traktu a to tak, že došlo k využití části stávajícího přízemí a na něj byla kaskádově nastavěna další 2 nadzemní podlaží, tj. 1. a 2. patro, na rovné střeše pak provedena zimní zahrada z ocelových profilů a skleněných výplní. Dveře z antikora. V prostorách zimní zahrady umístěna strojovna zdviže. Nová stavba kolaudována v roce 1985, z toho vyplývá, že měla být dokončena. K datu místního šetření budova totálně zdevastovaná, neobydlená, staticky narušena, obvodová stěna včetně stropu vybořena (zřícená deska). Dle zjištění tento stav dlouhodobý. Objekt sloužil a měl sloužit k rodinnému bydlení. Rodinný dům je definován v § 3 písm.c) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu. Dle tohoto předpisu může mít rodinný dům nejvýše dvě nadzemní podlaží a a jedno podzemní podlaží a podkroví. V daném případě objekt sestává ze 3 nadzemních podlaží a v části 4.NP pak zimní zahrada (ocelová konstrukce prosklenná propojená se 3.NP). Proto je nutno objekt ocenit jako budovu pro bydlení. K datu provedení místního šetření budova zdevastovaná, v části polozřícená, dlouhodobě nevyužívaná, v části dokonce nepřístupná z důvodu zřícení částí nosného zdiva, u původní části pak polozřícením části konstrukcí zavalen vstup do objektu. Objekt odpojen od el.sítě, rozvody vody nefungují, stejně tak jako vytápění. Navíc ve zřícených částech objektu poškozeny i rozvody topení. Zřícená část je v prostorách 2.NP - v dokumentaci označený prostor jako studovna. U původní části při hranici pozemku provedena výměna oken ( datum není možno zjistit), lze předpokládat, že tak bylo učiněno při odstranění původního krovu. Dle údajů syna zemřelého, který objekt zná vnitřní prostory původní. Nebylo možno ověřit, prostor nepřístupný. Dle jeho sdělení, pod původní stavbou sklep, výměra není nikde dokladována, uvažována dle údajů poskytnutých synem zemřelého. Pozemek p.č. 793/4 je zemědělskou půdou, jedná se o pásovou parcelu navazující na souvislou zástavbu obce. Cena zjištěná dle vyhl.č. 450/2012 Sb. je zde uváděna pouze podpůrně, proto s ohledem na stav objektu a statické narušení nosných konstrukcí, skutečnost, kdy po řadu let do objektu zatéká je stanoveno opotřebení stavby odborným odhadem znalce ve výši 80 %. S ohledem na zjištěný stav, statické posouzení zpracované na vyžádání stavebního odboru lze předpokládat, že stavba bude budoucím vlastníkem stržena.

Obsah znaleckého posudku

A.) Cena zjištěná dle vyhl.č. 450/2012 Sb. B.) Cena obvyklá

-6-

A) Cena zjištěná dle vyhl.č. 450/2012 Sb. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Ocenění staveb Hlavní stavby Budova čp.164 Popis Původní stavba přízemní, částečně podsklepená s rovným zastřešením. Původní krov odstraněn v roce 1978, na jeho místo umístěn panel s izolačním zakrytím. Objekt nepřístupný z důvodu havarijního stavu. Vstup do objektu zablokován. Dle dokumentace nalezené znalcem a údajů poskytnutých synem zemřelého, který byl účasten místního šetření v roce 2010 v objektu sklep cca 9 m2, v přízemí pak 2 místnosti, kuchyň, chodba a vstupní veranda. Stáří stavby více jak 100 roků. Za dobu trvání provedena výměna oken (není dokladováno), lze předpokládat i podle konstrukčního provedení, že tato výměna proběhla v době, kdy byl odstraněn původní krov, tj. kolem roku 1978. Po odstranění krovu došlo k zakrytí objektu panelem. Na tuto část navazuje střední přízemní část, k datu místního šetření zcela nepřístupná se zříceným stropem (zřícená stropní deska) a obvodovou stěnou 2.NP. Dle dokumentace se zde má nacházet hala a soc.zařízení. Na tuto část pak navazuje zadní trakt, kde 1.NP původní, na něj nastavěna 2., 3. a 4.NP. K datu šetření využití těchto prostor není zřejmé, prostory zdevastované, těžko přístupné. Dle dokumentace zde měly být sklad paliva, garáž, dřevník, schodiště do patra. 2.NP nastavěno nad zadním traktem a částí středního traktu. Tyto prostory zčásti nedokončené, v části staticky narušené. V části nad středním traktem došlo k vyvalení obvodové stěny a propadnutí desky stropu nad přízemím. Prostor označen v projektové dokumentaci jako studovna. S vyvalenou obvodovou zdí vytržen i radiátor ÚT spolu s rozvodem. Prostor nepřístupný. Nad zadním traktem pak prostory zdevastované, dle PD zde měla být dílna, sušárna, koupelna a WC, prostor výtahu - plošiny, pokoj, krejčovská dílna. Prostory zdevastované, skladištěm „harampádí”, neobyvatelné. Ve 3.NP, rovněž zdevastovaném a neobyvatelném dle PD 3 pokoje, koupelna a WC, kuchyně, prostor výtahu plošiny. Ve 4.NP pak na střeše umístěna ocelová konstrukce se skleněnými výplněmi a dveřmi z antikora, která měla sloužit jako zimní zahrada a je v ní umístěna část výtahu). Prostor zdevastován, ocelové konstrukce zkorodované. S ohledem na skutečnost, že některé prostory nebyly z důvodu havarijního stavu konstrukcí (zřícené části a statické narušení) přístupné, zároveň objekt dlouhodobě odpojen od veškerých sítí, nebylo možno ověřit funkčnost výtah. plošiny, elektroinstalace, stavu rozvodů vody a kanalizace. S ohledem na stav objektu a jeho konstrukcí lze předpokládat, že budou ve stavu vyžadujícím jejich výměnu.

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce:

K. zděná

-7Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

1122

Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Stavba v dezolátním, staticky narušená. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,2910 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9037 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 12,00*10,80+6,70*7,775 +8,0*8,9+5,9*1,1 2.NP 12,00*10,80+5,30*7,60 3.NP 12,00*10,80 4.NP 6,2*3,3 1.PP 3*3

= = = = =

[m2] 259,38 169,88 129,60 20,46 9,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 259,38 m2 169,88 m2 129,60 m2 20,46 m2 9,00 m2 588,32

Název 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 1.PP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 3,00 m 2,90 m 2,90 m 2,68 m 2,20 m

Součin 778,14 492,65 375,84 54,83 19,80 1 721,26

PVP = 1 721,26 / 588,32 = 2,93 m PZP = 588,32 / 5 = 117,66 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 259,38*3,0+77,69*0,4 2.NP 169,88*2,9 3.NP 129,6*2,9 4.NP 20,46*2,7 1.PP 9*2,2

= = = = =

[m3] 809,22 m3 492,65 m3 375,84 m3 55,24 m3 19,80 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 1.PP Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP NP NP

Obestavěný prostor 809,22 m3 492,65 m3 375,84 m3 55,24 m3 19,80 m3 1 752,75 m3

-8-

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]:

Obj. podíl [%] S P C P C S S S S C C P S S S X S S S S P C S S C S S C C C S S C X

6,00 18,80 18,80 8,20 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 6,90 3,10 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 3,10 3,10 4,70 4,70 5,20 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

Část [%] 100 90 10 90 10 100 100 100 56 44 90 10 100 100 100 100 100 25 40 35 50 50 60 40 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 0,46 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00

=

Upravený obj. podíl 6,00 7,78 0,00 3,39 0,00 5,30 2,40 0,70 3,86 0,00 0,00 0,14 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 0,78 1,24 1,09 1,08 0,00 3,12 2,08 0,00 3,30 3,20 0,00 0,00 0,00 3,80 1,30 0,00 0,00 64,26 0,6426

2 150,-

-9Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 752,75 m3 * 2 107,46 Kč/m3

= =

2 107,46 3 693 850,52 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 80,000 %

-

2 955 080,42 Kč

Budova čp.164 - zjištěná cena

=

738 770,10 Kč

0,9390 0,9761 1,0167 0,6426 0,8500 2,1310 0,9037

Příslušenství Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Popis Venkovní úpravy oceněny zjednodušeným způsobem, jedná se o vstupní vrata a vrátka (výrazně zkorodovaná), zpevněné plochy, 2-komorový septik, přípojky sítí. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb Název stavby Budova čp.164 Celkem:

Cena stavby 738 770,10 738 770,10 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

*

738 770,10 0,0350

=

25 856,95Kč

- 10 -

Ocenění pozemků Pozemky p.č.st.223 a p.č. 125/2 Popis Pozemky v centrální části obce, v Jungmannově ulici proti kostelu. Hudlice v rozsáhlém chráněném území. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 125 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + 10% * (100 % + 125%) 147,50 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9037 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 36,66 1,00 2,1310 0,9037 147,50 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 36,66 0,40 2,1310 0,9037 147,50 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st. 223 125/2

Pozemky p.č.st.223 a p.č. 125/2 - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2] 174,73 69,89

Výměra [m2] 313,00

Jedn. cena [Kč/m2] 174,73

Cena [Kč] 54 690,49

103,00

69,89

7 198,67 61 889,16

=

61 889,16 Kč

- 11 -

Pozemek p.č. 793/4 Popis Pozemek je zemědělským půdním fondem, orná půda. Jedná se o vnitřní pásovou parcelu v lokalitě navazující na souvislou zástavbu obce. Dle šetření provedeného na OÚ Hudlice území řešeno aktuálně schvalovaným ÚP, kde část pozemku vymezena k zastavění. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] orná půda 793/4 část 44 811 2 783,00 orná půda 793/4 část 44 814 1 817,00 Mezisoučet 4 600,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

JC [Kč/m2] 3,95 2,47

Pozemek p.č. 793/4 - zjištěná cena

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 3,95 2,47

Cena [Kč] 10 992,85 4 487,99 15 480,84 * 1,0000 15 480,84

=

15 480,84 Kč

Rekapitulace výsledných cen zjištěných dle vyhl.č. 450/2012 Sb.: Budova čp.164 Příslušenství Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Celkem Pozemky p.č.st.223 a p.č. 125/2 Pozemek p.č. 793/4 Pozemky celkem Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Osmsetčtyřicetdvatisíc Kč

738 770,10 Kč 25 857,- Kč 764 627,10 Kč 61 889,20 Kč 15 480,80 Kč 77 370,- Kč 841 997,10 Kč

841 997,10 Kč

842 000,- Kč

- 12 -

B) Cena obvyklá Obvyklá cena : Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje obvyklou (jinak též obecnou nebo tržní) cenu takto : Obvyklou cenou se pro účely citovaného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny skutečnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Tržní hodnota nemovitosti se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí v daném místě. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích : 1. metoda nákladová (věcná ) 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací

ad 1) Nákladový způsob ocenění (stanovení věcné hodnoty) Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a dle jeho stavu ke dni ocenění. Věcná hodnota staveb je pak reprodukční cena nemovitosti snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání prvků pomocí některé ze známých metod. U pozemků se vychází z výměr podle popisu v katastru nemovitostí, z bonity pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci obce a možnosti jejich využití. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Pro kvalitativní informaci o hodnotě pozemků lze použít cenovou mapu dané lokality, platnou oceňovací vyhlášku, případně další metody – indexová, Sammetova, Naegeliho, porovnávací.

ad 2) Výnosový způsob ocenění (stanovení výnosové hodnoty) Tato metoda je založena na koncepci tzv. časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Podle ní investor nakupuje budoucí zdroj příjmů, resp. budoucí peněžní tok. Základem pro budoucí tok příjmů může být buď současné využití podnikatelského majetku, nebo úvaha o možném nejlepším a nejvýnosnějším využití, které se bude od stávajícího podnikatelského záměru odlišovat.

- 13 Současná hodnota majetku je určena následovně : - projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku peněz - využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvalitativní úroveň a stanovení správné adekvátní kapitalizační míry. Exaktně vyjádřeno je dle výnosové metody tržní hodnota majetku (V) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu (Z) dělenému odpovídající kapitalizační mírou (r). V = ( Z / r ) x 100 Celková kapitalizační míra (r) je dána součtem členů : r1 = skutečná míra výnosnosti r2 = riziková míra

r = r1 + r2 , kde

Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů, vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová metoda vyjadřuje tzv. věcnou rentu nemovitosti (staveb a pozemků).

ad 3) Porovnávací způsob ocenění Tato metoda je založena na principu vyhodnocení cen uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. U nemovitostí, kde není možno objektivně stanovit porovnávací hodnotu, resp. kde nebyly nalezeny ani v současné nabídce objekty srovnatelných parametrů, je třeba na základě podrobné analýzy současného trhu s nemovitostmi zvažovat i obchodovatelnost obdobných zařízení v dané lokalitě. V určitých případech lze použít i kombinaci výše uvedených metod.

V daném případě je použita metoda porovnávací. Obchodovatelnost a ocenění : Na základě znalosti trhu s nemovitostmi, znalosti předmětné lokality, po místním šetření, šetření na FÚ, v RK a po prohlídce nemovitostí konstatuji, že nemovitost čp. 164 s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 223 a p.č. 125/2, k.ú. Hudlice je obchodovatelná velmi obtížně. Objekt je v dezolátním stavu, staticky narušený, i u stávajících konstrukcí lze předpokládat nutnost jejich odstranění. Pozemek p.č. 793/4, k.ú. Hudlice je s ohledem na nově projednávaný územní plán dobře obchodovatelný, část pozemku bude možno zastavět.

- 14 Porovnání je provedeno ve třech částech, a to : 1) Budova čp. 164 s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 223 a p.č. 125/2 2) Pozemek p.č. 793/4 - část zahrnutá do ÚP 3) Pozemek p.č. 793/4 - část nadále jako orná půda Ve srovnatelném období obchodovány následující porovnatelné nemovitosti : ad1) Nabídka č. 1

Požadovaná cena : 2 699 000 Kč lokalita : Hudlice Rodinný dům o velikosti 4+1, užitné ploše 168 m2, přízemí a podkroví, částečně podsklepený s navazujícím zázemím tj. menší kolnou, samostatnou zděnou dílnou, chlívky, dřevníkem, skleníkem a zahradní chatkou, s pozemkem o výměře 945 m2, vytápění je ústřední s kotlem na plyn, ohřev vody je el. bojlerem.

Nabídka č. 2 foto není k dispozici Požadovaná cena : 1 790 000 Kč lokalita : Hudlice Rodinný dům 3+1, garáž, Pozemek 490 m2, starší zástavba RD, vytápění ÚT – elektrokotel, po částečné vnitřní modernizaci. Ve stavu prováděné BÚ.

Nabídka č. 3 foto není k dispozici Požadovaná cena : 1 999 000 Kč lokalita : Hředle Rodinný dům 5+1, 2 G, chlévky, pozemek 624 m2, veř.vodovod a vl.studna. Stav odpovídající prováděné BÚ.

- 15 Porovnání budovy čp. 164 s přísl. a pozemky p.č. st.223 a p.č. 125/2, k.ú. Hudlice :

č.

Koef. Jednotková cena Jednotková cena redukce požadovaná, po redukci na K1 na resp. zaplacená pramen ceny poloha pramen (Kč) (Kč) ceny

K2 stav

K3 úvaha znalce

I

2 2 2

1,3 1,1 1,2

2,6 2,2 2,4

1 0,85 1 2 699 000 2 294 150 2 0,9 1 1 790 000 1 611 000 3 0,9 1 1 999 000 1 799 100 Celkový průměr Maximum Minimum Odhad obvyklé ceny ( průměr -15% rozdílu max a min)

Kč Kč Kč

Jednotková cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího (Kč)

882 365,40 732 272,73 749 625,00 788 087,71 882 365,40 732 272,73 765 573,80

K1 koeficient na polohu K2 koeficient na stav K3 koeficient na úvahu znalce I = K1 * K2 * K3

765 570,- Kč

Cena obvyklá po zaokrouhlení

Obvyklá cena budovy čp. 164 s přísl. a pozemky p.č. st. 223 a p.č. 125/2, k.ú. Hudlice zjištěná porovnáním trhu

činí

765 570,- Kč

z toho ½ činí :

382 785,- Kč, tj. po zaokrouhlení Slovy : Třistaosmdesáttřitisíc Kč.

383 000,- Kč

- 16 ad 2) Nabídka č.1

Požadovaná cena : 860,- Kč/m2 Lokalita : Hudlice Stavební pozemek o CP 1196 m2 v obci Hudlice. Jedná se o rovinatý pozemek, který se nachází na okraji obce, jako poslední stavební pozemek. Z IS na hranici pozemku elektřina v kapličce, veřejný vodovod, 60 metrů hluboká studna, plyn 100 metrů od hranice pozemku.

Nabídka č.2

Požadovaná cena : 700,- Kč/m2 Lokalita : Otročiněves Stavební pozemek obdélníkového tvaru o ploše 5706 m2 na rozhraní obcí Otročiněves a Nový Jáchymov. Pozemek je původním polem s mírným sklonem, severně orientovaný. K pozemku je přivedena elektřina, plyn, obecní vodovod i kanalizace.

Realizace č.3

Požadovaná cena :

490,- Kč/m2

Lokalita : Nový Jáchymov Stavební pozemek CP 3.729 m2 v obci Nový Jáchymov. Pozemek lze rozdělit na dvě stavební parcely. Z inženýrských sítí na hranici pozemku elektřina, plynová přípojka, vodu nutno řešit vrtem.

- 17 Porovnání části pozemku p.č. 793/4, k.ú. Hudlice (zastavitelná část):

č.

Koef. Jednotková cena Jednotková cena redukce K3 požadovaná, po redukci na K1 K2 druh a na úvaha resp. zaplacená pramen ceny poloha využití pramen znalce (Kč/m2) (Kč/m2) ceny

1 860,00 0,8 688,00 1 2 700,00 0,8 560,00 1 3 490,00 0,8 392,00 0,9 Celkový průměr Maximum Minimum Odhad obvyklé ceny ( průměr -15% rozdílu max a min)

1 1 1

I

1,3 1,2 1,2

1,3 1,2 1,08 Kč Kč Kč

Jednotková cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího (Kč/m2)

529,23 466,67 362,96 452,95 529,23 362,96 428,01

K1 koeficient na polohu K2 koeficient na druh a možnost dalšího využití K3 koeficient na úvahu znalce I = K1 * K2 * K3

Cena obvyklá po zaokrouhlení

430,- Kč/m2

ad 3) Nabídka č. 1 : Foto není k dispozici Lokalita : Nový Jáchymov, Hudlice (Lísek) 2 Zemědělská půda, k zem.využití, v několika lokalitách. Zemědělské pozemky o celk. výměře 19 874 m , v dílčích pozemcích o vel. 162 m2 až 7856 m2, orná půda, k zem.účelům využívaná. Shodně i ÚP. Požadovaná cena : 39,70 Kč/m2

Nabídka č. 2 : Foto není k dispozici Lokalita :Žloukovice Zemědělský pozemek – orná půda, nelze zastavět, dle ÚP orná půda. Pozemek u řeky. V současnosti jako trvalý travní porost. Požadovaná cena : 49,- Kč/m2

Realizace č. 3 : Foto není k dispozici Lokalita : Nový Jáchymov Zemědělská půda, k zem.účelům i nadále. Výměra 6 850 m2. Realizovaná cena : 20,- Kč/m2

- 18 Porovnání části pozemku p.č. 793/4, k.ú. Hudlice (zem.půda, nezastavitelná) : č.

Cena Koef. Cena po redukci požadovaná, redukce K1 na pramen ceny resp. zaplacená na pramen poloha (Kč/m2) (Kč/m2) ceny

K2 možnost K3 úvaha dalšího znalce využití

1 39,70 0,8 31,76 1 2 49,00 0,8 39,20 1,1 3 20,00 1 20,00 0,8 Celkem průměr Maximum Minimum Odhad obvyklé ceny průměr -15% rozdílu max.a min.

1 1 1

1,05 1,1 0,85

I

Cena oceňovaného pozemku odvozená ze srovnávacího (Kč/m2)

1,050 1,210 0,680 Kč Kč Kč Kč

30,25 32,40 29,40 30,68 32,40 29,40 30,23

K1 koeficient na polohu K2 koeficient na možnost dalšího využití K3 koeficient dle odborné úvahy znalce I = K1*K2*K3

30,- Kč/m2

Obvyklá cena po zaokrouhlení

sl.2 x sl.3 sl.4 / sl.8

= sl.4 = sl.9

Pozemek parc.č. 793/4 : 1150 m2 * 430,- Kč/m2 3450 m2 * 30,- Kč/m2

............494 500,- Kč ........... 103 500,- Kč

C e l k e m ............................ 598 000,- Kč Obvyklá cena pozemku parc.č. 793/4, k.ú. Hudlice zjištěná porovnáním trhu

činí

598 000,- Kč

z toho ½ činí :

299 000,- Kč, tj. po zaokrouhlení Slovy : Dvěstědevadesátdevěttisíc Kč.

299 000,- Kč

- 19 Tržní cena zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Cena obvyklá poloviny nemovitostí je upravena koeficientem 0.9 vzhledem k prodeji podílu ( ½) nemovitostí.

REKAPITULACE:

Budova čp. 164 s přísl. a pozemky p.č. st. 223 a p.č. 125/2 Pozemek p.č. 793/4

Obvyklá cena

Ideální jedna 1/2

Obvyklá cena spoluvl.podílu id.jedné 1/2 (upravená koef. 0,9)

Obvyklá cena spoluvl.podílu id.jedné 1/2 (upravená koef. 0,9) po zaokrouhlení

765 570,- Kč

383 000,- Kč

344 700,- Kč

345 000,- Kč

598 000,- Kč

299 000,- Kč

269 100,- Kč

269 000,- Kč

součet

614 000,- Kč

- 20 -

Závěr: Obvyklá cena spoluvl.podílu id.1/2 nemovitostí zapsaných na LV 83, k.ú. Hudlice, okres Beroun, zjištěná porovnáním trhu činí

614 000,- Kč slovy: Šestsetčtrnácttisíc Kč.

Ing. Lenka Kramplová Starobylá 498/23 149 00 Praha 4 tel.: 606 840 829 e-mail: [email protected]

V Praze 10.10.2013

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 2.3.1990 č.j. Spr. 1151/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1497/068/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 068/13.

- 21 -

Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 83 ze dne 9.10.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

počet stran A4 v příloze: 2 2 1 1