13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 896-76/13 DODATEK č.1 o ceně nemovitostí – pozemku parcelní číslo 6078, RUBE GROUP, s.r.o. v katastrálním území Konice, obec Konice, okres Prostějov, kraj Olomoucký: Objednatel posudku:

GAVLAS, s.r.o. Politických vězňů 21, 110 00 Praha 1 Kancelář Ostrava, Havlíčkovo nábř. 38, 79206 IČ: 604 72 049

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny pro účely dobrovolné dražby

Posudek vypracovala:

Ing. Šárka Kašparová

Kancelář:

Sokolovská 1318, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí Křivánky 31, 642 00 Brno

Datum místního šetření:

31. 3. 2013, 12. 10. 2013, 30. 12. 2013

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

30. 12. 2013

Účel dodatku:

Aktualizace ceny k datu 30. 12. 2013

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č.456/2008Sb. a vyhlášky č.460/2009Sb., č.364/2010Sb., vyhlášky č.387/2011Sb. a vyhlášky č.450/2012 a zákona č.26/2000Sb. o veřejných dražbách.

Posudek obsahuje 19 stran a 5 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

–2–

A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky GAVLAS, s.r.o. Jedná se o ocenění pozemku společnosti RUBE GROUP, s.r.o., pozemku p.č. 6078, a dvou vrtů společnosti RUBE OIL, s.r.o. v katastrálním území Konice, obec Konice, okres Prostějov, kraj Olomoucký. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. § 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnout soudem, musí se odhadnout určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. § 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: § 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti.

–3– Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu ... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. V zákonu č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je mj. uvedeno k oceňování hypotečních zástavních listů: „Hypoteční zástavní listy § 28 … (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastnosti nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.

Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na

–4– současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. 4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 5. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 10. 2013.

Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Viz příloha.

Kopie katastrální mapy Viz příloha.

Projektová dokumentace Znalci byla předložena částečná projektová dokumentace se stavebním povolením plánovaného stavebního záměru.

Nájemní smlouvy Znalci nebyly předloženy nájemní smlouvy předmětu ocenění.

Vydaná rozhodnutí Městský úřad Konice – Rozhodnutí Č.j.: KON 4125/2009 ze dne 9.4.2009: firmě RUBE OIL, s.r.o. se vydává povolení k odběru podzemních vod a povoluje provedení vodního díla. Městský úřad Konice – Stavební povolení Č.j.: STU 696/2007 NEM/5 ze dne 12.12.2007: firmě RUBE OIL, s.r.o. se vydává stavební povolení na stavbu „výstavba závodu na zpracování olejnatých semen“. Městský úřad Konice – Rozhodnutí Č.j.: KON 1053/2010 ze dne 25.1.2010: firmě RUBE OIL, s.r.o. se prodlužuje platnost stavebního povolení na stavbu „výstavba závodu na zpracování olejnatých semen“.

Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Prostějov Konice Konice (669091)

–5– List vlastnictví číslo: 1637 Vlastník: RUBE GROUP, s.r.o. ( 25558231), Tověř 23, Dolany, 783 16

Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc., Brno. a program Delta-NEM.

Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemek parcelní č. 6078, v katastrálním území Konice, obec Konice, okres Prostějov, kraj Olomoucký, umístěný v severo-západní okrajové části města Konice při silnici II/366. Okolí nemovitosti je tvořeno průmyslovým areálem firmy Kovo Konice, okrajem bytové zástavby končící před průmyslovou výstavbou protější strany silnice. Dle územního plánu se jedná o o plochu výroby a skladování se specifikací druh plochy – lehký průmysl. Před pozemkem v komunikaci silnici II/366 jsou umíst ěny veškeré inženýrské sítě s možností napojení na vodovod, kanalizaci, plynovod, elektrické vedení a telekomunikační sítě. Podle místního šetření bylo zjištěno, provedení dvou vrtů doplňkového zdroje pro jímání vody do hloubky 40m.

Závady a vybavení: V západní části pozemku se nachází stávající vrchní vedení 22kV bez smluvně vyřešených majetkoprávních vztahů a tím i bez zápisu do evidence katastru nemovitostí. Při místním šetření bylo zjištěno, že oplocení části pozemku je dočasné a je ve vlastnictví sousedního majitele pozemku parc.č. 6077 na základě Prohlášení k vlastnictví oplocení ze dne 25.9.2013.

Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Správní funkce obce: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Stavební úřad: Okresní úřad: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Struktura zaměstnanosti: Životní prostředí: Poptávka nemovitostí: Hotely ap.: Územní plán:

město obec s rozšířenou působností ano ano ano ano ano ne ano ano dobrá okraj města podprůměrná než nabídka ano využití pozemku pro průmyslovou výstavbu, plochy pro výrobu

–6–

Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k autobusovému nádraží (zastávce): Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Obyvatelstvo v okolí: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:

dobrá 800m 900m velmi dobré rovina průmysl a služby výborné bez konfliktní využití pozemku pro průmyslovou výstavbu, plochy pro výrobu vodovod, elektro, kanalizace, zemní plyn, telefon,

Vlastní nemovitost Typ stavby: Příslušenství nemovitosti: Možnost dalšího rozšíření: Pozemky k objektu celkem:

průmyslový areál vrty doplňkového jímání vody ano 19 567 m2

Připojení areálu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefonní přípojka:

připojení veřejného vodovodu v silnici připojení z veřejného kanalizačního řádu v silnici venkovní kabel 3fáze, 220/380V ze silnice, ano, přípojka ze silnice připojení ze silnice

Obsah posudku a) Studny 1) Vrt č.1 2) Vrt č.2 b) Pozemky na LV číslo 1637 Metody ocenění: Ocenění cenou dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. - cena zjištěná podle metodiky zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku, pro ocenění pozemků a vrtů Ocenění časovou cenou dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. - cena časová zjištěná podle nákladového způsobu metodiky zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku snížená o opotřebení bez Kp, pro ocenění vrtů. Ocenění věcné (časové) ceny dle skutečných nákladů, pro ocenění vrtů. Ocenění porovnávací metodou, pro ocenění pozemků.

Věcná břemena Věcná břemena dle výpisu z evidence katastrálního úřadu nejsou na nemovitostech evidována.

–7–

Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti V neprospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňované nemovitosti omezení převodu zástavní právo smluvní ve prospěch Reiffeisenbank, a.s., a zástavní právo smluvní ve prospěch BLUE INVEST,a.s. a dále zástavní právo exekutorské ve prospěch ATLES TRADE, a.s. a zástavní právo exekutorské ve prospěch AGROFERT HOLDING, a.s. a zástavní právo exekutorské ve prospěch Reiffeisenbank, a.s. a zástavní právo exekutorské ve prospěch PALMA GROUP, a.s. a dále zástavní právo soudcovské ve prospěch Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna a doložena nájemní práva třetích osob. Jiné závady. Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce. V západní části pozemku se nachází stávající vrchní vedení 22kV bez smluvně vyřešených majetkoprávních vztahů a tím i bez zápisu do evidence katastru nemovitostí. Při místním šetření bylo zjištěno, že oplocení okolo pozemku je ve vlastnictví soudního majitele pozemku parc.č. 6077. Stavební povolení ze dne 12.12.2007, Č.j. STU 696/2007 NEM/5 vydané na základě projektové dokumentace pro správní řízení o povolení stavby bylo vydáno na podkladě katastrální mapy odlišné současnému stavu. V katastrální území došlo ke zm ěně číslování, scelování a výměr parcel operátu. Část navrženého areálu a platného stavebního povolení nyní přesahuje na pozemek p.č. 6077, který není ve vlastnictví RUBE GROUP, s.r.o. a majetkoprávní vztahy nejsou podloženy ani vyřešeny. Průsvitka situace stavby s katastrální mapou je uvedena v příloze tohoto znaleckého posudku. Zábor pozemku parc.č. 6077 činí cca 370 m2. Znalec konstatuje, že objekt SO 11 a obslužný pozemek je možno přesunut do areálu.

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech jsou závady, které nezaniknou dražbou.

–8–

B. Posudek Popisy objektů a) Vrty - studny Součástí pozemku jsou dva vrty do hloubky 41,5m a 41m provedeny jako doplňkový zdroj pro jímání vody plánovaného podnikatelského záměru. Vrty mají počáteční průměr 280mm a konečný vrtný průměr 254mm, vnitřní průměr 160mm, jsou vrtané a vystrojeny plnou a perforovanou PVC rourou. Vrty realizovány v roce 2007 s vydaným stavebním povolením ze dne 12.5.2009, dosud bez kolaudace. Realizace byla financována společností REUBE OIL s.r.o. Horní Loděnice 1, 783 05 Horní Loděnice IČ: 27774198

b)

Pozemky

V obci nebyla vydána cenová mapa stavebních pozemk ů. Pozemky se proto ocení cenou dle vyhlášky. V porovnávací metodě budou pozemky oceněny dle porovnání adekvátních vzorků pozemků na základě místního šetření. •

Pozemek par.č. 6078, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 19 567 m2

Pozemek je zapsán na LV č. 1637 pro k.ú. Konice, obec Konice, u Katastrálního úřadu pro olomoucký kraj, katastrální pracoviště Prostějov. Dočasné oplocení pozemku cizího vlastníka - (sousedního vlastníka pozemku). Pozemek je bez trvalých porostů a stromů. V západní části pozemku se nachází stávající vrchní vedení 22kV bez smluvně vyřešených majetkoprávních vztahů a tím i bez zápisu do evidence katastru nemovitostí. Při místním šetření bylo zjištěno, že oplocení okolo pozemku je ve vlastnictví soudního majitele pozemku. Stavební povolení ze dne 12.12.2007, Č.j. STU 696/2007 NEM/5 vydané na základě projektové dokumentace pro správní řízení o povolení stavby bylo vydáno na podkladě katastrální mapy odlišné současnému stavu. V katastrální území došlo ke zm ěně číslování, scelování a výměr parcel operátu. Část navrženého areálu a platného stavebního povolení nyní přesahuje na pozemek p.č. 6077, který není ve vlastnictví RUBE GROUP, s.r.o. a majetkoprávní vztahy nejsou podloženy ani vyřešeny.

–9–

Ocenění dle vyhlášky č.3/2008 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Cena zjištěna dle nákladového způsobu dle metodiky zákona č. 151/1997 Sb., Oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu K p: Prostějov Okres: Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel

a)

Vrty

a1) Vrt č.1 – § 9 Vrt doplňkové vody č.1

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Vrtaná studna Hloubka studny: 41,50 m Průměr studny: 254,00 mm Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané) Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,400 (Inženýrské stavby)

Ocenění: 41,50 m á 2 380,– Kč/m Základní cena:

+ =

98 770,– Kč 98 770,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:

× × × =

1,0000 2,3130 0,4000 91 382,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 5 roků Předpokládaná další životnost: 95 roků Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 95) = 5,000 % Odpočet opotřebení: 91 382,– Kč × 5,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

4 569,10 Kč 86 812,90 Kč

Vrt č.1 – zjištěná cena:

86 812,90 Kč

– 10 –


Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Vrtaná studna Hloubka studny: 41,00 m Průměr studny: 254,00 mm Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané) Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,400 (Inženýrské stavby)


+ =

97 580,– Kč 97 580,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:

× × × =

1,0000 2,3130 0,4000 90 281,02 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 5 roků Předpokládaná další životnost: 95 roků Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 95) = 5,000 % Odpočet opotřebení: 90 281,02 Kč × 5,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

4 514,05 Kč 85 766,97 Kč 85 766,97 Kč

Vrt č.2 – zjištěná cena:

b) Pozemky na LV číslo 1637 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 48,77 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (2 857 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 857 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 3a – Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: U pozemku možnost napojení na plyn v komunikaci. Dále na pozemku se nachází dva hlubinné vrty pro podpůrné čerpání vody. Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % × 1,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba)

+

10 % × × ×

1,100 2,285 0,503

– 11 –

Parc. č. Název ostatní plocha - jiná 6078 plocha

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 17 610 92,4892 48,77

Součet:

1 957 19 567

Pozemky na LV číslo 1637 – zjištěná cena:

48,77 × 0,40

36,9957

Cena [Kč] 1 628 734,81

72 400,58 1 701 135,40 1 701 135,40 Kč

Rekapitulace Výsledné ceny : a1) Vrt č.1 a2) Vrt č.2 b) Pozemky na LV číslo 1637

86 812,90 Kč 85 766,97 Kč 1 701 135,40 Kč

Výsledné ceny po zaokrouhlení: a1) Vrt č.1 a2) Vrt č.2 b) Pozemky na LV číslo 1637

86 810,00 Kč 85 770,00 Kč 1 701 140,00 Kč

– 12 –

Ocenění věcné (časové) ceny dle skutečných nákladů a) Vrty Ocenění je provedeno nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Výchozím podkladem jsou skutečně provedené a zjištěné náklady provedených vrtů na pozemku místa ocenění, které provedla společnost Vodní zdroje HOLEŠOV a.s. v roce 2007. Uvedená cena byla stanovena pro oba vrty společně, kterou znalec rovnoměrně rozdělil, jelikož provedení bylo vykonáno souběžně. Výsledná ceny byla upravena indexem cen stavebních prací k roku 2013 a snížena o opotřebení, pro které byl použit výpočet lineární metodou. Metodika použita pro ocenění vrtů. Typ: Vrtaná studna Počet: Vrt 1 a Vrt 2 Hloubka studny: 41,00 m a 40,5m Průměr studny: 254,00 mm Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané)

Ocenění: Celkové nálady zjištěné Indexem cen stavebních prací roku 2007: Základní cena:

0,991/1=0,991

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 5 roků Předpokládaná další životnost: 95 roků Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 95) = 5,000 % Odpočet opotřebení: 404 826,50 Kč × 5,000 % Cena vrtu po odečtení opotřebení: Cena celková zaokrouhlená

=

– =

408 503,– Kč 0,991 x 404 826,50 Kč

20 241,30 Kč 384 585,20 Kč 384 585,00 Kč

Rozpočítání ceny vrtů na vrt č.1 … 384 585/2 = 192 292,-Kč a vrt č.2 … 384 585/2 = 192 292,-Kč.

Rekapitulace výsledné ceny vrtů: Vrt č.1. Vrt č.2.

192 292,-Kč 192 292,-Kč

– 13 –

Ocenění časovou cenou dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Ocenění časovou cenou dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. - cena časová zjištěná podle nákladového způsobu metodiky zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku snížená o opotřebení bez Kp. Metodika použita pro ocenění vrtů.

Podklady pro stanovení koeficientu K p: Prostějov Okres: Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel

a)

Vrty


Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Vrtaná studna Hloubka studny: 41,50 m Průměr studny: 254,00 mm Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané) Koeficient změny ceny stavby: 2,313


+ =

98 770,– Kč 98 770,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:

× × =

1,0000 2,3130 228 455,01 Kč


– =

11 422,75 Kč 217 032,26 Kč

Studna – zjištěná cena:

217 032,26 Kč

– 14 –


Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Vrtaná studna Hloubka studny: 41,00 m Průměr studny: 254,00 mm Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané) Koeficient změny ceny stavby: 2,313


+ =

97 580,– Kč 97 580,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:

× × =

1,0000 2,3130 225 702,54 Kč


– =

11 285,13 Kč 214 417,41 Kč

Studna – zjištěná cena:

214 417,41 Kč

Rekapitulace výsledné ceny vrtů Výsledné ceny (bez koeficientu Kp) činní: a) Vrty A1)Vrt č.1 A2)Vrt č.2

217 032,26 Kč 214 417,41 Kč

Výsledné ceny (bez koeficientu Kp) po zaokrouhlení činní: b) Vrty A1)Vrt č.1 A2)Vrt č.2

217 030,- Kč 214 420,- Kč

– 15 –

Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání: Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýraz ňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.) - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.) - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.) - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.) - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné) - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd). Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dostupnost veškerých inženýrských sítí - dobrá dostupnost - vydáno územní rozhodnutí a stavební povolení na pozemku - stavební povolení prodlouženo do roku 2015 - provedeno vyjmutí ploch ze zemědělského půdního fondu

– 16 – Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - výrazně nižší poptávka než nabídka - nutné vybudování sjezdu z komunikace na pozemek - napojení na rychlostní komunikaci či dálnici ve velké vzdálenosti. - stavební záměr vydaného stavebního povolení přesahuje na pozemek p.č 6077 cizího vlastníka Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Veškeré uvedené ceny porovnávacích objektů jsou včetně provize realitních kanceláří. Porovnávací metoda byla u oceňované nemovitosti pozemku. K porovnání byly použity následující objekty: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita

Velikost (m2)

Způsob využití pozemku

Jiné

Oceň. objekt

Konice, Silnice II/366

19567

Pro průmyslovou výstavbu, plochy pro výrobu

Část viz.popis

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1

2

3

Žešov

Mladeč

Něměice

18809

Exklusivně nabízíme pozemky o celkové výměře 18809 m² v k.ú. Žešov,které se nacházejí v bezprostřední blízkosti Prostějova, u rychlostní silnice R 46 přímo na exitu 22 Prostějov - jih. Dopravní spojení je výborné jak se vzdálenějšími městy (Olomouc, Brno) po dálnici, tak s centrem Prostějova formou MHD. Jedná se o pozemek s potenciálem rozvoje - navazuje na řadovou zástavbu obce Žešov, jedná orná půda, po změně se o mírný jižní svah s pěkným výhledem s potenciálem rozvoje do budoucna (po ÚP průmysl. změně ÚP), nyní orná půda. Přístup k pozemku po asfaltové komunikaci, výstavbu inženýrské sítě u pozemku. Aktuálně pronajaté místnímu zemědělci na dobu určitou do konce roku 2013. Katastrální území: Žešov Celková výměra: 18.809 m² Svažitost: rovina až místně svažité Přístup z cesty: ano Nadmořská výška: 240 Vzdálenosti: Prostějov 2 km, Olomouc 20 km, Brno 50 km Možnosti využití: po změně územního plánu možnost výstavby

16 583

orná půda, po změně ÚP plochy pro bydlení

Nabízíme k prodeji exkluzivní pozemek s plochou 16.583m2. Pozemek je přímo u sjezdu z dálnice mezi Olomoucí a Mohelnicí. Místo je vhodné jako čerpací stanice, penzion, FastFood (McDonads, KFC), jelikož na trase z Mohelnice do Olomouce (spojnice Hradec Králové – Olomouc) tyto zařízení chybí. Přímo u pozemku je obecní parkoviště s velkou kapacitou.

orná půda, změna ÚP

Prodej pozemku o rozloze 16 756 m2, orná půda, zažádáno o změnu UP, Němčice, Blansko Nabízíme zprostředkování prodeje pozemku na Blanensku, CP 16 756 m2. Specifikace: pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru s dostupnými inženýrskými sítěmi - veden jako orná půda - komunikace podél celého pozemku Lokalita: Němčice, okres Blansko, Jihomoravský kraj, aktuálně se chystá změna územního plánu, zažádáno o změnu na stavební pozemek

16 756

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2

Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2/rok

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

Kč

pramen ceny

Kč

poloha

velikost

(1)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

1

460

0,60

276

1,20

1,00

K3

K4

K5

K6

I

změna využití K1× Příjezd k úvaha Sítě u pozemku a …× pozemku pozemku znalce ÚR + SP, K6 dokumentace (11) (12) (13) (14) (15) 1,00

0,93

0,95

1,00

1,06

Cena oceňovaného objektu odvozená

Kč

(16) 5 087 420

– 17 – 2

412

0,60

247

1,10

0,85

0,95

0,90

0,95

1,00

1,06

4 559 111

3

300

0,60

180

1,00

0,85

0,95

0,95

1,00

1,00

0,77

4 578 678

Celkem průměr

Kč

4 741 700

Minimum

Kč

4 559 111

Maximum

Kč

5 087 420

Směrodatná výběrová odchylka

s

299 531

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

4 442 209

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

5 041 271

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy sítí u pozemku Koeficient úpravy změna využití pozemku ÚR + SP, dokumentace (ano - ne, stupen) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti - příjezd k pozemku (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Index IO KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) odlišnosti U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obecné hodnoty Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.

– 18 –

C. Rekapitulace Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a podkladem je též i cena zjištěná dle vyhlášky a cena zjištěná oceněnním věcné (časové) ceny způsobem dle skutečnných nákladů i cena časová zjištěná dle vyhlášky proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitostí (jako celku) v tomto případě vážený průměr těchto považuje znalec za cenu obvyklou. Způsob ocenění pozemky

Cena

Cena zjištěná podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.

1 701 140,,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem sobem

4 741 700, – Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Způsob ocenění vrt č.1.

3 221 000, – Kč Cena


86 810,,– Kč

Cena zjištěná oceněním věcné (časové) ceny dle skutečných nákladů

192 292, – Kč

Cena zjištěná časovou cenou

217 030, – Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Způsob ocenění vrt č.2.

165 000, – Kč


Cena 85 770,– Kč

Cena zjištěná oceněním věcné (časové) asové) ceny dle skute skutečných nákladů

192 292, – Kč

Cena zjištěná časovou cenou

214 420, – Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

164 000, – Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena oceňovaných ovaných nemovitostí po zaokrouhlení podle odborného odhadu znalce je pro pozemky 3 221 000,– Kč, pro vrt č.1 165 000,– Kč a pro vrt č.2

164 000,– Kč V Brně dne 30. 12. 2013 Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Kopie katastrální mapy Cenové porovnání – srovnávací objekty Průsvitka situace stavby


– 19 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ostravě ze dne 1.7.2004, Spr. 2638/2004 v knize slibů pod p.č.. 3921 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné, stavby průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 896-76/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiipojené likvidace.

V Brně dne 30. 12. 2013


Fotodokumentace

Kopie katastrální mapy Ortofoto mapa parcely 6078

Katastrální mapa parcely 6078

Cenové porovnání – srovnávací pozemky Porovnávaný pozemek č.1. Cena: 8 652 140 Kč včetně provize Adresa: Žešov Jednotková cena: 460,-Kč/m2 Plocha: 18 809 m2 Využití: orná půda Popis: Exklusivně nabízíme pozemky o celkové výměře 18809 m² v k.ú. Žešov,které se nacházejí v bezprostřední blízkosti Prostějova, u rychlostní silnice R 46 přímo na exitu 22 Prostějov - jih. Dopravní spojení je výborné jak se vzdálenějšími městy (Olomouc, Brno) po dálnici, tak s centrem Prostějova formou MHD. Jedná se o pozemek s potenciálem rozvoje - navazuje na řadovou zástavbu obce Žešov, jedná se o mírný jižní svah s pěkným výhledem s potenciálem rozvoje do budoucna (po změně ÚP), nyní orná půda. Přístup k pozemku po asfaltové komunikaci, inženýrské sítě u pozemku. Aktuálně pronajaté místnímu zemědělci na dobu určitou do konce roku 2013. Katastrální území: Žešov Celková výměra: 18.809 m² Svažitost: rovina až místně svažité Přístup z cesty: ano Nadmořská výška: 240 Vzdálenosti: Prostějov 2 km, Olomouc 20 km, Brno 50 km Možnosti využití: po změně územního plánu možnost výstavby

Porovnávaný pozemek č.2. Cena: 6 832 196,- Kč včetně provize Adresa: Mladeč Jednotková cena: 412,-Kč/m2 Plocha: 16 583 m2 Využití: orná půda, u dálnice Popis: Nabízíme k prodeji exkluzivní pozemek s plochou 16.583m2. Pozemek je přímo u sjezdu z dálnice mezi Olomoucí a Mohelnicí. Místo je vhodné jako čerpací stanice, penzion, FastFood (McDonads, KFC), jelikož na trase z Mohelnice do Olomouce (spojnice Hradec Králové – Olomouc) tyto zařízení chybí. Přímo u pozemku je obecní parkoviště s velkou kapacitou. Cena 412Kč/m2.

Porovnávaný pozemek č.3. Cena: 5 026 800,- Kč včetně provize Adresa: Něměice Jednotková cena: 300,-Kč/m2 Plocha: 16 756 m2 Využití: orná půda, zažádáno o změnu ÚP Popis: Prodej pozemku o rozloze 16 756 m2, orná půda, zažádáno o změnu UP, Němčice, Blansko Nabízíme zprostředkování prodeje pozemku na Blanensku, CP 16 756 m2. Specifikace: pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru s dostupnými inženýrskými sítěmi - veden jako orná půda - komunikace podél celého pozemku Lokalita: Němčice, okres Blansko, Jihomoravský kraj, aktuálně se chystá změna územního plánu, zažádáno o změnu na stavební pozemek

13

Recommend Documents