ZNALECKÝ POSUDEK č. 2353-92/12 o ceně nemovitosti rekreační chaty č.e. 963 na pozemku p.č. 1240 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Stichovice, obec Mostkovice, okres Prostějov.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Milady Horákové 321/8 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 169 EX 8103/11
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 14.8.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 25.8.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rekreační chaty č.e. 963 na pozemku p.č. 1240 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Stichovice, obec Mostkovice, okres Prostějov v id. 1/2 k celku. Pozemek a nemovitost jiného vlastníka.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rekreační chata Stichovice 963 798 02 Mostkovice Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Mostkovice Katastrální území: Stichovice Počet obyvatel: 1 524 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 38,8849 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp x 2,0 = 77,77 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.8.2012 za přítomnosti spolumajitele předmětné nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.862 ze dne 30.7.2012 - informace a údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 14.8.2012
5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 862, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 30.7.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Berka Jiří Berková Evženie
641101/0804 686031/0501
-2-
1/2 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných od vlastníka nemovitosti.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata Popis: Předmětná nemovitost rekreační chaty č.e. 963 je situovaná na pozemku p.č. 1240 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Stichovice, obec Mostkovice. Chata a pozemek jiného vlastníka. Jedná se o objekt samostatně stojící s jedním nadzemním podlažím a suterénem o ploše cca 65 % podlahové plochy přízemí. Dispozičně v suterénu garáž, v I.N.P. vstup, veranda, šatna, suchý záchod, obytná místnost, kuchyňský kout a ložnice. Základové konstrukce betonové s izolací proti zemní vlhkosti v úrovni podlahy I.N.P.. Chata dřevěné konstrukce oboustranně obité, stropy dřevěné trámové v suterénu s viditelnými trámy, v I.N.P. s rovným podhledem. Zastřešení objektu mírnou pultovou střechou s krytinou asfaltovými pásy. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Dveře dřevěné plné nebo prosklené, okna dřevěná jednoduchá. Podlahy v obytných místnostech dřevěné, PVC, v suterénu betonová dlažba. Vytápění lokální na tuhá paliva. Proveden rozvod světelné el. energie. Rozvod vody a kanalizace proveden není. Objekt bez vnitřního vybavení. Záchod suchý uvnitř objektu. Objekt užíván od roku 1945. Pozemek a stavba jiného vlastníka. Bez možnosti napojení na obecní kanalizaci a vodovod. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):
Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Olomoucký kraj, do 2 000 obyvatel 67 let 3 011 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Plocha I.P.P.: I.N.P.: 9,50x7,00 Název podlaží I.P.P.: I.N.P.: Obestavěný prostor: Název
= =
Zastavěná plocha 43,22 m2 66,50 m2
[m2] 43,22 m2 66,50 m2
Konstrukční výška 2,65 m 2,70 m
[m3]
Obestavěný prostor -4-
Spodní stavba: (43,22)x(2,65) Vrchní stavba: (9,50x7,00)x(2,70) Zastřešení: ((7,00x0,35)÷2)x9,50 Obestavěný prostor - celkem:
114,53 m3 179,55 m3 11,64 m3 305,72 m3
= = =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 67 let: 0,70
č. III
Vi typ F
II II
0,00 -0,03
I I
-0,01 -0,06
II II II
-0,06 0,00 -0,04
I
-0,05
III II
0,00 1,05
č. III III
Pi 0,00 0,00
II II II III II I II III II
0,00 -0,01 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) x V10 x 0,70 = 0,551 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - garáž, přístřešek 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchod nebo služby 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,010 i=1
-5-
Index trh s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu - Stavba a pozemek jiného vlastníka
č. II
Ti -0,05
I II
-0,05 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,551 x 1,010 x 0,850 = 0,473 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 3 011 Kč/m3 x 0,473 = 1 424,20 Kč/m3 CP = CU x OP = 1 424,20 Kč/m3 x 305,72 m3 = 435 406,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= =
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
x
Rekreační chata - zjištěná cena
=
-6-
435 406,42 Kč 435 406,42 Kč 1÷2 217 703,21 Kč
C. Rekapitulace
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
217 703,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
217 703,20 Kč
Celkem
217 703,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
217 703,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
217 700 Kč
slovy: Dvěstěsedmnácttisícsedmset Kč
Stanovení obvyklé ceny
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. -7-
Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským k podílu 1/2 ve výši 83.200,- Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, TIPGAMES a.s., Václavské náměstí 802/56, Praha - dále je zatížena nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Nemovitost zjevných stavebně technických závad. Technický stav nemovitosti odpovídá jejímu stáří. Poloha Předmětná nemovitost je situována v chatové oblasti u Plumlovské přehrady. Slabé stránky nemovitosti - chata a pozemek jiného vlastníka - bez zdroje vody Silné stránky nemovitosti - situování nemovitosti Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní - porovnávací. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v daném místě v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti a to: - rekreační chata dřevěné konstrukce u přehrady Plumlov, zastavěná plocha 29 m2, plocha pozemku 260 m2, oplocený pozemek, velikost 1+1, cena 468.000,- Kč - rekreační chata zděné konstrukce u přehrady Plumlov, plocha pozemku 342 m2, kuchyň, splachovací záchod, septik, lokální vytápění, velikost 1+1, kolaudace 1993, cena 389.000,- Kč - rekreační chata zděné konstrukce u přehrady Plumlov, zastavěná plocha 25 m 2, rozvod vody, septik, splachovací EC, krbová kamna, velikost 2+kk, cena včetně provize, poplatků a právního servisu 380.000,- Kč Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům -8-
ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu rekreační chaty pro exekuci na 600.000,- Kč.
Obvyklá cena v id. 1/2 k celku 300 000,- Kč slovy: třistatisícKč
V Olomouci, 25.8.2012 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2353-92/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12092.
-9-
