11

ZNALECKÝ POSUDEK č. 201/11 o obvyklé ceně podílu ve výši id. 1/2 na nemovitostech - rodinného domu č.p. 2852 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 3109 katastrální území : Znojmo - Louka obec : Znojmo_ okres : Znojmo a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi_ _

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 5577/10-60/Zl

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 05.09.2011 posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: [email protected],www.posudeknemovitosti.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 06.09.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu ve výši id. 1/2 na nemovitostech - rodinného domu č.p. 2852 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 3109 katastrální území : Znojmo - Louka obec : Znojmo_ okres : Znojmo a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi_ _

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Krapkova 2852 669 02 Znojmo Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Znojmo Katastrální území: Znojmo-Louka Počet obyvatel: 34 725 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 05.09.2011 Pelánové, tel. 732 500 739 .

za přítomnosti paní Pavlíny

4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne 02.09.2011, LV 3109, k.ú. Znojmo - Louka - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Pelán Pavel Krapkova 2852/77, Znojmo, 671 81 1/2 Pelánová Pavlína Krapkova 2852/77, Znojmo, 671 81 1/2 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena.

-3-

Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.

6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Krapkova. Jedná se o rodinný dům na rovinatém pozemku. Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Mezi pozemkem rodinného domu a zahradou je pozemek jiného vlastníka, který je ve skutečnosti oplocen a užíván spolu s rodinným domem a zahradou. Na pozemku p.č. 410/75 se nenachází žádná stavba, i když je v katastru nemovitosti stavba evidována stavba garáže. Pro potřeby ocenění byly nemovitosti ve vlastnictví Pavlíny Pelánové rozděleny na část A, kde jsou oceněny následující nemovitosti: - pozemek p.č. 410/25 - zastavěná plocha a nádvoří - pozemek p.č. 410/26 - zahrada - pozemek p.č. 410/75 - zastavěná plocha a nádvoří - pozemek p.č. 410/76 - zastavěná plocha a nádvoří - objekt bydlení č.p. 2852 na pozemku p.č. 410/25 a na část B, kde jsou oceněny následující nemovitosti: - pozemek p.č. 410/79 - zahrada - pozemek p.č. 410/81 - zahrada - garáž bez č.p./ č.e. na pozemku p.č. 410/75 (objekt se na pozemku nenachází, je zdemolována a z tohoto důvodu se neoceňuje) - zemědělská stavba bez č.p./ č.e. na pozemku p.č. 410/76

-4-

8. Obsah posudku

Část A a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Studny b1) Studna c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky

Část B a) Vedlejší stavby a1) Hospodářská budova b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky

-5-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Část A a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Dvoupatrový, podsklepený, řadový rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 410/25. Je napojen na el. energii, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt byl postaven v roce 1978. Je užíván v původním stavu. V době povodní byl zaplaven. Stavební provedení: Základy betonové, izolace, zdivo tvárnicové, stropy s rovným podhledem, střecha plochá, IPA, plechová krytina, omítky vápenné, fasáda - břízolit, keramické obklady fasády, keramické obklady - koupelna, záchod, kuchyň, dveře plné, prosklené, sololit, vstupní - kovové, okna dřevěné, dvojité, podlahy cementový potěr, textilní, dlažby, vytápění ústřední, plynový kombinovaný kotel, studená, teplá voda, koupelna se sprchovacím koutem, vanou, umývadlo, splachovací záchod, elektřina 220, 380V, plynový sporák, kuchyňská linka. Dispoziční řešení: V prvním technickém podzemním podlaží se nachází hala, chodba, garáž, sklep, pokoj, kotelna a komora. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba se schodištěm, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelna, záchod a balkón. V druhém nadzemním podlaží se nachází chodba se schodištěm, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelna se záchodem a balkón. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, oplocení z cihelného zdiva a z pletiva, a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Znojmo Stáří stavby: 33 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 436,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP : 1.NP :

12,10*7,55 12,10*7,55+7,55*1,10

= =

91,35 m2 99,66 m2

-62.NP

:

12,10*7,55+4,00*1,10

Název podlaží 1.PP : 1.NP : 2.NP :

Zastavěná plocha 91,35 m2 99,66 m2 95,76 m2

Obestavěný prostor: 1.PP : (12,10*7,55)*(2,60) 1.NP : (12,10*7,55)*(2,70)+(7,55*1,10)*(1,00) 2.NP : (12,10*7,55)*(2,80)+(4,00*1,10)*(1,00) zastřešení: (12,10*7,55)*(0,40*0,5) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

95,76 m2

=

Konstrukční výška 2,60 m 2,70 m 2,80 m

237,52 m3 254,96 m3 260,19 m3 18,27 m3 770,94 m3

= = = = =

ZP1 = 99,66 m2 ZP = 286,77 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 2,88 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

č.

Vi

IV II III II I V

typ D -0,01 0,00 0,00 0,00 0,08

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

II III III

0,00 0,00 0,85

č.

Pi

III II III III

0,00 0,00 0,00 0,02

Koeficient pro stáří 33 let: 0,80 12

Index vybavení IV = (1 + ĺ Vi ) * V13 * 0,80 = 0,728 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné

-7dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 + ĺ Pi ) = 1,020 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

III

0,00

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ĺ Ti ) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,728 * 1,020 * 1,000 = 0,743 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 436,- Kč/m3 * 0,743 = 2 552,95 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 552,95 Kč/m3 * 770,94 m3 = 1 968 171,27 Kč Rodinný dům - zjištěná cena =

1 968 171,27 Kč

b) Studny b1) Studna - § 9 Na zahradě za rodinným domem se nachází studna. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: elektrické čerpadlo:

Kopaná 4,00 m 1 ks 2222

4,00 m * 1 950,- Kč/m 1 ks * 9 480,- Kč/ks

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

+ +

7 800,- Kč 9 480,- Kč

= * * *

17 280,- Kč 1,0500 2,3220 1,1390

-8Plná cena

=

47 986,49 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 100 = 33,000 %

-

15 835,54 Kč

Studna - zjištěná cena

=

32 150,95 Kč

c) Porosty c1) Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

161 301,32 304 50 26 529,82 0,065 1 724,44

* = =

1 724,44 Kč

d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky u domu jsou rovinaté. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při povodni v roce 2002 byly pozemky zaplaveny vodou do výšky cca 1,00 m.

Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 144,00 400,00 12,00 400,00 14,00 400,00

zastavěná plocha a nádvoří 410/25 zastavěná plocha a nádvoří 410/75 zastavěná plocha a nádvoří 410/76 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou

-5 % -7 %

Cena [Kč] 57 600,4 800,5 600,68 000,-

-9kanalizaci 2.9.5 omezení užívání pozemku - zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

-25 % 10 % -27 % * *

18 360,49 640,1,1390 2,1690 122 635,17

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 400,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 134,00 400,00

zahrada 410/26 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.9.5 omezení užívání pozemku - zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 53 600,53 600,-

-5 % -7 % -25 % 10 % -27 % * * * =

14 472,39 128,0,4000 1,1390 2,1690 38 666,15 161 301,32 Kč

Část B a) Vedlejší stavby a1) Hospodářská budova - § 7 Přízemní, nepodsklepená hospodářská budova se nachází na zahradě na pozemku p.č. 410/76. Objekt je užíván více než 32 let. V době povodní byl zaplaven. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.

- 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm podsklepená nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP : 1. NP :

3,65*3,40 3,65*3,40

Název podlaží 1. PP : 1. NP :

= = Zastavěná plocha 12,41 m2 12,41 m2

Obestavěný prostor: 1. PP : (3,65*3,40)*(2,20) 1. NP : (3,65*3,40)*(2,20) zastřešení: (3,65*3,40)*(0,20*0,5) Obestavěný prostor – celkem:

12,41 m2 12,41 m2 Konstrukční výška 2,20 m 2,20 m

= = = =

27,30 m3 27,30 m3 1,24 m3 55,84 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové s izolací cihelné s rovným podhledem

Hodnocení standardu S S S X P S S X S P P C

IPA, poškozená pozinkované omítky - břízolit sololitové pouze dřevěný rám betonové ne

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře

Hodnocení standardu S S S P S S S

Obj. podíl [%] 9,20 33,20 23,90 9,00 1,50 7,20 2,60

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 9,20 1,00 33,20 1,00 23,90 0,46 4,14 1,00 1,50 1,00 7,20 1,00 2,60

- 11 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

P P C

1,40 8,50 3,50

100,00 100,00 100,00

0,46 0,46 0,00

0,64 3,91 0,00 86,29

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,8629

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 1. Základy S 9,20 100,0 2. Obvodové stěny S 33,20 100,0 3. Stropy S 23,90 100,0 4. Krov X 0,00 100,0 5. Krytina P 9,00 100,0 6. Klempířské konstrukce S 1,50 100,0 7. Úprava povrchů S 7,20 100,0 8. Schodiště X 0,00 100,0 9. Dveře S 2,60 100,0 10. Okna P 1,40 100,0 11. Podlahy P 8,50 100,0 12. Elektroinstalace C 3,50 100,0 Součet upravených objemových podílů:

K 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,46 0,00

UP PP Stáří Živ. [%] [%] 9,20 10,67 32 150 33,20 38,47 32 80 23,90 27,70 32 80 0,00 0,00 4,14 4,80 32 40 1,50 1,74 32 32 7,20 8,34 32 32 0,00 0,00 2,60 3,01 32 50 0,64 0,74 32 50 3,91 4,53 32 32 0,00 0,00 86,29Opotřebení:

Opotř. Opotř. z části celku 21,33 2,2759 40,00 15,3880 40,00 11,0800 0,00 0,0000 80,00 3,8400 100,00 1,7400 100,00 8,3400 0,00 0,0000 64,00 1,9264 64,00 0,4736 100,00 4,5300 0,00 0,0000 49,5939

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 015,- Kč/m3 0,8629 1,0500 2,1130 1,1390

Základní cena upravená

=

2 213,29 Kč/m3

Plná cena:

55,84 m3 * 2 213,29 Kč/m3

=

123 590,11 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 49,5939 % Úprava ceny za opotřebení

-

61 293,16 Kč

Hospodářská budova - zjištěná cena

=

62 296,95 Kč

b) Porosty b1) Trvalé porosty Na pozemcích se nachází neudržované trvalé porosty. Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků]

Počet / výměra

Jedn. cena Srážka Upr. cena [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.]

Cena [Kč]

- 12 černý bez 10 3,00 ks Součet Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39): Celkem - okrasné dřeviny

530,00

50%

265,00 * * *

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

795,00 795,00 1,05 0,75 1,00 626,06 626,06 Kč

c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky jsou rovinaté. Na pozemcích se nachází zbytky bývalého oplocení z pletiva a z důvodu poničení se neoceňují. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při povodni v roce 2002 byly pozemky zaplaveny vodou do výšky cca 1,00 m.

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 400,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 28,00 400,00 249,00 400,00

zahrada 410/79 zahrada 410/81 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.9.5 omezení užívání pozemku - zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 11 200,99 600,110 800,-

-5 % -7 % -25 % 10 % -27 % * * * =

29 916,80 884,0,4000 1,1390 2,1690 79 929,28 79 929,28 Kč

- 13 -

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: Část A : a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Studny b1) Studna c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky

=

1 968 171,27 Kč

=

47 986,49 Kč

=

1 724,44 Kč

=

161 301,32 Kč 2 179 183,52 Kč

Vlastnický podíl: 2 179 183,52 * (1 / 2) = 1 089 591,76 Kč Část A - celkem: Část B: a) Vedlejší stavby a1) Hospodářská budova b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky

1 089 591,76 Kč

=

123 590,11 Kč

=

626,06 Kč

=

79 929,28 Kč 204 145,45 Kč

Vlastnický podíl: 204 145,45 * (1 / 2) = 102 072,73 Kč Část B - celkem:

102 072,73 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

1 191 664,49 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

1 191 660,- Kč

Výsledné ceny: Část A : a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Studny b1) Studna c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky

=

1 968 171,27 Kč

=

32 150,95 Kč

=

1 724,44 Kč

=

161 301,32 Kč 2 163 347,98 Kč

Vlastnický podíl: 2 163 347,98 * (1 / 2) = 1 081 673,99 Kč

- 14 Část A - celkem: Část B: a) Vedlejší stavby a1) Hospodářská budova b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky

1 081 673,99 Kč

=

62 296,95 Kč

=

626,06 Kč

=

79 929,28 Kč 142 852,29 Kč

Vlastnický podíl: 142 852,29 * (1 / 2) = 71 426,14 Kč Část B - celkem:

71 426,14 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 153 100,13 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

1 153 100,- Kč

slovy: Jedenmilionjednostopadesáttřitisícjednosto Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění

- 15 Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, dům rodinný, 108 m2 Cena: 1 700 000,- Kč + provize RK, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Krapkova, Znojmo Datum vložení: 16.07.2011 Datum aktualizace: 30.08.2011 ID zakázky: 119-A Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Plocha užitná: 108 m2 Plocha pozemku: 150 m2 Parkovací stání: Ano Voda: Místní zdroj Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: MHD Komunikace: Asfaltová

- 16 Popis: Prodáme přízemní nepodsklepený rodinný dům se sedlovou střechou, o jednom nadzemním podlaží a v části podkroví. V rodinném domě jsou tři pokoje, kuchyň, spíž, zádveří, vstupní chodba, koupelna s vanou a dva WC, prádelna, v podkroví dále pokoj a kuchy... Celý popis Prodáme přízemní nepodsklepený rodinný dům se sedlovou střechou, o jednom nadzemním podlaží a v části podkroví. V rodinném domě jsou tři pokoje, kuchyň, spíž, zádveří, vstupní chodba, koupelna s vanou a dva WC, prádelna, v podkroví dále pokoj a kuchyň. Okna plastová, vytápění ústřední s plynovým kombinovaným kotlem, radiatory deskové. Uvedená cena je k jednání. 2. Prodej, dům rodinný, 303 m2 Cena: 2 200 000,- Kč + provize RK, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Kasárna Datum vložení: 27.07.2011 Datum aktualizace: 30.08.2011 ID zakázky: 139-A Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Plocha užitná: 303 m2 Plocha pozemku: 1 750 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Popis: Prodáme rodinný dům 4+1 s garáží, terasou, zahradou, uzavřeným dvorem v obci Kasárna, okr. Znojmo. První podlaží obývací pokoj se vstupem na terasu, jídelna, kuchyně, koupelna s vanou i sprchovým koutem, samostatné WC.Druhé podlaží 3 pokoje a koupeln... Celý popis Prodáme rodinný dům 4+1 s garáží, terasou, zahradou, uzavřeným dvorem v obci Kasárna, okr. Znojmo. První podlaží obývací pokoj se vstupem na terasu, jídelna, kuchyně, koupelna s vanou i sprchovým koutem, samostatné WC.Druhé podlaží 3 pokoje a koupelna, WC. Dům je celý podsklepený.Vytápění plynem nebo kotlem na TP,dvě studny, velká jímka před domem,el. 220/380V. Plastová okna, nové deskové radiátory, tři komíny. Kolaudace 1988. CP-2080m2, ZP303m2, zahrada- 1750m2 Cena 2 200 000 Kč je k jednání. 3. Prodej, dům rodinný, 138 m2 Cena: 2 900 000,- Kč včetně právního servisu Adresa: Krapkova, Znojmo Datum vložení: 09.08.2011 Datum aktualizace: 02.09.2011

- 17 ID: 3485049436 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní (Převod do OV) Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 1 Plocha užitná: 138 m2 Plocha pozemku: 253 m2 Sklep: 15 m2 Parkovací stání: 1x Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Půdní vestavba: Ano Vybavení bytu: Ano Popis: Prodej rodinného domku, luxusně zařízeného v dolní části města Znojma. Skládá se ze vstupní haly, ze které je vstup do obývacího pokoje s krbem. Z chodby je vstup na spodní záchod s technickou částí domu. Dále vchod do dubové luxusní kuchyně s pracov... Celý popis Prodej rodinného domku, luxusně zařízeného v dolní části města Znojma. Skládá se ze vstupní haly, ze které je vstup do obývacího pokoje s krbem. Z chodby je vstup na spodní záchod s technickou částí domu. Dále vchod do dubové luxusní kuchyně s pracovnou a jídelnou. Dubové schody z chodby vedou do patra kde se nachází velký dětský podkrovní pokoj. V patře je velká koupelna s záchodem a ložnice. Výměra 138m2. Dům je z části podsklepený. Na upraveném zahradním dvorku je bazén spolu s dřevěnou pergolou včetně posezení. Klidná část bez velkého provozu. Dálkově ovládaná brána + parkování jednoho vozidle za branou na pozemku. Vytápění plynovým kotlem. Dům je zateplený. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 2 200 000 - 2 800 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi:_ _ Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti.

- 18 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí 2 600 000,- Kč slovy: Dvamiliónyšetsettisíc Kč Část A je 2 400 000,- Kč slovy: Dvamilionyčtyřistatisíc Kč z toho podíl ve výši id. 1/2 na nemovitostech části A je

1 200 000,- Kč slovy: Jedenmilióndvěstětisíc Kč

Část B je 200 000,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč z toho podíl ve výši id. 1/2 na nemovitostech části B je

100 000,- Kč slovy: Stotisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty.

- 19 -

Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 06.09.2011 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: [email protected],www.posudeknemovitosti.cz

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 201/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 201/11.