ZNALECKÝ POSUDEK č. 8423-360/2011 o ceně nemovitostí - pozemků parc.č. St. 59/2, 157/8, 158/8 v k.ú. Soběsuky nad Ohří, obec Chbany, okres Chomutov, kraj Ústecký
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 4329/10117)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 6.12.2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 12.12.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemků parc.č. St. 59/2, 157/8, 158/8 v k.ú. Soběsuky nad Ohří, obec Chbany, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 4329/10-117 ze dne 15.11.2011) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky parc.č. St. 59/2, 157/8, 158/8 Adresa nemovitosti: Soběsuky 431 57 Chbany Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chbany Katastrální území: Soběsuky nad Ohří Počet obyvatel: 612 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.12.2011 za přítomnosti znalce (pan Vlastimil Misar se k místnímu šetření nedostavil, obsílku si na adrese, uvedené v usnesení, nevyzvedl – na vrácené obsílce uveden jako na uvedené adrese neznámý). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 4329/10-117 ze dne 15.11.2011 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.11.2011 (LV č. 147) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 6.12.2011 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Žatecka v měřítku 1:50000
-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 147 pro k.ú. Soběsuky nad Ohří je uvedeno: A - Vlastnické právo: Misar Vlastimil, Mostecká 387, Jirkov, 431 11 Jirkov 1 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 59/2 parc.č. 157/8 parc.č. 158/8
149 m2 zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr 194 m2 orná půda 6878 m2 trvalý travní porost
B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské podrobně viz. příloha - LV č. 147 D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 147 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. 6. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o ocenění pozemků v lokalitě osady Soběsuky obce Chbany. Pozemek tvoří jednak plochu kolem chléva se zbytky opěrných zdí ve štítech budovy chléva s jedním vzrostlým stromem (ostatní tvoří plevelný nálet šípků a bezinek jinak zarostlého a neudržovaného pozemku), část pozemku, užívaného se sousedním rodinným domem č.p. 41 (zbytky oplocení a polorozpadlou kolnu na tomto pozemku považuji za příslušenství rodinného domu č.p. 41) a cíp orné půdy u silnice. Chbany jsou středně velkou obcí okresu Chomutov, která je vzdálena od okresního města cca 20 km, blíže je k většímu městu Žatec. Osada Soběsuky je vzdálena od kmenové obce cca 2 km. Jedná se o osadu tvořenou cca 5 rodinnými domy, na velikost osady velkým zchátralým kostelem a zejména rozlehlým vepřínem, v současné době zřejmě mimo provoz. Do osady vede slepá ulice, spojení je linkovým autobusem (zastávka na rozcestí ve vzdálenosti cca 1 km). 7. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena a) Pozemky a1) Pozemek u rodinného domu a2) Ostatní pozemky
-42. Obvyklá cena
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1. Informativně administrativní cena a) Pozemky a1) Pozemek u rodinného domu - § 27 - § 32 Jak bylo uvedeno, jedná se o ocenění pozemků v lokalitě osady Soběsuky obce Chbany. V tomto bodě se jedná o část pozemku, užívaného se sousedním rodinným domem č.p. 41 (zbytky oplocení a polorozpadlou kolnu na tomto pozemku považuji za příslušenství rodinného domu č.p. 41). Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 149,00 35,00
zastavěná plocha St. 59/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek u rodinného domu - zjištěná cena
Cena [Kč] 5 215,5 215,-
-7 % -7 % * *
=
365,05 4 849,95 0,9530 2,1690 10 025,12 10 025,12 Kč
a2) Ostatní pozemky - § 27 - § 32 Jak bylo uvedeno, jedná se o ocenění pozemků v lokalitě osady Soběsuky obce Chbany. V tomto bodě jde o pozemek, který tvoří plochu kolem chléva se zbytky opěrných zdí ve štítech budovy chléva s jedním vzrostlým stromem (ostatní tvoří plevelný nálet šípků a bezinek jinak zarostlého a neudržovaného pozemku) a cíp orné půdy u silnice.
-5Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 194 6,82 194 Mezisoučet
orná půda 157/8 10501 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
UC [Kč/m2] 6,82 *
Cena [Kč] 1 323,08 1 323,08 1,0000 1 323,08
Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle § 32 odst. 2. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 6 878,00 35,00
trvalý travní porost 158/8 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 2: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Pozemek oceněný dle § 32 odst. 2 - celkem Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč za m2. Cena pozemku: 6 878,00 m2 * 20,- Kč/m2 = 137 560,- Kč Pozemek oceněný dle § 32 odst. 2 - celkem
Cena [Kč] 240 730,240 730,-
-7 % -7 % * * *
16 851,10 223 878,90 0,4000 0,1770 2,2020 34 903,08
137 560,-
Ostatní pozemky - zjištěná cena
=
138 883,08 Kč
Rekapitulace Výsledné ceny: a) Pozemky a1) Pozemek u rodinného domu a2) Ostatní pozemky
= =
10 025,12 Kč 138 883,08 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
148 908,20 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
148 910,- Kč
-6-
2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny
Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je obvyklá cena pouze pozemků stanovena na základě zkušeností znalce s podrobnějším popisem u srovnávací metody a je totožná s obvyklou cenou, odhadnutou v závěru posudku.
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Obdobné nemovitosti se v místě pronajímají převážně jako celek, tedy budova nebo budovy s pozemky a vlastní pozemky je z takto stanoveného nájmu těžké oddělit. Zemědělské pozemky se sice pronajímají, avšak částka za jejich pronájem je spíše symbolická a pohybuje se v rozmezí cca 1 500,- až 2 000,- Kč/ha,rok, což prakticky pokrývá nutné náklady. Výnosou hodnotu tedy prakticky nelze stanovit.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení nabízených nebo prodaných porovnatelných pozemků v okolí: Zde se jedná částečně o stavební pozemky, částečně o zemědělský pozemek.
-7Cena stavebních pozemků vychází z porovnání s nabídkami v inzerci v okolí do 5 km – pozemky pro obytnouí výstavbu, inzerce na sreality.cz (připarvený, nepřipravený nebo částečně připravený pozemek – přip., nepř., část.). V závorce datum vložení nebo poslední aktualizace). Lokalita Chbany, Vadkovice část. Chbany, Vadkovice přip. Vilémov, přip. Veliká Ves, Vitčice nepř. Libědice část.
ID zak. výměra inz. (prod. cena Kč) 032-N01184 400 m2 190 000 136 400 m2 249 500 882260 302 m2 199 000 193205 6698 m2 769 000 145128 900 m2 270 000
průměrná cena Kč/m2 475 (17.10.2011) 623 (15.8.2011) 659 (9.12.2011) 115 (8.12.2011) 300 (3.10.2011)
Z uvedeného přehledu vyplývá, že cena pozemků pro výstavbu (obytnou) se pohybuje v nabídkách zejména podle připravenosti od cca 115,- do 660,- Kč/m2. Vyšší částky jsou pro atraktivnější lokality blíže Nechranické přehradě. Po zohlednění vlivů – inzerce, u oceňovaných pozemků odlehlost a nevybavenost osady uvažuji pro obytnou výstavbu jednotkovou cenu cca 100,- Kč/m2, pro komerční výstavbu (zemědělský objekt) podstatně níže, cca 20,- Kč/m2. U zemědělské půdy se jedná pozemek neobdělávaný, male výměry. Pro porovnání je použit údaj z metodiky pro oceňování zemědělské půdy při poskytování hypotéčních úvěrů – podklad VÚZE Praha – poměr mezi dosaženými prodejními cenami a cenami podle BPEJ pro pozemky nad 5 ha. Pro okres Chomutov tento údaj činí 0,65. Prodejní ceny by se tedy měly pohybovat pod cenami za BPEJ. Obecně platí, že uvedené typy pozemků průměrných se v okrese prodávají za částku cca 5,až 7,- Kč/m2. Obytná zástavba:
149 m2 á 100,- Kč/m2
=
14 900,- Kč
=
137 560,- Kč
=
1 164,- Kč
=
153 624,- Kč
Komerční zástavba (zemědělská):
6878 m2 á 20,- Kč/m2 Zemědělský pozemek:
194 m2 á 6,- Kč/m2 Celkem
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byla stanovena pro pozemky hodnota srovnávací a informativně administrativní cena. Obě hodnoty jsou velmi blízké. Jedná se o málo atraktivní pozemky v odlehlé a špatně vybavené osadě. Jak bylo uvedeno, pro pozemky je porovnávací hodnota pro odhad obvyklé ceny rozhodující. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a zástavníha práva exekutorského. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitosti slovy: jednostopadesáttisíc Kč
150 000,- Kč
-8V Srbicích, 12.12.2011 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8423-360/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 303 11. V Srbicích, 12.12.2011 Ing. Zdeněk Garlík
