ZNALECKÝ POSUDEK č. 1049/144/2009
o ceně rekreační chaty č.p. 423 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 1170 a lesním pozemku číslo parcelní 1171, v katastrálním území obce Hradištko, okres Nymburk.
Objednatel posudku:
JUDr. Ivo Luhan Exekutorský úřad Praha 1 Karlovo náměstí 17 120 00 Praha 2
Účel posudku:
podklad pro exekuční řízení č.j. 099 EX 59/09.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., § 2, odst. 1 cena obvyklá o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 29.10.2009 posudek vypracoval: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná
Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve
2 vyhotoveních. V Třemošné - Záluží 30.10.2009
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rekreační chaty č.p. 423 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše č. parcelní 1170 a lesním pozemku č. parcelní 1171, v kat. území obce Hradištko, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 099 EX 59/09, k datu 29.10.2009. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rekreační chata č.p. 423 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše č. parcelní 1170 a lesním pozemku č. parcelní 1171, v kat. území obce Hradištko. Adresa nemovitosti: Hradištko č.p. 423 289 12 Hradištko Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Hradištko Katastrální území: Hradištko u Sadské Počet obyvatel: 463 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.10.2009 za přítomnosti zástupce soudního exekutora, Mgr. Jiřího Ornsta a vlastníka sousední nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 163 pro kat. území obce Hradištko, vyhotovený dne 7.7.2009 - kopie katastrální mapy pro kat. území obce Hradištko, vyhotovená v měř. 1:2000, dne 24.8.2009 pod č. PU-3960/2009 - smlouva o zajišťovacím převodu práva sepsaná dne 7.7.2008, právní účinky vkladu vznikly dnem 7.7.2008, rozhodnutím č.j. V-3716/2008-208 - povolení k užívání rekreační chaty vydané odborem výstavby a vodního hospodářství ONV v Nymburce dne 9.10.1961, pod č.j. Výst/5026/61 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, sepsané v Praze dne 30.9.2009, pod č.j. 099 EX 59/09-54 - vyrozumění o provedení ohledání nemovitosti exekutorem, vydané soudním exekutorem JUDr. Ivo Luhanem v Praze dne 30.9.2009, pod č.j. 099 EX 59/09-55 - informace a údaje sdělené na místě zaměstnancem soudního exekutora J. Ornstem a vlastníkem
sousední nemovitosti dne 29.10.2009, kdy byla na místě provedena prohlídka a poskytnuty potřebné podklady
5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňovaná nemovitost, rekreační chata č.p. 423 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše č. parcelní 1170 a lesním pozemku č. parcelní 1171, je zapsána na LV.č. 163 pro katastrální území obce Hradištko, jako výlučné vlastnictví pro: - Zíková Radana, nar. 1.3.1960, bytem Kaprova 40/12, Praha 1. 6. Dokumentace a skutečnost Od předmětné nemovitosti nebyla předložena ani se dle prohlášení starosty obce Hradištko nedochovala žádná původní výkresová dokumentace. Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr a informací získaných při zaměření nemovitosti znalcem dne 29.10.2009, za účasti zástupce exekutora a vlastníka sousední nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost, rekreační chata č.p. 423 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází v chatové osadě Kersko, obec Hradištko, na zastavěné ploše č. parcelní 1170. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:2000 pro kat. území obce Hradištko, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je z jihu po nezpevněné místní cestě, přístupné ze státní silnice směr Kersko - Hradištko. V daném území obce není možnost napojení na žádné inženýrské sítě, kromě rozvodu elektro. Oceňovaná rekreační chata má nepříznivé docházkové vzdálenosti, zastávka autobusu je na státní silnici směr Sadská - Počernice, vzdálena od nemovitosti cca 2 km. V dané lokalitě se nenachází žádný vodní tok či plocha, pouze listnatý lesní porost, který většinou všechny pozemkové parcely a chaty v rekreační oblasti naprosto zastiňuje. Daná chatová lokalita má příznivé životní prostředí, bez jakéhokoliv vlivu škodlivého průmyslu. Vlastnice nemovitosti se k ohledání nedostavila, tudíž nebylo možno provést její detailní ohledání. Zjištění ceny rekreační chaty je provedeno dle zevrubné prohlídky, informací získaných od vlastníka sousední chaty, podkladů poskytnutých zástupcem exekutora a zejména informací zjištěných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě. Hlavním objektem pro zjištění ceny je rekreační chata č.p. 423, dále pak 1/2 studny, trvalé porosty a pozemek. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rekreační chata č.p. 423. b) Studny b1) 1/2 studny. c) Porosty
c1) Trvalé porosty. d) Pozemky d1) Pozemek náležející k rek. chatě č.p. 423.
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rekreační chata č.p. 423. - § 26 Přízemní, nepodsklepená rekreační chata č.p. 423 bez podkroví s mírnou sedlovou střechou, se nachází v rekreační chatové oblasti „Kersko” na zastavěné ploše č. parcelní 1170, v kat. území obce Hradištko. Její situování je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:2000, která je přílohou znaleckého posudku. Chata byla dle podkladů získaných na Obecním úřadu Hradištko, postavena v letech 1960-61, v tomto roce též kolaudována, je tedy stáří 48 let.. Přístup do objektu je z východu. Objekt obsahuje dle informací vlastníka sousední nemovitosti v přízemí vstupní předsíň, dále pak kuchyňku, jeden pokoj a sociální zařízení. Obvodová konstrukce je zděná na tl. 25 cm na podezdívce s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Stropy jsou s rovným podhledem, střecha mírná sedlová zakryta osinkocementovými šablonami s úplnými klempířskými konstrukcemi, bez osazeného bleskosvodu. Okna jsou dřevěná jednoduchá a zdvojená, částečně s okenicemi, dveře dřevěné. Elektroinstalace zavedena světelná i třífázová, v současné době ovšem zcela odpojena, chata nemá rozvod vody, voda donášena ze společné studny, vytápění lokální na tuhá paliva. Podlahy jsou standardní, fasádní omítka vápenná. Chata je průměrně udržována, v současné době neobývána a neužívána. Charakteristika kvalitativních pásem hodnocených znaků u rekreační chaty je patrna z popisu a hodnocení objektu uvedeného níže ve znaleckém posudku. Z celkového pohledu ve srovnání se stejným druhem staveb v dané oblasti se jedná o průměrnou nemovitost. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:
Chata Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel 48 roků
Základní cena ZC (příloha č. 20):
4 729,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí:
6,12*7,05
Název podlaží přízemí:
43,15 m2
= Zastavěná plocha 43,15 m2
Konstrukční výška 2,95 m
Obestavěný prostor: přízemí : 6,12*7,05*2,95 zastřešení: 6,12*1,6/2*7,05
= =
127,28 m3 34,52 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
161,80 m3
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku Druh stavby - Rekreační chata Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) Vybavení - WC ve stavbě Vytápění stavby - Lokální vytápění Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Koeficient pro stáří 48 let:
č.
Vi
II V I II III II III
0,00 0,05 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
III III II
0,03 0,00 1,05
0,8
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,8 = 0,899 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné 8. Sportoviště - v místě - přístupné veřejnosti 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí
č.
Pi
III III
0,00 0,00
II III II II I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00 0,00
10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
III
0,00
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
10
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,899 * 0,950 * 1,000 = 0,854 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 729,- Kč/m3 * 0,854 = 4 038,57 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 4 038,57 Kč/m3 * 161,80 m3 = 653 440,63 Kč Rekreační chata č.p. 423. - zjištěná cena = 653 440,63 Kč
b) Studny b1) 1/2 studny. - § 9 Ručně hloubená skružená společná studna hloubky 3,0 m je situována na západní hranici pozemku, stáří dle informací souseda jako chata, tj. 48 let, má osazeno jednoduché ruční čerpací zařízení a je zakryta betonovou deskou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: ruční čerpadlo:
Kopaná 3,00 m 1 ks 2222
3,00 m * 1 950,- Kč/m 1 ks * 1 210,- Kč/ks
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
+ +
5 850,- Kč 1 210,- Kč
= *
7 060,- Kč 0,8500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* *
Plná cena
=
28 348,89 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 48 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 52 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 48 / 100 = 48,000 %
-
13 607,47 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
14 741,42 Kč 1/2
1/2 studny. - zjištěná cena
=
7 370,71 Kč
2,2410 2,1080
c) Porosty c1) Trvalé porosty. S rekreační chatou a s pozemkovými parcelami s ní užívanými jsou užívány též okrasné trvalé porosty o celkové pokryvné ploše cca 300 m2. Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 7,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty. - zjištěná cena
*
41 888,59 681 300 18 453,12 0,075
=
1 383,98 =
1 383,98 Kč
d) Pozemky d1) Pozemek náležející k rek. chatě č.p. 423. - § 27 - § 32 Dle údajů na LV.č. 163 pro kat. území obce Hradištko se jedná o zastavěnou plochu č. parcelní 1170 o výměře 48 m2 a lesní pozemek č. parcelní 1171 o výměře 633 m2. Situování pozemku je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:2000, která je přílohou znaleckého posudku. Technická vybavenost území je popsána v úvodní části znaleckého posudku pod bodem č. 7. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:
Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 48,00 35,00
zastavěná plocha 1170 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 1 680,1 680,-
-5 % -7 % -12 % * *
201,60 1 478,40 2,1080 2,1420 6 675,47
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 633,00 35,00
lesní pozemek 1171 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 22 155,22 155,-
-5 % -7 % -12 % * * *
Pozemek náležející k rek. chatě č.p. 423. - zjištěná cena
=
2 658,60 19 496,40 0,4000 2,1080 2,1420 35 213,12 41 888,59 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rekreační chata č.p. 423. b) 1/2 studny. c) Trvalé porosty. d) Pozemek náležející k rek. chatě č.p. 423.
= = = =
653 440,63 Kč 14 174,45 Kč 1 383,98 Kč 41 888,59 Kč
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
710 887,65 Kč
Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí
710 890,- Kč
Výsledné ceny: a) Rekreační chata č.p. 423. b) 1/2 studny. c) Trvalé porosty. d) Pozemek náležející k rek. chatě č.p. 423.
= = = =
653 440,63 Kč 7 370,71 Kč 1 383,98 Kč 41 888,59 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
704 083,91 Kč
Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
704 080,- Kč
slovy: sedmsetčtyřitisícosmdesát Kč
V Třemošné - Záluží, 30.10.2009 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1049/144/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 144/2009.
